物业设施工作总结范文第1篇
答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。
2、问：突然停水怎么办?
答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。
3、问：排污管堵塞怎么办?
答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。
4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办? 答：用诚意去打动业主。
5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办? 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了!”
6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办? 答：提前给班长、主管打电话请假。
7、问：工作中发生触电事故怎么办?
答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。
8、问：突发火灾时该怎么办? 答：汇报，按预案执行。
9、问：天然气泄漏时该怎么办?
答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。
10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办?
答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。
11、问：业主要求帮忙购件怎么办?
答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。
12、问：户门打不开怎么办?
答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯(注：根据现场实际情况用不同的处理方法)。
13、问：燃气充不进去怎么办?
答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。
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14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办? 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。
15、问：上门维修敲错门时该怎么办? 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了!”
16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办? 答：了解情况，进行劝解和开导。
17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办? 答：应当面捡起收放垃圾桶。
18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办? 答：应及时制止和保护。
19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办? 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。
20、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。
21、问：上班时家有急事怎么办?
答：向领导请示，待领导同意后回家处理。
22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办? 答：向业主道歉。
23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办? 答：通知领导，打疫苗。
24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办? 答：建议业主找专业技术人员维修。
25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办? 答：通知值班经理。
26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办? 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。
27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办? 答：及时向上级报告。
28、问：业主和我们借工具使用怎么办? 答：登记。
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29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办? 答：尽量不吱声。
30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办? 答：及时报告，尽快赶到单位。
31、问：维修时家中无人怎么办? 答：告之客服再联系。
32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办? 答：通知公司领导。
33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办? 答：报警。
34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办? 答：登记。
35、问：同事之间打架，你看见了怎么办? 答：劝解拉开。
36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办? 答：交客服。
37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办? 答：知则答，不知则致歉。
38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办? 答：上门道歉取回。
39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办? 答：请示领导。
40、问：有事需请假怎么办?
答：按公司规定填写请假条，待批准。
41、问：让加班但家中确实有事怎么办?
答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。
42、问：到了转正期没有人通知怎么办?
答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。
43.问：档案在其它单位，三险怎么办?
3 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。
44、问：水泵漏水怎么办? 答：查找原因，及时维修。
45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办?
答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。
46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办?
答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。
47、问：员工不听从管理怎么办?
答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。
48、问：员工屡教不改告状怎么办?
答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。
49、问：遇到工作不认真的员工怎么办?
答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。
50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办? 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。
51、问：室外供水阀门爆裂怎么办?
答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。
52、问：消防栓跑水怎么办?
答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。
53、问：业主家暖气漏水怎么办?
答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。
54、问：联系不上业主怎么办? 答：业主户门上贴通知，(待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式)。
55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办? 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。
56、问：业主家跑水怎么办?
答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。
57、问：如果业主家中着火怎么办?
4 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。
58、问：电梯突然停了怎么办?
答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。
59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办? 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。
60、问：你有急事可是还需要加班怎么办? 答：应该以公司的事情为重。
61、问：配电室突然停电怎么办?
答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。
62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办? 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。
63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办?
答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。
64、问：减压阀有响声怎么办?
答：调节减压阀的压力或更换减压阀。
65、问：水表自转怎么办? 答：安装单流阀。
66、问：化粪池返水怎么办? 答：通知清淘化粪池厂家来清理。
67、问：业主不交物业管理费怎么办?
答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。
68、问：业主家中地埋管漏水怎么办? 答：把地面敲掉更换新管或加接头。
69、问：看见保安和业主打架怎么办? 答：应该阻止他们。
70、问：突然地震怎么办?
答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。
71、问：业主让你代买配件怎么办?
答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。
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2、问：到下班了工作未完成怎么办? 答：请示领导是加班还是明天继续再干。
73、问：电表内无电怎么办? 答：通知业主去买电。
74、问：总开关跳闸怎么办?
答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。
75、问：配电箱内接线端子过热怎么办? 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。
76、问：户内漏电开关跳闸怎么办?
答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。
77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办?
答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。
78、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。
79、问：马桶充水慢怎么办? 答：检查冲水阀是否开关灵活。
80、问：马桶上水软管漏水怎么办? 答：更换软管。
81、问：供水管件裂缝怎么办?
答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。
82、问：燃气表充不进气怎么办?
答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。
83、问：燃气灶点不着火怎么办?
答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。
84、问：户门保险舌头歪怎么办? 答：用大力钳矫正，转动灵活。
85、问：户门有钥匙开不了门怎么办?
答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。
86、问：户门被带上怎么办?
答：撬门把手(客服核实业主身份后)。
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87、问：锁盒舌头不回去怎么办? 答：用螺栓松动液清洗。
88、问：网线不通怎么办?
答：看是否全部接线，接头是否接好。
89、问：上网后丢数据怎么办? 答：重做网线卡子，线路无问题。
90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办? 答：更换新塑料软件。
91、问：纱窗弹不回去怎么办? 答：更换纱窗回车。
92、问：如何提高员工的整体素质? 答：业务知识培训，服务标准化培训。
93、问：如何提高员工的工作积极性?
答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。
94、问：如何提高员工的文化生活? 答：开办业余培训班和专业培训相结合。
95、问：如何提高员工的业余生活?
答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。
96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工? 答：轮岗、培训。
97、问：如何提高物业整体的管理水平? 答：抓主管人员的培训及责任心。
98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶? 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。
99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法? 答：人力资源部负责。
100、问：员工的保险有哪些? 答：办公室负责。
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1、问：什么是工伤?
7 答：工作时间内受到的伤害。
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2、问：出现工伤如何处理? 答：按国家法律。
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3、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道?
答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。
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4、问：怎样才能够提高员工的业务水平? 答：轮岗培训，互相培训。
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5、问：业主家的电源线接地怎么处理?过了保修期以后怎么处理? 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。
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6、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办? 答：请示上级领导。
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7、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办?
答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。
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8、问：如何使员工从被动工作变为主动工作? 答：树立主人翁意识。
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9、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感? 答：公司的企业文化导向。
110、问：自来水管漏水怎么处理? 答：先关总阀，换管，开阀，供水。
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11、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查? 答：告诉业主自行处理。
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12、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门? 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。
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13、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修? 答：以免造成不必要的麻烦和误会。
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14、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀? 答：如果先关闭总阀可以减少损失。
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15、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据?
答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。
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116.问：为什么卫生间地漏会返味?
答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。
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17、问：为什么水龙头滴水有响声?
答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。
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18、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声? 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。
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19、问：为什么热水器出水小，不着火? 答：水温调节高;水箱结垢多。
120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝? 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。
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21、问：为什么墙面腻子会爆皮?
答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。
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22、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶? 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。
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23、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净? 答：要求服务质量一流。
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24、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使? 答：门框和门磨损大，需打油。
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25、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓?
答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。
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26、问：为什么家里水表有些会自转? 答：管道内有空气;管道有压力波动。
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27、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火? 答：燃气管里有空气，需排空气。
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28、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用? 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。
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29、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查?
答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。
130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌?
9 答：提示人们注意安全。
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31、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人? 答：当心老人、小孩等掉进井里。
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32、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结? 答：和气才能沟通，团结就是力量。
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33、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映?
答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。
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34、问：刚入职的新员工应该怎么办?
答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。
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35、问：镀锌管生锈怎么办? 答：刷防锈漆、银粉保护。
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36、问：供水泵有异声怎么办? 答：检查判断故障，更换、排除。
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37、问：积水坑污水泵不运行怎么办?
答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。
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38、问：业主室内暖气不热怎么办? 答：排气，热水循环是否通畅。
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39、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办?
答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。
140、问：水龙头漏水怎么办?
答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。
141.问：防火门开启有声音怎么办? 答：检查合页是否正常，并注润滑油。
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42、问：水龙头不出水怎么办?
答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。
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43、问：地漏堵怎么办?
答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。
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44、问：马桶堵怎么办?
答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从
10 底部勾捞。
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45、问：脸盆堵怎么办?
答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。
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46、问：维修工入户维修时怎么办?
答：应穿戴鞋套入户，带好工具;按门铃或轻敲门;开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修;了解情况确认后进行维修;完成后清理好现场;请业主签字确认。
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47、问：发现门把手松动怎么办? 答：找出松动原因，加固。
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48、问：发现有人破坏公共设施怎么办? 答：应上前制止并修好。
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49、问：常用库房工具用完后怎么办? 答：应擦干净放回原处。
150、问：热水器不出热水怎么办?
答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。
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51、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办? 答：应呼叫主管派人支援。
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52、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办? 答：按巡查制度内容执行。
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53、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办?
答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。
物业设施工作总结范文第2篇
一、设备设施维保计划的建立
1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划
1)制定维修保养计划的准备工作内容：
确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划
2)确定保养的内容：
保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。
2、《设备设施维护保养计划》制定原则:
1)设施设备使用频率
2)设施设备运行状况(故障隐患)
3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日)，具体实施维修保养的时间
4)维修保养项目及内容
5)备品、备件计划， 预计费用
设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转;同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。
二、设备维护保养的类别：
设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修
(一)设备的维护保养
1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。
2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作
(二)设备的计划检修
设备计划检修是建立在设备点检基础上的
1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检
修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
三、设备保养管理规程
(一)、实施目的：
规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。
(二)、职责：
1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。
2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。
(三)、保养管理规程
1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。
2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。
3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。
4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。
5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。
8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。
9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。
10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。
11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。
12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。
13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。
14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。
四、设备设施的保养计划实施：
设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。
一、水泵房设备维修保养：
比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。
b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：
c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密;
d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承
e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理;
f)电动机机壳保护接地线是否良好 ，紧固
g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
2、水泵维修保养：
a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：
b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封;
c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养：
强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;
2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;
3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;
4)交流接触器维修保养：
A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
B.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
C.清洁铁芯上的油污及脏物;
D.检查复位调簧情况;
E.拧紧所有紧固件。
5)自耦减压启动器维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;
B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6)热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
7)自动空气开关维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。
8)中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9)信号灯、指示仪表维修保养：
A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡;
B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10)远传压力表维修保养：
A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接;
C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。
二、高压配电维修保养：
1、干式变压器维修保养。
1) 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。
2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。
4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。
2、高压开关柜维修保养。
高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。
3、低压配电柜维修保养。
1)断路器(自动空气开关)维修保养：
A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。
B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
C. 断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
2)电容器维修保养：
A. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好;
B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
C. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
D. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3)交流接触器维修保养：
A. 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
C. 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
D. 清洁铁芯表面的油垢及脏物;
E. 紧固进出线联结点。
4)热继电器维修保养：
A. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换;
B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换;
E. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
F. 检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭;
G. 检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
H. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
5)二次回路维修保养：
A. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管;
B. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
6)主回路维修保养：
A. 标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
B. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
C. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。
三、对分包项目的设备设施维修保养管理：
1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容;
2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作;
3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收;
4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。
物业设施工作总结范文第3篇
二、适用范围：本制度适用于各项目小区设备设施的维护保养工作。
三、责任：
1 项目部负责对公司所有项目各设备设施维护保养工作进行检查、监督、考评与管理。
2 各项目设备设施人员负责对本项目小区的设备设施维护保养工作进行检查和考评。
3 操作人员(包括机、电、仪维修人员)负责自己操作设备设施的维护保养工作。
四、内容
1 对所有的设备设施都要实行以操作人员为主，机、电、仪维修人员相结合的包机包修制。设备设施归谁操作，由谁维护。做到分工明确，责任到人。
2 设备设施维护保养工作必须贯彻“维护与计划检修相结合”、“专业管理和员工管理相结合”的原则。包机人员对自己负责的设备设施要做到正确使用、精心维护，使设备设施保持完好状态，不断提高设备设施完好率和降低泄漏率。
3 设备设施使用又维保人员负责起草设备设施操作维护保养规程，并报项目部审批。经批准后，使用时应按规程严格执行，不得擅自改变。如需更改，必须报项目部批准备案。 4 项目部要定期组织操作人员学习设备设施操作和维护保养规程，进行“三会”教育(即会使用、会维护保养、会排除故障)。经理论和实际操作技术考核合格后，方可独立操作。对主要设备设施的操作人员，要求做到相对稳定。
五、操作人员必须做到下列主要工作：
1 严格按操作规程进行设备设施的启动运行和停机。
2 严格执行工艺规程和巡回检查制度，按要求对设备设施工作状况(温度、压力、震动、异响、油位、泄漏等)进行巡回检查、调整并认真填写运行记录，数据要准确。严禁设备设施超压、超温、超速、超负荷运行。
3 操作人员发现设备设施出现异常情况时，应立即查找原因，及时消除，对不能立即消除的故障要及时反映。在紧急情况下(如有特殊声响、强烈振动、有爆炸、着火危险时)，应采取果断措施，甚至停机处理。并随即通报工程部门。在原因没查清，故障没有排除的情况下，不得盲目启动，并将故障做好交班记录。
4 认真做好设备设施润滑工作，坚持“五定”、“三级过滤”。即五定：定人、定点、定质、定量、定时。三级过滤：油桶、油壶、注油点，每倒换一次容器，都必须进行过滤。
5 对本项目小区内的设备设施(包括电机)、管道、基础、操作台及周围环境，要求班班清扫，做到沟见底、轴见光、设备设施见本色。环境干净、整齐、无杂物，搞好文明生产。
6 及时清除本项目小区设备设施、管道的跑、冒、滴、漏，努力降低泄漏率。操作人员不能清除的泄漏点，应及时通知机修人员清除。 7 严格执行设备设施运行状态记录，记录内容包括：
(1)、设备设施运行情况。 (2)、发生的设备设施故障。 (3)、存在问题及处理情况。 (4)、设备设施卫生及工具交接情况。 (5)、注意事项。
8 设备设施停机检修时，应积极配合机修人员完成检修工作，参加试车验收。
六、机、电、仪维修人员，必须做好下列主要工作：
1 定时对分管设备设施进行巡回检查(每日1~2次)，主动向操作人员了解设备设施运行情况，及时消除设备设施缺陷，并作好记录。对一时不能处理的故障应及时向设备设施维修人员反映。按公司安排执行。 2 指导和监督操作人员正确使用和维护设备设施，检查设备设施润滑情况，发现违章操作应立即予以纠正，对屡教不改者，应向项目部领导报告给予处理。
3 设备设施维修人员定期对电器仪表及配电进行清扫，保证电器仪表灵敏可靠。
4 按时、按质、按量完成维修任务。
5 设备设施发生临时故障时要随叫随到，积极进行检修。 6 对本岗位范围内的闲置、封存设备设施应定期进行维护保养。
物业设施工作总结范文第4篇
1、物业设施管理概念
所谓物业设施管理(Facility
Management，简称FM)，是指按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。
尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
2、物业设施管理的内容
物业管理的目标就是通过对建筑设备进行维护与管理，有效的延长建筑设备的使用寿命。物业设施管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是：一方面，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用;另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物，物业设施管理内容的侧重点有所不同。
1)
住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统(BAS)设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理：小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理，为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。
2)
综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理;公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统(OAS)设施管理;信息自动化系统(CAS)设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。
通过对这些众多系统的设施管理，实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作，为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质，为客户提高办公效率和办公质量创适条件。
3、物业设施管理的经营模式
一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。公司投入的是空调系统,取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按向物业设施管理公司缴付冷热费;空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多;第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。
4、物业设备与设施管理的现状
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施运营过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
5、导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因
首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训,颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。
第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质才是物业设备管理的最高工作目标。
另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
6、物业设备设施管理中存在的风险管理
(1)人、违章操作、违反劳动纪律等;(2)物，指物业设备设施属于不安全的一种状态，具有安全隐患;(3)环境，物业设备设施在处的环境已经不安全，具有安全隐患。例如配电室内电缆沟长时间积水或电梯机房内的通风温度超过45℃;(4)选型，物业设备设施选型由开发商完成，极少考虑或采纳物业管理的专业意见，忽略了后期物业设备设施的管理、维护、保养等工作。因上述因素导致设备选型与后期的使用不符，若物业设备设施的选型过于先进就会导致业务技术人员操作技术及维护水平达不到要求，相反，如果设备设施选型比较落后就不能满足小区业主的需求。
(5)欠缺承接查验
在物业管理承接新的管理项目中物业设备设施承接查验工作是很重要的一项内容，而在实际工作中物业企业没有给予足够的重视，没有严格按照国家有关规定进行查验，直接把竣工的验收合格证当作了免检证，甚至有物业管理企业为了顺利在开发商手里拿到物业管理项目直接跳过承接查验的工作环节。
(6)欠缺运行维护
定期的检查及维护不仅减少了设备设施发生故障的几率，更提高了设备设施的使用寿命。然而物业企业为了降低成本，在人员配备方面就比较欠缺，导致工作人员年龄较大、技术水平低、不能跟上时代发展的步伐。同时只要设备设施没有发生故障，物业企业不会花费人力及物力去检修。
7、物业设备设施管理风险对策
(1)提高工作人员的整体素质
在物业设备设施风险管理中提高工作人员的整体素质是很重要的一项工作措施。定期对工作人员展开培训，培训内容包括工作纪律、安全意识、设备检修等方面，同时激发工作人员的学习积极性，通过工作人员自主学习不断的提高自身的业务水平、知识水平等。
(2)树立风险管理意识
风险管理是不能被彻底解决的问题，只能通过防控来避免发生风险。深化风险管理理念，使工作人员意识到风险管理的重要性、意义及目的。同时建立风险管理的责任机制，落实到人，创建惩奖制度，针对出现失误的工作人员按失误程度进行惩罚，针对表现良好的工作人员给予适当的奖励。
(3)定期进行应急演练
通过应急管理可以很好的展现出物业企业的形象，物业企业应做好各种突发事件的应急预案处理措施，同时配备好相应的物品，通过实际演练不断的对应急预案处理措施进行完善。举行应急演练不仅提高了工作人员对突发事件的处理能力，更是体现了物业设备设施价值，有效的保障了小区业主的财产权益。
(4)对监督检查制度不断的进行完善
物业企业管理应建立监督检查制度，且建立专业的风险管理机构。物业企业内部实施倒查制度，在平常的工作巡查中通过巡查、互查等形式及时的发现安全设备设施潜在的安全隐患，并进行处理解决。
(5)风险回避
风险回避一般发生在早期介入和承接查验中。早介入环节物业企业可以尽早发现规划中不合理的地方，及时给予修改，针对回避风险来说，比如在设计图纸中为了增强层次感在距离大门较近的位置设计了沉降景观。然而站在物业消防及日常管理的角度来说，具有安全隐患，及时的提出意见，并进行修改后就可以避免发生安全隐患。
(6)风险转移
通过风险转移有效的减少了物业企业所承担的风险，主要分为非保险转移与保险转移。设备设施所具有的专业性比较强，物业应根据自身的实际情况制定维护、保养、维修工作制度。通过分包的形式将物业企业不能承担的风险转移给较为专业的企业，这就是非保险转移。保险转移是指为设备设施购买保险，将风险转移给保险公司。
(7)损失控制
分为预防损失及减少损失。对风险源的识别为预防损失控制的一种措施，通过相应的应急预案可以减少损失。通过责任落实到人，做好设备设施的检查工作，避免损失，在发生预案中的事故时可以降低受损失的程度。
(8)采取较为先进的设备管理方法
物业企业在对设备设施进行管理时应采取先进的技术，将维修的状态转变成为预支维修的状态，使用分类法提高对设备设施的管理水平，采用高科技的网络技术组建维修与维护团队，从而缩短维修与维护的时间，不仅提高了设备设施的使用寿命更是降低了物业所承受的风险。
8、结束语
设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程,协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。