今天小编为大家推荐《商品房买卖合同纠纷探讨论文(精选3篇)》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。摘要：在商品房市场中，不具备预售许可证的商品房价格一般低于同类的普通商品房价格，部分消费者会基于便宜的价格选择购买无预售许可证的商品房。但购买无预售许可证的商品房后，所购房屋可能会因第三人向法院申请的执行行为被查封、执行，当商品房消费者对开发商企业进行诉讼时，开发商企业已经负债累累，不具备还款能力，导致消费者遭受损失房款的后果。
商品房买卖合同纠纷探讨论文 篇1：
预售商品房惩罚性赔偿问题简析
摘 要 近年来，我国房地产行业迅速发展，商品房已经成为我国居民消费热点。然而，商品房销售过程中的欺诈行为不断出现，个别开发商在利益的驱使下，严重背离诚实信用原则，恶意损害购房者的利益。在此背景下，适用惩罚性赔偿责任，能够制裁和遏制开发商的不法行为，维护商品房交易市场的正常秩序，促进商品房市场诚信体系的建立。本文围绕《消费者权益保护法》、《中华人民国共和合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定的购房者可以请求商品房的出卖人承担惩罚性赔偿责任的情形，研究了商品房预售适用惩罚性赔偿制度的一系列法律问题，并对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的惩罚性赔偿规定进行了深入解读，探讨了该解释在适用中的一些具体问题，指出了其不足之处，提出了具有操作性的解决方案。
关键词 商品房预售 惩罚性赔偿 适用 数额
一、绪论
随着人民生活水平的不断提高和我国城镇住房制度改革的深入，商品房已逐渐成为我国居民新的消费热点，但在预售商品房中，开发商往往利用信息的不对称和自己的优势地位，对购房者实施恶意违约和欺诈行为以牟取经济暴利。因此，购房者必须依靠国家法律的保护，才能有效的维护自身的合法利益。
在我国，预售商品房适用惩罚性赔偿规定最早的法律依据是1993年出台的《中华人民共和国消费者权益保护法》，1999年实行的《中华人民共和国合同法》依照《消费者权益保护法》的规定进一步确定了惩罚性赔偿规定。最直接明确确立预售商品房适用惩罚性赔偿规定的是2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。
二、预售商品房惩罚性赔偿的含义
预售商品房惩罚性赔偿，是指预售商品房的出卖人因违法或违约，导致预售商品房的买受人权益受到损害时，由法院作出的赔偿数额超过实际损害数额的赔偿制度。
预售商品房的标的，实质上是一种“期待权”，而非现实的房屋所有权。因此，对购房者来说，客观上存在很大风险，为了保护广大购房者的合法权益，国家对商品房预售也采取了一些特殊的监管措施和惩罚制度，如交易价格申报制度、商品房预售登记备案制度，商品房预售许可制度、惩罚性赔偿制度等。
三、预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题
《合同法》和《消费者权益保护法》属于概括性法律规定，能够适用预售商品房惩罚性赔偿，但不够明确具体。《解释》的公布解决和填补了房地产法律的某些空白，保护了广大购房者的权利，但仍然显得仓促和不严谨，并非购房者的“保护神”。笔者立足于我国的立法现状，对预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题作出如下分析：
1、《解释》的效力问题。《解释》在法律上属于正式解释，是最高人民法院在适用法律的具体过程中对具体应用法律问题所做的具有法律约束力的说明。司法解释必须要有解释的基础性法律，即解释的是哪部法律，或者哪部法律中的哪些条款。那么，《解释》规定的五种惩罚性损害赔偿的依据是哪部法律呢？最高人民法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到，《解释》规定的惩罚性损害赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性损害赔偿责任为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第49条规定的直接适用，《解释》所规定的惩罚性损害赔偿责任在适用条件和结果上都与《消费者权益保护法》第49条的规定有所不同。《解释》一方面承认是以《消费者权益保护法》或《合同法》的惩罚性损害赔偿责任原则为依据；一方面又否认是对此两部法律的直接适用，这在形式逻辑上也存在问题，而且，《解释》中的具体规定也存在一些与《消费者权益保护法》或《合同法》的矛盾之处。所以，如何解决《解释》适用的法律依据，是值得探讨的地方。
2、《解释》中对于适用惩罚性损害赔偿的五种情形采取了列举式规定，在一定程度上清晰明确，不仅有利于民众知晓，而且方便司法机关办案。但这样的规定却有很大的漏洞，因为在实践中存在的一些严重欺诈行为，并不局限于列举的五种情形。例如，开发商不具备商品房买卖主体的资格、所售的商品房证件不齐全致使商品房的权利出现严重瑕疵、开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题及根本不能实现的欺诈性售楼广告等。《解释》只承认列举的五种情形适用惩罚性损害赔偿，等于否认了开发商实施的其他售房欺诈行为适用惩罚性损害赔偿责任。所以，采用列举的方式规定并不能对购房者给予强有力的法律保护。
3、关于惩罚性赔偿的数额问题。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的惩罚性赔偿的数额是“商品价格的双倍”，而《解释》规定的则是“不超过已付房款一倍的赔偿责任”。由此可见，《解释》采用的是“一倍上线赔偿”，属于对赔偿责任的限制规定，与《消费者权益保护法》和《合同法》的规定是不一致的。首先，双倍赔偿的基数不同。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的是“商品房价格”，而《解释》规定的是“已付房款”，这两者是不同的，由于房屋涉及金额较大，很多购房者都只是先付首付，因此已付款很可能不是商品房的全部的价格；其次，《消费者权益保护法》和《合同法》的双倍赔偿是法定和硬性的规定，而解释的惩罚性赔偿数额则是裁定和弹性的规定，这就给了法官较大的自由裁量权，容易造成司法腐败，不利于实现法律的公平性，很可能导致出现开发商所承担的惩罚性赔偿责任与其欺诈行为所获得的利益或购房者所受侵害的程度不相符的情况。
四、完善预售商品房惩罚性赔偿制度的建议
1、扩大惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围。《解释》应该对惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围予以扩大，立法上应采用概括式和列举式的结合，既要列举几种典型的欺诈行为，便于直接和参照适用，又要对商品房买卖中的欺诈行为作出一般性的高度概括与归纳，避免超出规定范围之外对是否适用惩罚性赔偿责任的问题上出现司法尴尬。
2、惩罚性赔偿的数额应当明确具体。首先，《解释》中规定的赔偿基数的“已付房款”，如果购房者采取的是银行贷款的方式支付房价，那么“已付购房款”到底是购房者已实际支付的首付款，还是向银行贷款后支付的全价房款呢？笔者认为应当将“已付房款”明确规定为购房的全价款。这样的话，既保持了与《消费者权益保护法》和《合同法》的一致性，又能有效的遏制商品房出卖人的恶意欺诈行为，切实保护相对弱势的购房者的合法权益，维护法律的公平性。其次，《解释》中规定的赔偿比例“不超过已付购房款的一倍”应当进一步明确具体的赔偿比例，笔者认为应当明确规定为“一倍”，从而缩小法院的自由裁量权。只有加大对商品房出卖人欺诈行为的惩罚力度，惩罚性赔偿才能真正达成其立法目的。
五、结语
近年来，我国房地产行业迅猛发展，开发商为解决资金流的问题，商品房预售行为越来越普遍，房价居高不下。房地产消费者的弱势地位更加明显，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者倾斜。
笔者考察了我国预售商品房适用惩罚性赔偿法律保护的现状，分析了我国商品房适用惩罚性赔偿法律制度存在的不足与缺陷，并对各种问题进行了具体剖析。在此基础上，通过考察我国的现状，总结经验，对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中出现的问题提出了完善的建议，以规范商品房买卖市场，促进房地产业的健康发展。
参考文献：
[1]李鹃.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[D].太原：山西警官高等专科学校，2007.
[2]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法的适用[J].法制与社会，2009，（3）.
作者：樊琳
商品房买卖合同纠纷探讨论文 篇2：
购买无预售许可证商品房的法律风险研究
摘 要：在商品房市场中，不具备预售许可证的商品房价格一般低于同类的普通商品房价格，部分消费者会基于便宜的价格选择购买无预售许可证的商品房。但购买无预售许可证的商品房后，所购房屋可能会因第三人向法院申请的执行行为被查封、执行，当商品房消费者对开发商企业进行诉讼时，开发商企业已经负债累累，不具备还款能力，导致消费者遭受损失房款的后果。本文主旨在于探讨购买无预售许可证商品房的法律风险，并提出解决意见。
关键词：无预售许可证商品房;购房风险;司法实务;购房建议
引言：部分商品房消费者购买无预售许可证商品房时，其可能认识到存在一定的法律风险，但部分消费者认为：“花了钱，房子总不能被人抢走。”于是便基于该心理购买房屋。购房后，所购房屋可能会因房屋开发商债权人的执行行为导致房屋被查封，最终导致房屋被执行、拍卖。消费者不止被诉讼所累，甚至彻底损失了积蓄一生的房款。本文首先对无预售许可证商品房的所有权及处分效力进行分析，之后列明购房风险，最后提出购买无预售许可证商品房的法律风险解决建议，望能够帮助部分商品房消费者摆脱诉累，减少损失。
一、无预售许可证商品房所有权的确立及处分效力
（一）所有权的确立
根据《中华人民共和国城镇房地产管理法》第六十一条及《房屋交易与产权管理工作导则》的规定，结合各地方办理不动产登记的相关法规，开发商在未取得《商品房预售许可证》时无法在不动产登记部门对所开发的商品房办理不动产登记手续。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”房地产开发企业因未取得《商品房预售许可证》导致无法办理不动产登记，故不动产开发企业无法基于不动产登记而取得开发房屋的所有权。
《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”商品房开发企业虽然因未取得《商品房预售许可证》无法基于不动产登记取得商品房所有权，但其可以基于合法开发建设商品房的事实行为取得商品房的所有权。
综上所述，商品房开发企业对其开发建设的商品房享有所有权。
（二）处分的效力
《中华人民共和国民法典》第二百三十二条规定：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。“该法律条文规定与民法典第二编第一分编第二章第三节，上述第二百三十一条因事实行为取得物权的规定也在第三节当中。即商品房开发企业无法办理登记，仅以开发建设行为取得物权时，其对房屋的出售行为不发生物权效力。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。“商品房开发企业出售商品房后一直没有取得《商品房预售许可证》的，其与购房者签订的商品房预售合同为无效合同，即购房者无法基于合同向商品房开发企业主张相关权利。
综上所述，《中华人民共和国民法典》第二百三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的立法目的系为规制商品房市场中无预售许可证的商品房买卖行为，使得购房者在购房后，对案涉房屋既不享有物权，也无法基于合同对房屋享有专属性债权，只能针对商品房开发企业享有缔约过失的债权。
二、购买无预售许可证商品房的法律风险
（一）清偿顺序不具有优先性
根据《企业破产法》第一百一十三条第一款规定：” 破產财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;（三）普通破产债权。”
商品房开发企业向购房者出售无预售许可证的商品房后进行破产清算的，如上文所述，由于已售商品房的所有权为发生变动，仍由开发企业所有，所以已售的商品房仍作为破产企业的财产作为清算。而购房者对商品房开发企业基于缔约过失所有享有的赔偿权利仅为普通破产债权，不具有优先性。
综上所述，购房者购买无商品房预售许可证的商品房后，如该商品房开发企业售房后破产清算的，购房者可能面临失去房屋，且无法追偿全部购房款项的法律风险。
（二）无法对抗第三方的执行行为
1.商品房开发企业的债权人可以对无证房屋申请执行
商品房开发企业在开发建设商品房过程中与其他单位或个人进行资金拆借系常见现象，商品房建成后，如商品房开发企业对出借方及时还款或失去还款能力，出借方有权通过诉讼实现债权，并有权在诉前或诉中对债务人开发的商品房进行保全，待胜诉后对案涉房屋申请执行，进入司法拍卖程序。
根据《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》的规定，申请执行人可以对无证房屋申请强制执行，对房屋进行执行拍卖或者流拍抵债。之后再由法院向不动产登记部门下发《协助执行通知书》，不动产登记部门依据《协助执行通知书》带登记条件完成时为相关人员办理不动产登记，该期间内相关人员可基于法院的司法文书取得案涉商品房的所有权。
2.不具备预售许可证的购房者无法对抗第三方的执行行为
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了商品房购房者对抗法院执行应当同时满足的三个条件，其中第一个条件就是具备有效的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了不具有预售许可证的商品房买卖合同无效，基于上述规定，不具备预售许可证的购房者无法对抗第三方向法院申请的执行行为。
虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，对没有办理房屋过户手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。但是，在司法实践中，购房者购买不具有商品房预售许可证的房屋是否具有过错存在自由裁量的空间，并且该条款并未规定不得对房屋进行执行、拍卖。故购房者依据该条款对抗第三方的执行行为在部分地区的法院可能无法等到支持。
实际生活中，也存在部分商品房开发企业为了逃避向购房人交付房屋的义务，与建筑商或者第三方虚构债务关系，伪造银行资金流水记录，进行虚假诉讼，从而通过执行程序将商品房的所有权转移给购房人之外的第三方，之后再进入破产清算程序。如上所述，由于购房人对开发企业之间的债权在企业破产法中属于一般债权，没有优先性，所以追回购房款的可能性非常渺茫，最终导致房财两空的境地。
三、购买无预售许可证商品房相关法律风险的解决建议
根据上文所述的相关法律风险，本文不建议购房人选择购买无预售许可证的商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条既然规定了购买无预售许可证的商品房合同无效，就意味着立法主旨系不希望购房人们选择购买无预售许可证的商品房。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”该办法明确约束商品房开发企业禁止预售无商品房预售许可证的房屋。但实践中，由于价格原因，无预售许可证的商品房交易不在少数。从购房者的角度来看，因自身经济能力有限，又想尽早实现有房的梦想，最终冒着较大风险选择购买无预售许可证的房屋也在情理之中，本文对购房者提出部分购房建议，望有所帮助。
首先，由于商品房开发企业没有预售许可证，所以房屋无法办理不动产登记，在商品房买卖交易过程中，购房人要与开发企业签订商品房买卖合同，支付购房款是建议通过银行转账的方式转入企业对公账户，并要求商品房开发企业开具收据。其次，完成上述步骤后，立即到有管辖权的人民法院起诉商品房开发企业，诉讼请求为包括确认合同无效及返还购房款，并对所购买的房屋进行诉前财产保全或诉讼财产保全。最后，取得胜诉判决后或调解书后，对已经保全的房屋进行执行，待流拍后再以房屋折抵执行款，同而通过裁定取得房屋所有权。
上述建議虽然存在房屋拍出价格低于购房款，最终购房款无法回收的风险，但是该风险远小于房屋最终被执行，且开发企业失去偿还能力的风险。且该建议仅为一家之谈，仅希望对购房的消费者有所帮助，如有错误，还望各方纠正。
结语
本文主要对无预售许可证商品房的物权变动、合同效力及交易风险进行了简单的论述，并给出了部分建议。最终还望商品房市场能够得到有效的约束和规制，即限制了无预售许可证商品房的买卖，又能全面的保障购房者的合法权益。
作者：于健海
商品房买卖合同纠纷探讨论文 篇3：
浅析商品房认购合同的性质
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房地产开发商在和认购人签订商品房购房合同前，与认购人签订一份商品房认购合同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房认购合同的性质也未规定，难以解决司法实践中的问题，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购合同的概念
商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。
通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预售或者销售合同之前经双方协商签订；二是合同明确规定购房者享有在将来某个时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。
二、理论界、司法界对商品房认购合同的法律性质的观点
1、从合同说。该观点认为，商品房认购合同是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同，两者之间存在一种制约依存关系。
2、担保说。该观点认为，签订商品房认购合同的主要目的是担保购房双方在约定的将来某个时间能够订立正式的购房合同，商品房认购合同的主要内容为定金条款，其内容符合《担保法》的有关规定，因此应该认定为担保合同。
3、买卖合同说。该观点认为，在商品房认购合同中，当事人双方平等自愿地表达了商品房买卖的真实意思，并且就权利义务进行协商达成了一致，所以商品房认购合同应当视为买卖合同，日后的正式商品房买卖合同只是对认购合同部分内容和条款的补充和完善。
4、要约说。该观点认为，商品房认购合同是房地产开发商向购房者发出的单方订约的意思表示，包涵了三方面主要内容：一是希望与购房者订立购房合同的准确的意思表示；二是明确提出了各项条款供购房方考虑；三是给购房方规定了一个答复的期限，以便于对方及时答复。因此，商品房认购合同具有要约性质。
5、意向说。该观点认为，商品房认购合同仅是当事人洽谈商品房买卖事项形成的初步文件，双方仅达成购买商品房的初步意向，只能是买卖双方初步的意思表示，因此应该看作是双方的一种买卖意向，不具有法律效力。
6、预约说。该观点认为，签订商品房认购合同是为了约束双方的交易行为，并为将来签订正式商品房买卖合同做准备，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，商品房认购合同本身就是一种独立的合同，其具有预约的特征及效力。
在司法审判实践中，法官对商品房认购合同性质的认定，归纳起来主要有两种观点：
1、认购合同是预售合同。这种观点认为，认购合同是买卖双方在平等自愿基础上的真实意思表示，是在商品房正式合同签订之前签订的，与商品房预售合同具备相同内容和效力范围，因此应该将商品房认购合同等同于正式预售合同。2、认购合同非独立合同。这种观点认为，商品房认购合同并非独立的合同，因为商品房认购合同仅是对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，不具备独立合同所应具备的内容，因此不能认定为独立的合同。
三、商品房认购合同是一种独立的预约合同
以上观点角度各异，立足点不同得出的结论也各不相同。本人赞同商品房认购合同是一种独立的预约合同，其他定性都没有把握商品房认购合同的本质。
1、形式上进行认定。由于商品房认购合同是商品房买卖双方约定在一定期限内洽淡、协商、签订商品房买卖合同的约定，是对设立预订商品房权利义务的合意，商品房认购合同是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据《民法通则》第85条及《合同法》第2条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系协议”，认购合同应为独立的合同。因此，商品房认购合同作为平等民事主体间为将来买卖商品房所订立的民事合同，是独立的合同。
2、内容上进行认定。商品房认购合同应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购合同是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不应从于商品房买卖合同。认购合同与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购合同直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
3、性质上进行认定。商品房认购合同与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。在合同分类中，存在本约与预约之分。民法理论认为预约是指将来订立一定契约的契约，或者认为它是当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。尽管我国现行立法没有规定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备，商品房认购合同即为一类非常典型的预约。
本文对认购合同的法律性质采用独立预约合同说。首先，认购合同同样是平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，完全符合我国合同法第二条对“合同”的定义，故认购合同是应该受合同法调整的合同；其次，认购合同不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购合同又是独立于房屋买卖合同的合同；最后，认购合同是约定将来订立房屋买卖合同的合同，符合民法学界对预约的定义，故认购合同又为商品房买卖合同的预约。
（作者单位：国务院机关老干部活动中心）
作者：罗孔富