商业地产可行性报告范文第1篇
主出资人应为企业法人或其他社会经济组织，且在申请前1年总资产不低于5000万元;公司总注册资本不低于5000万元，全部为货币实收资本，且来源真实合法;商业保理公司应当有2名3 年以上金融领域管理经验且无不良信用记录的高级管理人员(副总经理以上)，拥有与业务相适应的专业人员。
支持有实力和有保理业务背景的出资人设立保理公司，其中境外投资人或其关联实体应当具有保理业务的相关经验和业绩;
保理公司应当设立为独立公司，不混业经营，并在名称中的行业表述明确为商业保理。
二、报送材料
1、申请书
2、投资各方签署的可行性研究报告
3、公司章程(中外合资、中外合作的还需提供合同)
4、投资各方的注册登记证明、法定代表人身份证明
5、主出资人上一审计报告
6、高级管理人员情况表
7、工商部门出具的企业名称预先核准通知书
商业地产可行性报告范文第2篇
一、养老地产相关理论概述
( 一) 养老地产概况
养老地产是“养老+ 地产”的一种复合地产开发模式。它将两个第三产业, 即养老服务业和老年房地产业结合在一起, 既提供养老住宅, 也提供老年养老服务, 并根据老年人的需要, 在居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面满足老年人的需求。①
( 二) 养老地产特征
1. 以居住功能为主体的多功能社区
养老地产开发是打造以居住功能为主体, 医疗功能、学习功能、沟通功能、娱乐功能等为一体的多功能养老社区。人在老年之时, 需要多方面的服务, 来更好地满足老年人的养老需求, 丰富老年人的老年生活, 让他们尽情享受天伦之乐。
2. 以满足老年人生活需求为落脚点进行设计
养老地产, 就是为老年人养老所专门打造的地产。因此, 以满足老年人的生活需求为基本的落脚点进行房屋结构、室内装饰装潢等设计来实现养老地产最初的目的。例如: 老年人居住的社区和房屋里, 需随处设计“紧急按钮”和医院联网, 这是考虑到老年人如果突发身体不适, 能得到及时快速的救助; 室内地面应采用防滑材料; 装饰材料应符合老年人的心情, 注重简洁、典雅, 不求华丽;②每时每刻从老年人的实际出发去考虑。
3. 经济利益和社会利益相互统一
养老地产主要是提供环境优美的老年住宅公寓, 以此同时, 提供一系列养老服务, 老年人需要用金钱来购买住宅或者相应的服务, 这体现的是养老地产的经济利益。但是, 我们不难发现, 养老地产还存在另外一个特性———社会利益。养老地产的开发与实施, 在一定程度上有助于缓解老年人的养老困境, 促进社会和谐、稳定发展, 符合可持续发展要求。一定的社会利益是养老地产所特有的。养老地产的创造核心有四点: 四是经济利益与社会利益能统一结合③是养老地产的价值所在。
( 三) 养老地产模式介绍
1. 北京东方太阳城———第三养老模式
借鉴国外老年住宅先进经验首次提出“第三养老模式”, 即家庭养老与社会养老结合。老年家庭以按揭或付清方式购房, 交付后入住; 开发商从次年起, 逐步向业主回购部分产权, 以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世, 子女可继承住宅部分产权; 如果开发商已经全部购回产权而业主身体健康, 开发商承诺业主可以无限期免费居住下去。④
2. 天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓
天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓采用轮转式养老。轮转式养老是该项目的一大亮点, 不同区域、不同时相互轮转的养老方式, 不仅让入住的老人享受到不同地域、不同城市的风土人情, 同步实现其旅游和养老的需求。在每一年的特定时间, 云杉镇会组织老人进行几个区域的“云杉镇”轮转居医护住, 如果老人不喜欢北方的冬天, 就可以轮转到广西钦州, 享受南方四季如春的气候, 宜老社区会提供一套和之前居住时相同标准的设施和服务。在路途中会为老人配备医护人员、管家和保安, 保证老人的健康、安全和生活质量。⑤
3. 万亿社区养老市场的O2O服务探索
打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老020 服务平台, 通过可穿戴智能设备2C端连接老年人, 可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等, 另一端连接政府组织社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等, 为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。⑥
( 四) 农村养老地产开发原则
1. 遵循自然生态环境开发
自然的生态环境本是农村养老地产的最大亮点所在。优美的自然环境, 青山绿水环绕四周, 森林覆盖率高, 空气清新, 水资源充足干净, 真可谓“世外桃源”。农村养老地产开发需要遵循自然生态环境, 与自然和谐共处、有机发展。
2. 讲求服务性与便利性相统一
农村养老地产主要针对老年人。那么, 讲求服务性与便利性相互统一, 让老年人不仅享受养老服务, 而且, 快速又便捷, 例如: 万亿社区养老市场的O2O服务探索, 就是一个很好的例子。利用智能可穿戴设备为依托, 不仅提供养老服务, 而且十分便利。
3. 安全性与品质性相统一
老年人是相对弱势的群体, 在设计开发时, 需要提供更加安全、高品质的产品。首先, 产品从选料到做工到验收, 都要严格按照一定的标准进行; 其次, 围绕安全展开设计。例如: 老年人常常适用的电器, 需要设计相应的防火、防爆装置, 在出现危险时, 能够及时关闭。
4. 选址讲究视野开阔、光照良好、通风性好
养老地产的开发选址是相当重要的。选择在一个视野开阔、光照良好、通风性好的平原地区, 是非常合适。老年人的养老, 关注的是声音、采光、通风等, 作为广大的农村地区, 声音相对于城市来说, 是较轻的, 不再像城市那样, 噪声不断, 这影响老年人的养身; 光照也是农村相对好, 不再像城市那样, 高楼林立, 影响光照; 通风, 讲究的是空气, 在农村, 由于支配覆盖率相比较高, 开发力度相对较弱, 空气要比城市的好, 有时候, 在农村, 空气迎面吹来, 有种特别清新、舒爽的感觉, 老年人生活在那里, 可谓“天然氧吧”, 乐在其中!
二、农村养老现状
笔者亲自来到奉化市溪口镇明溪、大鸟、敏坑、石敏村, 调查了106 位农村老年人的养老现状。
( 一) 农村家庭人口结构状况
根据所走访调查的村庄发现, 农村大量的年轻人都去城里工作, 孩子都去城里上学, 农村家里剩下1 对老年夫妇占67. 92% , 他们相互照顾, 相互搀扶, 去共同走过最后的人生路; 老伴去世, 独自一个人生活占29% 。笔者走访到敏坑村, 村里就住着一户人家, 91 岁 ( 女) 和92 岁 ( 男) 这2 位高龄老人和他们的小儿子以及的一个小孙子共同生活。农村“空巢老人”现象比较普遍的, 郭爱妹、张戌凡认为, 这种家庭空巢化, 体现在居住安排上, 即是指从传统的子女与父母同居逐步向两代人分开各自独立居住的方向发展, 家庭的保障功能趋向弱化, 无论是老年父母的日常生活照料、社会交往, 还是情感慰藉以及生病、残疾等特殊情况的料理, 与老年人同子女不的居住形式密切相关, 养老力量存在不足, 这种家庭养老模式正遭受前所未有的严峻挑战。⑦由于城镇化快速发展, 年轻劳动力大量涌入城市导致农村家庭这种“碎片化”的状态让我们感到不安。
( 二) 医疗服务状况
医疗服务对于一个老年人的养老是至关重要的。老年人由于年龄的增大, 身体的各项机能都会有不同程度的下降, 所以, 随时都需要医疗的服务。在走访的农村中, 明溪村是有农村医疗合作社, 但是, 村民反映医疗合作社看的病都是相对简单的, 遇到紧急情况, 还是需要去溪口镇上, 而此时需要走36 公里的蜿蜒盘山公里才能到达, 而其他村落则没有该项设施, 看病就医都是需要去明溪村或者斑竹乡甚至是溪口镇。老年人并不是天天会生病, 天天上医院, 但是, 老年人如遇突发情况, 时间是非常宝贵的, 可谓“时间就是生命”, 所以农村的医疗服务还是需要健全和提高的。
( 三) 农村养老院状况
其他村庄是没有养老院, 而溪口镇明溪村有个名叫明溪老人之家的养老院。目前, 该村总人口2113 人, 60 周岁以上人数为326 人, 老年人占总人口数的15. 4% 。参观了整个养老服务站, 有老年活动室、食堂、专门看电视的房间、寝室等基本满足衣食住行的需求。目前, 居住在这个养老院的老人共6 人, 笔者和他们进行了简单交流, 老人反映每人每月450 元的养老费 ( 外村的需要550 元每月) , 在这里养老, 环境还是不错, 一日三餐还是齐全的, 老人们也都有新农保和新农合, 基本的生活有保障, 和他们聊起医疗水平, 老人表示, 村里有医疗合作社, 看看病比较方便, 但是, 重大的病, 还是要去外面治疗。我想老年人在这里养老, 和同龄人聊天、生活, 精神也能得到相应的慰藉。虽然与城里的其他养老服务站相比, 一些设备不是很齐全, 但是, 让人欣慰的是在一个大山环抱的乡村还有这样一个养老院。
三、农村养老地产开发具有的优势条件
( 一) 经济要素
1. 土地价格相对低有利于降低养老地产开发成本
养老地产开发是需要土地的。然而, 土地价格的高低也就决定了养老地产开发的成本。和城市养老地产开发相比, 农村的土地价格相较于城市来说是低的, 那么, 这也为农村养老地产的开发降低了成本。因此, 从土地价格层面, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 交通便利有利于农村养老地产开发
笔者走访的村庄位于浙江省奉化市溪口镇的石敏村、明溪村等, 与溪口镇相距36 公里, 唯一一条公路将它们相连, 车程大约60 分钟。目前, 村庄与村庄之间也开通了客运服务, 也方便了农民的交通需求。倘若能够进一步完善交通线路, 拓宽已有道路, 交通应该就会更加方便。
( 二) 环境要素
1. 环境优美有利于养老地产开发
环境, 对于老年人养老起到至关重要的作用。人到老年, 需要更多平静与祥和, 人生活在优美的环境之中, 青山绿水环绕四周, 蓝天白云温暖人间, 会变得平和, 享受这份舒坦与自在。农村有着天然的环境, 清新与美丽, 养老地产在此开发就会具备得天独厚的环境优势, 这是城市的养老地产所无法比拟的。因此, 从环境层面考虑, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 环境优美有利于老年人的身心健康发展
身心健康发展对于老年人养老是一个重要的因素。随着年龄的增长, 身心的健康发展就显得尤为重要。身心的健康, 直接影响到老年人的心境与身体, 进而也影响到养老生活的品质。农村有着天然的优美环境, 空气清新, 流水潺潺, 老年人生活在那里, 身心得到放松, 进而促进其健康发展, 提高了养老生活的品质。因此, 农村的优美环境有利于老年人身心健康发展, 这也是农村养老地产开发所独有的优势。
( 三) 社会因素
1. 农村养老地产开发有利于增加农民收入
农村的经济和城市相比, 仍存在一定的差距。通过农村养老地产的开发, 可以为农民提供一些新的就业岗位, 土地征收征用的农民, 获得一定的金钱补偿, 这都无时无刻地增加农民的实际经济收入, 促进农村经济的发展, 利于缩小城乡收入差距, 促进社会的稳定与和谐。笔者认为, 农村养老地产开发能为农民增加实际的经济收入, 是个不错的选择。
2. 老年人养老需求大有利于推动养老地产开发
随着城镇化进程的不断加速, 农村的青壮年人口大量流向城市, 使得农村人口绝大部分都是老年人, 白天, 他们有劳动能力的, 还会自己去山上或者田里种种菜等从事一些体力劳动, 赚取一些钱, 增加自己的经济收入。他们有的去干农活了, 有的就在家里, 有的就和邻居拉拉家常, 各忙各的。他们随着年龄的增长, 劳动能力在不断的下降, 越来越需要他人的照顾与帮助。传统的“家庭养老”模式出现了一些变化, 子女偶尔在节假日回家探望父母, 照顾父母, 不再时时刻刻和父母生活在一起, 父母临时需要照顾, 子女也无法立马出现在父母身边, 是就使得农村养老服务仍是一片空白。因此, 从养老需求层面, 农村养老地产开发是可行的。
3. 养老地产开发有利于吸引城市的老年人居住, 缓解城市老龄化压力
城市是一个充满活力与创新的地方, 是一个多元文化不断交织的地方, 随着城市老年人数量的不断增加, 城市的养老压力在不断提升, 城市的养老资源也越来越稀缺, 而农村的养老地产开发有助于吸引城市的老年人居住, 实现他们心中的乡村田园梦, 这样进一步缓解城市的老龄化压力, 利于城市和农村的可持续发展。
四、农村养老地产开发涉及的法律问题
( 一) 农村集体经营性建设用地使用权制度
党的十八届三中全会《决定》提出, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价; 缩小征地范围, 规范征地程序, 完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。⑧在2015 年9 月8 日, 浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一例在该省德清县进行, 这是一个农村集体建设用地制度改革取得的成功案例, 这有利于激活农村土地, 也有利于农村养老地产的开发与实施。随着试点的不断升入, 农村集体经营性建设用地制度将会更加规范, 为农村养老地产助力。
( 二) 养老服务合同
养老地产是地产和养老服务的结合, 目的是能够为老年人提供全方位的养老服务的地产, 因此, 老年人入住之后会和养老服务提供商签订相应的养老服务合同, 建立起合同法律关系。合同的一方是老年人, 另一方是养老服务提供商。这样的合同和我们熟知的物业合同类似, 一般都是以格式合同为主, 合同内容是调整双方当事人之间的权利与义务, 其中, 有一系列的免责条款出现, 当出现纠纷时, 可以根据《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效: ( 一) 造成对方人身伤害的; ( 二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第四十条规定: “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的, 该条款无效。”来判断该免责条款的效力问题。
安全保障义务是养老服务提供商的一大重要任务。张阅认为养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务, 那么其他养老地产 ( 如养老商品房) 的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢? 笔者认为责任类似, 但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务, 而是合同义务或是附随服务。⑨其实, 在笔者看来, 基于合同法律关系或者侵权法律关系都是可以追究安全保障义务, 关键是要辨别好安全保障义务的责任大小, 对于养老服务的提供商所需要尽的安全保障义务会比普通的物业服务商要的更加多一些。
( 三) 养老服务相关法规
《浙江省社会养老服务促进条例》⑩将于2015 年3 月1日起施行。其中, 对于养老机构的设施设备、管理人员、消防安全、收费等都作出了相应的规定。但是, 这些都只是进行了原则方面的规定, 有关的实施细则等都需要参照国家与省级的相关规定。这是为农村养老地产中的养老服务提供商进行了一系列的规定, 起到宏观的约束作用。
《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》浙政发〔2014〕16 号, 积极鼓励引导社会力量发展养老产业, 切实保障民办养老机构用地, 鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源, 进行整合改造后用于养老服务。政府加大资金的扶持力度、落实税费优惠政策、扶持老年社区和老年地产建设, 对按老年人居住建筑设计标准建设、有相应的护理服务团队、配有一定规模的养老护理机构的新开发老年住宅和老年公寓项目, 各地要积极保障合理用地需求, 并在收取城市基础设施费等方面给予适当优惠, 其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策。对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面, 给予鼓励引导。这都体现了政府对于发展养老产业的重视, 政府要的政策支持也是养老地产开发的有力保障。其中也有些具体可操作的条款, 例如: 《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》资金扶持力度, 对省财政对用房自建、床位数达到20 张及以上、符合相关文件规定资质条件的民办非营利性养老机构, 按核定床位一次性给予每张床位6000 元补助; 对租用用房且租用期3 年以上、床位数达到20 张及以上的民办非营利性养老机构, 按核定床位给予每张床位每年1000 元补助, 连续补助3 年。11养老地产中最核心的是养老服务产业, 法律法规对于其都有相关规定, 通过法律的规范作用, 促进养老地产的运营。
通过对农村养老地产开发所具备的现实和法律层面的分析可以得出农村养老地产开发是可行的, 但是农村养老地产的开发需要借鉴相关的经验, 同时, 为了促进农村养老地产的发展, 可以采取的相关措施也是我们所需要探讨的!
五、促进农村养老地产实施的举措建议
( 一) 加大护理人员等专业服务人才的培育与建设
养老地产和其他普通房地产项目的区别在于养老地产能为老年人提供一系列有效的专业服务, 经过专业技能培训的护工、护理人员能为老年人提供更为专业的服务, 使得老年人晚年生活更加幸福。因此, 加大护工、护理人员等专业服务人才队伍的培育与建设, 为农村养老地产的实施奠定人才基础。同时, 通过提高护理等专业人才的待遇水平等一系列相关措施, 使得农村能够留住相关人才, 进而促进农村养老地产发展。
( 二) 加大社会力量支持, 降低老年人的入住费用
老年人到了一定的年龄, 身体各项机能在一定程度上走向衰弱, 赚钱的能力下降, 经济收入减少, 而养老住宅需要提供一系列的优质服务, 其费用一定是很高的, 这样, 老年人的入住费用也就跟着上升, 这就使得老年人没有能力入住这样的养老住宅, 去真正享受自己的老年生活。因此, 可以加大社会力量对养老事业的支持, 加大资金的扶持力度等, 共同为养老事业献出自己的一份力量, 从而使得老年人的入住费用降低, 变得更加合理, 能使老年人承担得起!
( 三) 开展养老地产多边国际交流与合作, 促进地产蓬勃发展
当今世界, 许多国家都存在老龄化现象, 我国《中国老龄事业发展“十二五”规划》中就谈及到老龄国际交流与合作这一重要举措, 广泛开展双边、多边国际交流, 增进相互了解。积极发挥我国在国际老龄领域的重要影响, 深化国际合作。12针对老龄化, 不同国家有不同的做法, 积极开展交流与合作, 相互借鉴经验, 探讨问题, 共同促进养老地产的发展也是一个不错的选择!
( 四) 强化养老服务的法律责任意识
养老地产最终的目的是为老年人提供相应的养老服务, 然而, 老年人作为一类特殊人群, 在身体、精神等方面需要更多的照顾, 作为养老服务提供商所需要承担的安全保障义务就会更多更重, 因此, 强化养老服务的责任意识, 周全考虑、细心努力去提供服务, 履行相应的合同义务, 在和谐的关系中实现共赢!
( 五) 不断完善农村集体经营性建设用地相关制度
土地对于农村养老地产的开发是一个必不可少的要素, 目前, 我国正在进行土地制度的改革, 开展农村集体经营性建设用地的试点工作, 不断积累经验, 完善相关的土地制度, 为养老地产开发奠定制度基础, 为农村老年人的养老问题的缓解提供制度支撑。
( 六) 不断细化养老服务相关法律法规, 增强可操作性
法律属于上层建筑的一部分, 具有规范行为的作用。我国目前已经出台了相关的法律法规来规范养老服务产业的发展, 纵观许多的法律, 主要是偏向于原则性方面的规定, 这是起到一个宏观的统领性的作用, 必不可少, 但是, 不断细化相关法规, 让其具有可操作性, 形成较为完整的配套体系, 对于养老服务产业的约束越来越精细化, 使得市场越来越规范化。
养老地产是一个新兴的地产行业, 有着经济效益和社会效益相统一的优点, 通过养老地产来解决养老问题是一种可以尝试的方法。通过分析农村目前开发养老地产的所具备的优势, 得出开发具有一定的可行性, 但是, 养老地产的开发涉及许多方面, 光具备农村这些优势还是不够的, 为了激发农村这些潜在优势, 促进农村养老地产发展, 提出一些建议。虽然, 农村养老地产开发这条路, 漫漫又长长, 但是, 随着社会的高速发展, 更多力量投入到养老事业中来, 农村老年人的养老水平会逐步提高, 老年人的幸福生活终究会降临!
摘要：我国目前已经进入老龄化社会, 并且老龄化的进程不断加快。根据国家统计局发文, 2012年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.3%, 2013年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.9%。然而, 作为经济相对落后, 老年人口比例较大的农村来说, 养老问题更是严重。如何解决其中存在的问题?养老地产是一个新兴产业, 通过养老地产在农村的可行性的分析, 尝试实施养老地产这种方式, 来更好地促进农村养老水平的提高, 让老年人的晚年生活幸福、美满。
关键词：养老现状,养老地产,举措
参考文献
[1] 郭爱妹、张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].大学出版社2011年版, 第27-29页.
[2] 刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第8页.
[3] 刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
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[6] 刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第283-284页.
[7] 洲联集团.绿色城市020养老地产[M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
[9] 中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地.http://finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml 2015-09-08
[10] 浙江在线-浙江日报.http://zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml2015-01-27
[11] 民政部门户网站.http://www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml2014-05-12
商业地产可行性报告范文第3篇
从国家的大环境来看，随着人们对健康的更加重视，对绿色的、天然的产品的不断追求，蜂产业正在进入一个大发展时期，市场潜力无限，牛根生说过，只要你做到了中国第一，就有可能是世界第一，因为中国市场之大，人口之多，是世界上任何市场所没有的，这样就更给了我们企业驰骋沙场的空间。只要我们的企业做足内功，就一定能够在市场的搏杀之中一剑封喉，脱颖而出，达到抢占市场制高点的目的。
目前上海市场上的蜂蜜品牌大约有二十几种之多，分别分布于各大卖场之中，像欧尚有：鸿香源、冠生园、九蜂堂、慈生堂、巢野、蜂博士、蜂农氏、跨海、仙桃、欧尚自有品牌等，其中以冠生园、九蜂堂、蜂博士销售较好;易初莲花有：鸿香源、冠生园、蜂博士、美源、百酿工坊、王凯酿蜜、易初莲花自有品牌等，其中以冠生园、蜂博士、百酿工坊销售较好;沃尔玛有;鸿香源、冠生园、百花牌、百酿工坊、力冠、真
一、海山、蜂语堂、沃尔玛自有两个品牌，以冠生园、百花牌、百酿工坊、蜂语堂销售较好;吉买盛有：冠生圆、森蜂园、福赐得、恒亮、德辉、润露、百酿工坊、汉波、禾力、吉买盛自有品牌等，此系统最多，其中以冠生园、森蜂园、百酿工坊销售较好。这些品牌的价格大部分分布在十几到三十多元这一区间，产品同质化严重，销售渠道也基本相同，渠道大部分选择的是现代卖场的货架和专柜的形式来实现销售的。产品销售方式简单，大部分都停留在打折让利、买赠捆绑、第二件半价和会员积分等形式上，这样就使产品处在了静态之中，产品缺少一种动感，没有能很好的和消费者进行沟通，现在的消费者都已经厌倦了传统的营销1.0时代的那单向的传播和灌输，现在我们已经进入了营销2.0时代，更强调一种购物带来的体验，强调和消费者的沟通和互动，要让消费者看到活生生的产品。因此要想活化终端，吸引消费者，只有加强同消费者的沟通与互动，才是公司发展的上上策。
***是集种蜂繁育、蜜源培植、饲养联合、生产加工、科研孵化为一体的高科技现代化企业，有着自己的种蜂场和蜂农合作社，它充分整合了上游资源，对其生产过程进行全方位的掌控，使其品质有了更好的保障，其次，我们一直怀着对品质的不断追求，专注于这一行业已经有了几个年头，在蜂蜜酿制方面有着很好的专业知识和科学方法。我们始终认为只有专业的，才是最好的。***在终端卖场大部分采用终端专柜的形式来实现销售有效的规避了竞争对手，有的甚至和营养保健品陈列在一起都取得了很好的市场效果。
通过对消费者的调查发现，消费者在选择蜂蜜时，更关注值得信赖的品牌，不容易对新品牌产生消费欲望，怕蜂蜜不纯，有兑水加糖现象等，个别品牌的投机行为由整个行业来买单，所以更要强调同消费者的沟通与互动，让其感受到产品的良好品质。例：有促销人员的卖场可以进行现场品尝，让其感同身受。还可以让消费者买到一定的金额可以免费抽奖，中奖者免费到兰溪生产基地参观旅游，了解蜂蜜的整个生产过程，旅游主题可以定为“畅游基地，见证天然蜂蜜”，来扩大***蜂蜜的市场影响力，从而也与消费者进行了充分的沟通，产生很好的市场效果。还有就是有专柜的、有促销员的门店，更要做活终端，包括现场品尝、pop宣传画、促销员的专业讲解，使促销员不光只是一个售货员，更是公司品牌形象的代言人和专家，她们的一言一行都能影响消费者的购买决策，一定要让终端动起来。总之就是活化终端。牛跟生说过：“哑巴产品走得慢，会说话的产品卖得快”。就是这个道理。此外，随着人们对健康的更加重视，消费者购买营养保健品的越来越多，把我们的蜂蜜专柜和营养保健品专柜陈列在一起，会产生良好的连带销售效果。我们还可以和其他的有互补性的品牌进行联合促销等，都能产生很好的效果。
商业地产可行性报告范文第4篇
可行性报告
一、总论
(一)项目概况
1、项目名称：大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子49.5兆瓦风电场项目
2、法人代表：王远忠
3、项目负责人：王强
4、项目核准单位：国家发展和改革委员会
5、项目建设目标：计划安装30台单机容量为1.65兆瓦的风电机组，总装机容量为49.5兆瓦。
6、项目投资规模:项目总投资4.4亿元。
7、项目林地使用规模：景泰沙塘子49.5兆瓦风电场项目占用景泰县喜泉镇喜集水村退耕还林地0.166公顷，2.49亩。
(二)、使用林地可行性报告编写依据
1、有关法律法规
(1)《中华人民共和国森林法》;
(2)《中华人民共和国森林法实施条例》;
(3)《甘肃省实施〈中华人民共和国森林法〉办法》; (4)《占用征用林地审核审批管理办法》(国家林业局2001年第2号令);
1 (5)财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》(财综字[2003]73号);
(6)国家林业局《使用林地可行性报告编写规范》(林资发[2002]237号);
(7)《甘肃省林业厅关于征占用林地审核审批程序及要求上报有关材料的通知》(甘林资字[2002]29号)
2、有关批复文件
(1)《景泰沙塘子49.5兆瓦风电场环境影响报告书》 (2)甘肃省发展和改革委员会《甘肃省发展和改革委员会关于大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子风电场项目核准的批复》(甘发改能源[2010]1892号);
(3)甘肃省国土资源厅《关于大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子风电场项目建设用地预审意见的复函》(甘国土资规发[2010]65号);
(4)景泰县林业局与大唐甘肃发电有限公司关于工程建设使用林地、林木补偿协议;
(5)其它相关文件。
二、项目区域及项目区基本情况
1、项目区域：景泰沙塘子49.5兆瓦风电场项目区位于景泰县喜泉镇。
2、项目区基本情况: 喜泉镇位于景泰县中部，土地总面积264300亩，东与寺滩乡
2 相邻，西接芦阳镇，南连中泉乡，北靠一条山镇。场址东面有省道201线，西面有包兰铁路南北向经过，交通较为方便。
风电场在区域大的构造位置上地处于阿拉善地块、中祁连 陆块和鄂尔多斯地块的结合部位。项目区气候属温带大陆性干旱气候类型，特点是干旱少雨，风大，温差较大，冬春干燥风沙多，夏季雨少蒸发大。土壤类型主要有棕钙土、灰钙土等，呈垂直地带性分布。
喜泉镇总面积545平方公里，现辖17个行政村，84个村民小组，5272户，23760人，有耕地面积88376亩，其中水浇地32676亩，旱地55700亩。
三、项目拟占用林地调查情况
经过向上级林业主管部门汇报，受省林业厅受意，根据《关于大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子49.5兆瓦风电场征占用林地的申请》及建设单位提供的景泰沙塘子49.5兆瓦风电场项目建设有关图件资料，按照《甘肃省森林资源规划设计调查技术规定》要求，本着少占林地的原则，景泰县林业勘察设计队，对该工程建设确需使用的林地采用实测进行现地调查。
景泰沙塘子49.5兆瓦风电场项目需占用景泰县喜泉镇喜集水村退耕还林地0.166公顷，2.49亩。
四、征占用林地对环境和林业发展的影响分析
该项目建设对项目区森林资源的影响主要体现在征用林地造成项目区景泰境内0.166公顷林地的流失。这些林地在补使用后
3 将永远改变之前的林地性质，项目建设致使项目区森林资源减少，还导致用于发展林业的后备资源量减少。项目区人为干扰频数增加，加重了森林资源管理与管护的责任，加重了林业发展压力，对实现林业可持续发展产生了不少阻力。但从动态角度分析，项目建设对林业发展的影响不会很大。
五、综合评价
景泰沙塘子49.5兆瓦风电场所处景泰县，经济和社会事业虽然有较大的发展，但由于交通、能源等等客观条件的制约，发展速度相对来说缓慢，同发达地区相比还存在着一定的差距。要实现地区经济的可持续发展，必须改变以往依赖农业资源开发利用的单一经济结构，需对资源进行重新配置。要充分利用风力、水力、矿产等潜在优势，加快产业结构调整，逐步提高科技含量，增进经济效益。随着国家加大对中西部地区的扶持力度，尤其是“西部大开发”战略的实施，为白银景泰县经济和社会发展创造了非常难得的机遇和条件。充分利用该地区清洁、丰富的风能资源，把风能资源的开发建设作为今后经济发展的产业之一，以电力发展带动农业生产，景泰县农业较发达，但仍有大量的宜农荒地，地表水资源已充分利用，要进一步扩大农业工作面积，必须抽取地下水，需要充足的电力供应。利用风力发电，抽取地下水，对农业发展是十分有利的。合理的征占用林地，保证项目的顺利实施，同时以电力发展带动矿产资源开发，对促进人民群众物质文化生活水平的提高，推动农村经济以及各项事业的发展，摆脱
4 地区经济落后的局面具有重要的意义。本项目建设对改善能源电力结构调整、改善生态、保护环境等都具有重要的现实意义。项目建设具有较好的社会效益、生态效益和经济效益。
六、保障措施
(1)国家和地方各级政府及行业主管部门制定一相关的法律法规，如《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国环境保护法》、((中华人民共和国自然保护区管理条例》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《占用征用林地审核审批管理力、法》(国家林业局2001年第2号令)、财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》(财综字„2002]73号)、国家林业局《使用林地可行性报告编写规范》(林资发„2002]237号)、《甘肃省林业厅关于征占用林地审核审批程序及要求上报有关材料的通知》(甘林资字口002]29号)等，地方政府、行业主管部门和业主只需贯彻执行这些法律法规，就完全能够保障林地使用的合法化和规范化。
(2)该项目建设拟征用的林地，工程建设单位均按照《森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》和《甘肃省实施<中华人民共和国森林法>办法》的有关规定，与林地经营单位签订了林地补偿费、林木补偿费的补偿协议。用地单位按财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》的规定项目批准后要向甘肃省林业主管部门缴纳森林植被恢复费。
(3)该项目在前期考察及论证期间，通过严格的踏勘，选址及
5 对风点工程建设各个阶段的技术措施都进行了论证。白银市范围内电站建设的各项技术都达到了很高的水平，在白银，已经有多处投入运营的风电站建设的技术与经验，完全有能力在景泰县喜泉镇建设这样一处风电站。同时对环境保护等方面的技术措施也进行了详尽的分析论证，得出了具体可行的操作程序，通过各种保障措施的实施，使各项环境影响程度降低在最低限度，保证项目的顺利实施。
(4)项目区林业主管部门机构健全，职责明确，有专门从事森林资源管理及营造林生产的部门和技术人员，他们长期从事林业专职工作，经验丰富，实践能力强，能够满足植被恢复专业技术的需要。
(5)用地单位与林地经营单位签订了工程建设期间的森林资源保护协议，提出具体的森林资源保护措施双万协议，要加强森林防火，严禁在林地内使用明火，不许使用、毁坏、埋压被批准范围以外的林地，施工中不得造成山体滑坡等等
(6)资金保障是森林植被恢复的关键。根据国家和甘肃省制定的相关法律法规，项目建设业主应主动缴纳森林植被恢复费，且森林植被恢复费必须做到专款专用，在科学规划设计下，确保森林植被的成功恢复。该项目建设征收的森林植被恢复费，甘肃省林业主管部门将根据甘肃省财政厅、甘肃省林业厅“关于规范全省森林植被恢复费管理使用的通知’，(甘林资字[2002] 37号)的规定，按照“占一补一，占补平衡“的原则，在异地建设森林植
6 被恢复点，恢复不少于被征用林地面积的森林植被。除森林植被恢复费外，项目使用林地的土地补偿费、林地附着物补偿费等，应根据有关规定和协议执行。
(7)加强管理，使用范围内施工，严格施工秩序。施工期各施工队伍严格在规定的林地尽可能减少作业带的宽度，强对周边林地及植被的保护，规范施工行为，在林地附近施工时，要加严禁破坏周边树木、植被和捕杀野生动物，将由于施工行为对环境造成的影响最大限度地限制在施工区内，施工时，应采取集中作业，加快施工进度的方式，以尽可能的缩短施工时间，减轻对野生动物的干扰。并注意做好森林防火工作〃施工过程中的临时弃渣，要指定地点堆放，控制在施工带以内的植被稀少地段，严禁乱堆、乱撒。
(8)建立责任追究制度，靠实责任。建立从开始施工到竣工验收的全过程管理制度，实施责任追究制度，相关工作落实到具体执行者。并且将制度的执行情况与不定期的检查联系起来，作为工程监理工作内容的一部分进行动态工程监管。
(9)成立由项目区林业行政主管部门、业主单位、施工单位三方代表组成的监督检查小组，负责施工期间的林地征用及在使用过程中的监督检查工作。
七、可行性研究结论
经实地调查，并对大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子49.5兆瓦风电场建设使用林地对环境、林业发展带来的影响进行客观分
7 析和可行性论证，结论如下: (1)该工程建设拟使用林地总面积0.0166公顷，2.49亩。该项目建设征占用林地地类正确，面积准确，林木、林地权属明晰。工程建设拟征占用林地仅占项目区林地面积的较少部分，不会对当地森林资源和生态效能产生重大影响。该工程建设在甘肃境内不涉及森林公园、风景名胜区及自然保护区的林地使用，对国家重点保护寿生动物的影响很小对区域内野生动植物资源不会带来大的影响。
(2)工程建设前进行了充分的路径论证，对占地位置、地貌、林地占用量、路由情况、运行通道、建设条件等进行了多方案刘比，建设方案科学合理。
(3) 大唐甘肃发电有限公司景泰沙塘子49.5兆瓦风电场可研报告已经完成，其中制订了较详尽的环境保护措施，对环境的影响进行了深入系统分析，项目建设对区域环境质量不会带来大的不良影响。
(4)对工程建设征收植被恢复费，用于破坏植被的异地恢复与当地林业建设，使区域内的森林资源总量保持在原有规模之上，最大限度地减少项目建设对森林资源及林业可持续发展带来的不利影响。
(5)项目区林业行政主管部门均同意项目征占用林地，对此相关部门间无不同意见。
(6)依据甘肃省林业厅甘林资字[2002]29号《关于征占用林地
8 审核审批程序及上报有关材料的通知》的有关规定，本项目征占用林地必备的资料基本齐全。
(7)依据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《甘肃省实施<中华人民共和国森林法>办法》以及国家林业局《占用征用林地审核审批管理办法》、省林业厅甘林资字[2002]29号《关于征占用林地审核审批程序及上报有关材料的通知》，该项目建设征占用林地的程序合法，征占用林地不会对当地生态和环境造成重大影响，也不会影响到项目区林业的可持续发展，因此，工程建设使用林地是必要的，也是可行的。
八、相关说明
该项目批准单位是甘肃省发展和改革委员会，建设单位为大唐甘肃发电有限公司。
受建设单位委托，2011年5月，景泰县林业勘察设计队抽调专业技术人员组成林地调查小组，对该项目建设拟征占用林地的位置、地类、面积、权属、起源、林种等森林资源现状进行了实地调查，完成了本项目建设征占用林地的可行性报告。
该项目建设共需征用林地面积0.0166公顷，2.49亩。该项目使用林地的森林植被恢复费，根据财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》的通知(财综字[2002]73号)规定的缴费标准，由项目建设单位足额上缴，待项目核准后上缴财政。
项目建设单位交纳的森林植被恢复费专款专用，由林业主管
9 部门依照有关规定安排植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因使用林地而减少的森林植被面积，并且不占造林任务指标，保证工程建成后森林植被不会减少，不会影响到当地林业的可持续发展。
项目的建设单位必须严格按照可行性报告中使用林地的规模执行，不得随意超范围使用林地;要严格保护好使用林地区域外的林地与林木;主动交纳森林植被恢复费和林地、林木补偿费等;严格按照环保措施进行项目区内及其周边的环境保护。
商业地产可行性报告范文第5篇
1.公司简介
抚顺神洲源源融资担保有限责任公司是由神洲源源投资集团有限公司发起设立，是以信用担保为主要业务的专业担保机构，注册资本金伍仟万元人民币。以担保、投资为主导，涵盖资产管理、咨询、投资顾问、风险投资、基金管理、证券、环保、软件等多个领域的集约经营模式。
公司的经营宗旨是：以担保和投资为手段，促进企业技术进步和科技成果转化，推进中小企业的创立与发展;坚持改革开放，调控地方经济运行轨道和经济增长速度，促进银企合作，为符合国家和辽宁身省产业政策，有产品、有市场、有发展前景，特别是有利于技术进步和科技创新的技术密集型及扩大城乡就业的劳动密集型的各类中小企业开展信用担保服务，以缓解中小企业“融资难”等矛盾，提高企业的市场竞争能力，提升企业信用，促进资金融通和商品流通，提高资源配置效率，推进社会信用体系建设，为市场经济和社会发展服务。
经营范围： 为中小企业流动资金贷款、固定资产贷款、个人消费贷款、项目贷款、发行债券、票据贴现等各种融资方式的担保，买卖合同、运输合同、加工承揽合同担保和省政府批准的其他担保业务。
公司按照现代企业制度设立，组织严密，管理科学。公司汇集具有高素质和丰富实践经验的财会、金融、法律、评估等专业人才。公司与省内外担保机构及金融界、企业界、科技界建立了良好的合作关系。公司将发扬“严谨、科学、求实、服务”的精神，为中小企业和全省经济的发展做出贡献。
2. 公司主要经营业务方向：
2.1信用担保;
2.2投资担保;
3.公司组织架构
4. 部门功能设置 4.1 担保业务部：
4.1.1负责担保业务的受理，进行企业或个人资信评估，出具初评报告;组织立项前初评会议，报告初评结果，提出是否立项的建议。
4.1.2对立项的项目，审查企业资料，对企业作尽职调查，调查企业经营状况、产品及技术前景，调查企业实际财务状况，论证筹资料方案的合理性性和可行性;调查专有技术或专利的使用权属，以及落实还款来源并评价其可行性。
4.1.3进行资信和项目的定性、定量评价和风险控制测评，提出收费方案;落实反担保措施;建立企业客户关系信用等管理档案;
4.1.4 协调与各个商业银行的业务关系，建立业务合作网络; 4.1.5 其他有关金融中介服务。4.2 风险管理部
4.2.1对担保项目风险评估，确定项目风险源，建立项目风险管理方案，实施项目风险控制管理;
4.2.2 参与项目可行性研究;
4.2.3 负责办理承保项目的反担保物的交接手续及相关工作。
4.2.4 对承保项目进行全过程跟踪监控，及时提出处理意见，采取有效措施。 4.2.5负责对已通过初审的项目、单位进行详细评审，对项目初审需要完善的问题提出意见。
4.2.6 对项目的反担保措施进行评价，认定或提出意见。
4.2.8 负责担保业务合同的起草及签订工作。 4.2.9 负责代偿项目的确认、追偿等相关工作。
4.3 合规审计部
4.3.1 对投资业务以及担保业务的合规审查; 4.3.2 参与项目评审;
4.3.3 实施高级管理人员离任审计; 4.3.4 其他专项审计;
4.4 行政管理部
4.4.1公司办公室在总经理领导下开展工作，负责组织贯彻上级和公司的各项方针政策， 起草公司重要文件、管理制度、办法等，拟订公司发展中长期规划、计划;联络协调各部门工作。
4.4.2负责安排公司各类会议会务，提请公司领导研究各部门送呈的各类报告、请示和计划。
4.4.3负责公司人事管理工作、财务工作、文件档案管理。 4.4.4负责公司对外交流。 4.4.5 公司后勤服务。4.5 计划财务部
4.5.1 制定财务预算; 4.5.2 按周期出具财务报告; 4.5.3 参与投资项目财务风险监督; 4.5.4其他资金管理;
5. 支持对象
优先支持符合国家和辽宁省产业政策的有产品、有市场、有发展前景的项目，市场短缺的名、优、特、新产品项目;市场和经济效益前景好的、企业具有良好信誉并有较强还贷款能力的项目;扩大城乡就业、吸纳劳力多和增加财政收入的项目等。
经工商行政管理部门批准登记注册，独立核算，自负盈亏，具有法人资格，在国家有关商业银行及其他依法设立的金融机构开立帐户的中小企业(不分所有制和企业类型);具有符合法定要求的注册资本金，必须的经营资本金，合法经营，资信程度良好，经营管理水平和经济效益较高;资产负债比例合理，有连续的盈利能力和偿债能力，并能按照规定提供有效可靠反担保措施的中小企业。
商业地产可行性报告范文第6篇
某某学校关于食堂礼堂综合楼项目
的可行性研究报告
某某学校是某某年市政府创办的国家级重点技校。办学以来，在市委、市政府和市有关部门的亲切关怀和大力支持下，学校坚持多层次培养人才，办学规模逐年扩大，在校生达到了250xxxx人;专任教师14xxxx，65以上具有中高级职称。学校以服务社会为宗旨，加大技能人才的培养力度，教学实力和整体水平不断提高，为推动我市经济发展做出了重要贡献。办学以来，为我市的经济建设输送了近万名高素质技能型人才。
近几年来，学校在市委市政府和市有关部门的关心支持下，立足自身优势和特色，努力扩大办学规模和提升办学层次，并取得了较好的社会效益。学校建设发展的总体目标是：经过5年左右的努力，把技校建成在校生达到350xxxx(其中高级技工班150xxxx)的规模，具有技工教育特色的集技工教育、职业培训、技能鉴定、就业服务为一体的多功能、综合性、示范性教育基地。
为实现学校的发展目标，扩大办学规模，提升办学层次，学校计划今年在原有食堂的基础上进行改扩建。现将有关情况报告如下：
一、项目概况
1、项目名称：食堂礼堂综合楼。
2、项目选址：在总平面图原有食堂的位置。
3、建设规模：拟建食堂礼堂综合楼项目总用地面积180xxxx米，总建筑面积685xxxx米，总体结构为四层(含中间夹层)。
二、项目建设的必要性
目前市政府制定了我市工业产业结构调整方案和高新技术产业发展计划，这一发展形势直接导致我市就业结构和人才需求的重大转变，对劳动者的素质要求越来越高，对高素质技能人才的需求越来越大，无疑为我市技工教育发展提供了良好的发展机遇。技校作为我市目前最大的技工教育和职业培训基地，责无旁贷地肩负着这一重任。加强市技校的基础设施建设，为我市培养大批高素质技能型人才，促进我市经济社会发展，提高企业产品竞争能力，满足人民群众提高素质的需要具有重大现实意义。
技校食堂建于某年，是按当时在校生100xxxx的办学规模设计建造的。随着经济的发展，技校在校生现已达到250xxxx人，由于实行封闭式管理，学生食住都在学校，造成学生食堂十分拥挤，无法容纳全校学生一起用餐，在这种情况下，不少学生只能等候用餐，或者到小卖部吃快餐，对学生的管理和身体健康十分不利。根据全市再就业工作会议的要求，技校要发展到在校生300xxxx的规模，那么现有的食堂规模就不能适应学校发展的需要。另外，由于技校一直没有礼堂，以致全校师生大会、文娱活动等都在露天场所进行，十分不便。
为此，市委、市政府在今年1月召开的第二次市委常委、副市长联席会议上讨论同意市技校改扩建学生食堂及兴建学生礼堂，工程总投资控制在88xxxx元以内，所需资金按进度列入去年市财政预算安排。市技校食堂和礼堂的建设，将大大改善技校的食堂拥挤和师生开
大会、文娱活动等方面的困难局面，为技校高素质技能型人才的培养提供优质的学习条件和生活条件。
三、建设条件
1、项目选址的地形情况：拟改扩建的食堂礼堂场地位于校区中心地带原食堂的位置。建筑施工时需要拆部分墙、烟通、补桩基础。
2、项目选址的地质情况：以改扩建的食堂礼堂综合楼场地属于低小丘陵间地段，冲洗积成因。填土为0.9~5.xxxx，平均约2.xxxx。下伏有软弱淤泥质土及细砂层，将选用桩基础。
3、交通条件：项目在校园内，交通便利。
4、供水供电情况：学校供水由第三水厂供应，水源保证;学校供电设施完善，电力有保证。
四、管理机构和劳动定员情况
学校实行校长负责制，设有管理机构xxxx，分别是党群办公室、行政办公室、教务科、学生科、招生就业科、培训部、教育后勤服务中心(基建工程办公室)。学校现有教职工23xxxx，其中专任教师14xxxx，在校生250xxxx人，98以上为本地生源。
五、建设规模及建设规划
拟建食堂礼堂综合楼项目总用地面积180xxxx米，总建筑面积约685xxxx米，为四层结构，
1、2层为食堂，
3、4层为礼堂，建筑面积为249xxxx米内设约165xxxx座位。礼堂顶用钢结构屋盖，面积为120xxxx米。
六、投资构成及资金来源
拟建食堂礼堂项目工程总投资88xxxx元，其中：勘察费2.xxxx元，监理费11.0xxxx元，设计费44.04xxxx元(含可行性研究两个方案的设计费5.74xxxx元)。土建工程费630.xxxx元，水电及消防费106.xxxx元，设备费2xxxx元，人防费及城市设施配套费5xxxx元，其他19.29xxxx元。食堂礼堂综合楼项目所需资金全部按进度列入2005年市财政预算安排解决。
七、建设进度安排