公司治理方法范文第1篇
(一)了解基本情况
了解基本情况，是展开审计的必要准备和基本条件。这些基本情况包括：成立时间、工商注册号、海关注册编码、进出口报关登记证书、注册资本、法人代表、经营范围、行业类别、经营方式、贸易方式、公司地址、经营场地、股权结构、注册内容变更以及进出口总值、生产能力、业务流程及特点、主要进口原材料和出口产品等内容。注册会计师应着重了解被审计单位是否经政府主管部门批准成立，是否在海关注册;经营范围;法人代表;投入资本(资金、设备)是否到位;主管进出口业务和海关事务的负责人、报关人员有无违法记录，关注被审计单位开展进出口业务是否合法以及是否具备必要条件，初步评估审计风险，以确定是否接受委托。这些基本情况可以通过询问管理人员、查阅相关批文证书、会计和统计资料等方法来获得。
(二)制定审计总体计划。制定审计总体计划，主要包括：
1、审计的范围，即业务循环及内容，这是审计展开的主线。国际贸易类型包括一般贸易、加工贸易等。这里简单介绍其特点：一般贸易，是利用国内或进口原材料加工成成品直接出口到国外，进口原材料无需备案。加工贸易分为来料加工和进料加工，来料加工是利用国内或国外客户无偿提供原材料国内加工企业加工成成品出口到国外，进口原材料先备案(还需缴纳保证金)，再出口，国内加工企业只收取加工费，不拥有存货的所有权，退税需手册核销;进料加工指国内加工企业从国外进口原材料加工成成品出口到国外，进口原材料先备案及核销手册，企业对材料及产品拥有所有权，自负盈亏，但无退税。进料加工是一个严格意义上的“产、供、销”过程，由进口、加工及出口三个环节组成。进出口经营方式有：自营进出口和代理进出口。自营进出口自办业务，自负盈亏;代理进口业务不承担销售盈亏，不垫付商品资金及担负基本费用。进口业务一般流程包括：编制进口计划、签订进口合同、到银行开具L/C、赎单或前T/T、租船订舱、收到全套单据后办理清关、提货、到银行付款并到外管局核销、银行接单、接货、申请商检、报关。出口业务一般流程包括：报价、订货、付款方式、备货、包装、通关手续、装船、运输保险、提单、结汇。
2、审计的重点，即必须控制的重要或经常发生的业务。必须控制的重要的业务，譬如，从事加工贸易的经营单位须有外经贸主管部门核发的《加工贸易业务批准证》，加工单位需有外经贸主管部门签发的《加工贸易加工企业生产能力证明》;报关业务应有海关核发的《报关注册证明书》及专职报关员;代理进出口业务，必须与委托人签订书面代理合同及取得报关授权委托书。保税料件与非保税货物分开存放;减免税设备应有鼓励项目确认书;减免税进口的设备，不应在不同法人主体中相互转让。必须控制的经常发生的环节，譬如，开立信用证、报关报检、审单、收付汇核销、出口退税及单证管理等。
3、内部控制应有的严谨程度，譬如资产总额大、进出口总值大、内部结构复杂的加工贸易型企业应有完善的内部控制制度。
4、审计人员构成、分工和时间预算。
(三)调查了解内部控制
1.了解内部控制环境。对进出口业务的内部控制环境进行调查，可采取预先设计好的问卷调查。同时，还要审阅被审计单位的政策和制度手册、会计凭证和相关原始记录。内部控制环境调查主要包括下列内容：
(1)组织机构方面。是否具备职责明确的进出口组织机构：设立专门的进出口部门或岗位，进出口业务管理层职责分工明确;是否确保不相容岗位相互分离：进出口授权批准、业务执行、财务会计、货物保管等部门岗位相互分离且监督制约;是否指定专人负责报关事务，定期对主要从事进出口业务人员进行报关业务知识培训。
(2)管理制度方面。是否建立健全进出口业务管理制度，包括报关员及报关作业管理、海关手册管理、合同管理、单证管理、印章管理、财务管理、仓库管理、外汇收付及核销管理、出口退税管理等制度，是否明确规定部门或人员的进出口业务流程、进出口报关单证档案管理及合同备案等内容。 (3)会计核算方面。是否建立会计工作岗位责任制;配备专职会计从业人员;会计岗位是否分工明确且相互监督制约。会计账簿单证资料是否按法定年限完整保存，会计核算、编制、报送等是否符合会计法、会计准则的规定;会计记录、审计报告等会计资料是否真实、准确、完整记录和反映进出口活动的有关情况。
(4)信息系统方面。是否具备真实、准确、完整记录进出口业务活动的信息系统，使用者是否只有经过授权才能存取资料;系统数据是否完整可查;系统数据是否及时、准确、完整录入且按期限完整保存。
2.调查内部控制内容。内部控制应包括下列内容：
(1)合法性目标。是否建立健全进口许可制度、机电产品和重要工业品登记管理制度、进出口收付汇管理制度。需申领配额、许可证的商品，是否凭真实、合法、有效的文件及必备材料到有关部门办理手续。从事加工贸易是否经外经贸部门批准，是否办理合同登记备案及核销手续，是否到中国银行设立保证金帐户;
(2)合规性目标。是否建有完善的行政、人事管理制度，是否明确规定进出口业务审批授权，是否明确规定专人保管专用印章、手册、报关单及有关进出口资料以及对进出口业务相关人员管理等内容。
(3)营运性目标。签订贸易合同前是否进行客户背景资料调查;办理付款手续时，业务人员是否填制付款申请表，并报请部门负责人、财务负责人、公司负责人签审。财务部门是否根据信用证或进口合同进行审核单据;是否使用《商品换汇成本预算单》，对进出口业务预期的总体盈利情况进行审核。
(4)可靠性目标。会计账簿是否真实、准确、完整记录和反映进出口货物的进口、出口、储存、加工使用、销售等情况。是否设置专门帐簿，如实反映进口保税料件和减免税进口物资的转让、出借、出租、内部转移、抵押、对外投资、盘盈、盘亏、报废、毁损、丢失等情况。涉及减免税物资的“固定资产”或“在建工程”明细账页面是否明确标有“减免税进口”字样;不作为“固定资产”或“在建工程”的减免税物资，是否在相应明细账中标注“减免税进口”字样;在成本核算时，是否将生产过程中耗用的保税料件与非保税料件分开体现;是否建有详实的生产单耗计算方法和相应生产工艺说明材料档案，专人保管。是否设置备查账册反映企业进口的经营性租赁设备、不作价设备等有使用权但无所有权的设备的进口、使用、处置等情况。是否设置辅助账册对来料加工进出口保税料件、受托加工保税料件等非企业所有的存货进行数量核算。是否建有完善的仓储管理制度，明确规定海关监管货物的存放、使用、损耗、处置等各个环节的管理内容，如实反映一般贸易、保税货物、特定减免税货物等的进口、储存、加工、使用、处置、出口等情况;仓储部门是否实行专人管理，仓储保税的料件、残次品、边角料是否设有鲜明标志，保税料件与非保税料件是否分开存放。是否定期清查和盘点进口保税料件和减免税进口物资，做到账账相符、账卡相符、账实相符。
(四)初步分析健全性和有效性
在对控制环境和具体业务进行调查，对被审计单位内部控制有了一个初步的认识的基础上，应对健全性和有效性进行初步分析，以规划将要实施的符合性测试程序。初步健全性分析主要是分析哪些重要或经常发生的业务或作业应该设置控制而未设置。譬如，代理进出口业务，未与委托人签订书面代理合同或取得报关授权委托书以及未设置专职报关员等。初步有效性分析主要是针对控制程序与政策而实施的，这实际就是初步的风险评估。譬如，被审计单位签订出口合同时，没有客户背景调查程序，没有选择合适的结算方式，收到定金后再生产，就不能实现内部控制营运性目标，存在坏帐及呆滞货风险可能性;产成品明细账未按保税料件和非保税料件分开设置，未保存生产单耗计算方法和相应生产工艺说明资料，就不能实现内部控制可靠性的目标，存在虚报单耗的风险。初步分析健全性和有效性可以确定符合性测试的重点，减少符合性测试抽核量。一般来说对于以下情况就可以不进行测试：(1)对业务循环或关键控制点的控制初步评价为无效，譬如，进料加工货物内销未经外经贸部门批准;
(2)在了解内部控制的过程中已知对某业务循环或关键控制点的控制未得到遵循，譬如，加工环节中产生的边角废料，生产车间未办理假退料手续，财务部门未登记“边角废料”、“废品损失”或将“残次品”与“边角废料”、“废品损失”混淆。 (3)在了解单位内部控制的过程中已知对某业务循环或关键控制点的控制得到很好遵循，譬如，出口退税需提供出口发票、报关单、出口收汇核销单及出口货物专用缴款书，被审计单位已按国税部门要求操作。(4)虽对业务循环或关键控制点设置控制但未发生相关业务，譬如，合同变更或展期需法律顾问审核，信用证重要内容的修改需业务部门负责人的签字等，但审计期间未发生贸易合同及信用证内容变更事项。而以下情况就可以考虑进行大范围的测试：
(1)相关业务大量发生的业务循环或关键控制点的控制，譬如，进口原料、出口产品、保税料件和非保税料件的分开保管和核算、减免税设备的处置、转移等;
(2)相关业务虽不大量发生但涉及金额相对较大的业务循环或关键控制点的控制，譬如，被审计单位与国外供应商存在关联关系的定价政策及往来款项;
(3)控制程序相对复杂的控制，譬如，生产单耗计算分配方法。初步的健全性和有效性分析后就可以规划将要实施的符合性测试。
(五)实施符合性测试程序，证实有关内部控制的设计和执行的效果。符合性测试是为了确定进出口业务内部控制制度的设计和执行是否有效而实施的审计程序。它的主要目的是，确定被审计单位的各项措施是否真实地存在于进出口业务活动之中，所有工作人员在实际执行内部控制过程中是否确实遵守了内部控制的规定，内部控制本身是否有效。符合性测试包括控制设计测试和控制执行测试。控制设计测试是测试被审计单位控制政策和程序是否设计合理、适当。控制设计测试就是检查内部控制设计是否符合进出口贸易特点及业务规模的实际情况，譬如，我们通过检查，发现某家中小型企业由业务人员包办进出口业务全过程就不恰当，相反，如果某家大型企业每一笔进出口业务须经董事会决定又体现不了效率，对控制设计缺陷的应当提出改进意见。控制执行测试是符合性测试的主体，主要是检查内部控制是否实际发挥作用，测试的对象主要是贸易合同、会计资料、报关单证及进出口货物。以进口与付汇内部控制为例，符合性测试重点检查进出口业务是否职责明确，不相容岗位相互分离且监督制约;贸易合同及开立信用证有无印章，进口货物价格及进口单证有无专人审核，付汇有无审批，凭证记录是否完整，有无经手人和相关人的签字等。具体实施如下测试程序：
1.抽取贸易合同(或售卖确认书)，审核合同号、货物名称、数量、单价、金额、规格、型号、品质、唛头、包装、运输、保险、装运期、装运港、卸货港、原产国、成交方式、结算方式、结算币种、索赔、仲裁、付款及履约期等条款，买卖双方印章及有权签字人的签章。尤其是审核合同价格是否包括特许权使用费、转售收益及应计入成交价格的其它费用等。
2、抽取信用证，审核信用证中的有关条款，如开证申请人、受益人、信用证期限、信用证金额、币别、价格条件、装运期、装运港、卸货港、付汇日期、信用证有效期及有效地点、单据要求及附加条款等内容，开证申请人印章及有权签字人的签章。检查发票、提单、装箱单、重量单、运单、保险单的有关内容以及货物名称、规格、数量和包装等方面的描述(譬如大小写、计量单位等)是否严格符合进口贸易合同及信用证的规定;收货人、付款人、唛头、装运港、卸货港运输、保险与进口贸易合同及信用证的规定是否相符等。
3、抽取报关单，审核报关单号、品名、数量、箱号、价格、包装种类、毛重和净重等、进口单位签章、海关验讫章、海关有关人员签字;审核报关单、贸易合同、提单和发票上的有关要素，报关单上提单号、合同号是否与提单和合同上的编号一致，是否伪报、瞒报进口货物价格。
4、抽取商业发票，检查合同号码、信用证号、出口商及进口商的名称、起运地、目的地及运输方式、唛头、包装件数、毛重及净重、尺码、货物描述以及单价、总价和价格条款。发票的内容是否与贸易合同及信用证的条款内容相一致;发票总金额是否超过信用证规定的最大限额;发票是否有受益人签字或背书。
5、检查与贸易合约有关的供货发票、提单、装箱单、运输保险单、商检报告、入库单，并追查至相关的记账凭证及明细账，有无漏记、少记或虚记进口货物;检查报关单上的货物名称、数量、单价、金额与贸易合同、发票、提单、装箱单、入库单是否一致，是否存在虚报、错报、假报进口货物的品名、数量、规格、价格等行为。
6、抽取付款凭证，检查付款申请表是否获得审批，是否取得购汇申请书(或境外汇款申请书);编制付款凭证时是否与贸易合同、报关单、提单、装箱单、入库单相核对;检查付汇水单、对外付款/承兑通知书、汇出汇款证实书、付汇核销单等付款凭证，核查对外付汇是否真实;检查银行存款日记账及有关明细账记录是否正确;检查款项支付凭证是否及时入账根据符合性测试结果，评价进出口业务内部控制控制风;节，进行综合评价;综合评价的主要内容有：;健全性评价主要针对重要或经常发生的业务或作业，应;部控制制度的建议;有效性评价主要是针对未采用标准内部控制而实施特殊;虚拟出入库，又可能使库存现金和库存商品为零;针对内部控制的缺陷，向被审计单位管理部门提出改进;度的审计目标;
二、进出口业务内控的审计方法;符合性测试方根据符合性测试结果，评价进出口业务内部控制控制风险、确定内部控制薄弱环节，进行综合评价。
综合评价的主要内容有：健全性评价主要针对重要或经常发生的业务或作业，应当关注如下两种情况：
1、内部控制制度中没有规定控制措施，符合性测试程序中也未发现实施了控制;譬如，某企业利用国家非贸付汇相对宽松政策，内部控制制度又没有专人审价，对进口合同中所含的特许权使用费未计入进口货物价格申报关税，且多次以劳务咨询费名义付汇;
2、内部控制制度中没有规定控制措施，经询问或调查表也不能得知是否设置控制，但经审阅与核对实际已实施控制，譬如，某进料加工企业设计内部控制制度时，产品全部出口，但几年下来，生产过程中出现了大量的残次品、副产品，需要内销，已取得外经贸部门准予内销批文。前者应对相应非贸付汇及审价提出内部控制不健全的意见，后者实际是健全的，但应提出补充完善内部控制制度的建议。有效性评价主要是针对未采用标准内部控制而实施特殊控制的情况，譬如，根据《加强货币资金会计控制的若干规定》，重要货币资金支付业务，应当实行集体决策和审批制度。但某民营进出口企业实行总经理负责制，仍然沿用“签字一支笔”的做法，还有的小型民营企业以个人存折收付进出口业务款项。《加强货币资金会计控制的若干规定》严禁坐支现金，但小型民营企业坐支营业款现象并不鲜见，而有的进出口企业委托财务公司或银行代为理财，或系统直调方式，办理虚拟出入库，又可能使库存现金和库存商品为零。针对内部控制的缺陷，向被审计单位管理部门提出改进建议。对内部控制测试过程中发现的伪报、瞒报进口货物价格、虚报单耗、擅自内销或串换保税料件、擅自处置、转让减免税设备等问题，是提出建设意见的重点。对在审计中发现的内部控制问题进行汇总、整理，具体分析问题产生的原因和可能带来的后果，提出有效的改进措施，反映给被审计单位管理部门，实现补充完善、再生内部控制制度的审计目标。
二、进出口业务内控的审计方法符合性测试方法，以证据检查法为主，同时辅以观察和询问方法。
(一)、证据检查法。就是抽取一定数量的会计凭证、报关单证和其他与进出口有关的资料，检查是否已按内部控制制度的规定认真贯彻执行。
一是审阅。审阅办理某笔业务应该具备的单证是否都完整。譬如，一般贸易出口产品应有贸易合同、出库单、出口发票、报关单、出口收汇核销单、兑换(结汇)水单或外汇业务贷记通知等。审阅相关单证是否真实，有无伪造、变造。譬如，伪造的合同、发票通常有以下几方面特征：合同的签订和发票开具时间明显滞后于货物的进口时间。合同、发票主要条款不全;交易条件不明确、不具体，漏洞颇多。审阅相关单证的法定效力。譬如，报关单时间应该晚于贸易合同。审阅会计帐簿，譬如，“固定资产”、“在建工程”、“原材料”、“销售收入”明细账是否登记报关单号码、手册号;产成品明细账根据耗用材料来源不同按保税料件和非保税料件分开设置;“废品损失”、“边角废料”、“残次品”等损耗区分保税与非保税情况。
二是核对检查。譬如，抽取与贸易合约有关的出口发票、出口报关单、装箱单、出库单，并追查至相关的记账凭证及明细账，审阅在抬头、数量、单价、金额等方面是否一致，计量单位是否与报关单上计量单位一致;检查帐面记录销售业务的真实性。抽取部分出库单，追查有无销售主管批准签字的发货单或提货单;出库单记载的数量、日期是否同实物收发存登记簿记录相一致;追查发出商品的金额是否恰当合理地计入产品成本明细账中。检查付汇核销是否有相关责任人和经办人的批准和签字，来判断实际工作中是否执行了授权控制程序。抽取被审计单位与国外供应商贸易合同或定价文件及付汇凭证，检查被审计单位与国外供应商是否存在关联关系以及定价政策是否异常。
(二)、询问法。就是为了解被审计单位各项业务操作是否符合控制要求，而向有关人员询问某些内部控制和业务执行情况。譬如，询问企业生产主管、仓储主管、相关业务人员和会计人员有关进出口货物内部控制执行情况，重点询问各项批准手续和内部审单、对帐等;询问被审计单位仓管人员是否定期清查和盘点进口保税料件和减免税进口物资。询问法可以获得一些细节信息或新的线索，对物证、书证起补充或增强证明作用。
(三)、实地观察法。就是根据业务处理程序，到被审计单位的工作现场，实地观察有关人员的实际工作情况，以确定既定内部控制措施是否得到严格执行。实地观察以下不相容职责是否分离：进出口业务的授权、询价、报价、审价、合同的签订、报关、记帐及出入库管理等职能;存货的验收、仓储、使用与记账职责;存货保管与定期盘点职责;存货报废核销、审批与仓储、使用等部门。实地观察存货分类存放和保管，保管人员是否对入库存货进行点验并填制入库单;仓储部门是否依据领料单或提货单发货并填写出库单;仓储保税料件、残次品、边角料是否设有鲜明标志，保税料件与非保税料件是否分开存放，以保障资产的安全性。观察厂房、机器设备等设施，对企业的加工能力进行初步判断。
公司治理方法范文第2篇
编撰部门;融资部林海敏
开发部成鹏 目 录
第一章
概 要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论
第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价
第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价
第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析
第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
第一章
概
要
根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。
四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡
永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、 投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、 财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：(详见评估主表4项目财务现金流量表)
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元;
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
3、财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
六、 贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、 评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣
誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门;现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人;具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。
四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：
法人代表：×××，男，39岁，硕士。
总经理：×××，男，39岁，硕士。
副总经理：××，男，47岁，博士。
财务部经理：×××，男，28岁。
三、信用状况评价
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率(%) 88% 94% 63%
流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
(一)、资产负债趋势分析：
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20%
负债增长绝对数 14990 10442 -11960
增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比
233% -32% 479%
从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产负债率(%) 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：
近三年企业资产负债简表
单位：万元
项 目 2000年 2001年 2002年9月 项
目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172
一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2
短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728
其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37
存货 0 14927 10711
其他 0 0 0
二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158
三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。
单位：万元
项目 2000年 2001年 2002年9月
销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852
销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32%
成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7
从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公
司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%(介于良好值和平均值之间)、成本费用利润率为34.39%(行业优秀值)、利息保障倍数为 13.7(行业优秀值)。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力;成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、现金流量分析
下表是企业近三年的现金流量表(单位：万元)：
项目 行次 金
额
2000年 2001年 2002年9月
一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762
现金流出 3 16002 14382 19610
经营活动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152
二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13
现金流出 7 0 137 24
投资活动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11
三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398
筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398
五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744
企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项 目 存款 贷款 备
注
工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息
×行×支行 142 0
×行××支行 318 2000 无拖欠本息
××营业部 92 0 ××银行 1001 0
××纳税专户 130 0
合 计 2240 9000
经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)。
八、企业前景评价
四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
一、 项目建设必要性
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：
建筑套型 建筑面积 户数 占比例
联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99%
双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42%
合计 403 100%
该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成;各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式;联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。
3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实施进程评价
该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：
成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”;
成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》;
成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;
成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》;
成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》;
成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》;
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房(2001)预售证第××号、××号、××号、××号、成房(2001)预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。
小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
四、项目建设条件评价
“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：
承建单位名称 公司资质等级 承建规模(平方米)
成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435
成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336
成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级
项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。
宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。
第四章 市场评估
一、 市场供求状况及其发展趋势分析
(一)宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了199
2、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2002年
1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。
(二)成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入;对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1%;实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%;人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1%，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7%的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建
设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。
根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000-2010年我市住宅需求量约需4600-4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表
表4-1 单位：万平方米
名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额(亿元) 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表
表4-2 单位：万平米
名
称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额(亿元) 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57
商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78
从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30%的平均增
长率高速发展;住宅竣工面积199
9、2000年分别比上年增长4.25%、23.39%，住宅销售面积199
9、2000年分别比上年增长8.36%、18.76%，住宅销售额199
9、2000年分别比上年增长26.17%、18.17%。
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2%、61.7%，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45%。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35%，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6%。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。
成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3。
表4-3 成都市房地产价格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指数 966 970 994 993 983 996
办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909
城市综合指数 965 956 973 980 972 982
从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：
(略)
成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：
(略)
(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7%;住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6%，占房地产投资额的 75.5%。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。
上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1%。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。
与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。
今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。
1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东
至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形
成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。
总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、×
×嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。
由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。
四、市场预测分析
1、项目基本情况
××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044
平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。
2、售价的确定
本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)：
(1)、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米
(2)复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取E××花园、F××雅园、G××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米
3、预期售价测算结果
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：
销售预测表
序号 项目或费用名称 建筑面积(m2) 单位售价(元/m2) 销售金额(万元) 备注
1 联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户
2 复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户
合 计 49527.78 403户
4、销售期的选定
根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表：
销售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月
百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%
销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、实现销售计划风险评价
要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。
五、项目分析
1.“××××”项目有如下优势：
A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。
B.“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。
C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。
D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。
E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。
2.“××××”项目有如下劣势：
A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
B. 虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要3至5年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。
C.“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是
目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小区内15%为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算(含厨卫)，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
(二)项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。
投资估算明细表
单位：万元;平方米
序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注
工程量 单位指标
合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费)
一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地
1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地
2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地
3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出
4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同
二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95%
1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同
2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计
3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计
4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准
5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准
6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额
三 房屋开发费 15407.29 平方米 116092.11 1327.16 37.97%
1 建安工程费 10588.93 平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算
1.1 联排别墅 9026.02 平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.1 主体土建 6714.90 平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.2 初装费用 1339.57 平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.3 给排水 347.90 平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.4 照明系统 362.71 平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.5 弱电系统 260.94 平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算
1.2 复式别墅 1562.92 平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.1 主体土建 1148.99 平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.2 初装费用 224.67 平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.3 给排水 67.06 平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.4 照明系统 71.90 平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.5 弱电系统 50.29 平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算
2 附属工程费 1453.06 平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算
3 室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算
四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准
六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计
1 其中：土地利息 1067.66 平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)
九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计
十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定
2 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。
3 电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。
4 天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。
(三)投资估算说明
1、土地费用
按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。
2、前期工程费
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。
3、房屋开发费
(1)建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。
(2)室外工程费
按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
6、财务费用
主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。
7、不可预见费用
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。
8、其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。
9、相关费税
(1) 按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。
(2) 自来水集资、贴费(1个DN150):100万元; (3) 电集资、贴费:44.33万元; (4) 天然气集资费:159.19万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)4893.89万元;该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。
根据企业提供的财务报表和缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误)，企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76%。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。
三、项目投资计划评价
依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元;2001
年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理，该项目投融资可行。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、 建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证;
2、 初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化;
3、 国家费税标准无大的调整;
4、 企业所提供的资料真实可靠。
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。
(一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。
2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。
3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。
4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。
5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。
(二)静态效益指标
经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：
表6-1 静态效益指标表
指标名称 指标数值 单位 备 注
利润总额 6131.60 万元
净利润 4108.17 万元
总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %
二、项目财务现金流量分析
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：
1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。
四、项目偿债能力评估
项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：
项目借款偿还期0.97年;
项目借款综合保证比3.41。
五、项目敏感性分析
(一)盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用
盈亏平衡点=
[1-(税费率+销售费率)]×平均单价
通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。
(二)单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。
从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。
表6-3 单因素敏感变化表 (单位：万元)
项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果
总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41
项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 贷款风险分析
一、贷款风险评价
(一)定量分析
经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。
(二)定性分析
1、 借款人方面
借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。
2、 投资方面
“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49%(实际到账收入为32%)，公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。
3、 市场方面
本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：
A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限;同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。
B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
4、 工程进度方面
该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。
综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。
二、贷款担保评价
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
三、贷款效应评价
四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。
5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31% ，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)。
如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。
(此页以下无正文)
联排别墅比较案例简况表
评估主表3
实例A 实例B 实例C 实例D
名
称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园
地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西
交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格(元/m2) 5800 5200 5830 4000
交易情况 正常 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 一般，有
12、7
2、路等公交车 一般，有
22、
52、路公交车 通达，有
16、306路公交车 通达，有
52、77路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 较好 稍差
基础设施 完善 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100% 100% 100% 100%
建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架
比较楼层 均价 均价 均价 均价
绿化率 50% 62% 45% 60%
容积率 1-1.1 0.98 1.5 0.47
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带
联排别墅比较案例修正表
(元/平方米)
案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表
评估主表4
实例A 实例B 实例C
名
称 春天花园 风格雅园 御都花园
地理位置
一、二环路之间西段 新希望路 羊西线
交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格(元/m2) 4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路
通达，有
54、96路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 一般
基础设施 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100% 100% 100%
建筑结构 框架 框架 砖混、框架
比较楼层 均价 均价 均价
绿化率 58% 45% 70%
容积率 1.14 1.3 0.9
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带
复式别墅比较案例修正表
(元/平方米)
案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;
2、企业章程、验资报告;
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;
5、企业基本情况介绍;
6、已投入资金证明;
6.
1、投入资金明细表;
6.
2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元; 6.
3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元; 6.
4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;
6.
5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元;
6.
6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元;
6.
7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元;
6.
8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元;
6.
9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元;
6.
10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元;
6.
11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元;
6.
12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元;
6.
13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。
7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;
9、户型明细表;
10、地质说明1份;
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份;
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。
二、项目资料
1、可行性研究报告;
2、计委立项批复;
3、定点通知书;
4、规划红线图;
5、建设用地规划许可证;
6、国土使用权证;
7、土地出让合同;
8、 联建协议;
9、 建设工程规划许可证;
10、施工许可证;
11、规划总平面图;
12、中标通知书(5份)
13、工程进度计划表;
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;
15、合同清单;
15.
1、武侯人防地界围墙合同;
15.
2、省地质勘察院一期勘察合同;
15.
3、机械部二勘院二期勘察合同;
15.
4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;
15.
5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同;
15.
6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同;
15.
7、市勘察院二期测绘合同;
15.
8、市勘测院幼儿园放线测量合同;
15.
9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;
15.
10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同;
15.
11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同;
15.
12、江欢成设计所方案设计合同;
15.
13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同;
15.
14、市工程咨询公司编制可行性报告合同;
15.
15、市环境科研所小区环境影响评价合同;
15.
16、规划院技服部小区控规局部调整合同;
15.
17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同;
15.
18、精正监理公司小区招标合同;
15.
19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告;
15.20、10KV电缆专线工程安施合同;
15.
21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同;
15.
22、成都供电工程公司锦江分公司协议;
15.
23、电器产品产品购销合同(变压器);
15.
24、室外供用电工程安装施工合同(管网);
15.
25、弱电工程合同P-01-008;
15.
26、室外弱电工程合同电装-061;
15.
27、游泳池设备供货合同;
15.
28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同
估价师心得
项目背景：“××××”为×××集团股份有限公司下属的全资公司四川××房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川××在项目选址和定位上见解独到，使××××一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”已取得近2.5亿元的销售佳绩。
项目情况：“××××”居住小区项目，位于成都市东南部××区××乡××村
三、四组(××村)二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。
项目评估概况：
本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川××房地产有限公司为××××集团股份有限公司下属的全资公司，在×行××支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到×行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方××××集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，×行可取得363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)，预计将会为×行带来17250万元的按揭资源。
四川××管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。
项目难点：
1、总投资的核算。
截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。
2、售价的预测。
由于“××××”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：
A、个别因素的修正。“××××”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“××××”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。
B、 区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已
成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“××××”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。
3、市场定位
“××××”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层
公寓楼，中档居住小区居多。四川××选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“××××” 的周边环境进行了调查，“××××”三面环水，紧邻××公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时××路、××路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川××在选址上具有可行性。
公司治理方法范文第3篇
1 小流域水污染的特性
1.1 自然特性
小流域是自然区域的一种类型, 流域内的各自然要素也是相互联系着的, 如地区之间的相互影响, 上下游, 左右岸之间的紧密联系[1]。小流域区域内的自然要素虽然是相互联系的, 但是流域的自然特性也受自然环境的影响, 比如水的质量、水流经过地区的气候条件等自然因素。这些不同的自然条件都将会决定着小流域的水资源的自净能力和水资源的容量, 小流域的污染现象就要远远的低于径流量较大的流域, 更容易受到污染物的危害。
1.2 经济特性
从古到今, 水资源的流域都决定着人类的生存, 无论是古时候的逐水草而居, 还是如今工厂傍河流的而建, 都是离不开水资源。由此可见, 水资源的流域特性决定了生产力的分布情况, 是重要的经济区域。同时, 不同的生产力对小流域的自然特性也有着重要的影响, 其中最为严重的就是小流域水资源的污染。现如今小流域水资源的污染一般都是来自工厂污水的排放和污染, 所以小流域中经济的发展也会为水资源带来严重的污染。
1.3 人文特性
小流域污染的综合治理与文化是不可分割的, 不同流域的文明则代表着不同的文化现象, 而这些文化现象大部分都与小流域区域内的经济发展有着重要的关联, 如小流域区域内水上的运输能力等[2]。在许多的小流域区域内能够对水资源进行很好的保护, 最大程度上是取决于人们的文化.不同流域内人们文化以及素质的高低, 对小流域水资源的污染也有着直接的影响。
2 小流域水资源污染治理的有效方法
2.1 建立行政管理部门
面对水资源污染现象越来越严重, 许多国家已经建立了相对应的国家级以及区域级的行政管理部门。其中国家级的行政管理部门主要对全国范围内的水污染现象进行有效的控制和管理, 并确定水资源污染的管理目标和原则, 而区域级国家行政部门主要是对地方以及区域内的水资源污染进行控制和管理, 将国家级行政管理部门制定的水资源污染治理的方针政策进行及时的执行和落实, 从而降低水资源的污染。因此, 我国也可以根据实际的情况建立相对应的行政管理部门, 加强小流域水资源污染的控制和管理, 从而减少小流域水资源的污染现象。
2.2 制定污水排放的标准
相关管理部门可以按照水域不同的用途和水资源污染的程度, 将水资源进行种类的划分, 并制定出水资源水质的标准以及污水排放的标准。一般情况下, 污水的排放标准以及水质的标准都是以浓度为单位的, 因此很多国家已经将污水的排放量作为计量单位, 将区域内排放污水的总量控制在小流域所能允许的范围内。因此, 我国小流域水资源污染控制和管理部门也可以根据实际的情况制定污水排放的标准和确定水质的标准, 并制定严厉的惩罚制度, 对于污水排放量没有按照水质标准要求排放的单位进行严惩和罚款, 从而规范工厂的污水排放量, 对小流域水资源的水质进行有效地恢复, 并促进小流域水质的改善。
2.3 合理利用水体的自净能力
相关管理部门对水体的自净能力进行合理的利用, 不仅是小流域水资源污染治理的重要措施之一, 而且还能够对小流域的污水进行最大程度的降低, 提高水资源的质量, 因此, 相关管理部门可以通过以下3个方法对水体的自净能力进行合理的利用。 (1) 引水冲污。引水冲污的方法主要是对小流域内的局部污染进行解决和处理, 是根据小流域水资源污染的现状所采取的综合治理措施, 如美国芝加哥历经长时间建设了一条人工运河, 将干净的水资源引入到污染的小流域内, 然后增加小流域的径流量, 从而促进水资源水质的改善。 (2) 人工增氧。在污染严重的小流域中安装大量的增氧设备, 然后再枯水期起动增氧设备, 利用增氧设备增加水中的溶解氧, 使得大量的鱼类在水中生存, 从而辅助小流域水资源水质的改善。 (3) 疏通河道。小流域河流中的泥巴在水资源流淌的过程中不仅会重返到水中, 而且在重返的过程中还会为水资源带来严重的污染, 因此小流域污染综合治理的部门可以对区域内河底的泥巴进行疏通, 将河底的泥巴完全的清除, 从而促进水质的改善, 提高水资源的质量。
3 结语
综上所述, 小流域污染治理的相关部门加强水资源污染的治理不仅可以对小流域水资源的水质进行有效的改善, 还可以为人们的生存提供安全的环境。因此, 在污水治理的过程中相关部门必须要根据污染的实际情况, 采取科学合理的污水治理措施, 对水质进行有效的改善, 降低水资源的污染, 从而促进社会经济的快速发展。
摘要：水资源的污染不仅使得水资源失去了原有的价值, 而且还为人类的生活以及健康带来了严重的危机, 并制约了社会经济的快速发展。因此, 小流域水资源污染的处理工作成为了相关部门的首要工作。文章从小流域水资源污染的特性出发, 详细的阐述小流域水资源的污染, 并提出有效地治理措施, 从而减少水资源的污染, 提高人们的生活质量。
关键词：小流域,污染,治理,综合,规划,方法
参考文献
[1] 谢刚.小流域污染治理综合规划方法与模式研究[J].环境工程, 2006 (学位年度) :1-61.
公司治理方法范文第4篇
1 工业废水的治理方法
工业废水绝大部分是在工业生产中产生的废水和废液, 其中掺杂了大量的生产用料、化学元素、中间产物以及污染物。按照废水性质可将工业废水分为化学废水和生物性废水。常见的化学性污染废水主要包括农药废水、含汞废水、重金属废水、酸碱废水、染料废水等等。而生物性废水是指水中含有病原微生物。工业废水的治理方法主要有以下两种形式:
1.1 物理式处理法
物理式处理法是在不改变废水的化学性质的前提下进行的改变, 它运用物理原理, 采用专门的设备将废水中的污染物质分离出来, 并以悬浮的形态抽离出来。常见的物理式处理法包括萃取法、吸附法、离心分离法、过滤法、沉淀法、膜分离法等[1]。
1.2 化学处理法
1.2.1 沉淀剂。
沉淀剂是一种可溶于水的化学制剂, 加入到废水中能够体离子状态存在, 并与污染废水发生化学反应, 将废水中的污染物与沉淀剂结合并生成不溶于水的固体化合物, 然后在运用物理处理法中的沉淀技巧, 将固体化合物沉淀分离出来, 这样废水中的污染物也清除了。现阶段用于废水处理的沉淀法主要有氢氧化物制剂、硫化物制剂、钡盐制剂等, 这些沉淀剂能够专门分离废水中的重金属离子。
1.2.2 超临界水氧化法。
该方式是利用温度变化下废水会发生化学反应的原理, 当废水温度升高至临界值时, 水的传递性变强, 并能够使自身的有机物与气体和水三者的比例形成互相溶解的介质, 从而完成对废水中污染物质分解的溶解[2]。比如一份2.0L的废水经过超临界水氧化处理后, 能够有效分解丙烯生产古城中产生的高浓度剧毒废水, 当临界值温度达到650℃以上时, 此时废水的压强达到28MPa, 氧化反应量为2000%, 3min反应时间过后, 能够分解99.9%污染物COD。
1.2.3 催化氧化法。
该方法是借助一定的化学催化剂和氧化剂来辅助完成废水中污染物氧化分解的。目前该方法常使用到氧化剂对废水进行催化, 从而生成新的自由基, 分解污染物, 进而完成净化废水的目的。采用催化氧化法净化废水, 净化效率高, 反应快, 方法简便易操作, 是目前治理废水最有效、应用最普遍的方法之一。
2 工业废气的治理方法
工业废气是指工厂在生产和燃料燃烧过程中想答题中排放的各类有污染物质或有毒的物质的气体总称, 常见的废气主要包括CO2、SO2、H2S、氟化物、氮氧化物、氯、铅化汞、生产性粉尘等。这些含有污染物或有毒的废弃被人们吸入后, 会产生严重的危害, 是致癌的主要因素之一。针对工业废气的治理主要采取以下三种方法:
2.1 活性炭吸附法
活性炭是我们日常生活中常见的物质, 它的使用范围非常广, 能够吸附很多有害物质。活性炭拥有内部孔隙发达的结构, 能够吸附肺气肿非常微小的分子, 以活性炭吸附废气中的有害物质能够起到初步净化废气的作用。活性炭吸附只能作为第一道净化废气的工序, 因为活性炭内部孔隙结构吸附微小分子后极容易出现饱和, 并产生吸附效力的作用时间较短, 需要持续更换和清理才能重复使用。活性炭吸附法对于废气的净化作用有限, 净化成本较高, 且仅仅适用于干燥环境下脂肪类、醇类等废弃的净化, 而对于潮湿环境下的废弃净化效果并不明显。因此使用活性炭法时要注意环境和废气性质, 谨慎使用[3]。
2.2 UV光解法
UV光是一种波长范围在100-400nm的紫外线光, 经过UV光照射后, 物质的内部结构会出现改变, 并分裂出高分子污染物, 从而将混合废气中的苯、苯乙烯等分解出来, 该方法操作简便、使用周期长, 废气净化效率较高, 适用于工业中日常维护, 投入成本较低, 运行过程中不会对环境造成二次污染。UV光分解法是目前最值得提倡的废气治理方法。
2.3 不同气体的采用不同的治理方法
废气中还包括惰性气体, 这种气体虽然不会对环境造成污染, 但是大量积聚会减少空气中的含氧量, 影响人们的呼吸空气的质量。对于惰性气体可用排气导管接引到室外缓慢排放。对于可燃性气体, 排放量过大的话会引起火灾, 在处理时应选择人少空旷的地方, 周围要严禁烟火。
3 结语
工业生产的蓬勃发展引来各色各样的环境污染问题, “三废”就是其中最突出、影响最深远的污染问题。目前我国正在大力倡导“节能减排, 绿色环保”, 人们的环保意识逐渐增强, 国家对于一些废水废气处理不达标的工厂进行惩罚和综合治理。而许多企业为了响应国家节能减排的号召, 纷纷革新生产技术, 引进先进的废水废气处理工艺, 大大提升了废水废气治理效率。
摘要：现阶段随着现代工业生产的蓬勃发展, 随之产生的工业污染问题越来越严重, 给社会自然环境带来了严重的破坏, 成为困扰社会经济可持续发展的关键问题。废水废气是工业“三废”中最难治理的两个污染问题, 也是直接关系到人们日常生活质量和身体健康的主要污染源, 因此工业废水废气治理刻不容缓。本文主要探讨废水废气的治理方法, 为改善自然环境建言献策。
关键词：废气,废水,治理方法
参考文献
[1] 孙昆.工业废水废气的治理方法探讨[J].资源节约与环保, 2013, 09:54.
[2] 王鹏, 谢丽文.污染治理投资.企业技术创新与污染治理效率[J].中国人口.资源与环境, 2014, 09:51-58.
公司治理方法范文第5篇
伴随着我国社会经济的高速发展以及人们生活水平的提高, 在市场上对于钢铁材料的需求日益增加。而对于钢铁材料的需求, 也直接影响到炼焦行业的发展。然而, 众所周知的是, 炼焦行业对于环境极易造成污染。这是因为, 在炼焦行业中, 主要的生产是以煤炭来作为原料, 在将煤炭进行高温加工之后, 制成煤焦油、焦炉煤气、氨、氰化氢等一系列的化工产品。
而在加工过程中, 会产生大量的废弃物, 如炼焦废气、废水、煤尘、残渣、污泥等。这些废弃物如果处理不当, 不但会影响周边土壤、水源、大气的污染, 同时会产生恶臭。恶臭作为一种刺激性气体, 对人体的伤害极大。当人体闻到恶臭的味道时, 很有可能会因为反射性的抑制性吸气, 或者是因为受到突然的刺激而造成的血压下降和上升, 影响到人的正常呼吸功能。同时, 长期接触到恶臭的人, 例如工厂的工人以及生活在工厂周边的人们, 由于长期处于恶臭环境的刺激之下, 十分容易引起消化功能的退减和内分泌失调, 严重的甚至会对神经系统产生毒副作用。
除此之外, 在炼焦的过程中, 由于需要使用到粉碎机、除尘机和鼓风机等装置, 还会产生巨大的噪音, 不仅会影响人的日常生活, 也极为容易对人的听力造成损伤, 甚至诱发各类严重的疾病, 对人的身体健康造成极大的伤害。
2 炼焦污染的治理方法
要对炼焦污染进行治理, 并不能仅仅是针对生产后所产生的污染物来进行处理, 这样只能是治标不治本。要想要达到良好的治理效果, 应当要将治理贯穿整个炼焦过程, 具体来看可以分为四个阶段, 分别为:原料预处理、炼焦过程处理、熄焦过程处理以及废气、废水处理。
2.1 原料预处理
原料的预处理其实指的就是煤炭的预处理过程。要如何对煤炭进行预处理呢?笔者认为首先要做的就是需要对源头, 也就是煤场中的粉尘来进行处理。无论是针对煤炭的装卸、运输还是在工厂中进行粉碎过程, 都无可避免的产生粉尘, 而这些粉尘如果处理不当很有可能会对环境造成污染, 因此需要极为小心的处理和控制。控制的方法可以是在煤场的周围设置挡风抑尘墙, 并建设环保封闭型料场, 料场内合理布局环保除尘风送式喷雾机进行增湿抑尘, 同时料场出口配套车辆清洗系统, 避免煤场产生的煤炭粉尘四散到四周的环境, 同时也能控制车辆出料场的携带扬尘。对煤炭进行粉碎的时候, 还可以采取高效覆膜布袋除尘的方法, 以及在转运站和运煤通廊等转运过程要采用封闭式的通廊结构, 这样可以避免配合煤在转运过程中的扬尘。
2.2 炼焦过程处理
针对炼焦过程的处理, 需要注意三个部分, 炉体逸散的废气、装煤系统产生的废气和出焦系统产生的废气。针对炉体逸散的废气, 可以采取定期检查和更换装煤的孔盖, 保证焦炉炉体的密封性。同时, 在进行装煤之后, 一定要注意的是, 在炉盖和盖座的缝隙间, 使用特制的泥浆进行密封。除此之外, 包括上升管盖、上升管根部、炉门等地方也一定要进行密封, 这样才能保证在炼焦过程中炉体不会出现废气逸散的情况。而针对装煤系统产生的废气, 目前我国大多采用的是机械除尘的方法。按照具体操作方法的不同, 机械除尘法又可以分为四种, 就是:炉顶消烟除尘技术、炉顶消烟除尘结合地面站技术、大型地面站除尘技术和夏尔克侧吸管集气技术。这些对于处理装煤系统产生的废气都有着较好的效果。在处理装煤、出焦系统产生的废气时, 现在大部分采用的就是装煤、推焦二合一地面站除尘净化技术。
2.3 熄焦过程处理
目前来看, 在进行熄焦过程时, 有两种不同的方式, 一种是湿熄焦。在进行湿熄焦的时候, 无论是常规的湿熄焦方法还是低水分熄焦, 都不可避免的会在熄焦的过程中产生大量的废水废气。因此, 为了避免这一问题, 需采取另一种熄焦方式, 就是干熄焦。干熄焦可以避免产生废水和废弃的问题, 同时配套建设发电机组利用回收的余热资源进行发电, 高炉采用干熄焦还能降低焦比, 提高高炉的生产能力, 不仅保证了焦炭的质量, 同时还可以避免对环境造成污染, 两全其美。
2.4 废气、废水处理
在针对废气的处理时, 国内外普遍采用煤气净化技术是使用湿法脱除H2S、HCN, 以此来控制废气污染物的产生。但对于日益严格的排放标准来说, 现有的煤气脱硫将不满足特别排放限值要求, 这就需要在焦炉烟囱后增加脱硫脱硝设施, 已确保焦炉烟囱稳定达标。另外对各储罐放散挥发有机废气, 需进行收集处理, 可根据化验组分采取蓄热式催化焚烧技术, 使挥发性有机物得到高效去除。而对于废水的处理, 目前主要采取的有A/O、A2/O、A/O2、A2/O2这四种方式。不过, 尽管这四种方式都可以有效的控制污染物的效果, 但是仍然很难使Ba P达到标准。因此, 对废水最有效的处理方法还是需要结合煤气净化技术, 进行高效的脱硫、脱氰, 这样才能尽可能控制废水的产生。
摘要：随着人们生活水平的逐渐提高, 人们对于自身所生活的环境的质量要求也越来越高。炼焦行业作为我国工业体系中所不可缺少的一部分, 虽然对于我国的社会发展产生巨大的促进作用, 但同时对环境也造成巨大的危害。如何有效地控制炼焦污染, 这就是笔者在本文将要讨论的问题。
关键词：炼焦污染,治理方法,问题分析
参考文献
[1] 乔树峰, 胡园桃, 刘长青.炼焦生产过程恶臭污染与治理措施[J].能源环境保护, 2005, 19 (6) :44-46.
[2] 钱虎林, 汪高强, 韩学祥.焦炉烟尘放散污染及治理控制措施[J].安徽冶金科技职业学院学报, 2014 (z1) :104-107.
[3] 阚晶晶, 尹逊亮.浅析我国炼焦行业污染的控制与净化[J].中国化工贸易, 2015, 7 (23) .
公司治理方法范文第6篇
钢铁磷化原理是:磷酸二氢锰或磷酸二氢锌经吸热生成磷酸和磷酸锰 (不溶) 或磷酸锌 (不溶) , 而钢铁件是铁碳合金, 在磷酸作用下, 生成磷酸氢铁。采用锌系列磷化液的, 其磷化膜就是磷酸锌和磷酸氢铁沉淀。一般钢铁件采用酸性清洗剂除油脂和铁锈, 它利用表面活性剂的乳化、润湿、渗透原理, 并借助于酸腐蚀金属产生氢气的机械剥离作用, 它兼备有除锈与除油脂双重功能。磷化前、磷化时和磷化后三过程中要采用三种处理液, 在编制环评报告中一定要对三种化学溶液的成份进行充分了解, 这样才能对污染源强和因子做出正确的筛选和确定。
2 磷化工艺废水污染分析
从清洁生产的角度考虑所用处理液不使用亚硝酸盐和氟化物, 本文从最常用的原料和工艺中分析污染因子和源强, 磷化废水呈酸性, 其中主要含有磷酸盐、CODcr、Zn2+、SS、Cr6+等, 其中含磷酸盐 (P) 25—100mg/l、Zn10—110mg/l、CODcr150—300mg/l、SS120—160mg/l, 废水中Cr6+多被酸洗水中Fe2+还原, 其浓度一般≤0.05mg/l。如果原料中含氟、镍、亚硝酸盐, 则一定要考虑这些污染因子, 因其对环境的危害很大。氟化物已在钱塘江流域的大多数水体中超标, 需特别关注氟化物的问题。
3 磷化废水治理
磷化废水水量和水质变化大, 除磷的反应条件要求严格, 有的废水处理工程在设计时对水量、水质均衡和分质预处理重视不够, 造成系统运行不稳定甚至不能正常运行。磷化废水可生化性差, 生化宜采用水解酸化-生物接触氧化法或SBR法, 应保证足够的生化时间。从磷化液的角度, 降低废水治理难度的途径有:第一, Zn的含量。Zn离子也是环保严格控制的指标之一, 减少磷化液中的Zn2+的含量, 采用低Zn2+或中Zn2+磷化液。第二, 不用或少用F-。F-在低温和常温磷化液中具有特殊作用, 在磷化液中有扩大用量的趋势。但是F-的毒性和污染是人们更加重视的, 废水排放中对氟化物规定也十分明确。第三, 减少沉渣和提高稳定性。磷化沉渣不仅导致污染问题, 而且常引起磷化质量、生产停产等问题, 磷化液的稳定性低, 也常造成磷化质量难于控制。
现一般治理采取物化法, 此类方案中用的最多是加药混凝反应沉淀工艺。中和反应沉淀采用石灰法处理含磷废水具有去除率高、运行费用低等优点, 是目前最有效的高浓度含磷废水处理方法之一, 但其产生污泥量很大。磷化废水可生化性差, 其中还含有硝氮, 很多企业都没上生化处理设施, 有些废水并不能达标, 故在对具体废水的处理效果和环境要求基础上决定是否生化脱氮设施。
物化法处理磷化废水存在出水不能稳定达标、运行费用高等问题, 随着排放标准的提高, 物化—生化法将取代纯物化法而成为今后磷化废水处理的主要方法。尤其是当工厂自身或邻近工厂有其它废水需进行生化处理时, 应优先采用。
处理中应设置废液池, 用来储存磷化统定期排放的废液, 避免对后续处理系统造成高浓度负荷的冲击;过量投加石灰, 利用PAC和PAM脱稳、凝聚过程;同时, 把p H值控制在12.0以上, 使磷酸根和锌离子生成羟基磷灰石[Ca5 (OH) (PO4) 3]和氢氧化锌沉淀物;用盐酸调p H值至10.0以下, 利用水解酸化池内缺氧条件下特定微生物破坏不溶性有机物的长链后, 利用SBR池内微生物降解氮和有机物。出水能达到《污水综合排放标准》 (GB8978-1996) 一级标准的要求 (CODCr≤100mg/l) 。对硝氮的具体要求, 要满足地表水环境质量标准。
4 磷的可回收性分析
磷为不可自然再生资源, 存在自然磷矿的匮乏和水体中磷含量过高 (可能导致水体富营养化) 之间的矛盾。2003年, 北京建筑工程学院城建系与北京城市排水集团合作进行从污水处理过程中回收磷可行性研究。该项目由荷兰留学归来的北京建筑工程学院可持续环境生物技术研发中心的郝晓地教授负责, 课题组用一年多的时间完成了实验室研究和中试方案的设计。在采用石灰法处理废水时, 产生的污泥中含大量的磷酸钙, 但同时含有重金属 (锌) , 经脱水不适合作为磷肥。现在用得最多的回收磷的方法是磷酸铵镁结晶法, 利用溶解性磷和氨氮发生反应生成磷酸铵镁沉淀。磷酸铵镁最大的用途是作为化肥工业原料, 还可以用于制阻燃剂和接合剂。磷酸铵镁结晶法需较高浓度的磷酸盐和氨氮, 针对磷化废水, 需加入另一些含氨氮的废水, 如生活污水及涉及到氨工业的废水。此法在经济上是可行的, 但具体工艺和设备上还需更有效可行的创新。磷酸铵镁的形成可以同时去除水中的磷和氨氮, 而且污泥的产量。现此法已被越来越多的专家学者研究, 特别是对反应限制条件的研究。其它的回收方法有沉淀法、加热法和吸附法, 所有这些方法中的前提都要先去除水中的重金属, 所以工艺中需有预除锌的工艺。
5 环境影响评价时的注意点
(1) 污染因子筛选。对磷化前、磷化时和磷化后三种处理液的成分要调查清楚, 特别关注锌、氟、亚硝酸盐的量, 这些都是会对环境产生不利影响的因子。 (2) 源强确定。对具体工艺要清楚, 对其中间发生的反应和产生的物质要了解, 这样才能准确的分析源强, 要考虑水量和水质不稳定的状况, 对事故及非正常排放源强要统计和分析。 (3) 治理措施的提出。由于环评中提出的污染控制措施, 将作为项目环保工程设计的依据, 提出的污染控制措施应具体, 要针对性的, 且必须具有灵活性, 由设计单位去具体考虑, 但达到的控制效果必须明确。 (4) 清洁生产。从减轻磷化前处理废水难度和降低其治理费用角度出发, 选择好的脱脂剂, 使用寿命长的除锈剂, 选择不含亚硝酸盐和含低Zn或中Zn的磷化液, 是一种是有效的方法, 应大力推广应用。 (5) 废水治理投资估算。环评报告书一般对污染控制的投资估算偏低, 主要原因是缺乏工程实际经验, 存在污染源漏项等问题。除平时注意效果数据的积累外, 必要时, 可请有工程实际经验的工程师帮助估算。
摘要：钢铁磷化具有易操作性和实用性, 已被大多数企业所采用, 应用范围较广, 但磷化废水中的磷酸盐和锌的浓度较高, 有些还含有氟和硝氮, 对水环境的影响较大, 废水的治理有一定的难度。传统的治理方法是采用物化法, 但实际运行中并不能去除COD和硝氮, 而且产生的的污泥较多。如今, 生化法已逐渐取代了传统的纯物化法, 从而避免了纯物化法的不足。在此类项目的水环境影响评价中要特别注意污染因子的选取, 并提出可行的废水治理方案。本文主要讨论钢铁磷化废水治理方法和环评技术方法。
关键词：磷化废水,生化,磷回收,环评
参考文献
[1] 环境污染治理技术与设备[J].中国科学院生态环境研究中心.