一、系统所选框架极其主要特点
1、GIS系统的概念:
GIS系统即地理信息系统 (GIS, geographic information system) 是随着地理科学、计算机技术、遥感技术和信息科学的发展而发展起来的一个学科, 主要数据包括点、线、面。点有坐标 (x, y) ;线可以看成由无数点组成, 线的位置就可以表示为一系列坐标对 (x1, y1) , (x2, y2) , …… (xn, yn) ;面可以认为是由闭合曲线形成范围。在实际应用中, 一个地理信息系统要管理非常多、非常复杂的数据, 可能有几万个多边形, 几万条线, 上万个点, 还要计算和管理它们之间的各种复杂的空间关系。
2、GIS系统特点:
GIS系统全名地理信息系统, 其最大的特点在于可以做到图文结合, 即矢量化的数据背后存储着相应的属性。所以GIS系统是已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统 (以后简称本系统) 可以稳定运作的基础。本系统底图部分采用瓦片缓存的方式提供访问, 所谓瓦片式底图, 就是借助Arc GIS Server将底图发布为本地的服务, 再进行瓦片式缓存处理, 本系统访问的底图数据为瓦片式缓存文件, 大幅提高了系统的流畅性和稳定性。
二、系统总体设计
1、模版层 (Model)
模版层的设计需要考虑本系统所需要的所有数据的模版, 本系统包括需要入库的数据模版、用户模版和计算中所需要的必要数据的模版。
2、逻辑层 (BLL)
2.1用户登录和修改密码时候判断用户权限的方法
本系统设置超级管理员和一般用户两个权限, 超级管理员可以对笔者所在区域内全域的数据进行测算和入库, 同时超级管理员还可以设置一般用户、对一般用户的密码进行重置;一般用户只可以访问特定区域内的数据。
2.2补交价款测算
补交价款测算为本系统的核心内容, 其中包括修正系数测算、容积率修正和年期修正。计算公式如下:
式中:B—补交价款;J—基准地价;Xq—区域修正系数;Xr—容积率修正系数;Xy—年期修正系数;Bl—缴纳比例;Ar—上市房屋土地分摊面积。
2.2.1基准地价
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格, 是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地, 某一时点上土地使用权的平均价格[1]。本系统采用的是住宅基准地价。
2.2.2区域修正系数
笔者所在地区的基准地价指定过程中, 将影响区域的因素分为三级, 将第三级因子利用GIS系统进行测算, 可以得到因子的影响值。经过两轮专家打分对因子的影响权重进行测算, 经过两轮打分后, 通过土地定级因素、因子权重值的均值及方差可以看出, 各位参与者对每一项因素因子的看法已基本趋向一致, 由此按每项因素、因子的均值作为选取的各项因素、因子权重值。
在评价中选取n个因素, 每个因素包含m个因子, 土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和, 即:
本系统将最终分值成果存入到底图中, 并通过分值成果可以计算出区域修正系数, 由于各个区域的区域修正系数公式不尽相同, 所以在此不赘述。
2.2.3容积率修正系数
容积率修正一般按区域进行, 以城镇范围三分之二面积以上土地达到的平均容积率为标准, 按土地用途进行抽样调查, 得到不同容积率下的单位面积地价, 然后用下式计算容积率修正系数, 即:
2.2.4年期修正系数
待估宗地大多已在使用, 剩余土地使用年限少于法定最高使用年限, 或土地出让年限低于法定最高年限, 因此需要根据待估宗地实际情况进行相应的年限修正, 具体土地使用年限修正公式如下:
式中:K——年限修正系数
r——土地还原利率
m——待估宗地使用年期
n——法定最高土地使用年期
其中土地还原率已经存入底图数据中, 待估宗地使用年期则是利用系统界面输入起始时间和终止时间来确定, 因为本系统计算的土地用途为住宅, 所以法定最高土地使用年期为70年。
2.2.5缴纳比例
根据经济适用房的相关规定, 此次笔者所在区域对补交价款的缴纳比例统一定为10%。
2.2.6上市房屋土地分摊面积
上市房屋土地分摊面积是根据土地证上的证载面积在测算界面进行录入的。
3、数据层 (DAL)
数据层和逻辑层分开设立, 有助于提高系统的安全性, 数据层中设有对数据库 (Sql Server) 的访问方法, 主要包括对用户数据的添加、删除、修改、查询方法;对测算结果的添加、删除方法。因为计算时所需要的大多参数全部存放于底图和数据库中, 为了保证结果的客观公正性, 本系统则没有设立对参数的修改方法。
4、表现层 (Web)
本系统采用B/S结构, 表现层为局域网内访问的网页页面, 这样做是为了降低系统在后期的维护成本以及提高系统的稳定性。
用户操作的主界面是以底图为基础, 将所需计算的小区地块在底图上选出来, 在选择地块时, 系统集成了按照宗地的新地号和老地号以及道路、坐标等依据进行宗地选择。选择宗地后系统自动在后台检索该宗地的一系列参数并将其显示在弹窗的相应位置, 同时弹出的窗口也具有相应的参数录入, 用户输入相应的参数, 则可以计算出最终客户所需要补交的出让价款。
三、数据库设计
本系统使用的数据库是Sql Server, 底图则是采用Arc GIS平台的Geo Data Base。
底图中存储计算所必须的参数和矢量数据, 并对数据进行了瓦片式缓存, 提高访问效率, 数据库中设计了用户表、结果表、容积率修正系数表、土地还原率表等, 并有一系列的存储过程。数据库的设计主要是结果存储和参数存储, 将计算各个环节所需的参数进行存储, 并赋予系统记忆功能, 即用户在录入一条新的小区信息以后, 系统便会在下次用户再次想录入该小区的其他的客户数据时将已录入的小区信息和相应的参数自动的填入到界面中, 大幅度提高用户的工作效率。
结束语:本系统核心功能为测算补交出让金的金额。同时集成了根据新老宗地编号进行宗地查询功能、通过坐标查询宗地、通过道路查询宗地、以及查询计算结果等功能, 用户同样可以在系统中进行基准地价的相关信息查询。使用户能够在网页中有着Windows客户端访问的体验, 用户操作简单易学, 这就体现出本系统的主要的设计思想:真正的系统要简单明了, 让用户感觉不到科技的存在, 而不是进行繁琐的操作得到结果。系统的开发要尽可能的保证在安全的基础上, 对系统的使用过程进行最大化的简化。
摘要：因笔者所在地区已购公有住房上市交易涉及办理土地出让手续暂停至今, 使许多拟出售公有住房的住户长期无法办理相关手续。为了满足居民的诉求, 妥善解决群众的实际问题, 规范交易行为, 维护社会稳定, 特此建立公有住房上市补交土地出让金管理信息系统。在该地区现行城镇基准地价基础之上研发建立, 通过对拟上市公有住房所在区域的基准地价进行修正, 科学测算该公有住房上市交易时点应补交土地出让金数额, 为公有住房权利人办理房产交易手续、补交土地出让金提供科学依据。
关键词：GIS平台,已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统,设计分析
参考文献
[1] 刘玉平.资产评估原理:高等教育出版社, 2015