近日小编精心整理了《房地产泡沫分析论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助![摘要]本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标;然后，根据国际及国内的经验，确定了指标的临界值;最后，运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业1991～2004年的泡沫问题，得出初步结论：就全国而言，当前并未出现房地产泡沫现象，但存在着产生房地产泡沫的风险。
第一篇：房地产泡沫分析论文
我国房地产泡沫分析
摘 要:近年来,我国房地产业发展迅速,房价的过快增长成为人们关注的焦点。从房地产泡沫的成因、判定方法及防范措施等方面入手对我国的房地产市场进行探讨和分析。
关键词:房地产;房地产行业;房地产泡沫
文献标识码:A
1 房地产泡沫的实质
美国经济学家查尔斯•P•金德伯格(Charles P .Kindleberger)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道,泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”根据他的观点,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者—随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。
2 我国房地产泡沫产生的成因
2.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
众所周知,土地是一切经济活动的载体,而土地最大的经济特征就是稀缺性,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。土地的自然供给是固定不变的,而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的,从而导致了土地资源相对不足。随着经济的发展,人口的增加,城市化进程的不断推进,人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此,土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。
土地市场不成熟、不健全,以及在相应的经济体制不完善的客观条件下,地方政府对土地市场的计划干预过多,把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”,以房地产项目的运作,获得预算内或预算外急需的发展资金,用来支撑城市基础设施建设及城市美化建设等形象工程,结果使得许多公共成本都转移到房地产价格上来。进一步导致了房价的上涨。
2.2 银行过度房贷,成为房地产泡沫最大的推手
资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。从央行2007年二季度货币政策执行报告数据看,第二季度房地产开发贷款余额1.7亿万,居民房贷余额2.6亿万,合计4.3亿万。可以说在中国房地产泡沫诞生的过程中,银行资本是原动力。从整个行业的资金链条来看,银行资金至少占据开发商资金的70%以上。由于房地产的高回报,且房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,使银行认为这种贷款风险很小,所以许多银行在贷款的实际操作过程中,违反有关规定,向开发商发放大量贷款,从而使行业进入门槛降低,造成过度开发,金融风险不断堆积进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张,使泡沫产生的可能性增加。
2.3 房地产过度投机行为
由于人们对未来短期内房价上涨的预期心理,使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润,更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动,人们买房不是为了居住,而是为了转手卖掉从而赚取差价,逐渐是这种行为成为你追我赶的群体行为,从而推动房价不断攀升,使房地产价格与其实有价值背离,最终产生房地产泡沫。
3 我国房地产泡沫的判定
3.1 房地产投资占GDP的比重
房地产投资占GDP的比重用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置。近年来,房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的,现阶段,适度的房地产投资增长率有利于拉动经济的增长,但如果房地产开发投资增幅过高,一方面会使其他行业投资减少,使经济结构失衡,不利于整个国民经济的协调发展;另一方面,还会使房屋供给过量而闲置积压,造成资源浪费。
从表l统计资料可以看出,房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的,说明房地产行业在我国越来越重要,在国民经济中的支柱地位明显高出平均水平,反映出房地产开发投资趋热。
表1 房地产开发投资额占GDP的比重
年份房地产开发投资额
(万元)GDP(万元)房地产投资/GDP(%)
1998361422928440230004.28
1999410320428967710004.58
2000498405299921460005.02
20016344110710965520005.79
20027790922312033270006.47
200310153800913582280007.48
200413158251615987830008.23
200515909247118308480008.69
200619422900021087100009.21
3.2 房价收入比
房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,它是衡量居民购房承受能力的指标,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据世界银行的标准,国际上合理的房价收入比为3-6,即房价应改为居民家庭收入的3-6倍。
图1 2003年第二季度到2008年第一季度的房价收入比
本图表资料来自焦点房地产网
从图可以看出,2003-2008年第一季度我国的房价收入比略高于国际警戒线,而且个别城市远远高于国际警戒线,可见我国的房价存在虚高现象,商品房房价已超出了人们的购买能力。
3.3 房屋空置率
房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的商品房或商品住宅的竣工量进行比较,其比值即为空置率。房地产市场的空置状况是反映供求强度的指标,国际上有关机构的研究结果认为,商品住宅空置率合理区间一般为3%-10%,警戒线为10%,通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为4%-5%。2003年我国的商品房空置面积为1.33亿平方米,空置率达26%;2004年的商品房空置面积达1.23亿平方米,空置率比上年下降了8.3%;2005年我国房屋空置面积达1.12亿平方米,同比增长14.4%;截止到2006年7月底,全国商品房空置面积为1.21亿平方米,同比增长14.4%。其中,空置商品住宅6610万平方米,增长10.8%。由此可以看出我国的商品房空置率远远高于国际警戒线。
3.4 房价租金比
房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200∶1至300∶1。如果售价租金比超过300∶1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于200∶1,表明该区的房产投资潜力相对较大,房产后市看好。若将房地产市场视为纯粹的投资品,那么其资产价格取决于重置价格,在不考虑残值的情况下,房地产价格等于预期未来现金流的贴现之和。房地产价格代表了投资的机会成本,租金收入代表了投资的当期利润。在贴现率不变的情况下,过高的价租比只能刺激依靠买卖差价获利的投机行为而非以资本红利为目的的投资行为。投机行为越多,房价也越高,在投机心理的强烈预期下形成恶性循环,一旦价格预期发生变化,这一过程将逆转,泡沫破裂。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两个指标的相对变化反映出来。如果这两个指标之比大于1,说明房价租金比升高,反之则下降。
4 我国房地产泡沫的防范措施
4.1 防范土地泡沫,加强土地资源管理
土地是房地产开发最重要的生产要素之一,也是房地产产品的必需载体,我国土地资源缺乏,人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制,一级土地供应全权掌握在政府手中,因此政府可以完全利用土地供应这—最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控,从而使我国的经济得以持续健康的发展。日本房地产泡沫的教训给了我们启示,即政府在经济高速发展时,应严格检测地价变动,并控制对土地的过度投机炒作,政府应当通过土地资源供应量的调整控制商品房价格的不合理上涨,严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,对所有出让土地实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程;加强和完善土地市场信息监测及披露制度,控制一些城市过高的地价;并且坚决打击开发商的囤地和炒地行为,严格限制土地转手频率。目前我国虽然出台了相应的政策,但执行力度不够,政府有关部门应在这方面有待提高。
4.2 加强信贷管理,实现融资渠道多元化
房地产行业属于资金密集型企业,必须有大量的资金作为启动和支持。在我国,房地产开发企业融资渠道单一,大部分资金来源于银行,可以说,银行是房地产泡沫的最大推手,因此,加强银行信贷资金的管理是十分必要的。首先,应加强银行房地产信贷业务管理,控制银行对房地产投资的信贷比例,对开发贷款从严审批,严防房地产开发企业的虚假信贷行为和个人住房贷款虚假按揭行为,以提高资产质量,降低银行风险。其次,逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状,大力发展房地产基金和房地产信托业务,鼓励优秀的房地产企业上市融资,同时为降低金融机构的风险,还要加快推进房地产抵押贷款证券化步伐,并将引进外资作为房地产开发企业融资的一个重要渠道积极探索,但同时应防范投机性外资的流入。
4.3 设计合理的税收制度,促进房地产业的健康发展
到目前为止,中国在住房财产方面还没有相应的财产税,这是一项重大的制度缺陷,和我国税收体系不完善有很大关系。从国外的实践看,在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收,而我国在住房的持有环节上没有税收,这样进一步刺激了住房的投机性需要。因此,为了使房地产投机活动得到有效地遏制,可以采用税收这一“调节器”实现。如,对土地空置征收高额税收,提高土地囤积的投机成本,鼓励土地持有人积极投资开发;对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样既有利于房屋充分利用,使房地产投机行为得到一定程度得遏制,又可加强对房地产投机的监管。
4.4 加快和完善住房保障制度,实现住宅产品优化供给
1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划,曾令众多的房地产开发商惊恐不已,经济适用房的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房,致使商品房平均价格下降了700-1000
元/平方米。国家应加强经济适用房开发力度,把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的政策措施,并进一步完善住房公积金管理体制和监督机制,采取多种措施,扩大住房公积金制度的覆盖面。同时政府应构造多层次的住房供给体系,如向高收入者提供高档商品房,向中等收入者提供经济适用房,对低收入群体提供廉租房或二手房,针对不同消费人群提供不同价位的商品房。
参考文献
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作者：王雪丽
第二篇：我国房地产泡沫的测度分析
[摘要]本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标;然后，根据国际及国内的经验，确定了指标的临界值;最后，运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业1991～2004年的泡沫问题，得出初步结论：就全国而言，当前并未出现房地产泡沫现象，但存在着产生房地产泡沫的风险。
[关键词]房地产泡沫 形成机制 指标指数 综合指数 测度分析
一、引言
房地产业是国民经济的基本产业部门，是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业，在国民经济发展中具有重要的作用。中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。随着我国房地产投资的不断增长，部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象。房地产泡沫引起了人们关注，而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。目前，房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于我国尚处于经济转轨时期，房地产业还是一个新兴产业，市场体系不够成熟，数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处，故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。
二、房地产泡沫测度指标的选择
(一)房地产泡沫的形成机制
房地产经济系统是一个非线性系统，房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为：
其中，P代表房地产价格，X表示内生变量，Y表示外生变量。外生变量由投机因素S，政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。
房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的，而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展，大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高，引起房地产价格与其实际价值严重背离，超出了居民的购买能力，从而产生了房地产泡沫。
(二)房地产投资与GDP的关系
国民经济发展水平可由GDP的增长速度来衡量。为了定量的分析房地产投资与GDP的关系，本文基于我国1986～2004年的时间序列统计数据，采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析，得到协整方程为：
由协整方程和误差修正模型知：长期内，房地产投资每增长1%，GDP将增长0.541983%。短期内，房地产投资每增长1%，GDP增长0.155433%。所以，短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。
根据以上分析，考虑统计资料的可得性、可操作性，并借鉴国际通用指标，本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这三个指标作为房地产泡沫的测度指标。
三、房地产泡沫测度的实证分析
(一)指标指示法
1.房地产投资/GDP
房地产投资/GDP指标的计算公式为：
其中， 表示房地产投资额占GDP的比率，REI表示房地产投资额，GDP表示国内生产总值。
根据以上公式计算所得结果如表1所示：
根据国际经验，房地产投资额占GDP的比重一般在3～8%之间，建设高峰时期在8%左右。因此，该指标的临界值定为8%。
从上表可以看出，1991～2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%，2003、2004年两年均高于8%，应引起各方高度重视。
2. 房价增长率/GDP增长率
房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为：
其中， 表示房地产价格增长率/ GDP增长率， 表示房地产价格增长率， 表示GDP增长率。
由于当前我国房地产市场主要是住宅市场，有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场，因此，房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示：
关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值，国际上并无严格标准。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫。1987～1990年，日本发生严重房地产泡沫时，其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986～1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4;1997年8月，香港严重房地产泡沫时，该值为3.6～5.0。而中国在1992~1993年间产生房地产泡沫时，该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。
从上表可以看出，1991～2004年间，1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2，1992年接近于2，其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2，但是，2004年该指标较2003年猛增214.57%，应引起各方高度重视。
3.房价收入比
关于房价收入比的计算方法有两种：一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取，故本文采用第一种算法。其计算公式如下：
其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均单套销售价格， 表示居民平均家庭年收入。
在上式中，商品住宅平均单套销售价格等于商品住宅平均销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均单套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人口数之积。经化简后，上式又可写成如下形式：
其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均销售价格， 城镇人均住宅建筑面积， 城镇居民平均每人全部年收入。
应用上述公式计算1991～2004年中国“房价收入比”如下：
关于房价收入比的临界值，国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Renaud认为发达国家的房价收入比在1.8~5.5:1之间，发展中国家在4~6:1之间，而一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到1992~1993年间，我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比，我国房价收入比临界值定为7.0左右较合适。
从上表可以看出：(1)20世纪90年代以来我国的房价收入比总体上处于较高水平;(2)除1992~1993年房价收入比大于临界值外，其他年份房价收入比均小于临界值。
(二)房地产泡沫综合指数
以上三个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析，但各指标所含的信息量相对有限。因此，为了更全面地反映我国房地产市场的泡沫状况，本文将采用不封顶方法计算房地产泡沫综合指数。
其基本思路是：首先，将各项指标进行无量纲化处理。即用各项指标的实际值与其临界值相比，得到各同度量指标的抽象值;其次，合成房地产泡沫测度系数。房地产泡沫测度系数采取房地产测度指标的几何平均值来计算。其计算公式如下：
其中，Br表示房地产泡沫综合指数，I1表示R1/ C1，I2表示R2/ C2，I3表示R3/ C3，C1表示房地产投资额/GDP的临界值，C2表示房地产价格增长率/GDP增长率的临界值，C3表示房价收入比的临界值。
应用指数合成法计算泡沫综合指数，其计算结果如下表所示：
当房地产泡沫综合指数小于1时，表明房地产市场中不存在泡沫成分;当房地产泡沫综合指数大于1时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
以上计算结果反映了1991～2004年我国房地产业的发展状况：1992年全国出现房地产热，全国房地产泡沫综合指数由上年的0.4843猛增到0.6894;1993年，部分地区开始出现泡沫，全国房地产泡沫综合指数接近于1;1994年，在中央宏观调控措施的影响下，泡沫综合指数值下降到0.5747;1995～1997年指数值均高于0.65，反映出房地产泡沫的影响尚未完全消除;1998年至2003年，我国房地产业迎来了新一轮的增长，泡沫综合指数一直处于较低水平，小于0.5;到了2004年，泡沫综合指数再度强劲反弹到0.9499，指数较上年增幅达到56.65%，已接近房地产泡沫产生的临界值。这说明：虽然还没有产生全国性的房地产泡沫，但部分地区已经出现房地产泡沫，应该引起各方高度重视。
四、结论
综上所述：1992、1993两年，我国部分地区产生房地产泡沫的原因是当时我国正处在向市场经济过渡的初始阶段，房价及住房面积增长过快，而居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度所致。1994～2002年，从整体上看我国房地产行业尚未出现房地产泡沫：我国房地产投资额/GDP处于安全区域;商品房销售价格的增长是以GDP增长为支撑的，并没有脱离GDP增长的基础;商品住宅销售价格并未高到不合理的程度，商品住宅销售价格的上涨是以居民收入的增长为基础的。但在2003、2004两年，房地产投资额/GDP均已越过警戒线，某些地区产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外，房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好地解决，将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此，现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。
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“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”
作者：王西军
第三篇：我国房地产泡沫的形成机制分析
[摘要] 本文分析了我国房地产制度环境和资源禀赋，认为我国房地产泡沫形成的内生因素是我国的土地供给制度和土地资源的稀缺性，其外在因素主要包括投机行为和政府政策失败。建立了房地产价格波动模型，通过冲击——传导理论对我国房地产泡沫的形成机制进行了分析，并提出了政策建议。
[关键词] 房地产泡沫房地产价格波动模型形成机制政策建议
作者：王西军 刘传哲