第一篇：房地产企业股权转让
房地产企业股权转让居间合同
居间合同
甲方(转让方)： (以下简称甲方)
乙方(中介方)： (以下简称乙方)
鉴于：
1.甲方委托乙方介绍协作促成甲方与持有公司100%股权转让，甲方愿支付综合服务佣金给乙方;
2.甲方是购买编号： 宗地项目的认购者;
本着互惠互利及诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》，为保障各方的合法权益，双方就乙方介绍协作促成持有编号宗地项目公司100%股权转让及有关佣金收取分配等事宜签订本《居间合同》，以供双方遵守。
第一条：总则
2-1 本合同是双方合作的最高行为准则，对双方均有约束力。
2-2甲方有意出让公司的股权，特委托授权乙方，联系协助促成甲方完成对公
3-3乙方帮甲方受让的项目公司所持有的编号宗地地块，位于，乙方为“甲方及甲方的关联方”(以下简称甲方)实施服务，“甲方及甲方的关联方”包括但不限于：甲方的母公司或子公司、甲方的股东(法人或自然人)、与甲方有关联的企业或个人、甲
方的经办人、或经甲方经办人转介绍的企业或个人。
项目公司所持有的编号地块项目规划如下：
此地块用地面积：61670.81平方米,其中建设用地：61670.81平方米。
指标按建设用地面积计算：
1. 建设覆盖积率≤4.0
2. 建设覆盖率≤35%
3. 建设间距：满足日照及消防间距要求
4. 建筑高度或层数：高层
5. 建筑面积：246683平方米
住宅：172678平方米
商业：72005平方米
综合市场：2000平方米
第二条：投资服务方式
2-1服务内容：乙方受甲方委托，协助甲方受让本合同第一条1-3条款式所约定的土
地，并协助甲方签到定宗地项目公司100%股权转让协议，在股权转让成功后，则乙方完成甲方委托的工作。
2-2服务金额：经甲方双方友好协商，在甲方完成编号宗地项目公司100%股权收购后，
甲方愿付给乙方综合服务费用人民币万元(按建筑面积/M²计算)
2-3 支付方式：在甲方取得编号综地项目公司的100%股权，在支付项目
转让费的同时的3个工作日内，甲方必须按与乙方约定的综合服务费万元人民币无条件存入乙方指定的帐户内。乙方需向甲方提供等额发票。若甲方违约，需另按每天1%拖欠费支付违约金。
2-4 甲方履约支付协定的综合服务费时，需甲方各乙方受益各方同时在场并出具三份
合同，否则，因此造成的损失由甲方负责。凭乙方各人的身份证解付各自的佣金。
第三条：保密条款
3-1甲方对乙方提供的任何资料不得向任何与本合同无关的第三方泄露，否则要求承
担由此产生的一切责任。
3-2甲、乙双方必须保守本合同内的秘密，不得向任何与本合同无关的第三方公开或
谈论合同书内容。
第四条：甲方的权利和义务
4-1 甲方根据需要，有权要求乙方提供第二条2-1条款中所列的作业内容。
4-2 甲方对乙方提供的项目资料有保密义务，甲方有对乙方公开股权转让谈判进程的
义务，如甲方在隐瞒乙方的情况下，跟乙方所介绍的项目方达成交易，乙方除有权要求甲方按第二条2-2条款中约定支付综合服务费用的同时，还可要求甲方按该项目收购标的金额的1%支付违约给乙方 ，并在3个工作日内全部支付完毕。若此项又有违约，需要另每天1%拖欠费用支违约金。
4-3 甲方在成功取得项目公司100%的股权后，必须按约定兑现双方书面协定的综合服
务费用或其它经济权益。
第五条：乙方的权利和义务
5-
1、乙方根据第二条2-1条款中所列作业内容为甲方提供服务。
5-
2、乙方有权知情整个项目的收购谈判。
5-
3、在项目收购成功签约后，乙方有权要求按双方的书面协议由甲方支付综合服务费
用或其它经济权益给乙方。
第六条：合同的生效及违约
6-
1、本合同一旦签订，若无协议第七条款约定的解除合同的情况或其它法定情形，双
方均不得以任何理由单方面解除合同，甲方如果单方面解除合同，须以合同约定佣金的总金额全部赔偿给乙方，并支付总金额10%的违约金。
6-2如双方产生违约纠纷，应在尊重事实基础上友好协商解决，若双方协商不成，则
任何一方有权向法院提起仲裁或诉讼。
第七条：合同的终止
7-
1、本合同签署之日起到双方履行完本合同时终止。
7-
2、出现不可抗力的因素导致合同在事实上无法履行时，本合同终止。
第八条：其它条款
8-
1、本合同生效后，甲方双方均应严格履行，本合同未尽事宜，可另签补充合同，
补充合同和本合同具同等法律效力。
8-
2、本合同壹式肆份，甲方执壹份，乙方三人各执壹份，经双方签字后生效。
甲方：乙方：
甲方法定代表人：
甲方(盖章)：乙方三人签名：
2007年月日签于深圳
第二篇：房地产企业转让土地使用权的税负
关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。
一、案例回放：
M置业集团股份有限公司(以下简称“M置业公司”)为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：
M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司(以下简称“沈阳Y公司”)100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元(全部为实收资本额)。
沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元(假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元)。
二、案例分析
本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。
本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是， M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。
下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。
(一)转让方
假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。
1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。
2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元(65000万×0.5‰)。
3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，
假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50(65000-22000-32.5)万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元(42967.50*10%)。
由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。
(二)受让方
M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元(65000万×0.5‰)。
但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。
为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。
《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》(沈地税发[2006]110号)第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1.住宅(不包括商务住宅)预征率为1%; 2.商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”
《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(沈地税函
[2007]13号)第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：(1)非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内(辽中、新民、法库、康平除外)的，不得低于20%”;
此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题
(一)对房开
企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。
(二) 主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 房地产开发企业预缴率核定表“(附件2)。
(三)对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%;对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”
下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：
将来多交的土地增值税=43，00/(1-20%)*1%=537.5(万元);
将来多交的企业所得税=43，000/(1-20%)*13%*25%=1746.875(万元)
综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。
假设M置业公司能以同等的价格(即108，000万元)直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240(108，000*3%)万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。
三、案例评析
笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担;受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。
第三篇：房地产公司股权转让协议
甲方(转让方)：
公司所在地：
法定代表人：
乙方(转让方)：
公司所在地：
法定代表人：
丙方(受让方)：
公司所在地：
法定代表人：
经居间人 提供的媒介服务，并经协商，就该股权转让事宜达成一致并签订本协议。
(一) 成立于 ，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人： ，注册资本为： ，注册地址： ，属于房地产开发企业。
(二)甲方和乙方分别为 的合法有效股东，分别持有 的股权和 的股权。
(三) 拥有开发的项目及用地概况为：
(1)项目名称：
(2)项目位置：
(3)用地概况：项目规划占地面积 ，规划用途为： ，规划容积率为： 。总规划建筑面积约为 万平方米。
(四) 已取得如下政府批复及法律文件：
1、企业法人营业执照、税务登记证、注册资金验资报告、房地产开发企业资质证书;
2、 发展计划委员会的项目建设书批复， 发改 号;
3、 规划委员会审定设计方案通知书，通审字 号;
4、建设用地规划许可证;
5、土地出让合同， 地出( )字( )第 号;
6、国有土地使用证， 。
7、公司净资产及债权债务清单(见附件一)。
(五)甲乙双方决定将其所持有的 100%的股权以本协议约定的条件和方式转让予丙方，丙方决定受让该股权。
第一条 股权转让
1.1按照本协议约定的条件和方式，甲、乙双方均同意以 股权合法持有者之身份将其分别持有的 股权转让给丙方，丙方同意受让该股权。
1.2完成上述股权转让以后的 股东丙方占公司股权100%。
第二条 转让价款和支付方式
2.1协议各方一致同意并确认，甲、乙双方转让 各50%股权予丙方，丙方应支付股权转让价款 万元人民币现金予甲、乙双方。
2.2丙方同意向甲、乙双方支付甲、乙双方为该项目所支付的各项费用合计为人民币 万元的补偿费用，包含 项目中征地补偿费、拆迁费、土地出让金及相应的契税、前期已经支付的费用(详见附件二：费用明细表)。
2.3经协议各方一致同意并确认，上述股权转让价款和补偿费用合计 万元人民币，可以分 期支付给甲、乙双方。
2.3.1第一期：甲、乙双方向工商部门递交了工商变更登记资料并取得工商变更登记受理通知单之日，丙方应向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.2第二期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.3第三期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.4第四期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
第三条 公司的运行
3.1协议各方一致同意并确认，在丙方履行完毕本协议2.3条所约定的支付义务之日起 个工作日内，办理完毕股权转让所需的一切工商变更登记手续。
3.2协议各方一致同意并确认，共同授权 负责办理股权转让所需的一切法律手续，直至 完成变更登记手续并领取新的企业法人营业执照。
3.3由于 本次股东结构的变动，新任股东丙方重新改组董事会和监事会，其中，董事会成员、总经理等均由丙方委派。
3.4由于 本次股东结构的变动，由新任股东丙方修改公司章程并报工商登记机关核准之后生效。
第四条 甲方和(或)乙方的保证并承诺
4.1关于主体资格的保证并承诺
4.1.1甲乙方保证并承诺，对其持有的 股权享有完成的处分权，且该股权未设置任何优先权、留置权、抵押权或其他限制性权益，没有附带任何或有负债或其他潜在责任和义务，亦不存在针对该股权的任何诉讼、仲裁或争议等。
4.1.2甲、乙双方保证并承诺，其作为 的合法有效股东以及转让股权方，有效签署本协议。
4.1.3甲方和乙方保证并承诺，本协议项下的股权转让已经获得成 董事会和(或)股东会批准并做出了有效股东会决议。
4.2关于资产和业务的保证并承诺
4.2.1甲方和乙方保证并承诺， 的全部资产均为合法有效所有， 对于该等资产拥有完整有效的所有权，除已经直接披露予丙方的信息之外，不存在任何资产抵押、质押或为自身或他人提供担保等情形。
4.2.2甲方和乙方保证并承诺， 作为主要从事专业房地产项目的开发企业，已经取得了从事该业务所需的全部资格证书以及有关批文，并保证本次股权转让行为并不影响 继续具备持有上述全部资格证书及有关批文，继续从事该业务。
4.2.3甲方和乙方保证并承诺，负责以 出让的方式取得 房地产项目的土地使用权和开发权，直至取得该项目的所有政府文件的批复和法律文件，并负责协调相关政府部门的工作。
4.2.4甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日， 所从事的生产经营活动符合国家法律法规规定以及公司营业执照核准经营范围，且 在本次股权转让完成后有权继续经营该资产和业务。
4.2.5甲方和乙方保证承诺，甲方、乙方向丙方交付的所有文件、资料等书面材料均是真实的、可信的，如该等书面材料系副本，则其与原件一致。
4.2.6甲方和乙方保证并承诺，在丙方履行本协议2.3条约定的支付义务之日，将 房地产项目的全部文件出示给丙方，便于丙方对 房地产项目的建设和管理。
4.3关于财务状况及税、费的保证并承诺。
4.3.1甲方和乙方保证并承诺，提供予丙方的 的财务报表及有关财务文件均为真实、准确、完整、有效的，并且真实及公正地反映 截至本协议生效之日的资产、负债(包括或然负债、未确定数额负债或有争议负债)及盈利或亏损状况。
4.3.2甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日， 已按国家和地方税务机关规定的税项缴足其所有到期应缴的税费，亦已缴清了其所有到期应缴的规费，无需加缴或补缴，亦无任何因违反有关税务法规及规费规定而将被处罚的事件发生。
4.3.3甲方和乙方保证，甲方和乙方向丙方如实、全面地披露其所有已经或有证据表明即将发生的对 的经营管理理产生重大不利影响的事项，且甲方和乙方保证向丙方提供的 的资产及负债清单的真实性。
第五条 丙方的保证并承诺
5.1丙方保证并承诺，丙方是依据中国现行有效的法律组建成立，有效存在并合法经营的有限公司，其成立依法经政府授权和批准并依法开展经营活动的法人组织。
5.2丙方自本协议签署之日起，无任何导致其歇业、终止或对其经营产生重大影响的事项及威胁发生。
5.3丙方已具备缔结本协议、履行本协议所需的完全的法律权利、行为能力和内容授权。
5.4丙方保证并承诺履行本协议将不会出现如下任何情形之一。
5.4.1违反或与丙方的公司章程及其他内部具有最高效力的规范性管理文件相冲突。
5.4.2违反对丙方具有法律约束力的其他任何合同义务。
5.4.3违反我国现行有效的法律、法规及政府命令。
第六条 保密
本协议各方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或双方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向第三人披露;或经协议另一方事先书面同意，本协议任何一方就本协议项下的事务，以及因本协议目的而获得的有关 的财务、法律、公司管理或其他方面的信息均负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)，否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失，本条款不因本协议的终止而失效。
第七条 不可抗力
7.1本协议项下的“不可抗力”指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本协议不能履行的自然灾害、战争等(政府行政命令文件及其他政府因素均属不可抗力的范围)。
7.2如不可抗力因素导致一方无法履行本协议义务的，该方不应被视为违约。但遭受上述不可抗力事件的一方，应当在事件发生后，立即书面通知另一方，并在其后的15天内提供证明该不可抗力事件发生及其持续时间的足够证明。
7.3如果发生不可抗力事件，协议双方应当立即互相协商，以寻求公平解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力而须解除协议，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方协商解决。
第八条 违约责任
8.1本协议的任何一方违反其在本协议中的任何保证并承诺，即构成违约，并承担相应的违约责任。
8.2本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下部分或全部义务而给其他方造成实际损失时，违约方有义务为此做出足额补偿。
8.3如丙方未能按第二条所述的期限支付转让价款，则从逾期付款之日起，丙方每天需缴付应付款项的万分之三的违约金。如逾期超过30天，则甲、乙双方有权解除本协议，丙方应向甲、乙双方支付违约金各500万元人民币，甲、乙双方有权在应退还的丙方已支付的款项中扣除该笔违约金。若违约金不足以赔偿甲、乙双方因此所遭受的损失，甲、乙双方有权向丙方追偿赔偿款。
8.4如果甲方和(或)乙方违反本协议中第四条所作的保证并承诺，导致本协议所约定的股权转让无法完成或股权转让完全后或由于甲乙重大债务原因迫使 无法经营的，丙方有权单方面解除本协议，甲、乙双方应退还丙方已支付的全部款项，并应向丙方支付违约金1000万元人民币。若违约金不足以赔偿丙方因此所遭受的损失，丙方有权向甲、乙双方追偿赔偿款。
第九条 特别约定条款
9.1各方协商并同意，自本协议约定的股权转让完成之日起，由
丙方负责组织 的经营和管理。
9.2本协议签署之日作为各方确认 资产及负债状况的基准日。发生在该基准之前的 的所有债权，由甲乙双方负责清偿，如由于甲方和乙方的原因造成的 的诉讼、仲裁，若其他行政权利的限制均由甲方和乙方负责解决，丙方不承担任何经济和法律责任。
9.3本协议各方同意，签署本协议之同时另行签订一份《股权变更协议》，若发生本协议第八条所约定的违约行为并达到了本协议的解除条件，则该《股权变更协议》生效，守约方可持《股权变更协议》自行到工商部门办理股权变更登记，将 的公司股权结构恢复到由甲乙双方为公司的全部股东状态，违约方应按照本协议承担相应的违约责任。(视情况而定)
9.4本协议为便于办理工商变更登记，可以采用工商部门统一制订的股权转让格式合同，如统一的格式合同条款与本协议条款中发生冲突时，以本协议条款为准。
第十条 费用负担
因本协议项下的股权转让行为所发生的全部税项及费用，凡法律、行政法规有规定者，依规定办理;无规定者，由协议各方平均分担。
第十一条 协议的解除
11.1本协议约定的解除协议的条件成就时，本协议自动解除。
11.2协议各方达成书面一致的意见，可以签署书面协议解除本协议。
11.3任何一方行使单方面解除合同的权利需提前15天通知对方，通知需采用第13.3条款规定办理。
第十二条 争议解决
如本协议各方就本协议之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，任何一方均可向法院提起诉讼。
第十三条 其他
13.1本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与协议具有同等的法律效力。
13.2本协议在履行过程中如有未尽事宜，各方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
13.3本协议一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳日期为准)第七日将被视为已送达另一方;如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视做已送达。
13.4本协议自各方签字或签章之日成立，并于丙方向甲、乙双方支付了首期款项之日生效。
13.5本协议生效后， 的原有印章除办理工商登记或经各方共同同意外，不再使用。工商变更登记完成后，启用新印章。
13.6本协议一式八份，甲、乙、丙三方各执两份，一份报工商部门备案，一份留 备案，各份具有同等法律效力。
甲方(公章)：
法定代表人或其授权代表(签字)：
乙方公章：
法定代表人或其授权代表(签字)：
丙方公章：
法定代表人或其授权代表(签字)：
签约时间： 年 月 日
签约地点：
附件一：公司净资产及债权债务清单(包括公司所有对内对外签订的合同)
附件二：费用明细表
第四篇：房地产公司股权转让调查纲要
北京市中洲律师事务所
由于国家对房地产开发项目转让的条件要求较高，所涉及的相关法律监管较为严格，近年来，房地产开发项目转让通常采取转让开发项目所在的房地产公司(目标公司)股权的形式来实现。
对于拟受让股权方而言，在受让之前，必须对受让目标公司进行详细的调查，全面了解目标公司经营状况及开发项目的基本情况。本文系作者结合多年参与房地产开发项目转让的实践经验，就房地产公司股权转让前期调查中，拟受让股权方主要应调查的内容及要求被调查方提供的相关文件作简要提纲：
一.要求目标公司提供如下基本文件资料
1.目标公司的营业执照副本;
2.目标公司的公司章程;
3.目标公司成立时的验资报告;
4.目标公司的税务登记证;
5.目标公司进行房地产开发的资质证书;
6.目标公司的贷款证。
二.调查目标公司的资产.债务及负担情况
1.目标公司最近三个月的资产负债表.资产损益表;
2.目标公司上年度财务审计报告;
3.目标公司自成立以来对外支付较大数额款项及费用的财务凭证，特别是项目开发建设已支出款项及税费的付款凭证;
4.目标公司对外负债情况;
5.目标公司对外担保情况(包括保证、股权质押、土地使用权抵押、在建工程抵押等);
6.目标公司股权的权利瑕疵情况(是否存在被查封.冻结或有其他权利瑕疵);
7.目标公司有无违法行为及受行政处罚情况;
8.目标公司有无违约情形;
9.目标公司有无诉讼或仲裁，如有，具体情况如何。
三.调查房地产开发项目的相关文件资料
(一)与房地产开发项目有关的合同.协议等文件及工作成果
1.与土地方的合作协议;
2.国有土地使用权出让合同及其附件.补充协议;
3.建设工程的勘察.设计.施工.监理合同;
4.拆迁方案.拆迁补偿安置协议.委托拆迁协议;
5.市政工程项目协议;
6.与项目开发建设有关的其他合同金额在人民币100万元以上(含100万元)的合同.协议等文件;
7.基于上述合同.协议等文件已取得的工作成果(如报告等)。
(二)与房地产开发项目有关的政府批文、证照
1.立项批文，包括立项批复，国家计委(国家发改委)同意变更项目合作方的函等;
2.勘察成果文件审查意见;
3.规划设计批文，包括《规划意见书》.《审定设计方案通知书》等;
4.人防行政主管部门的审查意见，包括《人民防空工程设计审核批准通知单》等;
5.消防行政主管部门的审查意见，包括《建筑消防防火审核意见书》等;
6.交通行政主管部门的审查意见，包括《项目交通规划设计审查意见函》等;
7.园林行政主管部门的审查意见，包括《绿化补偿费审核意见书》、树木伐移批准文件等;
8.环保行政主管部门的审查意见，包括《环境影响报告的批复》等;
9.市政行政主管部门的审查意见;
10.《钉桩成果通知书》;
11.土地协议出让的依据(如果是协议出让);
12.拆迁补偿、安置批文;
13.《建设用地规划许可证》;
14.《建设工程规划许可证》;
15.《国有土地使用权证》;
16.《施工许可证》;
17.《商品房销售许可证》;
18.与项目开发建设有关的其他批文.批复.证照等。
(三)项目营销
1.营销方案;
2.营销合同。
(四)项目物业管理
1.项目前期物业管理方案;
2.项目《前期物业管理委托协议》;
3.项目《业主临时公约》。
四.需要确认的其他事项
1.公司除了上述房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务;
2.地上物是否已全部拆除，场地是否已平整，如未平整，遗留情况如何;
3.市政配套设施(水.电.气.暖等)配套情况如何;
4.与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合.向其支付费用;
5.工程施工及进展情况如何;
6.就该项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等;
7.有无其他影响公司及项目重大利益的情况。
第五篇：以股权转让方式实现房地产项目转让
甲方： 公司 地 址：
法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务： 乙方： 公司 地 址：
法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务：
甲、乙双方本着平等协商、互惠互利的原则，经友好协商，就 XXXX有限公司(以下简称“目标公司”)股权转让事宜达成如下协议，以资共同遵守： 第一条： 转让标的
甲方同意将其持有的目标公司 90%的股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。经甲方确认，目标公司拥有的全部合法资产为：
1、土地资产：位于XXXX路，以出让方式取得的总面积xx亩(含征购道路xx亩，净地xx亩)的国有土地一宗，土地用途工业用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。该地块目标公司已于xx年xx月xx日与X市xxx签署了《协议书》，目标公司已向xxx支付了协议书约定的全部款项。国有土地使用权证尚未办理完毕。
2、目标公司名下的其他无形资产和有形资产。(有形资产详见附件一《资产明细表》)
3、本协议签订后，甲方不得对上述资产另行处置。 第二条：转让价格
经双方协商确定，股权转让总价款为：人民币xxxx万元(￥xxxx，000元)。 第三条：转让条件
1、甲方必须提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的批准文件和目标公司内部批准股权转让的股东会决议;
2、乙方必须提供其股东会同意乙方受让甲方转让目标公司中所持有股权的批准文件;
3、甲方应提交具有审计资格的会计师事务所对目标公司财务的审计报告;
4、甲方必须确保上述xx亩(含征购道路xx亩)土地在签订协议时未设定抵押担保、未被司法机关或者仲裁机关进行查封、未被政府收回、土地用途不变和可办理立项报建手续;
5、甲方享有和承担股权转让完成前目标公司所有的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，并确认本协议第一条所述资产为合法拥有、股权转让完成后(以工商变更登记完成为准)所发生的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，均与甲方无关。 第四条：付款方式及责任
1、定金的支付及责任
(1)为保证本协议的切实履行，自本协议签署后XXX个工作日内，乙方向甲方支付人民币xx万元(￥xx000元)的履约定金。
(2)在甲方收到乙方交付的履约定金后，甲方立即停止目标公司的一切经营业务，并且在20日内将目标公司公章由双方进行封存(为完成本协议所必须进行的工作除外)，同时甲方向乙方出示下列相关证件、文件和资料的原始件，并向乙方提供与原件核对无误的复印件：
A.目标公司名下实有负债及或有负债的明细表(具体指目标公司最近三个月的资产负债表); B.有关目标公司拥有的土地使用权属证明文件，包括但不限于《协议书》、缴费单据; C.目标公司企业法人营业执照正、副本; D.目标公司企业法人代码证正、副本;
E.目标公司最近一次的验资报告、章程及工商登记材料; F.目标公司国税、地税登记证正、副本; G.目标公司完税证明文件。
2、股权转让价款的支付方式及责任：
(一)第一期支付条件及责任
(1)在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：
A. 甲方向乙方提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的股东会决议和目标公司同意股权转让的股东会决议;
B. 甲方向乙方提供由甲方委托具有法定审计资格的会计师事务所对目标公司出具的财务审计报告; C. 甲方通过会计师事务所在30日内连续三次在《XXX报》刊登目标公司的债权债务申报公告; D.在公告期内，如无任何第三人对目标公司的资产提出合理的书面异议或者无任何债权人申报债权或者任何第三人申报债权后甲方提供了相应的担保或者进行了清偿。
(2)当甲方履行完毕本条第1款、第2款第
(一)项第(1)目所规定的义务后15或XXX个工作日内，甲方办理将目标公司90%股权转让给乙方的工商登记变更手续并将目标公司的法人代表按照乙方指定人选予以变更，乙方应当及时出具办理股权变更登记的所有文件及手续,同时甲方会同乙方办理目标公司资产及公司资料(包括但不限于公章、合同章、财务章、工商执照等)移交手续。在甲方满足以上(A.B.C.D)全部条件后并且办理完毕移交手续后，乙方需在股权变更(以工商局核准的登记最终日期为准)的同时向甲方按时、足额地支付人民币XXX万元(￥xx，000元)的股权转让款。
(二)第二期支付条件：
(1)在甲方协助目标公司取得本协议所涉及地块土地使用权证且乙方支付了第一期股权转让款后30个工作日内，乙方向甲方支付剩余的股权转让款人民币玖佰xx万元(￥xx，000元)，乙方支付的定金人民币叁佰陆拾万元折抵该部分款项。
(2)乙方须将上述应支付给甲方的定金、股权转让款等款项直接汇入甲方指定或中级法院的帐户：户名 xx公司，帐号：xxxx，开户行：xxx支行。 第五条：与股权转让有关的税费承担
甲方、乙方在办理股权转让过程中所发生的税费由甲、乙双方按照法律规定分别承担;与本次股权转让有关的财务审计、债权债务公告等所涉及的费用，由甲方承担;甲方协助乙方办理项目报建等手续所须费用由乙方承担。
第六条：本协议书签订并生效且办理完毕工商股权变更登记手续后，乙方有权进驻本协议所涉及的地块项目，进行前期开发投资准备工作，如土方工程、勘察、立项设计、土地平整、三通工作、以及建设必要的工作用房等工作，甲方应积极配合。 第七条：违约责任
1、甲方违约
(1)若甲方未按照本协议第四条确定的内容履行本协议，从违约之日起，甲方按照乙方已付款项以每日万分之五的违约金付给乙方，如果超过30天甲方仍未履行完毕约定事项的，乙方有权解除本协议，甲方必须以乙方支付的定金的双倍返还给乙方。
(2)本协议生效后，若乙方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因甲方原因未能按照本协议将其持有的目标公司90%股权转让给乙方，则视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应当向乙方双倍返还定金;并偿付乙方已支付给甲方的全部转让款以及乙方已在目标公司土地上的投资。
2、乙方违约
(1)若乙方不按本协议确定的时间按时、足额地支付股权转让价款，则每逾期一日，乙方按照当期未付款的千分之五的标准向甲方支付违约金;如果超过30天乙方仍未支付完毕当期股权转让金，经甲方催告后，乙方仍未支付完毕当期款项，则甲方有权解除本协议，定金不予返还乙方，乙方应赔偿甲方在办理目标公司股权转让过程中所发生的一切直接和间接费用，且乙方在上述地块上的投资归甲方所有。
(2)本协议生效后，若甲方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因乙方原因未能按照本协议收购甲方持有的目标公司90%股权，则视为乙方违约，定金不再返还乙方，本协议自动终止;同时乙方应支付给甲方因履行本协议所发生的所有直接费用(包括但不限于债权债务公告费、财务审计费等)。 协议双方如有上述之外的其他违约行为，守约方有权要求违约方赔偿相应的经济损失。(包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费、执行费等)。 第八条 特别约定
1、甲方承诺除提供的债务材料外，再无其它债务。对于交接日前漏债、对外担保、隐形债务等一切未提供的已产生和潜在的债务，一律由甲方承担责任，与乙方无关。
2、如目标公司因不可归责于双方的原因导致在本协议生效后6个月内未能办理完毕土地使用权证手续的，双方同意终止本协议，各方依照本协议已经取得的财产和(或)资产应在15个工作日内返还给相对方，双方互不负违约责任。 第九条：争议的解决
因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议、纠纷，各方应协商解决。如协商不能达成一致，各方同意采取下列方式加以解决：
依法直接到铜陵市仲裁委员会进行仲裁。 第十条： 生效条款
本协议经双方授权代表签字及盖章并收到乙方交付的履约定金之日起生效。 第十一条：其他条款
本协议经双方协商一致可以修改、补充或解除。本协议的任何修改、补充以及附件均构成本协议不可分割的一部分，具有同等效力。
双方确认，本协议系自愿签署，对本协议项下双方的权利义务已经明确。 本协议一式四份，协议双方各执两份，具有同等法律效力。 甲方：(盖章) 公司 授权代表(签名)： 乙方：(盖章) 公司 授权代表(签名)：
缔约日期：二○一二年 月 日