随着我国房地产市场的日趋繁荣与波动, 个人买卖住房交易活跃, 契税是房地产交易过程中不可避免的一个税种。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象, 向产权承受人征收的一种财产税, 税率幅度为3%至5%。
一、个人交易家庭普通商品房住宅
家庭普通商品房是指有市场公允价值, 能够办理所有权变更的普通标准住宅。个人交易家庭普通商品房住宅常见的情况有买卖、抵债、交换和赠与等, 下面针对这几种情况分别阐述契税的缴纳。
(一) 个人购买家庭住房
假设上海的张先生于2016年5月购买了第一套家庭住房, 面积为128.8平方米, 总价款350万元;2017年11月购买了第二套家庭住房, 面积为88.6平方米, 总价款320万元。假定当地契税税率为5%, 计算张先生第一套和第二套住房应缴纳的契税。
根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》 (财税[2016]23号) 规定, 个人购买家庭唯一住房, 面积为90平方米以下的, 减按1%征收契税;面积为90平方米以上的, 减按1.5%征收契税。张先生的第一套住房为家庭唯一住房, 应缴纳契税为:350*1.5%=5.25万元。《财税[2016]23号》文件规定, 对个人购买家庭第二套改善性住房, 面积为90平方米及以下的, 减按1%征收契税;面积为90平方米以上的, 减按2%征收契税。张先生的第二套家庭住房小于90平米, 能否享受1%的优惠税率呢?答案是不能, 因为上述关于第二套家庭住房的契税优惠不包括北京、上海、广州、深圳四个城市。那么, 张先生的第二套小于90平米的家庭住房享受不到任何契税的优惠, 应按320*5%=16万元缴纳契税。可见, 对于四个一线城市而言, 无论面积大小, 购买家庭第二套住房的契税负担相对第一套住房而言, 契税负担要大得多, 这也充分体现了国家对一线城市房价的调整政策。
(二) 个人将家庭住房抵偿债务
个人将房屋抵债的, 经当地政府和有关部门批准, 由产权承受人缴纳契税。假定上例中的张先生欠同市的王某数额较大的负债于2018年11月到期且无力偿还, 计划将其88.6平方米的住房作价抵偿债务, 经评估该住房现价340万元。
(1) 张某欠王某的到期债务为380万元。这种情况下, 张某将房屋抵债办理过户手续, 并向王某支付40万元现金, 相当于以房屋和现金共同偿还债务。在该项交易中, 张某为产权的转让人, 不存在契税纳税义务;王某作为产权的承受人, 存在契税纳税义务。
王某取得该房屋产权视同以340万元的债权购买, 应按照上海市的契税税率缴纳税款, 其计税基础为340万元。税率要依据该房产是否属于王某的第一套家庭住房而定:如果属于王某的第一套家庭住房, 则减按1%的税率, 应纳契税为340*1%=3.4万元;如果不属于王某的第一套家庭住房, 则王某的应纳契税为340*5%=17万元, 契税负担相差较大。
(2) 张某欠王某的到期债务为300万元。这种情况下, 张某将房屋抵债办理过户手续, 王某需向张某支付40万元。在该项交易中, 张某为产权的转让人, 不存在契税纳税义务;王某作为产权的承受人, 存在契税纳税义务。
王某以300万元的债权为对价取得房屋的产权, 应视同购买按照上海市的契税税率缴纳税款, 另支付的40万元现金对价作为购买价款, 所以其计税基础为340万元。税率如同 (一) 中所述。
由此可见, 将房屋抵债办理产权登记的, 无论房屋作价大于或者小于债务数额, 债权人即房屋产权的承受人均应按照房屋的现值为计税基础缴纳契税。
(三) 个人之间交换房屋
个人与个人之间房屋所有权交换, 双方交换价值相等的, 免交契税;双方交换价值不等的, 由支付差价的一方以差价为计税基础, 按照适用税率缴纳契税。
交易双方交换价值相等的资产, 在增值税和企业所得税中, 为避免税法漏洞, 税法规定双方均分别做购进和出售, 这体现了税法的严谨和公平精神。。事实上, 该项规定并不是体现了税收优惠的特殊政策, 而是契税作为财产税的本质特征体现, 双方交换房屋, 在取得一项住房产权的同时失去了另一项住房产权, 交易双方的财产并未发生变化, 故双方均不承担新的财产税。
交换住房的双方价值不等时, 如 (一) 中案例, 张某将其首套128.8平方米的住房与李某位于同地段同质的140平方米的住房交换, 张某支付差价50万元。在该例中, 相当于双方交易的128.8平方米的住房等价交换, 免税。张某支付的50万元是购买11.2平方米住房的价款, 这使得张某的住房财产增加了11.2平方米的价值, 故对50万元的差价由张某按照适用税率缴纳契税。对于李某而言, 在整个交易中, 他相当于是11.2平方米住房的转让人, 不是契税的纳税义务人。这与上述等价值交换免税的规定体现了同样的税法精神。
(四) 个人将住房赠与他人
在房屋赠与中, 按照受赠人与赠与人之间的关系, 分为法定继承人受赠和非法定继承人受赠两种情况。
法定继承人是指《中华人民共和国继承法》的规定的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母, 对于法定继承人受赠房屋, 免征契税。针对该项规定的理解:一方面, 从整个家庭来讲, 上述法定继承人受赠房屋, 并未使整个家庭的财产发生变化, 故不产生财产税——契税的纳税义务, 这也充分体现了契税的财产税特征;另一方面, 对个人交易住房征收契税的各项政策中体现的是“家庭住房”这个概念, 法定继承人受赠房屋属于家庭内部的产权转移, 故对其不征收契税。另外, 目前我国并未有遗产税的存在, 国家对法定继承人的继承财产是不作为交易看待的, 法定继承人继承财产也不用缴纳其他财产税种, 这体现了我国法律规定的一致性。
非法定继承人无偿受赠房屋或者以获奖方式取得房屋产权的, 受赠人取得了新的财产权利, 应当按照规定照章纳税。这与增值税和企业所得税的视同销售原理相同, 体现了税收注重交易实质的特征。
三、个人交易特殊住房
这里特殊住房指的是各类公有住房、廉租房、房改房等。
(一) 取得公有住房、廉租房、经济适用房
城镇职工按规定第一次购买公有住房的, 免征契税。对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房, 或者由单位购买的普通商品住房, 经当地县级以上人民政府房改部门批准, 按照国家房改政策出售给本单位职工的, 如属于职工首次购买住房, 比照“城镇职工按规定第一次购买公有住房免税”的规定, 免征契税。该项规定考虑到公有住房的产权性质与商品房不同, 他不完全是个人的自有财产, 故免征契税。
个人取得廉租房的是使用权而不是所有权, 故取得廉租房的不是契税征税范围。
个人购买经济适用房, 在法定税率的基础上减半征收契税。经济适用房相对于同质的商品房而言价格较低, 其购房者必须符合相应的条件才能购买, 主要是照顾城镇中低收入公民。根据经济适用房的该项特征, 契税的减半征收仍然体现了对购房者的优惠, 这体现了税法与国家政策的一致性。
(二) 因执行国家政策失去房屋后重新购置
居民个人住房被县级以上人民政府征收而选择货币补偿用以重新购置房屋, 并且购房成交价格不超过货币补偿的, 对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的, 对差价部分按规定征收契税。这里货币补偿金额相当于被征收房产的对价, 新购房价格超过该对价的部分相当于居民新取得部分房产, 居民财产权利增加, 故对差额部分征税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换, 并且不缴纳房屋产权调换差价的, 对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的, 对差价部分按规定征收契税。这里与第一部分第三种情况“个人之间交换房屋”道理相同。
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的, 对购买成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税, 成交价格超过拆迁补偿款的, 对超过部分征收契税。这里与“居民住房被征用而选择货币补偿用以重新购置房屋”的情况相同。
(三) 因不可抗力失去房屋后重新购置
因不可抗力丧失住房而重新购买住房的, 酌情准予减征或者免征契税。
四、结语
个人交易家庭住房的频繁是房地产市场活跃的一个重要因素, 契税作为该项交易中的重要税种, 是个人交易住房过程中考虑的重要因素。帮助居民个人准确计算契税, 充分利用契税税收优惠, 理解契税税法精神, 有利于推进信息资源共享, 使居民真正了解与其生活息息相关的税法。同时, 有利于契税的征收管理, 保证政府税收收入, 促进契税征收的科学化、精细化水平管理不断提高。
摘要：契税缴纳是取得房屋产权的必要手续, 是房地产交易过程中不可避免的一个税种。本文从居民个人交易家庭住房的角度出发, 通过分析购买、抵债、交换、赠与四种常见的个人取得商品房的情况分析了契税的税额和税收优惠精神, 同时对非商品房的家庭住房的取得做了阐述和归纳, 旨在帮助居民个人充分理解契税, 帮助其进行房屋交易决策。
关键词：房屋,个人,契税
参考文献
[1] 《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》[Z].财税[2016]23号.
[2] 《中华人民共和国契税暂行条例》[J].内蒙古财会, 1997 (11) .
[3] 浅谈二手房的交易流程及契税缴纳依据[J]纳税, 2018 (10) .