深圳市保障性住房价格范文第1篇
[关键词]保障性住房;城镇化;融资;市场化
1引言
自1995年国家确立“安居工程”起，我国的保障性住房制度经历了“确立—萎缩—重新确立—进一步健全完善”的演变过程。2010年以来，为保障和改善民生，大力建设和供给保障性住房成为我国住房制度建设的一个重要内容。中央在“十二五”规划纲要中明确指出未来5年将新建3600万套保障性住房，将保障性住房的覆盖率从当前的不足10%提高到20%。2011年我国新开工了1000万套保障房建设，2012年住建部又提出了700万套的建设任务。2011年各地方政府签署了“军令状”后，保障房建设陆续开工。截至当前，保障房的建设开工、分配以及管理出现许多问题，如保障性住房建设资金不足，公租房投放后“弃租”普遍，公租房分配公平性受损等，引起了社会各领域对保障房项目能否可持续发展的质疑。总的说来，保障性住房制度建设时日尚短，尚处于探索阶段，因而必然会存在认识、机制以及经验上的不足，进而出现各种各样的问题。正如住建部部长姜伟新说的：“这些问题既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的原因，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。”本研究将逐个对保障性住房领域的重要问题从历史和发展的角度，探究问题产生的机制、体制原因，并立足于保障性住房体系的可持续发展目标提出有针对性的政策建议。
2我国保障房制度与政策发展回顾
21起步阶段(1994—1997年)
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》首次提出“要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，立足于解决中低收入家庭的住房问题。1995年1月20日出台《国家安居工程实施方案》则标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积15亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
这一阶段我国住房的主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。经济适用房开始进入保障房体系。
22保障性住房体系初步确立阶段(1998—2001年)
1998年国家将1995年开始的安居工程的配套政策推广到经济适用房，试图通过加大经济适用住房的投入，以增加住宅市场的有效供给，满足城市中中低收入家庭的住房消费需求。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)提出了对不同的家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这一阶段，经济适用房的建设出现了“小阳春”。
23保障性安居工程全面萎缩阶段(2002—2006年)
2001年年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，通过出让土地来获取政府收入，导致建设经济适用房的积极性逐步减弱。经济适用房土地须划拨供给，开发利润需限定在3%以下，使得全国大部分城市随后在经济适用房开发建设上动力不足，以经济适用房为主的住房供应体系并没有形成。
2003年，为适应房地产市场化大发展，我国的城镇住房供应体系主基调调整为以普通商品住房为主。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，包括：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;加强经济适用住房的建设和管理;增加普通商品住房供应;建立和完善廉租住房制度;控制高档商品房建设。供应结构政策内容的变化，加之供给周期的延后，使得这之后很长时期内的住房供应比例体现出商品房供应比重的持续加大和经济适用房供应的持续减少(见下图)。
24保障性住房体系重新确立阶段(2007—2009年)
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。2008年《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度。
25保障性住房体系逐步完善阶段(2010—2015年)
2010年年底中央经济工作会议明确提出要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。同年，住房城乡建设部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出要通过大力发展公共租赁住房来完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。
3当前保障性住房建设和发展存在的几个关键问题31顶层制度不健全导致分配公平性受损
由于我国当前保障性住房建设和管理总体上尚带有探索性质，缺乏系统性的制度体系。因此上至保障性住房供应体系的制度目标、主要机制，下至保障性住房产品的类别、保障范围、保障方式等都尚不规范和系统，存在碎片化、错位等各种相互矛盾的问题。如市场中各类保障性住房划分不规范，中央政府与各级地方政府之间、政府和企业之间在保障性住房建设方面的权责不明晰，分配错位。简单地说，保障性住房供应体系顶层制度设计存在以下不健全的问题：
311保障房内涵不清，任何“非商品房”都可往里装
从资源配置方式的角度，普遍的观点认为保障房就是与完全市场化的住房配置产品——商品房相对应的住房产品。根据“十二五”规划纲要的阐述和各地的实践，我国各地也将保障性住房理解为各种“政策房、公共福利房”，包括城镇地区的公租房、廉租房和经济适用房以及各类棚户区改造工程。其中，上海市在其《上海市保障性住房建设导则(试行)》中规定“保障性住房包括：经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和动迁安置房等。”厦门市则将其保障性住房称为社会保障性住房，认为其是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房(含廉租房、普通租赁房、租赁公寓)、安置房(含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房)等。并指出社会保障性住房的建设与管理实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作。再比如《广东佛山市南海区公共租赁住房管理实施细则》显示，南海保障性住房房源主要包括政府投资建设、改建、收购和租赁的公共租赁住房，在商品房开发项目或“三旧”改造项目中配建的公共租赁住房，各类投资主体在开发区、工业园区、产业园区中配建的符合公共租赁住房标准的员工宿舍和政府和企业建设的人才公寓等八大部分组成。
由以上各地的保障房种类定义看出，将含有一定政策性或保障性的住房归入保障房产品范围，保障房即各种“非商品房”产品是普遍的共识。“动迁安置房、社会保障性商品房、人才公寓、产业园区职工公寓”等被纳入说明了这个问题。但我国“十二五”规划纲要关于住房供应体系的设计是“确立政府和市场相调节的，以政府为主保障基本居住需求和市场为主满足多层次需求的住房供应体系制度架构。”那么现实中各种居住档次与商品房相差无几的公务员经济适用房、为吸引人才而提供的人才公寓等政策房是满足基本居住需求的住房产品吗?这些人才公寓、社会保障性商品房是否与“十二五”规划纲要提出的“保障基本需求，提供基本保障”的制度设计背离?
312低保障范围目标与现实中扩大化的保障对象矛盾
鉴于我国当前经济和社会发展水平限制以及将市场作为资源配置基本方式的发展理念，长期以来我国政府一直秉持提供相对较低的住房保障范围和水平的执政理念，“十二五”规划纲要也将未来的保障范围确定为城镇人口的20%，指出“要立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”该设计包括两层含义：一是保障对象限定为“难以自我满足基本住房需求”的群体;二是保障性住房的设计标准，应以满足基本的居住功能为条件。但现实中保障对象界定依据多样化，各地纳入保障房供应的人群多种多样，现实分配与“20%的城镇低收入家庭”设计标准严重不符，公平性受损。
三类保障对象确定依据。第一类当然是以收入和家庭资产标准衡量的居于城市人口总体中的“真正低收入者”，其保障房准入上限通常是上一年度该城市的可支配收入的一定比例，只有年收入低于该标准才能有资格被保障。如杭州市2009年廉租房的申请要求为家庭人均收入在城市低保标准的25倍以下;经济适用房申请家庭的要求是家庭人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的80%。邹晓燕，叶剑平住房保障范围划定问题分析及改进意见[J].城市发展研究，2010(9)：114第二类是以买不起商品房标准衡量的群体，如公务员、教师等机关事业单位的群体。这些群体的供应方式是经济适用房和限价房。客观地说，这些人群不属于保障房制度所指的低收入者人群。第三类是城市政府根据其他政策目标需要而纳入的特殊群体，如人才公寓的供应对象，其政策目标是解决劳动力流失、引进人才。深圳、杭州等城市明确规定部分保障房，包括经济适用房和公共租赁将提供给高层次专业人才、行政事业单位初级人员等。杭州政府更是曾将在风景宜人的西溪湿地建设的人才别墅房隶属保障房体系。2010年其50万平方米人才房，被纳入119万平方米经济适用房指标中，占了一半份额。
以上指出的第二类和第三类保障对象严格来说应不包括在我国一直以来确定的保障水平之内。但现实却存在将非常稀缺有限的保障房资源分配给中高收入者的现象，正因如此，有专家曾将这种住房福利称为“负福利”，认为是住房改革的倒退。秦晖我国旧住房制度主要问题是负福利[N].东方早报，2011-05-10本课题的研究者也认为我国住房供应体系如其他很多制度一样，不仅存在城乡二元化，更存在体制内外的二元割裂。或者说，城乡二元其实是体制内外二元化的一种典型表现。这种体制内外的二元标准冲击和挑战了住房供应制度和政策内涵，与当前和未来确定“保障基本需求，提供基本保障”的住房供应制度设计目标不符，继续不予纠正的话则会使“该保的得不到保障，不该保的却享受保障”的不公平错配问题更加严重，危及政府的公信力，进而会影响社会和谐发展。
313保障对象并轨管理导致层次性选择失效
经央视调查显示，各地弃购经济适用房和公租房的申请人中有相当比例是因为“买不起”或“租不起”，而同时却存在另外一些具有支付能力却不符合资格的低收入者。如根据广州政策，在经适房申购打分排序轮候中，越是收入低、住房困难的群众分数越高，分数越高就越容易买到房。但有的市民尽管符合申购条件，也拿到选房资格，却因为付不起首付或月供而放弃，成为“夹心层”。
一是囿于保障资金的不足和低水平的保障，各地低收入保障对象准入收入标准和家庭资产上限都定得很低。结果导致了保障房资源使用上的空置浪费。二是源于各地保障房群体并轨管理，没有体现层次性。从经济学角度看，住房消费要量入为出，根据自己的财产状况和未来收入能力选择适合自己支付能力的住房方式。收入高的购买产权房屋，收入低的租赁住房。保障性住房作为消费品依然也需要进行层次性选择和消费。基本没有住房支付能力和暂时性需求的低收入人群理应选择政府提供的租赁型保障房，而有一定的财产和支付能力的低收入家庭则可以选择产权性质保障房，在政府的帮助下拥有自己的住房。但是类似广州这样的经济适用房和廉租房申请人员并轨管理的确定方法，必然使那些收入最低的保障人群最有资格购买经济适用房，但他们却是最没有可能买得起的低收入者，保障房选择的层次性失效。在当前保障房供应数量不足，商品房的销售价格和租金较高的情况下，应致力于将有限的保障房资源进行科学合理的配置。在保障最低收入人群“应保尽保”的前提下，适度扩大经济适用房和公租房的保障对象覆盖范围，让廉租房之外的保障对象根据自己的支付能力“宜租则租，宜购则购”，配以公平的轮候制度可增加夹心层人员获取公共资源的公平性，同时也可以最大程度的避免保障房资源的浪费。
32各级政府保障责任分工不清，保障房建设“缩水”
实践中，由于立法上尚无明确规定各级政府分别应对住房保障的实现途径如资金投入、质量监管、运营管理等承担何种具体责任，各地的保障房建设存在各种避重就轻，规避责任的情况。
一方面，职责不清晰加上长期经营城市的思维导致了许多地方政府在保障房建设中往往注重经济效益，却忽视了政府的投入、筹集资金等责任，导致目前保障房建设的资金来源以贷款和土地出让金收益为主，商业银行出于自身风险顾虑支持有限，结果是保障房建设存在很大的资金缺口。因此，有必要从供应制度上明确“政府主导提供保障性住房的确切含义和责任”，包括每一级政府在资金投入、组织管理、保障方式等内容上确切任务。
另一方面是保障性住房建设和供应结构不合理，许多地方政府以资金压力较小的经济适用房和限价房或拆迁安置房建设为主。如山东2011年保障房建设的构成：公租房74万套，廉租房12万套，经济适用房86万套，限价商品房33万套，棚户区改造1154万户，新增廉租房补贴078万户。资金相对有保障的产权式保障房占到保障房建设总量的714%。上海2012年新开工建设与筹措的1658万套保障性安居工程计划，其中共有产权保障房(经济适用住房)53万套，动迁安置房(限价商品房)428万套，另外，建设和筹措4万套公共租赁住房，对符合廉租住房条件的受益家庭“应保尽保”，城市旧区改造完成25万户，产权式保障房供应仍然高达836%。目前只有北京、厦门少数将租赁型保障性住房作为主要的供给方式。如厦门2011年43021套住房中，公共租赁住房比重最大，达195万套。相反，投入大、无法短期回收的廉租房和公租房项目，供地普遍位于远离主城区，交通、生活配套等严重不足的城市边缘地带。结果是满足了住房保障却丧失教育、医疗等其他社会保障福利。
33保障房资金筹集难题
331保障房资金压力
从保障房各地建设现状看，资金与土地供应依然是当前保障房建设最重要的两个问题。保障性住房建设资金需求可大致分为三部分：土地一级开发资金需求、住房建设资金需求和保障住户补贴及融资需求。由于经济适用房、“两限房”是出售型保障性住房，且经过多年的探索与实践，取得了相对成熟的经验，通过开发商垫付、土地划拨、开发贷款等方式一定程度上解决了融资难题。公共租赁住房和廉租房是出租型保障性住房，具有政府补贴、投资期长等特点，是保障性住房的筹融资难点。公租房和廉租房的投资建设与商品房相比，存在投资收益率低且回收期长等特点，加之地方政府尚缺乏鼓励社会资金进入的有效机制，存在资金来源单一、融资难、总量不足、结构不合理等问题。“十二五”时期，我国将公共租赁房确定为保障房供应的主要形式，因此，保障性住房建设的资金压力可以想象，保障房资金的可持续性困难越来越让人担忧。
目前，保障性住房地资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴(中央、地方政府)和银行贷款以及企业债、信托、保险行业资金。综合看来，与庞大的资金总量相比，财政补贴投入在当前还比较低，只占到总投入的30%，资金缺口达70%。2011年1000万套保障性安居工程总投资超过13万亿元，但只有其中5000亿元资金由中央、省、市、县各级政府来筹集(只占了总投资的385%)，另外8000多亿元建设资金则推向了社会和企业。2012年全国将再新开工700万套保障房，有媒体估计，2012年新建和2011年顺延下来的保障房建设总资金压力在18万亿～2万亿元。保障房资金需求近2万亿不留缺口有点难[N].北京商报，2012-02-07在以上列举的保障房资金来源中除了中央预算投入、土地出让金收益、住房公积金增值收益较稳定外，其他类型资金出于风险和赢利考虑对赢利和还款机制尚不明确的公租房项目积极性不大，难以保证。
332政府筹资渠道存在的问题
(1)地方财政预算投入与需求之间还存在较大差距。保障性住房的准公共产品属性决定政府应是保障性住房建设和运营的资金投入和运营主体。然而，到目前尚无相关的立法或制度明确各级政府财政预算中保障性住房中投入的占比。中央和地方财政在保障住房建设资金投入方面的政策不连续，缺乏明晰稳固的筹资安排制度。这直接导致了保障房财政资金不足和来源波动性。2011年我国1000万套保障性安居工程的投资超过13万亿元，其中只有5000亿元资金由中央、省、市、县各级政府来筹集，占总投入的385%，另外的8000多亿元建设资金则完全推向了社会和企业。在上海，据上海市住房保障和房屋管理局测算，要完成上海住房保障的“十二五”规划，至少需要4000亿元资金，其中包括建设投入和长期持有所需资金。其中2011年计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)，所需资金900亿元。上海市、区两级财政投入将只占100亿元，另外近800亿元的资金，需要吸引各种资金进入。除此之外，有些地方甚至还存在保障房建设资金被挪用的情况。新华网北京7月18日电中国审计署18日发布的66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果显示，上述市县保障性安居工程建设总体情况较好，但也不同程度存在资金筹集和管理不够规范、项目管理不到位、分配及后续管理不够严格等三类问题。66个市县中，有36个市县少提取或少安排工程资金5314亿元，在一定程度上影响工程建设进度。有19个单位违规向27个城镇保障性安居工程项目收取行政事业性收费和政府性基金894178万元，49个项目的675亿元银行贷款未按规定享受优惠利率。有29个单位违规拨付或滞留保障性安居工程资金2333亿元，22个单位将2955亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等，10个市县的101525万元保障性住房租金收入未按规定及时足额缴入地方同级国库实行“收支两条线”管理，5个市县向承建单位违规返还土地出让收入533亿元。
(2)其他政府筹资渠道规模尚小且不稳定。首先，受金融危机和经济增长速度下滑的影响，土地出让金收益有下滑的可能，导致可提取的规模下降不稳定。住房公积金收益提取相似。以北京为例，2011年土地收益和住房公积金贷款基本能够到位，但通过土地收益、住房公积金等渠道取得的资金来源总规模不超过100亿元，与488亿和686亿元的总投资需求相比，只能解决一小部分问题。
其次，地方融资平台由于负债率过高，加之银行紧缩贷款，难以获得信贷。从地方债发行情况看，此前的融资目标并非全部指向保障房，且已陆续到期。平衡预算、及时还债反而是地方政府面前的首要工作，如果处理不当则极易引发信任危机，影响到后续融资。在这一语境下，我们很难期望用于保障房建设的地方融资规模能有一个大的突破。2013年地方政府债务不良贷款债务高达1007万亿元，占到GDP的27%，超过2010年财政总收入，是2010年土地财政收入的约四倍马红漫打破保障房资金瓶颈仍需继续给力[J].Business，2012(3).。
最后，对于《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》指出的房地产税、城建税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费等新来源同样规模太小而难以进行。从房产税试点开征情况看，2011年上海、重庆两地分别征缴税款不过221亿元和1亿元，这与高达数万亿元级别的资金需求相比，着实是杯水车薪，不足以成为主要的资金来源。
333社会资金进入尚缺乏有效激励机制和具体操作流程我国的住房金融体系目前以银行信贷和土地出让金收益为主，缺乏直接融资手段，房地产市场风险过分集中在商业银行。致使银行等金融机构对保障房的支持力度非常有限。对于银行而言，投入资金支持保障性住房尤其是租赁型保障房，无法在短期内收回资金，甚至资金偿还都存在风险，对资金的占用程度以及资金的风险回报都超出了银行可以承受的底线。造成这样结果的原因一是近两年货币政策和房地产市场调控影响，导致放贷风险缓释不足、还款保障难以落实;二是我国对商业性房地产融资与保障性住房金融没有明确加以区分，引导社会资金进入的激励不足。
表现是：①住房开发、消费信贷缺少政策性担保。保障性住房缺乏相应的担保和保险政策，在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面依然执行等同于其他建设项目的金融政策。而国外很多在保障性住房大力建设的时期都曾经以政府信用做担保，支持过住房合作社、住房协会等多元投资主体的资金筹措。同时，过高的城市房价使中低收入家庭购房支付能力不足的问题十分突出。如果由政府提供政策性的信贷担保，就可以降低广大中低收入家庭在首付和供房过程中的经济负担，对现阶段刺激广大城乡居民在住房和其他领域的消费需求大有帮助。美国早在1934年就颁布了《国民住房法》，确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度，由联邦住房管理局(FHA)承担主要的贷款担保职能。与商业性的抵押贷款保险不同，由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限，其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。②贴息、税收返还、减免等优惠政策和操作流程不明朗，导致资金不敢贸然进入。保险资金、社保基金等社会资金普遍认为，保障房在制度上和操作上都可能存在风险。比如目前地方政府支持力度不一，以及多数地方政府负债运行，进入后金融风险较大。另外，保障房在建成后如何管理，如何收益，目前都看不到明确的前景和操作流程。因而，虽然已有太平洋保险集团发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集40亿元资金，用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。但仍被认为是险资进入保障房市场的个案。并且，截至目前，保险资金投资保障房的具体操作意见仍未出炉，上述个案仍属于“一事一批”范围。各地众多保障房项目倚重险资融资的可能性不大，长效融资渠道建设问题仍有待破解。
34保障房选址、产品、定价不合理，住房福利被部分抵消自2007年保障房制度确立，中央要求各地必须大力建设和供应保障房开始，各地就不断有经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房被“弃购、弃租，受冷遇”的报道。综合各方观点看，其主要原因是很多地方保障性住房的选址、户型、定价等完全由政府一头说了算，很少公开征求低收入阶层的意见，供给与真实需求存在差距。第一就是总量需求与局部区位需求的矛盾，也就是总量建设来看满足要求，但是从一个城市的不同方位有需求的人可能因为工作、孩子上学等原因，可能已经适应住在了北城，但是他的房子在南城，这个时候来讲居民往往会放弃保障性住房。第二就是质量价格、配套服务设施与居民的期待值引来的矛盾，地方政府往往受制于资金的原因会选择比较偏僻的地方建设保障房，那么这些地方往往短时间内学校、医院、公交设施配套往往跟不上，成了一个“睡城”，居住问题是解决了，但是生活和发展问题无法解决，甚至倒退。住房福利被抵消。
341经济适用房遭弃购原因：性价比低抵消住房福利
自2008年以来济南、杭州、昆明、石家庄等城市，经济适用房被弃购的新闻层出不穷。2007年7月，济南204套经适房过半被弃购;2008年8月，杭州第一期经适房两成遭弃购;2008年12月，广州首批经适房1170套被弃购;2008年，该年度深圳市388套经济适用房遭弃购。经济适用房出现弃购现象问题重重存废引争议，2009年9月17日。http：//financeifengcom/money/roll/20090917/1249240shtml.2012年，郑州市第三期经适房轮候报名过程中，出现了大批比市场均价低出一半以上的经济适用房无人申购的怪现象;而此前，郑州市面向社会供应的1500多套公租房申请初期也遭冷遇。比周围商品房价低不少的经济适用房被纷纷弃购，说明了什么问题?据网络调查表明，对于“你认为经济适用房经济吗?”的问题，有831%的被调查者选择了“不经济”;被问到“你认为经济适用房是否有利于改善生活?”时，451%的人认为“不利于”。缘何经适房既不“经济”又不“适用”?本研究认为主要原因是该种产品设计出现了非需求导向症结，导致了保障对象被错配。
经济适用房被弃购的一个重要原因是经济适用房的地理位置不合理，导致生活便利性下降问题。据《经济参考报》2012年5月12日报道：“近日，河南省郑州市进行了第三期经适房轮候供应报名，供应房源4002套，但在登记首日，650名符合资格的市民中，只有64位进行了选房登记，随后郑州市房管局延长登记日期并扩大轮候号段，但到本期登记截止，仍有866套经适房无人申购。”以价格而言，这批经适房均价不足3000元，比目前郑州市场均价低出一半还多，吸引力不可谓不强。但低房价往往意味着位置偏远、配套不足，由此带来的生活不便对城市低收入群体影响更加明显。在该次配售的项目中，剩余房源最多的、有738套房无人申购的“珠江荣景”楼盘位于郑州市区北四环外，紧邻连霍高速惠济区出入口和惠济区老鸦陈镇薛岗村，楼盘外围是几家即将拆迁的汽车修理或配件商店，离楼盘不远处便是一片麦地，被百姓戏称 “这个楼盘在乡下”。在教育和医疗设施上，该楼盘目前只能依靠附近的两个村子里的小学和卫生室，距最近的卫生院大概有三千米远;交通上，楼盘附近有三趟公交车，如果要去市中心繁华地带则需要换乘，乘坐一趟公交车在非上下班高峰期时，到郑州市中心紫荆山公园附近用了一个小时。
这些位置偏远的经济适用房由于交通、就医、就学不便等引致各种福利和机会减损，使新增加的住房福利被交通财力和时间成本的增加以及其他各种物质和精神公共福利的减少所抵消，搬到位置不合理的经济适用房后保障对象享受的总体社会福利反而是减少的。作为需支付一定对价获取的经济适用房，其申购者必然也综合理性考量其性价比和总福利是否提升。一些低收入者明确指出“房价降低，家庭生活成本却提高了。”出于上学、就医的考虑，他们也只好弃权。甚至有些特困户宁可住在十几平方米的旧房子里，也不愿意搬入宽敞但配套不完善的新居。
342租赁性保障房被弃租原因：选址和租金
租赁型保障房被弃租与经济适用房被弃购有一个共同的重要原因，即选址不佳导致其社会总福利降低，很多地方的公租房面向社会供应时，在许多申请人的眼里，租赁公租房不如在“城中村”租房划算，出现了“热闹的城中村”与“尴尬的公租房”对峙。2011年年底郑州市公租房配租也由于选址偏僻，生活不便等原因被很多申请人弃租。
除此之外，租赁型保障房被弃租还有其独特原因——公租房的租金水平与申请者支付能力不符。廉租房由于租金以政府补贴为主，因此基本上不存在租金问题。而公租房的建设和供应计划制订过程中，由于政府部门缺少长远规划和需求调研，急于完成上级部门下达的保障房建设和供应任务，仓促上马，出现了供求严重不匹配的现象。于是弃租也就不可避免地出现了。表现在：①公租房的单位租金定价与当前政策界定的公租房合格申请者的支付能力不匹配。当前，公租房的申请者范围仍然较窄，其中相当部分是廉租房申请的资格人，让他们承租只比市场租金低20%左右的公租房，显然支付能力不足。②由于公租房户型偏大，导致租金总水平超过了申请者的支付能力。如武汉市首批公租房近三成申请者因为租金过高而弃租，其重要原因便是该批公租房是洪山区政府承租的拆迁安置房源，户型面积偏大，使一套住房的总租金水平过高，超出了很多家庭和个人的承担能力。
35保障房质量问题
保障房属民生工程，关系老百姓的生活起居和生命财产安全，其质量问题的重要性不容置疑。但许多地方在抢保障性住房的工期过程中，由于利润低，监管机制不健全，导致出现了不少房屋质量问题，极大损害保障房项目的声誉。2010年10月北京“明悦湾”项目有8栋保障房由于存在质量问题被责令拆除。2011年12月初，武汉市汉口区面积最大的经济适用房项目紫润明园被曝出现地基下陷、墙面开裂、楼房漏水等问题，被称之为“楼脆脆”、“楼裂裂”。2011年11月曾经备受中下收入阶层瞩目的广州市海珠区万松园经济适用房项目被曝因为部分楼盘水管爆裂、屋内渗漏，被业主拒绝接收。而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。
351利润低下导致开发商配建、代建项目更容易出现偷工减料据分析，目前保障房质量问题暴露较多的，大都是由开发商代建、配建的保障房项目。而相比之下，由政府部门、国有企业直接承建的保障房，质量往往能够保障。这体现了市场主体逐利的本性，一旦监管不健全，便容易产生质量问题。因为交由市场进行建设的代建回购以及配建型保障房，利润是开发商运作该项目的指挥棒。目前限定偏低的利润率使很多开发商不得不靠在材料上降低投入来提高其收益。因此，我们应思考“不同的保障房建设模式是否应适用不同的质量监管模式”?
352问责机制不健全导致质量监管执行力差
保障房的建设质量与商品房有同样的监管标准和制度，但质量频频出现在保障房项目上，说明执行在保障房的质量监管上大打折扣，究其原因还是各环节、各部门的违法、规则责任追究不严格，违法成本太低。保障房出现质量问题后，一方面购房群众的维修诉求得不到及时处理，开发商和物业公司经常以“建筑通病，难以避免、也无法克服”为理由不积极作为。
从建设过程的规定看，建筑施工必须请监理公司现场监理。但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。监理公司形同虚设、政府监管机关不作为或少作为、违法成本低、产品定向回购不愁销路等多项因素使得保障房建设过程中，极易出现开发商和监理公司恶意串通而降低工程质量的情况。
国务院强调的“保障房质量终身责任制”很好，但是关键是如何通过完善的问责机制纠正其执行力差的问题，保证将来出现质量问题时这些单位和个人能被准确问责，让其当前就明确预期其可能要承担的风险责任。
353群众监督不通畅
房屋质量的社会监督机制早已存在，任何一个质疑房屋质量的公众，都可以向相关部门举报。但囿于房屋质检部门的立案门槛较高以及其他的“不作为”或者“少作为”，致使该种监督难以发挥有效性。应通过完善房屋质量监督部门对民众举报和监督的回应制度来敦促质检部门及时有效地对保障房的建设进行质量监管。
4破解保障房融资和建设实践创新
41融资模式创新
411江苏、上海等地的共有产权模式
保障房的共有产权模式由江苏淮安首创，其基本内容是“政府出地，百姓出钱”，在产权上有两种比例，一种是个人占70%产权，政府占30%，另一种两者各占50%。上海市后来也提出了共有产权保障房建设模式，首次提出使用权和产权相分离的概念，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金。着重解决经济适用房使用的保障性和收益分配的公平性问题。其制度内容为：申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或30%，政府持有剩下的70%～80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。目前除上海以外，福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点。共有产权模式的设计初衷是通过向保障对象出售一定产权，用以回笼部分保障房建设资金，缓解当前保障房建设资金缺口压力。因为共有产权房能较快实现成本回收，以投入后续开发，并能有如3%左右的一定利润。就地方政府而言，这样的运作模式，也让其拥有了保障房建设的积极性。但是，这种实质为保障房购买者和政府两方入股合资建设保障房的模式也存在争议，如购买者和政府究竟应该各占股多少、权益如何分配、相应的退出机制如何制定等。
本课题研究者认为既然为共有产权，在无特殊供求状况时，政府和保障对象应根据购买房产时的市场价格分享各自的产权比例，并将此比例作为以后收益、分配以及管理等行为的基本法则。当保障房的物质性供给短缺解决后，政府也可借鉴英国、中国香港、新加坡等政府的经验，通过低价出售自己的产权份额来推进实施住房的市场化以及帮助居民拥有自己的产权房。
412保障性住房投融资平台
保障性投融资平台是国有独资企业在政府的授权下对保障性住房及配套设施等国有资产行使运营、管理、收益处置等职责。政府与公共租赁住房投融资平台之间是委托代理关系，双方用规范的契约关系明确政府与平台的权利与义务。政府交由投融资平台进行保障性住房项目的投融资、建设、运营等活动，使保障性住房的整体运营活动以市场化机制运作。以投融资平台为核心，融合ABS模式、PPP模式、REIT模式等融资模式。这种做法的好处是能够充分利用各种融资方式，筹资建设保障性住房，通过市场化的运作能够拓展融资渠道、创新融资方式，提高融资效率。此外，通过融资平台进行有效的运营管理还可以加强成本核算，提高资金使用效率，管理建筑工程，保障住房建设质量。
北京市着力创新投融资机制，在破解融资难题上取得了重大进展。2011年6月30日，北京市财政直接注资100亿元成立北京市保障性住房建设投资中心，承担保障房融资、建设及公租房运营管理等方面职责，是目前全国最大的保障性住房建设投资企业。截至2012年5月28日北京市保障性住房建设投资中心已经通过发行债券、银行贷款、公积金贷款等渠道，累计实现融资1366亿元。此外，通过私募债募集资金支持保障房建设成为重要融资渠道。目前已有6家企业完成私募债注册发行，累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，535万平米，66万套。据不完全统计，截至目前已经先后有湖北、河南、云南、黑龙江、陕西、吉林、甘肃等省份成立了省级保障性住房投融资平台，以解决保障房建设的融资问题。
42保障房建设模式
经过几年的发展，我国各地的保障房建设创新模式大致可归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。
421政府直接建设型
政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地;二是政府设立平台公司;三是贷款为主财政直接支出为辅;四是规模建设，高效快速;五是通过先租后售的方式实现财务平衡;六是平台公司全程管理。重庆的保障房建设模式是政府直接建设型的典型。但重庆可以实施该模式是以其丰富的政府土地储备为条件，重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手里。土地随政府基础设施投入改善和人口集聚而不断增值的那部分收益，尽可能多的掌握在了政府手里。因此，政府的土地投入以及土地收入为支撑的资金投入比较有保障。而这一点其他很多城市则不具备。所以重庆模式虽然适合大规模建设，但其缺点也是政府资金投入量大，负债高;后续运营管理要求高;社会企业无法参与。
422政府与企业共建型(PPP模式)
PPP模式(Public—Private—Partnership)即是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。保障房的政府与企业共建型即指政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。
PPP模式的优点：第一，该模式可以引入市场竞争机制以提高产品提供效率;第二，该模式可以解决城市公共产品建设过程中的产权归属问题，避免完全私有化带来的产权纠纷;第三，在PPP中，政府和私营机构各自发挥比较优势。政府扮演的是投资经纪人的角色，发挥管理优势;私营机构是参与合作方，发挥资本及其技术优势。相比较而言，PPP模式更多地适用于政策性较强的准公共产品建设——有一定的现金流入，但无法实现自身的收支平衡，政府需要对这类项目给予一定的政策倾斜和必要的资金补偿。因此PPP模式更加适用于保障性住房的建设。政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。
(1)BT模式。BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即“建设—移交”。BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设;二是投资方负责投融资;三是政府负责BT全过程监管;四是投资方建成后将房屋所有权移交政府;五是政府以分期付款的方式回购;六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。
BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小;能够发挥投资方的工程建筑管理优势。“BT”模式有利于政府，但对地产商而言风险不小，首先企业需要自筹资金，其次收益与商业项目相比大相径庭，同时还存在政府违约和市场波动带来的风险，资金实力薄弱的房产企业很难介入保障房建设。如果大量企业采用“BT”模式介入保障房建设，最终还是会通过银行贷款完成前期的资金筹备。由于政府采用的是分期回购方式，企业资金回笼周期被拉长，再加上通货膨胀因素，企业利润被大大压缩。深圳模式的特点是银行愿意在政府担保的前提下借款给地产商，在地方债务危机加剧的背景下，深圳模式并不适宜在全国推广。
(2)代建模式。代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。代建模式的特点，一是政府投入财政性资金;二是代建人通过招标方式产生;三是代建人的收益来自代建管理费和项目投资节余奖励;四是代建人负责项目的全过程实施管理。代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无须资金投入，且能发挥开发企业的管理、成本和品牌优势。缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。
(3)配建模式。配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。配建模式的特点，一是政府无须资金投入，并能获得一定的土地出让收益;二是开发商需从商品房收益中补贴配建保障房的建设成本;三是配建保障房建成后产权转移给政府;四是配建保障房体量有限。配建模式的优点是政府不但无须资金投入，且能拥有一定的土地出让收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。目前，一些地方政府采用的“限地价，竞配建”、“竞地价，定配建”和“竞地价，竞配建”等土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。
423企业独立建设型
企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。
(1)限价模式。即指政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。限价模式的特点，一是政府以“限价”方式出让土地;二是开发商负责投资建设;三是开发商受一定的开发限制;四是限价房只向符合规定的群体销售;五是限价房具有商品房的属性;六是政府不但无须资金投入，而且能获得土地出让收益。
限价模式的优点是政府不但无须资金投入，并能获取一定的土地收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是建设计划受开发商参与意愿制约;开发商的开发限制过多;存在受成本因素价格波动风险。许多地方政府采用的“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”和“限房价限户型、竞地价”等土地出让方式，就是通过限价模式建设保障房。
(2)万科万汇楼模式。该模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。其特点有，一是开发商以市价获取土地;二是开发商负责投融资;三是建成后开发商自己运营;四是投资回收期漫长。万科万汇楼模式的优点是最大限度地动员了社会力量参与建设。缺点是企业资金投入过大，投资回收期漫长，无法赢利。据万科测算，万汇楼总共投资4700万元，需57年才能收回成本。
(3)信托基金模式。信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。信托基金模式能分散投资风险，有利于吸引资金参与保障房建设，但回报率低，在西方多作为社会福利手段，既利用了市场效率，也照顾了社会公平。如果通过金融创新，引入在国外境外通用的金融工具——房地产信托投资基金，就可以把充裕的社会资金引入保障房建设，解决建设和持有资金来源的问题，增加保障房的市场供应量。这种信托投资基金同时是一种资本品，可以到资本市场上流通交易，为我国长期低迷的资本市场带来生机。合理的利润率是实现社会资金与保障房建设对接的重要一环，例如二三线城市的旧区改造、经济房和廉租房建设都可通过让渡土地收益方式增加投资主体的回报。同时，参与保障房建设的主体还能够通过充分享受参建过程中的土地红利，包括旧区改造过程中的一级土地开发获益等。信托基金的特点，一是由社会资本发起;二是以市价获得土地;三是委托专业公司代建;四是以建设租赁保障房为主;五是委托专业公司经营管理;六是以经营收益作为投资者回报。信托基金模式的优点是投资风险分散化，有利于吸引资金参与保障房建设。缺点是回报率低。
综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险;应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。开发商参与保障房建设要善于利用自身优势，谨慎选择合适的进入模式。
5保障性住房可持续发展的政策建议
51加强和完善保障房供应顶层制度设计
保障性住房建设，包括公共租赁房建设，是作为一项公共福利向社会中的中低收入者提供。政府作为资源和政策的制定者，其真正的优势在于提供法律上的支持，如税收、土地出让金的豁免或者优惠、特别贷款(在规模、时间、取得方式上能够突破现有的金融制度限制)等。通过立法推进保障房建设，明确政府是保障性住房提供的主体负责人，实行问责制，可以真正保障建设者和管理者基本的利益，使得每一个参与者都能预见自己在未来参与时的风险和收益，必然能够促进更多的主体参与其中。因此应加快《住房保障法》的出台，推动保障房建设有法可依。应在以下方面加强顶层制度设计：
511明确保障房的性质、水平以及保障对象准入退出等基本制度基于“十二五”规划纲要确定的20%保障房覆盖率目标，以公平性原则为主导思想，系统化、层次化和体系化保障房供应制度，尤其要细化和明确我国城镇保障房的各项基本制度，包括保障房的性质、水平和产品类别以及明确保障对象主要确定依据的准入和退出制度。一揽子解决保障房分配不公平、寻租骗购等问题。
同时，应借鉴日本要求各级政府定期制订保障房的短、中、长期计划，分解阶段性目标任务。“十二五”期间保障房供应体系的建设重点是增加保障房的物质供给，大力建设保障房实体，以弥补前些年数量建设上的欠账。随后，在保障性住房的供求缺口大幅减低之后，政策方向应适时调整为需求方补贴，资助保障对象到市场中获取住房，尽量降低对市场的干预。对于已存的租赁型保障性住房其政策也应放在保障房的持续运营能力建设上。
512明晰各级政府职责分工和内容
第一，明确中央和省级政府的资金投入职责，以及资金来源方案。包括中央和地方财政安排的年度建设资金比例、金额等做出明确规定，要求列入各级政府年度预算计划。第二，明确规定保障房的建设和运营管理的主要责任主体是所在地政府。第三，根据保障房的融资体系现状，制定阶段性的信贷、税收优惠等政策，引导社会资金参与保障房运营。
52结合城镇化进程，建设城乡一体化的房地产市场，解决保障房的时代问题针对当前城镇化发展的趋势，保障性住房建设应作为引导城镇化发展的重要手段。一是在人口规模大、流动性强的特大城市提供更多的廉租房，满足实际需要，同时避免大城市人口过度膨胀。对于矛盾比较突出的特大城市和大城市城乡结合部，应致力于建设城乡一体化的房地产市场，尤其是应处理好保障性住房建设过程中的城乡土地一体化问题，可以部分破解保障性住房民间资金的积极性不足问题。如可借鉴中国南方如浙江解决住房问题的经验：在城市郊区通过统一规划、统一制定安全标准，鼓励农民自建的方式，在近郊农村集体用地上建设房屋提供给流动人口来居住。即城市人民政府可在控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则下，有计划的利用城市近郊的农村集体用地建设公共租赁房用于完成保障房建设需求。二是鼓励发展的中小城市和小城镇应加强廉租房建设，国家可以在财政上给予倾斜，鼓励更多的廉价房吸引和稳定更多人向中小城镇和小城镇聚集。
53强化激励和偿还机制，引导社会资金参与建设、运营和管理要让民间或者社会资金积极参与，一个很重要的前提是提供足够的诱因，使民间资本预期参与保障房的建设和运营有“利”可图，第二个前提是，通过明确可靠的借贷资金偿还方案稳定社会资金的信心，降低其风险预期。但保障房的本质是微利保本或者甚至亏空的，那么唯一可行的创新途径一是政府让“利”，让民间资本有利润可赚，二是由政府出面提供担保，增强社会分散资金的稳定预期和风险估计。
531政府主导建立保障性住房购建担保基金
我国应学习发达国家的成熟经验，研究建立支持保障性住房开发和消费的信贷担保体系，鼓励成立专门的机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险，降低信贷风险;尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款以及政策性的贷款保险(担保)的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。例如，可赋予前述保障性住房管理机构作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能;同时，还可以在各省市的保障性住房管理机构对口设立相应的住房信贷担保机构，实施信用等级增强措施。即采取政府牵头、第三方机构组织的方式设立保障性住房担保购建基金，需要担保的保障性住房承建开发企业可以采取缴纳保障金、资产抵押、出资入股等多种方式申请融资担保。担保基金可按股份公司方式运作，但政府相关管理部门对其公司有最终决策权，同时向基金提供反担保，当担保基金不能履行担保债务时，由政府代担保基金履行债务。保障性住房担保建设基金的建立，能够降低开发企业融资成本，提高开发商承建利润空间较低的保障性住房的积极性。
532加强保障房资金贷和还的充分调动注重长期回报的社保基金和保险资金的积极性保险资金作为最大的社会财富管理者，随着我国保险深度和保险密度的不断提高，迫切需要寻找安全性较高的长期资产配置渠道。保险资金可使用保障性住房“债权投资计划”等金融工具，其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款，用于特定的保障性住房，如公租房项目的建设和运营。为此，地方政府应通过贴息、贴现、提供担保，或者在税收方面进一步优惠等方式，引导希望投资保障房建设的保险公司积极进入。当然，保险公司应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。
533创新金融工具和手段，实现信贷资金循环
应认真研究建立保障性住房信贷的证券化机制，以解决建设资金循环和住房抵押贷款的流动性管理问题。1968年美国建立了政府国民抵押贷款协会(简称GNMA)，这是支持保障性住房抵押贷款形成二级市场的一项历史性措施。GNMA始终是美国联邦政府的直属机构，代表完全的联邦政府信用。而且，GNMA既不购买住房抵押贷款，也不直接发行按揭支持证券，其主要业务是为由政府机构保险的住房抵押贷款的证券化提供债券发行担保。最重要的是，GNMA并未受到“次贷危机”的拖累，因此，很值得我国在构建保障性住房融资体系的过程中认真研究和借鉴。
尽快推出针对公租房的房地产信托投资基金(REITs)产品，吸引民间资本参与保障房的建设。REITs是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。可考虑利用REITs这一资产证券化形式，将先期建设完成的保障性住房所产生的收入证券化，为今后的保障性住房建设提供资金。未来应把握机遇，积极探索，加快试点，尝试将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走保障性住房的资产证券化道路。现阶段，推动REITs试点已不缺乏理论上的支持，关键在于加快制订试点实施规划。
54严抓保障性住房质量管理
抓好保障性住房建设的质量监管。一是提高保障性住房建设管理效能。规范审批行为、简化申报材料、完善项目审批绿色通道。二是切实履行保障性住房建设基本程序。落实项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制。三是严格工程质量管理法律法规，实施保障性住房质量终身责任制。涉及工程项目的规划部门，建设、勘察、设计、施工、监理、验收单位，法人代表以及参建个人，都对所承担的保障性住房在项目设计年限内负责，并将责任单位和责任人员的名字永久留在建筑物上。四是将工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法查处违法违规行为。
对保障房建设实行“质量终身责任制”，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。
55提高保障房产品设计的市场化导向
为避免再次出现大量保障房被弃租弃购而浪费的情况，应纠正过去保障房筹集过程中出现的政府独断决策状况，提高保障房产品设计的市场化导向，项目上面应充分调查了解该区域保障对象的支付能力、符合保障房资金和面积标准下的住房产品诉求。这是因为保障房居住效益是个综合的概念，它既包括物质的居住条件，如面积大小、室内配套等，也包括抽象的社会产品，如交通、教育、医疗等社会公共配套供给以及由此而关联的个人和家庭可获得的各种就业、文化娱乐、信息等机会。保障房可以小户型、标准低些，但绝不能使保障房社区低发展机会。对于仍需支付一定价格来获取公租房和经济适用房的保障对象而言，保障房性价比合理同样是关键的消费影响因素。
56健全住房信息系统建设，建立和完善准入退出机制
尽快实现与住房相关的收入、金融、户籍、房产等信息的联网建设和综合协作制度，全面、及时、准确地提供保障性住房准入和退出所需要的信息，保证保障性住房管理工作的公开、透明和高效。完善个人信用体系，建立详细数据支撑的个人信用体系，确保在保障性住房的销售或者配租中能够有效分离不符合申请条件的申请，从而极大提高住房保障政策的运作效率。健全保障性住房的公示制度，申请者获得实物配售、配租或者货币补贴后，应当接受人大代表、政协委员、新闻媒体和人民群众全过程监督，建立投诉举报制度，并且确定核实一例，处理一例制度。坚决排除人为干扰制度，严肃查处以权谋私，对于被查出来的违法违规情况，要给予严厉的惩罚，并做到查处和处理过程和结果的公开公示公平。
参考文献：
[1]马庆斌保障性住房的国际经验借鉴和政策启示[J].宏观经济管理，2010(10).
[2]马庆斌以保障性住房建设城镇化健康发展[J].宏观经济管理，2011(2).
[3]姚欢庆保障性住房的投融资模式选择[N/OL].中国人民大学民商事法律研究中心，2011-5-20http：//wwwjflawyer. com/detailasp?id=375.
[4]毛鹏，王旭我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济，2012(3).
[5]马红漫打破保障房资金瓶颈仍需继续给力[J].Business，2012(3).
[6]王启富，史斌，谢国光当前保障性住房建设与管理存在的问题及对策[J].三江论坛，2011(11).
[7]彭慧，何燕我国租赁型保障性住房实行租售并举的思考[J].中国市场，2013(8).
深圳市保障性住房价格范文第2篇
一、保障性住房工作任务进展情况
(一)今年续建2011年了未完成的廉租住房项目共计：300套，15000平方米，总投资2400万元。截至目前，已开工建设14786.28平方米，285套。其中：149套已建设完成，并安排入住，136套正在建设当中，已下拨工程款1326.958万元。
(二)独龙江乡教师周转房总共建盖31套，其中新建10套，建筑面积555.02平方米，正在装修当中;改造21套，建筑面积970平方米，已完工。
(三)今年将计划实施公共租赁租房120套、7200平方米，目前施工图设计已完成，该项目将在县公安局、农业局背后等地建盖，即将进入招投标阶段，预计于今年7月份以前全面开工建设。
二、工程质量管理情况
我县保障性住房项目严格落实项目法人责任制、招标投标制度、合同管理制度和工程监理制度。并制定目标责任制度和监督检查制度，签订目标责任状，各部门各司其职、各负其责、齐抓共管、层层落实。
我局以定期不定期的方式深入全县保障性安居房进行了全面的检查,发现问题及时下发整改通知书，通过深入保障性安居工程建设质量安全监督检查工作，施工企业和施工人员安全意识有了明显的提高。
三、保障性住房分配管理情况
根据要求我局及时成立保障性住房工作领导小组，以局长为组长，分管副局长具体负责，保障性住房办公室设置住宅与房地产业股，并配备了专职人员具体负责保障性安居工程的各项工作。我局及时建立了廉租住房和公共租赁住房的管理办法，并制定了入住标准，严格实行准入、退出机制，在分配过程中完全实行公开、公平、公正，阳光操作。
据统计，我县无房户有300余户，我局今年主要安排入住了60户，即：明珠小区廉租住房新建36套和原县委职工宿舍楼改建24套。 另外，丙中洛中学廉租住房20套、捧打乡廉租住房32套、丙中洛乡廉租住房16套、茨开完小廉租住房20套、丙中洛完小廉租住房32套、普拉底卫生院廉租住房9套、**县一中廉租住房20套，部分已安排入住。
四、保障性住房工作和廉政风险防范情况
我局坚持把廉政风险防范工作融入住房保障建设管理全过程，确保住房保障工作公开、公平、公正。一是加强制度防控。为加强全县保障性住房建设管理，我局认真制定了《保障性住房管理办法》、《住房保障工作人员廉洁自律规定》、《保障性住房工作失职责任追究制度》等相关制定，完善了相关配套措施;二是坚持阳光操作。按照保障性住房申请规定，对低收入家庭申请廉租住房的条件进行严格把关。通过对申请住房户初审、复审，客观、准确地对居民家庭住房困难情况进行审核，有效防止工作人员徇私舞弊和虚假购房申请行为;三是加强资金使用监管。严格执行财经纪律，做到保障性住房资金专款专用，进一步科学合理统筹财政收入，积极落实地方配套资金。四是加强租赁补贴发放管理。为了加快我县廉租住房保障低收入家庭租赁补贴发放工作，我局认真制定了《**县廉租住房保障租赁补贴发放工作的实施方案》，执行专款专用制度，实行专户储存、分账结算，确保将租赁补贴发放到符合低收入家庭的人群中。
深圳市保障性住房价格范文第3篇
-------浅析保障性住房设计
一.导言
本人按照老师的要求，在暑假进行了深入基层的社会实践活动，实地参观过一处政府保障性住房。在商品房市场发展旺盛的今天，保障性住房受众群体以及面积设置等方面的特殊性，让我对保障性住房产生了非常浓厚的兴趣。经过查阅相关资料并与业内人士沟通，对保障性住房有了更全面更细致的了解。在了解的同时，也进行了很多思考。保障性住房的设计因为受众群体的不同，而与商品房有很大的差异性，作为一个土木工程专业的学生，通过对保障性住房设计的研究，对住宅设计的方方面面有了更深刻的理解，受益匪浅。 二.调研结论
保障性住房虽然取得了很大的成就，但是还是存在着比如，资金及土地来源不足、分配制度不合理、没有完善的法规和退出制度等等缺陷。在几天的实践中，引起我思考最深的思考的是关于保障性住房的设计方面存在的问题：
设计标准不明确，具体实施有困难
在建设过程中，国家以及地方上出台的各种政策文件中，重视的是对保障性住房数量的要求，而对于保障性住房的质量是否过关并没有做详细的要求。这就导致了在具体实施过程中带来了较大的困惑。
主要存在以下几个问题：
1.保障性住房究竟应该按怎样的面积标准设计? 2.公共部位应如何处理? 3.日照通风应如何解决?
4.小区的选址以及总体规划应如何解决?
如何解决好这些问题对保障性住房的质量有着非常重要的关系，保障性住房没人住，或者老百姓住的不满意，就起不到解决民生问题和促进经济发展的作用。
三.关于保障房设计的思考
1.定位：雪中送炭，而非锦上添花
住宅，每个家庭生活所必须的，住宅的好坏，质量水平，直接影响到老百姓的生活质量，社会的安定，以及经济的发展。改善居住条件是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。所以说，在保障性住房的设计过程中，针对居民的特点，应细致得考虑不同人群的需求，精益求精，合理安排空间，优化采光以及通风条件，规划周边配套设施以及交通线路。真正能提升群众的居住调节，改善民生，
然而众所周知，建立保障性住房制度的目的就是为了解决中低收入群众的住房问题，与此同时，存在住房问题的中低收入群众数量巨大，但是，用于保障性住房建设的资金非常有限。用有限的资金尽可能解决更多群众的住房问题，这就对保障性住房的成本控制提出了很高的要求。与此同时，保障性住房的设计标准必须低于市面上住房的一般水平，在提供基本保障的情况下略低于舒适线，这对于保障性住房相关政策的执行也有着非常总要的意义，同时也可避免产生赖居现象，积极鼓励人民群众通过商品房市场来获得更为舒适的居住条件，更有效得利用有限的社会资源。
有限的资金以及高质量的住房，这也成了保障性住房所面临的最大的矛盾。如何解决呢，我认为，首先，我们要将保障性住房的定位定好。保障性住房是为了解决住房困难家庭的燃眉之急，而不是未来满足富裕家庭享受生活的欲望。所以可以把保障性住房看做是“雪中送炭”，而非“锦上添花”。
2.基本原则：简单而不简陋
简单而不简陋可以作为保障性住房设计的宗旨。想要做到“简单”并不容易，实现“简单”意味着要做减法减去哪些不多余的，不重要的，而哪些该减去，哪些该留，就是我们在设计中所面临的一个重要的问题。要解决这个问题，就需要认真探讨人类对住宅的众多需求，从而找到人类对住宅建筑的最重要，最核心，最基本的需求。在有限资金以及土地条件下，摒弃掉那些不必要的，适当放弃一些合理但是不重要的，兼顾一些次重要的，专注于满足人类对房屋的核心要求。从而真正做到简单而不简陋。
最核心的：安全、水电暖、适度的空间、厨卫、卧室(休息的空间)，采光及通风 次重要的：、起居室、交通、周围的基本配套设施
合理但是不重要：宽敞的空间，美观大方、便利的交通，避免空气污染以及噪音污染，周围环境优雅
不必要的：优美的造型和奢华的装饰，开阔的空间，、紧邻商业区等等 3.关于住房面积标准，以及空间布局
关于保障性住房的面积问题，多年来一直争论不休。
2009年末，住房和城乡建设部召开的2010年全国建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，保障性住房面积严格执行60平方米的标准。针对这一规定，贵州亨特地产董事长杨中安认为，保障性住房面积应梯度设置，上限应增至100平方米，至少考虑两三代人居住问题，而60平方米的设定有可能会成为房价高涨的催化剂。2009年5月8日，住房和城乡建设部的一位领导在接受中央政府网在线访谈是提出：“对于人均建筑面积低于10㎡的，保障到13㎡左右。换句话说，就是三口之家应该有40平方米左右的居所，这是廉租房的建设标准。”
首先，因为保障性住房的特殊性，面积既不能过小，无法满足基本的需求，也不能过大，浪费了社会资源，背离了保障性住房制度设置的初衷，对政策的实施也造成了很多阻力。 2012年我国人均住房面积达到
，保障性住房的面积必须低于平均水平。根据满足基本需求的原则，我认为保障性住房的面积标准应设定为15----20㎡/人较为合适。
保障性住房的受益家庭构成情况非常复杂，有两口之家，有两代同住，三代同住等等各种情况，所以说，保障性住房严格执行某一单一的标准显然是不合时宜的。我认为，保障性住房的面积标准的制定应根据不同的家庭情况，家庭成员数量，进行梯度设置，设定上下限，根据情况灵活调整。
同时，我还认为在保障性住房的面积标准配置过程中，要着力于满足家庭的基本功能，放弃诸如大客厅，大餐厅，豪华沙发，大厅柜，进入时衣帽间等强调舒适性的设计，更应该充分考虑安全、卫生、人的生理、学习等方面的基本需求。用有限的面积，设计出布局合理，能充分满足人民群众基本生活需求的住房。
一般来说，一件住宅可以分为起居室、卧室以及厨卫等功能性空间，这是对于住宅最基本的要求。
对于两口之家来说，总的住房面积达到30㎡左右，去除必要的厨卫空间以后，留给起居室和卧室的空间仅仅为20㎡左右，不大的面积在强行加以分割的话，不但空间的质量降低，而且非常不利于采光和通风，严重影响住户的生活品质。所以我认为，对于两口之间的小户型，可以将卧室与起居室合并，有效提升空间的质量，虽然卧室的私密性以及封闭性受到影响，但是在面积非常小的情况下，我认为合并起居室与卧室，利大于弊。
两代以及三代人合住的住房，面积可以达到50---80㎡，在这种情况下，住宅主要起居室、卧室以及厨卫空间组成，在房间数目多的情况下，可设置过厅兼顾通行于餐厅的作用。
卧室： 根据《住宅设计规范》要求来设计，双人不小于9㎡，单人不小于6㎡的规定，这是家庭居住的最低要求，这样才能保证床，柜子，写字台等家具的摆放，不会对正常的生活造成影响，同时，卧室还要兼顾私密性，不可通过。
厨房：
根据《住宅设计规范》要求来设计，厨房的面积不得小于4㎡，这是摆放炉灶，洗菜池，冰箱，热水器等厨房用品的最小面积。
卫生间：
根据《住宅设计规范》要求，卫生间设置马桶，洗手池，洗衣机时的最小面积为3㎡。所以卫生间的面积必须大于3㎡，因为面积的限制，浴房或浴盆不建议设置，可以设置一定的淋浴空间，既满足了洗浴的要求，又节省了空间。
4.公共空间的设计。
楼内公共空间的设计也是需要考虑的一部分。因为保障性住房的特点，楼内空间的设计保证紧凑，经济了，才能把更多的面积用在居民住房中。但是与此同时，因为保障性住房人口密度大，所以疏散，防火安全标准更是绝对不能降低。公共空间的设计尽量简单化，满足基本的通行要求和安全疏散要求即可，节省更多的面积用于改善住户内部的居住条件。
5.关于保障性住宅环境指标的制定
住宅的环境指标主要包括通风以及日照。良好地通风可以带来新鲜的空气，有助于人的身心健康，而日照也是住宅建筑环境中重要的部分。
因为保障性住房的户型面积小，人口密度高，所以保障良好地通风和日照的难度更大、在满足国家规范的通风及日照要求的基础上，需要设计人员投入更多的精力，在这方面开拓创新，发展更多关于改善通风及日照的新技术，以及新的建筑布局用以改善，高密度住宅区的通风以及采光条件。
目前出现很多设计，为了降低设计难度，忽视了建筑通风采光的需求，这样的作发无法保证建筑的质量。
根据相关规范的要求，最起码要做到以下几点： (1)至少有一个居室能获得标准日照。
(2)除小于10㎡的过厅外，其他的居室都有直接对外的窗户。 6. 规划周边配套设施以及交通线路 住宅并不是单独存在的，必须与周围的交通路线以及各种配套设施组合才能组成一个真正的为居民服务的生活圈，所以说，配套设施的完善也是非常重要的。
除学校、诊所、派出所、公园、体育运动设施等必须具备的外，在规划的住宅的同时，还应该留有一定比例的商业用房，为居民服务。
因为客观原因，保障性住房所处位置不一定靠近时中心，但是确保道路的畅通以及配套的公共交通线路是必须做到的，保障了居民工作以及生活的要求。
结语：
深圳市保障性住房价格范文第4篇
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于深圳市龙岗区平湖镇楼
第二条 房屋用途。
该房屋用途为租赁住房。
除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限。
租赁期限自年月日至年月日止。
第四条 租金。
该房屋月租金为(人民币)元整。
租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;
第五条 付款方式。
乙方按(月)支付租金给甲方。
第六条 交付房屋期限。
甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对房屋产权的承诺。
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任。
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。
正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修费用由乙承担。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。
租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：
1.水、电费;
2.煤气费;
第十条 房屋押金
甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方(相当于一个月房租的金额)作为押金。
第十一条 租赁期满。
1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁;
2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租;
3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。
第十二条 违约责任。
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按须向对方交纳三个月租金作为违约金。
第十三条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。第十四条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十五条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十六条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向人民法院起诉。
第十七条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(签章)：乙方(签章)：
深圳市保障性住房价格范文第5篇
第一条 为了规范我县保障性住房开发、建设、租售及监督管理工作，根据《城固县人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》(城政发[2010]40号)要求，结合相关政策法律规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我县行政区域内保障性住房的开发建设、配租、销售管理与服务工作。
第三条 本办法所称的保障性住房，是指政府直接投资或提供政策支持，限定户型面积、供应对象、销售价格、租金水平和补贴标准，面向本县低收入、中低收入住房困难等家庭，以出租或出售方式提供的、具有社会保障性质的政策性住房。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等政策性住房及经有关部门批准后划转用于保障的住房。
第四条 本办法所称的配租管理，是指县住房保障主管部门向符合准入条件的家庭提供保障性住房(廉租房、公共租赁住房)，并委托物业管理企业按照规定负责物业管理等相关工作的总称。
本办法所称的销售管理，是指县住房保障主管部门向符合准入条件的家庭提供用于购买的保障性住房(经济适用房、限价商品房)，并纳入所在小区物业管理等相关工作的总称。 第五条 城固县房产管理局负责保障性住房房源筹集和配租、销售的组织实施与管理工作。城固县安居房地产开发公司具体负责实施保障性住房的开发建设和销售工作。
县民政局负责申请配租或销售保障性住房家庭的收入认定工作。
县财政局负责保障性住房房源筹集、租赁补贴和工作经费等资金的筹集与拨付。
县物价局负责保障性住房市场租金与销售价格指导标准的确认工作。
其他有关部门在各自职责范围内做好保障性住房配租与销售管理工作。
各乡镇人民政府(街道办事处)负责所在辖区内申请配租或销售保障性住房家庭的申请受理、初审和核查、公示等工作。
第二章 保障性住房的房源筹集与建设
第六条 保障性住房房源按照以下来源筹集：
(一)新建、配建、改建的住房;
(二)收购或租赁市场上符合保障性住房条件且有产权或使用权的住房;
(三)政府现有公有住房中腾空并经有关部门批准后划转的住房;
(四)接受捐赠的住房;
(五)其他渠道筹集的住房。 第七条 新建或配建的廉租房、经济适用住房由房管局下属的城固县安居房地产开发公司统一开发建设;廉租房套型面积50平方米以内，经济适用房套型面积60-90平方米。
公共租赁住房的建设根据全县保障性住房需求统计情况，由保障性住房领导小组办公室负责对保障对象进行资格审查，责成房管局及大中型企业申报建设方案，然后报县政府保障性住房领导小组研究确定实施建设，套型面积不超过60平方米。
限价商品房的建设采用政府组织监管、市场化运作模式。具体由保障性住房领导小组采用招拍挂的形式，按照“限定房价、竞拍地价”的原则确定开发企业进行建设，建成后入住对象的资格审查和销售由保障性住房领导小组办公室统一实施。套型面积80-120平方米。
保障性住房建设享受以下优惠政策：保障性住房建设用地纳入我县年度土地供应计划，土地优先供应。廉租房、经济适用住房、公共租赁住房按行政划拨方式提供，免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金;限价商品房土地优先供应，按照“限定房价、竞拍地价”的原则，采用招拍挂的土地出让形式，确定开发企业进行建设，并留出合理的利润空间。同时，保障性住房项目按照政府主导，市场运作原则，支持企业在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，利用自有土地开发建设用于解决其职工住房困难的保障性住房。 第八条 廉租房和经济适用房开发企业的确定方式及建设。保障性住房建设由城固县安居房地产开发公司选择三级以上资质、业绩好、信誉高、资金雄厚的房地产开发企业进行委托开发。并按照公开、公平、公正的原则，对报名的企业资料进行资格审核，由保障性住房领导小组对参与议标的企业进行业绩考察，最终采取无记名现场投票的方式确定开发企业。由中标企业进行开发建设，然后根据政府定价进行回购。中标的开发企业须先向县廉租办缴纳每亩10万元项目保证金后，方能进行开发建设。
第三章 保障性住房的保障对象及保障方式
第九条 保障性住房的保障对象包括：城市低保家庭住房困难户;城市低收入住房困难家庭;既不符合廉租住房或经济适用住房保障条件又缺乏通过市场购买住房能力的中等偏下收入家庭以及新就业职工、进城务工人员;城市中等收入家庭;进城落户的农村居民。
(一)廉租住房:实行租售并举的原则，鼓励有条件的家庭积极购买廉租房。主要解决城镇低保和低收入家庭住房困难，保障对象必须同时具备以下基本条件：
(1)家庭成员具有当地非农业户口且实际居住1年以上，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于14平方米。
(3)家庭人均收入低于当地城市居民最低于生活保障标准(民政部门统计数据3600元/年)。 (4)5年内夫妻双方无房产交易行为。 (5)未租住单位和当地房管部门的直管公房。
(二)经济适用住房：主要解决困难干部、职工和城镇中低收入家庭住房困难。保障对象必须具备以下基本条件： (1)具有当地城镇户口的已婚家庭，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于20平方米。
(3)家庭年收入低于当地城镇在岗职工年平均工资收入(统计部门数据26908元/年)。
(4)5年内夫妻双方无房产交易行为。
(三)公共租赁住房：主要解决既不符合廉租住房或经济适用住房保障条件，又缺乏通过市场购买住房能力的中等偏下收入家庭及大中型企业新就业职工、大学毕业生和进城务工人员的住房困难，保障对象必须具备以下基本条件： (1)具有当地城镇户口的中等偏下收入住房困难家庭。 (2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于14平方米。 (3)5年内夫妻双方无房产交易行为。
(4)未租住单位和当地房管部门的直管公房，以及未享受廉租住房实物配租和经济适用房政策的家庭。
(四)限价商品房：主要用于解决党政机关、事业单位干部职工、乡镇基层干部职工、教师、医务人员等城镇中等收入家庭住房困难，保障对象必须同时具备以下基本条件：
(1)家庭成员具有当地非农业户口，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于20平方米。 (3)符合城固县人民政府确定的中等收入标准。 (4) 5年内夫妻双方无房产交易行为。
第十条 符合保障性住房的准入条件家庭的分类
(一)在我县行政区域内取得城镇户籍一年以上，符合各类保障性住房准入条件的家庭：包括经审核符合保障条件并取得保障性住房配租或配售资格的无房家庭(以下简称“无房家庭”);
(二)经审核符合保障条件并取得保障性住房配租或配售资格，有自有住房但人均住房建筑面积在政府规定的保障住房面积控制标准以下的家庭(以下简称“未达标家庭”)。
(三)在我县行政区域内具有稳定职业和家庭年收入，人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险一年以上，并已将农村原有住房有偿转让满三年或已将农村宅基地退回当地集体组织的进城务工农村劳动者(以下简称“无房进城务工家庭”)。
(四)在我县行政区域内具有稳定职业和家庭年收入，人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险一年以上，未将农村原有住房有偿转让或农村宅基地退回当地集体组织的进城务工农村劳动者(以下简称“有房进城务工家庭”)。
(五)原籍不在我县行政区域内，具有全日制大中专及以上学历，且毕业未满三年，拥有本县常住户口，年收入在20000元以下无住房(包括自有产权住房和单位提供的临时宿舍)的单身大学毕业生(以下简称“大学毕业生”)。
(六)在我县行政区域内无房或人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，已将农村原有住房有偿转让或农村宅基地退回当地集体组织的进城落户农村劳动者(以下简称“进城落户农村居民)。
第十一条 具有下列情形之一的，不得申请配租或配售保障性住房：
(一)申请之日前三年内有房产转让行为的;
(二)通过购买商品房取得本县户籍的;
(三)县人民政府规定不得申请的。
第十二条 根据保障对象的不同，实施不同的保障方式。
(一)无房家庭或未达标家庭，可以申请配租或配售保障性住房。
(二)未达标家庭人数在4人以上(含4人)的家庭，可增租住房。
本办法所称的增租住房，是指符合住房保障条件的申请家庭，在申请配租管理时可不退出原住房，同时租赁县住房保障主管部门提供的保障性住房。增租住房家庭在保障性住房租赁期内不得将原有住房进行转让或抵押，也不得将原住房出租、转租或出借。
(三)无房进城务工家庭且是首次购房的，可申请配售一套经济适用住房等保障性住房。
(四)有房进城务工家庭可申请配租一套保障性住房。
(五)进城落户农村居民家庭住房保障通过经济适用房、公共租赁住房、廉租房解决，保障方式由进城落户农民自主选择。不受落户时限限制，实行与城镇居民平等条件、平等轮候。
符合申请条件的每个家庭只能申请配租或配售一套保障性住房。
第十三条 申请人应提供如下申报材料：
1、入住保障性住房申请书。
2、家庭成员户口簿、身份证、婚姻状况证明等(由所在社区初核。
3、申请家庭住房证明(由所在社区调查认定并出具相关证明材料)。
4.低保家庭持民政部门核发的家庭成员最低生活保障证(由申请人所在社区核对认定)。残疾人和重大疾病、优抚对象家庭出具相关合法证明材料。
5、申报材料应在县房管局规定的时限内提交，逾期将视为主动放弃此次分配。
第十四条 审核和资格确认。实物配租与配售实行自主申请和严格审查相结合，经初审、复核、核准三个程序。
(一)申请家庭持申报材料到本人户口所在地社区填写《城固县保障性住房入住申请表》，所在社区、乡镇、单位受理后，仔细核对，认真审查，经核对无误后入户调查，核实情况，广泛征求社区居民意见，然后在本社区进行公示，公示期为7天。
(二)经公示无异议或有异议经核实不成立的，社区将材料报送所在地乡(镇)人民政府或上级部门审查。
(三)乡(镇)人民政府或上级部门对提交的申请材料进行审查、核实，并将核实后的申请材料移交县民政局，县民政局对申请对象的收入状况进行核实，以确保申请人申报材料真实有效，核实后将申请材料移交县保障性住房领导小组办公室。
(四)县保障性住房领导小组办公室在收到材料后，对申报材料进行审核，并将审核后符合条件的家庭情况在户口所在地社区和城固县政府网站等媒体进行公示，公示期为15天，公示无异议或有异议不属实的家庭予以建档登记，确定为具有保障性住房分配资格的家庭。
(五)对城区孤老、病残和优抚对象等低收入住房困难家单独进行公示。 第十五条
符合申请条件的每个家庭只能申请配租或配售一套保障性住房。
第四章 申请及轮候程序
第十六条 申请配租或配售保障性住房的家庭，由申请人提出申请，申请人的配偶和未成年子女必须共同申请;其他家庭成员也可共同申请。
申请配租或配售保障性住房的家庭在轮候期间，家庭人口、户籍、收入(资产)、住房等情况发生变化不再符合申请配租或配售保障性住房条件的，应当如实向县住房保障主管部门申报并退出轮候。
第十七条 对确定配租或配售的申请家庭，县住房保障主管部门按照配租或配售管理方式进行分组，并按照登记时间的先后确定组内轮候批次，同一批次内顺序坚持 “公开、公平、公正、透明，同比保低、照顾老残”的原则进行分配。 有下列情形之一的住房困难家庭，在本轮候批次内可优先申请配租或配售一套保障性住房：
(一)享受最低生活保障的家庭;
(二)申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得县级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的;
(三)居住在危房中的家庭;
(四)居住在已确定拆迁范围内的住房且不符合安置条件的。
第五章 分配实施程序
第十八条 保障性住房坚持科学、合理分配的原则，公平公正、有序推进，具体分配实施程序为：
(一)保障性住房采取现场“抽签”的方式，公开现场分配。由县房产管理局会同县民政局、所在地乡(镇)人民政府、相关社区等单位组织实施。县监察局、居民代表对分配过程进行全程监督。委托公证单位现场公证，以确保分配程序真实有效。
(二)孤老、病残和优抚对象家庭在申请实物配租时，县房管局可根据申请户对住房居住的要求和填写自己希望居住的楼层及选择保障性住房一期或二期，在能充分保障每户家庭实现居住愿望的情况下，可对该部分家庭直接分房，无需抽签。但在不能满足的情况下仍由抽签决定。
(三)公证人员和现场验证工作人员对填写好的分房顺序号、确认数据等填写内容的卡片，经核对无误后，当场宣布卡片数量、内容等情况，并当众放入抽签箱。 保障住房抽签分为两轮进行，每轮进行两次抽签。第一次抽签抽取顺序号，确定第二次抽签的先后顺序，第二次抽签结果为分配最终结果。 1.第一轮：孤老、患有重大疾病(并经市级以上医院证明，丧失劳动能力或因家庭成员患有重大疾病急需住房救助的)、残疾(1-4级伤残有伤残证书)、优抚对象(提供有效证明材料)家庭代表参加抽签。 2.第二轮：未参加第一选房的家庭进入第二轮选房。抓到写有“X-X-X”(X为任轮意数字)字样的卡片即为选定住房房号，由工作人员现场宣读并发给《保障性住房入住通知书》，在规定时间内到房管局签定保障性住房租赁合同或销售合同。如无正当理由，逾期不签定合同的按自动放弃处理，所选保障性住房另行分配，且3年以内不得享受实物配租。
(四)保障性住房分配结果名单在城区申请人户口所在地社区公示，并在政府网站及电视台公示。
第五章 配租与配售管理
第十九条 保障性住房配售价格的确定。廉租房、经济适用房、限价商品房的配售和销售价格由县保障性住房领导小组办公室会同县物价局核算后，报城固县人民政府审定并向社会公示。
第二十条 保障性住房申请家庭选定配租住房后，凭县住房保障主管部门出具的《城固县保障性住房配租准予通知单》(以下简称“通知单”)分别与城固县公房管理所、物业管理企业签订《城固县保障性住房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)及物管协议，并办理相关入住手续。 保障性住房申请家庭选定配售住房后，应与城固县安居房地产开发公司签订购房合同。申请家庭凭购房合同与物业管理企业签订物管协议，并办理相关入住手续。
保障性住房按照本办法第六条规定渠道筹集的房源，在交付使用前，应当在房屋产权证、租赁凭证及相关资料上注明“保障性住房类型”。
第二十一条 购买保障性住房未满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让保障性住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买保障性住房满五年后，若上市交易，政府按成本价优先回购，否则向政府补交土地出让金、城市建设配套费等相关费用，并按保障性住房上市交易相关文件规定执行。
第二十二条 保障性住房申请家庭有义务配合物业管理企业，凭购房合同或租赁合同到县房产交易中心办理房屋产权证，到城固县公房管理所办理租赁合同备案登记等手续。
第二十三条 配租家庭主动申请退出保障性住房的，按下列程序办理：
(一)向县住房保障主管部门提出书面申请;
(二)与物业管理企业结清相关费用;
(三)填写《保障性住房配租退房单》。
第二十四条 配租家庭有下列情形之一的，县住房保障主管部门向其解除租赁合同，收回配租住房，并按规定进行再分配：
(一)将承租的配租住房转借、转租的;
(二)擅自改变配租住房用途的;
(三)无正当理由连续6个月(含6个月)以上未在配租住房内居住的;
(四)无正当理由自签订租赁合同之日起3个月内不办理配租住房入住手续的;
(五)逾期不支付租金的;
(六)其他应收回配租住房的情形。
第六章 保障性住房租金与物业管理
第二十五条 保障性住房的租金标准按照市场租金指导原则。由县物价局确定并公布执行。
(一)符合配租廉租住房条件的申请家庭，在配租到保障性住房后，每月租金按物价部门确定的租金缴纳。
(二)符合配租公共租赁住房条件的申请家庭，租金标准一律按物价部门确定的市场租金执行。
第二十六条 配租或配售的保障性住房应当纳入住房所在小区的物业管理。入住时家庭应向物业管理企业缴纳物业管理等相关费用。
第二十七条 房源筹措、装修、设备安装等相关费用由县住房保障主管部门编制预算，纳入县住房保障资金预算。配租的保障性住房公共部位和室内结构的维修由物业管理企业报计划给县住房保障主管部门批准后安排维修企业或单位实施。配售的保障性住房公共部位的维修由住户共同承担。 第二十八条 物业管理企业的物业管理服务收费应以物价局批准的标准执行，质价相当、自负盈亏。物管服务接受县保障性住房领导小组办公室的监督。
第二十九条 申请家庭在退出配租住房时，应结清水、电、煤(燃)气、通讯、有线电视等应由其承担的相关费用，由物业管理企业负责交接和签证。
第七章 监督管理与违规处理
第三十条 按照“公开、公平、公正”的原则，保障性住房的配租或配售管理，接受“社会监督、舆论监督、行政监督、法律监督”。
(一)对弄虚作假等手段骗取配租或配售保障性住房资格的个人，由县住房保障主管部门按相关文件规定，取消其保障性住房配租或配售资格，收回其配租或配售的保障性住房。收回配租的保障性住房时，要求全额返还已享受的租赁补贴资金，将其计入个人住房保障诚信档案，三年内不得再享受本县住房保障;收回配售的保障性住房时，实行“原款原退”，并要求其补缴入住后每月的租金，租金标准按市场租金计算。情节严重的，由县住房保障主管部门依法移交有关部门追究其相关经济责任或法律责任。
(二)对出具虚假证明的单位，由县住房保障主管部门提请有关部门追究该单位相关人员的责任。
(三)县纪委、监察部门要充分履行监督职责，认真监督各职能部门的履职情况，对因失职、渎职等造成保障性住房在房源筹集、配租或配售管理中出现严重问题和产生不良影响的，严肃追究相关单位领导和相关责任人的责任。触犯刑律的，移送司法机关追究刑事责任。
(四)县住房保障主管部门要畅通保障性住房投诉渠道，建立投诉、处理工作制度，设立举报电话、举报信箱或网上投诉信箱，对投诉的问题要及时核查处理，并向投诉人反馈结果，相关材料要建档备查。 第八章 附则
第三十一条 本办法从正式印发之日起执行。
深圳市保障性住房价格范文第6篇
-------浅析保障性住房设计
一.导言
本人按照老师的要求，在暑假进行了深入基层的社会实践活动，实地参观过一处政府保障性住房。在商品房市场发展旺盛的今天，保障性住房受众群体以及面积设置等方面的特殊性，让我对保障性住房产生了非常浓厚的兴趣。经过查阅相关资料并与业内人士沟通，对保障性住房有了更全面更细致的了解。在了解的同时，也进行了很多思考。保障性住房的设计因为受众群体的不同，而与商品房有很大的差异性，作为一个土木工程专业的学生，通过对保障性住房设计的研究，对住宅设计的方方面面有了更深刻的理解，受益匪浅。 二.调研结论
保障性住房虽然取得了很大的成就，但是还是存在着比如，资金及土地来源不足、分配制度不合理、没有完善的法规和退出制度等等缺陷。在几天的实践中，引起我思考最深的思考的是关于保障性住房的设计方面存在的问题：
设计标准不明确，具体实施有困难
在建设过程中，国家以及地方上出台的各种政策文件中，重视的是对保障性住房数量的要求，而对于保障性住房的质量是否过关并没有做详细的要求。这就导致了在具体实施过程中带来了较大的困惑。
主要存在以下几个问题：
1.保障性住房究竟应该按怎样的面积标准设计? 2.公共部位应如何处理? 3.日照通风应如何解决?
4.小区的选址以及总体规划应如何解决?
如何解决好这些问题对保障性住房的质量有着非常重要的关系，保障性住房没人住，或者老百姓住的不满意，就起不到解决民生问题和促进经济发展的作用。
三.关于保障房设计的思考
1.定位：雪中送炭，而非锦上添花
住宅，每个家庭生活所必须的，住宅的好坏，质量水平，直接影响到老百姓的生活质量，社会的安定，以及经济的发展。改善居住条件是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。所以说，在保障性住房的设计过程中，针对居民的特点，应细致得考虑不同人群的需求，精益求精，合理安排空间，优化采光以及通风条件，规划周边配套设施以及交通线路。真正能提升群众的居住调节，改善民生，
然而众所周知，建立保障性住房制度的目的就是为了解决中低收入群众的住房问题，与此同时，存在住房问题的中低收入群众数量巨大，但是，用于保障性住房建设的资金非常有限。用有限的资金尽可能解决更多群众的住房问题，这就对保障性住房的成本控制提出了很高的要求。与此同时，保障性住房的设计标准必须低于市面上住房的一般水平，在提供基本保障的情况下略低于舒适线，这对于保障性住房相关政策的执行也有着非常总要的意义，同时也可避免产生赖居现象，积极鼓励人民群众通过商品房市场来获得更为舒适的居住条件，更有效得利用有限的社会资源。
有限的资金以及高质量的住房，这也成了保障性住房所面临的最大的矛盾。如何解决呢，我认为，首先，我们要将保障性住房的定位定好。保障性住房是为了解决住房困难家庭的燃眉之急，而不是未来满足富裕家庭享受生活的欲望。所以可以把保障性住房看做是“雪中送炭”，而非“锦上添花”。
2.基本原则：简单而不简陋
简单而不简陋可以作为保障性住房设计的宗旨。想要做到“简单”并不容易，实现“简单”意味着要做减法减去哪些不多余的，不重要的，而哪些该减去，哪些该留，就是我们在设计中所面临的一个重要的问题。要解决这个问题，就需要认真探讨人类对住宅的众多需求，从而找到人类对住宅建筑的最重要，最核心，最基本的需求。在有限资金以及土地条件下，摒弃掉那些不必要的，适当放弃一些合理但是不重要的，兼顾一些次重要的，专注于满足人类对房屋的核心要求。从而真正做到简单而不简陋。
最核心的：安全、水电暖、适度的空间、厨卫、卧室(休息的空间)，采光及通风 次重要的：、起居室、交通、周围的基本配套设施
合理但是不重要：宽敞的空间，美观大方、便利的交通，避免空气污染以及噪音污染，周围环境优雅
不必要的：优美的造型和奢华的装饰，开阔的空间，、紧邻商业区等等 3.关于住房面积标准，以及空间布局
关于保障性住房的面积问题，多年来一直争论不休。
2009年末，住房和城乡建设部召开的2010年全国建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，保障性住房面积严格执行60平方米的标准。针对这一规定，贵州亨特地产董事长杨中安认为，保障性住房面积应梯度设置，上限应增至100平方米，至少考虑两三代人居住问题，而60平方米的设定有可能会成为房价高涨的催化剂。2009年5月8日，住房和城乡建设部的一位领导在接受中央政府网在线访谈是提出：“对于人均建筑面积低于10㎡的，保障到13㎡左右。换句话说，就是三口之家应该有40平方米左右的居所，这是廉租房的建设标准。”
首先，因为保障性住房的特殊性，面积既不能过小，无法满足基本的需求，也不能过大，浪费了社会资源，背离了保障性住房制度设置的初衷，对政策的实施也造成了很多阻力。 2012年我国人均住房面积达到
，保障性住房的面积必须低于平均水平。根据满足基本需求的原则，我认为保障性住房的面积标准应设定为15----20㎡/人较为合适。
保障性住房的受益家庭构成情况非常复杂，有两口之家，有两代同住，三代同住等等各种情况，所以说，保障性住房严格执行某一单一的标准显然是不合时宜的。我认为，保障性住房的面积标准的制定应根据不同的家庭情况，家庭成员数量，进行梯度设置，设定上下限，根据情况灵活调整。
同时，我还认为在保障性住房的面积标准配置过程中，要着力于满足家庭的基本功能，放弃诸如大客厅，大餐厅，豪华沙发，大厅柜，进入时衣帽间等强调舒适性的设计，更应该充分考虑安全、卫生、人的生理、学习等方面的基本需求。用有限的面积，设计出布局合理，能充分满足人民群众基本生活需求的住房。
一般来说，一件住宅可以分为起居室、卧室以及厨卫等功能性空间，这是对于住宅最基本的要求。
对于两口之家来说，总的住房面积达到30㎡左右，去除必要的厨卫空间以后，留给起居室和卧室的空间仅仅为20㎡左右，不大的面积在强行加以分割的话，不但空间的质量降低，而且非常不利于采光和通风，严重影响住户的生活品质。所以我认为，对于两口之间的小户型，可以将卧室与起居室合并，有效提升空间的质量，虽然卧室的私密性以及封闭性受到影响，但是在面积非常小的情况下，我认为合并起居室与卧室，利大于弊。
两代以及三代人合住的住房，面积可以达到50---80㎡，在这种情况下，住宅主要起居室、卧室以及厨卫空间组成，在房间数目多的情况下，可设置过厅兼顾通行于餐厅的作用。
卧室： 根据《住宅设计规范》要求来设计，双人不小于9㎡，单人不小于6㎡的规定，这是家庭居住的最低要求，这样才能保证床，柜子，写字台等家具的摆放，不会对正常的生活造成影响，同时，卧室还要兼顾私密性，不可通过。
厨房：
根据《住宅设计规范》要求来设计，厨房的面积不得小于4㎡，这是摆放炉灶，洗菜池，冰箱，热水器等厨房用品的最小面积。
卫生间：
根据《住宅设计规范》要求，卫生间设置马桶，洗手池，洗衣机时的最小面积为3㎡。所以卫生间的面积必须大于3㎡，因为面积的限制，浴房或浴盆不建议设置，可以设置一定的淋浴空间，既满足了洗浴的要求，又节省了空间。
4.公共空间的设计。
楼内公共空间的设计也是需要考虑的一部分。因为保障性住房的特点，楼内空间的设计保证紧凑，经济了，才能把更多的面积用在居民住房中。但是与此同时，因为保障性住房人口密度大，所以疏散，防火安全标准更是绝对不能降低。公共空间的设计尽量简单化，满足基本的通行要求和安全疏散要求即可，节省更多的面积用于改善住户内部的居住条件。
5.关于保障性住宅环境指标的制定
住宅的环境指标主要包括通风以及日照。良好地通风可以带来新鲜的空气，有助于人的身心健康，而日照也是住宅建筑环境中重要的部分。
因为保障性住房的户型面积小，人口密度高，所以保障良好地通风和日照的难度更大、在满足国家规范的通风及日照要求的基础上，需要设计人员投入更多的精力，在这方面开拓创新，发展更多关于改善通风及日照的新技术，以及新的建筑布局用以改善，高密度住宅区的通风以及采光条件。
目前出现很多设计，为了降低设计难度，忽视了建筑通风采光的需求，这样的作发无法保证建筑的质量。
根据相关规范的要求，最起码要做到以下几点： (1)至少有一个居室能获得标准日照。
(2)除小于10㎡的过厅外，其他的居室都有直接对外的窗户。 6. 规划周边配套设施以及交通线路 住宅并不是单独存在的，必须与周围的交通路线以及各种配套设施组合才能组成一个真正的为居民服务的生活圈，所以说，配套设施的完善也是非常重要的。
除学校、诊所、派出所、公园、体育运动设施等必须具备的外，在规划的住宅的同时，还应该留有一定比例的商业用房，为居民服务。
因为客观原因，保障性住房所处位置不一定靠近时中心，但是确保道路的畅通以及配套的公共交通线路是必须做到的，保障了居民工作以及生活的要求。
结语：