房地产成本管理范文第1篇
摘要:房地产项目成本管理是根据房地产开发的总体目标和项目的具体要求,在房地产项目实施过程中,对项目成本进行有效的、有系统地预测、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低工程成本、实现目标利润、创造良好经济效益的过程。加强房地产开发项目成本管理是企业积蓄财力,增强竞争力的必由之路。
关键词:房地产项目;成本管理;成本控制
文献标识码:B
1引言
当前全球的金融危机及经济不景气,增加了国内房地产市场的复杂性,多个城市已经出现房价下降、成交量大幅萎缩的局面。在这个非常时期,房地产商在进行房地产开发的过程中一定要对目标市场做好周密的预测,采取相应的对策,避免盲目投资,掌握好各阶段的成本管理与控制的方法尤为重要。房地产项目开发的最终目标是实现经济效益最大化,当工程项目合同价格已经确定时,成本便是最终效益的决定因素。只有在保证产品优质的同时,稳健地控制住项目成本,才能产生利润,才能在激烈竞争的市场中保持最佳的利润空间,价值最大化的目标才可能实现。
2现状与问题
目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。
造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途径
3.1 搞好成本预测,编制有效可行的成本计划。
建立一支专业化水平高的内部预算队伍,必须在施工前期编制完成内部预算,建立预测模型,选择成本预测方法,进行成本预测,制定目标成本。具体做法为,根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前,就已在项目利润的高低上有初步的了解,选择成本低、效益好的最佳成本方案,并能够在施工项目成本形成过程中,针对薄弱环节加强成本控制,克服盲目性,提高预见性。
3.2 加强全过程的成本控制,实现全面的动态管理。
房地产项目成本控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。
3.2.1事先成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的成本管理。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制中心人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进行施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了项目施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,经济上合理的施工方案[1]。
3.2.2事中成本控制。工程实施阶段对建设项目全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是项目投资决策的具体落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在项目实施阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度计划和计划投资情况,本月累计实际进度和投资情况等。同时进行必要的投资偏差分析,目的就是为了适时监控项目投资及进展情况。
3.2.3 事后成本控制。施工结算是项目管理的终点站,在承包方提供的结算报告的基础上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程竣工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料价格,并加强合同管理, 实行合同逐项审查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要进行项目后评价,对项目的全过程管理形成书面情况报告[2]。
3.3 强化成本管理体系,完善各部门人员的职能分配。
加强成本管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置,通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作,监督成本控制过程,保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成本管理系统是通过对与项目成本有关的一切管理活动进行规划、策划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的成本信息的管理系统,它既是一个提供有关成本和收益的财务信息,以及有关生产、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进行成本管理的系统。
成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的,由公司成本管理小组负责日常工作,公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将成本管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激[3]。
3.4 建立健全各项成本管理制度,强化管理与考核。
房地产开发企业应建立健全各种成本费用管理制度以便为成本计算和成本考核、分析提供准确可靠的依据,这是强化成本管理的重要前提。要加强和充分发挥企业内部财务部门、审计部门在成本管理中的监督管理作用。成本管理还应与前期策划、设计所制定的目标成本相结合,将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内,随时揭示并及时反馈,严格审查各项费用是否符合标准,计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析,消除施工中的损失浪费现象,发现和总结先进经验。
成本管理还应与当前行之有效的全面预算管理、内部控制制度、招议标制度等有机结合起来,进行严格的管理和考核,从而调动起各级人员从事成本管理工作的自觉性和积极性。基层单位必须严格执行分解的预算单元,月底考核,节奖超罚。同时,在企业的年度业绩评价考核工作中,成本指标可以作为一个层层考核的主要指标。项目完成后,对房地产项目成本形成中的各责任者,按项目成本责任制的有关规定,将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核,评定房地产项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励和处罚。通过考核进行奖惩兑现,最终目的是保证项目成本降低总目标的完成[4]。
3.5 重视观念的创新,采取更为科学有效的管理方法和手段。
项目的一切成本管理活动应以成本效益观念为支配思想,实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的对比分析来评价投入的必要性、合理性,努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,以获取更多的经济效益。为此,项目在运作过程中,应进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新。
为使房地产开发公司的产品在市场上具有更大的竞争力,成本管理不能再局限于房屋的建安过程,而应该组织和动员群众,将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计,向后延伸到产品的使用、维修及处置。而成本动因分析的目的不单单在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,更重要的是通过了解成本形成的过程及成本发生的前因后果来更好地进行成本控制。因此,项目在进行成本分析时,通过对项目的价值链进行分析,了解成本发生的动因,从而为项目降低成本寻求新的突破点。这种建立在成本动因分析基础上的成本管理观念,往往可以引发出项目成本管理的崭新思路和提出有效举措。
项目管理还应该学习和应用在市场经济体制下的成本管理理论与方法,尤其是要学习那些科学的定量管理方法。并且随着信息技术的发展,计算机在房地产项目管理中的作用越来越重要,成本管理必须加快电算化步伐、提高电算化应用水平、加速培养电算化人才,从而实现成本管理手段现代化。同时还可以运用先进的专业软件加强对成本的管理,例如,应用Project软件对成本和进度的计划预算情况与实际发生额进行综合考核和管理[5]。总之,项目管理应尽快实现计算机成本标准化管理,还应建立相应的内部网络,实施成本动态化管理,提高其对市场变化的反应速度,增强市场竞争的能力。
4结论
综上所述,要实行房地产项目成本的有效管理,切实解决房地产项目管理中存在的问题,就必须加强成本意识,健全全过程、全面的动态的管理,使项目成本管理成为房地产项目管理绩效评价的客观、公正的标尺,以保证房地产开发企业的利益,提高企业的管理水平和社会声誉,使企业在市场竞争中立于不败之地。
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房地产成本管理范文第2篇
控制成本要从价值工程的角度出发考虑问题。“价值工程”的就是:通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以获得最佳的综合效益。简而言之,就是着眼于产品寿命周期,通过技术与经济相结合的手段,以最合理的成本实现最佳的收益。从价值工程的角度出发,最优化的产品并不是最低廉的产品,而是在成本合理的基础上能获得最佳使用效果和最佳收益的产品。目前的房地产市场上,档次高、有品牌的项目虽然成本投入大,投资收益往往也大,而且社会效应较好,就是这个原因。所以成本管理的含义并不仅仅是压低成本,而是将其控制在合理的范围内。成本管理的目的并不是一味地降低成本,而是在成本—价值这个体系中寻求一个更合理的平衡点,以达到利润最优的目的。
2 做好项目在设计阶段的成本管理
因为设计阶段决定了项目成本的80%以上。成本控制的关键在项目前期的设计阶段。成本控制标准的设定必然以设计概预算为基础。设计工作是工程建设的关键,对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算,设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占80%以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
设计完成之后我们还必须根据图纸做相应的设计概算、工程预算,并将其与对应的成本控制标准(即设计限额)进行比较,一方面考核设计是否满足限额要求,另一方面成本控制标准只有与设计概预算一致,才能保证其具有可行性,从而真正起到成本控制作用。在项目实施过程中,如果发生较大的方案调整、设计变更,则应及时编制相应的调整概预算,并以此为依据调整相应的单项成本控制标准及总的控制标准,进行新的利润核算。一旦出现成本增长导致目标利润无法实现时,相应的方案调整自然被否定,这也就是成本的“否决权”。因此,实施“倒推法”成本管理模式并不是脱离工程概预算,而是以工程概预算为基础,将成本与利润相结合,对项目成本进行更好的主动控制。
3 工程招标过程中的成本管理
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关的作用,在招标过程中成本控制,业主方应注意与加强以下几点。
招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。
做好合同的签定工作,按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
4 施工阶段如何做好成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为以下几方面。
4.1 管理,减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
4.2 从管理模式上着手,建立建设监理制
追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。
5 做好工程竣工结算的审查控制
工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。
6 结语
房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目成本管理、加强项目投资控制,合理的降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以,做好工程成本管理有效的控制才能使企业立足于竞争市场,取得更好的效益。
摘要：企业的成本管理途径有多个环节,多个方面。作为房地产企业又该如何实施成本管理。一般来讲实施成本管理可采以下几方面着手,做好工程成本管理。
房地产成本管理范文第3篇
【摘要】城市化建设进程的不断加深，使得城市人口大量增加，对于城市住房的需求急剧上升，这就推动了房地产行业的发展，给房地产行业带来更多的机遇，同时也带来了更大的挑战。基于这样的背景下，房地产市场的竞争也日益激烈，要想在激烈的竞争中脱颖而出，保持稳定的发展，就要求房地产企业必须加强成本管理。
【关键词】新经济形势；房地产成本管理；现状与问题；方法
房地产成本管理是增强房地产企业市场竞争力，保证企业稳定发展的重要举措。然而目前房地产成本管理的现状并不乐观，由于这样或那样原因的影响，房地产成本管理中还存在不少问题，这些问题严重制约了房地产成本管理作用的发挥，因此，本文就新经济形势下的房地产成本管理进行了以下方面的分析与探讨。
1、房地产成本管理现状和存在问题
1.1房地产成本管理现状
合同是房地产企业进行开发运营的前提基础条件，所以，应在制定合同前对开发的房地产项目进行初期预算。但是，不少房地产企业在决策时考虑不够全面，只着眼于房屋项目获取的经济效益，没有对房屋项目开发投入成本以及后期销售情况进行充分考虑。殊不知不论是项目开发房屋投入成本还是后期销售，都与房屋项目的经济效益有着密切关联，导致房地产企业在进行成本管理时缺乏明确的目标与方向，没有发挥成本管理的真正作用。而且还普遍存在房地产企业不重视成本管理的情况，对于成本管理也缺乏专业的人力资源来负责，使得房地产企业的预算存在一定问题。房地产企业成本管理的缺失直接影响着企业的经济效益以及市场竞争力。
1.2房地产成本管理中存在的问题
1.2.1没有重视成本分摊
进行成本分摊是房地产企业成本管理的有效方法之一。成本分摊是各类用户间的分摊成本，进行成本分摊不仅能够降低投入成本风险，保证房屋项目的收益，还能进一步提高成本管理效率。但是，在现实中很多房地产企业在开发房屋项目时都没有对成本进行分摊，即便一些企业进行了成本分摊，都是抱着随意分摊的态度，在审核成本分摊过程中往往都是敷衍了事，对后期成本管理工作的开展以及房屋项目的顺利开发造成了严重的影响。
1.2.2成本核算对象确定具有随意性
成本核算是企业成本管理中的重要基础工作，能够为房屋项目的顺利开发及运行提供重要的保障。成本核算首先需要确定一个核算对象，然后根据相关规则对核算对象进行科学、全面分析核算对象，在核算过程中，房地产可以根据计划成本计价核算，也可以安装实际成本计价进行核算。最终完成成本核算工作。但是在现实中，很多房地产企业在确定成本核算对象时具有较大的随意性，成本核算工作缺乏明确的目标，导致成本核算失效，致使成本管理失控，严重影响了成本管理的顺利开展。
1.2.3没有及时获取项目成本核算依据
房地产企业进行项目成本核算时，需要及时获取到各种相关的依据，例如施工企业提供的发票。但是在实际中普遍存在房地产企业进行项目核算时没有及时获取项目成本核算依据的问题，造成该问题出现的主要原因是房地产企业即便在项目竣工后也没有付清全部款项，使得施工企业无法提供相关的发票，房地产企业在进行项目成本核算时缺乏这些依据，就会导致项目成本核算与实际不相符。
2、加强新经济形势下房地产成本管理的方法
2.1全面贯彻成本管理理念
房地产企业内部一般设有成本合约部门，该部门的职责虽然与企业成本管理工作相关联，但并不表示该部门全权负责企业的成本管理工作。成本合约部门的职责除了进行成本管理工作外，就是在企业内部树立起成本管理理念并贯彻到企业的每个员工。企业成本管理是一项复杂的工作，涉及较广，在企业进行成本管理时需要企业各部门积极参与以及共同配合，对成本管理的所涉及的每一个环节都必须给予高度重视。只有在企业内部全面贯彻成本管理理念，增强企业全体员工的成本管理意识，才能真正做好成本管理工作。
2.2建立目标成本管理制度
房地产企业在决策一个项目时，首先应对该项目的投资进行估算和预算，然后以项目估算和预算为基础依据，对项目目标成本进行科学合理的编制。同时为了避免出现成本失控问题，企业还应在项目开发和运营过程中随时对比目标成本与实际成本。这就要求企业必须建立健全完善的目标成本管理制度。目标成本包括了多种费用，具体有：土地价款、建设施工费、财务费、管理费、设施费、安装费等费用组成。房地产企业应将目标成本中所包括的各种费用制定成成本科目，然后按照成本科目对项目中的所有费用进行归类。企业的成本合约部门应根据归类好的成本科目制定好目标成本，而后上交企业决策层审核。一旦通过审核，企业成本合约部门就必须科学制定出目标成本控制计划方案，并分发企业各部门中。
2.3采用科学成本管理方式
在“新经济形势”的环境中，BIM是新兴推广的管理模式，BIM又称建筑信息模型，具有很多优势，包括：优化型、可视化、协调性等，BIM通过将项目中的信息数据设置为模型的基础，在建立模型的过程中，采用数字信息化的模式，反映出建筑物的真实效果。房地产企业成本管理方式主要分为两类：一是动态控制方式。动态控制方式就是建立一个模型，将项目整体进行模块化，每一个分项目都是一个独立的模块，然后充分考虑各个模块之间的联系和影响，最终得出项目总预测成本。在实际当中，任何一个模块成本出现变化，就能够通过模型了解该模块对总预测成本的影响，从而准确判断该模块的成本是否在可控范围内。二是静态控制方式。静态控制方式与动态控制方式大致一样，都是将成本项目进行模块化，而与动态控制方式的不同之处在于静态控制方式是以项目模块化为基础，然后对每一个模块的成本都进行预测，以此确保每个模块的成本都处于可控范围内。
2.4提高成本管理人员素质
企业的发展离不开各种人才和技术的支持，通过企业员工的综合素质以及技术的先进程度，直接反映了一个企业的综合实力以及发展前景。企业要做好成本管理工作，就必须聘请掌握专业成本管理与控制知识的人才，而且作为成本管理工作人员还应具有较强的职业素养和较高的风险意识，具备预测、分析风险的能力。然而，目前大多数房地产企业中从事成本管理工作的人员都很难满足上述要求，所以，房地产企业必须尽力提高成本管理人员的素质，以便保障成本管理工作的顺利进行，充分发挥成本管理工作应有的作用。
结语：
综上所述，作为新经济形势下的房地产企业，必须重视并做好成本管理工作，這就要求企业必须全面贯彻成本管理理念，提高成本管理人员素质，采用科学成本管理方式，建立目标成本管理制度，只有这样才能要提高企业的竞争力，帮助企业获取更高的经济效益，促进企业可持续发展。
房地产成本管理范文第4篇
房地产行业已经成为推动国民经济发展对重要支撑行业之一, 在市场高速发展以及社会进步的趋势下, 房地产行业已经得到更大的发展空间, 随着国家宏观经济政策的调整, 政府已经出台一系列的措施为住房建设提供保障, 并且提出限价限购等一系列的控制措施, 以目前情况来看, 房地产行业正在面临着, 市场萎缩以及空间利润逐步缩小等危险, 因此房地产企业需要加强企业的内部管理, 可以在新的社会经济环境下, 占据一席之位。
2 房地产开发项目目标成本管理
2.1 目标成本管理的含义
在房地产项目开发的过程中, 目标成本管理可以发挥很重要的作用, 可以使企业达到预计的利益目标, 帮助决策企业方案, 也可以根据实际的项目开发情况, 将企业项目控制以及考评等工作分解, 并且在企业项目管理过程中, 目标成本管理工作可以使成本管理的主动性得到充分的发挥, 在搭建目标成本管理体系的同时, 可以对合作方以及企业内部的成本控制起到促进作用, 可以有效将企业项目的事前事后管理妥善的落实, 减少房地产企业所要面临的市场竞争压力, 分解目标成本, 然后采取有效的管理措施, 例如合理管理以及施工结算管理等, 使目标成本的经济效益进一步的提高。
2.2 目标成本管理的相关功能
(1) 目标成本管理可以将房地产企业中各发展阶段发展战略有效地进行控制, 并且将目标与动态成本相比较, 然后根据实际情况确定成本控制范围, 可以充分了解房地产项目的财务情况以及实际运营情况与成本控制情况的差距, 有效的找到成本管理工作重点, 使高层领导的决策项目更加的合理可行。
(2) 目标成本管理规划功能较强。良好的规划性, 可以更好地对企业成本进行分配, 有利于企业的各项方案以及计划的制定以及实施, 规划作用较强, 使管理工作中的科学性以及有效性得到提高。
(3) 目标成本管理的约束功能较强, 可以限制企业的项目成本配置, 减少不必要的浪费, 使企业内部的工作人员可以更好地参与到企业管理工作中, 具有较强的激励作用, 直接影响企业的收益, 也可以将目标成本管理与工作人员的绩效相联系, 充分发挥工作人员的工作积极性, 使自身的才能得到充分的提高, 更好地提高房地产企业总体水平, 创造出更高的经济效益以及社会效益。
3 房地产开发项目成本管理中存在的问题
由于房地产市场的不断发展, 使房地产项目的目标成本管理管理水平也在不断地提高, 根据目前的情况来看, 在房地产成本管理中, 管理水平不一的情况较为严重, 虽然在成本管理在企业经营过程中, 占据很重要的地位, 但是仍存在企业敷衍以及成本管理工作不积极的现象, 在思考经济利益的问题时, 没有充分考虑市场经济情况, 仅考虑项目成本利益问题, 使成本管理水平无法满足经济发展, 严重阻碍企业的快速发展, 在房地产项目开发过程中, 主要的问题如以下:
(1) 全费用成本管理意识不足, 目前, 很多的房地产公司, 在开展工作时, 没有设立专门的部门应对管理工作, 部门责任不分明, 成本管理工作不合理的现象较为严重, 造成目标成本管理与企业实际情况相脱离, 而且成本管理体制的不完善, 也会对整个项目产生影响, 使项目成本管理工作没有充分发挥应有的作用。
(2) 在项目成本管理工作中, 前期成本调查不完善。成本调研工作对房地产企业的投资决策有着非常重要的作用, 但是由于部分企业对时间以及成本管理观念不足, 没有对成本调研工作起到足够的重视, 没有将项目原因数据作为成本管理的依据, 使预算结果与实际结果在成本预算上存在差异, 造成种种不良后果。
(3) 房地产企业在成本管理工作中, 由于理论较为单一, 并且在成本管理过程中手段较为老旧, 因此无法满足市场管理要求, 与此同时, 在房地产企业成本管理工作中, 没有对市场有着充分的理解, 没有过多的注意市场需求, 过度加强技术的管理, 经济发展不具有合理性, 造成成本浪费的现象, 而且由于成本信息无法对项目的成本情况准确的反应, 对房地产成本控制管理工作产生影响。
(4) 在房地产目标成本管理工作中, 若没有对企业相关的数据进行重复的积累, 便会造成结算成本与施工成本差异性较大, 浪费现象较为严重, 出现成本超标以及无效投资, 此外在成本管理过程中, 若没有及时对变化的企业成本进行反馈, 便会造成, 项目超支以及浪费的等现象, 需要及时地采取相应的补救措施, 提高成本管理工作的有效性。
4 目标成本管理的优化措施
4.1 加强成本管理调研阶段的工作
为有效地对企业项目成本进行预测以及估算, 需要根据实际的情况, 对相关方案的制定以及成本管理工作进行考察以及修订, 减少预计成本与实际成本之间的差距, 可以更好地减少成本超支以及成本浪费的现象。
4.2 严格落实目标成本管理项目
在具体的招标过程中, 需要将目标成本以及投标价格进行对照, 然后根据实际情况, 优化设计方案, 可以有效地保证目标成本与项目总价之间差距在可控范围内, 并且在此过程中, 也需要不断地根据市场实际情况, 对影响企业正常工作的各项影响因素进行收集, 有效减少项目风险, 使目标成本管理中的各项工作得到落实。
4.3 搭建信息化平台
在开展房地产目标成本管理时, 信息化平台的搭建具有非常重要的作用, 可以及时的发现在操作过程中, 由于失误造成的结果不准确的现象, 并且可以有效地减少人为因素造成的成本信息错误, 在发现错误后, 可以及时的补救, 此外, 通过信息化平台的搭建, 可以更好地对数据进行分析, 详细的了解成本管理情况, 使相关人员有效地对项目风险进行控制, 目标成本管理水平得到提高, 但是由于信息分析以及数据库的搭建工作属于长期的工作, 因此需要及时的落实, 将信息以及数据可以及时更新。
4.4 加强企业人力资源管理
由于目标成本管理在实施过程中对员工具有很高的要求, 需要工作人员严格地按照相关的规范进行操作, 可以充分掌握相关技术, 并且对成本管理工作有着一定程度上的了解, 目标成本管理属于一种复杂的过程, 而且工作人员的流动性较大, 因此需要进一步的加强人力资源管理制度, 有效避免由于额外因素造成的管理工作失误。
5 结语
随着房地产市场经济的不断变化, 使成本管理工作也越来越细致, 目标成本管理体系的不断完善, 可以对企业日常管理进行有效的控制, 保障企业可以获得充足的经济利益。
摘要：随着市场大环境的改变, 社会发展越来越快, 房地产市场的竞争也越来越激烈, 成本管理工作也受到越来越多的关注, 传统的成本管理方式已经无法满足企业的发展需要, 而目标成本管理在应用于各行业后, 得到明显的管理效果。在实际的应用过程中, 仍然存在很多问题以及仍可以改进的地方, 但是整体的管理效果较为明显, 因此本文便对目标成本管理的理念以及功能进行分析, 对房地产项目中存在的问题进行分析, 然后与实际情况相结合, 对具体的管理措施以及方法不断完善, 使房地产企业的成本管理水平得到提高, 为社会以及企业创造更多的社会经济。
关键词：房地产,项目目标,成本动态,管理探析
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房地产成本管理范文第5篇
房地产企业属于高投资、高风险性企业, 在经济上行时期整体经济形势较好、居民消费倾向较高, 房地产企业所投入的资金回笼较快。而且, 在这一时期银行放贷较为宽松, 房地产企业可以较为容易地获得贷款, 可以满足项目建设时对资金的要求。但在经济下滑时期整体经济走势并不好, 居民储蓄倾向较高, 房地产企业所投入的资金回笼较慢。而且, 在这一时期银行放贷严格, 房地产企业不容易获得贷款, 企业资金紧张, 如何提高资金利用率将成为房地产企业最关注的问题。而目前房地产企业所面临的市场环境不单是经济下滑, 还伴随经济的深化改革, “三去一降一补”等政策的实施制约了空房囤积、炒房的趋势, 房地产企业销售目标远达不到预期。然而随着资金成本的高企, 人力成本、原料采购成本等都在不断上涨, 开展成本管理是房地产企业降低成本、扩大利润空间的重要手段。同时, 加强对成本的管理也可以帮助房地产企业优化资金管理, 规避或减少资金链断裂的概率, 降低企业财务风险。另外, 加强成本管理也可以提高房地产企业的经济效益, 最终实现企业利润最大化。
二、房地产企业成本管理中存在的问题
(一) 成本管控意识薄弱
不可否认, 我国居民对房屋赋有“家”的意义, 所以房屋的需求较高, 即便楼盘数量不断增加, 但对房屋的需求依旧不断在增加, 这一点从不断攀升的房价可以看出, 使大部分房地产企业对房地产行情较为看好, 部分房地产企业认为未来房价还将处于不断上涨状态, 在经营上依旧将重心放在业务投资上, 相对忽视成本管理。而成本管控意识的缺失使大部分房地产企业的成本管理主要集中于后期, 管控效果较差。同时, 管理层对成本管理的重视不足也导致企业人员在实际操作中不注重细节, 容易产生人为因素导致的成本超支, 比如材料采购选取的供应商和企业人员存在串通, 虚假抬高采购价格。而营改增后, 进项税额的扣除使房地产企业对一定程度内的价格抬高没有太多反映, 导致房地产企业最后总成本超过预期。
(二) 预算指标应用不足
房地产企业多涉及房地产开发、建筑施工、专业市场管理以及物业服务等业务, 企业成本管理的效益同预算指标的执行有很大的关系。但从目前来看, 大部分房地产企业依旧存在“重建设轻应用”的思想, 前提预算指标也照样编制。但预算执行缺乏严格的制度规范, 为各环节所制定的资金预算额度多只起到参考的作用、约束性不强。部分项目负责人伪造数据, 借助工程施工地带建设难度较大、人工费用较高等问题多次提出预算调增要求, 而为了不耽误项目建成时间, 大部分企业都会选择直接追加投资, 导致预算指标沦为参考指标, 企业资金依旧得不到合理的规划, 房地产企业资源利用率较低, 财务风险提高。
(三) 缺乏成本管理制度
在内部控制上的忽视使房地产企业也未曾重视成本管理制度的建设, 同时, 受以往管理模式的制约, 大部分房地产企业成本管理制度依旧延续以往的管理模式, 从而使其多侧重于事后数据核算的准确性以及事后货款的追回等, 相对忽视事前预测和事中阶段的成本管理制度建设。成本管理制度的不完善使企业缺乏系统性的成本管理指导方向, 在实际管理中存在一定的管理空缺地带和管理重复地带。
(四) 缺乏监管和评价制度
监管和评价制度也是房地产企业经营中较为容易忽视的内部建设。一般企业的内部审计主要担负监督工作, 然而部分企业领导层权力大于内部审计权责, 审计工作难以全面开展;部分企业内部审计职责不清, 监督不全面。而且, 房地产企业也缺乏对成本管理制度有效性的检验, 管理层难以掌握现行成本管理制度中存在的问题, 自然也无法对其进行及时修补, 影响企业成本管理效率。
(五) 财务人员实际能力和预期需求不符
房地产企业想要开展全方位的成本管理, 则需要财务人员整合项目全过程中的数据信息, 对财务人员的管理能力提出了要求。然而, 就目前来说, 房地产企业财务人员绝大部分以核算为主, 管理型人员不足, 无法对实际工作提出建议。而财务人员能力的不足, 又使其无法将成本管理需求传递给其他部门, 部门之间缺少配合桥梁, 现代化成本管理模式不易在企业开展。
三、房地产企业优化成本管理的对策建议
通过对上述问题的进一步分析, 结合相关产生的原因提出以下优化建议:
(一) 加强成本管理思想
思想认知的提升是房地产企业自主加强成本管理的重要前提, 而由于管理层往往重心放在关注各项目计划的审批、规划和项目建设等, 相对而言成本管理意识薄弱, 所以, 房地产企业首先要加强管理层的思想认知。通过专业人士解读使其明确房地产行业的发展形势, 并掌握成本管理在企业实现稳定发展中所起的作用, 从而促使管理层自主指定的相关规章制度约束普通员工。同时, 管理层对成本管理的重视也使财务部门可以更好地要求各部门配合财务工作, 促进成本管控在各环节、各部门的开展。其次, 由财务人员和专业人士给普通员工宣讲成本管理, 并定期提出工作中存在的问题, 不断进行纠正。
(二) 加强预算执行
在加强预算执行时, 房地产企业首先可以借助内部控制规范员工行为。其次, 落实权责到个人, 同时借助绩效考核制度对员工工作能力进行考核, 如因人为因素导致的预算超标, 则直接追究相关人员的责任, 从而确保各员工积极主动遵守相关制度, 并约束自身行为, 保证其行为的合规性。
(三) 完善成本管理制度
房地产企业在完善预算管理制度时可以从以下几方面进行:首先, 借助监督评价机制分析现行成本管理制度中存在的问题, 分析问题的成因, 并以此作为新制度编制时的参考数据。其次, 借鉴同类其他优秀公司或国外企业经验, 在参考其成本管理模式的基础上结合自身实际情况进行调整。经过这两个步骤后, 房地产企业可以初步建立新成本管理制度, 最后结合监督评价机制的评价结果不断对存在的问题进行优化。
(四) 健全成本管理的监督和评价体系和机制
要建立科学的成本考核评价体系, 建立成本管理的目标和企业发展中短期目标的链接和量化关系, 以真正反映成本管理的工作成效。成本管理是企业发展链条上的一个有机组成部分, 但绝对不是最终目标, 要结合企业长期发展战略和中短期的经济利润等目标要求, 运用因素分析、敏感性分析等方法评价成本的控制对最终的发展目标如利润的影响和促进的大小, 作为考核评价成本管理工作的方向, 不能把成本额的绝对降低当成考评的终极目的。
房地产企业可以从风险预警的角度健全监督评价机制:首先, 借助风险识别辨别监督评价机制中存在的问题。其次, 借助风险评估估量和分析风险的威胁性和产生的原因。最后, 借助风险预警系统将风险报告反馈给管理人员, 由管理人员有针对性地进行完善, 从而提高监督评价机制的有效性。
(五) 加强对“成本中心”范围内人员的培训, 树立正确的成本观, 健全成本管理技能
要树立正确的成本观。成本管理的目标是为企业发展的目标服务, 会牵涉到企业大部分人员甚至全员, 这就必然要求要从管理上统筹协调, 统一规划, 要有“大成本”观念。一个部门的成本费用的管控有效并不意味着真正有效。只有保证房产项目的品质和质量并能实现有效销售的项目才是好项目, 相应的只有真正促进了项目的品质和质量的成本投入和管控才是真正的成本管理, 因此在成本管理上要由财务部门或其他管理部门牵头, 对全员进行成本管理培训, 培养大家的全局观, 培养大家为了整体的成本观, 并对各部门人员以预算执行, 成本管控为课题进行有针对性培训, 找准管理弱点, 强化技能。
四、结束语
在现在的经济形势下, 房地产企业要转变管理思想, 重点关注财务管理。对房地产企业来说, 管控成本也是增加利润的重要形式, 在实际经营中房地产企业还需要不断加强对成本管理的重视, 同时加强预算执行、完善成本管理制度、健全监督和评价机制以及加强人才培养, 如此才能更好地促进房地产企业的可持续发展。
摘要：在我国经济快速发展阶段, 房地产企业波涛汹涌式的发展极大地促进了我国经济的发展。但在稳定发展的目标下, 我国经济增长速度从高速增长换挡到中高速增长, 房地产企业发展受到市场的抑制。尤其是近年来房价增加速度过快、“炒房”热潮高涨, 国家不得不出台相应的政策纠正房地产市场。加上房地产企业新增过快的因素, 现阶段下, 房地产企业竞争压力激增、盈利空间下降, 房地产企业经营面临较大的风险。本文主要从成本管理的角度出发, 分析房地产企业成本管理中存在的问题, 并提出相应的解决对策, 为房地产企业优化内部管理提供参考。
关键词：房地产企业,成本管理,优化对策
参考文献
[1] 柳金叶.浅谈房地产财务成本管理的问题及其对策[J].中国集体经济, 2018 (08) :144-145.
[2] 张亚卫.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].纳税, 2018, No.199 (19) :89.
房地产成本管理范文第6篇
自住房公积金制度建立以来，住房公积金工作稳步发展，现已步入市场经济条件下的发展与完善阶段。近两年，在世界经济、金融形势不容乐观的背景下，国内经济受到了一定的影响，特别是我国政府先后密集出台了房地产调控政策，使住房公积金事业的发展出现了新的形势。如何应对新情况、迎接新挑战，是我们必须面对和思考的问题。
一、充分认识住房公积金工作面临的挑战
1.骗提骗贷增加
近年来，随着住房公积金放贷制度的放宽，骗提骗贷的情况逐步出现。个别不法中介伪造虚假材料，帮助职工编造各种理由骗提个人住房公积金，并按提取额收取10%～50%比例不等的非法佣金，严重干扰了住房公积金管理秩序。在贷款方面也有同样的案例，个别不法分子虚开皮包公司，再利用给公司员工到住房公积金管理中心开户之机，偷偷复印身份证、户口本，到银行开立账户骗取贷款。有的与房产部门的工作人员合伙，出具假的备案卡；还有的职工假离婚，等等。作案手段五花八门，防不胜防。
2.职工购房选择住房公积金的比较优势下降
在市场化住房体制已经确立的形势下，住房公积金制度正面临着越来越多的挑战，比较突出的是住房公积金贷款的优势逐渐减弱和商业贷款替代性增强的问题。在住房公积金政策性住房金融发展的带动下，以商业银行为主体的商业性住房金融近年也得到长足发展，目前各商业银行普遍把个人住房贷款作为重点业务发展。在全国当前利率总体水平较低的情况下，住房公积金存、贷款利率多次不平衡调整。目前的住房公积金贷款比商业住房贷款利率仅低约1个百分点，其低息优势受到严重削弱。在这种情况下，普通职工家庭选择住房公积金进行住房消费呈下降趋势。
3.缴存比例不平衡导致缴存差距扩大
根据《住房公积金管理条例》（下称《条例》）规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。
住房公积金制度在设计上已对社会公平有所考虑，比如规定职工和单位住房公积金缴存比例均不应低于5%，也不能高于12%；缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作所在地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。但是，政策对部分高收入行业和单位开了口子，由于住房公积金由单位和职工按照1：1的比例缴存，部分行业和单位将其当成了变相福利，社会收入分配差距进一步扩大。
4.非公有制企业人员建制难度大
随着近年来国内经济体制改革的深化和非公有制企业的快速发展，非公有制企业的从业人员在数量上所占的比重越来越高；但非公有制企业及其从业人员绝大多数未建立住房公积金制度。主要原因是：非公有制企业的人员流动性非常大，由于非公有制企业多为科技含量较低的劳动密集型企业，对员工素质要求不高，在劳动力资源充裕的情况下，劳动用工的主动权主要在企业，用人制度非常灵活；同时工作人员也会根据自己的能力、收入和个人发展的需要变换工作，且用工制度不健全，许多单位与职工未签订劳动合同，使得住房公积金缴交难以全面覆盖企业。
5.个贷发放率稳中趋降，年贷款总额缩减
据贵州铜仁住房公积金公报数据显示，2011年铜仁住房公积金共向2975户职工家庭发放住房公积金贷款，同比减少11.3%。江西新余全年共发放职工住房公积金贷款18519.4万元，同比减少28%。上海市2011年发放公积金个人购房贷款265.05亿元，发放户数为7.33万户，分别较上年下降12.50%和26.36%。根据各管理中心反馈资料数据分析，影响个贷发放率和贷款额减少的原因主要体现在：一是2011年全国房地产市场密集调控，受住房差别化信贷和差别化税收等政策影响，住房消费成本增加，改善、投资、投机型住房需求受到明显抑制。二是各大城市先后颁布了“限购令”、“限价令”、“一房一价”、“租赁税”等政策，对二手房交易税也进行了调整，同时央行多次上调商业银行存款准备金率和存贷款利率，使住房信贷不断收紧，商品房出现滞销。三是由于过去鼓励住房消费，城市中住房公积金缴存职工贷款已逐渐趋向饱和，致使住房公积金贷款相应减少。四是2011年受通货膨胀影响，房地产市场价格居高不下，极大影响了购房的积极性，使房屋销售量急剧下降。
二、化挑战为机遇，以机遇促发展
1.扩大影响
认识是行动的先导，加速住房公积金发展，必须有浓厚的、强烈的、良好的社会舆论和认识氛围做基础。在当前形势下，必须与时俱进抓导向、抓宣传，让更多的人认识公积金，自觉参与公积金，形成持久、有效、正面的社会影响。在扩大影响中要切实做到三个突出。
一是突出政策的民生作用。实行住房公积金制度的目的是实现居者有其屋，改善职工的住房条件，事关职工最直接的切身利益，是一项惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公积金制度是国家法律规定的一项重要的住房保障制度，具有强制储蓄性、互助性、保障性的特征。建立职工住房公积金制度，能为职工较快、较好地解决住房问题提供有力有效的可靠保障。
三是突出职工权益的法定作用。建立住房公积金制度是《条例》规定的法定义务。每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工缴存住房公积金。
2.修改《条例》
目前，我国正处于经济快速发展时期，每项制度的建立与完善也必然需要一定的过程。《住房公积金管理条例》于1999年颁布并实施；2002年进行了第一次修订。10余年来，其中的有些规定已经不能完全适应住房公积金的发展需求。加快修订《条例》既是发展的必然，也是解决职工诉求、解决制度矛盾的根本途径。
2012年2月12日，住建部决定对《条例》进行第二次修订，目前正在全国多地进行密集调研，了解公积金政策执行情况。在修订中，我们要立足于全国一盘棋，统一机构性质、系统监管、政策执行，把握职工的直接合理诉求、社会的普遍关注和适应未来发展的大方向原则，有针对性地增补修订和调整完善。二次修订后的《条例》，应明确住房公积金的使用范围及法律指向，能让公积金更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善职工的住房条件，更能贴近支持中低收入家庭对住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，从实际出发，在控制风险的前提下，最大限度地满足职工诉求，支持职工构建房屋，提高居住水平；要大力开展政策创新，推行异地贷款等模式，做到专款专用，应用尽用，应贷尽贷。
另一方面，要切实维护职工权益，根据《条例》要求，城镇在职职工，无论其工作单位效益如何，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。各地住房公积金管理中心执法部门对单位逾期不缴或者逃避、抗拒建制的，严格按《条例》有关条款进行处罚，并申请人民法院强制执行。特别要抓好非公企业建制突破，落实进城务工人员建制工作。
财政补贴作为公务员、事业单位职工住房公积金中的一部分，必须落实到位，同时，各管理中心要优化服务、强化管理、创新管理方式，探索业务上的开放式同城受理、归口审批、限时服务，提升效率，着力为广大缴存人创造快捷、高效、文明、规范的办事环境。
4.确保安全
住房公积金中心管理着庞大的资金，确保资金安全是重中之重。确保住房公积金安全，一是进一步明确岗位职责，加强岗位风险控制。根据管理中心内设岗位，明确划分职责权限。对于贷款审批、公积金提取等重要岗位，规范业务操作，明确第一责任人，明晰权利和义务。重点是要错开管理和操作层，实现岗位之间的相互牵制、相互约束和相互监督。二是落实管委会决策职能。住房公积金管理中心的重大决策和重要政策，都须经管委会审议通过后方可执行。三是加大惩罚力度。一旦出现违规违章办理贷款、提取的情况，不但要追究办理职工的责任，还要追究审批管理人员的责任，并加大处罚力度。四是要加大投入，建立科技防控体系。要引用先进的计算机信息系统，对资金流向实行实时监控，要运用机器识别技术，减少人为因素。五是要加快信用建设，从业者要爱岗敬业、严谨自律；使用住房公积金的职工也要诚实守信，合规支用公积金，使住房公积金管理风险得到有效控制，保证资金安全。
5.创新发展
2010年，住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，利用公积金支持保障房建设。公积金支持保障房建设的可行性较强，不仅可以缓解地方保障房开建的资金难题，也可以充分发挥住房公积金沉淀资金作用，提高资金的使用效率。在住房公积金的扩面缴存、向住房保障倾斜使用等方面，应进行更深层次的探索，使其在解决城镇居民住房中发挥更大的作用。
齐婧/责任编辑