小编精心整理了《建筑业财务风险最小化论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！【摘要】面对竞争日益激烈的市场环境，企业的财务风险也在不断的增加。本文首先分析了施工企业财务风险形成的原因，接着提出了施工企业财务风险的表现，最后探讨了施工企业财务风险的防范措施。
建筑业财务风险最小化论文 篇1：
建筑施工企业资产负债率过高的原因及对策分析
摘 要：随着社会经济迅速发展，建筑工程也得到快速发展。在众多非金融企业当中，建筑业企业因行业特殊性使得其资产负债率过高。因此，建筑施工企业的财务风险也相应较高。由于建筑施工企业自身资金过少，而经营规模处于扩张时期，使得企业的资本积累因行业竞争剧烈和利润水平低而无法进行扩张，唯有大量举债。企业资产负债率过高，很容易引起现金流缺乏、资金链断裂等问题，严重者甚至导致企业破产。为此，建筑施工企业应重视资产负债率过高问题，并分析其原因以采取有效措施予以缓解。故本文就当前建筑施工企业资产负债率过高的原因及解决对策展开分析。
关键词：建筑施工企业；资产负债率；过高原因；对策
前言：一直以来，建筑企业由于其自身行业特殊性，导致其资产负债率居高不下。资产负债率是指企业负债总额与企业资产总额的比例。是反映企业全部资产中债权人资产比重大小的指标，同时也是反映债权人向企业提供信贷资金风险程度及企业举债经营能力的重要指标[1]。而资产负债率过高不利于建设施工企业的长远发展。
一、建筑施工企业资产负债率过高的原因
（一）会计基础工作薄弱。建筑施工企业会计基础工作过于薄弱，使得资产负债率呈现虚增现状。在建筑施工企业中，尤其是大型建筑施工企业，其所属公司的独立核算人员单位过多，因此，进行资金来往和代收代支等业务时都是以“内部往来”予以核算。但部分财务人员没有按时进行核对与清理，使得会计期末结算时出现账账不符的问题，致使“内部往来”科目在期末汇总报表时无法相关抵消，这样一来使得建筑施工企业的资产和负债出现虚增现象，严重影响到期末资产负债率的计算。
（二）项目成本管理薄弱。部分建筑施工企业项目成本管理较为薄弱，缺少健全的规制制度，成本费用管理处于失控状态。建筑施工企业在项目施工前，没有进行项目成本计划编制，或忽视组织设计中的降低成本对策，导致成本费用管理欠缺合理性，最终使得合同出现亏损现象。
（三）税负过重。建筑市场经济快速发展过程中，其供需矛盾也愈来愈明显，施工企业竞争激烈。而企业为了中标出现竞相压价现象，低价中标使得企业利润减少。在营业税对流转总额征税的背景下，建筑施工企业因原材料成本较高，使得其产生部分进项税无法在原有税收制度下进行抵扣，从而大大增加建筑施工企业的税负比例。另外，税务机关对大多数建筑施工企业采用核定征收税的方法使得企业的税负过重。如征收个人所得税时，不管建筑施工企业是不是承包经营或个人收入是否达到纳税标准，都根据工程项目结算收入的一定比例进行征收。这样一来使得建筑施工企业的资产负债率明显增长。
（四）政府相关部门监督力度不强。政府相关部门对工程项目的相关内容监督不到位，如工程款的支付、工程项目的结算等。政府相关部门没有严格按照《基本建设财务管理若干规定的要求》进行核实审批，使得建设项目在竣工验收投入使用若干年后仍出现工程结算不清的问题，严重影响建筑施工企业资金使用效率及回笼，使得负债长期挂账严重。
二、降低建筑施工企业高资产负债率的对策
（一）强化建筑施工企业会计基础工作。针对规模较大的建筑施工集团，应对其附属单位的财务人员开展定期核对检查工作，以防止在会计期末汇总报表上发生“内部往来”无法相互抵消的问题，有利于确保会计信息的准确与真实。另外，建筑施工企业财务人员应一次性清理长期挂账的应付账项，若确定无需支付应付款项应根据我国现行会计制度要求将其转入“营业外收入”科目，以使权益性资本增加，资产负债率下降[2]。同时，应严格杜绝建筑施工企业财务人员工作中出现延期纳税等违规财务处理行为，降低建筑施工企业的法律风险。
（二）严格控制项目成本管理。建筑施工企业应严控控制项目成本的管理过程，合理规范成本费用发生行为。基于建筑施工项目的施工工艺流程和施工成本费用形成流程，以责任成本的形式将成本费用分解到各个责任中心。建立债权匹配成本费用责任中心并进行严格、有效的控制。为确保成本费用过程得到有效的控制，应建立健全成本费用信息系统，以保证工程项目施工取得最大利润化，进而使资产负债率有所降低。
（三）提高建筑施工企业管理层对资产负债率的重视。为了提高建筑施工企业管理层人员对资产负债率的重视，使其真正意识到资产负债率的合理性与自己企业的经济效益及前途有着直接关系。因此，建筑施工企业应规范建筑施工企业管理层的考核，将资产负债率纳入到当前考核内容当中，不断完善考核内容，以促进建筑施工企业管理层人员意识到资产负债率的重要性。
（四）合理优化建筑施工企业财务结构。为了降低资产负债率，建筑施工企业应不断加强对应收款项的内部控制工作，采用有效措施合理优化财务结构。首先，应建立完善信息评级与审核制度。进行工程项目投标前，应认真做好建设单位的资信评级工作，对建设单位的资金状况、社会信誉及立项文件等内容进行调查与核实，然后正确评估建设单位的信用等级。严把资信质量关，避免将工程项目承包给社会信誉不良、资信状况差的建设单位。其次，建立健全应收账款台账管理制度。建筑施工企业财务管理人员应严格执行应收账款台账管理制度，做好各类应收款项金额、性质、合同约定到期日期等的及时确认工作，并动态跟踪与分析债务单位执行经济合同的实际情况。另外，向债务单位定期发送《企业询证函》以确保应收款项的金额数量正确。再次，建立完善企业财务预警机制。构建由经办人员、业务领导及财务人员组成的预警小组，主要负责定期跟踪与重点分析超过合同约定付款期限且长账龄的应收账款。同时对于债务人经营状况恶化或存在资不抵债的情况时应立即采取合理措施，以将损失最小化。最后，建立清欠小组。通过激励性的措施清理应收账款。同时可以让清欠小组清理长期不能回收的应收账款。若存在多次清欠无效的应收账款，则可以采用与经济效益相关的清帐提成法；若为故意拖欠的债务人，则应考虑通过法律途径保障自身利益。
（五）促进建筑业营业税向增值税转化。国家应不断加快与促进建筑业营业税向增值税转化，以解决当前原材料进项税无法相抵扣的问题，进而减轻建筑施工企业的税收负担。由于建筑施工企业会计人员整体业务水平与素质不高，导致建筑施工企业成本核算不真实，所以当前税务机关对多数建筑业企业进行核定征收税收的方式。建筑施工企业应根据《企业会计制度》和《会计基础工作规范》等相关要求与规定，同时与实际工程成本项目的划分与资料相结合，提高日常会计事务处理水平，尽量使得会计核算符合我国税法要求，以营造一个良好的查账征收环境。另一方面，税务部门应基于国家出台的相关税收法律法规和会计法律法规下，组织各种形式的培训班，提高培训水平，进而培养出一批高级会计人员队伍，提高建设施工企业会计工作的有效性。
（六）政府相关部门应加强监管力度。为了避免建设施工企业出现项目竣工验收后财务决算工作迟迟未进行处理的问题，政府相关部门应加强对建筑施工企业建设项目的财务决算工作监督力度，严格要求与规范建设单位根据相关规定要求完成项目后期财务决算。
综上所述，我国社会经济快速发展过程中，也带动了建筑工程建设的迅速发展。而当前我国建筑企业资产负债率过高，严重影响到企业经济效益，因此，建筑施工企业应加强财务管理及内部控制，不断优化资本结构，以达到降低资产负债率的目的，促进建筑施工企业又好又快发展。
参考文献：
[1] 聂铁良，王灿锋.施工企业高负债运营成因及对策研究[J].财会通讯.2010，（05）：77-78.
[2]骆谧思.浅析施工企业如何控制资产负债率[J].中国外资.2012，（13）：44.
[3] 吴昊.浅析降低施工企业资产负债率的对策[J].财务与会计.2013，（09）：28.
作者：刘祥州
建筑业财务风险最小化论文 篇2：
施工企业的财务风险控制与防范
【摘要】 面对竞争日益激烈的市场环境，企业的财务风险也在不断的增加。本文首先分析了施工企业财务风险形成的原因，接着提出了施工企业财务风险的表现，最后探讨了施工企业财务风险的防范措施。
【关键词】 施工企业 财务风险 控制
随着我国经济市场的日趋完善和全球一体化经济的发展，我国吸引了大量的国内外投资，建筑施工企业飞速发展。伴随而来的是施工行业的竞争日益激烈，承揽工程项目难度逐渐增大，经验难度增大，财务风险频发。为了在市场中生存下来，施工企业必须重视财务管理，做好财务风险的控制与防范。
一、施工企业财务风险形成的原因
1、宏观调控的风险
建筑业是国民经济的支柱，因此施工企业受国家宏观政策调控的影响非常显著。当国家的经济处于低迷的时候，刺激经济的重要举措就是加大投资，国家就会大规模的投资于建筑行业，带来建筑业以及相关行业的繁荣，施工企业也会相应的得到快速的发展。但大规模的刺激计划会带来泡沫经济，导致部分的工程款项未能及时的支付、资金结算滞后、资金拨付的不到位等，都会给施工企业带来财务风险。相反，当国家的经济繁荣时，为了限制经济的过热就会限制投资，这就使得施工企业的发展规模受到了限制，企业的利润会随之减少，也会逐渐出现财务困难。
2、环境的风险
施工企业的多数业务都为户外作业，因此其活动受环境的影响较大。影响施工企业的环境因素主要有两个方面，一个是自然环境，另一个是社会环境。突如其来的暴风雨天气、长时间的降雨、地震等自然灾害，会使工程项目中断或者工期的延长，造成企业的财产损失以及施工成本的增加。而企业生产过程中所涉及的发电、运输、生产作业中产生的噪音等都需要与当地相关的政府部门沟通协调，如果协调不善，一定程度上会阻碍工程的进度，进一步的增大企业的财务风险。
3、市场的风险
施工企业所面临的市场竞争日趋激烈。一方面，现在的施工行业是典型的卖方市场，供大于求，因此为了能够揽到工程项目，维持企业的正常经营，施工企业不得不采用低价中标的方式。然而低价中标却使得企业的收入减少，如果企业不能将各项成本费用进行有效的控制，入不敷出，这样极易导致亏损的发生。另一方面，建筑业的市场仍不完善。项目工程款的拖延支付会带来企业的资金周转困难；同行业之间的恶性竞争严重制约企业的发展；建筑市场中原材料的价格上涨的异常厉害，会使得企业的费用支出严重超过预算的标准，若未能进行及时的调价，企业将面临严重亏损等等。
4、安全的风险
施工企业的大多数业务都属于露天作业，危险的程度比较高。对于部分的高空作业项目，有时由于施工工人的操作失误，会导致个人安全事故的发生，施工企业不仅面临着大笔的工伤赔款，也会对企业的形象产生严重的影响。有的企业安全意识不强，在建项目的坍塌、火灾等安全事故很容易发生，造成大面积的人员伤亡，企业不仅需要支付大笔的医疗费用，同时工程的进度也受到严重的阻碍，按时交工的可能性低，企业面临着违约的风险。这些都增大了企业的经济损失，对企业的财务状况带来严重的影响。
二、施工企业财务风险的表现
1、资金周转困难
资金是企业的生命线。施工企业的资金使用量大、周转速度快，应有着较大的资金周转率以保障经营活动中的资金链条没有断裂。而当企业出现财务风险的时候，企业的资金周转会出现一定的困难，企业将无法偿还到期的债务、缺乏足够的资金购买原材料、很难按时支付工人工资，最终将会导致财务危机的发生。
2、筹资困难
施工企业的工程款项一般都是按照完工进度分期支付的，很多情况下企业需要自行垫付一定的资金。为了维持企业的正常经营，许多施工企业会选择向银行进行短期的贷款解决暂时的资金困难。但当企业经营状况不好存在一定的财务风险时，银行在对企业的还贷能力进行评估时，会认定其未来期间不具备按时还贷的能力，选择不对其进行贷款或者仅进行小额的贷款，使得企业陷入筹资的困境。
3、再投资困难
企业的发展不仅仅应当注重眼前的利益，还应当长远考虑，进行长期投资。施工企业只有不断的更新现有设备、扩大企业的规模，才可以增强自己在未来期间内的竞争力。但当企业存在财务风险的时候，资金匮乏、融资困难，正常的经营无法得到保证，再投资也将受到阻碍，严重的影响了施工企业的长远发展。
4、财务指标异常
企业财务报表上的各项数值以及通过数据计算出来的各项财务指标最能反应出企业现阶段的财务状况。当企业的流动比率、资产负债率、现金周转率、权益乘数等指标存在异常的时候，就暗示这企业存在一定的财务风险。
三、施工企业财务风险的防范措施
1、加强资产的管理
第一，确定最优的资本结构。债务资本相对于权益资本来说，不仅筹资的费用低，利息费用的抵税作用会给企业带来财务杠杆的好处。但是，由于债务资本的还款期限比较短，如果企业未能合理的规划资金的来源，企业到期将面临着巨大的还款压力，甚至出现资不抵债、濒临破产清算的局面。因此，企业应当合理的安排融资方式、融资金额、融资期限以及偿还的方式，根据企业的实际经营状况确定企业债务资本和权益资本各自所占的比重，使得企业的资本成本最小化。
第二，加强应收账款的管理。当一项负债发生的时候，企业在对应收账款进行确认的时候应当进行严格的审查，查看该笔应收账款所对应的原始凭证是否齐全以及合法，对于不符合确认条件的应收账款不予以确认。同时，做好应收账款的后续工作。定期对应收账款计提坏账准备，定期对企业的应收账款进行清理，督促相关的人员做好应收账款的催帐工作，与欠款企业的财务部门及时的进行沟通协调，使企业的资金尽早的回收。
第三，加强固定资产的管理。在重大固定资产的投资项目实施之前，进行项目的可行性分析，对于那些资金回收期限长、回收困难的固定资产建设项目果断放弃。在施工设备购买的时候，严格的进行设备的招标管理，采购过程规范化、透明化，减少不必要的资金浪费。同时，加强对现有固定资金的监管，实行定期或者不定期的实地盘存，确定固定资产账实相符，报表项目中反应的固定资产项目真实存在。
2、加强施工成本的管理
加强施工成本的管理是任何施工企业财务工作的重中之重，也是防范财务风险的有效措施。首先，进行成本的预算，科学制定目标成本。在每个项目开展实施前，财务部门应当结合以往类似项目各项材料的消耗情况并且结合本次项目的特点，科学合理的制定目标成本。同时，随着工程的进行，及时公布目标成本的完成情况，做到成本的透明化、公开化，还要根据材料的消耗情况，对已经制定的目标成本不断的进行调整，使其更符合实际情况。在年末，采用零基预算法制定下一年的成本预算，将全面预算落实，充分发挥预算在企业中的作用。其次，对成本进行严格的控制。对企业发生的成本的范围进行严格的限定，是对成本进行管理的关键。企业对成本的监督应当做到事前预算，事中监督，事后分析，将成本的控制贯穿到企业施工的各个环节中。在成本形成的过程当中，对成本的各个项目、项目组的成员进行全方位的监督，对异常的盈利或者亏损情况进行分析，查看是否存在特殊情况。及时的发现并纠正成本形成过程中的，使得成本可以在企业预定的范围内完成。最后，对人员的成本进行控制。企业不可将精力都放在材料成本上，也应当重视人力资源的成本。合理的设置企业的岗位，以岗定责，以岗定员，以绩定酬，优化资源的配置。对每个员工的工作绩效进行考评以此来确定薪酬以及相应的奖励和罚款机制，使成本得到更好地控制。
3、建立财务风险预警体系
企业若想减少甚至是避免财务风险带来的损失，必须健全一套财务风险预警体系，将财务风险给企业带来的损失降到最小。企业财务部门的相关人员应当结合企业以往的财务报表和经营资料，结合金融、经济、管理、财会、统计等方面的知识，运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、模型分析法等多种统计方法，建立一套符合本企业实际情况的财务风险预警体系。由于财务人员自身能力有限，在财务风险预警体系建立之后，应当向专业人员、咨询公司或者行业协会寻求意见，使得风险预警体系更加的合理和完善。加强对营运能力、盈利能力、偿债能力等各项财务指标的监控，当各项财务指标的实际值与正常值相差较大出现异常的时候，预警系统应当及时的发出警报信息，敦促财务人员、管理者及时的采取措施进行防御。对于财务风险预警体系发出的每一项警报，企业都应当派专人进行详细的记录，并将所采取防御措施的效果进行备案，分析此次防御中的优点和不足，形成企业的教学案例，不断总结教学，不断完善财务风险预警体系，增强企业的防御能力。
4、积极应对财务风险的内外部环境
施工企业所面临的财务风险，不仅仅局限于企业内部各项管理系统，同时也受到内外部环境的影响，如果企业想加强财务风险的控制与防范，必须以积极的态度应对内外部的环境。第一，优化合同风险条款，购买保险减少意外事故和自然灾害带来的损失。在签订施工合同时，认真评估工程施工过程中可能发生的各项风险事故，优化合同中相应的风险条款，将因自然因素所造成的施工中断、工期延长等事件中施工企业应当承担的责任降低或者转移。为项目购买意外保险，在损失发生之后通过保险费用的赔偿，将企业的损失降至最低。第二，分析市场环境，正确把握行业的方向。认真分析国家和地方政府近期内出台或者即将发布的各项方针政策，研究这些政策的实施会对施工企业未来的发展带来怎样的影响，使企业的发展方向同经济的发展相同步。比如建立战略联盟、加深银企合作、调整企业内外政策等。第三，建立良好的人力资源政策。人力资源是企业的一项无形资产，良好的人力资源政策对于提高员工的整体素质、加强企业的管理、提高企业的核心竞争力有着积极的作用。制定合理的薪酬激励制度、绩效考评制度、岗位定期轮换制度等，对财务风险的控制有很大的帮助。
施工企业目前发展势头良好，发展空间巨大。面对竞争日益激烈的市场环境，企业的财务风险也在不断的增加。施工企业应当加强对财务风险的控制与防范，加强资产的管理、施工成本的管理、建立一套有效的财务风险预警体系并且积极应对财务风险的内外部环境，保障企业持续、健康的发展。
【参考文献】
[1] 王庆勇：建筑施工企业财务风险及防范对策分析[J].金融经济，2014（6）.
[2] 孙立红：建筑施工企业财务风险防范对策分析[J].中国集体经济，2014（7）.
[3] 覃晓敏：施工企业财务风险控制及措施[J].全国商情，2014（10）.
（责任编辑：张瑶瑶）
作者：武俊华
建筑业财务风险最小化论文 篇3：
浅谈房地产企业的纳税筹划
摘要：本论文首先介绍了房地产企业的特点和房地产企业所涉及到的主要税种，结合房地产企业的特点，依照当前税法的规定对房地产企业所涉及到的三个较大的税种土地增值税、营业税、企业所得税进行了纳税筹划方法的研究。
关键词：房地产企业;主要税种;纳税筹划
房地产企业属于我国资金密集型行业之一，商品从生产到销售的过程中需要投入大量的资金来运作，而且投资回报周期长，风险较大，房地产行业的税收筹划也要以符合房地产企业特点为出发点，采用科学的管理手段和纳税筹划方法，促进房地产企业不断的发展。
一、房地产企业的特点及涉及的税种
房地产业与其他行业相比有其特殊性，房地产企业的房产项目单位价值较高，从立项、建造到销售过程时间长，资金流回笼周期长，造成房地产的资金紧缺;另外，房地产业主要依靠负债经营，每年需要支付巨额利息，融资困难，资金链甚是紧张;其次，房地产业涉税广泛，税制不甚合理完善，多为预交的提前征收方式，费用成本高昂，造成经营上的巨大压力。我国的实体税法由22种税种组成，房地产地产企业涉及9种：耕地占用税，营业税，土地增值税，企业所得税，城镇土地使用税，房产税，契税，印花税和城市维护建设税。
二、房地产企业主要税收项目的筹划研究
房地产企业涉及的9种税种中缴纳金额较大的有土地增值税、营业税和所得税，以下针对这三种税种进行纳税筹划探讨。
1.土地增值税的纳税筹划。土地增值税是对单位和个人转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物活动取得的增值额征收的一种税。①运用临界点定价，依据税法规定，纳税人转让其所建造的普通住宅的增值额占可抵扣金额比例小于20%的，可以不征收土地增值税;增值额超过这一标准的，就应按照全部增值额进行纳税。因此，在房地产销售定价时可以以此为临界点，只要最终的增值额小于可抵扣金额的20%，就可以免税。根据上述思路，我们假设房产售价为p，成本为c，营业税率5%，城建及教育附加税率为10%，因此可以抵扣额m=c+5%p*（1+10%）=c+5.5%p，要使增值额占可抵扣比例小于20%，即p-m/m<20%，可以推导得到p<1.2848c，因此，在房地产企业销售楼盘时，将销售价格定为成本的1.2848倍，可以免交土地增值税，同时以相对较低的价格在同行之中更具有竞争力。②利用利息支出，房地产开发企业在经营中常会涉及大量的对外负债，高昂的利息成本难以避免，采用不同的利息成本扣除方式也会对房地产行业土地增值税的缴纳产生不同的影响。房地产行业税法对利息支出两种情况有所规定：情况一，凡是有金融机构提供的证明并按房产项目进行分配的，可以根据实际扣除;对于其他开发费用，按土地使用权转让费和房产开发成本之和的5%加计扣除，即：房产开发费用=可扣除利息+5%（土地使用权转让费+房产开发成本）;情况二，凡是不能提供金融机构证明或者不按房地产项目分配利息的，利息支出按房产开发费用一定比例扣除，即：房产开发费用=10%（土地使用权转让费+房产开发成本）。在具体的纳税操作中，可以比较两种情况下房产开发费用计算结果的高低，从而选择是否要提供金融机构的证明来增加抵扣额，减轻税负。③改变建房方式，建筑行业土地增值税采用30%～60%的超率累进税率，税负较高;建筑行业营税税率为3%，税负较低，如果避开缴纳土地增值税而缴纳营业税，便可以减轻税负，代建房屋的方式可以很好地解决这个问题。代建房屋方式要求房地产企业改变先建房后售房的经营模式，在房地产项目开发之前就寻找到最终的客户，在房地产项目预售时与客户签下代建合同，以客户的名义取得土地使用权，采用全包或者半包的方式建造房屋。这样从形式上看，房地产权并没有发生转移，因此无需缴纳土地增值税，只需缴纳3%的建筑业营业税。代建房屋方式降低了房地产企业的自身税负，节省的税款可以让利于客户，使自身的销售价格更具有优势;这样建造的房屋在各方面也能得到客户更高的认可，提升客户满意度。④分散经营收入，土地增值税和营业税是房地产企业在楼盘销售过程中缴纳的主要税种，根据超率税率的税收特点，房地产增值率越高，税率也要高，税负越重。因此，只要设法增加房地产销售环节，分解房地产的销售价格，便能使销售额适用较低的税率。在实际销售环节中，房地产公司可以将房屋销售合同分成销售毛坯房合同和房屋装修合同两部分。这样就可以从简单装修上做设计安排，将它分离出来单独核算，形成房地产的两次销售。
2.营业税的纳税筹划。房地产营业税是针对企业和个人转让房产所征收的税种。①合作建房方式。税法规定，企业与个人将自己的不动产作为投资，参与其他投资者的利润分配，与其他投资者共同承担投资风险的投资入股行为不征收营业税。房地产企业如果愿意出让自己的土地使用权，则可以考虑与其他的企业合作建房，将土地使用权这一不动产作为投入资本，分享合作带来的利润，可以避免转让土地使用权所要缴纳的营业税，而且当合作建成的房屋销售转让时，销售收入按销售不动产名目交税，双方分得的利润算是投资回报不缴纳营业税，从而达到节税的目的。②从销售收入中分离代收费用。房地产企业在销售房屋时，要安装相应的生活设施，例如天然气、自来水与电视网络等，需先支付天然气公司、自来水公司和有线电视单位初装费，这部分的费用是为购买者垫付的款项，签订销售合同时这部分的费用也包含在内，这会增大营业额。而我国的营业税有这方面的规定，这部分为购买者为垫付的款项要计入房地产企业的销售收入中缴纳房地产业营业税，不得扣除，这就增加了企业的税负。因此，房地产企业在销售房产过程中，对这些代收费用要作具体分析，将其从销售价格中分离出去，避免缴纳营业税。《国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题规定》中提到，物业管理企业替相关单位收取的水电费、天然气费、维修费、房屋租金费的不算做自己的营业收入，其行为属于代理业务，不缴纳营业税，只对其收取的手续费缴纳营业税。因此房地产企业销售房产时，可以把生活服务设施的安装交给服务业的物业管理公司来做，单独签订一份代理安装合同，这样房地产企业在销售过程中便没有了这部分代理费用的营业税，从而减轻了税负。
3.所得税的纳税筹划。房地产企业所得税是就销售收入减去费用成本和流转税金的剩余按一定比例纳税的税种。①改变融资结构。税法规定，借款利息可以税前抵扣，房地产企业在设计纳税筹划方案时可以充分利用借款利息这一税收挡板的作用，适当提高负债融资比例，改变资本结构，尽可能增加可抵扣金额，达到筹划目的。某房地产企业欲筹资8000万，在年利息率6%、权益利息率8%的情况下，作出如下方案：方案一，通过股权融资6400万元，债务融资1600万，则负债率为1600/8000*100%=20%，利息抵税额为1600*25%*6%=24万，财务风险较小;方案二，通过股权融资4000万元，债务融资4000万，则负债率为4000/8000*100%=50%，利息抵税额为4000*25%*6%=60万，财务风险中等;方案三，通过股权融资1600万元，债务融资6400万，则负债率为6400/8000*100%=80%，利息抵税额为6400*25%*6%=96万，财务风险较大。以上三种方案，股权筹资与债务筹资的比例不同导致可抵税利息的差别，债务融资资金越多，所需支付的利息也越多，可税前抵扣的金额也越多，抵税的作用也越明显。然而，负债比例的过高增加了企业的财务风险，如果企业本身有着较好的商誉，财务状况良好，选择方案3就比较合适了。②利用广告费用。广告费用主要发生在房地产项目建成之后的销售时期，也是房地产企业所得税抵扣项比较主要的费用之一。房地产企业相关法律法规有明确，广告费用可以抵扣的比例不得超过房地产企业销售收入的7%，而业务宣传费可以抵扣的比例不得超过销售收入的5%。然而，在某种程度两者的费用界限比较模糊，难以区分，这使纳税筹划具有相当可行性。很多房地产企业在投入广告费和业务宣传费时并没有注意到这点，没有计划性，也没有考虑到两者之间的细微区别。在税法上，广告费用在当期不能全部扣除时可以向以后纳税年度结转，且结转是没有规定期限的，所以在支出广告费时候要事先做好筹划，尽可能的让业务宣传费转化为广告费，享受的扣除比例由5%变为7%，未能抵扣的也可以无限期结转抵扣。比如，博览会展销是大多房地产企业经常参加的，展销费是否能化为广告费进行扣除取决于房地产企业能否拿到展览的合同书或者邀请函以及发票等，如果不能取得，按照规定税务部门会认定此费用是业务宣传费。③收入与成本的确认时间。在一般企业的所得税税收筹划中，推迟收入与成本的确认时间可以减少企业当期的应纳税所得额，减少当期的税收。同样，这一方法可以应用到房地产企业的税收筹划中，其取得的效果更大。房地产企业的特殊性决定它的投资成本与利润都是巨大的，而资金具有时间价值，推迟收入的确定，也就可以推迟缴纳巨额税收的时间，相对较大基数的资金的时间价值也是巨大的。在房地产项目的销售中，只要与客户协商推迟办理房产权属变更时间就能推迟收入的确定。另外，净利润的核算首先需要确定并结转成本，如果成本无法确定，企业就只能延期缴纳税金了。
纵览中国的房地产市场，相应的市场需求已有所下降;房地产企业的经济利益空间在逐步萎缩，房地产开发企业应重视在合理合法的情况下，对企业税收进行事先筹划，以达到企业税负最小化，企业价值最大化。当然随着时间的推移国家税收政策会有所改变，不同省份也一定程度上存在着差异，具体筹划时也要结合实际情况综合分析，以免违反税法规定，导致筹划失败。
作者：魏作朋