土地储备交易范文第1篇
【摘 要】相比较其他贷款而言，土地储备贷款的特点是十分突出的，这是国家层次上的贷款，是法律有效保护以各市、县为单位的基于土地储备之上的贷款。土地储备贷款说到底也是一种融资的方式，但和一般项目融资的区别还是很大的。综合多方面的情況来看，当前我国土地储备贷款面临着许多财务风险，基于土地储备贷款特点谈财务风险是仍是十分必要的。
【关键词】土地储备；贷款；财务风险
一、引言
土地储备在很长一段时间以内，都是地方政府开展土地管理，进行土地资源合理调控配置的关键点。土地储备衍生出了土地贷款，这使地方政府融资有了更多的新方式，地方财政也有了融资更多的可能性，地方政府也能以资金进行相关的服务活动。当前，我国土地储备贷款财务风险能有效规避，将防范土地储备贷款财务风险真正落到实处，地方政府才可能保证正常的社会性服务，进一步充沛地方政府的可用资金，进而才有可能在社会稳定、服务人民上有所建树。
二、关于土地储备贷款特点论述分析
1.土地储备贷款主体只能是法律规定的土地储备机构，和地方政府财政有着密切关系
土地储备贷款的主体，有支撑性文件说明。按《土地储备管理办法》的规定，土地储备主要是由土地储备机构来进行的，且只有法律规定的土地储备机构才可以开展这项工作。因此，由于土地储备贷款这类特殊的主体，如果要进行，土地储备贷款，也必须是这类机构才有资格。说到底，土地储备贷款就是专门针对土地储备机构而开展进行的，这是我国法律法规和规章制度明确规定的，是不能更改的。在这个基础上，土地储备贷款就产生了与地方政府的财务密切相关性。土地储备资金的投入和土地储备贷款融资，包括土地储备贷款的还款，或者土地储备资金投入回收都是建立在地方财政的基础上的。地方政府要还土地储备贷款的款项，是通过以下3个部分实现的，包括储备土地出让后的相关收储整治成本、出让收益和税费返还。
2.土地储备贷款合规手续与项目融资存在差异，贷款抵押物为地方政府储备土地
总的来看，土地储备是地方政府举行土地资本整合的进程，而土地储备贷款是地方政府操纵土地举行投资，发生效益，综合资本的一个活动。由于贷款的主体不同，土地储备贷款的手续和一般性的项目融资也有区别，项目要完成融资，必须要立项、规划、用地、环评此四项手续，而对于土地储备贷款来说，这四项在某些时候并不完全需要。那么，土地储备贷款申请手续又需要哪些材料呢？土地储备贷款申请需要一系列的批复和可控性的详细规划来实现。从这个方面来看，要申请土地贷款，就把地方政府意愿和申请的合理性展示出来就行。同时，土地储备贷款的抵押物受到的争议还是比较多的，关于这个抵押物——储备土地方面，学术界有着不同的观点，但大多数贷款抵押物都为地方政府储备土地，在此不多做表述，储备土地抵押的效力，需要法律事实来验证。
3.土地储备贷款授信支持对象特殊性强，授信规模主要考虑年度可融资金额
在贷款主体的特殊性上，展开来说，授信的各个方面都是比较特殊的。从土地储备贷款授信支持对象的方面来看，特殊性强。一般来说，申请土地储备贷款是同级财政部门审定土地储备资金，由同级的地方政府批准后，才能提交审批。因此，可以把地方政府看作贷款的授信支持对象。从授信规模来看，土地储备贷款主要考虑的是年度可融资金额，但是项目融资的多个部分也要包括在考虑内容之中，除了要参考项目总投资、项目现金流、还要考虑自有资产等多方面因素，但是总的来说，土地储备贷款的授信规模主要考虑年度可融资金额。
三、基于土地储备贷款特点的财务风险探究
1.把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险
土地储备是具有一定垄断性质并且需要大量前期准备资金的土地流转方式，现阶段主要以银行贷款为主，然而由于银行内部控制系统薄弱又主要是事后控制，很容易因土地储备无法变现造成严重的经济秩序混乱，因此加强控制土地储备贷款财务风险变得非常重要。从当前我国土地储备贷款的情况来看，有一项重要的风险因素存在于法律之中。不可否认，土地储备贷款存在着较大的法律风险。这主要是由于土地储备机构法人和管理机制的法律定性不明确所决定的。关于土地储备贷款，我国的《土地储备管理办法》《抵押法》《物权法》《土地储备贷款土地管理法》和《房地产管理法》有一系列的相关法律文件，但是由于土地储备机构负责人的交接和管理层人员的变化，土地储备机构法人改变的同时没有进行融资的交接，新的机构法人在接手融资时遇到了更多的困难。同时，在土地储备贷款的管理机制上面来说，缺少法律的支持和整个管理机制的落实确定。在这个基础上，一些地方、部委虽出台了一些规章制度充实土地储备贷款的法律基础，但总体来说，土地储备贷款的法律部分还是比较薄弱的，而相关一些法律内容还有相悖的部分。因此把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险，营造良好的立法大环境。
2.充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法
谈到贷款，就必须要谈到担保的问题，没有担保谈贷款是不合理、不合法的。在土地储备贷款中，贷款担保物通常就是储备土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客观因素，这个抵押物受到多方的争议，并未被明确下来。一方面是一些储备地已经存在不合理抵押的情况，例如有土地权属方面的争议，这类的有效抵押是无法实现的；另一方面，如何保证土地储备贷款担保足值是一个讨论较多的问题，土地储备地的价值如何确定，储备土地是否能以合理价格进行抵押担保都值得深入商讨。因此，要充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法。
组织土地储备贷款多以储备地使用权作为担保措施，在目前储备地使用权归属尚存争议，使得抵押法律效力存疑的情况下，更应尽量在满足《担保法》和《物权法》的情况下，按《土地储备管理办法》和国土资源部162号文规定，选择产权清晰，土地取得方式及程序合法、补偿到位、已注销原土地登记及他项权利，并具有合法土地使用证，规划用途为商住金融类的储备地使用权作抵押，以尽可能保证抵押担保的足值有效。
3.严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管
土地储备机构是土地储备贷款申请的最为主要的对象，要想办法在这个层面降低风险，就要在土地储备机构管理上下功夫。从当前情况来看，土地储备机构存在着管理松散、不规范、标准不统一等多方面问题，并未完全按照国家层面的管理办法开展相应工作。而地方政府性财务在土地储备贷款中扮演着非常重要的角色，只有抓好地方政府的相关工作才能有效降低土地储备贷款的财务风险。因此，要严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管。一方面，完善土地储备机构的管理办法，减小机构不良因素土地储备贷款中的影响能力，利用有效的土地储备贷款监管，使土地储备机构、整个土地储备贷款过程良好运作；另一方面，严格地方政府性债务管理，按照政府债务风险控制标准审核，其举债行为和规模对于超出地方政府债务风险控制水平的，要限制进一步扩大债务性融资规模，降低负债水平，有效控制政府性债务规模的无序扩张，规范土地储备机构的融资和经营，提高土地储备贷款的透明度，防范因债务风险连带形成财政风险和系统性金融风险。
四、结语
土地储备贷款有其独特的特点，其财务风险大部分都是与其特点有关的，谈土地储备贷款的财务风险是在土地储备贷款的特点之上来探究的。在理顺土地储备贷款特点的基础上，进一步探索其财务风险，并找出有效的解决方式，这是土地储备贷款健康发展有效促进力量。
参考文献：？
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土地储备交易范文第2篇
作者简介：
王春梅(1968-)，女，江苏淮安人，江苏技术师范学院经济管理学院讲师
摘要：由于我国资本市场发展较晚，企业的资本结构研究处于起步阶段，尤其对房地产上市公司资本结构的质量研究不够深入。本文利用房地产上市公司的财务数据，从多角度对房地产上市公司的资本结构质量进行分析和比较，结果发现目前房地产上市公司资本结构不合理，财务杠杆比较高。
关键词：房地产上市公司 资本结构 资本结构质量
房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。随着房地产业的不断发展，房地产公司在发展的过程中面临许多问题和缺陷，尤其是在资本结构方面存在许多不完善的地方，制约了公司的进一步发展，并影响到宏观经济的健康快速发展。
一、研究前提及相关问题阐述
(一)研究前提 房地产融资是指以房地产商品这一物质经济对象为基本的信用基础，通过各种金融工具的运用，为房地产开发建设、分配与消费、流通与交易等各环节提供的融资活动的总称。房地产融资包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通。在资金的融通过程中，常用的资金筹集方式有信贷、证券、信托、债券、股票等，分为权益资金和借入资金两大类。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，由于借入资金的成本低于权益资金的成本，因此完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。房地产业是资金高度密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能有效地借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响融资成本的高低，关系到财务风险的大小和公司效益的好坏。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产融资主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各相关主体的主要资金提供者。
资本结构是指企业资本的组成要素与比例关系，是资产负债表右方负债与所有者权益的结构。资本结构将不同来源、不同所有者主体、不同时间跨度的资本元素加以统筹协调，涉及到企业筹资、经营、利益分配等各方面，是反映企业资金实力的重要指标。对于不同的企业，资本结构并不存在通行的标准。即使对于同一企业，现有的、合理的资本结构也会因各种主、客观条件的变化而演变得不合理。因此，最佳的资本结构是在保持企业资金链的连续性、安全性的基础上，具有个性化的、动态的组合。企业在制定筹资方案时，必须考虑使公司的资本结构最佳即权益资本与负债达到合适的比例。企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现出企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优的资产负债结构，不利于企业经营效率的提高。
资本结构质量是指企业资本结构与企业当前以及未来经营和发展活动相适应的质量。主要表现一是企业的财务杠杆状况与企业未来融资要求以及企业未来发展的适应性。按照财务管理理论，企业财务杠杆比率越高，表明企业资源对负债的依赖程度越高，企业未来进行债务融资的成本和难度增大，其财务风险也相对较高。企业在筹资时应关注筹资所对应项目在未来提供经济效益的能力，以及是否能够补偿筹资成本；二是企业资金成本的水平与企业资产报酬率的对比关系。从成本效益关系的角度分析，只有当企业的资产报酬率(为企业的利息和所得税前利润与企业总资产之比)大于企业的加权平均资金成本(权益资金和借入资金的加权平均成本)时，企业才能向资金提供者支付报酬以后，使企业的净资产的规模得到增加，表明企业的资本结构质量较好；相反企业的资产报酬率小于企业的加权平均资金成本，企业在向资金提供者支付报酬以后会使企业的净资产的规模逐渐萎缩，表明企业的资本结构质量较差。
(二)研究指标的设计 根据以上有关资本结构质量的分析内容，将反映资本结构质量的指标分为两部分：第一部分为形成企业资产的财务来源中负债所占有的相对规模，也就是反映企业的财务杠杆。一般可以表现为负债与资产的对比关系(即资产负债率)、长期负债与所有者权益的对比关系。第二部分为资本结构的效应分析。选择资产报酬率与企业的加权平均资金成本(本文选择以当年的银行年贷款利率为标准)进行比较，分析其资本结构质量。
(三)样本选择 样本为房地产行业只发行A股的上市公司，剔除ST、PT公司，因为这类公司已经出现财务状况异常，将其纳入研究样本中将影响研究效果。最终得到样本公司共计27家。对这些样本公司2003～2005年年报数据进行统计分析。相关财务数据均来源于巨潮资讯网、中国上市公司资讯网。
二、实证分析
(一)负债规模 负债分析主要从资产负债率及负债与所有者权益两方面进行。
(1)资产负债率。根据27家样本公司2003、2004、2005年的资产负债率的数据资料，整理得到不同的资产负债率区间各样本公司的分布情况，如(表1)。由(表1)可以看出，2003—2005年资产负债率在0％—30％之间的公司数三年每年都只有2家，30％～80％之间的公司数每年均为25家，40％～80％区间的公司达22～23家，表明房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高。从行业整体分析，2003年的资产负债率均值为56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，资产负债率呈递增趋势，这说明房地产类上市公司大部分资金依赖于负债。西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70％左右，银行贷款和债券融资等间接融资方式大约占10％-15％；我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30％。而我国内地房地产企业较高的财务比率，表明企业资源对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。在过高的财务杠杆比率下，企业将面临不能正常偿还到期债务的本金和利息。国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)，这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，待内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般拥有较少的负债。2003年房地产行业上市公司在盈利能力和成长能力有较大提高，但其获取现金能力、财务弹性大幅下降，营运风险和债务风险都大幅上升；2004年行业景气进一步上升，但现金流量状况进一步下滑。说明房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入，自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，高获利并没有形成低负债，影响了后续发展资金的融通。企业在未来进行债务融资以满足未来正常经营与发展的难度会因此而提高，对其资本结构质量构成不利的影响。
(2)长期负债与所有者权益的对比关系。按照财务管理理论，企业的资金来源应该与其资金的用途相配比，即对于长期资产运
用长期负债和所有者权益资本来满足其资金需要。将资产与负债的期间相互配合，以降低企业不能偿还到期债务的风险，并尽可能降低企业的资金成本。长期负债与所有者权益的对比关系资料整理，如(表2)所示。由(表2)可以看出，长期负债与所有者权益比率不高，有些公司甚至为0，特别是2003年长期负债为0的公司14家，超过样本数的50％，结合以上负债所占有的相对规模的分析中可知，大多数公司的资产负债率高于50％，因此从其融资方式看，在高负债率的情况下，多数公司更倾向于短期负债，即长期负债短期化。房地产项目包括土地成本、建设成本以及相关规费，具有耗资大、期限长的特点。开发商在取得相关证件后，进行项目的正常运作过程一般需要3年时间，资金来源也应与此相适应。结合房地产的运作周期说明企业的短期资金来源不能与其资金的用途相配比。短期负债融资虽然具有筹资速度快，相对容易取得，代理成本较低的优点，但为了满足资产的长期资金需要，企业必然要在短期负债到期后重新举债或申请债务延期，使企业更为频繁举债和还债，特别是在企业发生亏损的时候，可能会由于所有者权益的比重相对较小而使企业债权人的利益受到侵害，从而加大了筹资的困难和风险，更容易使企业陷入资金匮乏危机，是收益性和风险性都较高的融资政策。
综合以上有关负债所占有的相对规模的分析中可知，房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高，存在长期负债短期化的倾向，企业的资金来源不能与其资金的用途相配比，资本结构的质量不高。
(二)资本结构的效应分析 资本结构效应主要方面是“财务杠杆效应”，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。当息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以在不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，产生的是正效应；反之会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机；当息税前利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减。根据房地产类上市公司2003～2005年度的会计报表中的数据资料，计算息税前利润率(EBIT)与负债率的关系如(表3)所示。
由(表3)数据可知，在27家样本公司中，息税前利润率大于各年商业银行贷款利率的公司仅占29．63～33．33％，这一类企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将得到增加，净资产的规模也会得到扩大，财务杠杆产生了正效应，但这类公司整体数量偏少；息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司占样本公司的58．82-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司超过了50％，表明企业的资产报酬率小于企业的资金成本率，企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将会缩减，净资产的规模也将逐渐缩小，财务杠杆产生了负效应。另一方面，从整体上看各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，说明该行业财务风险较高。因此，从资本结构的效应角度分析，由于息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司比率比较高，且各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，表明大部分企业的净资产规模将逐渐缩减，财务杠杆产生了负效应的企业所占比例较高，整体分析该行业的资本结构质量较差。
三、结论与建议
综合以上有关资本结构质量的分析得出以下结论：第一、2003—2005年度，我国房地产类上市公司整体上采用比较激进的融资政策，对负债的依赖程度比较高，特别是短期负债，这种状况一方面可以降低公司的资金成本，但另一方面财务风险也比较高。表明行业整体资本结构质量不高。第二、由于各年平均息税前利润率均小于当年银行年贷款利率，内源融资远不能满足投资需求，影响公司进一步的发展。究其原因可能由于该行业经营环境及国家宏观调控政策的影响。
针对研究结果提出建议如下：首先，完成股权分置改革，股东行为特别使大股东行为趋于理性。股权分置改革完成后，由于股东之间形成了共同的利益平台，股东特别是大股东的利益获取不是主要来源于股东之间的直接博弈，而主要来自于市场上企业之间的竞争。公司(实质上是大股东)融资行为会在收益与风险的匹配过程中趋于理性。在股权分置时代，上市公司的融资选择体现的是大股东的行为偏好和利益趋向。股权分置改革完成后包括大股东在内的所有非流通股股东的股票价值都市场化了，非理性的融资选择客观上会影响股票价格，由于公司的价值与股东的利益结合在一起，也有助于激励股东做出有利于公司长远发展的决策。表现在筹资方面就是从公司的融资成本角度考虑融资方式，将成本与效益有效的结合起来，形成了市场化的融资成本机制，改善企业的资本结构，提高企业的资本结构质量。其次，进行产业整合，提高企业的竞争力。我国房地产类上市公司规模普遍偏小，企业规模与国际化企业相差甚远，正处于由零散向集中过度的阶段，企业的竞争力不强。股权分置改革完成后，形成了市场化的资产估值标准，购并重组完全市场化，投机性的购并重组将得到一定程度的遏制，市场效率也会逐步提高。由于竞争所导致的行业集中度提高，优势的资源会向这些公司集中，表现为资产总额不断提高，业务覆盖的区域逐渐广泛。通过购并重组后的强势企业，专业化比较强，开发经验丰富，业绩稳定，能够达到监管层规定的再融资条件，也容易受到外国资本的青睐。最后，拓宽投融资渠道，形成多样化的发展格局。我国住房金融还处在发展初级阶段，突出表现在金融市场上金融工具的品种过于单一，信贷资金占据了绝对主体地位，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。而广义或完整的资本市场体系包括长期借贷市场、债券市场和股票市场，企业应拓宽投融资渠道，通过多种方式筹集资金，优化资本结构，降低资金成本，扩大可利用的资本市场，实现企业筹资由银行贷款单一化向资金筹集多元化转变。通过金融、信托投资公司或有关部门为开发企业设专门的基金或发放企业债券，以扩大筹资能力，同时推动房地产抵押贷款证券化进程，提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险。
(编辑 殷功芹)
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土地储备交易范文第3篇
而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此, 我们必须进一步加大土地收购储备力度, 改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局, 收紧地根, 变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水, 一个笼头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式, 走以地建城, 以地养城的城市经营道路。
1 土地收购储备机制现状
土地收购储备工作起步于2001年初, 在市一级政府的批准下, 在市级国土资源部门成立了土地储备机构, 其工作职责是:受市政府委托, 代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作, 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权等工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存, 并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式, 盘活存量土地资产, 有效地配置土地资源。
2 市级土地收购储备机制中存在的问题
在土地收购储备的资金运营上, 政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回笼, 而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。
2001年, 国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》 (通称15号文件) 。15号文件明确提出, 为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地, 金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度, 明确收购储备资金的主要来源提出明确要求, 是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。我市在土地收购储备资金运营上, 虽然也规定由市财政拨款或向银行贷款解决, 但在实际运作上却是步履艰难, 阻力重重。在财政拨款不足、融资困难的请款下, 土地收购储备机构只能采取唯一一种土地收购方式——协议 (或合同) 收购来运作。但这种收购方式在运作过程中, 由于采用的是“先协议 (或合同) 收购, 后出让补偿”的方式, 所以在对土地进行收购的时候, 无形之中就存在如下几方面的不利于:一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊账式”收购, 所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时, 由于用地意向者较多, 原有土地使用 (所有) 权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想, 就往往置国家法律法规于不顾, 将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地, 擅自转让或买卖于他人, 从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面;二是不利于政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用 (所有) 权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能, 从“利息”和“付款周期”等角度考虑, “赊账式”的收购往往是“让利式”的结果。
在土地收购储备部门之间的协调问题上, 难以达成统一的认识。
土地收购储备工作涉及面广, 常常需要多部门之间密切配合。从调查情况来看, 目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性, 给土地收购储备无形中增加了风险。也制约了土地资源的高效作用;二是已进入土地收购储备程序的土地, 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产, 导致土地储备已做的前期工作失去效力, 甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象, 造成原土地使用权人到期不按时交付土地, 给政府储备土地造成困难。
在土地收购储备的实际操作中, 规避土地收购储备的行为时有发生, 导致一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手, 国土收益大量流失。
主要表现在:一些工矿企事业单位等, 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地, 以出让方式取得土地使用权后, 无力继续开发, 而又不具备转让条件的土地, 以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地, 根据相关规定, 本应纳入土地收购储备, 但土地使用权人却拒绝收购, 在不办理任何土地相关手续的情况下, 买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下交易, 导致国有土地资产大量流失;城区一些原有的划拨性住宅用地, 因实施城镇规划和土地整理, 在搬迁改造后一下之又深巷偏僻之地变成了临街“黄金地块”, 土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式, 使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地, 在原用地上开门面、设店铺, 用于商业、服务业等用途, 从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中, 缺位现象比较严重, 营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的, 原本是要通过土地市场的调控作用, 搞好用地服务, 将需盘活的存量土地激活, 使其朝着合理的用地方向流动, 以实现其利用效益的最大化。以阜新市为例, 许多地方, 出于片面追求经济效益的目的, 一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让地过程中, 往往把自己的职责仅仅定位于一个“中间批发商”的角色, 利用权利优势, 想法设法地把土地低价收购进来, 再想方设法地把它高价卖出去, 从而赚其差价, 获其利益了事。
3 土地收购储备机制建议及对策
首先是要规范土地收购储备资本金的运营。即:在土地收购储备的资金运营上, 政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构, 对土地使用权出让后土地收益及时回收, 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。
要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备机制建立后, 凡是政府储备土地必须入库, 以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上, 应结合实际情况, 灵活应用以下几种方式。
国有土地收回方式。按照现行的有关法律法规, 以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地;闲置土地;被依法没收土地使用权的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;可以收回后入库。但从实际工作中看, 虽然法律规定明确, 但真正被直接收回土地使用权的土地很少, 一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施用地, 以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
集体土地征收。近几年的城市化发展证明, 城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得, 是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地, 必须在完善土地征用手续成为国有土地后, 方可进入土地储备库。如“村改居”后即可采用这种土地储备方式, 来解决“城中村”改造的老大难问题。
预约收购 (即协议收购和合同收购) 。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后, 其土地进入土地储备库, 供地后, 由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力, 又满足了原土地使用权人对土地增值的期望, 应是着重推行的土地储备方式, 但实行起来难度较大。
土地置换。对于企业、村庄整合改造土地, 可以采取土地置换的办法收购储备, 用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地, 以降低收购储备成本, 挖掘城市土地潜力, 合理配置土地资源。
规划红线储备。依照城市规划, 对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂时不具备直接收购储备的土地, 规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构, 进行规划红线储备。
信息储备。对按建设时序短期不具备开发条件的地块, 将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库, 条件成熟后再转为其他方式储备。
要做好相关部门的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法, 制定科学、先进、稳定的城市规划, 尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率, 并向社会公示, 接受社会监督, 彻底改变目前朝令夕改的状况, 只有这样, 城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导, 成为推动土地市场良好发育的动力。
要加大土地执法监察力度。这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产, 优化土地资源配置, 合理利用土地。因大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中, 所以首先应当加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度, 建议对国有企事业单位其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察, 以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”属集体所有的集体建设用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式, 加强对他们的收购储备力度, 以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序, 逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的, 无偿收回;其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者, 不仅非法批准、使用的土地应当收回, 而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主要人员和其他直接责任人员依法给予行政处分, 构成犯罪的还要依法追究其刑事责任, 对非法占地者, 不仅要给予其相应的行政处分, 而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理, 该拆除的进行拆除, 该没收的进行没收, 然后统一纳入到土地储备库加以拍卖, 从而达到治标治本的目的。
要搞好土地收购储备的建章立制工作。
围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心, 建立收、储、供地机制, 实现土地收购的规范化。具体到实际工作中, 一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地, 把新增建设用地全部纳入政府储备;充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段, 对城市规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处理的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序, 严禁以土地收购协议 (或合同) 替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地, 严格限定协议出让范围, 认真执行国家有关规定, 坚决实行集体决策、集体定价制度。要严格按照国土资源部 (2002) 第11号令的规定, 全面推进经营性土地使用权招标卖挂牌出让。从而实现“一个口子进, 一个池子蓄, 一个笼头放”的收购储备供地机制。
建立公开、公平、公正的土地市场, 规范完善土地出让审批程序, 实现土地收益的最大化。为加强用地审批管理, 规范土地出让行为, 政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、招标拍卖挂牌出让等, 均实行集体会审、集体研究、集体决策。
在规范出让程序同时, 土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则, 实行阳光作业。对于出让的每一宗土地, 均应在新闻媒体上公开披露;在运作过程中, 要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作, 做到监察、财政、公证等部门全程参与, 确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行土地出让招标拍卖挂牌工作, 不仅能最大限度的保证政府收益, 规范各类出让行为, 也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生, 有力地推动土地市场的健康、有序发展, 最大限度地保证土地资产的保值增值。
围绕政府的中心工作, 积极探索新的土地收购储备运行机制, 并对工作人员加以有效的监督, 实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。合理把握收购储备土地的规模, 规避市场风险, 完善土地收购储备机制, 储备土地布局要相对合理, 数量适度, 既能调控市场供求, 又能基本保证城市建设需要。另外, 必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养, 保证依法工作, 热情服务, 适应全面推行土地收购储备制度的需求。
要建立良好的土地收购储备出让环境。这是至关重要的一点, 也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。鉴于此, 建议在实施土地收购储备及出让的过程中, 一定要站对自己的位置, 勇于承担起自己的责任, 不仅要力促当地经济的快速发展, 更要致力于提高自身素质, 提高自己的服务水平。在实施土地收购储备时, 最大限度地让利于民。同时, 力争协调好征地与被征地者之间的利益关系, 尽量减少双方之间的摩擦, 为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后, 还要即时给予全方位的跟踪服务, 该监督的就得监督, 该协调的给以协调, 努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。
摘要：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴, 实施几年来, 在规范调控土地市场, 优化土地资源配置, 实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中, 仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会, 就我市土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。
土地储备交易范文第4篇
一、土地收购储备制度的现状
我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进，如今正在逐渐走向成熟，它不但具有调和存量土地与增量土地之间的关系作用，而且还提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，使土地一级市场的供应渠道走向统一。然而，我国的土地收购储备制度还有许多不足的地方，诸如土地收购储备机构职能不清、相关机制不全、资金来源缺乏、土地收购储备价格和计划缺乏科学性等。特别是储备土地大部分都是商住用地，许多地方都没有把基础设施建设用地、工业用地以及公共设施用地等包含在其中。土地财政催生房地产价格不断上涨。因此，只有把这些问题都解决了，才能更好地完善土地收购储备制度。
二、完善土地收购储备制度的建议
（一）制定科学合理的土地收购储备和供应计划。
预测当地市场的土地需求情况，根据预测结果制定相关的土地收购储备和供应初步计划，及时向社会广泛征求意见，再根据城市规划、当地的土地存量以及供应情况和相关政策，制定土地收购储备和供地的具体年度计划，避免因盲目无计划的收购土地，而导致土地存量过多，无法满足需要的情况，同时还应创建土地需求监测体系，确保年度计划的执行力。
（二）科学合理地制定土地收购指导价格。
通常情况下收购的土地大部分都是闲置的土地或是旧城改造的土地，也有部分是企业、单位或是个人的土地。因此，政府应综合市场等多方面情况出台指导价格及配套指标，并根据经济发展水平定期调整。收购价格应及时向社会公开，接受社会监督。
（三）强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度。
确保土地收购储备机构的职能落到实处，真正做到人、财、物的独立，同时应制定出一个把经济效益、社会效益以及生态效益相结合的考核标准和考核细则，以达到有效监督管理的目的。土地收购储备机构，不能把营利作为主要的目的，还应考虑社会效益及其他因素。因此，其监督管理的评估标准应具有科学性和可操作性化的特征。
（四）建立健全土地收购储备的相关机制。
包括管理运作机制，收回机制、收购机制、储备机制，资金筹措机制和市场调节机制等。如对收购的暂时无供地计划的土地的运作，可采用将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时利用。如对房产市场价格过高的调整，可以通过调整供地计划，增加土地供应。如对于那些为了满足公共需求的公共基础设施用地，土地价格可以适当调低，或者通过划拨方式供地，造福于全体人民。
（五）多渠道筹措土地收购储备资金。
土地收购储备资金主要来源有财政拨款、银行贷款、储备土地增值部分资金、储备土地的经营收入等，但这远远不能满足需要。地方政府应用好省政府批准的每年可以通过发行土地储备专项债券筹集50-100亩土地资金的政策，多渠道筹措土地收购储备资金，为土地收购储备提供资金保障。
三、进一步完善土地收购储备制度的思考
当前，土地收购储备工作中还面临着不少新问题。例如国家和省政府规章均要求，土地收购必须为了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府认定的公共利益跟司法机关的认定出现了许多不一致的例子;土地收购储备中心虽然有机构，有人员，但是财务管理并没有真正独立，缺乏专业性人才，重行政管理，轻市场化管理，从某种程度上就降低了办事效率和运作成效，怎么做到真正的独立运作、专业运作和管理?收购储备的存量土地如何避免继续闲置，如何最大化的发挥经济效益?社会化资金能否进入土地收购储备?通过何种方式进入?这些问题都有赖于国家层面出台相关政策解决。只有从制度上进行规范，才能进一步完善土地收购储备制度。
四、结束语
总的来说，在我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进后，其有效地促进了土地市场的不断发展，极大地提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，统一了土地一级市场的供应渠道，更好地发挥了土地的调节功能，加快了我国经济社会的发展脚步。在面对我国目前还存在的一些土地收购存储问题时，还需要对这些问题进行针对性的完善，同时还应根据市场对土地的需求情况，制定科学合理的土地收购、供应计划和土地收购指导价格，强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度，建立健全土地收购储备的相关机制，从而促进土地收购储备制度的完善和可持续发展。
摘要：土地收购储备制度是由政府主导的, 调节土地市场的一种新型土地管理运作机制。其具有调控城乡统一建设用地市场和保障能力, 促进土地资源的高效配置和合理利用的作用, 并且也是土地资产保值和增值的有效手段之一。本文分析了土地收购储备制度的现状, 提出了完善土地收购储备制度建议和思考, 目的是为进一步完善土地收购储备制度提供参考意见。
关键词：土地,收购储备制度,完善建议
参考文献
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[2] 宗楠.完善吉林省城镇土地收购储备制度的法律思考[J].知识经济, 2008 (8) :55-55.
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[4] 窦益湘, 张兴才.渠道多元化运作市场化管理规范化——关于国有土地收购储备制度建设的若干思考[J].山东省人民政府公报, 2001 (9) :17-21.
土地储备交易范文第5篇
一、存量房(即二手住房)交易各项税费的计算基数、收取对象、税(费)率、征收部门如下表：
二、存量房(即二手住房)交易计税说明如下：
(一)计税价格确定方式
1、我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新，经主管税务部门确认后执行。
2、纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。
3、纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。
4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。
5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。
(二)销售营业税
1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;
2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
4、个人凭房屋买卖合同、购房发票、房屋产权证、契税完税凭证和免税申请等资料向住房所在地的区地税局申请办理免税手续。国土房产代征单位凭税务机关的免税批件免征营业税。未经批准免税的，一律按非普通住房的征税规定缴纳营业税。
5、个人购入住房的起始时间，以房屋产权证上的的登记日期或契税完税证明的日期，按照“孰先”的原则确定购房时间。
(三)城市维护建设税及教育费附加
根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函〔2010〕344号)，对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：
1、自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。
2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。
(四)印花税
对个人销售或购买住房暂免征印花税。
(五)个人所得税
1、核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)
*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。
2、核实征收方式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)
3、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
(六)契税税率
1、个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的适用税率为1%;
2、个人购买90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，适用税率为1.5%。
3、其他情况适用税率为3%。
(七)土地增值税
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、房地产转让收入：以计税价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价：包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费：转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。
3、征收税率：
(1)土地增值税实行4级超率累进税率：
A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。
C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。)
D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%
上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
(2)土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
A、增值额未超过扣除项目金额50% ，土地增值税税额：增值额×30%
B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额：增值额×40%-扣除项目金额×5%
C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额：增值额×50%-扣除项目金额×15%
D、增值额超过扣除项目200%的，土地增值税税额：增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
(八)其他说明
1、所有减免税项目由纳税人向主管税务部门申请，登记中心凭主管税务机关减免税批文办理减免税手续。
2、上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
3、直系亲属或配偶之间房地产赠与,免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费;
4、房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税;
5、个人出售其购买并居住超过5年的安居房，免征个人所得税
6、各项税费均按现行规定计算，如有最新规定，按新规定执行。