第一篇：物业管理之欠费清单
如何收取物业欠费
在管项目如何收取欠费
一、首先要明确清欠的重要性和必要性,是项目的日常工作。(清欠能让公司回笼更多的资金、保障公司现金流的平稳，也是规避风险、实现资金再利用再分配的手段)
1、业主交纳物业费是物业公司赖以生存的基本保障，只有业主按时按量交纳物业费，物业企业才能有良性发展，物业服务人员工资福利待遇得到保障，才有更好的精力去服务于广大业主;所以，解决欠费问题极为重要，各项目，各级人员都应引起重视。
2、不交费的业主原因各不相同，各有措辞;但是不论什么样的原因，都得去实际解决;清欠工作必须坚持进行;清欠工作也是物业行业内所有物业企业都面临的。
清欠是项目全体员工乃至公司所有员工的工作，需要全体员工共同参与和努力;项目经理及客服是在管项目清欠工作的主要负责人和牵头人。
项目人员应该想尽一切办法在不明显违法的前提下有序的开展清欠工作;有效的解决历史欠费;避免欠费的滚雪球式恶性循环;更有利于公司长远发展，良性发展。
3、改变观念，清欠不是一味的只顾收费;清欠既能收取费用，处理烂账、死帐;也能促成建立我司与业主的有效沟通，更能让项目人员直面项目管理事实，清晰的了解项目整体情况;更好的着手改进和提升我们的服务;一举多得!
综上，清欠应该纳入公司日常(项目)工作中，并且引以为足够的重视;不能完全依靠总部的支援，项目要形成清欠的常规化、制度化、规范化、体系化。
二、一般项目的欠费现状：
基本欠费原因情形：
1、未入住(未装修)
2、已入住，但长期在外(已装修)
3、发生入室盗窃
4、自行车或电动车在园区内丢失 5房屋漏水等工程质量问题
6、业主认为项目基础管理的种种不到位情况
清费方式：
1、张贴通知单/函
2、电话催收
3、组织上门
4、约定商谈 5其他措施
日常催费流程： 张贴催费公告(留底/拍照)→→贴催费单/函→→电话催费(做好反馈记录)→→组织人员上门(分配人员，记录表)→→办公室/业主家约谈协商→→最后催告函→→诉至法院
张贴催费单/函：张贴后注意催告取证(特别选出长期欠费及恶意欠费的) 电话催收：在单子张贴后，可依据项目收费台帐，随即进行安排前台开始电话联系催收，要注意语气平和和礼貌。做好记录以便后续跟进处理催缴。
组织上门：在张贴催费单/函7天左右，组织安排人员上门，主动与业主沟通协商，讲道理摆事实。(上门的益处：了解业主所想及项目情况，便于分门别类，与业主近距离沟通，也对项目管理工作有个客观的补充了解)
另外，上门不一定指小区内该住房，对于资料齐全有其他地址和工作单位的，可电话联系告知要去单位等商谈;特别对于国企、企事业单位及机关单位的业主，该类人员效果还是比较好的。
约定商谈：根据项目实际情况，例如被盗等情况中确实物业服务企业(我司)在提供物业服务过程中存在过失原因的或者存在瑕疵履约的，给与一定的减免/优惠，根据项目及实际情况，灵活的双方协商;上报领导备案/批准。另外，每个业主的素质和心理是不一样的，所以要灵活多变，进行面对面的沟通。
注：收费人员要统一着装，规范言行;表明目的。在日常管理中与业主沟通过程中也可以指出欠费问题，越是欠费多的业主，越要主动去沟通，事情终归要有解决的;拖欠物业费对于业主始终是一笔抹不掉的债务!对于清欠工作，要真诚的、面与面的去沟通。捕获业主言谈中的信息，以便我们有应对。
对于以上清费方式以及配以其他非常规方式最终无法达到收回欠费的，可以选取各类欠费原因的典型业主组织材料，上报法务部，予以通过诉讼途径，依法进行追收。
对于诉讼清欠(不到必须手段，因为诉讼会将使我司与业主关系走向对立面;)<
1、准确的欠费信息(房屋面积、单价、欠费起止日期等)
2、业主资料(接房/入住资料、身份证复印件、与业主签订的物业服务协议等)
3、书面催收物业欠费的证据材料(通知书、单据等 形成完整的证据链)。
三、例举 以下情形不能形成不缴纳物业服务费用的抗辩：
1、开发商遗留问题为由不缴费;开发建设单位建设的房屋(工程)质量问题或建设之初承诺不到位，业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务;因为业主与开发商是基于房屋买卖合同关系，而我司与业主是基于物业服务合同形成的物业服务关系。
2、以并非物业服务合同当事人为由;我司与开发商签订的前期物业服务合同;与业委会签订的物业服务合同，都是通过合法途径受合同法、各级物业管理条例保护和制约的合同关系，根据物业管理条例的规定对每位业主都具有约束力，业主虽不是形式上的签订者，但实际是基于物业服务合同下实际权利义务的享有者和承担者;业主应当承担缴纳物业服务费。
3、以未享受或者不需要物业服务为由;根据法释【2009】8号第7条，业主不能以未享受(如出国，出游)或者无需提供物业服务来拒绝缴纳费用;物业服务合同是全体业主共同决定的，选聘物业服务企业提供物业服务，所有业主都权利义务具有均等性和稳定性。权利可以放弃，但是义务不可能放弃。
4、应当由物业实际使用人缴纳为由;物业所有人与物业使用人不是同一人，即业主将房屋出租、出借等情况的，业主还是应当缴纳物业服务费用，物业管理条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即使国务院颁发的物业管理条例有规定，业主与物业使用人、借用人在租赁合同、借用合同约定由相关使用人缴纳物业费，但是通常情况下，该种合同只是业主与相关使用人两方签订的，不能对抗善意第三人，即不能与物业服务合同关系形成对抗，因此最终，业主还是要承担物业服务费。
5、以家中失窃/园区内被盗为由拒绝缴费;业主和物业服务企业在《物业服务合同》中约定提供的保安服务(安保义务)应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。如果物业服务企业在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业服务企业就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。另外，物业服务关系中业主与物业公司不形成保管关系，除非特别签订合同并约定保管责任;但事实上，业主一度认为物业公司负有保管责任这是错误的;被盗的情形也是由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担责任。
另外，项目管理人员可从情理上给出解释：对于一些开发商遗留问题，我司作为业主的管家，很愿意为广大业主去沟通、协商、解决这些问题;我们物业企业是跟广大业主站在一边的，是为业主利益而考虑的，一定会做好物业服务工作; 对于被盗问题，我们也痛恨小偷，扰乱了社会秩序，损害业主的同时也影响了了业主与我司的良好关系;给业主造成损失的不是我司，而是该死的盗窃犯; 对于未入住的问题，小区是全体业主的，诸多的公共设备设施，公共用部位的管理、维护，并不会因为没有入住，业主的楼道就不清扫，路灯就不开，我司还是一样给业主管理好小区，营造方便、舒适、便利的环境。因此作为业主也要理解物业服务企业的难处，人人都缴纳物业费等等....... 法务部
第二篇：医疗欠费管理暂行办法
永清镇中心卫生院 医疗欠费管理办法(暂行)
一、医疗欠费是指病人在医院接受医疗服务而未按时支付给医院相应费用的一种经济关系，包括赊帐享受医疗服务和出院后欠费(呆帐)未结。
二、医疗欠费管理对象
(一)生命垂危、需急诊抢救、手术但暂无亲属给予缴纳足够费用的病人。
(二)经“110”、交警或协约单位等部门担保的病人。
(三)在职职工担保的病人。
(四)住院病人未及时缴纳医疗费用或出院后未及时结帐。
(五)凡非急诊病人，病情无大碍，不涉及生命危险的，不属于欠费担保范围
三、医疗欠费分类
(一)医疗纠纷欠费：指病人与医院发生医疗纠纷所欠医院费用。
(二)“绿色通道”欠费：指病人符合“绿色通道”规定进行救治所产生的欠费，如“三无病人”等。
(三)突发公共事件欠费：指因突发公共事件(如疫情、重大交通事故等)造成的欠费。
(四)困难欠费：如经济特别困难或三无人员、五保、低保欠费等。
(五)科室管理不善欠费：指以上四类欠费原因以外，因科室在费用控制、催交等管理方面存在缺陷而导致的欠费。
(六)其它欠费：除上述情况外的其它欠费。
四、医疗欠费的审批
(一)审批部门及权限
1.属上述欠费分类1-4情况者，正常工作时间一律应先报医务科审批同意，非工作日或非正常工作时间应报行政值班审批同意，行政值班应及时与医务科办理交班手续。
2.属上述欠费分类第1-4种情况者，应提交书面材料交业务院长批复报医务科
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医务科制
为了及时救治危重病人，医院开通“绿色通道”，实施先抢救后收费等有利于病人救治的措施，但事先应告知病人及家属，抢救结束后，主管医生、责任护士应及时向科主任、护士长报告，及时与病人家属或其单位联系，做好医疗费用的催收工作。经多方催讨无法收回的欠费，通过院长办公会讨论处理，并由财务科汇总登记。
(五)突发公共事件欠费管理
1.对突发公共事件病人按“绿色通道”先给予救治。
2.抢救结束后，各科室应及时将详细情况告知财务科，财务科负责汇总欠费情况，并联系催讨。经多方催讨无法收回的欠费，通过院长办公会讨论处理，并由财务科汇总登记。
(六)科室管理不善欠费管理
患者出院6个工作日未结算即视为欠费。主管医师、责任护士为第一责任人，护士长、科主人为第二责任人，住院部当日值班人员为督查责任人。
1.对于非急诊病人，主管医师、责任护士应通知病人预交足够的款项，如预交款余额不足以完成救治项目，视情况给与维持治疗。
2.加强科室欠费管理，对有恶意逃费迹象的病人应多加防范，采取相应的措施并及时报医务科;对经济困难病人，应根据病人经济状况，结合病情，制定相应的治疗方案。
3.因科室管理不善欠费，由医保科给予拖单报销差额部分由科室承担。
(七)其它欠费的处理
如确因经济困难欠费、家属遗弃、三无病人欠费等，科室应事先向分管院长(欠费催讨小组组长)报告，欠费在2000元以上的经院长办公会议讨论处理。
(八)欠费催缴小组每月26号将出院欠费病人情况汇总，上报院长及财务室，新合办，通知到欠费科室，并按规定扣罚。科室何时收回欠费，则何时返还所扣绩效。
(九)对科室无法收回、上交医院催讨的欠费，由医院欠费催缴小组组织人员催讨。凡上缴医院催讨的医疗欠费，按前述欠费分类和院规对科室和责任人进行扣款。组织催讨过程中必须填写催讨记录，并有相关陪同人员证明，若催讨未果，需在催讨记录中注明原因。
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医务科制
2015年7月17日
附件1 永清镇中心卫生院入院病人医疗欠费申报表
住院科室：
入院日期：201 年 月 日;申报日期：201 年 月 日 患者姓名：
性别：
年龄：
床号：
住院号：
户籍地址：
联系电话：
参保方式：
入院方式：□120接入;□110送入;□自行就诊;□家属送入;□不明人送入;□其它途径：
入院诊断：
病情摘要：
申报原因：□绿色通道;□应急救助;□三无人员;□特困户无力支付;□五保户;□低保户; □其它：
申报内容：□住院医疗欠费;□生活护理欠费;□食堂伙食欠费;□其它欠费：
信息确认：
申报人：
201 年 月 日 科室确认：
科主任：
201 年 月 日
护士长：
201 年 月 日 职能科室：
医务科：
201 年 月 日
护理部：
201 年 月 日 医院审批：
分管领导：
201 年 月 日
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医务科制
护理部：
201 年 月 日 医院审批：
分管领导：
201 年 月 日 备注：本表由申报人填写，一式四份(可复印)，原件科室存档，复印件职能科室药剂科各一。
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医务科制
第三篇：物业公司能否直接起诉欠费业主
【周一警戒线145：物业公司能否直接起诉欠费业主?】
A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。
业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴?
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费; 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。
虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：
1、 要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。
2、 要保存催缴的证据，比如保留快递回执(回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。
3、 在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。
4、 催缴应当在诉讼时效之内，争取同时起到中断诉讼时效的作用。
第四篇：物业公司欠费收缴管理办法新修订
物业公司欠费收缴管理办法(草案)
为规范公司及各管理处历年欠费催缴工作，使欠费催缴工作有章可循，特根据相关法律法规及集团相关制度，制定本管理办法。
第一条 、欠费
本管理办法中欠费指公司及各管理处应收而没有按期收回的各项费用，包括但不限于物业费、采暖费、有线电视费、公共维修基金、商业物业租金等相关费用
第二条、责任部门及负责人
直接业务部门及管理处为欠费收缴的直接责任部门，相关领导为欠费收缴第一责任人，其他管理人员和收费人员为第二责任人。
第三条、欠费收缴方式
一、一般催缴方式：
1、向业主发放催缴通知单;
2、通过板报公示催费;
3、在单元门上粘贴缴费通知;进行收费宣传;
4、对不常住的住户进行打电话通知交费;
5、通过上门和其他途经，与住户面对面催费。
二、通过法律途径解决：
1、发放律师函，告知业主欠费的违法性质及可能承担的法律后果;
2、通过诉讼途径解决欠费问题，诉讼对象应为常年恶意欠费、影响极坏且欠费数额较大的业主。
第四条、欠费类型及奖罚措施
一、欠费类型及收费率：
1、2007-2008年度各项收费(包括采暖费)，收费率应达到欠费总额的98%以上，该指标为硬性指标，直接和年初签订的《经营目标责任状》挂钩;
2、2006-2007年度欠费：收费率应达到欠费总额的90%;
3、2005-2006年度欠费：收费率应达到欠费总额的85%;
4、2004-2005年度欠费：收费率应达到欠费总额的70%;
5、2004年度以前的欠费：收费率应达到欠费总额的60%。
三、奖罚标准：
1、奖罚标准设置原则是体现奖励大于惩罚，最终实现收回欠费为根本目标，奖励数额和惩罚数额比例控制在3：1，即奖三罚一的标准;
2、本奖罚标准仅针对于2007年以前的欠费，2008年度的各项费用按照年初各单位签订的《经营目标责任状》约定进行考核;
3、直接责任部门完成规定收费率，超额部分进行奖励，奖励标准为超额部分的3%，该笔费用可由直接责任部门直接支配，公司不做任何干涉;
4、直接责任部门完不成收费率，则对相关责任人(包括主任、副主任、收费主管人员)进行处罚，处罚标准为未完成部分的1%，处罚金额次月直接从奖金中扣除;
5、对于在欠费收取表现良好的部门和个人，可作为年终评选先进重要参考依据。
第五条、重点关注对象
一、管理处在收取本年度各项费用时，如发现业主拖欠各类费用总计2000元以上，应将该业主作为重点关注对象，开始采用各种方式进行催缴费用;
二、因房屋租赁产生的租金预期一个月没有缴纳，相关责任部门应将该承租人列为重点关注对象，既要督促其及时缴费，又要防止其转移财产，逃避责任。
三、一旦确定重点关注对象，请三日内将重点关注对象的详尽资料、诚信度、拖欠费用原因和拟采取办法以书面形式上报公司职能部门。
四、公司职能部门应关注和协助责任部门按计划对重点关注对象进行催费，并及时把进展情况上报经理。
第六条、附则
1、本管理办法自经理签署下发之日起实施;
2、本管理办法解释权归经营计划部，并可根据实际情况的变化而进行修改完善。
第五篇：业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务
业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务 作者：姚明平 邹德胜
发布时间：2014-07-28 10:40:39
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【案情】
原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才打开消防泵供水系统。原告认为，被告未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求被告赔偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任。
【争议】
本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。
【评析】
对此，笔者持否定意见，理由如下：
1、物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性
物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理，是物业服务企业的合同义务。但是，同一物业管理区域之内，全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。否则，势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。
2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性
物权法第八十一条规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。但是，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全。基于此，立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理，既是一种
合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务。因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主，都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。
3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性
从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利，有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费，是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意。同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全，甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制，亦有价值平衡之义。具体而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉，但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对事关全体业主生命
财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的，应负赔偿责任。
(作者单位：重庆市第二中级人民法院 重庆市忠县人民法院)