小区商业招商工作计划范文第1篇
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
1、市场调查
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等;另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租
金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析
项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析(街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等);物业产品分析(铺面或铺位、开间、进深、楼层);市场分析(租金、租期、优惠办法)。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、业态组合
目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位;除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
5、招商
业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户;第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。
客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地去挖掘客户。
6、商业物业管理
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，
小区商业招商工作计划范文第2篇
一、前期招商策划
1、公司制定的招商策略及方向
招商的定位、策略方针、招商政策是不可以随意更改的，它的解释是唯一性的，要求全体招商人员要一个声音、一个口径，并熟记于心。
2、招商工作要以结果、数据说话
招商是一项艰苦的工作，但招商是否成功的衡量标准只有一个，就是是否按时完成预定目标(结果)，这是一项不要苦劳只要功劳的工作。
3、招商过程中要坚决执行集团、公司管理制度，按照集团、公司招商计划开展工作
即决心最重要，招商前的计划与责任，招商过程中的检查与监督，招商后期的总结与奖惩。
1)招商工作要有至招商工作截止前的整体工作计划,并有月、周、日工作计划，所有分期计划不能与总计划脱钩分离或与总计划有任何违备的地方，同时招商部所有人员都要承担相应的招商责任，即负责某某区域(城市)、某某业态或某个专业市场的招商;
2)招商工作除严格按整体计划坚决执行外，还要根据招商中遇到的实际情况和问题进行反馈，招商领导要不断监督和检查整体计划执行情况，计划责任人的工作落实情况，在其间如发现计划没有被按期、按内容实施，招商领导要马上给予调整和纠正，以保证招商工作计划正确实施。招商工作是一项分步连接紧密的工作，如果其中一项或一个步骤出现偏差或按期不能完成都将会使整个招商工作最终失败，为此招商过程中的检查、监督和及时调整、修正是招商工作贯彻实施的保障;
3)招商工作的总结不仅仅是指整个招商工作宣告完成的总结，更是在招商工作过程中的每一段及时进行总结，提出前段招商工作中值得肯定的以及必须纠正的问题，针对部题要提出一套以上的解决办法以供选择，形成共识意见后，形成下一步招商工作的计划及注意的问题并贯彻到每一位招商人员身上，以杜绝此类问题再次发生，提高今后招商工作的效率，以免再走弯路，同时对前段招商工作中招商人员的工作完成情况对照招商个人完成指标，进行及时的奖励和处罚，即及时提取招商业绩提成，针对完成招商任务并有超额完成的招商人员可再给予相应的奖励。
4、招商要靠一支训练有素的团队的集体力量来完成
1)招商负责人是整个招商团队的核心，他要有熟练的业务经验和良好的协调管理能力，他要承上启下，也就是要把公司高层对整体招商战略、策略、深远意义搞清楚，尤其是要善于理解、吃透、贯彻招商总体策略，并组织全体招商人员按招商计划实施，期间随时监督或检查计划的实施情况，以保证按时保质完成招商任务;
2)在招商队伍中要培养业务精英，提升带动、分解完成招商任务，使团队根据招商需要能随时调整。可以把整个招商团队根据招商实际工作需要分成若干小组，以业务精英带领各个小组，各小组在招商过程中再根据招商业绩再培养、发现业务精英，以此循环带动，从而提高整个招商队伍的整体招商经验和素质;
3)业务培训要定期、不定期进行，培训要有实操性，要以在招商实践中能解决问题为目的。培训中要尽量采取互动式进行，如选两位招商人员就电话营销进行互问式模拟，使模拟人、被模拟人都能如身临其境，以提高培训实战效果同时训练招商人员的现场应变能力。以及对招商工作经验、招商业务知识的灵活运用以提高他们的综合招商能力;
4)在招商过程中，整个招商队伍要始终保持高昂的斗志和激情，招商负责人要有维持和调动、提升激情和斗志的能力，要经常与招商人员进行各种方式的沟通和交流，要懂得及时消除招商人员内部产生的矛盾，即产生矛盾的根源和解决的方法，给招商人员强调整个招商工作不是靠一个特别有能力的人或者一个特别能按时完成招商任务的小组来完成的，你再能干也只能完成整个工作的一部分，所以要求同存异，相互协作，以保证共同完成任务。
二、招商对象应具备的基本条件
把优质的业户招入市场，不仅能保障前期招商质量(按时签合同、交保证金及租金)，同时为今后市场的良好运营、业内口碑及业户自身的生存打下良好的基础，为此招商业户需要具备以下条件：
1、对入场前期的租金、保证金、水电费、流动资金等有最基本的承受能力。
试想，在市场如此低廉的租金标准下，一个连基本租金、水电费都付不起的厂商进入市场能对市场今后的发展包括他自身起到作用吗?我们市场是商业运营的市场，是靠管理和服务换取租金的自负赢亏的商业企业，不是福利院，更不是难民营，业户不具备基本的租金承受能力，绝不能招其入场;
2、要有基本的经商经验，有一定的营销思路。
有过经商经验特别是有过经销入场产品的业户与无经商经验的业户一般有着本质的区别。有经验的业户懂得即使是成熟的大市场在目前国内的经济形势下，场内业户也是三分之一赢利、三分之一持平经营、三分之一亏损，那么何况是我们刚具规模、部分区段开业的市场呢?所以有经验的业户在懂得市场发展规率的前提下，会积极与市场配合同时能充分发挥主观能动性，自己找市场、找销路。绝不只会靠在大市场的身上，要求该业户自己付出的却要由大市场来承担一切，我们大市场是买家、卖家聚集的载体和平台，绝不是入场业户的保姆;
3、有与市场共度前期经营困难的思想准备。
只要有基本经商经验的业户都会懂得：一个刚开业，初步形成的市场，必须要经过两三年以上的过渡运营期才能走向成熟，才能有稳定的场内业户和稳定的销售渠道及不断提升的人气氛围，为此前期进入市场的业户一定要有市场共渡难关的思想准备和战胜眼前困难的信心和决心，对那些想一进市场就挣大钱、永远不会亏钱的业户，我们也坚决不要招其入场;
4、不做“坐商”做“行商”的勤奋和勇气。
任何一个新兴的市场在刚开始的时候都不具备人气优势，如果业户进入市场后靠坐等客户上门来做生意是肯定不行的，这就需要客户： 1)主动走出市场，去寻找客户，上门推销。入场业户如果觉得只要自己在大市场投资设店、顾客、客户就可迎门那是极其错误的，现在的市场倾向已转向买方市场，只有积极主动走出大市场才能有更好的销路，才能更好的生存。所以入场业户要自己兼做或有业务营销人员在大市场周边区域或城市进行产品推销，从而熟悉周边同行业市场情况，扩大销售范围，挖掘潜力消费市场;
2)找准客户源，重点寻求批发团购客户。业户要知道、熟知自己经营产品的特点、性能、适用范围，价格优势等，对应自己的产品来找准客户源和消费人群，在走出大市场的前提下不要漫天的去推销自己的产品，要找对、找准重点客户源，特别是能批发团购的重点客户。打个比方：如茶叶业户应该在大市场外寻找相应的团购客户，如茶叶批零店、酒店、大企业(馈赠礼品、员工福利)、政府机关等等;
3)用各种办法与重点客户交往，“先做朋友后做生意”。我们的业户要通过上门与客户积极交往，可多方面接触只要产品合适，可以先赠送样品或试用，以此方式让客户了解产品性能并逐步建立感情，要使业户懂得要想产品销售好，与客户的感情的联络和加深是第一位的，与重点客户更是如此，人都是感情动物都是讲感情的，如果客户觉得是在购买及使用朋友的产品，就不仅仅把产品看作单一的商品，而是在购买商品后获得的安全信任感及帮助、照顾朋友生意的满足感，这样客户得到的将是商品的功能充分享用及感情升华的双重满足;
4)要与客户做长期的交往，通过老客户发展新客户。做生意绝不是一锤子买卖，一定要与客户建立长期的业务关系，即使没有生意来往时也要定期的通过上门拜访、电话交流或其它别的方式(电子邮件、QQ、手机短信等)与客户沟通，更要通过稳定老客户来不断的发展新客户，因为客户间一个口碑的传递要胜过十次登门拜访新客户的效果，业户要学会在生意上要推而广之、广而推之，以客户带客户滚动扩大销售额;
三、只期望给业户免租金、给予业户过多的优惠政策来完成招商任务最终只能使招商失败
1、为了按期完成招商任务，仅靠免租金招入的业户(甚至是入场后长时间交不上租金的业户)，肯定是既无资金实力又无经商经验的中小业户，他们绝大部分往往不仅自己生意做不好，还拉帮结伙给市场找各种各样的麻烦及制造各种事端，平时只会一味指责市场不做为，甚至在合同期外以各种理由拒绝退场，这样的业户(应该根本不能称其为业户，也根本不是正经的经商者)进场后几乎不承担任何费用，他们又会以各种非正常方式和手段退场，这样对现有市场内正常经营的业户及意向进入市场的准业户都会造成极其不良的影响，对于这批业户的招商结果肯定以失败为告终，对这批业户的经营结果也以失败为告终，所以坚决不能招入市场，这样的业户宁缺勿滥。
2、另外，坚决不要给所谓的大客户(意向大面积经营的业户)、有带动性的业户给予租金政策上的任何优惠，要坚决执行已经制定的招商租金执行政策，即使其不断的讨价还价，不断的试探，我们要坚决的给予回绝，不要有任何犹豫和余地，只有我们坚定了态度，才能使他们断了任何念头，使其中仍可进入市场的业户在尽短时间内签约进场，以致缴纳租金和保证金。退一步说，只有在对方正真签约或交纳租金时根据实际情况和上级领导批复对上述业户在宣传、装修期、运营推广上给予一定的变通，以保持租金政策的全场统一性。
四、怎样才算是招商工作完成
只有业户租金(保证金)到位、店面装修完成、足够的商品进场布货才算是此户招商工作的基本完成，招商过程中，业户的变数随时可能发生，签订合同绝不是招商工作完成，必须上述三项工作同时完成才算是真正完成。
我们的招商人员往往认为经过艰苦的招商，只要业户签了合同就可以长舒一口气，认为招商工作已经完成，大功告成了，实际上这真只是万里长征才走完第一步。
因为虽然我们与业户签订的是具有法律效力的入场合同，合同中也有相应条款对业户的违约提出了应承担的责任，但是在实际情况中我们市场方真的没有过多的精力或者必要去追究部分的、某些的违约业户责任，所以我们只有用在实际工作中最有效果的“软锁链”即租金、保证金的真正入账来制约业户，这才是硬道理!因为只有让业户真正的掏出钱来付给市场，他才能真正承担对市场的责任，才会真正在意这次与市场合作的机会。 那么是否交了钱就最后完成招商工作了呢?不是，下一步还要积极努力的督促其尽快进场装修，因为许多家居装饰材料品类的卖场是必须要装修的，只有经过装修才能更好的渲染环境、烘托产品，使产品以最佳效果展示在客户、顾客面前。很多签约并已交租金的业户往往在入场装修时还要进行观望，在这种情况下，我们要首先想办法使某些大业户、有带动性的业户、经销较大品牌的业户首先入场装修，造成场内紧迫开业的气氛，这样就会带动那些尚在犹豫的签约业户快速入场装修，并以这些业户的装修来带动更多的小业户、小品牌业户的入场装修。
签约业户入场开始装修即将结束，我们的招商人员就可以认为招商工作最后完成了，可以高枕无忧了吗?还不是，因为业户还没有完成最后的入场工作——即足够的商品陈列和展示以及相应的仓储库存。在业户装修开始时，我们招商人员就要催促业户联系厂家发货或联系相应品牌的货源，总之每步工作都要提前考虑好，并做到胸有成竹。
我们知道在招商过程中业户的心态和行动会不断的受同类业户即各种因素的影响，会出现犹豫、观望、徘徊甚至半途退场，在整个环节中任何一个环节出现问题都会导致招商的失败，所以只有上述三个要素全部完成，才标志着该次招商的最终完成。但是千万不要忘记市场运营的开始也是另外一种形式的招商的开始。市场运营不好，下一步的招商必受严重的影响，所以说运营也是招商，招商工作会永远伴随着市场的发展过程中。
五、家居、装饰材料等品类招商需具备的知识及有效办法
1、熟悉现有业态情况。
家居、装饰材料类基本上是南方以广东(家具、家居饰品、窗饰、布艺家纺、灯饰、陶瓷卫浴洁具)、福建(家具、陶瓷卫浴、石材、水暖)、江浙(家具、小商品、五金、家纺)为生产基地，北方基本上以河北(家具、板材、服装百货)、山东(家具、板材、陶瓷卫浴)、辽宁(家具、陶瓷卫浴、小百货)为生产基地，销售方式大部分以厂家招入各地经销商、代理商进行推广分区销售，重点地区如有成熟的大型批发市场，厂家也会组团进入，形成区域直销点及仓储基地，辐射周边城市。如家具的北方集散地在河北香河，江浙的集散地在江苏的蠡口，广东的集散地在顺德(中档)。如地板的集散地主要在浙江的南浔，陶瓷的集散地南方在广东的佛山，北方在山东的淄博及辽宁的法库。
2、要熟悉各招商地区相关品类的行业协会，建立良好的关系。
我们要积极的通过与招商地区的行业协会如家具协会、装饰材料协会、建材行业协会、建筑装饰业管理协会等积极主动联系，特别要与其会长或秘书长建立良好畅通的关系，但千万不要过多期望协会的帮助有实质性的效果，因为行业协会对我们这样寻求帮助的市场见怪不怪、习以为常，所以我们最后还是要靠自己完成招商任务，但是协会可以在市场信息及周边行业情况、行业厂商负责人基本情况上会对我们有一定的帮助，在与各行业协会领导接触过程中，在寻求帮助的过程中，一定要注意给予对方相应的利益承诺，并在其帮助真正有效果后我们也要真正的予以兑现，以利于今后的再次合作和赢得好的业内口碑。
3、要积极的与招商的相应品类的专业媒体及行业记者建立合作关系。
我们要多方寻找在招商品类中较有影响的专业报刊、杂志，并与其进行保持紧密的联系，特别是要与其中的专版记者建立朋友般的友谊，这样我们可以通过花费一定的广告费在专业的媒体上刊登广告，使在短时间内在所招商的行业内宣传市场、扩大知名度，发布招商信息，使专版记者在所属版面及栏目上给予新闻报道的形式宣传我市场，以很小的花费甚至无费用的为市场做宣传，而以新闻报道和文章写实的方式介绍我们市场会更加易于让行业内同仁接受。
4、招商人员要较深入了解招商品类在全国和各区域的基本概况。 还以家具为例：
1)广东为全国中高档板式、软体家具生产基地，拥有近10万家大中小型企业，其中深圳和东莞为高档家具生产和销售基地，尤其是深圳近年与香港家具企业联手后取得了长足的发展，家具的品质及销售堪称全国之最;东莞厚街家具企业实力雄厚，占据了国内高端家具销售市场的半壁江山;顺德的龙江及乐从以生产中档软体、板式家具为主，并拥有全国最大的家具展示中心——乐从家具博览中心;广州主要是除家具为主要生产品类外，还涵盖了家纺、布艺、窗饰、家居饰品等生产品类。
2)四川为全国的视听柜、沙发、床垫等中高档家具生产基地，主要集中在成都及重庆周边地区，造就了一批以全友、掌上明珠、双虎、好风景、南方、天子、喜洋洋、金茂等为领头羊的全国知名品牌，这些品牌主要目标是占领全国二三线城市50%以上的终端市场。
3)此外广东中山市大涌、江苏宁波、浙江温州为全国红木家具生产基地; 4)广东中山市古镇为全国灯饰生产基地，占据了全国灯饰、花灯70%以上的市场销售份额;
5)浙江省安吉为全国办公家具生产基地，辽宁大连为全国实木家具生产基地，河北石家庄为北方板式家具生产基地;
6)江苏的红星.美凯龙、月星家具为全国家具连锁企业主力店;北方的家世界、东方家园、居然之家、蓝景丽家为北方建材、装饰材料、家具连锁超市;英国的百安居、德国的欧倍德、瑞典的宜家家居为在全国重点一二线城市开设连锁分店的家居建材超市的国外企业;
5、搜集招商地区的展会信息进行展会招商。
要了解展会的信息有：是展销会还是展览会、主办承办单位是谁、展会面积有多大、都有什么品类、参展商数量等，尤其注意一般展会第一天最有效果。
通过参加展会能直接与各地厂家和经销商接触，搜集到大量的客户资料，并通过展会对行业有着充分的认识，是了解行业现状的一个最佳窗口和平台，可以使招商工作更具有目标性和针对性。
通过参加展会还能直接将我市场的招商信息直接传达给参展企业或者是前来参观的企业、经销商和采购商，对市场的招商和运营拥有巨大的推动作用。
6、重点锁定招商区域和品类，快速完成找商任务。
小区商业招商工作计划范文第3篇
实现神农架林区招商引资工作的新跨越
神农架林区物种资源丰富，具有垄断性的世界级独特生态旅游资源，多样性的生物资源，珍贵的矿产资源和充沛的水能资源，资源优势明显，但经济基础相对薄弱。从我区经济结构上看，项目投资、磷矿业、电力和旅游是支撑国民经济快速发展的主要力量。～年元至八月，我区国民生产总值24100万元，财政总收入3907万元。固定资产投资24827万元，旅游经济综合收入8151万元，农业总产值5664万元，工业企业总产值16047万元，招商引资总投资62030.72万元,到位资金～5.98万元，外贸出口创汇510万美元。数据和我区历年来的实践证明，要实现神农架林区跨跃式发展，仅靠国家的支持和自身的积累是有限的，在市场经济条件下，招商引资作为整个经济工作的重要组成部分，在很大程度上决定着一个地区经济发展的快慢，在促进结构调整、推动经济快速增长和社会全面进步方面具有重要作用。
因此我们必须将资源优势变为发展的动力，牢固树立科学的发展观，加大招商引资力度，借助外力，促进我区经济持续、快速、健康发展，同时亦要切实注意招商引资工作中可能出现的一些问题。
一、要科学合理地确定招商引资的目标，不能将招商引资的绝对数量作为衡量招商引资成果的唯一标准。
仅仅以招商引资的资金额度来衡量其成果是片面的和不科学的。其一，不同地区的经济社会基储自然资源条件和地缘结构千差万别，决定了各自利用和使用资金的手段和途径多种多样。招商引资的绝对数额不能全面反映当地利用资金的实际情况。其二，同样额度的资金在不同的项目、不同的产业和不同的管理水平下，其产生的效益会相差很大。效益差的投资不但不会给地方经济发展带来好处，反而会使地方背上沉重的经济和社会包袱。其三，到目前为止尚没有一个办法能够准确地确定引资的具体额度。因为资金是流动的，而其流动形式又是十分复杂和多样的，我们不可能对资金的运行进行全程监控。甚至只要在外地注册一家企业，就可以很简单地将本地的投资包装成外来投资。
因此，要科学地衡量招商引资的成效，就应当建立综合的指标评价体系。这一体系应当包括以下内容：
1、外来资金投资收益率
这是决定外来投资者的投资热情和意愿的根本性因素，也是衡量一个地区招商引资工作是否处于良性发展的关键性因素。如果一个地区的投资收益率能够持续地维持在一个较高的水平上，这个地区的招商引资工作就一定处于非常主动的地位，想不搞好也难。
2、引资项目对地方财政的贡献率
这是地方政府开展招商引资工作最主要的动因之一。特别是当前大多数地方政府都面临着沉重的财政压力的情况下，各方面都对通过招商引资解决这一困难抱有很大的希望。
3、引资项目对地方经济的综合带动作用
其中包括：对本地相关产业的拉动;直接吸纳的劳动力;对本地公共事业的推动;对本地信息化水平、管理水平、相关从业人员的培养、生产技术水平等各方面的综合影响。
4、引资项目对地方经济社会的负面影响
其中包括：对自然环境的破坏;对社会环境的压力;对经济环境的冲击。
5、引资工作的投入产出比
投入包括：政府在招商引资方面的直接投入;政府给与外来企业各种优惠所带来的隐性损失;由项目运行带来的管理成本和社会成本的增加;未来产业结构调整的经济和社会成本。
产出包括：由引进资金带来的经济增长;由项目落实推动的社会发展;由项目运行拉动的经济和社会环境的改善;由资金投入导致的经济和社会结构的良性调整。
这两者之间必须保持产出大于投入，才是健康的、良性的招商引资，才能给地方经济和社会的发展带来切实的好处。
二、要全面引进地方经济和社会发展的支持要素，不能将资金的引进作为推动地方经济发展的唯一因素。
事实上，资金仅仅是地方经济和社会发展的支持要素之一。除此以外，还有很多因素是地方经济和社会发展所不可或缺的。同时，这些要素往往会成为引进资金的前提条件，决定着引资工作的实际效果。因此，同资金的引进相比，这些要素的引进应当处于更为优先的地位。
除资金外，支持地方经济发展的综合要素主要包括以下几个方面：
1、人才的引进
一个地区人的整体素质是决定这一地区经济和社会发展水平的根本性因素，离开了适应经济发展要求的各类人才，一个地区的经济发展也就无从谈起。作为地方政府应当制定并实施系统的和切实可行的人才引进战略，一方面全面引进和培养高级管理人才、专业技术人才直至高素质的劳动力队伍等各类人才;另一方面采取各种灵活有效的措施全面发挥人才的作用，不要谈引进人才就采取所谓高薪聘请等单一措施、做表面文章;三是还要全面地发挥人才引进的综合效能，是指对经济和社会发展产生全方位的促进作用。
2、信息的引进
信息化是未来社会的发展方向，在现代社会，信息化水平的高低在很大程度上决定了一个国家或地区的实际经济水平和综合竞争力。
3、技术的引进
技术水平是工业社会的支柱，当前，在我国任何一个地区的经济发展都不可能离开工业化这条道路。而生产工艺和技术对于工业企业来说是一切生产经营活动的核心。
4、管理手段、方法、经验的引进
无论对于经济组织还是社会组织来说，管理水平是决定能否更有效率地组合各类资源，实现组织目标的关键性因素。
三、要全面建设支持地方经济发展的投融资体制，不能将外来资金作为解决发展资金缺乏问题的唯一来源。
从长远的观点和更深的层次来看，招商引资是短期的和片面的做法，它应该成为区域投融资体系的一部分，而不是全部。尽管就当前来说，招商引资是发展地方经济快速有效的做法，但是如果投融资体制的建设不能及时建立的话，不仅地方经济的长远发展无法实现，就连现有的招商引资成果也无法巩固。因此必须在开展招商引资工作的同时全面规划和建设本地区的投融资体制。
五、要审慎地评价招商引资项目的综合效益和发展前景，不能不顾本地发展实际盲目引进，不能造成低水平重复建设，不能给未来的经济和社会发展留下隐患。
在招商引资过程中，一要切忌贪大求全，盲目扩大规模，要知道对于一个地方来说，在一个有限的时期内，经济增长和经济总量都是有限度的;二要切忌不顾后果，盲目引进项目，要知道并非所有符合投资者利益的事情对地方都是有利的;三要切忌没有统一规划，随意上项目，要对项目间的冲突和互相制约的情况有一个明确地认识。
在地方经济发展过程中有很多不能引进的项目，如果因为地方经济落后、发展经济的愿望迫切就不顾条件引进的话，必然会适得其反：
1、对本地自然环境和社会环境有较大破坏的项目。
不能以破坏自然和社会环境为代价来追求短期的经济利益。对高污染、高能耗以及对社会秩序和经济秩序产生破坏和扰乱作用的项目，对掠夺性开发地方资源的项目，对未来地方经济和社会发展产生其他严重危害的项目，各级党委政府必须要有足够的重视，否则必将贻患无穷。
2、与地方经济发展目标相冲突的项目。
在引进资金和项目的过程中，还有一些项目和地区发展的整体目标之间存在着不可调和的冲突。如果贸然引进，就势必会对地方经济发展的整体目标形成破坏。例如，为缓解地方就业压力一味强调发展劳动力密集型企业，就会造成低就业水平、低收入水平、低消费水平的长期维持和徘徊，就会造成市场体系迟迟无法发育，制约新兴产业的发展，从而导致成长性产业的发展滞后，丧失宝贵的发展机遇，使地方经济长期处于落后状态。
六、要在积极做好服务的同时规范招商引资的工作制度，要严格监督跨地区的资金流动，重视防范出现在招商引资过程中的经济犯罪活动。
在现代社会的经济活动中，只要经济管理方面存在漏洞，就一定会有人去利用这个漏洞进行经济犯罪。不被发现并利用的管理漏洞是不存在的。
在招商引资工作中，即使是在较为健全的经济管理体制下也会给经济犯罪以可乘之机。这是由于一方面，当前大多数乡镇和部门领导还普遍缺乏应有的管理现代经济和社会的知识和经验;另一方面，当前的
乡镇和部门领导事实上还拥有超越经济管理规则和体制的权利，可以对经济管理活动进行超越规定权限的干预。加之各乡镇和部门领导对发展本地经济普遍抱有的积极甚至是急躁的心态。这就往往会造成所谓的特事特办，从而带来各种管理漏洞。
当前利用招商引资活动进行经济犯罪的主要有三个方面，其一是非法套现。例如，利用陈旧落后的设备等作为投入，骗取地方政府在土地、信贷等方面的支持，以此来非法套取现金。其二是信用欺诈。例如，很多地方在对投资方的资质、信用以及经营历史缺乏了解的情况下，仅凭其单方表述就为其出具各种手续和证明，而这些东西就很可能被用来进行经济诈骗活动。其三是洗钱活动。利用各地对招商引资资金管理较松的实际，有组织有计划地将非法资金通过这一途径合法化。
小区商业招商工作计划范文第4篇
一、准备阶段 .........................
1二、来访推介招租阶段 .......................
1三、意向签约阶段 ........................
2四、正式签约阶段 ........................
3五、商户装修入驻阶段(由物业公司制定详细的管理规定，主要负责，商业管理部予以
配合) ..............................
3六、商户退租流程 ........................
5一、准备阶段
1.明确项目定位及招商绩效，公司审批的各阶段，招商政策方案(租金价格、招商优惠期等)，明确商业物业服务内容及物业费用标准等。
2.平面图，包括项目规划图、商铺户型图
3.商铺面积表，招商出租表
4招商道具，包括宣传单页，招商手册，手提袋等，可方便客户带走的。 5计算器、名片、纸、笔
6掌握项目的基本情况及周边环境，熟悉《招商口径》等招商资料 7学习基本商务礼仪
二、来访推介招租阶段
1.接待 当客户来访时，招商人员应脸带微笑主动上前问好，请教客户姓名及需要什么帮助。
2.介绍 指引客户到沙盘区，介绍外围情况，现在所处的位置，方向方位，周边配套等。
3.填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时，引领客户到洽谈区，并填写《来访登记表》介绍商铺的基本情况，面积，租金，优惠政策，商街定位，同时了解客户的需求及想法。
4.现场介绍 引领客户到现场看铺，并带好商铺钥匙，资料夹(户型图、商铺面积表)结合商铺的现况和周边特征，按照客户的经营业态，应全面的介绍商铺情况，包括交房时间、交房标准，水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5.洽谈 再次到洽谈区，桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品，询问客户对项目商铺的印象，充分了解客户的经营能力，租期，投入情况等等，在两位以上的来访客户中，应分辨出决策人。
6.完善《来访登记表》 填写客户《来访登记表》，主要为客户的联系方式，经营项目，客户对商铺的需求，未成交的原因等等。 根据客户的意向分为四种：
1.无意向，但可以长期跟进，形成合作 2.有意向，可直接签合同
3.有意向，但需要跟进做进一步说明 4.有意向，但品质差，只可保留 并结合客户分类等级：
A类：全国连锁性质以上成熟品牌商户
B类：地区性质本地成熟品牌商户和经营的连锁商户
C类：有经营经验有一定实力的自营品牌商户和经营的连锁商户 D类：初始经营刚刚起步的商户和准备加盟的连锁商户
7.工作总结在每天或每周有主管招开工作会议，根据《来访登记表》检查招商情况，并采取相应措施。
三、意向签约阶段
1.上报《签约意向协议书》 当客户有意签约，双方达成初步意向时，应明确客户的经营项目、意向位置、租金政策等信息，填写《签约意向协议书》，并上报部门负责人，待部门负责人审核。
2.交纳保证金和客服监管引领客户携带《签约意向协议书》到客户服务部签字确认，到财务交纳定金，并完成盖章，《签约意向协议书》一式四份，客户一份，财务一份，商业管理部一份，客户服务部一份。
3.准备正式签约资料客户在一周内依据《签约意向协议书》准备租金，装修方案等资料，并告知客户上下水改造，电路改造，门头牌匾等规范以及《物业服务标准和制度》和收费标准。
4.审批装修方案 部门负责人结合物业人员意见审批装修方案，并在三天内答复客户。
四、正式签约阶段
1.正式签约 准备好正式《商业租赁合同》，告知客户在签订合同时应带身份证、营业执照、租金(现金)、《签约意向协议书》，在招商部签订后到财务交纳
租金，完成盖章。
五、商户装修入驻阶段(由物业公司制定详细的管理规定，主要负责，商业管理部予以配合)
1.办理手续 商户签订正式合同后，由招商员引导商户到物业公司提交装修方案并办理《物业协议》《装修协议》《服务费用约定》等手续，以及交纳装修押金、垃圾清运费、施工管理费。
2.商铺验收 招商员、物业管理员、客户共同验收商铺，并填写《装修确认单》，明确三方职责，完成交接
3.装修跟进 商户进行装修时期，产生的问题，物业公司需要和商业管理部沟通后，再行协商处理。
4.装修验收 商户装修完毕后，申请物业公司进行验收，验收通过后退还装修押金。(备注：装修押金的退换必须经过商业管理部和物业部的同时签字，确认装修符合标准后方可退换。)
简要流程图
六、商户退租流程
正常退租：合同期满，不再续签。商户应提前60天提出退租书面申请。招 商人员根据实际情况办理正常退租手续，收回合同，商户撤租时按照要求归还租赁房屋，经商业管理部验收后，该商户可以撤租，商铺撤租三个月后，如未出现后续问题，可按规定退还质量信誉保证金。
经营不善退租：商户在合同期未满时，由于某些原因，不能正常经营，需提前撤租者须提前60天提出书面退租申请，招商人员根据实际洽谈内容填写提前退租申请，报公司批准后办理退租手续(同上)，但须扣除部分质量信誉保证金作为违约金或罚款;
商户违规被清退：如商铺经营过程中发生严重违反我公司规定，被我公司清退的，由招商人员填写商户清退报告，上报公司执行清退程序，并扣除商户全部质量信誉保证金。
附件一：来访登记表 附件二：签约意向协议书 附件三：商铺验收单 附件四：商铺巡检表 附件五：装修确认单
小区商业招商工作计划范文第5篇
(文字在2-3页以内)
一. 项目简单描述(目的、意义、内容、运作方式)
二. 市场目标概述
三. 项目优势及特点简介
四. 利润来源简析
五. 投资和预算
六. 融资方案(资金筹措及投资方式)
七. 财务分析(预算及投资报酬)
第二部分 综述
第一章 项目背景
一. 项目的提出原因
二. 项目环境背景
三. 项目优势分析(资源、技术、人才、管理等方面)
四. 项目运作的可行性
五. 项目的独特与创新分析
第二章 项目介绍
一. 网站建设宗旨
二. 定位与总体目标
三. 网站规划与建设进度
四. 资源整合与系统设计
五. 网站结构/栏目板块
六. 主要栏目介绍
七. 商业模式
八. 技术功能
九. 信息/资源来源
十. 项目运作方式
十一. 网站优势(资源/内容/模式/技术/市场等)
十二. 无形资产
十三. 策略联盟
十四. 网站版权
十五. 收益来源概述
十六. 项目经济寿命
第三章. 市场分析
一. 互联网市场状况及成长
二. 商务模式的市场地位
三. 目标市场的设定
四. 传统行业市场状况(网站市场资源的基础)
五. 市场定位及特点(消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析市场规模、市场结构与划分,特定受众等
六. 市场成长(网站pageview与消费者市场)
七. 本项目产品市场优势(对于特定人群的市场特点的省事、省时、省力、省钱等)
八. 市场趋势预测和市场机会
九. 行业政策
第四章 竞争分析
一. 有无行业垄断
二. 从市场细分看竞争者市场份额
三. 主要竞争对手情况
第五章 商业实施方案
一. 商业模式实施方案总体规划介绍
二. 营销策划
三. 市场推广
四. 销售方式与环节
五. 作业流程
六. 采购、销售政策的制定
七. 价格方案
八. 服务、投诉与退货
九. 促销和市场渗透(方式及安排、预算)
1. 主要促销方式
2. 广告/公关策略、媒体评估
3. 会员制等
十. 获利分析
十一. 销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。
十二. 市场开发规划,销售目标(近期、中期),销售预估(3-5年)销售额、占有率及计算依据
第六章 技术可行性分析
一. 平台开发
二. 数据库
三. 系统开发
四. 网页设计
五. 安全技术
六. 内容设计
七. 技术人员
八. 知识产权
第七章 项目实施
1. 项目实施构想(公司的设立、组织结构与股权结构)
2. 网站开发进度设计与阶段目标
3. 营销进度设计与阶段目标
4. 行政管理部门的建立、职工的招募和培训安排
5. 项目执行的成本预估
第八章 投资说明
一. 资金需求说明(用量/期限)
二. 资金使用计划(即用途)及分期
三. 项目投资构成和固定资产投资的分类
四. 主要流动资金构成
五. 投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
六. 资本结构
七. 股权结构
八. 股权成本
九. 投资者介入公司管理之程度说明
十. 报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)
十一. 杂费支付(是否支付中介人手续费)
第九章 投资报酬与退出
一. 股票上市
二. 股权转让
三. 股权回购
四. 股利
第十章 风险分析与规避
一. 政策风险
二. 资源风险
三. 技术风险
四. 市场风险
五. 内部环节脱节风险
六. 成本控制风险
七. 竞争风险
八. 财务风险(应收帐款/坏帐/亏损)
九. 管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)
十. 破产风险
第十一章 管理
一. 公司组织结构
二. 现有人力资源或经营团队
三. 管理制度及协调机制
四. 人事计划(配备/招聘/培训/考核)
五. 薪资、福利方案
六. 股权分配和认股计划
第十二章 经营预测
一. 网站经营
1.访问人数成长预测
2.会员增长预测
3.行业联盟预测
二. 销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据
第十三章 财务可行性分析
一. 财务分析说明
二. 财务数据预测
1. 收入明细表
2. 成本费用明细表
3. 薪金水平明细表
4. 固定资产明细表
5. 资产负债表
6. 利润及利润分配明细表
7. 现金流量表
三. 财务分析指标
反映财务盈利能力的指标
a. 投资回收期(pt)
b. 投资利润率
c. 投资利税率
d. 不确定性分析
第三部分 附录
一. 附件
1. 主要经营团队名单及简历
2. 专业术语说明
3. 企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)
二. 附表
1. 市场受众分析(人群分布/数量等)表
2. 互联网成长状况表
3
小区商业招商工作计划范文第6篇
邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、 市场条件成熟度调查
项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、 依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、 项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、 确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局(即项目微观)，彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
六、 项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、 设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、 依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件;掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设(主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造)
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当
地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5、商户确定