广州城中村改造思路范文第1篇
随着我国城市化和工业化进程的加速，我国各大中城市都面临城中村问题。据2006年数据显示，北京市有城中村231个，广州市市区内 138个城中村占地面积达 87. 5平方公里，占城市规划建设总用地的22.67%，上海、武汉、深圳、石家庄、南京、西安、成都等城市也出现了严重的城中村现象。城中村是指城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制，使用集体土地的农村社区，具体分为三类：其一是潜在型城中村，位于城市的郊区，尚未与城市建成区相连，基本保留乡村特点;其二是发展型的城中村，位于城市建成区的边缘，并与城市建成区相连，在城市用地不断楔入的同时，村建设用地处于不断扩展中;其三是成熟型的城中村，处在市中心区域，与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围中，村本身几乎已没有农用地，村民经济收入靠出租房屋和集体企业用地升值的分红。
城市建成区的快速扩张是城中村出现的直接原因，而我国长期实行的城乡二元管理体制、二元结构的土地制度及可观的租金利益的驱使是城中村形成的根本原因。处于城市和农村两种体制夹缝中的城中村，普遍存在社会治安混乱、环境卫生差、土地利用混乱无序和违法建设行为严重等问题。为改善居民生活环境，扩展城市发展空间，完善城市功能，我国很多城市都已着手开展城中村改造工作。
一、我国目前部分城市的城中村改造模式和特色做法
(一)主要改造模式
一是政府引导，企业改造。改造的主体为企业，政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。政府通过公开招标引入有实力的企业，由其筹集资金完成改造工作。改造方式为拆除旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。
二是政府引导，村民自行开发改造。改造的主体为村集体和村民，政府在改造中负责制定政策和引导工作。按照“谁出资、谁受益”的原则，改造资金以村集体和村民个人出资为主，政府财政配套部分资金为辅，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。
三是政府统筹改造。政府在城中村改造中起组织作用，负责统筹资金、编制城中村改造规划、制定改造政策和工作考核。改造的主体为改造区域地方政府，享受市政府在土地运作方面的部分权限，统筹平衡改造区域的全部集体土地。集体土地转为国有后，部分由政府招标建设安置房，部分地块用于出让以解决建设资金。这类地块由各地方政府会同市
2 土地储备中心整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各地方政府作为改造资金。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建安置房。各地方政府建立城中村改造资金专户，由各地方政府“区内调控、自求平衡、包干使用”。如有节余，用于其他区域安置房建设和本区域改造范围内的各项基础设施建设。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。
四是政府引导、市场主导、多主体开发。政府在改造中起着引导作用，主要负责制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为企业(政府通过“招拍挂”出让土地给企业由其筹资开发), 城中村集体 (城中村股份合作企业自行组织改造), 以及以上二者的结合 (城中村股份合作企业联合社会企业合作改造)。城中村改造资金主要来源为企业、城中村集体和村民，政府提供部分财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。
(二)国内部分地区旧城旧村拆迁改造的特色做法
1、郑州市民主路地区改造引入保险机制
一是转变观念。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，
3 则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。
二是机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是：在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行;如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足。为配合保险机制实施，同时采取了搬迁奖励措施，对于拆迁协商阶段签订协议并搬迁完毕验收合格，以及在搬家阶段签订搬家协议并搬迁完毕验收合格的，给予一次性的奖励，自始至终兑现“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承诺。保险的介入，不仅提高了政府的诚信度，也加深了拆迁人和被拆迁人的信任感，大大推动了拆迁工作的进程。
三是强抓组织领导。在民主路拆迁中，郑州市成立了由市政府副秘书长担任指挥长，区长和有关部门领导作为副指挥长、各单位骨干为成员的指挥部，并迅速建立起指挥长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、信访制度，分工明确，责任到人。正是因为有了市、区两级政府的大力支持和
4 各办事处等相关单位的全力配合，项目实施拆迁工作仅两个多月，就完成了总拆迁量的80%, 造就了近年来郑州旧城改造成片拆迁历史上的神奇速度。
2、合肥市庐阳区改造实行“先拆违后拆迁”
一是高度统一认识。按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。拆迁工作实行包保制，从所在街道抽调工作人员，较大项日在全区范围内抽调。抽调人员组成若干工作小组，每个小组3至6人不等，工作任务按组划分，包干多少户、什么时间内完成进行明确规定，切实做到责任到组，任务到人。
二是宣传舆论到位。庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做细。每开始一个新片区的改造工作，庐阳区都积极争取市级报纸、政府网站等主要媒体的配合，在头版头条进行宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作做在前，赢得了群众的信任和支持。
三是先拆违后拆迁。2006年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则，共拆除违法建筑200多万平方米。此后
5 的三年，庐阳区共完成“大建设”、省市重点工程、危旧房和城中村改造等各类项目71个，总拆迁量100多万平方米。庐阳区“大拆违”从三个方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。
四是政策分类处置。在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类：一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等，二是危旧房拆迁和城中村改造项目，三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第
一、二类项目，由合肥市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对于第三类项目，按市场价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。
3、西安市新城区改造构建“立体”监督机制
在拆迁工作中，西安市新城区搭建起了“内部监督”、“群众监督”、“媒体监督”三个监督平台，对拆迁工作进行多层面、全方位的“立体”监督。“内部监督”平台，对全体领导干部提出了“三带头、三不准”的原则，要求领导干部带头支持拆迁工作，不准做不利于拆迁的事;带头拆除本单位和自家的房屋，不准拖拆迁的后腿;带头做本单位职工和亲朋好友的工作，不准为被拆迁户说情，打招呼，写条子。新城区改造不仅专门确立起了信访、投诉、举报监督制度，还抽调精干力量组成拆迁监督小组，对所有拆迁项目和工作人员
6 进行监督，对群众反映的问题逐一核实，限时答复。“群众监督”平台则邀请各级人大代表、政协委员及被拆迁户中的积极分子担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督。“舆论监督”平台主要是通过新闻通气会、报刊等形式，主动把拆迁工作的政策、工作进度，甚至遇到的困难进行报道宣传，同时主动接受媒体监督。
4、嘉兴市旧城改造启动“两轮事前征询制度” 第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入改造计划;达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》，并有附加条款约定：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住户不愿签约，就不能启动拆迁。
5、三亚市旧城改造放手让群众“自主拆迁”
该市实施“自主拆迁”后，使曾历经10次拆迁而未能顺利实施的海南乃至全国闻名的“钉子村”—月川村，在几个月内完成了拆迁。其“自主拆迁”模式具体如下：在拆迁前，先由改造地块居委会和村民出资成立代表被拆迁户利益的股
7 份制公司，改造地块中标企业将拆迁费用付给该公司，由其负责实施拆迁工作，盈利由拆迁公司和参股居民分红。项目启动后，月川公司采取分工包点负责的做法，利用好友、亲戚关系，深入每家每户进行动员。而在实际操作中，由于居民长期一起生活，在相互监督下，房屋土地丈量更精确，补偿标准也无较大异议。之后按程序进行公示、算价、赔偿付款和拆迁。居民除进行住房安置外，政府还将所获的收益用于建设出租房，由村委会进行统一管理、进行出租，收益归个人，解决了居民长久生计问题。拆迁完毕后地块以净地出让方式，真正体现了土地的本身价值，使土地收益大幅度提高。此外，政府还将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司下一轮旧城改造拆迁费用。
这种模式的亮点在于政府放手把关系群众切身利益的事交给群众自己解决，而不再和被拆迁户站在谈判桌的对立两边。被拆迁户自己成立的公司运作拆迁事务，最大的优点在于和切身利益直接挂钩，且熟悉当地情况，地块内的违章建筑是何时建设、如何建设，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门还清楚、核算更仔细。其次，由于其主体地位是“公司”, 节约出的拆迁费用可以拿出一定比例发展当地社区经济, 因此对拆迁费用进行控制的动力要比政府还大，从结果来看也确实减少了拆迁费用。
二、城中村改造主要融资模式
(一)保险资金融资
8 保险资金融资主要是针对一定的项目，通过银行担保，向保险公司融资的一种方式。这种融资方式的主要特点有：一是可融资的资金量大。按目前保险资金可投资不动产资金规模估算，如项目获批，可取得的资金量相对也大，可达到几十亿的规模。二是资金使用周期一般较长，可达到5—10年。三是资金使用用途一般没有特别的限定，可在项目大范围内调配使用。项目最好是政府支持领域，如城乡一体化项目、住房保障房项目。四是资金价格与银行利率相当。
(二)信托融资
信托融资主要是由信托公司针对城中村改造业主资产情况，进行产品包装，通过信托筹集资金的融资方式。主要操作办法包括：国有资产收益权的转让和回购;施工企业应收账款转让和回购;信托融资租赁;土地整理产业投资基金;给建筑工程承包方贷款。
目前主要有三种信托融资方式。一是银行信托。资金使用周期在2—3年，资金成本在9—10%左右;二是集合信托。资金成本在14% 以上，成本较高，专家建议不采用;三是通过自有资金存款抵押发行信托。资金成本相对较低，约在8%左右。
(三)引入社会资金
参会各城市(如广州、深圳、西安等)城中村改造大多采取引入社会资金进行一级开发的模式，按照“政府主导、市场运作”的原则投资开发。在政府统一策划招商，统一编
9 制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置的前提下，吸引实力强、信誉好的大型房地产企业参与城中村改造，突破资金瓶颈。同时在城中村改造工作的每个环节，引进有实力、有经验的中介公司，提供有偿服务。而在当前地方政府融资难的背景下，社会资本也积极通过基金、投资公司等参与“城中村”改造项目。较常见的合作模式有：一是基金与开发企业合作，成立项目公司(控股或不控股)，进行单体项目的运作，运作完成进行清算;二是投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，在项目运作完成后清算;三是投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，项目公司获取土地开发权后，投资公司转让股份获取收益，退出项目。
广州城中村改造思路范文第2篇
一 城中村改造的基本情况
韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：
黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。
经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会(政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中)，村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路(谋生)，村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。
韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑(村西)的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。
综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。
二 城中村改造中存在的主要问题
1、土地“瓶颈”问题
土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度 1 大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。于是又带来了另一些值得关注的问题：宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。
2、规划问题
我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。而且 “城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。再者，据城建局张文武局长介绍：我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。
3、居民新居的公共设施配套问题
这其实可以说是规划问题的次生。由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。
4、统筹协调问题
在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。
5、村民权利与公平问题
按照我国法律，公民应享有同等的权利。而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。
6、被改造地片村民的出路问题(就业问题)
据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：改造工作只有在满足他的谋生需求(如门市、就业、经济补偿等)的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。
三 对城中村改造工作中突出问题的几点思考
“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议简单归纳如下：
1、 政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。(规划)
2、 作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。(土地法规)
3、 有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。(补偿)
4、 针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。广州例
广州城中村改造思路范文第3篇
牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。(县政府办公室信息科)
河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的
通知
华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：
《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。
第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。
第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。
第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。
第二章 规划建设管理
第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。
第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。
第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。
第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。
第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。
前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。
第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。
市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条
件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。
市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。
第三章 土地管理
第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押;未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。
第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。
第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。
第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。
第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。
第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。
濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知
(濮政〔2007〕63号)
华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：
《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○七年九月十一日
濮阳市城中村建设改造管理办法
第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。
第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。
第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。
第五条 城中村建设改造的基本原则
(一)城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。
(二)城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式;其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。
(三)城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。
(四)城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。
(五)城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。
第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。
第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室(以下简称“市改造办”)的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室(以下简称“区改造办”)的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。
第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序
(一)区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：
1.村庄建成区1/1000 现状图;
2.村集体用地1/2000-1/5000 现状图;
3.村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段(5 年)人口数、男女比例;
4.村集体现有经济实体基本情况说明;
5.村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案;
6.村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。
(二)市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：
1.城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围(含村办企业、商业市场等)、补偿建设投入的开发用地范围;
2.各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等;
3.对村集体经济发展方案的审定。
(三)区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。
(四)区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。
第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：
(一)确定规划范围内不同性质用地的界线。
(二)建设条件分析及综合技术经济论证。
(三)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。
(四)建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图(工副业用地部分可从略)。
(五)对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。
(六)根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。
(七)市政工程管线规划设计和管线综合。
(八)竖向规划设计。
(九)估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。
第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。
第十一条 城中村现有集体土地的使用
为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：
(一)新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。
(二)用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60 平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。
(三)用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地(对于需落实的本条
一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确)。
(四)在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政
府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。
第十二条 优惠政策
城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房(工副业、商业市场)建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收(其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用;共享收费项目，只征收上级分成部分)，其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。
第十三条 城中村规划的实施
城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。
第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄(以单门独户住宅为主)进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。
第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。
第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。
广州城中村改造思路范文第4篇
索 引 号：530121-012218-20091009-0001
名 称：昆明市城中村改造项目管理办法
第一章 总则
第一条为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。
第二条本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。
第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。
本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区(县)政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
第二章城中村改造专项规划
第四条城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要
求作出的规划。
城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。
第五条国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区(县)政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。
第六条城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：
(一)划定规划编制区;
(二)改造目标;
(三)功能定位;
(四)改造模式及策略;
(五)供地方式及拆迁安置方案;
(六)土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数;
(七)开放空间和园林绿地系统;
(八) 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制;
(九)道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制;
(十)市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制;
(十一)城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制;
(十二)技术经济指标和经济可行性评价;
(十三)改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价;
(十四)其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
(十五)实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。
第七条城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。
第八条专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见;拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过(90%以上)。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。
第九条城中村改造专项规划成果的实物形式包括：
(一)规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订;
(二)规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A
1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一;
(三)光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式(*、doc);规划图纸采用ACAD格式(*、dwg)。
第十条专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录;各区(县)政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区(县)政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。
经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章土地处置和拆迁安置
第十一条专项规划批准后，由区(县)政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国
有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区(县)人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。
第十二条土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。
城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发
一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区(县)政府主导完成土地一级市场整理工作。 第十三条采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区(县)政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益;土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。
第十四条采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区(县)政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。
第十五条在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第十六条城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区(县)政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。
第四章规划建设
第十七条城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。
主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第十八条城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。
第十九条“城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成(90%以上)后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权;中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》;根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》;持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证;按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。
涉及上述行政许可的部门应为城中村(旧村)改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。
第五章项目管理
第二十条市、区(县)政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。
第二十一条对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。
第二十二条城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区(县)政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。第二十三条严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围
内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区(县)政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。
广州城中村改造思路范文第5篇
一、指导思想
按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐;解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。
二、条件具备
经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。
三、工作步骤及方式
1、改造方式及资金来源。(1)自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。);(2)以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金;积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源;沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。
2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区(众益花园小区)，作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人(其中村民387户，768人;黄河搬迁户8户，39人;外地经商购房户124户，498人)。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作(1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数=280亩)，因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁(详情见后“旧村改造工作实施进度安排”)，合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。
3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证;对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐;对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配;对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换;对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续;不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置;对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养;对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。
4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分;其
一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其
二、用于建设各项福利服务设施(如：老年公寓、托儿所);为居民健全各项劳保措施(如：医疗保险、养老保险等);安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其
三、用于居民的利润分配。
5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式(人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标)。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标(即：人口指标和楼房分配指标)。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：(不含集体补助部分)单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。(详细做法见细则)
6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：
按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：
1、 力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续;
2、 力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作;
3、 力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始;确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩;
4、 力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%;沿街商住楼工程主体竣工;完善园区道路、绿化配套工作;确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%;三期(中心路东侧)测量、评估工作完成;
5、 力争在2010年12月前，居民回迁安置完成;确保二期开发改造工作安置、开发80%;三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩;
6、 力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成;三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩;
7、 力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。
8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”;“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”;“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。
四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。
五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。
六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。
广州城中村改造思路范文第6篇
一、指导思想
按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐;解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。
二、条件具备
经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。
三、工作步骤及方式
1、改造方式及资金来源。(1)自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。);(2)以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金;积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源;沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。
2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区(众益花园小区)，作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人(其中村民387户，768人;黄河搬迁户8户，39人;外地经商购房户124户，498人)。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作(1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数=280亩)，因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁(详情见后“旧村改造工作实施进度安排”)，合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。
3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证;对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐;对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配;对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换;对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续;不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置;对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养;对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。
4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分;其
一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其
二、用于建设各项福利服务设施(如：老年公寓、托儿所);为居民健全各项劳保措施(如：医疗保险、养老保险等);安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其
三、用于居民的利润分配。
5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式(人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标)。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标(即：人口指标和楼房分配指标)。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：(不含集体补助部分)单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。(详细做法见细则)
6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：
按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：
1、 力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续;
2、 力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作;
3、 力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始;确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩;
4、 力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%;沿街商住楼工程主体竣工;完善园区道路、绿化配套工作;确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%;三期(中心路东侧)测量、评估工作完成;
5、 力争在2010年12月前，居民回迁安置完成;确保二期开发改造工作安置、开发80%;三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩;
6、 力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成;三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩;
7、 力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。
8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”;“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”;“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。
四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。
五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。
六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。