第一篇：保安部案例分析范文
物业公司保安部常见案例分析大全
一、业主被害物业管理应否担责?
2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》
2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。
03年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。
一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。
在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。物业管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。
上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究?
钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。
问题：
1、东海花园物业管理处在此次事件中错误在哪里?
2、如果你是当时东海花园物业管理处的安管员，遇到这样的事情，应该如何处理?
点评：
1、东海花园的保安员把关不严，未能尽到相应的岗位职责，对进入小区的人员证件未能核实清楚就放行(哪怕是业主放行的)，在此次事件中是负有一定责任的。
2、立即打电话报警，同时保护现场。如果能联系到业主的直系亲属或者亲戚的
二、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司
某小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。
经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。
几经交涉，物业公司未做承担，并称，李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过， "雪后路滑，请当心!"的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，与物业公司没有直接责任关系。于是李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。
问题：
物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费?
点评：
如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理人员应及时的发现物业管理中的安全隐患并予以消除和作出必要的警示标志。
案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。李老太虽在小区内道路上跌倒，而物业公司的本职工作没有延误，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 、
三、无法实现即时维修怎么办
初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀?"说完"啪"的一声就挂上了电话。
这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了
五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说:"这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。"
值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问："你能修理吗?""先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗?"值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。
征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说："好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。
下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说："已经热了,谢谢你们。"
问题：从此段案例中我们可以学到什么?如果你是13岗队员，遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时，你应该如何向业主解释?
点评：作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。一个人的能力再强，办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。有句名言，叫"一切看态度"。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，向他们交代清楚事故，最好是预约时间，这时候大部分业主都会理解的，切不可一边应承业主一边却无人跟进。
四、业主相互投诉怎么办
一天晚11：30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。
采取措施：
服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。
一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。
服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考。通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。
点评：
遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法。搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。
五、如何处理住户家里跑水的问题
某小区的物业管理公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。
物业管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物业管理公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物业管理人员立即消除了堵塞现象。
李先生认为物业管理公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。
问题：
1、此案例中，物业管理公司有无责任?
2、装修户的管理上，保安部应该承担什么样的责任?
点评：
李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。(涉及到16岗及12岗装修巡查，问题：日常装修户巡查包括哪几方面?)
该小区的《物业管理公约》规定，物业管理公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物业管理公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物业管理公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。
物业管理公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。
装修工人是在逃避物业管理公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物业管理公司的管理范围及力量以外，物业管理公司不可能察觉。所以在这个问题上，物业管理公司亦没有疏漏。因此物业管理公司不应承担任何赔偿义务。
根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。
六、业主执意乱装空调怎么办
一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员："1-2-301 的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。"主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。
主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示："我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样?"此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。
说服方法：
尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。说明"物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观"，强调"如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目"，提醒"这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。"听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。
主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说："你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意。"这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位置打空调孔。
点评：
物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。
七、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任
张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。
因为水流不止，王小姐便请求物业管理处前去维修，但物业管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，物业管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。
点评：
物业管理处的行为符合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。
紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。
本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害。
物业管理处为了他人(王小姐及其他住户)的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您业主联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。物业管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第156条解释为："因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。
本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。本案物业管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。
八、不允许装防盗网 失窃后产生纠纷
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。
点评:
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
扩展：按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任;如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定;如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。
问题：假如事件发生在本小区，且发生事件当天16岗巡查记录并不完整，又或者事后发现小偷是从大门岗或跟随业主进入小区的，那么物业管理企业需要承担责任吗?
九、装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办
一天午夜，中海雅士阁某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就给护卫员商量，要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。
装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们。装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说:你们要打我，想到后果了吗?我看你们还是先给业主打电话，问他我这样处理对不对。装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话。
或许了解中海物业管理规则的业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向护卫员道了歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫吧!装修工头一听，立即拿出50元钱说：那谢谢您，说实在了，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧!当然，护卫员没有收他们的钱。
点评：
纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。
十、物业管理人员入室引起的误会
某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。
问题：
1、阿霞错在哪里?
2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理?点评：
1、错在未经业主同意擅自进入业主的家
2、通知07打电话通知业主。征求业主同意的情况下把门关上(最好是有见证人在场)
十一、鞭炮炸伤小孩，物业管理承担责任
2002年5月7日，4个未成年的孩子在深圳市罗湖区某花园一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃信那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入信那水小桶后发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业公司因不作为被判赔近7万元。
问题：此案例中物业管理企业犯了什么样的错误?对此你的看法如何?
点评：
罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品信那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩信那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。
十二、访客无理打骂护卫员怎么办……
去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。物业管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。然后物业管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是物业管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。物业管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为物业管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。
点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。
十
三、物品存放
某业主投诉大门岗队员小陈，原因是小陈没有代其保管物品。对此几位队员有不同看法：小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定;小张认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业主之所急。
问题：你有什么看法?
点评：小陈的做法是对的。因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，则小陈就要承担赔偿责任。当然，小李要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。
本小区案例
1、2010年7月5日上午8时左右，公司领导对车库检查工作时发现车库C区公共部位有装修工人在做木工，严重违反了小区装修管理规定。经调查发现：
1、此情况昨天已经存在，
2、工程部个别人员滥用职权私自同意，
3、相关职能部门未能认真履行职责。从此案例中，你觉得保安部应该做好哪方面的工作?
2、2009年8月27日财务对收费岗位票据月结时发现发票丢失一本，经核实在该月8月9日交接班未交接清楚，使用票据未实际查验。从案例中发现什么问题?
3、2009年11月16日下午15时30分左右，18岗队员巡查时发现C区沟井盖丢失8块，经查监控，丢失时间为上午11时30分左右，从案例中发现什么问题?
4、2010年6月12日上午11时，三名外来人员(二男一女)来访2栋602房魏先生，并在车库等待，后双方在停车场相遇，并有纠纷。魏先生称两名男性来访人员不认识，并要求他们离开，身为保安员你应该如何处理?
5、2009年12月某日，已经18：00了，车库岗队员小史发现3栋26楼的装修工仍然在往楼上搬运沙石，小史在电梯口将装修工截住，并且把门关起来不让装修工进入，两者语言不和遂大打出手，事后报警警察介入协调此事。对此你有什么看法?面对装修工违章装修或超时装修，应该如何处理?
6、2010年12月底，车库岗老徐发现某房业主的车粤B0S791车头左侧刮伤，当即给业主打对讲询问，但是当时业主不在家，老徐随后在巡查记录本上注明此事，但并无向下班特别交接，几天后，业主回家发现车辆被刮伤，遂闹上物业管理处，对此案例你有什么看法?发现业主车辆刮伤应该如何处理?
第二篇：物业保安部管理运行分析报告
一、 部门主要工作
保安部是为全院提供安全保障的重要部门，人员安全、财产安全、车辆安全及消防安全等。
二、 工作目标
1、 质量目标
根据法律、法规和工作制度做好各项安全检查、监控、管理工作。
2、 服务目标
为业主、宾客、内部人员提供一个安全舒适的服务场所;
3、 安全目标
全年重大事故为0
三、 工作开展情况
1、
2、
3、
4、
5、 保安部各岗位严格按照工作程序工作标准进行工作; 对于物品出入严格执行控管，并对出入物品进行抽查; 执行24小时巡查制度，并认真做好巡查记录; 对监控主机进行24小时人员在岗; 对消防器材进行每周一检查，每月一总结，半年一培训，
每年一年检。
四、 存在的不足
1、 人员较少对院内巡视不到位;
五、 改进的建议
1、 增加人员加大巡视力度，采取巡逻、监控互相配合的方法，做
好院内安全工作;
2、 增加院内监控摄像头数量，提高监控质量，确保安全。
提交部门：物业保安部
提交日期：2013年10月10日
第三篇：物业保安情况案例分析(2)
1、 辆破损进入车场后推卸责任怎么办
去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。
早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性。一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。
[提示]
遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。
1.尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。
2.遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。
[案例分析]在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，
询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。
2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办
一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。
管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢?
[提示]
物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。
[案例分析]
在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对
车主说：“如果我们保安员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们保安员致歉。”要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则保安员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守。车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。
安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处保安员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。可见平时文明服务在关键时候的重要性。车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的保安员。
3、案例002 业主损坏公共设施，怎么处理? 一天晚上七时许，都市经典小区业主罗先生4岁女儿发高烧，夫妇二人心急如焚，忙开车去医院治疗。当车行至车库出口道闸时，值班保安员示意停车、收回停车卡，但对方毫不理睬，而是加大油门撞开道闸栏杆飞驰而去，道闸栏杆被撞弯曲变形损坏，无法正常使用。值班保安员马上向班长报告，请协助解决。保安班长和安全主管一同到达现场。根据保安员的情况汇报和现场分析，并调取业主和车辆登记资料核对，排除了偷盗车辆的可能性，从而判断业主肯定是有急事，决定等业主回来后再心平气和找业主了解情况，并提出以下处理意见：(1)理解业主;(2)以理服人;(3)按价赔偿(分析问题入情入理，处理准则以人性为
本，不只一味地从物管角度对待事故)。 两小时后，业主一家三口回到小区，已在道口等待的保安人员首先对小孩病情表示关注和慰问(事先守候，如同家人，对业主同情关怀意于言表)。看到孩子并无大碍、家长焦急的心情已平静下来后，便就撞坏道闸栏杆一事征询业主的处理意见。谁知未等把话说完，罗先生就打断：“车场保安员动作太慢，我急着去医院送孩子看病，撞坏栏杆不是我的责任”。保安人员耐心解释：小孩有了急病，焦急的心情我们非常理解。但事先您要是来个电话说明原因，让我们提前做好准备就可以争取更快放行时间了。当时您的车开的飞快，把我们吓了一跳，不认识您的还以为是盗窃车辆呢(占理，得理，给对方的一个合理的提醒，句句入耳)。按《业主公约》规定，损坏公物要赔偿，您看是您自己处理，还是管理处帮您处理由您付款”? 罗先生一声不吭地走了，保安主管没有追上去硬让业主当场表态，也没有立即跟着罗先生上楼，而是采取了三个措施：(1)谁当班谁负责。当值班长和保安主管第二天上午去业主家登门拜访，把事情责任耐心解释给业主听;(2)跟踪处理，不拖延时间。看到保安主管亲自上门，业主尤其是女业主心里很过意不去，再三表示歉意，但对赔偿一事只字未提。待到第三次上门，业主终于不好意思地说：“这样吧，我们对这一行不熟悉，你们帮忙修理好，多少钱由我们支付。”(3)维修方案与业主见面。业主表态后保安主管立即通知维修班拿出道闸栏杆的维修方案，并将方案交与业主审核，说明只收成本费，免收人工费。业主看后表示同意，并对管理处对小区财产认真负责的精神感到敬佩。 【点评】：从这件事的圆
满处理，作为物业管理者可以得到三个启示：
1、不要急于求成。业主心里有火，静不下来时，不要急着追业主表态，最好是通过细致的解释工作，让业主意识到自己的不对之处，最好让业主自己提出处理意见。
2、不要与业主对抗。无论处理任何事情，要心平气和摆事实，讲道理，有理有节。不能因为错误在业主，就粗暴对待业主。而应以服务者的身份和态度与业主沟通，事情就会向好的方向发展。
3、不要陷于纠缠。事情发生后，跟业主讲清楚就行，不要现场纠缠不清，没完没了，引起业主反感。处理问题要把握好分寸，不能因小失大。只要业主认识到位，愿意赔偿，事情就是圆满解决。从始至终都要遵循服务第一的宗旨。案例003 严管细抓——住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办?某大厦有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，成为管理中一个不大不小的难题。最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理(都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章)。然后拟订了四个工作步骤：值班保安员通过可视对讲规劝违规住户;保安班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神;主管领导上门“钉子户”的思想工作;管理处给仍然无动于衷的下达限期整改通知书。按照这一部署，各个保安班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，
走了两个步骤(凡事预则立，不预则废，多考虑几步没有坏处)，尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。 【点评】：小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必然。只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。案例004 因势利导——业主强占他人车位怎么办 十月上旬夜里10点左右，华景绿苑小区地下车库值班保安员报告6号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。保安员劝其将未购车位的车开走，但业主对保安员不理不睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，保安员只好求助巡逻岗保安员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对保安员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对着对讲机对保安员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。 了解到这些情况后，管理处办公室值班管理员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对保安员反复打对讲影响业主生活道歉(有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造了条件)，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不断点头，管理员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题(不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率)。业主听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让管理员替他找一个空位租下来。管理员自是满口答应。 第二天一
早，管理人员就同业主联系，告诉他车位已找好，请他抓紧时间到办公室来办理租用手续。果然，业主没有食言，当天下午便来到管理处，顺利地办理了租位手续。 【点评】：以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思。而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。
第四篇：保安流失分析
保安流失的原因分析
在服务行业里，保安的流失率是比较高的。据估计，保安企业员工的年平均流失率为30%，高的达到80%。保安高流失的主要原因是什么?流失的保安跳槽到哪里去了?从整个社会的角度来看，保安的流动有利于实现人力资源的合理配置，从而提高人力资源的使用效率;从公司的角度来看，适度的人员流动，可优化公司内部人员结构，使公司充满生机和活力。合理的人员流动无论是对社会还是对企业来说，都是必须而合理的。但是，如果员工频繁流动，企业就要引起高度重视。现在，保安人员的大量流失和所造成的保安队伍不稳定现象，已严重影响到了保安企业的队伍建设和正常经营。保安流失原因分析
一名理性的员工对于离职跳槽问题会持谨慎态度。对于保安流失原因的分析研究表明，一般情况下，单一因素是不足以促使保安采取离职跳槽行动的，所以导致保安流失的原因常常是多方面的。从调查中我们了解到，导致保安产生辞职念头的有以下几个主要因素：
原因一：工资低、福利差。在对部分辞职保安调查分析中发现，决定保安离开企业的所有影响中，最重要的影响因素就是工资福利水平低。有专家指出，我国的保安业已陷入了这样一种恶性循环——待遇低下，无法吸引高素质的人员从业。有没有社会保险这一“待遇”，已成为他们决定是否“跳槽”的主要因素之一。
原因二：缺乏职业发展空间。报酬高低是人们选择职业时比较注重的因素，但它并不是最终决策的惟一依据。有些人为了能得到更多的发展机会，他们宁可暂时放弃较高的报酬;反之，若得不到很好的发展，即便是能得到比同行们高的收入，他们也会跳槽到那些能给他们更广阔的发展空间的企业去工作。保安当中有不少是高中以上文化程度或者是有一技之长的，由于保安公司业务单一，加之对保安的职业规划不够重视，面对保安这个吃青春饭而又没有职业保障、职业发展空间有限的职业，做保安只是“骑驴找马”过渡一下，不会把它当成终身职业，一旦有机会就会跳槽。从了解到的信息看，如果是继续做保安，流失的保安大多选择物业公司和企业内保，因为相比之下，物业公司的保安职业发展空间大些，企事业单位的保安工作相对轻松些。
原因三：论资排辈，缺乏激励机制。来公司做保安的人中有不少是比较优秀的，他们有的是退伍军人，有的是从专业学校毕业的。然而，不少保安公司在制度上比较保守，缺乏相应的激励机制，新人在公司里很难得到破格聘用，他们必须从保安员做起，一年
一年地熬，很少见到将新人直接聘用为中队长、大队长或者分公司经理的。保安是身处第一线的服务人员，工作量大，工作辛苦，有时还要遭受少数客户的有意刁难甚至是人格侮辱;在有些中队或者班组里，人际关系复杂紧张，保安普遍有压抑感无归属感。虽然同是做保安，但事实上工作是有轻重之分的。一些新保安因无法忍受这种压抑的工作环境而跳槽。另外，出于管理者自身素质不高或管理方法欠妥，致使保安感觉没得到应有关心和尊重;特别是保安公司里的论资排辈的做法，使那些劳动强度大、责任大、任务重的一线保安积极性受挫，使新保安上岗工作的期限越来越短，一旦发了薪水或有发展更好的就业机会，就会选择跳槽。
原因四：社会地位低。受传统观念的影响，一些保安认为自己所从事的保安服务工作低人一等，因而，一旦有机会，他们就会想方设法地到其他行业中工作。另外，在我国保安行业中，普遍流行着这么一种观点：干保安工作是吃青春饭的行业。在这种观念的支配下，很少有人把保安当成终身职业的。尤其是那些有文化的或者是有一技之长的保安，很难安心工作，当他们熟悉了这座陌生的城市之后，跳槽也就成为他们经常考虑的问题之一。
降低秩序维护员流失率的对策
秩序维护员流动对保安公司的经营管理工作有弊也有利。然而，在目前情况下，秩序维护员的过度流失对保安公司更多的影响是弊大于利。秩序维护员流失率过高是秩序维护员不满现状的客观反映，也是保安公司缺乏凝聚力和稳定性的信号。一些秩序维护员企业管理粗放，只单纯地注重经济收入，忽视企业文化建设，把秩序维护员看成是工作的机器，使得秩序维护员普遍缺乏成就感和归属感，造成秩序维护员大量流失。其实，秩序维护员流失是任何一家公司都不愿意看到的现象。只有稳定的秩序维护员，才有稳定的客户;只有稳定的客户，才有稳定的、持续增长的经济收入。所以，稳定秩序维护员队伍是当前保安公司的首要任务，建议采取以下对策稳定秩序维护员队伍：
对策一：确立以人为本思想，注重企业文化建设。没有文化的人叫文盲，没有文化的企业叫企盲。秩序维护员是服务行业，服务行业的特点就是要建立属于自己的独特企业文化，如联邦快递的“团结协作”文化、海尔“真诚服务到永远”等。其实，企业文化都是建立在人本管理的基础上的。所谓人本管理，简单地说就是以人为中心的人性化管理。它要求公司把员工看作是企业最宝贵的财富和最重要的资源，零售业的巨头沃
尔玛的管理精髓就是：把员工当成事业的合作伙伴。其中心思想就是要充分尊重每一名员工。只有满意的员工才能带来满意的客户。保安公司向客户提供的产品就是秩序维护员服务，秩序维护员服务质量的高低直接取决于服务的提供者——秩序维护员。所以，秩序维护员的服务态度(技能)和服务热情的高低，将影响客户(业主)对保安公司的判断和满意。因此，实施人本管理，是保安公司的必然选择。公司怎么对待员工，员工就会怎么对待客户。著名的万科物业提出：“先有满意的员工，后有满意的顾客”。要求：我们的服务要“持续超越顾客不断增长的期望”。所以，保安公司要从物业公司引进一些先进的管理理念，在工作中力求做到“业主、秩序维护员、顾客”三满意，惟有如此，保安公司才能站在市场的前端，持续发展长盛不衰。
保安公司实施以人为本的管理，最重要的是必须懂得如何尊重秩序维护员。公司管理人员应当把秩序维护员员当作渴望得到关怀、理解和尊重的有血有肉的人来看待，充分尊重他们的劳动，维护他们的权益，尽力为他们的工作和生活创造良好的条件和工作氛围。这样做，既能够增强他们的自信心，激发他们的工作热情，又能够提高他们对公司的满意度和忠诚度，从而大大降低秩序维护员的流失。
对策二：实施多元化经营，拓宽秩序维护员职业发展空间。秩序维护员为适应快速变化着的环境，需要不断学习和掌握新的知识和技能。公司为秩序维护员制定个人发展计划，协助秩序维护员学习各种知识和技能，特别是专业性的知识和技能。通过个人职业发展计划，使每位秩序维护员对自己目前所拥有的技能进行评估，并考虑公司发展的需求，使自己的特长及发展方向符合公司变化的需求。通过这种持续不断的个人发展计划，帮助秩序维护员适应公司多方面的工作及未来发展的需要。公司通过为秩序维护员制定良好的个人发展计划，给予秩序维护员丰富的教育和培训机会，能够促进秩序维护员个人和公司的共同发展，降低秩序维护员的流失率。秩序维护员是吃青春饭的职业，年轻人是为了过渡一下，很少有人会把秩序维护员当成终身职业。因此，保安公司要积极开拓市场，实施一业为主，多元经营，积极开发与秩序维护员业务相关相近的经营项目，如押运、技防、物业管理、停车场经营、家政服务、物流仓储等，为老秩序维护员、秩序维护员家属和有一技之长的秩序维护员职业规划创造再发展条件。如果保安公司能创造一个“男人做秩序维护员，女人做家政”的安居乐业环境，秩序维护员的流失率肯定会大大降低。
对策三：制定符合企业发展的薪酬体系，逐步提高秩序维护员的工资和福利。在现阶段，工作仍是大多数人谋生的重要手段。既然是谋生，人们就不得不考虑收入问
题。当秩序维护员的付出与所得到的回报严重不相匹配时，跳槽也就是他们的必然选择了。此外，公司通过向秩序维护员提供较合理或者说有竞争力的薪酬，也能够提高秩序维护员跳槽的机会成本，有效地抑制秩序维护员流失。同时，高薪也能吸引外部优秀人才的加盟。因此，为了降低秩序维护员流失率，企业在薪酬设计上要尽力做到“三公平”(对外公平、对内公平、考核公平)。如果是因为薪酬过低或者是薪酬设计不合理造成员工大量流失，对于企业来说，绝对是失败的。所以，公司要调整经营管理思想，要始终把员工和员工的利益放在首位。秩序维护员服务企业的秩序维护员员工作单调、艰苦、危险，对社会保险有着特别的要求，企业领导经营者应克服投保上的投机性，把保险纳入企业长远建设中去考虑。因为，只有满意的员工才能带来满意的客户。
第五篇：保安从业人员离职原因之分析
根据XXX相关要求，结合保安队伍管理的现状，现就保安队伍管理中保安员人员流失大的离职原因，作如下客观分析：
1、新入司的队员在入司前不了解公司工资标准结构与计算方法，招聘人员为完成招聘任务，或多或少夸大保安员工资标准和福利待遇，队员入司后发现实际发放工资的与招聘人员描述出入过大而离职。
2、公司加班费与其他工厂单位计算方法不同，无法按劳动法标准支付，无双休日和节假日，新队员无法适应工作强度而自离。
3、入司一段时间后的保安员通过朋友或老乡介绍，找到较高工资或条件比公司更好的工作单位而自离。
4、保安员家里或个人家里有突发事情急需本人回家处理，保安员无法及时办理请假或辞工手续，保安员心情焦急而自离。
5、分队基层管理骨干方法简单，不会笼络人心，不善于做队员的思想工作，队员感觉很孤单无助而离职。
6、我司护卫单位经济效益不好，客户单位压缩支出成本，保安员食宿条件太差而自离。
7、我司半军事化管理，经常组织学习与训练，保安员感觉不自由，过于拘束，没有时间玩，婚后的保安员家庭琐事较多，因时间原因而自离。
8、个别分队负责人为获得自已加班机会，通过语言刺激、老乡观念、粗暴管理、排挤手法，导致队员自离。
9、新队员的自身原因，如个人文化高低、老乡关系、家庭背景、理解认知能力差等原因与其他队友或分队长无法沟通而自离。
10、个别保安员有能力、有文化、有思想，不甘心一辈子做保安员，为寻求更大发展空间而导致自离。
11、保安员在社会上无认同感，社会地位低，给人的感觉就是看门的，做保安员也是临时的，而且无升职空间，学不到真正有价值的知识而自离。
12、保安员年龄偏小，独生子女多，自控能力差，不能吃苦耐劳而自离。
13、随着国家的经济建设的高速发展，全国中西部差距在不断缩小，工资之间相差不多，甚至有很多地方工资比现有保安员工资还要高，很多人不需要出远门打工，在家乡镇或县城企业就可获得较高的工资，这也是很多人自离的最主要主因之一。
吴洪飞
二〇一一年十月二十日