第一篇：老年公寓项目推介书
老年公寓项目建议书
一、市场分析
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年公寓”市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。 国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
第二篇：老年公寓项目可研报告目录
目 录
目
录 ................................................................................................................................................ 1 第1章 项目总论 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1 项目概况 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1.1 项目名称 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.2 项目建设单位 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.3 项目建设地点 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.4 项目建设内容 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.2 编制的依据 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 1.3 编制研究范围 ................................................................................... 错误!未定义书签。 1.4 可行性研究概论 ............................................................................... 错误!未定义书签。
1.4.1 投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.2 资金筹措 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.3 主要技术经济指标 ............................................................... 错误!未定义书签。 1.4.4 可行性研究结论 ................................................................... 错误!未定义书签。
第2章 项目背景及建设的必要性 ............................................................... 错误!未定义书签。
2.1 项目背景 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 2.2 项目建设的必要性 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第3章 市场分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1 中国老龄事业发展分析 ................................................................... 错误!未定义书签。
3.1.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.1.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.1.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2 北京市老龄事业发展分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
3.2.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.2.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3 项目市场调查 ................................................................................... 错误!未定义书签。
3.3.1 居住意愿调查 ....................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.2 目标项目接受度调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.3 项目目标群体界定 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.3.4 社区软硬件需求调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.5 经营模式与价格定位 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.6 调研结果 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.7 项目定位 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第4章 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.1 项目选址原则 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.2 项目建设地点 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.3.1 气候条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.2 地形、地貌 ........................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.3 水文 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.4 自然资源条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.5 社会经济条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.6 交通条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.7 基础设施条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.4 项目建设条件评价 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第5章
5.1 项目建设方案 ................................................................................... 错误!未定义书签。 总体规划 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.1 建设思想 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.2 建设原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.3 建设项目功能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.2 总平面布置 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
5.2.1 布置原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.2.2 总平面布置 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.3 道路工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.3.1 道路设计原则 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.2 道路设计方案 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.3 路基及路面结构设计 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4 景观与绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。
5.4.1 规划设计原则及目标 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4.2 景观规划设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.4.3 绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5 建筑设计 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.5.1 设计原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.2 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.3 设计方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.6 土建工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.6.1 设计范围及依据 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.2 建筑结构设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.3 新建建(构)筑物一览表 ................................................... 错误!未定义书签。 5.7 给水排水工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.7.1 给水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.7.2 排水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8 电力工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.8.1 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.2 设计范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.3 负荷等级 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.4 供配电设计 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.5 电力及照明设计 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.6 防雷接地 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.7 火灾报警与消防 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.8 电话通讯与计算机网络系统 ............................................... 错误!未定义书签。 5.8.9 闭路电视监控系统 ............................................................... 错误!未定义书签。 5.8.10 有线电视系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.11 紧急呼叫系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.9 燃气系统 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.10 智能化系统 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 5.11 暖通空调工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.11.1 通风方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.2 采暖方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.3 空调方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第6章 环境保护 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
6.1 环境评价依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 6.2 项目现状 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 施工期环境影响分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3.1 施工期噪声影响分析及防治措施 ....................................... 错误!未定义书签。 6.3.2 施工期大气环境影响分析及防治措施 ............................... 错误!未定义书签。 6.3.3 施工期固体废弃物环境影响分析与防治措施 ................... 错误!未定义书签。 6.3.4 施工期水环境影响分析 ....................................................... 错误!未定义书签。 6.4 建成后的生态环境保护 ................................................................... 错误!未定义书签。
6.4.1 废水处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.2 固体废弃物处理 ................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.3 废气处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.4 噪声处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5 环境管理与监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。
6.5.1 环境管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5.2 环境监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.6 环境保护评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第7章 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1 项目所在地能源供应条件 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.2 项目使用能源品种的选用原则 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.3 合理用能标准和节能设计规范 ....................................................... 错误!未定义书签。
7.3.1 相关法律、法规、规划和产业政策 ................................... 错误!未定义书签。 7.3.2 节能标准及技术规定 ........................................................... 错误!未定义书签。 7.3.3 相关终端用能产品能效标准 ............................................... 错误!未定义书签。 7.4 节能原则 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.5 能源消耗种类、来源及其流向 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.6 能耗计算 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.7 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.7.1 建筑结构专业节能 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.7.2 电气专业节能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.3 给排水专业节能 ................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.4 节能管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第8章 劳动安全、卫生及消防 ................................................................... 错误!未定义书签。
8.1 劳动安全防护 ................................................................................... 错误!未定义书签。
8.1.1 安全与卫生法规 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.1.2 项目运营过程中危害因素分析 ........................................... 错误!未定义书签。 8.1.3 安全与卫生防护 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.2 消防 ................................................................................................... 错误!未定义书签。
8.2.1 消防平面布局 ....................................................................... 错误!未定义书签。 8.2.2 消防灭火系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第9章 企业组织与劳动定员 ....................................................................... 错误!未定义书签。
9.1 组织结构 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 9.2 劳动定员及人员招聘 ....................................................................... 错误!未定义书签。 第10章 项目实施进度安排 ........................................................................... 错误!未定义书签。
10.1 项目建设周期 ................................................................................... 错误!未定义书签。 10.2 招标方案 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
10.2.1 招标范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.2 招标组织方式 ....................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.3 招标方式 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.4 招标基本情况 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第11章 投资估算与资金筹措 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3 投资估算依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 项目总投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 11.2.1 固定资产投资估算 ............................................................... 错误!未定义书签。 11.2.2 流动资金估算 ....................................................................... 错误!未定义书签。 11.3 资金筹措 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第12章 财务分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
12.1 财务预测依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 12.2 营业收入和成本费用估算 ............................................................... 错误!未定义书签。
12.2.1 营业收入和税金及附加估算 ............................................... 错误!未定义书签。 12.2.2 总成本费用估算 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.3 预计损益表 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.4 预计资产负债表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.5 预计现金流量表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.3 不确定性分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。
12.3.1 盈亏平衡分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 12.3.2 敏感性分析 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.4 技术经济评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第13章 风险分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
13.1 政策风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.2 市场风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.3 财务风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.4 运营风险 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第14章 效益分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
14.1 经济效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 14.2 社会效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第15章 可行性研究结论与建议 ................................................................... 错误!未定义书签。
15.1 结论 ................................................................................................... 错误!未定义书签。 15.2 建议 ................................................................................................... 错误!未定义书签。 11.1 11.2
第三篇：申办老年公寓项目申请报告
尊敬的领导：
您好!随着我市新一年的规划，城市改造崔人奋进的形势下，政府真抓实干的精神带领下，工作思路明确，发展方何鼓舞人心，创业发展的积极性在全市兴起。为此，本人选择社会养老服务项目，它是我国今后社会养老面临的迫切需要，也是我市新一年规划经济社会同步发展的要求，随着老龄化逐渐显现，老年人的养老保障，生活照料的压力进一步加大，特申请政府给予批准，我国已经进入老年社会的国家，老年人口占总人口12.5%，老有所依，老有所养，老有所乐，老无所忱，是每个老年人所面临的实际问题，由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的逐渐颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响老年人们的心身健康，服侍照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。 因此，作为五常市的普通市民，我有责任和义务为我市全面发展贡献自己的绵薄之力，经过我与同仁们一年多的考察、调研、资金的筹措，地址的选择，现愿申办一处现代化、专业化、高标准的老年公寓，解决我市老年人存在的问题，望政府给予关注支持批示。
特此申请
申请人：许艳春
年月日
第四篇：申办老年公寓项目申请报告
尊敬的领导：
您好!希望您能在白忙之中抽出宝贵的时间阅读我的这份申请报告。近年来，在市委，市政府真抓实干的精神带领下，全市工农业经济步入快速发展轨道，投资大力倾向于民生工程，社会福利保障体系日趋完善。虽然取得了一些成绩，但伴随着经济的快速发展，我市的基础实施建设仍然跟不上新时代经济发展的节奏，尤其是在我市的老年公寓建设方面，不仅数量小，而且现有的老年公寓容量小，设备、医疗、专业服务不配套。随着我市老龄化逐渐显现，老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。
从我国目前情况看，我国是世界第一大人口国，人口以最快的速度进入老龄化，每年以3.3%的速度在增加，已经进入老年社会的国家，截至2011年底我国60岁以上人口已经到达1.85亿，占总人口13.7%。老有所依，老有所养，老有所乐，老无所忧，是每个老年人所面临的实际问题。
从我市目前情况看，城市养老保障制度还不够健全和完善，城市养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加;老年福利服务基础设施短缺，老龄产业发展滞后，为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范。延安虽有干休所、敬老院，但几乎完全接收有身份有地位的老年人，对于99%的普通老年人可望而不可及，远远满足不了我市老年人口的需要。总体上来说，我市人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
另外，由于老年人的生理功能的逐渐衰退，心理状态的逐渐颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。
因此，作为延安市的普通市民，我有责任和义务为我市全面发展贡献自己的绵薄之力。经过我与同仁们一年多的考察、调研，资金的筹措，地址的选择，现愿申办一处现代化、专业化、高标准的老年公寓，解决我市老年人存在的问题，为我市实现全面小康做出自己应有的贡献，望政府给予关注支持批示。
附：《延安市***老年公寓建设项目规划方案》 特此申请
筹建申请人：王 润
二〇一二年五月九日
延安市***老年公寓建设项目规划方案
一、 筹建人：王润
二、 公寓名称：延安市***老年公寓
三、 公寓地址选择：、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
第五篇：老年公寓建设项目建议书
金山老年公寓项目建议书
二0一三年九月
目
录
一、项目名称、
二、项目地点
三、项目提出的依据
四、建设内容与规模
五、投资估算及资金来源
六、社会效益和经济效益分析
七、结论
一、项目名称
1、项目名称：金山老年公寓
2、项目发起人：XXXXXX置业有限公司
二、项目地点
项目建设地址位于XXXX镇XX村前岗组，该地块属前岗村民组废荒地。
三、项目提出的政策依据
1、中共“十八大”报告明确指出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。近日，李克强总理由明确指出要“推动社会力量成为发展养老服务业的主角”，通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
2、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(豫政办[2006]105号)
3、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福[1998]19号
4、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》(国办发[2000]19号)
5、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号)
6、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉(财税[2000]97号
7、《中华人民共和国土地管理法》
四、建设规模、建设内容和设计理念
(一)建设规模
项目占地100亩，规划建筑总面积5万平方米;以干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体组成建筑景观群，分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每25亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积1.25万㎡。每个小区建设2层单体公寓8栋，每栋建筑面积260㎡，每栋配套餐厅50㎡，共计建筑面积2480㎡。6层集体宿舍式公寓2栋，每栋约4100㎡，每栋配套餐厅300㎡个小区，综合娱乐活动室300㎡，共计9400㎡。社区中心建设大型文化活动中心2480㎡。每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体，四个小区总建筑面积约50000㎡。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内,设置2个出入通道。
(二)建设内容
1、主体建筑:二层单体公寓32栋,6层集体宿舍式公寓8栋，大型配套餐厅8个，小型配套餐厅32个，小型综合娱乐活动室4个，大型综合娱乐活动室1个。
2、图书馆1个,用以满足老年人读书需求。
3、诊所、药房各1个为老年人提供健康保障。
4、垂钓园：依托该区域三面环水的特点建设垂钓场。
5、蔬菜种植园：在周边租用耕地兴建5-10亩菜园，老年人自愿参与种植活 4
动，同时可为老年人提供绿色、健康、新鲜的蔬菜。
6、风雨走廊：连接于各个建筑物之间建设风雨走廊。
7、院内道路、地坪均为混凝土。
8、社区绿化不低于50%。
9、停车场和大巴车：为探亲家属提供停车位，并配备大巴车2辆，每周
2、
4、6定点接送老年人进城探亲、购物、访友等。
10、社区超市：满足老年人日常必备消费。
11、其他附属设施。
建设内容低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
(三)总体平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射(可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感)，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。
(四)产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
(五)项目社区文化活动室设计与布置
社区文化活动分两大块，一是整个社区的大型文化活动室，一是各小区的小型文化活动室。所有文化活动室都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。文化活动室配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
(六)社区内环境规划设计
园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观 6
功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰;应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
(七)单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构;楼层：低层为2层，多层为6层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室内管线暗 7
敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。
房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。
(八)户型面积控制及户内设施
户型多层主要是一房和二房，均带厨卫;一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的50%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
(九)车位、商业配套的设置
在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。
商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
五、投资估算与资金来源
(一)投资估算依据
1、河南省建设工程造价标准。
2、本项目的建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。
3、相类似建筑近年的投资估算指标。
(二)投资估算范围
投资范围包括本项目的建筑工程、设备及安装工程、绿化和水土保持工程、 给排水工程和配套附属设施费用及运营成本等。
1、项目投资估算
经估算，项目总投资为7620万元，全部为固定资产投资。具体如下：
(1)主体楼建筑工程费和土地成本核算5500万元。
(2)主体楼安装工程费2000万元。 ( 3)图书馆50万元。 (4)诊所、药房30万元。 (5)、垂钓园200万元。 (6)蔬菜种植园50万元。 (7)风雨走廊150万元。 (8)院内道路、地坪190万元。 (9)社区绿化300万元。 (10)停车场和大巴车150万元。
(11)周转资金1000万元。
2、资金筹措
本项目建设投资7620万元，全部由项目实施单位自行出资。
七 经济效益分析
该项目属公益福利事业，投资属一次性投入，而收益具有长期性、慈善性。 数千名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物3.9万斤，鸡蛋6.6万个，肉类
1.69万斤，蔬菜6.6万斤，水果2.3万斤。需要服务人员1000余人。有效地拉动了地方经济。
(一)成本估算
1、职工工资，服务管理人员按1000人计算，每人工资福利按30000元/年计算，年工资福利共计3000万元。
2、管理办公及取暖费900万元/年
3、固定资产消耗成本900万元/年
4、其他不可预计费用100万元/年。
5、年均总成本4900万元。
(二)年收入估算
入住人(含饮食保健活动)人均收费17000元/年，以3000人计，年收益为5100万元。
(三)资金回收
每年回收资金为5100-4900=200万元，基本属于福利慈善性项目。
八社会效益分析
1、提高周边地区居民的生活水平和生活质量
该项目建成的服务宗旨是“全心全意为入住老年人服务”，使每一位入住的
老年人都能在这里感受到大家庭的温暖。因此本项目可以提高周边地区居民的
生活水平和生活质量。
2、增加就业渠道
项目建成后需要一定数量的护理人员，可直接解决1000人的就业问题，另外可提供30个人以上的临时性工作。
3、按每4个老人需一个劳动力照顾计算，可节约劳动力750个，每年可为社会创造1500万元以上财力。
4、解决部分老年人的养老问题
来此居住的老年人不仅可以很好体会到老有所养，还可以充分体会到老有所乐的愉悦，做到人与社会的和谐相处，高质量的安度晚年。
5、解决部分社会矛盾，促进社会和谐
子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化进而招致老人的抱怨，同时由于生活方式、生活习惯及思想观念不同也常常会产生冲突，由此导致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以缓和家庭矛盾，促进社会和谐。
6、形成良好的社会影响和示范效应
能够在社会上会造成很大影响，吸引各界对于社会化养老的重视、关注和积极探索，同时通过良好的示范，在全社会树立起良好的尊老敬老的风尚。
九 结 论
以上报告分析表明,本项目的建设可改善当地养老状况，改善养老院老年人居住条件和环境，促进城镇整体水平提高，有利于和谐社会的建设，具有良好的社会效益，因此，建设本项目很有必要，并且是可行的。
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2013年9月25日