二手房交易按揭贷款范文第1篇
二手房交易当中,成交价一般都是指业主实收,交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担,不过这个也可以跟业主约定。11月8号深圳二手房评估价调高,交易税费又增加了不少。平均一套房产的税费少则几万,多则几十万,但是有部分买家和卖家都不太清楚这些税费是怎么计算的。经常还有网友咨询文峰,问二手房交易的满2年和满5年唯一有什么区别?赎楼是什么意思?这里就一并解释二手房交易的具体税费。▲满2年:指卖方产权证或者契税发票时间超过2年或正好2年。(1). 满2年的普通住宅可以免收增值税;满2年的非普通住宅要征收差额增值税(2). 未满2年需要征收过户价5%的增值税▲满5年唯一:指卖方转让的房产满了5年、且家庭名下在深圳的唯一住宅。卖方房产满5年并且是家庭唯一一套可以免征个税注:免个税的情况下要业主配合提供家庭成员户口本、身份证、婚姻证明等相关信息。▲赎楼:赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中,出售前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。二手房交易税费(住宅类):计税价是按买方新房产证上的过户价来计税,而过户价只能高于、不能低于国土局评估价,大部分买家为了少交税,都是按国土局最低评估价来登记,也就是过户价=国土局评估价。1. 增值税:当卖方房产证不满2年,不管是普通还是非普通住宅,都要征收增值税,增值税计算公式=过户价/1.05×5% ;满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税,差额=过户价-原业主房产证登记价,所以差额增值税=(过户价-原登记价)/1.05×5%;2. 城市维护建设和教育附加税:附加税是以增值税为计税依据,再按一定比例缴纳的税费,专门用于城市建设和基础教育。附加税=增值税×12%3. 契税:契税是不动产所有权发生转移变动,向产权承受人征收的一种财产税。购房家庭深圳首套,面积≤90㎡征收1%,购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3%4. 个人所得税:业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足,就要征收个人所得税,普通住宅1%,非普通住宅1.5%普通住宅:(过户价-增值税)×1%非普通住宅:(过户价-增值税)×1.5%5. 交易费:产证面积×4元/㎡;6. 印花税:买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权:(过户价-增值税)×0.1%7. 贴花:5元/单8. 登记费:产权转移登记的费用80元/单,贷款抵押登记80元/单9. 委托公证费:约400元10. 评估费:如果买方要在银行贷款,贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果,来确定授予借款人多少贷款额,评估费就是评估机构收取的费用。一般500-1500元/单,具体以评估机构实际收取为准,全款买房的就不会有评估费。11. 赎楼费:当卖方红本在手的情况下,就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。▲额度赎楼:担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,大概费用是欠款额的2.2%。注:近一年供楼累计逾期超过6次,每次超过一周或出现断供,担保公司还会根据逾期情况,及欠款人的征信来综合评定收费。▲现金赎楼:担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%12. 罚息:当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。13. 按揭服务费:中介公司有专门的按揭部,为客户办按揭贷款流程收取的费用,一般情况1500-2500元/单。14. 中介费:支付中介公司的佣金,价格以协商为主。▲总结:交易税费之多,但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。(1).满两年的普通住宅免征营业税;(2).满5年且唯一的住宅免征个税;(3).红本在手的房产没有赎楼费;附二手房交易税费表— E
二手房交易按揭贷款范文第2篇
注意事项一:避免中介公司的暗箱操作
其一,某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价;另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户从事不法活动,业主仍然脱不了干系。
其二,当业主与中介公司签订独家代理协议时,协议中可能存在“霸王条款”,主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高金额的违约金。
其三,在交易过程中,大部分情况下,所有费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
注意事项二:房屋本身状况
用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围; 房屋权属是否存有争议; 房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意; 房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的; 房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让; 交易房屋是否存有质量瑕疵。
注意事项三:维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。
因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。 注意事项四:水、电、物业管理费等费用
这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时, 房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。
注意事项五:房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。
注意事项六:户口问题
按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。
注意事项七:评估状况
二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。
合同约定是否明确
二手房交易按揭贷款范文第3篇
普通住宅5年之内个人所得税计算方法:(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;
注: 纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。 二手房交易税费--营业税计算方法 纳税人:卖方
普通住宅营业税计算方法:不足2年——房屋总价的5.6%,超过2年(含2年)——免征营业税;
非普通住宅营业税计算方法:不足2年——房屋总价的5.6%,超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;
注:购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。这三种证件按照时间早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票 早于产权证 二手房交易税费--契税计算方法 纳税人:买方
普通住宅契税计算方法:90平米以下——首套1%,二套3%;90-140平米——首套1.5%,二套3% 非普通住宅契税计算方法:3%,别墅契税计算方法:4%; 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠 二手房交易税费--土地增值税计算方法 纳税人:卖方 二手房交易土地增值税税率:5%(无法提供完全票据按金额的5%) 土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算,税率为30%~60% 注:对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税 二手房交易税费--印花税计算方法 纳税人:买卖双方
二手房交易印花税税率:0.5% 注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法 纳税人:卖方纳税人:卖方
二手房交易城建税:营业税的7%;二手房交易教育费附加税:营业税的3%。二手房交易地方附加税:依各地方而定 二手房交易税费之“费”
1、中介费(买卖双方)
依据物价局相关文件规定,房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的,按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取。
比如,一套房产的成交额为125万元,那中介费的计算方法为: 中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元 即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。
2、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳:房屋成交总额×0.3%;
赠与过户公证费:40元/平米×产权证面积; 继承公证费:80元/单 放弃继承公证:80元/人
3、二手房交易地方附加税:依各地方而定、房屋产权登记费
50元(买方承担,每增加1人加10元,买家为单位的80元)
4、房屋评估费
按评估额×0.5%缴纳
5、工本费 80元,共有权证:10元
6、分摊费用
成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下) 成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
7、测绘费
面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元。
一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
8、调档费
20元。
9、解困房出售费用
成交价或评估价(高者)×1%
10、综合地价款(上市交易的经济适用房)
成交价的10%(卖方缴纳)
11、土地出让金(已购公房)
二手房交易按揭贷款范文第4篇
买方:
1、税费:申报价或评估价x1.5%(90平方米以内开具出首次购房证明征收1%)
2、交易手续费:建筑面积X3元/平方米
3、工本费:85元
卖方:
1、交易手续费:建筑面积X3元/平方米
2、营业税:A、未满5年:(申报价或评估价—原值)X5.5..%
B、满5年:免征
3、个人所得税:申报价或评估价X1%(满5年且唯一住宅免征)
个人购买非普通住宅
1、税费:申报价或评估价x3%
2、交易手续费:建筑面积X3元/平方米
3、工本费:85元
卖方:
1、交易手续费:建筑面积X3元/平方米
2、营业税:A、未满5年:申报价或评估价X5.5..%
B、满5年:(申报价或评估价—原值)X5.5..%
3、个人所得税:申报价或评估价X1.5%(满5年且唯一住宅免征)
个人购买非住宅
买方:
1、税费:申报价或评估价x3%
2、交易手续费:建筑面积X2—10元/平方米
3、印花税:申报价X0.05%
4、工本费:550元
1、交易手续费:建筑面积X2—10元/平方米
2、营业税:(申报价或评估价—原值)X5.5..%
3、个人所得税:申报价或评估价X1.5%
4、土地增值税:申报价或评估价X2%
希望我的专业知识能或多或少帮助到大家、、、
2010年 土地证费用
土地级别划拨地费用(出让金) (每平方米)土地证手续费(每平方米)合计(每平方米)
一级675元40.5元715.5元二级495元30元525元
三级360元21.6元381.6元
四级255元15.3元270.3元
如果你所购房产为出让地,那只要土地证上面积乘以土地证手续费栏对应单价即可,如果是划拨地,则土地证上面积乘以合计栏对应的单价
有一种老的土地证,由于计算方式的变更,所以可能土地证上面积很大,那在实际预算中可参考公式:房产面积除以总高,而后再加上1至2平方米的浮动面积,而后再乘以相应单价,该公式适用于划拨地。
二手房交易按揭贷款范文第5篇
1、契税:成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)
2、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元
3、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%
4、产权转移登记费:50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)
二手房交易卖方承担的税费计算:
1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元
2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%
3、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%
4、解困房:成交价或评估价(高者)×1%
5、商品房:土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用:成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)
二手房交易按揭贷款范文第6篇
二、选择贷款银行,进行房产评估。
三、填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料:
买房人资料:
1、 借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证(如单身,需提供户籍所在地民政部门开具的单
身证明);
2、 经济收入证明;
3、 商品房买卖合同(双方买房协议);
4、 首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。
5、 贷款人的贷款到期日,不能超过法定退休年龄(男65岁女60岁)
6、 房龄不能超过15年。
卖房人资料:
1、 售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿;
2、 产权证、土地证。
四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查,审查合格后,出具《贷款承诺函》给买方,银行会注明提供几成,几年按照贷款。
五、买方将购房的首期款存入该行的帐户,由银行冻结,售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后,到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。
六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后,买房人与贷款银行签订借款合同,办理抵押、保险等有关担保手续。