商业地产策划范文第1篇
一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：
【原则1】实现土地价值最大化的原则
实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。
【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败!但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。
【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则
市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇!要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。
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【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
参考资料：
智地网;
余源鹏房地产大讲堂;
商业地产策划范文第2篇
摘 要：当前，我国正处于产业结构调整、经济转型期，要实现2035年跻身创新型国家前列的奋斗目标，就必须提升自主创新能力。而企业作为最重要的市场主体，无疑是实现国家自主创新能力的主要载体。然而，技术创新活动具有高风险、不确定性等特征，这使得企业在参与自主创新的过程中保持着谨慎的态度。本文将从产业组织理论的角度出发，运用S-C-P分析框架，对我国商业地产行业的技术创新现状和存在的问题进行分析，并为提高商业地产技术创新能力提供相应的产业组织政策建议。
关键词：产业组织；商业地产；技术创新
近几年来，商业地产一直都处于繁荣发展，社会各界将目光聚焦在商业地产作为商品的价格上，一味追捧，房价一涨再涨，过度繁荣使得大量的社会资源被配置到商业地产投资领域。而要实现商业地产的可持续发展和产业优化升级，就必须透过这种市场假象看到整个产业组织存在的问题，特别是发展方式粗放、自主创新能力不足。对于商业地产而言，既要通过自主创新实现消费者多元化的需求，打造适居、人性化的居住环境，又要使商业地产的发展与所在城市的发展相适应；另一方面，商业地产是一个“组装产业”，带动着上游钢铁、水泥等建材业的发展，又拉动下游建筑、金融、家电等行业，可以说商业地产拉动了一百多个产业的发展。商业地产的节能环保转型对摆脱粗放型的投资依赖、实现经济的软着陆尤为重要。
一、文献综述
国内外文献长期关注企业的技术创新如何影响产业组织和产业结构的演进，虽然期间存在结论的争议，但随着新研究手段的引进、科学技术条件的发展，都一致认为技术创新能够提高企业满足顾客需求的能力，促进产业组织形态的演变，技术创新和产业组织演进又联合推动产业产品竞争力的提升。西方传统产业组织理论对技术创新思想的研究主要集中于企业规模、市场结构与技术创新之间的关系，熊彼特首创了关于市场结构对技术创新影响的现代研究，并将注意力集中于分析产业组织在科技进步中所扮演的角色上，认为在市场经济条件下，企业规模和市场垄断能够促进产业的技术创新活动。也有学者认为企业规模与创新行为之间没有所谓的正向关系，并通过实证研究提出“倒U字形假说”、“U字形假说”等结论。70年代以后，新产业组织理论开始着重于需求条件、技术机会、可专用性条件等产业特性和市场力量对于技术创新活动的影响。特别是信息技术的发展，极大地影响了产业组织理论对技术创新思想的研究，技术创新与产业组织的演进正以一种相互促进的方式推动整个产业的发展。
国内关于产业组织与技术创新关系的研究起步较晚，在已有的实证研究中并没有形成统一的结论。史达以技术创新为核心，构建以创新特征、企业背景、组织结构为基础的分析框架，实证考察我国B2B电子商务发展中技术创新的影响，认为在电子商务领域生产技术并没有发挥作用，生产技术创新对产业组织演进的作用较弱。陈德强、刘佳、赵彦辉运用格兰杰因果检验和脉冲响应函数对江苏省建筑业做实证研究，发现在一定的滞后期内，市场集中度高有利于建筑业技术创新，从而调整建筑业产业结构以提高产业绩效。艾德洲、王耀武、孟庆昇从产业组织的角度对我国商业地产技术创新和发展方式转变策略进行研究，认为我国商业地产内部组织存在集中度过低、自发性发展不看重技术的创新和整合，商业地产组织发展水平滞后严重阻碍了其技术创新和发展方式的转变。对于技术创新是否影响以及如何影响产业组织演进、产业绩效提升，不同行业的实证研究仍无一致的结论。但从文献研究中，可以发现产业组织的演进受到诸多因素的影响，并且不同产业由于市场特征、企业行为、产业结构的差异，技术创新的影响程度也有所不同。
二、市场结构与技术创新
市场结构一般是通过规模效应以及范围效应作用于技术创新，其中企业规模和市场集中度是主要影响因素。大企业在资金、技术人才、投融资能力和途径等方面都具有得天独厚的优势，因此通常具有小企业无法比拟的技术创新能力。并且技术创新转化为实体经济的竞争力后能够为企业带来垄断利润，由此规模较大的企业具有技术创新的动力更大。这并不意味着企业规模越大技术创新的動力就越大，因为企业创新的动力不只是受到企业绝对规模的影响，同时也取决于企业的相对规模，即市场集中度。市场集中度与技术创新之间存在“倒U型”关系，集中度达到一定规模后，企业技术创新动力不增反减。
1.企业规模与技术创新
近20年来，我国商业地产迅猛发展，取得了不可忽视的成绩。据国家统计局的数据分析，1998年中国房企仅24378个，到2016年增长至94948个，20年间增加了70570个，仅2016年就增加1522个，房企数量同比增长1.6%。房企规模也在快速增长，到2017年中国商业地产千亿级企业数量已经达到10家，华夏幸福、绿城、招商、万达、鲁能等百亿级规模企业正在快速追赶。我国商业地产企业虽然发展迅速、平均规模快速扩大，但企业之间的规模差距正在逐步增大。不同规模的企业对技术创新研发的人财物投入存在着很大的差距，小企业在这方面存在着明显的劣势。这是因为大多数小企业缺乏足够优厚的条件吸引高端创新人才，这使得其研发创新活动停留在偶发性、非制度化的阶段上；再者，大多数小企业的资本规模体量不足，根本无法支撑高技术含量的研发创新。于是，小企业在专利创新层面上想实现对大企业的赶追甚至超越就更加难了。
2.我国商业地产的市场集中度
我国商业地产发展起步晚，虽然发展速度迅速，但与发达国家和地区相比仍然存在较大差距。杨艳琳、李丽、唐晓灵等人的实证研究都表明我国商业地产市场集中度很低，不利于规模效应和技术积累。并且从资源配置层面来看，我国商业地产市场低集中度、高利润率与商业地产市场资源配置扭曲是同时存在的。资本逐利的属性使得一方面商业地产产业内部的资本向高利润领域流动，另一方面商业地产市场的火爆使得社会各界资金又向其流入。商业地产内部这种结构性资本过剩和资本不足已经非常严重，并且商业地产内部乱象丛生，从长期来看商业地产的自发性发展不注重技术创新和整合。
三、商业地产企业行为与技术创新
企业技术创新的核心是降低成本、增加价值，通过做成本和价值的“加减法”获取成本领先优势和价值领先优势。商业地产的创新行为从开发、生产、营销、管理到服务的各个环节，以精准的市场定位、人性化的规划设计、完善的小区智能化管理系统等满足消费者多样化、个性化的需求，为企业带来特殊利益，降低成本，从而使得其利润空间增大。
1.商业地产技术创新内容
商业地产企业的技术创新具体表现在企业发展定位、新材料及技术的使用、营销及融资模式等方面。具体来看，商业地产的创新首先从市场定位开始，运用互联网、大数据等技术手段商业地产企业能够精准地知道消费者的需求特性，从而能够定位市场需求，设计出符合消费者个性化、多样化的房产户型、空间运用、小区配套；其次，商业地产还通过运用新型材料、环保材料来提升商业地产产品的品质，淘汰掉不符合节能、节水、五毒、无污染等要求的部件和原材料，使消费者在享受新居的同时保证身体健康；营销理念上同样实现技术创新，由单纯的强调商业地产产品的使用价值到更加关注其关联价值，比如小区的基础配套、交通便利程度、教育配套学区房等，并且开始注重商业地产的服务价值，通过完善、人性化的物业管理来提升业主的使用感、舒适度，做到效用价值和表现价值的统一；除此之外，商业地产也通过商业地产投资信托、住房抵押贷款证券化等金融创新产品来解决融资方面的限制，以应对商业地产发展所需要的资金。通过这些技术创新手段，我国商业地产在激烈的市场中也能够保持竞争力。
2.商业地产企业R&D投入
企业要想提升创新产出、具备高层次的技术创新能力，就必须要有较好的科研基础条件作为支撑，如研发人才、科研投入等。而我国商业地产多将资金用于项目开发，对研发的投入严重不足。据CSMAR数据库统计，2016年我国上市房企的研发人员和经费投入在不同企业之间差距非常大，而从总体上看比例都不是很大，平均水平与我国制造业0.94%的研发投入强度相比差距甚远。这与商业地产是资金密集型产业而非技术密集型产业的属性有关系。现实中大多数商业地产企业都是通过高资本负债率来实现公司运转，而研究开发项目的不确定性、高风险性难以满足债权人对本金和利息的强制义务，所以研发投入水平普遍不高。
四、我国商业地产市场绩效与技术创新
从产业组织理论来看，市场结构决定市场行为，市场行为决定市场绩效，适度的市场集中度是市场绩效的必要条件，而市场绩效是市场集中度的真实反映。商业地产市场特征表明，商业地产市场具有典型的垄断特征，这也决定了我国商业地产虽然在位企业多、规模小，却依然能获得较高的利润。若单考察我国商业地产技术创新所产生的经济效果，可以从销售利润率、就业人数、专利产出等三个方面入手。
1.我国商业地产企业销售利润率
近几年我国多数一二线城市的房价增速惊人，商业地产在拉动经济增长的同时，其营业收入和利润增速都极快，并实现极高的利润率。据统计，2016年前三季度，我国139家房企共实现营业收入7052.09亿元，同比增长43.74%，增速相比去年同期大幅提升30.92个百分点。并且商业地产四大龙头公司共实现2663.86亿元的营业收入，同比增长44.63%，营收增速同比大幅提升26.13个百分点。但商业地产的发展却出现一种“增收不增利”的现象，2016年百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企业、11～30企业、31～50企业、51～100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于净利润率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。
2.我国商业地产从业情况
从最近10年我国商业地产平均从业人数和企业数量来看，除了2009年稍有降低，总体呈现快速发展的趋势。从业人数从2007年的171万增加至2016年的275万，企业数量从87562增加到94948家，均實现了较大幅度的增长。
3.商业地产专利产出
据国泰安（CSMAR）数据库的统计，2016年我国上市商业地产企业的专利产出情况如表所示，可见各企业的专利产出存在着极大的差异，并且多集中于实用新型专利，发明专利和外观设计专利数量很少。加之商业地产本身并不是一个技术门槛很高的行业，因此许多技术的东西很难不被模仿。例如，对于户型和房型的创新只要稍微加点改变就可以变成自己的成果。而且从商业地产公司角度看，申请专利案值小，并且要付出时间、精力和人力等成本，以及专利保护的难度使得商业地产的创新专利产出并不多。
五、提升我国商业地产技术创新能力的产业组织对策
1.优化商业地产的市场结构。在大、中、小企业规模布局合理的前提下，垄断竞争市场因其既存在技术创新的保护，又存在同类产品的竞争而被认为最有利于创新。针对我国商业地产的市场集中度低、企业规模小的现状，要提高技术创新能力就必须扩大企业规模、增加市场集中度、优化市场结构。首先可以通过引导具有品牌优势的商业地产企业采用并购、重组等方式来提升规模，或通过区域之间的扩张形成跨地区的企业集团，逐步实现规模经济和范围经济；同时鼓励商业地产企业通过创新实现多元化经营，从而得到新的利润增长点；并在提高商业地产行业的进入门槛的同时降低行业推出门槛，强制性破产资质差、严重违规的企业，以提高行业市场集中度。
2.鼓励商业地产企业加强内部管理和外部合作。商业地产企业之间的竞争多集中于价格，剔除经营成本和税费负担，行业平均利润并不高。因此可以着力于引导商业地产由价格竞争转向非价格竞争，例如品牌、户型创新、楼盘质量、营销策划以及物业管理等。商业地产企业可以从内部管理和外部合作两方面来增加技术创新能力，从而加强非价格竞争优势。企业组织内部可以聘请技术创新人才和富有创新精神的企业家，组建具有优质的创新团队，提升企业整体创新能力。除了加强企业内部管理，还应加强和外部的联系，通过产学研合作，利用高等学校、科研院所等在人才和技术方面的优势，实现技术创新上、中、下游的对接与耦合，降低企业技术创新的成本。
3.实施科学合理的商业地产产业政策。长期以来，我国商业地产宏观调控政策手段多集中于对商业地产定价、售房行为、买方资格和行为的限制及规范，政府对于商业地产的过多干预势必会形成行政壁垒，增加商业地产的运营成本，甚至会阻碍其发展。产业规制政策应该旨在于促进商业地产产业组织的合理化，规范商业地产买卖双方的市场行为，逐步使商业地产回归“民生性产业”属性。同时，加强对商业地产金融体系的建设和监督，拓展商业地产融资渠道，创新商业地产金融产品，突破商业地产发展面临的资金瓶颈，特别是针对资金匮乏、融资难的中小房企，给予政策上的支持和税收的优惠鼓励其发展。行业规范化后市场机制能够更好地发挥作用，淘汰掉竞争力弱的商业地产企业，逐步提高商业地产市场集中度，实现市场集中度和市场绩效的统一。
4.完善商业地产技术创新体系。在建立科学合理的商业地产产业政策的同时，要完善和优化创新体系，促进和形成科学政策、技术政策、创新政策有机构成的政策体系。针对不同规模、不同地区的商业地产因地制宜，根据其特点制定不同的技术创新政策。这是因为不同规模的企业在创新方面具有的优势各不相同，大企业由于在规模经济、产品的标准化生产和削减成本方面具有优势，而小企业则能够对市场变化快速地做出反应，所以大企业更倾向于工艺创新，小企业在产品创新方面拥有比较优势。政府可以根据这种规模带来的创新决策差异制定不同的政策，并可为不同规模的企业搭建良好的合作平台，使大企业的流程创新与小企业的产品创新更好的结合，以利于多样化创新的产生，从而更好地满足消费者多元化、个性化的市场需求。
参考文献：
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作者简介：杨琴，四川大学经济学院，产业经济学硕士
商业地产策划范文第3篇
[关键词]商业广告 人伦道德 批判
商业广告是以广大消费者为对象的大众传播活动,以媒体为手段,以促进商品销售或劳务服务为目的,来获取较好的经济效益。商业广告宣传虽然对人们思想意识的形成不能起决定作用,却能左右人们对问题的思考。广告突出宣传、有意强化的文化意识,确实能在社会成为一时的舆论导向,成为人们追求的目标和社会风尚,甚至成为社会群体的行为准则。因此,商业广告对受众意识有着渗透性影响,然而一个不容忽视的事实是,许多商业广告在广告策划、制作和发布的过程中有意无意地忽略了受众的需要,具体的说就是在传播过程中出于企业的利润追求,广告的创意、制作和传播活动往往忽略了广告内容是否得当,是否符合人论道德,为此给人们生活带来了很多的负面影响和“恶习”。
一、商业广告对人们影响
在这科技发展的时代,商业广告几乎是无孔不入,很难忽视它。商业广告对人们生活的影响已经不仅仅局限于经济方面,其对社会文化影响的力量也越来越难以忽略,特别是现今各种大众传播媒介的兴起,更是使得商业广告如虎添翼。商业广告在各种因素的促使下影响着人们的生活方式,改变人们的价值观念,制约着人们看待世界的角度。我们从一些嘻哈的玩笑中就可以看出:
有个学生翻墙爬出学校,被校长抓到了。校长问他:“为什么不从校门走?”他说:“美特斯邦威,不走寻常路。”校长又问他:“这么高的墙怎么翻过去的啊?”他指着裤子说:“李宁,一切皆有可能!”校长再问他:“翻墙是什么感觉?”他指着鞋子说:“特步,飞一般的感觉!”第二天他从正门进学校,校长问他:“怎么不翻墙了?”他说:“安踏,我选择,我喜欢!”第三天他穿混混装,校长说他:“不能穿混混装!”他说:“穿什么就是什么,森马服饰!”第四天他穿背心上学,校长说:“不能穿背心上学!”他说:“男人,简单就好,爱登堡服饰!”校长说:“我要给你记大过!”他问:“为什么?”校长说:“我的地盘我做主!”
从这个简单的笑话里,我们可以看出,不管我们喜欢不喜欢,这些商业广告是否会勾起我们的购买欲望,有一点是不容我们否认,这些商业广告影响着我们生活的各方面,特别是一些个性、开放,包括一些抨击人伦道德的广告更是触及着人们的神经,这也就使得更多的不文明、不道德的商业广告一拥而上。一直以来我们都低估了广告的影响力,尽管在网上也会时不时出现一些对“恶俗广告”的评价和批判,但我们要承认这些广告是被人接受过、注意过,甚至是影响过。
二、商业广告内容的道德缺失
虽然说商业广告的本质是功利性,但并不它可以为所欲为,从某些方面来讲,商业广告必须要顾忌一个社会、民族的文化禁忌和道德标准,同时也要符合特定人群的思维方式和审美习惯。跟外国相比,中国的广告相对比较含蓄、沉稳、凝重,但由于各种因素的冲击,特别受到国外直接、开放、崇拜等思维的影响,中国的商业广告在内容上发生了很大的改变,越来越多商业广告乱象席卷而来,直接影响了社会的文明,暴露了商业上的低俗现象。
1.虚假代言广告
很多企业为了展现自己产品的优点和功效,经常会聘请一些特定的人,特别是明星为他们做广告宣传,而在广告内容上往往加入了很多是虚假和夸大成分,涉及范围广泛,包括美容、调味料、各种食品等,特别是在药品、医院的广告上尤为突出。很多普通的人和明星为了经济利益,向大众宣传这些虚假的广告内容,而这些欺骗和误导消费者的虚假广告,不仅挫伤了人们对广告的信任,同时也损害了消费者的利益以及商品生产经营者之间的正当竞争关系。在生活中我们不乏有这样的例子。例如,有些人明明不需要减肥,更不曾减过肥却声称什么产品减肥效果非常好,且没有副作用。还有一些洗发水的广告“用后不脱发”,结果却是经常有根毛发飞到碗里的画面了!
2.忽略人伦常理
有段时间,不少网上评论针对某个明星播出的一个化妆品广告,表示了不理解和批评,甚至指出该广告有“儿子想娶妈妈”的乱伦嫌疑,让人难以接受。广告的内容是说有位母亲因使用了某中化妆品而保持美丽容颜,使得她儿子有了想娶她为妻的欲望。
除此之外,还有另外一则关于化妆品的广告也备受大众的责骂和唾弃。广告内容是:一个女人,因为随着年龄的增长慢慢变的衰老,出现很多的皱纹和斑点,她因此召到丈夫和儿子的嫌弃,并且离开了她,后来她发现了一种化妆品,使用以后她立马容光焕发,她的丈夫和儿子立马回到了她的身边。
上述的案例,广告本身并不是为了呼吁大众去违背人的伦理常规,它最根本的意图是想夸张的表现自己产品的功效,但是当这一违背道德伦理的广告出现在大众的视觉后,马上引起了公众的责难和抵制。不少人因此批判现在的广告完全已经忽略了基本的人伦道德,甚至不少人开始怀疑代言人的人品和可信度。在我们生活中素有“子不嫌母丑”“糟糠之妻不可弃”的美德教育,如此广告严重抨击了中国的传统人伦常理。
3.宣传伤风坏俗之气
在商业广告中,戏剧化的表现容易设置出比较紧张的情节,达到引人入胜的效果,增强广告的观赏性和吸引力。为了达到这个目的,不少商业广告在设计广告内容中间接的推广和宣传了一些不良的不道德的风气。
比如一则典型的某汽车广告:风雪交加的夜晚,妻子坚信丈夫不会回家,因此有出轨的行为;外面,急驰的汽车停在家门口,观众很紧张,替不忠的妻子担心。但开门的却是另外一个女士。丈夫、妻子互相不忠诚,但至少还有一样东西值得你信赖——你的某某汽车。
该广告所要表达的重点是通过商品比人更值得信赖这个诉求点来展现商品的可信度,抓住人们内心的归宿感,进而激起人们的购买欲望。广告内容大胆创新,情节紧张,但在很大程度上认可和支持了现代一些不良风气的存在和流行,给人们带来了一种消极的认可。
该牌汽车甚至做过另一个更让人发指甚至埋没人性的广告。广告中完全忽略人生命的重要性。具体内容是这样的:一个男人在擦玻璃的时候不小心滑脚,悬在半空险些掉落,他抓紧窗台呼救。一个女人听到了他的喊声,赶紧跑出阳台看发生什么事,当她看到这个情况后,迅速跑下楼,但她并不是为了救人,而是为了“救车”。她开走汽车,然后若无其事的离开,因为她下来仅仅是为了防止汽车会被摔下来的人砸坏,而至于被悬空的男人则无关紧要。这则广告为了吸引大众的眼球,不仅抛弃了道德,更是摒弃了人性,毫无保留地展示人性的麻木,给人的心灵带来压抑和愤怒。
4.奢糜虚荣的侵袭
在物质社会的今天,虚荣浮华的社会价值观已经一步步侵袭我们的心灵,很多商业广告抓住了这一点,发动了腐蚀性的侵袭。在一则“换妻”的汽车广告中就将这种奢靡与虚荣表现的淋漓尽致。
一群衣冠楚楚、表情矜持的男女坐在宾馆的房间内,正在进行一场独特的挑选伴侣派对。用来进行抽签的工具不是字条,也不是号码牌,而是车钥匙。男士的车钥匙集中在一个盘子里,由女士进行挑选。第一个站起来的女士是个窈窕淑女,等待中的男士们各个跃跃欲试,被选中车钥匙的男士更是难掩心中的兴奋之情。第二个女士也从沙发上站起来,肥胖的身材与第一个形成鲜明的对比,男士们表情开始变得紧张,他们低下头不愿意面对被选择的结果。终于,胖女士从盘中拿出钥匙,结果却来了个大逆转,所有男士全站了起来。原因是这是一把某某牌汽车的钥匙,拥有这款车就代表着拥有者有身份、地位、尊严和富贵,所以,女士的肥胖的身材已经变的微不足道,此刻更重要的是证实自己是钥匙的主人,使自己在众人面前可以享受到尊贵。在这则广告中,不仅表现了“窈窕淑女,君子好逑”的庸俗和保守的观点,也暴露了人们绅士外观下难掩的虚荣心,将社会上浮华的物质观传达着十分“到位”,在这种尖锐生活的对比下,往往容易导致社会心理的失衡,给部分大众带来严重困扰和反感。
三、避免商业广告内容的道德缺失
不难看出,在处理商业广告内容的道德问题上面,我们要经过多方面的处理和协调来改善和解决商业广告内容道德缺失的问题。
首先,要对广告从业人员、广告发布者、大众传播媒介等传播人员要进行一定的道德规范和约束,对其策划的广告内容进行严格的审核,虽说商业广告并不要求必须具有公益性,但要是能将商业与公益的相结合,对传播者或者产品生产者不仅能在名益上获得赞同,同时还可以为产品带来更多的销路。例如,芝华士酒的一则广告:“胜利等救完人再说。为真正的荣耀干杯,芝华士,活出骑士风范!” 这个广告是讲在一次船赛中,有一队的船员落水,另外一队并不是借此机会去赢得比赛而是停下船来,一切以救人为主,像这样的广告不仅能帮助大家激励自己,以一种正确的人生态度去看待生命,而且也能很好的触动消费者的内心深处,使得消费者对该产品,甚至是该企业都留下了很深的印象。
其次,应该注意对广告受众、广告代言人等参与者进行广告教育,教育广大受众如何去正确看待商业广告,如何去支持更好的,人性的,符合道德伦理的商业广告,更重要的是要知道如何去正确的去抵制和批判不良的商业广告,毕竟广告是为广大受众服务的,受众的力量是一股不可忽略的强大势力。
最后,在适当时候需要政府的干预和协调。政府应该对商业广告的传播给予一定的规范和要求,对于优秀的商业广告应给予支持和提倡,而对于不良的商业广告应给予严厉的惩罚和取缔。
四、总结
商业广告既然作为商业经济中生产者或者经营者传播自己产品的手段,商业广告的本质功能不仅仅带有商业功利性,更加要注重公众心理效应,及其公益性和公众伦理道德宣传作用,合理的处理这些问题,不仅能增加企业的经济利益,更能帮助企业树立良好的形象,给消费者留下美好的印象,更重要的它能为社会环境创造一个良好的人伦道德环境。
参考文献:
[1]戎 彦 王憬晶:广告作品评析.第一版.浙江:浙江大学出版社,2008
[2]张惠辛 马中红:广告策划创意. 第一版.上海:山海画报出版社,2006
[3]韩燕雄 赵立义:市场营销理论与实物. 第一版.北京:首都师范大学出版社,2009
[4]谢 洋:除了责备我们还能做什么.交流与思考, 2008,(362)
[5]管建强:取缔不文明商业广告行为方式的思考.商场现代化,2008,(54)
[6]董春晓:商业广告负面道德评价辨析.商场现代化,2009,(3)
[7]张葵阳: 现代商业广告中的受众意识.全国贸易经济,2008,(53)
商业地产策划范文第4篇
团结歌曲大家唱，爱家爱国一家人
二、活动目的:
通过对民族团结歌曲的歌曲学习、演唱让大家心中渐渐明白民族团结的重要性，其次通过比赛可以使同学之间更加了解，加强各民族同学之间的交流，同时，可以丰富同学们的课余时间。
三、活动时间及地点：
时间：2011年9月26日
地点：教学楼前
四、注意事项
(一)活动前期：
1、各班需将各班所选参赛歌曲名称及班级人数在9月22日19点前由各班文艺委员报至政教处办公室，并在9月23日19点在政教办公室抽签决定比赛顺序。
2、此次活动会需要其他部门协助，因此，在比赛开始前，协助部门的工作人员必须到会场布置。
3、需要有工作人员定时检查会场秩序，并把纪律不好的班级登记下来，会后报至政教处办公室。
(二)活动中期：
1、要求各班班长负责自己班的秩序、卫生、考勤，不允许有人随便走动，因为比赛中会有休息时间，所以每次请假人数不得超过3人，时间不超过10分钟。
2、比赛中不许喧哗、嘲笑，在每一个班唱完歌曲后，不论好坏，全场都要致以热烈的掌声。
( 三)活动结束：
1、 工作人员引导学生退场，并打扫会场以及收拾所有设备。
五、活动流程：
9月26日上午：
1、主持人介绍各位评委老师、到场领导，说开场词。
2、10:00宣布比赛开始，各班按次序演唱，每完成五各班由评委点评一次。
3、13:30 评委点评上午的比赛，并做总结，上午比赛结束。
9月26日下午：
1、15:30 比赛开始，每完成五各班由评委点评一次。
2、19：30全部比赛结束，有评委老师及学院领导做总结。
3、比赛结束后，工作人员收拾会场，并统计比赛结果， 喧读获奖班级并颁奖。
疏勒县八一中学
商业地产策划范文第5篇
——房地产策划师价值何在
房地产是一种非常个性化的产品，地域不同，区位、文化习惯不同，其客户群就截然不同，甚至在同一条街道上的两个楼盘，其价位和客户群都可以拉开相当的档次。这就需要有针对性地对周边的区位环境、人文环境、商业环境，同时结合宏观经济发展形势、城市规划等进行全方位的分析，并对房地产项目进行包装和定位，以自己独特的产品设计和广告策略强化客户印象，这都需要整体的策划。而具体到楼盘的销售，具体的销售策略、推广策略和价格策略也将对销售的业绩产生决定性的影响。房地产业种策划行为是无所不在的，项目层面需要项目定位、市场调查、规划设计和营销策略;企业层面需要通过策划提供战略发展谋略，甚至是产业自身也需要策划方向，给出路径，而这些职能就体现出房地产策划师的价值。
事实上，真正的高端策划人，对房企来说的确担得上“军师”一词。 温兆晔向笔者表示，“策划作为提升企业核心竞争力及房地产项目价值的重要环节，完全可以让企业从众多竞争对手当中脱颖而出，并推动房地产行业的健康、只需、高速发展。”
商业地产策划范文第6篇
1：扬州简介：
扬州是开放的新兴现代城。扬州历史上就是著名的开放城市。唐代扬州是东南地区的最大都会和对外经济文化交流的四大港口之一，当时在扬外商达1万多人。高僧鉴真大师六次东渡到达日本。韩国的崔致远、阿拉伯的普哈丁、意大利的马可·波罗等都曾留下足迹。
扬州还是驰名中外的旅游胜地，素来是人文荟萃之地，风物繁华之城，有众多的名胜古迹和雅致园林。 扬州的"瘦西湖"历史悠久，受历代造园专家的青睐，在十里长的湖区两岸，营造了"两堤花柳全依水，一路楼台直到山"的湖区圣境;观音山上寺院遍布，有“江南第一灵山”之称;“二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫”，自古是赏月的佳绝处;扬州还有历史悠久的古刹大明寺，有“城市山林”美誉的何园，四季假山著称的个园，有隋炀帝、康熙、乾隆等皇帝留下的行宫遗址等等，美景数不胜数，实是江南瑰宝。
扬州历史上是一个戏曲之乡，著名的地方戏剧扬剧、扬州评话、扬州清音等，至今为民众所喜好。富有地方特色的扬州传统工艺、漆器、玉雕、刺绣、绒花等，其历史远的可追溯到2000多年前的战国时代，近的繁盛于清代。以艺术精湛、制作精美著称，有的产品远销世界50多个国家和地区。扬州是著名的历史古城。扬州至今已有近2500年的建城史，屡经风云变幻，几度兴衰，几度辉煌。汉代的兴盛，唐代的繁盛，明清的鼎盛，使这座古城为祖国的繁荣作出了积极的贡献。西汉为扬州历史上的第一次发展高峰。隋炀帝开凿大运河，确立了扬州的交通枢纽地位。盛唐时期的扬州雄富冠天下，时有"扬一益二"之称。清代中期，扬州成为漕运枢纽和全国最大的盐业经销中心，成为全世界10个拥有50万以上居民的大城市之一。多年的历史积淀，使扬州5.09平方公里的老城区成为目前国内历史风貌保存比较完好的古城之一，古迹、遗址、文物众多，仅市区就有各类文保单位148个，其中国家级4个(个园、何园、普哈丁墓园、隋唐宋扬州城遗址)、省级16个。市区的文昌路，有"唐宋元明清，从古看到今"之称。
2：扬州悠久的历史文化底蕴：
古有诗云：烟花三月下扬州。历史上的扬州数度繁华,自大禹治水后,扬州因“州界多水,水扬波”而得名,为古九州之一。汉朝时吴王刘濞受封广陵,建立吴国,“即山铸钱”、“煮海为盐”,盐铁两大“官工业”迅速发展,扬州出现了历史上第一次发展高峰。唐代,扬州作为万里长江的尾闾、浩瀚大海的门户,其地理位置、经济地位相当于今日之上海。江海交汇,城以水兴。唐初,隋炀帝杨广时期开凿的大运河已成为全国南北水运交通大动脉,南方诸郡的贡品、东南八道的物资都必经扬州转运至
京都长安。便利的交通,使扬州成为海上丝绸之路的重要港口,也是东方四大商港之
一。扬州的经济发展出现第二次高峰,并步入鼎盛时期。是谓“江淮之间,广陵大镇,富甲天下”,史称“扬(州)一益(州)二”。繁华起来的扬州,愈加光彩夺人,“腰缠十万贯,骑鹤上扬州”便是当时其富甲天下的写照。经济的繁盛带来文化的勃兴,扬州盐商、扬州八怪、扬州学派、扬州曲艺为后人留下数不胜数的园林建筑和宝贵的文化遗产,形成独树一帜的“扬派文化”。 千年的古运河孕育了扬州的文明,往日的辉煌造就了扬州独特的通史式的文化长廊。从2500年的历史长河中走出,如今的扬州更是春风十里,处处涌动着激情,处处展现着新姿。
二：项目综合环境分析：
1：行业现状分析：
北京奥运与上海世博的成功，为中国旅游业的发展提供了巨大的发展空间。旅游这一被誉为永不衰落的朝阳产业正成为各地政府关注的新的经济增长点，同时，以争夺游客第一目的地的竞争也如火如荼。作为老牌的旅游大省，在新的竞争中能否胜出，并继续保持其品牌号召力，已成为 扬州旅游发展的瓶颈
扬州市的旅游整体形象在消费者的心目中相对较零散，人们对 扬州的认识较笼统，普遍集中于 扬州的小镇、山水园林、名胜古迹等，而对 扬州较深层的风土人情、人文气息、文化底蕴了解的却少之甚少。因此，我认为在进行《扬州市旅游发展总体规划》中加强品牌形象管理与策划显得尤为重要。
2:发展时机：
第一，国家面临着一个战略机遇期，这是中央领导多年以来始终强调的一个观点。之所以叫做战略机遇，就是用一个比较长的时间尺度来看，我们有可能谋求大的发展。现在提出和平崛起，当然国际环境未必容忍我们和平崛起，但是这样一个战略期，我们必须看到，而且现在发展的态势已经很猛。
第二是"长三角"地区现在已经进入了经济腾飞期，这就意味着，长江三角洲，江、浙、沪的发展态势越来越猛，而且不仅是制造业层面的发展，在金融业、服务业方面也需要大的发展，尤其是在产业结构的调整上。一个经济发达地区如果不能形成合理的产业结构，这个经济发达就立不住。下一步就要求长江三角洲地区第三产业加速发展，形成一个合理的产业结构体系。第三产业的加速发展，旅游就是一个重头，这是第二个机遇。
第三个机遇是扬州的交通启动机遇，尤其是铁路枢纽的建成，五条黄金路线的形成，从根本上改变了扬州区位良好、交通不足的状况。最突出的是铁路枢纽站，这样一个铁路枢纽站的形成和一般的过境站截然不同，这意味着很多主动权把握在扬州手里。但是这种发展对发展模式会有另一个方面的影响，它意味着大众旅游的时代来临。毫无疑问，五条铁路线对应五个大的市场，甚至迅速形成像北京一样的周末旅游市场。这个态势已经显现，这是好事情，必须要有足够的准备，来迎接这样一个大众旅游时代的来临。可是大众旅游时代，在一定意义上也会影响扬州的旅
游发展模式，古人的定位越来越淡，现在的定位越来越强，来的人越来越多，人均花费越来越少。但不管怎么样，这是一个非常好的事情，也是一个大的机遇。
3扬州的优势：
3-1：景点众多：
“州界多水，水波扬也”，这是扬州之名的来由。公元前486年，吴王夫差为北上争霸中原开邗沟、筑邗城，至今已有2500年有文字可考的历史。历经各朝变迁，孕育了扬州独特的文化和丰富的旅游资源。扬州作为第一批24座中国历史文化名城之一，确立了自己的旅游地位。市区的瘦西湖、大明寺、高旻寺、天宁寺、观音山、个园、何园、汪氏小苑、吴道台宅第、史可法纪念馆、琼花观、汉陵苑墓、隋炀帝陵、普哈丁墓园、小盘谷、石塔、蜀岗风景区、凤凰岛、竹西公园等，郊县的高邮湖、文游台、龙虬庄遗址、盂城驿、邵伯湖、江都水利枢纽、花卉苗圃、宝应星如棋布的藕塘水乡、仪征绵延的丘岭等都有其独特的文化背景和历史渊源。这些景点精致秀美、建筑风格别具、文化内涵丰富。扬州旅游景点，资源丰富，俚语说：唐、宋、元、明、清，从古看到今。各朝都留有风格不同的遗迹。但扬州景点同时也存在着结构相对单
一、个体量偏小、层次不高、分散不
一、品牌知名度不高的问题，在激烈的旅游市场客源和消费竞争中没有显示出其特有的魅力。
3-2：大量赞美扬州的诗句：
望海潮、广陵怀古
秦观/宋
星分牛斗，疆连淮海，扬州万井提封。花发路香，莺啼人起，珠帘十里东风。毫俊气如虹。曳照春金紫，飞盖相从。巷入垂扬，画桥南北翠烟中。追思故国繁雄。有迷楼挂斗，月观横空。纹锦制帆，明珠溅雨，宁论爵马鱼龙。往事逐孤鸿。但乱云流水，萦带离宫。最好挥毫万字，一饮拚千钟。
泊船瓜洲
王安石/宋
京口瓜州一水间，钟山只隔数重山。
春风又绿江南岸，明月何时照我还。
遣怀
杜牧/唐
落魄江湖载酒行，楚腰纤细掌中轻。
十年一觉扬州梦，赢得青楼薄幸名。
寄扬州韩绰判官
杜牧/唐
青山隐隐水迢迢，秋尽江春处教吹箫?草未凋。
二十四桥明月夜，玉人何
忆扬州
徐凝/唐
萧娘脸下难胜泪，桃叶眉头易得愁。
天下三分明月夜，二分无赖是扬州。
扬州
陈子龙/明
淮海名都极望遥，江南隐见隔南朝。
青山半隐瓜洲树，芳草斜连扬子桥。
隋苑楼台迷晓雾，吴宫花月送春潮。
汴河尽是新栽柳，依旧东风恨未消。
扬州
吴师道/元
画鼓清箫估客舟，
朱竿翠幔酒家楼。
城西高屋如鳞起，
依旧淮南第一州。
过扬州
韦庄
当年人未识兵戈，处处青楼夜夜歌。
花发洞中春日永，月明衣上好风多。
淮王去后无鸡犬，炀帝归来葬绮罗。
二十四桥空寂寂，绿杨摧折旧官河。
扬州慢
姜夔
淳熙丙辛日，予过维扬。夜雪初霁，荠麦弥望。入其城，则四顾萧条，寒水自碧，暮色渐起，戍角悲吟。予怀怆然，感慨今昔，因自度此曲，千岩老人以为有《黍离》之悲也。
淮左名都，竹西佳处，解鞍少驻初程。过春风十里，尽荠麦青青。自胡马、窥江去后，废池乔木，犹厌言兵。渐黄昏，清角吹寒，都在空城。
杜郎俊赏，算而今、重到须惊。纵豆蔻词工，青楼梦好，难赋深情。二十四桥仍在，波心荡、冷月无声。念桥边红药，年年知为谁生!
4扬州旅游现在存在的问题：
4-1：旅游产品、旅游资源开发不力，旅游业仍然停留在“门票经济”时代，整体效益不高，旅游商品缺乏。由于缺乏有效引导，旅游企业遍地开花，普遍缺乏品牌意识，存在“小、乱、短”现象。所谓“小”，即小打小闹，没有规模经营的实力;所谓“乱”，即恶性竞争，违规违法现象较为普遍;所谓“短”，即短期行为突出，缺乏诚实信用。旅游资源开发(包括整合)不力，产品结构单一。我市的旅游景点虽然不少，但特色不够明显，大多以传统园林为主，且体量较小，缺少有机组合。而新景点建设的步伐虽然有所加快，但由于投入不多，总体来说缺乏大手笔，“满天星星不见月亮”，缺乏品牌和卖点。旅游服务及配套跟不上，游客逗留时间短。扬州旅游夜间项目，除了沐浴业和新近开发的“瘦西湖之夜”水上休闲游外，没有其他项目。由于扬州城市的夜生活还很贫乏，不少游客来扬“一日游”之后，常常赶往南京等周边城市住宿。
4-2：规模初具，设施不足。扬州旅游从统计数字来看，规模已经比较大了。400
多万总人口，一年接待700万人。江苏省旅游局提出的目标叫"一接一"，扬州几乎达到了"一接二".旅游总收入
七、八十个亿。但是现在的旅游设施不符合发展需要，不符合现状。比如饭店设施，这么好的旅游城市，发展了这么多年，现在扬州没有一家五星饭店，就意味着扬州吸引高端客人的设施现在还没有。交通设施，以及其它各个方面的设施都不足。
4-3：历史形象突出，旅游形象不足。扬州是第一批二十四个中国历史文化名城之一，这是当时"优中选优"选出来的。现在大家一说扬州脑子的概念都是历史文化概念，可是作为旅游形象严重不足，有些人就问到扬州去看什么?想来想去知道一个瘦西湖，再想就不知道了。一个历史文化名城就要塑造成一流的旅游城市，旅游形象不足是严重的阻碍。这里很重要的原因有两点，一是项目的包装不足，二是营销不足。一个历史文化名城的先天基础旅游形象必须突出，这不完全硬件建设的问题，这是一个软件建设的问题，软件方面涉及到领导的重视。
三：扬州旅游定位：
1：发展定位：
古人已经给扬州旅游定了位，有这么几句诗：第一是"烟花三月下扬州"，这是李白的诗。"烟花三月下扬州"再往下延伸，下了扬州看什么?"二十四桥明月夜，玉人何处叫吹箫".这是古代的文人雅士对扬州的向往和需求，是古人给的第一个定位——文人雅士游扬州。第二个定位是"腰缠十万贯，骑鹤下扬州"，这是盐商大贾对扬州的向往，也是一个定位。第三个定位是乾隆皇帝下江南，这个定位是一个达官贵人的定位。也就是说，古人描述扬州的定位，第一文人雅士，第二盐商大贾，第三达官贵人，没有老百姓的事。反过来说，古人这三个定位都是高端定位，或者中端定位，现在扬州的定位是大众定位，这个大众定位和古人的定位是有差别的，而且差别非常大。这个定位涉及总体思路。比如，提出接待1000万人，收入100亿元，这个目标很好。人数目标基本上达到极限，不能再多。收入目标是一个增长目标，旅游发展必须综合来认识这些问题，100亿收入，1000万人次，平均一个人消费1000块钱，这是个大数。也就意味着，要达到这个目标，就必须向深度发展。
2：扬州旅游市场定位：
2-1:传承文明，以中、高端定位拉动旅游经济
“烟花三月下扬州”李白脍炙人口的诗句给扬州的春天作了绝佳描绘。“二十四桥明月夜，玉人何处教吹萧”杜牧的佳句又给扬州秋天绘制了一幅浪漫的画卷。古代文人雅士小憩扬州是他们的一个心愿。附雅风流的大贾也“腰缠十万贯，骑鹤下扬州”，到了扬州“也是销金一锅子”。达官贵人亦不甘落他人之后，乾隆皇帝六下江南五次到扬州就是最好的佐证。为迎合帝王将相、文人雅士、大贾商人的需求，从中不难看出，古人给扬州旅游市场早就确立了中、高端定位。2005年，政府提出接待1000万人，创收100亿的旅游经济目标，人均消费达1000元，这是中、低端旅游市场的分
界点，意味着扬州旅游业计划跨入中端市场，向深度发展。
2-2:整合文化旅游资源，打造旅游业新平台
扬州有独特的旅游市场竞争优势，单体优势组合成整体优势，就可以跳跃几个台阶。外地是没故事编故事、吹故事，扬州在原故事的基础上对文化进行更深层次的挖掘，演绎其内涵。扬州是鉴真的故乡;崔致远的告由祭;普哈丁的踪迹游;马可•波罗的游记;张若虚的春江花月夜、李白、杜甫、白居易、刘禹锡、杜牧的扬州行;王安石的泊船瓜州;苏轼任职及与秦少游的师生与翁婿佳话;皇象、李思训、李北海、石涛、八怪、邓石如、伊秉绶、包世臣、吴让之的书画作品及经历;欧阳修、吴敬梓、孔尚任、曹雪芹、王士祯、朱自清的文学;岳飞、韩世忠抗金;李庭芝、姜才抗元、史可法抗清、新四军抗日;盐商、河运、漕运、两江织造、水利建设等，这些都能交织成寻古游、宗教游、休闲游、美食游、古运河游、皇帝游、文化游、书画游、商务游，历史游，凭吊英雄游，抗战游等，形成相通相融的国际和国内旅游热线。针对满足目标游客需求特征，把扬州旅游资源优势，文化优势区域性地联合起来，给予更充分地展现，让游客在扬州看到和感受到的是“绿扬城郭是扬州”、“二分无赖是扬州”、“歌吹是扬州”。
2-3:利用丰富的历史文化资源开发附加产品。
文化本身是抽象的，可以加以利用开发成具体的纪念品等附加品，促进旅游业的发展。比如印有古代诗文的纸扇，纸伞，配合古色古香的景色，加深扬州的文化特征。还可以将这些古文学整理成册，加上精美的印刷作为赠品或纪念品，配合上面的一些活动的开展，使之形成一个系列，一个特色，增强吸引力。