想必大家在写论文的时候都会遇到烦恼，小编特意整理了一些《业主管理团体地位研究论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：伴随着《物权法》，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台，为司法实践中处理建筑物区分所有权和物业服务纠纷的案件提供了法律依据，但是也存在着一定的问题，如业主委员会、业主大会等词使用混乱，业主委员会、业主大会的法律地位的尴尬。
业主管理团体地位研究论文 篇1：
建筑物区分所有权人管理团体法律地位之中外对比
我国物权法规定，业主可以设立业主大会，作为区分所有权人管理团体的最高意思机构。业主大会之下，设有业主委员会，作为意思执行机构，负责日常管理事务。对于业主管理团体的法律人格问题我国目前尚未定论，法国、德国、日本、我国香港的物业管理法律制度均确认业主管理团体的法律人格。笔者认为其法律性质为非法人组织，并肯定业主委员会的诉讼地位的说法，在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围限于保护业主的共同权益。
一、国外及香港地区业主管理团体的立法状况
国外讨论业主团体的法律人格，即是讨论业主团体享有权利和承担义务的资格问题，这涉及到对传统民法主体制度的反省与创新。因为传统民法的主体制度是自然人与法人而非法人团体，法国、德国、日本、我国台湾与香港物业管理法律制度均承认业主团体的法律人格。
(一)法国
《法国住宅分层所有权法》规定，若有两名以上保有建筑物不同部分的区分所有人，即应存在区分所有权人管理团体。而且该两名以上区分所有权人全体于法律上是当然构成团体，并各自成为该管理团体之构成人员。该管理团体的法律性质，为享有法人人格的团体，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。法国对业主管理团体的组成没有多加限制，并对该团体赋予法人人格，从立法目的的角度说，这很大程度上保护了业主及业主团体的权益，但在实际操作中的烦琐问题欠缺更好的弥补措施。如在业主管理团体人数众多的情况下，如何保证诉讼公正性和高效率，在立法中未能得到平衡考虑。
(二)德国
德国有关法律将区分所有权人管理团体称为“住宅所有权人共同关系团体”(戴东雄，1994)。该团体由两名住宅所有人构成，也可由多数住宅所有权人构成。德国对区分所有人管理团体进行规范的最大特点在于该共同关系之形成不由强行法规予以规定，而是由住宅所有权人通过契约予以确定。从性质上看，德国有关法律不承认住宅所有权人共同体并具有法人人格(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。而相关学说通常认为该复杂的住宅所有权人共同体性质上应认为具有“部分权利能力之特别团体”。如德国民法典54条规定：对于无权利能力的社团适用关于合伙的规定，以这种社团的名义向第三人采取的法律行为，由行为人负个人责任；行为人为数人时，全体行为人作为连带债务人负其责任。而根据其《民事诉讼法》第50条第2款，无权利能力社团可以被起诉，也就是说不，它具有消极的当事人能力。如此规定，目的在于促使社团取得诉讼当事人资格，但不承认其法人行为能力。
(三)日本
日本区分所有权人之团体包括三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体是日本在区分所有权建筑物上具有普遍性的区分所有人团体组织。它包括两类：一是全体管理团体，即全体业主组成的团体；二是部分管理团体，指仅供一部分区分所有权人共同使用的共用部分组成的管理团体。如果该公用部分与区分所有权人全体均有利害关系或公约另有约定，则该管理团体不能成立。《日本区分所有权法》第47条规定，区分所有人人数为30以上，经区分所有权人及决议权各3/4以上的多数集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地登记的，即成为具有法人资格的管理团体。但是，管理团体法人终究不完全等同于日本民法上的一般性法人，它不是公益法人，而是所谓中间法人。《日本民事诉讼法》第46条规定，非法人之社团或财团，设有代表人或管理人者，可以以其名义起诉或被诉。因此，日本区分所有权人团体要具备法人资格须达到的法定条件，一般地区分所有人团体组织则与非法人资格的社团或财团同样，在诉讼上具有诉讼当事人能力而无权利能力。
(四)香港地区
香港《建筑物管理条例》规定，管理委员会须在获委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。自取得注册证书当日起业主团体成为永久延续的法人团体，并可以以注册证书指名的法团的名义起诉或被诉。且在本条例的规定下，亦可进行及忍受一切其他作为和事务，犹如法人团体可合法进行及忍受一样。业主权利由法人团体行使，“建筑物业主成立法团体后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、全能、特权、职责，须由法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除本条例条文另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行。”由上可见，香港法例也将业主团体确立为法人，并赋予当事人权利能力(高雅冰，2009)。
二、国内立法现状
(一)《物权法》的规定
在《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在第76条规定了业主大会的职能，业主可以共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
由此可见，业主大会是由全体业主组成的团体，是区分所有权人团体的最高意思机构；但区分所有权人的人数众多，管理事务又烦琐，共同管理实有困难。有必要成立业主委员会作为业主大会的执行机构，对内执行业主大会的规约与决议，对外代表业主大会行使区分所有权人全体的权利。
(二)《物业管理条例》的规定
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第35条规定了业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。同时，也规定了业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施等。并且明确了业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
因此我们可以看到，业主大会并非必设机构，其成立是为了方便业主以团体的形式，从维护团体利益出发，对建筑物进行管理。业主委员会的权利来源于业主和业主大会在法律范围内的授权，它主要执行事务性的工作，类似于委托。同时明确了业主委员会可以代表全体业主充任物业服务合同的法定一方当事人角色。
(三)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，对于业主委员会的诉讼资格问题，作出了解释。其中第2条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第8条规定：业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第10条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
从该解释中，我们可以看到，司法解释对于业主委员会的诉讼主体资格已经有了认定：一是明确了业主委员会的民事诉讼主体地位，即业主委员会既可以充当原告，也可以充当被告。二是明确了业主委员会参与民事诉讼的范围，即限于与物业管理相关的法律关系纠纷，其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。
三、分析结论
(一)业主团体的法律人格
笔者认为，应当将业主团体的民事主体资格界定为非法人组织，因为其符合非法人组织的法律特征，即：
1.它是依法成立并具有一定目的的组织体，其存在是全体构成人员或上级单位为实现该组织体总体目的和利益的法律形式。
2.它是具有一定稳定性的组织体，有自己的名称、组织机构和组织规则，并设有代表人或管理人。
3.它是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体，但这种民事权利能力和民事行为能力的享有是受到一定限制的。
4.它是不能完全独立承担民事责任的组织体，因其所支配财产的非独立性及其民事责任能力的不完整性，需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任。
从《物业管理条例》的相关规定中我们可以看到：业主团体是依法成立的，有一定的组织机构，而是否有一定的财产是目前在认定其主体资格时争议最大的地方。根据《物业管理条例》第27条的规定，业主对物业共用部位、共用设施设备等享有所有权。那么，依照《民法通则》第71条的规定，业主当然也拥有对这些财产的占有、使用、收益和处分的权利。但由于业主对这些财产所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种特殊的复合型的所有权，即建筑物区分所有权，因此业主无法单独对这些财产进行占有、使用、收益和处分，而必须按照建筑物区分所有权的规则来行使权利。这样，便只能由业主团体代表全体业主来行使上述权利，这些财产至少在理论上就成了能为业主委员会所独立支配的财产。换言之，这部分财产的真正所有人尽管仍然是全体业主，但具体行使该部分财产所有权各项权能的，则是代表全体业主利益的业主团体。因而应认为有属于自己能独立支配的财产的，当然也就具有一定的承担民事责任的能力。同时，由于业主团体与全体业主的关系是建构在建筑物区分所有权的法律制度之上的，在民事责任承担方面，其不足以承担的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业主团体负补充连带责任。
(二)业主团体的诉讼主体资格
从《物权法》、《物业管理条例》、《物业司法解释》等法律中我们可以看到，将业主团体能参与诉讼的范围限于保护业主共同权益是妥当的，这与它本身存在的目的具有一致性。而法律也限制了业主委员会提起诉讼的范围，即不得涉及业主单独所有权和个体利益的范围。对于业主共同权益受到侵害的具体情形，可以概括为：第一，业主团体与物业服务企业之间发生的纠纷；第二，业主团体与部分业主之间因管理建筑物费用而产生的纠纷；第三，单个业主违反法律规定或者业主公约而损害了业主团体或部分业主的利益；第四，因业主委员会改选所引发的诉讼。
基金项目：河南省社科联重点调研课题《物业管理中业主自治法律问题研究》（SKL-2009-556）的调研成果之一，项目主持人：李小博
(中共河南省直机关党校)
作者：李小博
业主管理团体地位研究论文 篇2：
建筑物区分所有人管理团体民事主体地位的研究
摘要：伴随着《物权法》，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台，为司法实践中处理建筑物区分所有权和物业服务纠纷的案件提供了法律依据，但是也存在着一定的问题，如业主委员会、业主大会等词使用混乱，业主委员会、业主大会的法律地位的尴尬。
关键词：业主大会 业主委员会建筑物区分所有人管理团体 民事主体
一、我国对业主委员会和业主大会规定的现状及问题
（一）物权法和司法解释对业主委员会的法律规定
《物权法》第七十五条和第七十八条规定了业主可以成立业主大会，推选出业主委员会成员，以及业主大会和业主委员会决定的效力。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。这个条文只是对物权法第七十八条业主行使诉讼权利的期限限制，并没有明确规定诉讼的被告是谁，是业主委员会或者业主大会吗？《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条、第八条和第十条分别规定了当业与业主团体或者第三人出现纠纷时应当如何解决的问题。
（二）我国对业主委员会和业主大会法律规定存在的问题
1. 对业主大会和业主委员会的主体地位的认识差异
上述法律规定明确了业主委员会可以作为诉讼当事人的情形，即在一定的情况下，法律为了保护业主的合法利益，赋予业主委员会原告或者被告的资格。虽然业主大会或者说业主委员会的存在得到了物权法和两个司法解释的确认，但是对它们是否具有民事主体地位仍然规定的很模糊，业主委员会与业主大会的使用混乱，导致了司法实践和理论上对业主委员会和业主大会主体地位的认识差异。
2. 地方立法与物权法及司法解释的冲突
另外一方面，由于法律没有明确的规定其主体地位，所以导致了地方上的立法紊乱，如《浙江省物业管理条例》规定业主委员会在物业管理活动中改为维护物业管理区域内业主的共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。这导致了地方立法与物权法及司法解释的冲突[1]。
二、建筑物区分所有人管理团体的认识
（一）业主团体的概念——建筑物区分所有人管理团体
1. 现行法律法规对业主团体的认识
根据司法解释的规定，它赋予业主委员会一定的诉讼主体地位，但是这与我国《民法通则》相违背，民法是调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。在民法学的教科书或者法学著作中，做了与民法通则相同的规定，将民事法律关系的主体限定在自然人、法人和其他组织之中。但是我们没有明确业主委员会是属于法人还是其他组织。理论和实践对此颇有争议。实践上认为业主大会或者业主委员会就是业主团体，就是代表全体业主解决纠纷的团体。
2. 业主团体的概念——建筑物区分所有人管理团体
业主的建筑物区分所有权分为专有部分的专有权，共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权共同构成，基于建筑物共有部分的持分权和共同关系所生的成员权，也就是业主团体存在的事实基础[2]。
那么何谓业主团体呢？在我国的法律和司法解释中，对建筑物区分所有权的管理团体采用了业主团体和业主委员会的称谓。我们应当明确业主团体、业主委员会以及建筑物区分所有权管理团体之间的关系。梁慧星教授认为，建筑物区分所有人管理团体是指为了维护建筑物各部分的应有机能，解决彼此之间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益，乃需要有一凌驾于个人至上的团体组织，并借该组织团体的力量，设定管理规约设置管理机构，处理共同事务而组成的团体。所以本文所指的业主团体即建筑物区分所有人管理团体。
（二）建筑物区分所有人管理团体、业主大会、业主委员会的关系
由物业管理区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选举产生业主委员会。业主大会是区分所有权人团体的最高意思机构，由于区分所有权人人数众多，管理事务繁琐，共同管理实有困难。有必要成立业主委员会称为业主大会的执行机构，对内执行业主大会的规约与决议，对外代表业主大会行使区分所有权人全体的权利。
根据《物业管理条例》规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。它的权利范围是有限的，对物权法第七十六条规定的事项，只能由全体业主或者业主委员会决定。在区分了业主大会和业主委员会之后，我们应当形成一个新的观念，即业主大会和业主委员会并不等于业主团体的。同时也要明白业主团体即建筑物区分所有人管理团体。那么建筑物区分所有人管理团体与业主大会、业主委员会的关系应当是：建筑物区分所有人管理团体是按照小区所有业主(包括使用人)的意思成立的，为了执行特殊目的而成立的组织体，有其名称、章程、组织机构、工作人员。当然，这里的管理团体应当是个自治的团体。将业主大会和业主委员会至于业主团体之下，业主大会是这个管理团体的权力机关，业主委员会是执行机关。三者形成一个统一的整体。
三、建筑物区分所有人管理团体的民事主体地位
（一）建筑物区分所有人管理团体的立法模式
依区分所有人管理团体是否具有法人资格为标准，各国关于区分所有人管理团体的立法可以大概可以分为四种：
第一，不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称为德国模式。依德国住宅所有权法，住宅所有权人共同体不具有权利能力，因此不具有法人的人格。也就是说权利义务的主体不是住宅所有人的共同体，而是每个单个的住宅所有权人。如果发生了诉讼，只能以单个的住宅所有人为诉讼当事人。
第二，具有法人人格的管理团体，以法国和新加坡为代表。在这个模式下，部分情形的不同，一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国的香港地区也采取了这一模式。
第三，管理组合法人。以《日本建筑物区分所有权法》为代表，又称为日本模式。它的实质是一种附条件的承认管理团体为法人的模式。该法第三条规定：由30人以下的区分所有人构成的管理团体在性质上属于无权利能力的管理团体。但是，区分所有人人数如为30人以上，且经区分所有人及表决权3/4以上的多数通过时，可申请登记为具有法人资格的管理团体，称为管理组合法人。
第四，判例实务上的法人人格。以美国为其代表，又称美国模式。美国传统法律理论及社会情势的长期变迁，美国法院在20世纪70年代，通过判例承认该类团体具有法人人格。迄今，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍的认可[3]。
值得注意的是，关于区分所有人管理团体，近期以来有日渐法人化的趋向。也就是说区分所有人管理团体所作出的管理规约称为该法人组织的章程，对每一个区分所有人都有约束力。
（二）建筑物区分所有人管理团体应当为非法人团体
1. 建筑物区分所有人管理团体不是法人
民法通则规定，民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。在古罗马法上，只有人和人格的概念，法人这个概念是中世纪注释法学派在总结概括罗马法的基础上提出来的。罗马法上，不曾用现代的权利能力一词来表达这种权利义务的资格，而用人格或者人格权来代替[4]。直至19世纪出现了股份有限公司和有限责任公司，公司才有了完全独立的人格。法国民法典中由于受当时极端的个人主义思潮所影响而对团体人格采取排斥态度，直至1896年德国民法典上将法人与自然人并列为民事主体，建立了完备的法人制度。至此形成了民事主体二元论的理论[5]。
法人之所以具有民事权利能力，是因为其具有独立的财产和承担有限的责任这两个因素。法人，乃适于为权利义务主体之法律上的组织体[6]。我们承认法人为民事主体，是因为法人具有独立的财产能够承担有限的责任。那么我们可否将建筑物区分所有人管理团体纳入法人的范围内呢？
学说上，针对此提出了管理团体的法人化问题。管理团体的法人化有其自身的优点：第一，管理团体可以以自己的名义对外为法律行为，可以订立合同和获得大量融资；第二，因具有法人资格，对建筑物、土地税负的课缴、完纳也较方便；第三，管理团体具有法人资格，其自身便成为权利义务的归属点；第四，管理团体具有法人资格，对单个区分所有人征收管理费、请求停止违反义务的行为与损害赔偿等也较便利。在涉及诉讼事务时，也可以管理团体的名义直接起诉或应诉。但是管理团体法人化同时存在一些缺点，其中最主要这为管理团体法人的设立、监督与私法上的财产责任，以及因此对区分所有权制度的损害[7]。所以，在衡量了法人化的优缺点之后，我不同意赋予建筑物区分所有人管理团体法人的地位。
2. 建筑物区分所有人管理团体有不健全的法律人格
建筑物区分所有人管理团体的财产属于区分所有权人共同共有，但是，管理团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。王泽鉴教授认为，法律之所以赋予自然人以人格，是基于伦理的要求，其所以赋予法人以人格，则是基于社会需要。建筑物区分所有人管理团体的法律人格是不健全的。法律人格有三方面的定义：实际上享受权利承担义务的资格、实现权利的行为能力资格以及诉讼中的当事人资格。说其法律人格不健全，因为业主才是真正的权利义务主体，业主团体的行为实质上是代表了业主的行为，只是因为事务繁多，业主不可能事事躬亲，而委托这个管理团体来行使权利。如果没有业主的权利做支撑或者说授权，它也就不可能存在。
3. 建筑物区分所有人管理团体为非法人团体
那么我们应当如何对建筑物区分所有人管理团体进行定位呢？综上分析，我们如果对其进行法人化的定位，是不符合社会的现实和法律的规定的。那可否将其纳入到非法人组织中？对于非法人团体，理论和立法上的认识有一个过程。德国民法对其采无权利能力社团的主张，二战后，民法学界关于非法人组织的认识有重大发展，承认非法人组织具有一定的民事权利能力、民事行为能力和诉讼能力，即在承认非法人组织具有民事主体性上得到了普遍的认同[8]。那样在民事主体的结构上形成了三元论，即在主体“人”之下陈列了自然人、法人、非法人组织或者非法人团体三个下位的概念，构建了三位一体的民事主体结构。考量建筑物区分所有人管理团体是否属于非法人团体与是否属于法人的因素是不一样的，认定法人的标准是具有独立的财产和独立的责任，认定非法人团体的标准是团体的组织和团体的意志。建筑物区分所有人管理团体有相对稳定的组织机构，而且业主大会的存在而具有团体的意志，具备非法人团体的两个要素。在发生诉讼时，按照《民事诉讼法》第四十九条赋予其一定的诉讼当事人能力，可以代表全体区分所有权人进行诉讼，请求其他业主或者侵权或违约的第三人履行债务、停止侵害、赔偿损失。它唯一没有的就是相对独立的财产，因为它的财产归根到底是每个区分所有权人的财产，所以不能承担责任，这就是导致管理团体在实践中的尴尬地位所在的原因。基于此，可以将建筑物区分所有人管理团体赋予非法人团体的民事主体地位。拿非法人团体里的合伙企业来说，建筑物区分所有人管理团体就与其相类似。他们有两个相同点：一是财产的归属都是共有的，二是合伙企业与管理团体都不能独立的承担法律责任。当合伙企业不能以合伙企业财产清偿债务时，则由每个合伙人承担无限连带责任。同样的，在建筑物区分所有人管理团体中，当每个业主缴纳的费用不足以清偿债务时，则由每个区分所有权人承担责任[9]。既然两者有共同的特点，为什么法律可以赋予合伙企业非法人团体的民事主体地位，不可以赋予建筑物区分所有人管理团体非法人团体的民事主体地位呢？如果不可以的话那不就是违背民法所谓的平等性原则？所以我对建筑物区分所有人管理团体作如下的认识：它具有非法人团体的主体地位，因此具有一定程度上的民事权利能力、民事行为能力和诉讼当事人能力。
结语
通过本文的论述，我们应当赋予重新构建我国的业主团体体系，以建筑物区分所有人管理团体表示业主团体，将其纳入非法人团体的体系，赋予其当事人的民事主体地位。然后将业主大会和业主委员会纳入到建筑物区分所有人管理团体之下，业主大会为权力机构，业主委员会为执行机构。建筑物区分所有人管理团体具有一定的民事权利能力和民事行为能力，赋予诉讼当事人资格，以此更好的保护广大业主的利益，便于司法实践的适用。可以由管理团体代替每个建筑物区分所有权人来签订物业服务合同，当业主的利益受到侵害时，由管理团体作为当事人来提起诉讼，请求第三人停止侵害、赔礼道歉等等。
参考文献：
[1] 晋秀富：“论我国业主委员会的缺陷和责任”，载《法制与社会》2009年11期。
[2] 刘兴桂：“论业主团体法律人格”，载学术研究2005年第四期。
[3] 梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社，2007年第四版，第180页。
[4] 周枏：《罗马法原论》，商务印书馆，2001年第107页。
[5] 魏振瀛：《民法》，北京大学出版社，2006年第二版，第74页。
[6] 梁慧星：《民法总论》，法律出版社，1996年第一版，第118页。
[7] 梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社，2007年第四版，第181页。
[8] 魏振瀛：《民法》，北京大学出版社，2000年第一版第99页。
[9] 刘兴桂：“论业主团体法律人格”，载学术研究2005年第四期。
作者：陈培
业主管理团体地位研究论文 篇3：
业主委员会法律地位研究
[摘要] 我国《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行。它的施行对我国房地产业和物业管理行业的健康有序发展,起到巨大的促进作用。但是,物业管理在我国起步较晚,许多问题只停留在理论上的研究和实践上的探索,在《物业管理条例》中未作规定,留下了一些缺憾,引起不少争议。其中,业主委员会的法律性质和地位是当前物业管理活动中争议最大、最广的问题。
本文从当前物业管理实践中业主委员会存在的问题出发,围绕对业主委员会的法律地位的探讨,力图使业主委员会这一业主自治机构更好地发挥其应有的职能,更好地为业主利益服务,推动物业管理的健康发展。
业主委员会制度的完善有助于切实地保护证广大业主利益的切身保护,也有利于房地产业持续、健康的发展。唯有完善立法,在法律中明确业主团体的概念,确立业主委员会的独立法律主体地位,才能从根本上解决纠纷。
[关键词] 物业管理 业主 业主委员会 法律地位 独立法律地位
一、业主委员会在物业管理中的重要性
1.物业及物业管理的概念。从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群,如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑,如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单元。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2.业主和业主自治。业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用仅人,是所拥有物业的主人。在物业管理中,业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。作为产权人,业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定,这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。业主大会是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
3.业主委员会的性质特征。业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会是由全体业主组成的权力决策机构,相当于公司的股东大会。业主委员会的自治管理权,是基于业主对物业的所有权而产生的。业主在物业管理中应处于主导地位,成立业主委员会的目的,就是让业主有一个行使管理权的机构,把各个业主的意见统一起来,并通过物业管理企业贯彻执行于具体的物业管理之中,实现所有权与管理权的分离。业主委员会应当是业主整体利益的代表,业主委员会只维护业主在物业活动中的合法利益,而物业活动以外的其他权益,业主委员会原则上是没有义务保护的。
4.业主委员会在物业管理中的作用。广大业主的利益实现是以业主委员会为载体的,业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理企业之间关系的作用。从根本上讲,业主、发展商、物业管理企业三者的利益是共同的,因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起,共同的利益才能实现,只有以此为基础,业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合,才有可能达到互赢的目标。业主委员会是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载。每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。
5.明确业主委员会法律地位的必要性。因此,在弄清业主委员会的性质作用以后,我们深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然,首先要解决的问题就是业主委员会的法律地位问题,没有一个完善而有力的法律保障,就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展,也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益,保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。
二、我国业主委员会法律地位现状及存在的问题
1.我国现行法律的相关规定。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文主要有以下这些:第十条规定“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”;第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。”;第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”;第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”;第二十条规定“业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”
2.业主委员会在物业管理实际工作中存在的问题。业主委员会具体法律制度的缺陷,导致业主委员会在现实物业管理工作中开展工作困难重重,主要表现在以下几个方面:(1) 业主委员会难以成立;一个大型住宅区,建筑面积近百万平方米,有近万户居民,组建业主委员会无疑是一项繁杂而漫长的过程。(2)业主委员会缺乏经费,不能有效地开展管理活动;另外,还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。(3)业主委员的作用难以正确发挥;当前,在我国绝大多数城市的业主委员会中,能够发挥积极作用的业主委员会很少。(4)业主委员会缺乏广大业主的参与和信任:物业管理在我国实施的时间不长,绝大多数业主对它还缺乏了解,对参与业主委员会比较漠然,缺乏相应的专业知识。
3.业主委员会在立法上的缺陷。在物业管理活动中关于业主委员会的各种纠纷,近年来频频发生。法院在受理此类纠纷时,首先遇到的一个疑难问题是业主委员会是否具备诉讼主体资格。《条例》对于业主委员会的法律性质未予确认,从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。条例中有关业主委员会权利义务的规定过于抽象,缺乏明确性和可操作性;而从实践来看,业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多,驳回的情况较少。而在一些地方法规细则中,又进一步赋予了业主委员会更多的权利。如《浙江省物业管理条例》第十七条规定:业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。如2007年4月实施的《浙江省物业专项维修资金管理办法》中明确了可“由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理”。物业维修资金由政府行政部门、开发商或物业公司代管时如有违法行为,可对其进行依法追究,而由于业主委员会的法律地位我国一直未明确,因此在管理办法中亦未能明确该如何追究业主委员会管理上的过失,这些立法上的空缺使得物业管理工作矛盾重重。
三、各国、各地业主委员会立法经验分析
目前,世界上大多国家及我国都有关于业主委员会的规定,对业主委员会的法律地位也有所描述,因此,笔者从各国的规定入手,从比较法的视角分析我国目前的立法缺陷。
1.法国。现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定,具有典范性意义。该法第14条规定,“若有二名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体。关于该管理团体的法性质,依其规定,系为享有法人资格之团体。对于该管理团体的诉讼能力,该法第15条第1项规定:“管理团体具有参与以请求和防御为内容的诉讼资格,其诉讼对象连某一特定的区分所有权人亦包括在内”。
2.德国。关于区分所有权人管理团体,德国法称为“住宅所有权人共同关系团体“,即“住宅所有权人共同体”。在德国,该“住宅所有权人共同体”,既包括由二名住宅所有权人构成的情形,亦包括由约一千三百多名住宅所有权人构成的情形。该共同关系体之形成,不由强行法规予以规定,住宅所有权人于法律上亦不当然结成“住宅所有权人共同体,而通常系由住宅所有权人通过契约而予确定。德国法亦不承认住宅所有权人共同体具有法人人格。由于住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成一体的特性,且该人法上之结合超越普通共有关系,而有浓厚的团体性。
3.日本。依日本现行建筑物区分所有权法的规定,区分所有权人团体包括三类,即管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体的构成,日本现行法与法国相同,规定各区分所有权人应当然结成管理团体,并成为该管理团体的构成成员。尽管其为无权利能力之社团,依日本民事诉讼法的规定,非法人之社团或财团,设有代表人或管理人者,得以其名义起诉或被诉。因此,在诉讼上,此“无权力能力之管理团体”,仍有诉讼当事人能力。
4.美国。美国区分所有现制称区分所有权人管理团体为“公寓所有人协会”。并且,该公寓所有人协会于法律性质上是不具有公司法人的人格。即该公寓所有人协会于法律上并无法人资格。美国现行法律关于公寓所有人协会并无法人资格的观点,早在上世纪70年代,即面临着来自判例实务方面的重大挑战,并在实务中认为公寓所有人协会具有法人实体的性质,从而做出与现行法律相悖的判决。该案虽然在学者中引起争议,但仍显示出,管理团体法人化乃是美国现实社会中的一项必要需求,其确有存在之必要。
5.中国香港。香港《建筑物管理条例》中对区分所有权人团体作了详细规定,其区分所有权人团体称为“业主立案法团”。该条例第7条规定,业主立案法团由管理委员会申请成立,管理委员会应当在其被委任之日起二十八日内向土地注册处申请成立该建筑物的业主立案法团。业主立案法团在土地注册处发出注册证书之日正式成立,并取得法团的地位。其最大的特点在于该法团在法律上乃属于法人,具有独立的人格,从而作为独立于其成员的业主的民事主体。
四、我国业主委员会法律地位研究现状
1.我国关于业主委员会法律地位的理论评析。从我国目前立法现状来看,我国的业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构,其对外能代表全体业主,对内能管理日常物业管理事务。因此,我国立法并没有赋予业主委员会的实体法律地位。但司法实践中,却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位,而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。关于业主委员会民事主体资格的问题在理论界和司法实务界目前仍存在很大争议,具体有以下几种代表性学说:(1)法人说:有人认为,业主委员会是依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的一级法人。(2)社会团体说:有人认为,业主委员会为自然人自愿组成的从事非生产经营性质的业务的社会团体。(3)其他组织说:业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织,有一定的组织机构和财产,具备民事主体资格的其他组织。业主委员会在小区管理事项上有民事权利能力,有民事主体资格,经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉,业主委员会具有民事诉讼法上的诉讼主体资格。
2.关于业主委员会法律地位的实务探析。因为我国对业主委员会法律地位问题没有明确规定,在我国司法实践中出现过对同一案件出现不同的裁决结果,导致法律适用的混乱。关于业主委员会是否具有实体法律地位,我国各级法院对此问题裁决不一。案例分析一,安徽省合肥市中级人民法院受理金湖新村小区业主委员会诉开发区的房地产开发公司擅自卷走原本属于用作小区房屋维修和公共建设5万元基金一案,该中院裁定,认为业主委员会不具有民事诉讼主体资格对其起诉不予受理。后来业主委员会逐级上诉,经安徽省高级人民法院请示,最高人民法院做出的复函中院明确:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条:《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十条之规定,如业主委员会符合“其他组织”条件,可以自己的名义起诉。裁定承认了小区业主委员会有“申诉主体资格”,即可以作为一个组织成为民事诉讼的原告。案例分析二,据 2005年6月9日《中国青年报》,针对温州市建设房地产开发公司不兑现广告中的承诺,业主们授权委托业委会,将开发商告上法庭,并提出判令被告将银都花园内的相应的配套措施移交原告管理使用,赔偿等诉讼请求,但被最高人民法院驳回。法院认为业主委员会的主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督,业主委员会不能代表业主提起诉讼。认定银都业委会在此案作为原告,诉讼主体不合格。
五、我国业主委员会独立法律主体的构想
笔者通过对我国业主委员会法律地位现状的分析,吸取各国的有关规定,结合我国的实际情况,提出业主委员会贸易独立法律主体的构想。
1.独立法律主体地位的理论基础。建筑物区分所有权的理论是其独立的理论基础。建筑物区分所有权是指数个权利主体区分拥有一栋建筑物时,各个主体所享有的对建筑物的专有部分的专有所有权、共有所有权和因建筑物区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。为了实现使用专有部分的目的,在不妨碍其他业主对各自专有部分的使用的情况下,各业主可以适当使用共同部分,但不能违反全体业主的共同利益。要维护这种共同的利益关系,需要全体业主组成一个超越个人的组织,来处理共同事务,以维护共同的生活秩序,协调彼此之间的利益,充分发挥建筑物各个组成部分的功能,这是成员权的具体体现,也是业主自治管理的体现。建筑物区分所有权理论是成立业主委员会的法理基础,业主大会以及业主委员会的设立是业主行使成员权的重要途径。
2.独立法律地位的立法基础。业主委员会权利与义务的规定是其独立存在的立法基础,依照《条例》的和《物权法》的规定,业主委员会依法享有一定的权利,也履行一定的义务,而这种权利和义务的规定,正是业主委员会具有独立法律主体的资格。业主委员会的权利义务是指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。它所具有的权利有:代表权、诉讼权、决策权、惩罚权、监督权。业主委员会在行使权力的同时,还必须履行勤勉尽责、遵纪守法、配合协调、接受监督的义务。
3.独立法律地位的的现实基础。业主委员会的作用是其独立存在的现实基础,业主委员会的作用和意义主要有:有利于业主权利的彰显;有利于厘定业主和物业管理公司之间的责、权、利关系、有利于平衡;协调业主与开发商、物业管理公司之间的关系;有利于能够促进小区的和谐共处;有利于培育业主的民主意识。
4.业主委员会独立法律主体的解析。业主委员会是独立的民事主体;《条例》规定业主委员会有权与物业管理企业订立书面的物业服务合同。确认业主委员会民事主体法律地位的根本目的,是要明确和解决业主委员会的民事权利能力和民事责任能力问题。纵观不同国家和地区的做法,立足我国目前的立法和司法实践的现状和将来发展趋势,将我国的业主委员会界定为具有民事主体地位的其他组织是我们的最佳选择。笔者认为,对业主委员会的实体法律地位,可以视同合伙组织的执行机构,原因如下:第一,我国业委员会在形式上存在合伙组织所规定的共同财产。第二,我国业主大会的成员之间是按照《业主公约》所建立起来的契约关系。业主委员会作为业主大会的执行机构,需遵循《业主公约》。第三,我国的业主委员会对外一般以全体合伙人名义活动。第四,我国大部分业主委员会通过在房地产行政主管机关备案,取得了某某业主委员会字号的合法地位,在房地产主管部门办理备案手续也符合我国合伙组织并不一定在工商登记部门办理登记的做法。第五,全体业主对业主委员会的行为彼此之间可以按照有限合伙的原理承担有限责任,业主委员会对其自身行为承担无限责任,并且责任不能转移给业主。从以上分析可以看出,现行我国业主委员会在理论和实务上均可以被视为合伙组织,这不只是因其形式上的法律特征同合伙组织具有相似性,而且,因为业主委员会实质不具备法人资格,也不能被视作社团法人对待,故笔者认为将业主委员会在民事主体资格及实体法律责任的承担上适用合伙组织的相关做法是合理的。事实上,虽说业主委员会自身没有完全独立的财产,但是,经济的发展和业主委员会在物业管理实际当中的作用充分表明,业主的所有权与管理权尤其是有关物业管理的共同所有权,实际上均由业主委员会实际上管理和控制。
六、结论
《中华人民共和国物权法》终于在千呼万唤中出台了,但是笔者不禁失望的发现,该法仍然对业主委员会的法律地位和性质,避而不谈。业主委员会的法律地位问题是切实关系到我国房地产行业的持续健康发展,以及广大业主的切身利益甚至于社会的和谐。物业管理的本质是业主的自治管理,业主委员会的法律地位是解决物业管理纠纷的核心问题,明确业主委员会的法律地位是真正实现广大业主自治管理,并在诉讼中保障业主自身实体权利和诉讼权利的保障。
在本文中,笔者首先从物业、物业管理、业主、业主委员会的性质及作用的概念论述出发,阐述了业主委员会是业主自治管理的执行机构,业主委员会在物业管理中的重要性;其次笔者从论述我国物业管理中业主委员会的法律地位现状着手,并根据自身在物业管理中的多年工作经验,指出业主委员会在实务管理中存在的问题以及相关问题在立法方面的缺陷;通过分析各国、各地区的关于对业主委员会法律地位的不同规定,为我国业主委员会法律地位的确定提供参考依据;以及阐述我国目前业主委员会法律地位的研究现状,包括理论及实务判例两方面的内容,最后提出了有关我国业主委员会独立法律主体的构想, 着重阐述了合伙制度对完善业主委员会实体法律地位的借鉴意义,为我国完善该制度提供了现实的参考和标本,为规范我国物业管理行业管理提供理论依据。
业主委员会涉及到的法律和问题很多,笔者仅仅是从物业管理工作者的角度来发掘我国业主委员会制度本身所存在的问题,并提出了完善立法的建议,希望能对我国业主委员会制度之完善起到抛砖引玉的作用。
参考文献:
[1]陈华彬:现代建筑物区分所有权制度研究.北京:法律出版社,1995年版
[2]史尚宽:物权法论.北京:中国政法大学出版社,2000年第一版
[3]蔡华主编:《物业管理法律理论与实务》.北京:人民法院出版社,2000年版
[4]肖海军:物业管理与业主权利.北京:中国民主法制出版社,2006年版
[5]高富平黄武双:房地产新论.北京:中国法制出版,2002年版
[6]夏善胜主编:《物业管理法》.北京:法律出版社,2003年版
[7]谢家瑾等主编:《物业管理条例释义》.知识产权出版社,2003年版
[8]颜 真杨 吟:物业管理危机处理及案例分析.西南财经大学出版社,2002年版
[9]赖中茂:物业管理条例释义.中国法制出版社,2004年版
[10]程信和刘国臻:房地产法学.北京:北京大学出版社,2001年版
[11]刘得宽:民法诸问题与新展望.北京:中国政法大学出版社,2002年版
[12]刘兴桂:物业管理法.广州:中山大学出版社,2000年版
作者：张 艳