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预告登记制度管理论文 篇1：
论不动产预告登记
【内容摘要】我国的房地产行业发展十分迅速，我国的房地产行业在带来经济效益的过程中，出现了很多不动产归属权的纠纷。房屋属于典型的不动产，不动产预告登记制度对保证不正产登记成功有着重要的作用。但是由于相关制度不够健全，使得有些单位或者企业钻了法律的漏洞，侵害了人民的利益。面对这些问题，相关部门应该去积极完善不动产预告登记制度用以解决不动产的预告登记中出现的问题。
【关 键 词】不动产预告登记;不动产预告登记制度;完善
作 者 简 介：朱玉卿（1989-），女，汉族，甘肃庆阳人，研究生在读，中级经济师，研究方向：民商法。
我国经济体系的重要组成部分其中就有我国的房地产行业，我国的综合经济水平也随着我国的房地产行业的持续发展得到了持续的上升，但是这快速发展的背后却有着一些问题。因为我国不动产预告登记制度的不完善，导致关于商品房权属的归属问题纠纷不断。迅速完善不动产预告登记制度和保证不动产预告登记制度的科学性，这是解决不动产预告登记问题的重要方式。
一、不动产预告登记的基本理论
（一）不动产预告登记的概念
不动产属于物品，最典型的不动产就是房屋。不动产预告登记是在相关物品不具备登记条件的时候，为了保证物品的未来归属权而进行的临时登记。不动产预告登记解决的是物品的归属问题，是一种物权制度。这种物权制度具有一定的排他性，这种排他性保证了未来不动产归属者的利益不被侵犯。这种预告登记方法的目的是使不动产的所有权人能够让自己所选择的物权变动行为产生相应的法律效力。这种登记方法最重要的就是要符合预告登记的登记程序，只有符合了不动产预告登记的程序，这种登记方式才能保证不动产买受人的权益。
（二）不动产预告登记的特征
不动产预告登记具有三个特征：（1）担保性，不动产预告登记是使不动产的所有权人所期待的物权归属得到法律保护的担保方式，是一种重要的物权制度。预告登记制度将登记人的权利进行了相关的限制和保护，并且对物权变更双方的行为进行了相关的约束，这种约束让物权变更双方的合法权益都受到了相关的保护;（2）临时性，不动产预告登记只是一种临时登记。不动产预告登记具有一定的时效性，超过一定时间的话，不动产预告登记的相关法律效力就会消失。这个时间长短根据我国现行的法律制度规定是三个月的时间，如果超过三个月的时间还未重新进行相关不动产登记，不动产预告登记的相關法律效力就会消失;（3）从属性，不动产预告登记的基础是不动产所有权人的权利成立并且有效。如果不动产权利人的权利不受法律保护，那么不动产预告登记的相关法律效力也会因为不动产权利人的权利问题而被撤销，这就意味着不动产预告登记失败。
（三）不动产预告登记的作用
不动产预告登记将物权变更的双方进行了相关的行为约束，保护了双方的权益。具体作用有四个：（1）保证归属权，不动产预告登记成功后，物权变更的双方不得违反不动产预告登记协议中的义务，如果违背就要担负相应的处罚。不动产预告登记的作用使得物权变更的双方能够按着协议规定的相关内容进行物权的变更，实现双方物权变更的目的。（2）保证权利顺位，不动产预告登记是当不动产权利人在向最终登记进行推进时，保证了法律上对于不动产权利人所选择的权利顺位。不动产登记所产生的法律保护效力，只有登记者才能享有，登记的优先权属于先登记者，先登记者就是由不动产预告登记协议中的权利顺位所决定。（3）破产保护，在登记人陷入破产的情况后，登记人可以利用不动产预告登记制度的相关法律效力让自己的权益得到保障。使得自己在无法完成相关程序时，可以对抗不动产的所有权人，实现自己对于不动产的权利。（4）预警作用，不动产物权变更的双方可能会因为综合实力差距的悬殊，造成不动产物权变更的双方的信息不完整和不对称。这个情况会使得第三人因为信息问题而受到蒙蔽，而不动产预告登记可以为第三人提供出有效和完整的不动产登记信息，从而避免不动产预告登记的物权变更行为被认定为无效。
二、关于不动产预告登记的研究
不动产预告登记是一种在管理不动产归属权纠纷问题的一种有效方法，为了使不动产预告登记的目的达到人们理想的效果，许多研究不动产管理方面问题的研究者研究了对国外处理该问题的程序。（1）德国，德国的物权制度将物权变更的过程分为两个部分，一个是债权行为，另一个是物权变更行为。不动产物权变更双方应首先达成物权变更目的合意后，进行债权的登记和公布，接着还要满足其他合同能够生效的条件，然后再进行不动产预告登记协议的签署，最终合同成立并生效。（2）日本，日本不动产预告登记的特征规定：第一，第三人在不动产物权变更的过程中，不是必要条件，只要不动产物权变更双方的意愿能达到一致，不动产预告登记就能顺利进行;第二，进行不动产预告登记流程需要双方共同进行，单方当事人无法进行登记程序;第三，法院要出具相关不动产变更的证明，才能最终完成不动产物权的变更。
三、完善我国不动产预告登记制度的策略
（一）明确我国不动产预告登记的性质
在我国的不动产预告登记制度中，应该明确不动产预告登记中的不动产所有权人依然享有该不动产的各项权益，不动产的所有权人所享有的权利，其本质依然为不动产的债权。将不动产的所有权人所享有的债权进行相应的保护，不能光将解决问题的目光一直停留在排他性上，这是明确当事人的权利。我国的《物权法》在对于不动产预告登记的机构规定上，也具有着一定的问题。其规定了不动产预告登记应在当地的不动产登记机构进行办理程序，而这种登记方法虽然进行了对不动产登记的分类，但是对于分类完成后的后续工作没有明确进行工作的主体，这种行为就会造成登记混乱和法律效力不理想的情况发生，所以要明确登记机构的责任。
（二）完善我国不动产预告登记的程序
完善我国不动产预告登记的程序主要从以下三点进行：（1）提高申请标准，我国关于不动产预告登记的相关条例规定，在进行继承遗产和受到馈赠的情况下得到不动产，只需要单方当事人提出申请登记就可以了，这种规定存在着一定的不合理性。这种规定虽然保护了买受人的利益，但是这种规定存在着对不动产所有权人的风险。单方当事人可以提出申请，但是要将标准定高一些，保护不动产所有权人的权利。（2）推进本登记，不动产预告登记的最终目的就是完成本登记。在进行本登记的推进时，进行物权变更的某一方可能因为拥有了不动产的部分权利，对推进本登记程序有着一定的懈怠。应该对相关问题进行行为上的约束，必要时直接进入执法程序，进而推动本登记的程序进度。（3）保证抗辩权，不动产预告登记应该保证不动产物权变更双方的权利和义务相平衡，不应该注重保护某一方的权利而忽视了另一方的权利。
（三）增强我国不动产预告登记的效力
不动产预告登记是为了让不动产预告登记制度发挥其作用而设计的登记方法，对于不动产预告登记制度的效力，国家应该从法律方面进行提升。从法律方面进行对不动产预告登记的效力提升，可以对进行物权变更的双方进行良好的行为约束。在效力提升的基础上，不动产预告登记制度的作用就能得到更好的发挥。
（四）扩大我国不动产预告登记的范围
在不动产预告登记的实际程序中，将不动产预告登记的范围扩大，扩大的方向主要从两个方向进行。第一，将不动产预告登记的保护权利范围进行扩大;第二，将不动产预告登记的对象范围进行扩大。登记范围的扩大对于完善不动产预告登记制度有着积极的作用。
四、结束语
我国经济体系的重要组成部分其中就有我国的房地产行业，我国的综合经济水平也随着我国的房地产行业的持续发展，得到了持续上升的时代背景下，不动产预告登记制度对于保护人民利益有着重要的作用。不动产交易的权益在不动产预告登记制度的规范运作下能够得到较好的保护，并且不动产预告登记制度还保护了权利人的利益。该制度让我国法律的公正性得到了充分的体现，其中的法律价值能对我国相关不动产法律起到良好的促进作用。尽快完善不动产预告登记制度，便能继续高效的促进我国社会经济的发展和保证我国人民的权益。
参考文献：
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[2]骆岩.论不动产预告登记制度[D].沈阳工业大学，2019.
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作者：朱玉卿
预告登记制度管理论文 篇2：
在建船舶抵押融入物权预备登记分析
通过对预告登记制度、异议登记制度以及现有的在建船舶抵押登记法规现状的考察，对在建船舶抵押权登记中如何融入物权预备登记制度进行分析，并提出完善有关制度的建议。
在建船舶抵押，亦称建造中船舶抵押，是指抵押人为取得在建船舶继续建造资金的贷款，以合法方式取得的船舶建造合同、资信证明等，连同在建船舶投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
近年来，受国家船舶工业发展战略和国家金融政策调整的影响，以造船企业在建船舶为担保对造船企业融资贷款并办理抵押权登记的情况增多。在建船舶抵押权登记在有效利用在建船舶价值，促进造船业、航运经济快速发展的同时，也给海事管理机构的船舶登记管理带来一定的责任和风险。
2007年全国人大通过的《物权法》确立了物权预备登记制度，即包括预告登记制度与异议登记制度，其确立有利于维护当事人及第三人的合法权益。在建船舶投资时间跨度大、工期长、风险大，将预备登记制度引入在建船舶抵押权登记中，有利于稳定船舶物权关系，保障船舶交易安全，减少因船舶物权关系不明确而造成的在船舶抵押权登记的海事执法风险。因而本文尝试从物权法中预备登记制度出发，结合我国已出台的有关在建船舶抵押登记的法规规定，就如何将预备登记制度引入现有在建船舶抵押权登记制度进行分析。
物权预备登记制度
物权登记以登记作为时间和效力为标准进行分类，可分为本登记和预备登记。本登记又称终局登记，指当事人所期待的物权发生效力的登记，包括物权的设立登记、变更登记、更正登记、注销登记等，是物权登记的重点和主体。而预备登记制度是为保护真正权利人的权利而规定的一种制度，它并不能直接产生物权变动的法律后果。预备登记的目的在于当登记要求的实质要件和程序要件尚不充分时保全当事人的登记请求权，包括物权的预告登记和异议登记。
1、预告登记制度
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记制度通过限制原权利人的处分权，保障物权的顺位请求权及债权的实现，经预告登记保全的请求权，不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，还可以对抗任意第三人。
2、异议登记制度
异议登记，指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利人的异议的登记，其主要是针对不动产登记的正确性有异议而提起的。我国《物权法》第19条规定，不动产登记簿登记的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
异议登记，其实质是消灭现有登记的权利推定效力，以及时防止第三人借登记的公信力取得受让利益，避免真正权利人的权利受到不应有的侵害。
在建船舶抵押登记法规现状
目前，规范我国在建船舶抵押登记的主要有《物权法》、《海商法》、《担保法》、《船舶登记条例》以及国家船舶登记主管机关—交通运输部制定的部门规章制度和规范性文件，其中对在建船舶抵押登记直接规定的主要是《建造中船舶抵押权登记暂行办法》。
为落实国家船舶工业调整振兴规划、拓宽造船企业融资渠道，规范在建船舶抵押权登记行为，部海事局于2009年6月发布实施了《建造中船舶抵押权登记暂行办法》，该办法为在建船舶的物权登记提供了可操作的程序性规定，为造船融资提供了便利，但受限于《办法》所出台的特殊环境（侧重融资），在维护当事人以及第三方权益、促进交易安全方面还存在不足，尚存在其他不合理、法律风险之处。
在建船舶抵押权登记中融入物权预备登记制度之分析
1、在建船舶抵押预备登记制度建立的必要性
（1）预告制度建立的必要性
预告登记制度的立法宗旨是使债权请求权具有物权的排他效力，同时对债务人的处分权进行限制，以防范交易风险。而目前中国已建立的有关在建船舶抵押登记制度中，鲜有对防范和控制交易风险的考虑，这与船舶在建抵押权登记现实所面临的由交易风险引发的诉讼风险不相适应。
船舶定造人与船舶建造企业签订合同，意在取得建造完毕的船舶所有权，在建船舶交付之前，船舶定造人往往只享有期待权，因不具备本登记的条件而无法进行登记；但船舶建造企业可能在订立船舶买卖合同之后，可能受利益驱使，将同一船高价转卖或一船多卖，极易造成船舶交易的混乱及交易风险，对船舶定造人和其他第三人利益造成损害。船舶定造人和其他第三人缺乏的是一套透明的，有效的，具有公信力的，在船舶建造期间即可以保护其合同下合法权益的法律制度，最好的解决办法是，对这些期待权进行预告登记，赋予其对抗效力。
（2）异议制度建立的必要性
建立异议登记制度有利于保护真正权利人的合法权益，促进交易安全。由于船舶登记其实质为物权公示的性质以及权利正确性推定原则，各国各地区普遍认同船舶登记的权利，但这并非意味着经船舶登记的权利是绝对与实际相符，我国目前船舶登记实践中常发生真实权利与登记权利不一致的情况，尤其是在建船舶，错误登记现象时有发生，对真正权利人的利益造成严重损害。而通过在在建船舶抵押登记制度中引入异议制度，借助异议登记阻却现时登记名义人的处分，在现时更正登记程序较长的情况下，是对真正权利人采取的一种临时性保护措施。在建船舶异议登记较其他船舶物权争议解决方式，在程序上更为简单，举证责任负担更为减轻，成本更为经济、便捷。
2、在建船舶抵押预备登记制度的内容
（1）适用范围
在建船舶预告登记的请求权是保全将来在建船舶物权变动的请求权，是在本登记之前进行的预备登记程序，因而应具有特定的适用范围。
在建船舶所有权、在建船舶抵押权的预告登记中，应满足下列条件：有关权利变更、范围和内容应为可登记事项；须以保全在建船舶物权变更为目的，如为防止船舶建造企业将定造船一船多卖为目的，进行预告登记。
（2）法律效力
预告登记的法律效力。在建船舶预告登记，具有保全预告登记请求权人将来对特定船舶物权变动的权利，第三人不得无视预告登记的存在，不得主张善意取得在建船舶权利，预告登记义务人违反预告登记的处分行为相对无效，只当其处分不影响请求权行使时，其处分才有效。在建船舶预告登记后，设定了在建船舶抵押并进行了登记，则一旦预告登记最终转化为本登记，则本登记设定的权利优于后设定的抵押权。
异议登记的法律效力。船舶权利人或利害关系人申请在建船舶异议登记的，可中止现时船舶名义登记人按照登记权利的内容行使权利。当异议纳入登记后，登记权利的正确推定原则丧失效力，第三人也不得以凭借登记的公信力而当然地依登记的内容取得船舶的所有权和其他物权。
（3）预告登记义务人的抗辩
预告登记义务人所拥有的抗辩权源于请求权本来的法律关系，不受登记行为的影响。而抗辩权行使的结果主要取决与原请求权所产生的债的目的是否已满足，即取决于预告登记人是否存在根本违约，如果预告登记人存在根本违约，则义务人可行使抗辩权终止物权的变动，有权请求登记机关注销预告登记。
（4）防止异议制度的滥用
由于异议登记能限制现时登记名义人的处分权，如不对异议制度加以限制，则将导致船舶物权长期处于不稳定状态，阻碍船舶交易；因而在《物权法》中规定了防止异议制度滥用的两种方法：设立异议登记的除斥期间和异议登记不当或不成立的损害赔偿。为了预防因滥用异议登记造成不必要损失，可在在建船舶抵押登记制度中，规定异议申请人在提出异议登记时须提交适当的担保。
3、在建船舶抵押登记中建立预备登记制度的可行性
依据《物权法》，预告登记制度需满足物权标的为不动产的条件，而船舶在我国物权变动规则的规定中，一直将其视为“少数价值较大的动产”，作为“可拟制为不动产的动产”来处理，而在建船舶作为特殊动产，在《海商法》、《担保法》中已作准不动产对待，因此在建船舶抵押登记制度中可参考引入预备登记制度。我国台湾地区《船舶登记法》中就规定了船舶暂时登记制度，即船舶预备登记制度。
结束语
《建造中船舶抵押权登记暂行办法》的出台，为规范建造中船舶登记行为，创新船舶融资发挥了重要作用，但实践也凸显其对维护当事人以及第三人利益，保障交易安全方面的不足。而《物权法》中新设立的物权预备登记制度（包括预告登记制度和异议登记制度）正好在保全权利、维护相关方利益、保障交易安全等方面填补了这一空白，因此建议，在“在建船舶抵押登记制度”中借鉴新设的预备登记制度，促进船舶登记制度的进一步完善。
(作者单位：南通海事局)
作者：张新星 李 勇
预告登记制度管理论文 篇3：
不动产预告登记制度若干问题的研究
摘 要 预告登记制度是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，其具有保护交易安全和促进交易效率的双重价值.本文在从预告登记制度的立法价值出发，在充分尊重其立法功能的基础上，提出我国预告登记制度的不足和完善建议。
关键词 预告登记 适用范围 法律效力
一、预告登记制度的立法价值
预告登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。我国新修订的《物权法》第二十条对预告登记制度作了规定豍，该法条在我国第一次以基本法的形式正式规定了预告登记制度。
随着我国房地产交易日益成为了经济发展的宠儿，房地产交易纠纷也层出不穷。处于主动地位的卖方很可能为获得后期更高收益而违反与买方的规定，与第三人签订不动产买卖合同并登记转移所有权，而我国在不动产所有权转移上实行的是登记主义，对处于被动地位的买方的交易安全产生了极大的威胁。因此不动产预告登记制度应运而生。这一制度的确立，在于保护不动产交易中处于弱势地位的当事人的权利，保护不动产的请求权，平衡不动产交易中各方的利益，从而达到稳定不动产交易秩序的目的。
首先，预告登记制度是民法基本原则中诚实信用原则的具体表现。诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务，而预告登记制度刚好为这种权利的实现和义务的履行提供了法律的保障。一方面，预告登记要求物权人按照合同约定履行不动产登记义务以实现所有权的转移，即使物权人在为请求权人办理不动产登记之前，对不动产实施了其他的处分行为，由于其妨碍了预告登记，该行为归于无效。因此预告登记能防止物权人违反合同约定，促使物权人诚实地履行义务。另一方面，预告登记的保护时间是有限制的，这就要求物权请求权人要在规定的时间内履行支付价款的义务，才能获得不动产的所有权，这对于物权人权利的实现也有促进和保护作用。
其次，预告登记制度也具有保护弱者的民法价值。在我国的房地产领域，房地产开发商 “一房多卖”的现象屡见不鲜，严重损害了购房者的交易安全，使交易双方的利益处于不平衡状态。不动产预告登记制度通过对购房者在未来取得的物权的请求权加以保护，使请求权人对物的权利可以顺利实现。换句话说，只要请求权人对不动产进行了预告登记，在规定时间内，物权人对物权所为的处分行为，如果妨碍了预告登记效力，则是无效的。预告登记制度的确立，为有效解决一房多卖的问题提供了有效保障，保护了买方正当的请求权利。
二、我国预告登记制度的不足和建议
（一）扩大预告登记制度的范围
在《物权法》颁布之后的《房屋登记办法》中第六十七条，规定了有以预购商品房设定抵押的情形时，当事人也可以进行预告登记，这是对预告登记制度进行完善的一个显著进步。但是，预告登记制度在范围上仍然存在很多局限，例如我国将预告登记制度的适用对象局限于房屋或者其他不动产买卖，而且发生预告登记的债权请求权仅限于合同。这种对预告登记范围的限制显然违反了预告登记制度保护交易安全的价值。因此笔者建议从以下两个方面扩大预告登记制度的范围：
1、扩大预告登记适用范围。预告登记不仅仅是为房屋或者其他不动产买卖服务的，它在不动产物权的取得、移转、消灭、限制等方面亦可适用，甚至在遗产分割上也可以适用。
2、扩大预告登记发生条件的范围。根据我国《物权法》第二十条的规定，能够进行预告登记的前提条件只有一个，就是“按照约定”。尽管这一设定体现了民法自由主义的精神，但对于债权请求权人却是不利的。一旦物权人不同意进行预告登记，债权请求权人则得不到另外的保障途径。因为笔者认为，预告登记的请求权不仅可以由合同产生，还可以因不当得利、无因管理、法院的判决、裁定或者仲裁机关的裁决、政府部门的命令等产生。
（二）完善预告登记的效力
在我国，明确规定的预告登记的效力只有保全权利的效力，然而只有一项权利对于构建完整的预告登记制度，实现交易中各方利益平衡是远远不足的。要构成一个完整的预告登记效力体系，必须加上预告登记的顺位保全和破产保护的效力。权利保全，顺位保全和破产保护这三个效力共同构成了预告登记效力的基本内容，三者共同作用，才能全方位地实现制定预告登记制度的初衷。豎
1、权利保全效力。即指保障请求权得以实现并发生所期望之特定效果的效力。也就是说，预告登记完成后，物权人对不动产所作出的处分行为，如果妨碍或者损害请求权的实现，根据相对无效的原则，该处分行为不得对抗预告登记人。这一效力可以保障请求权人顺利实现其权利。
2、顺为保全效力。即指为了防止未来可能发生的因一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将多项权利按照时间的先后顺序排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。在实现预告登记保全请求权的同时，应当依据不动产物权预告登记时间来确立其顺位，才能更好地协调各方的利益。
3、破产保护效力。即指在相对人陷入破产时（请求权的履行条件并未成就，期限尚未到来），排斥他人而保障请求权发生指定的效果。即在相对人破产时，请求权人可以申请预告登记，针对受预告登记保护的不动产行使特别权。该效力对于应对债务人发生意外破产情况之时，确保债权人真实利益的实现，具有重大的作用。
注释：
《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
刘伟道，孙良军.论我国不动产预告登记制度及其完善.正义网.
参考文献：
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作者：雷玥霏