要写好一篇逻辑清晰的论文,离不开文献资料的查阅，小编为大家找来了《物业项目运营管理论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。摘要：近年来，浙江省松阳县深入推进农村综合改革试点，全面发展壮大村级集体经济实力，提高村集体自我发展、自我服务、自我管理的能力和水平，有力推动了农村生产力发展，增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。本文总结了松阳县发展村级集体经济的成功经验，并针对目前存在的问题提出了相应的建议。
物业项目运营管理论文 篇1：
论物业企业成本控制的问题与对策
[摘 要]物业企业在实际运营管理中充分加强成本管理，能够有效提升企业整体管理水平，压缩运行成本，逐步提升物业企业核心竞争力，保证财务信息的真实性、完整性，推动物业企业的健康持续发展。但是目前物业企业在成本控制过程中仍存在一定不足，难以有效提升成本管理质量，不利于企业良性发展。基于此，文章结合物业企业的主要成本和成本分类，细化探究物业企业成本控制的问题，并针对性提出强化成本控制对策，推动物业企业的健康发展。
[关键词]物业企业;成本控制;问题;策略
1 前 言
物业企业成本管理质量高低直接影响着企业能否健康发展，但是目前物业企业在开展成本控制工作过程中，组织成本偏高，基础设施的不完善也一定程度上增加了管理成本，物业企业实际成本管理方式和经营模式比较滞后和单一，成本管理体系也不够健全，难以充分保障成本管理质量。因此，有必要对物业企业成本控制的问题和对策进行深入探究，促使物业行业能够真正认识到实际成本控制不足，及时加以改进，推动物业企业和物业行业的健康、持续发展。
2 物业企业主要成本概述
物业企业运行过程中，其成本主要包括能源成本、人力成本以及维保成本。由于物业行业在当今时代背景下，依旧属于劳动密集型产业，根据有关调查研究发现，我国现有大型物业企业当中，有55%的成本属于人力成本。同时，在物业管理过程中，各种相关设备设施随着使用时间的推移，其维护成本也在逐渐增加，导致实际管理中维保成本也保持持续上升状态。另外，国家近年来越来越强调环保节能理念，并且结合该理念已经制定了有关发展战略，物业企业要保持良性发展，必须响应国家节能环保的号召，推进智能化、节约化发展，逐步提升从业人员个人素养，最大限度地扩大人力资源效益，对设备加强日常管理，有效降低设备出现故障的概率，并以此为基础减少故障维护成本。要落实国家的节能环保战略，物业企业还要结合社区实际情况，为业主制订系统化节能方案，促使能耗成本逐步降低，但是所付出的能源控制成本也会有所增加。
根据物业企业成本管理中的主要成本，可以根据项目和周期实现细化分类。物业企业根据项目进行成本分类，主要可以将成本划分为经营成本、职工薪酬成本以及设备设施维保成本;按照周期进行成本分类，主要可以将成本划分为前期介入成本、运营成本，其中前期介入成本主要指的是在物业前期介入阶段的管理启动经费，包括物业项目自身包含的开办费，集中接房阶段包含的材料费、人工费等。[1]运营成本则主要是以物业服务合同为基础，所产生的一系列服务项目运营成本。
3 物业企业成本控制的问题
3.1 物业企业组织成本偏高
物业企业开展成本控制工作过程中，组织成本占比非常大。物业管理成本通常情况下划分为两种成本类型，即静态成本和动态成本，静态成本主要是指企业自身组织结构建立与运行所需成本费用;动态成本主要是指企业运行期间各方面消耗产生的成本费用。目前物业企业经营管理过程中，经常存在组织结构不合理问题，管理层次比较复杂，管理者的权利相对较为分散，诸多方面的不合理都导致企业存在较高的静态成本。[2]另外，物业企业不同的组织者相互之间存在较大的素质差异，导致实际组织决策难以顺利、有效落实。在物业企业逐步发展过程中，也会逐渐增加组织成本，导致企业发展面临巨大的成本负担，不利于物业企业良性、长久的发展。
3.2 基础设施的欠缺，导致管理成本增加
近年来，随着房地产行业的快速发展，物业行业也随之发展迅速，而物业企业由于发展速度过快，不能和既有基础配套设施实现同步发展，导致后续运营所需配套基础设施建设增加了大量费用，也就是增加了物业企业成本。目前一些物业企业在社区规划的时候，没有充分考虑业主对配套设施的需求，导致社区内部既有配套设施比较欠缺，难以满足业主多元化需求，比如小区存在停车位数量不足、绿化面积少等问题，这些问题都会引起业主的不满，甚至因此拒绝缴纳物业费，增加物业管理难度。[3]物业企业要有效解决基础配套設施问题，需要增加一定管理成本，那么就会加大物业企业成本控制和管理的难度。
3.3 管理方式单一
在市场经济快速发展背景下，我国物业行业也保持高速发展步伐，并逐渐从简单的经营管理方式，转为集约化管理方式，而在这一转型期间，物业企业实际管理水平仍然不高，管理方式也过于简单粗放。在这样的管理背景下，物业企业管理手段又缺乏创新和改进，目前所使用的管理手段大多比较滞后，也不积极引进现代化管理技术，管理科技含量非常低，上述问题都导致物业企业增加了财力、劳动力等消耗，对物业企业加强成本控制产生了一定制约。新时期背景下，劳动市场中的劳动成本逐渐增加，而业务对物业企业也提出了更高的要求，现有的物业管理方式很难满足业务多样化服务需求。只能通过增加劳动力来解决一系列管理服务难题，导致物业企业增加了劳动力成本，不利于企业健康有序发展。
3.4 物业经营模式滞后
随着社会与经济的发展，现阶段物业企业相比之前有了很大进步和成就，不过物业企业在快速发展过程中，缺乏创新和改革，企业完善度相对较低，经营管理理念比较滞后，管理方式过于单一，难以和现代新型企业管理制度保持同步发展。当前物业企业在运营和发展中，在小区设备、保安以及清洁等方面，很难充分满足社区居民个性化、多元化需求，而企业现有经营管理方式比较单一，难以有效推动企业发展，导致物业企业经营管理费用也在持续增加，不利于企业提升在物业行业的核心竞争力。
3.5 缺乏完善的管理体系
目前，物业企业在开展成本管理工作过程中，一个致命缺陷就是缺乏完善的成本管理体系。一方面，成本管理缺乏健全、完善的管理制度，尤其对成本缺乏评价、监督以及考评机制，难以保证成本管理工作顺利开展。物业企业要实现高效的成本管理，成本管理考核与监督属于重要保障和有力措施，但是目前大多物业企业缺乏完善的成本管理制度，有关成本管理评价机制和监督机制也不够完善，导致成本管理工作的实现受到诸多阻碍。在这一背景下，成本管理缺乏方向性，难以获得良好的成本管理效果。物业企业在推进成本管理工作过程中，没有充分认识到“人”在开展这项工作中的主导作用，缺乏完善的奖惩机制和激励机制，导致成本管理难以通过奖优罚劣提升管理质量，也难以有效调动财务人员的成本控制积极性，不利于完善并落实成本管理制度。另一方面，物业企业进行成本控制，需要在日常工作各个细节中渗透成本管理，保证全员参与，共同推进成本管理。但是由于物业企业缺乏完善的成本管理和控制制度，且制度缺乏必要的约束原则，导致各层员工对既有成本控制制度缺乏执行力度，很多基层员工不注重落实各项成本管理制度，导致成本控制工作存在形式化问题，难以发挥应用作用，不利于企业落实成本控制战略，也不利于企业长久发展。[4]
4 物业企业加强成本控制的对策
4.1 加强控制组织成本
物业企业在接到项目之后，需要对社区业主实际需求以及项目特征进行详尽分析，针对性地加强组织设计，确保组织结构设计的合理性和准确性，组织结构体系要尽可能完善，并根据业主实际需求和市场变动，动态调整组织结构。为了有效控制物业企业的组织成本，需要从两个方面着手：一方面，要对物业企业静态组织成本加强控制，构建健全、合理的企业组织结构，保证企业职权相对集中，并有效提升企业领导决策的合理性、科学性、可靠性和准确性，在全面强化组织决策有效性的同时，优化企业管理阶层，将以往过度垂直的组织管理形式转化为横向组织形式，并同步对垂直管理层次进行合理化削减。[5]在此基础上，保证管理信息可以加快传播速度，使基层企业员工及时获得准确的经营管理信息和工作方向，逐步提升工作效率，推动企业健康发展。另一方面，要加强控制企业动态组织成本。要实现这一目标，物业企业需要定期对员工开展培训工作，逐步提升员工个人素质，强化员工思想教育，使其更加严格地遵守企业各项规章制度和工作要求，贯彻执行企业决策。在优化企业组织结构基础上，充分降低物业企业的组织成本，能够促使物业企业管理水平获得有效提升，并进一步加强物业企业的成本控制。
4.2 加强社区基础设施建设
在物业企业运行管理中，需要对社区规划基础设施加强落实，并结合业主实际需求，最大限度地強化社区基础设施建设，以满足业主多样化要求。物业企业在一定程度上优化并改进基础设施，可以更加高效地满足业主需求，提升服务满意度，对提升企业经济效益具有重要作用，同时还能有效推动社区发展，减少大量不必要的成本费用，提高物业企业在行业内在知名度和影响力，为后续控制企业管理成本奠定坚实基础。[6]
4.3 引入现代化管理技术
物业企业要加强成本控制，还要重视改进既有管理技术，积极引进现代化基础设备设施，提升管理服务水平，从宏观层面降低企业服务成本。同时，要积极引进新时期先进的物业管理措施，通过现代管理办法实施各项物业企业管理服务，优化管理方式，一定程度上降低企业服务成本。物业企业还要结合成本控制目标，提升管理技术水平，积极使用现代化信息技术，高效解决成本管理涉及的预测、评估和分析等问题，完善成本管理体系。[7]物业企业还要重视人才培养，努力提升各物业管理人员的个人素质素养，构建优质物业管理团队，提升各层次人员专业水平，并强化成本控制意识，从提升人员素质层面提高成本控制质量。物业企业通过引进现代化管理技术，能够提高物业管理智能化水平，提升管理中的科技含量，促使劳动消耗费用有效降低，并提高管理效率，最终促使物业企业管理成本显著降低。
4.4 创新物业经营模式
物业企业要加强成本控制，还要积极改进并创新企业经营模式。物业企业不仅要为社区居民提供优质服务，还要充分发挥企业优势，在项目社区中实现多元化经营，从而发现更多经济效益新增长点，并更加高效地满足社区业主多样化服务需求，逐步提高投资效益，降低服务成本。物业企业在开展多元化经营过程中，需要注意不能增加业主负担，严格控制好管理成本，通过模式创新，提高企业经济利润，并在多元化经营策略实施基础上，推进物业企业健康可持续发展。
4.5 建立系统化成本管理机制
物业企业要加强成本控制，还要构建系统化成本管理机制。物业企业需要在实际运营管理过程中，建立健全的运作机制，在科学设置内部管理组织结构之后，需要结合具体的物业管理流程，建立系统化管理制度和规范，为物业管理工作提供正确方向，并保障管理体系可以顺利、高效地运作，从而有效降低企业运作成本。企业在建立成本管理机制过程中，需要对员工激励机制、业主交流机制以及决策机制等进行不断完善，并建立健全的会计制度，加强全面预算管理，对成本加强控制力度。物业企业在完善地制定各项管理制度基础上，要加强制度落实，制定系统化成本考评以及激励机制。成本管理需要全员参与，所以在成本管理过程中，要贯彻落实个人责任制，使大家为了同一个目标共同努力，通过群策群力提高成本控制成效。成本考评体系的建立，要包括激励制度和考评制度，对成本控制过程与控制结果实现双重管理，有效激发全体员工工作创造性和积极性，尽快实现成本控制目标，并在奖优罚劣原则下，构建系统化的物业企业成本管理文化。[8]
5 结 论
物业企业加强成本控制，对促进物业企业健康、持续发展具有重要意义，但是目前物业企业实际成本控制工作仍存在诸多不足，难以充分保障成本管理质量，一定程度上也影响着物业企业整体管理水平，不利于物业企业长期、稳定发展。因此，物业企业需要深刻认识并理解成本控制内容与意义，正视成本控制中存在的问题，积极加大组织成本控制力度，完善社区的基础设施建设，改进并创新经营模式和成本管理方式，构建系统化成本管理机制，逐步提升物业企业的成本管理水平。
参考文献：
[1]吴春红.物业管理企业成本的特点与管控策略研究[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（21）：79.
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[4]李政， 石婧. 街区制下物业服务企业面临的挑战及应对策略[J]. 企业改革与管理， 2017（1）：109.
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[6]王新芳，向宁静，董莉丽.浅析商品住宅小区物业管理存在的问题及对策[J]. 中外企业家， 2016（8）：178.
[7]刘淑妍，付杨.试论当前公共住房中的物业管理问题及对策——以上海市徐汇区复兴中路公房小区为例[J].管理观察， 2016（20）：105.
[8]王明明.写字楼物业管理中成本控制的方法探讨[J]. 现代经济信息， 2017（1）：208.
作者：王艳明
物业项目运营管理论文 篇2：
松阳县发展村级集体经济的实践与思考
摘要：近年来，浙江省松阳县深入推进农村综合改革试点，全面发展壮大村级集体经济实力，提高村集体自我发展、自我服务、自我管理的能力和水平，有力推动了农村生产力发展，增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。本文总结了松阳县发展村级集体经济的成功经验，并针对目前存在的问题提出了相应的建议。
关键词：农村综改；集体经济；村级发展
近年来，浙江省松阳县深入推进农村综合改革试点，全面发展壮大村级集体经济实力，提高村集体自我发展、自我服务、自我管理的能力和水平，有力推动了农村生产力发展，增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。
一、松阳县村级集体经济发展现状
松阳县地处浙西南山区、瓯江上游，县域面积1406平方公里，总人口24万，辖5镇3街道11乡401个行政村。2017年末，全县村级集体资产总额13.84亿元 ，村集体债权2480万元，村集体债务16874万元。全县村级集体经济总收入9714万元，其中经营收入2675万元、发包及上交收入496万元、投资收益173万元、补助收入4807万元、其他收入1562万元。
从表中分析可以看出，2017年松阳县村级集体经济当年无经营性收入的多达294个村，占总村数的73.31%，比上年多了31个村，增加11.78%。全县被省认定为集体经济薄弱村仍有122个，这些村多数位于边远乡镇，交通不便，平均村集体经营性收入仅有万余元，集体发展前景渺茫。与此同时，部分村庄虽然通过村级物业项目扶持，摘掉了薄弱村的帽子，但增收乏力、后继发展困难问题突出。在现有村级集体收入的村中，绝大部分村级收入主要来源于资源性，如征地补偿、封山补偿资金等，以及资产性收入，如租赁费用、管理服务费等方面，经营性收入少且总量不大，来源单一且收入不固定。因此，薄弱村如何脱贫、非薄弱村如何做大做强、村集体经济如何发展壮大等问题，一直是困扰全县经济社会发展的一大难题。
二、松阳县扶持村集体经济发展试点情况
2016年和2017年，松阳县通过竞争性分配，层层筛选，选取58个村作为扶持村级集体经济发展试点村。从试点情况看，主要采取了以下四种模式。
（一）支持村集体以生产经营合作的方式，加快村级集体经济发展。
立足松阳县的茶叶、香榧、油茶三大农业主导产业和高山蔬菜、水干果、中药材等农业特色产业，积极鼓励和支持村集体以多种形式创办农业生产经营合作社等经济服务组织，实施加工厂、交易市场等基础设施建设，购买机器设备、配备专业服务人员等，为农产品初步加工、包装、仓储、运输等提供综合服务，组织实施了“岱头村农产品深加工”、“横溪村茶叶标准厂房”、“靖居村农产品加工合作社”等建设项目。
（二）支持村集体以生态资源开发经营的方式，加快村级集体经济发展。
依托松阳县生态资源丰富、田园文化底蕴深厚的优势，支持村集体以“村集体+”模式，大力发展生态农业、乡村旅游、民宿经济等农村发展新业态，努力走出村集体主导生态资源开发经营的新路子。通过构建“村集体+村民”模式，鼓励村集体投资项目开发，发动村民众筹，以现金入股，通过企业化管理、股份分红的形式，实现科学经营，如“激情二滩坝旅游开发项目”；通过构建“村集体+企业”模式，鼓励村集体利用景区景点、民宿资源等独特优势，加强同大型旅游开发公司等企业合作，引入产业资本和先进的管理理念、管理方式、专业人才，推动区域经济快速发展，如大岭里、白丰等23个村的民宿建设项目。
（三）支持村集体以联合抱团发展物业的方式，加快村级集体经济发展。
松阳县针对县域内村级集体经济普遍薄弱又发展愿望迫切的实际，整合多个行政村集体力量，利用集体所有土地、盘活闲置场地、闲置固定资产及流动资金，联合抱团发展集体物业，投资来料加工集中场所、电子商务楼、商铺、宾馆等项目，共同开发、共同建设、共同管理，为各类市场主体提供物业服务，获取物业经营管理收入。如赤寿生态工业区块邻里中心（7个经济薄弱村与5个经济强村联合）、竹源乡横岗等5村，联合抱团发展物业2个项目建设。
（四）支持村集体以混合经营的方式，加快村级集体经济发展。
目前，松阳县共建成中小型水电站61座，总装机容量6万多千瓦，水电站企业发展成熟，运營管理经验丰富。依托这一优势，松阳县鼓励和支持有条件的村集体成立水电开发管理组织，投入集体资金与企业、政府（国资）等各类经营主体联合开发水电项目，形成固定资产，发挥水电项目在发电、灌溉、防洪、旅游、渔业等方面的作用，保障村集体的稳定收益，如白沙电站建设项目。
三、松阳县扶持村集体经济发展试点取得的成效
松阳县扶持村级集体经济发展试点项目的实施，增强了村级组织的主观能动性，推动村集体资产、资源、资金的增值增效，形成村集体、村民、社会组织多方共赢的良好局面。
（一）集体增实力。
通过生产经营合作、生态资源开发经营、联合抱团发展物业以及混合经营等多种方式，有效拓展了村集体收入来源，增强村级集体经济的发展活力、服务能力和内生动力。计划实施的20个重点项目，投资总额近1.2亿元，建成投用后预计将为涉及到的43个村集体年增加收入超过500万元。如赤寿生态工业区块邻里中心项目，位于丽水生产产业集聚区-赤寿生态工业区块主路网上，又在茶香小镇休闲度假综合体周边，地理位置十分优越，项目总投资5400多万元，建筑面积近1.7万平方米，建成后仅沿街店面租金收益就将达100万元。
（二）农民增收益。
通过盘活集体资产、推行规模经营和企业化管理，村集体经济发展壮大，将直接提升养老、医疗、教育、社会保障、文化休闲等公共服务能力。如岱头村农产品深加工、靖居村农产品加工合作社、激情二滩坝旅游开发等项目，参与入股经营的村民将获得稳定的分红收益。同时，项目实施将有效带动就业，促进农村剩余劳动力的充分利用。初步估算，首批20个重点项目直接带动附近村民就业1000人以上。
（三）产业增效益。
村集体通过多种形式发展集体经济，将有效推动土地、自然生态等沉淀资源重新配置，发挥集体经济的优越性，促进涉农产业加快发展和美丽乡村建设提档升级。如大岭里、白丰、河头等村精品高端民宿综合体项目，通过村集体与旅游开发公司合作，大力推进AAA级景区创建，实施科学化管理、集约化经营，乡村旅游区域品牌建设将加快推进，全域民宿产业发展将呈几何级倍增。
四、松阳县发展村级集体经济存在的问题
松阳县属经济欠发达县，全县401个村，两轮试点涉及不到60个村，试点面不到15%。大部分村底子薄，资金短缺，资源匮乏，村干部认识不到位，发展村集体经济面临巨大难题。
（一）资源枯竭，基础薄弱，发展后劲明显不足。
实行家庭联产承包责任制后，农村集体土地基本上都分到户了，村集体没有了“机动资源”，集体资源缺乏，从而丧失了发展集体经济的物质基础，全县有50%以上的村是“空壳村”，发展集体经济无门路。
（二）观念守旧，能力不强，村干部缺乏战斗力和凝聚力。
一是缺认识。村干部大多文化水平较低，思想保守，观念陈旧，且任职时间短，多数村干部没有长远目标，只顾个人利益，大局意识淡薄，缺乏开拓进取精神。二是缺思路。一些村委会缺乏市场意识，“等、靠、要”思想严重，不能很好地寻求发展路子，对发展集体经济缺乏长远的规划和思路，村集体经济发展缺乏项目带动和支撑。三是缺管理。有些村干部责任心不强，管理意识不够、水平低，虽然发展了项目，但跟踪管理不规范、不到位、不善于经营，村级集体经济难以持续稳定发展。
（三）资金缺乏，债务过重，严重阻碍村集体发展。
一些村有发展集体经济的自然条件，但原有的集体经济基础薄弱，普遍缺乏资金发展新项目。近年来，由于修路、农田基本建设、重点工程等原因，村级承担了沉重的经济包袱，以至负债累累，严重阻碍村集体发展。
（四）人才匮乏，政策难破，可持续发展空间不足。
农村大多是边远山区，缺乏强有力的扶持措施和优惠政策，人才难以落脚生根。随着大量农村劳动力外出，农村部分“基本农田”撂荒严重，国家土地“红线”不能突破，土地指标有限，且用地、规划审批时间期限长，有项目却落地难。有关职能部门对镇村发展的总体规划、生产布局、资源优势、发展思路缺乏深人细致的研究，对农村发展集体经济缺乏必要的引导，扶贫资金分散，起不到切实帮扶作用，无法引导村集体经济走上可持续发展之路。
（五）认识不足，管理不严，制约村集体经济的发展。
部分乡镇党委及班子成员思想禁锢，对发展和壮大集体经济认识不充分，对辖区内村集体经济发展思路不明确，缺乏整体布局，缺乏信心和干劲。村级集体资产管理制度还不完善，村两委“市场”观念淡薄，财会人员素质不高，对村集体经济缺乏有效的保值增值，集体资产流失严重，如有的村将集体资产以极底的价格对外承包，且期限长达90年。上级项目资金投入与村集体实体对接不够，农业产业、基础设施和支农惠农投入多，对村级集体经济直接投入基本没有，发展无门路，严重制约村集体经济的发展。
（六）绩效不高，效益低下，与试点预期目标差距较大。
一些乡村干部“重争取、轻管理；重使用、轻绩效”的思想观念突出，对发展壮大村集体经济的思想意识不强烈，發展经济意识淡薄，只是想争取资金搞村级基础设施建设。部分村实施的项目投入产出严重不对称，效益低下，新建物业项目或者计划新建物业项目用于出租，但多数村因地理位置等原因出租效益低下，不仅不能收回成本提高集体收益，甚至因为需要支付高额利息使得集体资不抵债，没有达到试点预期效果。
五、发展壮大村级集体经济的几点思考
深入推进农村综合改革试点工作，全面发展村级集体经济，不断推进集体产权制度的改革和实施，既要有政策制度作保障，更要在资金财力上给予大力扶持，加大财政投入力度，统筹城乡发展，推动乡村全面振兴。
（一）加强组织领导，选优配强班子，增强村级集体经济发展内力。
一是各级政府部门要高度重视发展壮大村级集体经济，加强组织领导，明确职责分工，精心组织实施，将这项工作做为深化农村综合改革的重要任务。二是必须抓好村级班子建设，不断提高村干部的政治素质和驾驭市场经济的能力。在选配村党支部书记上，要把那些事业心强、懂经营、会管理和开拓进取、无私奉献、廉洁自律的人选进班子。三是注重从文化程度高、经营大户、科技致富带头人中选配村干部，加强教育培训，提高村级班子发展集体经济的能力。四是采取“引进来和走出去”的方式，组织村干部赴先进地区参观学习或挂职培训；举办村级集体经济发展现场会和发展论坛等活动，全面提升发展壮大村级集体经济工作水平。
（二）坚持因村施策，采取不同发展模式，拓展村级集体经济增收渠道。
由于各村地理位置、外部环境、资源状况等情况不同，发展集体经济的模式也应因地制宜，因村施策，宜农则农，宜工则工，宜商则商，走多元化发展之路，不搞“一刀切”。要坚持“靠山吃山，靠水吃水”的原则，引导各村立足资源、区位等优势，发展村级集体经济。鼓励和支持具备一定经济基础的村以村级集体资金、土地等资产与企业合作搞项目开发。加强与本村外出工作、经商人员和华人华侨等密切联系，共谋村级集体经济发展蓝图、破解发展难题，引导农村外出经商能人回村创办领办集体经济实体。要放宽村集体注册公司或合作社条件，鼓励和支持村集体领办创办强村服务公司、建筑公司、劳务输出公司。以实行劳务总承包的方式对外优先承接社区服务、道路养护、绿化管护、建筑施工、河道保洁等工作，提供有偿服务，拓展村级集体经济增收渠道。
（三）加大扶持力度，提高政策利用效率，增强村级集体经济政策支持。
要扩大农村综合改革试点面，充分调动县属部门和企事业单位与村级结成帮扶对子，实行县、乡镇党政领导挂村责任制，开展扶持工作。抽调懂经营、善管理、作风硬的人员到村任职，积极为村集体经济发展出谋划策。建立县、镇（乡）两级村级集体经济发展专项基金，采取多种方式扶持发展可行性高、风险性小、管理科学的村集体经营项目。积极探索发展思路，提高政策利用效率，实施内力与外力相结合的办法，发展集体经济。积极争取农田水利建设、种植业以及土地、林业等优惠政策。把招商引资企业直接引到农村，实现企业与集体、农户互赢互利。农业部门要对村集体财务加强指导，给予有关农村政策的指导，为增强村集体经济寻求政策支持。
（四）强化部门配合，完善激励约束机制，优化村级集体经济发展环境。
县级各部门要紧密协作、相互配合，整合各部门支农惠农资金，注重把安排项目资金与发展村级集体经济相结合。各相关部门要建立健全联席会议制度，部门之间定期专题研究有关工作。强化金融扶持，对村级集体经济发展信贷额度、利率、期限等方面给予优惠和支持。建立责任考核机制，建立激励与约束并蓄、公平與效率兼顾的管理机制，充分发挥各部门的职能作用。把发展村级集体经济情况列为县、乡领导抓基层党建工作责任述职的重要内容，纳入县乡年终目标考核。在乡镇、村两级办理集体经济实体手续过程中，在法律法规允许的范围内开通办事“绿色通道”，简化行政审批手续，提高办事效率，切实扭转“项目审批进度慢、不能启动项目实施”的现象。探索建立村级集体经济奖励机制，对达到一定数额的村级集体经济，允许各村按照当年村级集体经济纯收入新增部分提取相应奖励资金，制定具体奖励办法，对村干部进行奖励。
（五）深化绩效评价，切实提高资金利用率，确保村级集体经济保值增值。
发展壮大村级集体经济，应坚持一手抓发展，一手抓管理。要建立建全绩效评价制度，村级重点支出项目、资金使用要经过综合评价，并将评价结果作为以后年度项目建设资金安排的重要依据。要加强资产管理，全面清查村级各项资产，建立台账，制定将集体资产以价值形态为主的管理办法，盘活集体存量资产，构筑资产增值机制。要加强村干部任期和离任经济责任专项审计制度，审计结果向村民公布。要实行增值考核，村集体资产发包经营时，要按照“公开、公平、公正”的原则进行，在发放村干部报酬考核中，应把集体资产的保值增值指标量化，纳入目标考核，确保村级集体经济保值增值。
（六）加强财务管理，认真落实各项规章制度，强化村级集体经济监督机制。要加强村级集体经济的财务管理和民主监督机制，节约支出，减轻集体负担，实现集体经济的资产积累。一是落实内部管理制度。如财务收支、支出审批、合同管理、一事一议等制度，必须要落到实处，坚决避免走过场、走形式，要严格按规定执行，防止集体资产、资金、资源造成不必要的流失和浪费。二是压缩非生产性开支。严格按规定控制管理费用支出，加快推行村支部书记“公职化”的实施。三是增强村务公开透明度。要加大公开的真实性，提高村民对村务公开的认识，实施有效监督；组织、民政、农经等部门经常深入各村定期或不定期地检查核实；特别是在重大投资决策和建设项目上，必须经村民代表大会讨论通过，提高村务公开和资金利用的透明度，促进村集体经济的快速健康发展。
（作者单位：浙江省松阳县财政局）
责任编辑：欣文
作者：叶川生
物业项目运营管理论文 篇3：
绿色运营管理主体决策行为演化分析
【摘 要】针对既有大型商业办公建筑能耗高、节能效果不理想的现状，将绿色运营管理应用到既有大型商业办公建筑的运营管理过程中。通过构建市场机制和政府激励下业主与物业管理企业的演化博弈模型，探究不同情况下业主与物业管理企业对绿色运营管理的接受度，以及两者的策略选择和变化趋势。最后，提出政府应当积极扮演引导者的角色，激励绿色运营管理的发展等相应建议。
【
【关键词】既有大型商业办公建筑;绿色运营管理;政府激励;演化博弈
【
1 引言
我国当前正处于工业化、城镇化发展的关键时期，城镇化的迅速发展促使公共建筑面积大幅增长，2017年我国公共建筑面积约为123亿平方米[1]。公共建筑存量不断增加，但能耗高、节能率低、室内环境质量差的运营管理现状却未得到根本改善。在影响大型公共建筑运营管理效果的诸多因素中，能耗是最能体现其运营效果的因素。大型公共建筑用能集中分布于120～200kW·h/m2的较高能耗水平，其能耗强度是普通公共建筑的2～4倍，每平方米年耗电量更是普通居民住宅的10～20倍[2]。
2018年天津市出台的《公共机构绿色运营管理规程》指出，应引导公共机构采用绿色运营管理[3]提高其服務水平，降低运营阶段能源消耗。为完成“十三五”期末将我国建筑能耗控制在9.3亿tce内的建筑节能目标，实行绿色运营管理是十分有效的节能途径。
2 绿色运营管理
2.1 概念界定
在深入研究我国运营管理相关政策后，本文对绿色运营管理的概念总结为：为贯彻落实绿色发展理念，通过合理使用绿色技术和先进设备，把节约资源、保护环境、降低污染贯穿于运营管理全过程，在提高建筑内部舒适度、减少能源消耗开支的同时，达到经济、社会和环境效益有机统一的管理过程。
2.2 参与主体的界定
2.2.1 业主
既有大型商业办公建筑的业主是绿色运营管理相关设备的投资者和直接受益者，是推动传统运营管理向绿色运营管理升级的内在动力。
2.2.2 物业管理企业
物业管理企业作为建筑运行维护的执行者，在绿色运营管理过程中处于支配和主导地位[4]。由于其性质不同，故设定物业管理企业是业主外部聘用的企业。
在当今可持续发展的要求下，传统运营管理模式已无法满足人们日益增长的美好生活需求。将节约资源、保护环境、降低污染贯穿于运营管理全过程的绿色运营管理，未来将受到业主与物业管理企业的青睐。
3 市场机制下业主与物业管理企业演化博弈分析
3.1 演化博弈基本假设
演化博弈是以有限理性和主体学习为基本假设，通过复制动态分析和演化稳定性分析研究主体在博弈活动中策略演化的系统研究方法[5]。
3.1.1 基本假设
①业主与物业管理企业为有限理性，两者可以通过不断学习与调整达到稳定的博弈均衡[6]。
②业主的行为策略包括“支持”和“不支持”绿色运营管理，其中“支持”代表业主愿意出资购买相关设备且愿意分享节能收益;物业管理企业的行为策略包括“提供”和“不提供”绿色运营管理服务，其中“提供”代表物业接受由于提供绿色运营管理服务带来的增量成本。
③当业主与物业管理企业中有任一方不选择绿色运营管理时，绿色运营管理都无法得到实施。
④假设业主选择“支持”和“不支持”的比例分别为x和（1-x），物業管理企业选择“提供”和“不提供”的比例分别为y和（1-y）。
3.1.2 参数的设定
①选择普通运营管理时：
M1：业主的正常收益;
M2：物业管理企业的正常收益。
②选择绿色运营管理时：
C1：业主需要付出的增量成本;
C2：物业管理企业需要付出的增量成本;
R1：绿色运营管理产生的总增量收益，主要指节能收益;
β：业主给予物业管理企业节能收益分享比;
R1（1-β）：除去给物业管理企业的节能收益分享，业主最终获得的增量收益;
R2：物业管理企业最终获得总的增量收益。
3.2 主体演化博弈均衡性分析
市场机制下业主与物业管理企业选择绿色运营管理演化博弈得益矩阵如表1所示。
3.2.1 业主决策复制动态分析
业主支持和不支持绿色运营管理的期望收益分别为E1、E2以及复制动态方程F（x），得：
3.2.2 物业管理企业决策动态分析
物业管理企业提供和不提供绿色运营管理服务的期望收益为E3、E4及平复制动态方程F1（y）。
3.2.3 参与主体策略的演化稳定性分析
由（1，0）（x*，y*）和（0，1）三点连成的折线构成演化收敛状态的临界线，折线右上方两者决策演化为选择绿色运营管理;折线左下方两者决策演化为不选择绿色运营管理。分析可知，市场机制下业主与物业管理企业选择绿色运营管理的积极性受到可能获得增量收益的多少和对方策略的影响。
4 政府激励下业主与物业管理企业演化博弈分析
4.1 引入政府激励
由于绿色运营管理具有经济外部性特征，除了给参与主体带来收益，还会给社会带来如减少碳排放量、拉动绿色运营管理相关产业发展等良性影响[7]，因此政府应当发挥引导作用，采取一定的激励措施使外部效益内在化，增强主体选择绿色运营管理的动力[8]。
假定政府对业主和物业管理企业的激励为Q1、Q2，由实际情况可知：Q1<C1，Q2<C1。引入政府激励后业主和物业管理企业得益矩阵如表2所示。
4.2 政府激励下业主与物业管理企业演化博弈策略分析
4.2.1 演化博弈复制动态方程
政府激励下业主支持和不支持绿色运营管理的比例为x、（1-x），期望收益和复制动态方程为E5、E6、F2（x）。
同理，政府激励下物业管理企业选择提供绿色运营管理服务的复制动态方程为：
4.2.2 均衡点及稳定性分析
由雅克比（Jacobi）矩阵局部稳定性分析法可知，均衡点若是ESS应同时满足：trJ=a11+a22<0且detJ=a11a22-a12a21>0。5个均衡点对应a11、a22、a12、a22的值如表3所示。
从上表可知（x**，y**）点不是演化稳定策略，其他情况讨论如下：
①Q1+R1（1-β）<C1且Q2+R2<C2。
此时业主和物业管理企业的增量收益都小于其增量成本，此时（0，0）为ESS点。当业主和物业管理企业获得收益小于其付出的成本时，两者最终会放弃选择绿色运营管理。此情况为绿色运营管理发展的早期，业主和物业管理企业均无利可图。
②Q1+R1（1-β）>C1且Q2+R2<C2。
此时业主增量收益大于其增量成本，但物业管理企业增量收益小于其增量成本，此时的稳定点为（0，0）。业主的策略选择出现分歧但最终两者都演化为放弃选择绿色运营管理。
③Q1+R1（1-β）<C1且R2>C2。
业主的增量收益小于其增量成本但物业管理企业的增量收益大于其增量成本，此时的稳定点为（0，0）。物业管理企业的策略选择出现分歧但最终演化为不提供绿色运营管理服务，业主选择不支持绿色运营管理。
④Q1+R1（1-β）>C1且Q2+R2>C2。
业主与物业管理企业的增量收益都大于其增量成本，此时产生两个稳定点（0，0）和（1，1）。
同理，由（1，0）（x**，y**）和（0，1）三点连成的折线构成演化收敛状态的临界线，折线右上方两者决策演化为选择绿色运营管理;折线左下方两者决策演化为不选择绿色运营管理。但由于x**<x*，y**<y*业主与物业管理企业向着选择绿色运营管理方向演化的可能性更大。可知，政府对业主和物业管理企业进行激励后，双方向着选择绿色运营管理方向演化的条件更容易达到。
5 结论
通过对比市场机制和政府激励下既有大型商业办公建筑业主与物业管理企业选择绿色运营管理条件的差异，提出如下建议：
首先，政府应当发挥引导和调控作用，制定合理的激励政策，如优惠税收政策、资金扶持等措施，此外可以为符合条件的绿色技术研发、生产等项目提供资金支持和优惠贷款等。另外，应充分发挥市场在资源配置中的作用，建立市场化的绿色运营管理机制，促进企业科技创新和服务创新，提高服务能力，改善服务质量。
其次，应加强绿色运营管理人才建设，为绿色运营管理提供技术保障。可以鼓励企业内部技术人才的创新，通过设定激励措施促进技术的研发，促进技术成果转化。
最后，应当加大绿色运营管理宣传力度，提高人们对绿色运营管理的认知度，对采用传统运营管理的企业产生环境规制压力，同时加大相关技术及管理人员的培训力度，提高其执行能力和办事效率。
【参考文献】
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【5】徐建中，吕希琛.低碳经济下政府、制造企业和消费群体决策行为演化研究[J].运筹与管理，2014，23（06）：81-91.
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【8】聂丽，张利江.政府与排污企业在绿色技术创新中的演化博弈分析与仿真[J].经济问题，2019（10）：79-86.
作者：李芊 丁洁