下面是小编为大家整理的《地产市场价格形成机制论文(精选3篇)》仅供参考，大家一起来看看吧。摘要本文通过对海南省冬季瓜菜产业的种植现状、发展历程的描述，阐述了海南省冬季瓜菜价格形成的机制。找出了影响海南省冬季瓜菜价格形成的6个因素，分别为成本、市场、季节、政策、进出口、媒体因素。在此基础上，通过对省内销售瓜菜的价格形成环节、省外销售瓜菜的价格形成环节的描述，阐述各环节的成本利润分布情况。
地产市场价格形成机制论文 篇1：
基于马克思地租理论对我国农村地租问题的分析
摘 要 在我国城市化进程加快和农业生产逐步机械化的条件下，农村土地经营向集约化、规模化发展已经成为必然趋势，规模逐渐增大的农村土地流转势在必行，而十七届三中全会也对土地流转问题进行了规范。在这样的形势下，本文首先简要总结了马克思的地租理论内容，然后以马克思地租理论为基础，分析了社会主义市场经济体制下地租的来源和意义，最后结合我国农业地租的性质和特点，探索了新形势下地租理论在我国农业改革发展中的应用。
关键词 地租 绝对地租 级差地租 土地流转
一、研究背景与目的
2008年10月9日至12日在北京召开的中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议出台了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。既提出了实现城乡一体化的目标和方略，更突出了通过改革消除城乡二元结构的主题，其中土地制度改革的内容是文件的亮点和突破点，主要体现在促进土地承包权流转市场的形成机制上。过去强调的是农户基础上的自愿流转，至于如何流转，十七届三中全会文件在这方面有了更具体的规范，明确提出了要建立土地承包权流转市场，要有对土地承包权流转的服务和管理，需要搭建流转平台。这样就为土地流转的中介组织发育提供了制度空间。在土地的流转过程中地租就成为一个不可避免的话题。本文旨在结合马克思的地租理论对我国现阶段的地租问题进行分析，对新条件下绝对地租的来源做一探讨。
二、马克思地租理论的基本内容
（一）地租是土地所有权的实现。
任何形式的地租，都是以土地所有权的存在为前提。马克思在《资本论》中写道：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定数量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域。”地租的本质是由土地所有权的性质决定的，研究地租必须研究土地所有权的形式。
地租与土地所有权是两个既相互联系又存在区别的概念。土地所有权是对一定土地的垄断，就是马克思所说的“土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式”。地租则是土地所有者凭借其土地所有权，获取土地通过投入劳动所创造的剩余产品的一部分非劳动收入，体现着构成一定社会生产方式的生产关系和土地关系。
（二）农业地租的分类。
按照马克思的地租理论，农业地租有绝对地租和级差地租之分，级差地租又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
1、绝对地租。
（1）什么是绝对地租。马克思关于绝对地租的理论可以概括为：土地所有权垄断是产生绝对地租的原因；农业资本有机构成低于工业资本或社会资本平均有机构成是产生绝对地租的条件；绝对地租来源于农业雇佣工人剩余劳动创造的剩余价值的一部分。简而言之，在土地私有权存在的情况下在任何土地上经营都要（绝对地）支付地租，这种地租就是绝对地租。
（2）绝对地租形成的原因。绝对地租的本质在于不同生产部门内的各等量资本，在剩余价值率相等或剥削程度相同时，会按它们的不同的平均成本构成，生产出不等量的剩余价值。在生产上需要用地时，不论是用于农业上还是用于原料开采上，土地所有权都会阻碍投在土地上的各个资本之间这种平均化过程，并攫取剩余价值的一部分，否则这一部分剩余价值是会进入平均化为一般利润率的过程的。
绝对地租是土地所有权直接决定的，由农业资本有机构成低于工业的条件形成的、农产品的价值超过生产价格的超额利润构成的地租。绝对地租是由农产品的价值和生产价格之间的差额转化而成的。绝对地租的量除了取决于农产品的供求状况，还要受到农业资本有机构成变化的影响。
2、级差地租。
级差地租是等量资本投资在面积相等的土地上具有不同的生产率所形成的、由个别生产价格和社会生产价格的差额所构成的超额利润转化而成的地租形式。土地的差异性和有限性，是形成地租的自然基础。只有在此基础上，通过垄断经营，才能形成级差地租。级差地租存在两种形式，即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
（1）级差地租Ⅰ。级差地租Ⅰ是在等量的资本投在面积相等的不同地块上，具有不同的生产率而形成的级差地租。土地的肥沃程度和位置的差别，造成了等量资本的生产率的差别，是形成级差地租Ⅰ的主要因素。土地的肥力在不同的发展阶段上是不同的，因此必须假定农业处于一定的发展阶段，土地的等级是按照这个发展阶段评定的。这样，级差地租就可以用一个上升或者下降的序列来表示了。级差地租的条件不过是土地等级的不同。
（2）级差地租Ⅱ。级差地租Ⅱ是在同一块土地上，连续投入等量资本产生不同的生产率形成的地租。由于农产品的生产价格由劣等地来调节，只要在同一块土地上连续投资所产生的生产率，高于劣等地的生产率，所生产的农产品的生产价格低于劣等地的生产价格，就会产生级差地租Ⅱ。
不管是级差地租Ⅰ，还是级差地租Ⅱ，从本质上看，都是由投在土地上的资本所具有的不同生产率的结果。
三、我国土地地租问题的分析与探索
（一）社会主义市场经济体制下地租存在的原因。
在研究了资本主义及其以前各种地租形态的基础上，马克思揭示了地租产生和存在的一般规律，即在商品经济中地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。也就是说，地租的存在是和土地所有权紧密联系在一起的，在有土地所有权存在的地方，就存在地租。基于以下几个依据，社会主义市场经济中也是存在地租的：
首先，土地所有权是客观存在的，是社会主义市场经济条件下存在地租的根本原因。就我国现阶段情况来看，虽然消灭了土地私有制，但并未消灭土地所有权。土地所有权不同，只是改变了地租的归属，但并不能消灭地租。在社会主义初级阶段，国家和集体是土地的所有者和垄断者，也是地租的占有者。
其次，在土地所有权和使用权分离基础上所形成的租用土地行为，是社会主义市场经济条件下产生地租的现实条件。在我国现阶段，由于社会主义土地公有制是不可改变的，因此，在社会主义市场经济条件下，进入地产市场流转的，只能是土地所有权，也称为土地经营权。既然我国现阶段存在有偿使用土地，那么就必然存在着租用土地的行为，进而也就必然存在着承租者向出租者交纳各种形式的地租。
再次，商品经济的充分发展是社会主义市场经济条件下产生地租的客观经济基础。在土地所有权和使用权分离的条件下，产生了土地的有偿使用问题，因此，社会主义条件下产生地租，绝不是偶然的，是商品经济在社会主义条件下发展的必然结果。在商品经济充分发展的过程中，国家凭借土地所有权，使每一个使用国有土地的企业和个人向国家交纳一定数量的地租。
（二）社会主义市场经济体制下地租存在的意义。
在社会主义市场经济体制下，地租的存在对合理有效使用土地资源具有重要意义，其表现为以下几个方面：
第一，社会主义地租使国家和集体的土地所有权在经济上得到体现，有利于维护社会主义土地公有制；
第二，社会主义地租可以促进土地资源的优化配置和合理使用，提高土地资源的使用效益；
第三，社会主义地租理论能使企业效益得到正确反映，有利于企业在平等条件下开展竞争；
第四，社会主义地租能增加国家财政收入，有利于加强农田水利建设和解决城市建设财力不足的困难；
第五，在对外开放、引进外资的工作中，运用社会主义地租理论，将使我国和外商能在互利互惠的条件下更好地合作。
（三）地租理论在我国农业改革发展中的应用。
1、我国农业地租的性质和特点。
我国土地公有制除了具有马克思所揭示的社会化商品经济的一般特征之外，还有自己的特点：
第一，我国的土地公有权分为国家所有权和集体所有权；第二，在改革开放之后，在社会主义市场经济条件下，农村土地实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，即实现了土地所有权与土地经营权的分离。第三，农民转变为社会主义市场经济条件下的商品经营者。
地租是以土地的所有权为前提的，不同形式的地租必然体现着不同的经济关系。在我国现阶段的社会主义地租，体现的是社会主义市场经济条件下农业生产者、土地经营者与土地所有者之间的根本利益一致的基础上的商品交换关系。我国农村土地所有者是农民集体经济组织，所收取的地租取之于民，用之于民。
2、我国农村土地使用制度的改革与地租关系的调整。
实行土地适度规模经营是我国农业现代化的必然趋势，我国家庭承包经营体制与新的社会主义市场经济发展之间存在着矛盾，其中最突出的是农业社会化大生产发展与农村土地零碎化的矛盾，以及农业生产经营市场化与家庭土地分散经营的矛盾。因此，在坚持现有农村土地制度的基础上进一步深化改革，推动土地经营集约化、规模化是大趋势。多种形式的土地使用权的有效有偿流转，促进了土地集中到生产大户手中，有利于生产的专业化、集约化和规模化发展。
在农村实行家庭承包制以后，土地所有权与经营权发生分离。从理论上讲，土地承包者除了给集体上缴绝对地租外，还应缴纳级差地租Ⅰ。在土地经营权可以依法流转的情况下，土地承包经营者取得了经济意义上的所有权。这时，作为新的土地承租者如果在向已经取得经济意义上的所有权的土地经营承包者承租土地，不仅要向集体缴纳绝对地租和级差地租Ⅰ，而且要向已经取得经济意义上的土地所有权的原来的承包经营者上缴级差地租Ⅱ，即绝对地租和级差地租Ⅰ全部归集体所有，而级差地租Ⅱ应归在租期内已经取得了土地的经济意义上的所有权的原来的土地承包经营者。
3、农业绝对地租的来源与生产价格转型论及其应用。
现阶段，在我国农村，马克思的地租理论中关于绝对地租产生的一些条件已经发生了变化：一方面一些发达地区农业资本有机构成已经超过工业或社会资本平均有机构成；另一方我国农产品已经形成买方市场，农产品有时不能按价值出售。在这些情况下，绝对地租的来源如何？
目前在解决这个问题方面，比较有影响力的是生产价格转型论。其理论内容包括：（1）只有将农业地租和非农业地租进行统一的考察和研究，才能说明新形势下绝对地租的来源和形成。（2）绝对地租的来源是社会剩余价值，而不是某一部门的剩余价值。（3）绝对地租来自商品生产价格的一部分。即生产价格由原来的成本价格＋平均利润，转化为成本价格＋平均利润＋平均绝对地租。
生产价格转型论将社会剩余价值作为绝对地租的一般来源，并将生产价格做了相应调整后，由于绝对地租来自社会剩余价值的部分扣除，这将直接导致平均利润率的下降，因此平均利润率下降与生产价格转型就成了新的历史条件下绝对地租形成的条件。
在我国农产品买方市场存在的条件下，当市场价格长期不能实现农产品生产价格时，农业绝对地租就不能完全来自农产品的生产价格。如何解决这一难题，使农产品的市场价格能够实现其生产价格，有足够的金额缴纳绝对地租呢？从以上理论来看，我国农村的发展应该走农业产业化的道路来解决这一难题。即通过贸工农一体化经营使工业、商业以及有关服务业对农业直接支持，使农业承担的绝对地租分摊一部分给其他产业部门共同承担，使非农产业作为现代农业中的一个有机组成部分，其所创造的社会剩余价值成为我国农业绝对地租的重要来源。
（作者：西藏自治区国土资源厅地质环境监测总站财务负责人，经济师，统计师，助理会计师，对经济和统计领域有一定研究）
参考文献：
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作者：朱亚一
地产市场价格形成机制论文 篇2：
海南省冬季瓜菜产业发展及价格形成研究
摘 要 本文通过对海南省冬季瓜菜产业的种植现状、发展历程的描述，阐述了海南省冬季瓜菜价格形成的机制。找出了影响海南省冬季瓜菜价格形成的6个因素，分别为成本、市场、季节、政策、进出口、媒体因素。在此基础上，通过对省内销售瓜菜的价格形成环节、省外销售瓜菜的价格形成环节的描述，阐述各环节的成本利润分布情况。文章通过研究分析，找出农民在市场地位低的原因，指出提高农民切身利益关键是在生产和流通环节均要提高农民组织化程度。
关键词 海南冬季瓜菜 ； 价格形成 ； 影响因素
1 海南省瓜菜生产种植情况
海南省地处中国最南端，纬度最低，热量充足，基本上冬季不需要额外的温室或大棚加温就可以进行瓜菜生产，成本低廉，具有发展冬季瓜菜的资源优势，是中国冬春蔬菜生产的三大优势区域之一，是全国“菜篮子工程”建设的重要组成部分。
为巩固和做大做强海南的冬季瓜菜产业，国家和海南省政府相继出台了若干政策推动海南瓜菜产业发展。2009年12月31日发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确指出要充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地；《海南省“十二五”规划纲要》关于大力发展现代农业的章节中也明确指出把海南建成国家重要的蔬菜水果生产基地。近年来，海南省致力于做优做强冬季瓜菜产业，以市场为导向，大力实施优势特色农产品区域布局规划，优化品种结构，形成了一批规模化的生产基地和有一定影响力的瓜菜品牌，主要瓜菜供给区遍布全岛。目前已经打造出区域优势瓜菜产业带，如以文昌、琼海为主的东部辣椒产业带，以三亚、乐东、陵水为主的南部豆角、西甜瓜产业带，以儋州、昌江、临高为主的西部南瓜产业带，以澄迈、海口为主的北部豆角、辣椒产业带，以屯昌为主的中部苦瓜产业带，以五指山、琼中、保亭为主的高山蔬菜产业带等，特别是豆角、苦瓜、西甜瓜等产业在冬春季生产中具有明显的优势。瓜菜产业不仅能优化海南的农业结构、带动相关产业的发展，也能为政府提供税收、促进农民收入增加[1]。
海南冬季瓜菜的生产经营，始于农村改革不久的1980年，海南农民利用海南独有的气候、光照、雨水的优势，在冬天闲置的土地上种起了当时全国大部分地区还无法生产的瓜菜，然后运到内地城市销售。1985年开始大规模种植，据海南统计年鉴数据显示到1988年建省时，海南瓜菜总产量达到58.03万t。梳理海南冬季瓜菜发展史，可以总结为3个阶段：第一阶段是扩大冬季瓜菜种植面积；第二阶段是主抓冬季瓜菜岛外运销；第三阶段是引进农产品加工企业，延伸产业链。
海南瓜菜种植主要集中在反季节月份，即头年的10月至翌年的4月。而每年5-10月由于受高温、高湿、多雨、台风等不良气候影响，海南的瓜菜种植面积会剧减，主要栽培区基本处于闲置或者种植其他农作物。作为中国冬季的“大菜篮子”，其庞大的产业规模吸引了一些国际农资企业的关注。现在，冬季瓜菜已成为海南农产品中一项不可或缺的重要种植项目，并逐步走上了基地化、规模化、产业化和商品化发展之路。
海南蔬菜种植以瓜类和椒类为主（见图1），主要品种有苦瓜、南瓜、冬瓜、尖椒、泡椒、豇豆等，种植面积和产量自2007年以来逐年增长，种植面积由2007年20.21万hm2扩增到2013年的27.18万hm2，瓜菜总产量从2007年的432.02万t增加到2013年的621.71万t，7年内瓜菜总产量增长率达到43.91 %[2]。
2013年海南省冬季瓜菜种植分布情况：海南瓜类种植中，东方和乐东是主要生产区域；椒类种植中，文昌种植面积达到了16.71 %，豆类种植，乐东占了28 %，三亚14.69 %；茄果陵水占30 %，乐东13 %，五指山没有种植茄果类蔬菜，从图2海南瓜菜2013年种植分布情况可以看出，海南省的瓜菜种植基本都分布在沿海地区，也就是海南岛环岛地区，中部地区瓜菜种植情况较少。
海南省蔬菜产业快速发展，生产规模加大、数量供应丰富、市场交易活跃，国内供应量大，为海南省农业增效、农民增收、社会稳定作出了较大贡献。因此，确保海南省冬季瓜菜产业健康、稳定的发展成为当前海南省面临的重要课题之一。然而，受制于制度、市场、科技等多方面因素影响，海南省冬季瓜菜产业在生产方面存在以农户个体经营的小生产模式为主，生产标准化程度低，产品档次低、品种少；在加工上面存在产加销分离，蔬菜加工利用率低，供应链视角的一条龙生产尚未完全实现；在消费方面由于产销信息不对接出现菜价起伏波动[3]，出现了菜贱伤农、消费者难以承受的两难问题。
1991年以来，海南省冬季瓜菜价格有2次明显的上涨期，一次是在1992-1995年之间，这期间海南省冬季瓜菜的价格年均增长27.975 %，尤其是在1993年海南瓜菜价格比较1992年上涨了135.6 %；第二个时期是在2003年之后，年均增长速度为10 %，而且并未表现出下降的趋势，并带动了食品及餐饮价格的上涨，进而拉动了居民消费价格指数（CPI）的上涨，对人们的生活产生了较大影响。蔬菜同粮食一样，也是农业生产的基础。瓜菜市场价格是体现瓜菜生产、消费情况的一个重要指标，其变动遵循一定的规律。因此，价格波动和生产波动是海南省冬季瓜菜产业重要的内涵特征，这既影响了生产者的利益，也影响了消费者的福利，对国民经济的不平衡发展起到了负面影响。因此，价格波动问题是海南瓜菜产业发展的核心问题，对其加以研究具有非常重要的理论和现实意义[4]。关于海南省冬季瓜菜价格周期波动的问题已是一个不争的事实，但我们还不能完全掌握市场经济下价格的运行规律，价格和生产波动又有什么样的特征？價格波动到底存在怎样的机理？又受到哪些因素的制约？各因素的影响方式和影响程度又是怎样的？围绕这些问题，本研究对海南省冬季瓜菜近年来的生产波动和价格波动做出详细分析，阐述了二者之间的依存关系，并对价格波动的成因进行了系统化的研究，了解各影响因素的影响方式和影响机理，以实证方法研究各因素的影响程度，有针对性地提出缓解价格波动的对策，对提高生产的经济效益，促进海南省冬季瓜菜产业健康发展具有现实的指导意义。
2 海南省瓜菜价格形成机制
海南是岛屿型经济，一方面农业生产资料和主要农产品市场两头在岛外，对外依存度高，运输距离长、中间环节多、物流成本高；另一方面海南热带农产品生产运销具有强烈的季节性，每年的5-10月，海南蔬菜自给率一般只有40 %左右，而11月至来年的4月则是冬季瓜菜生产的旺季，其产品大多远销岛外[5]。鉴于海南农产品生产流通的特殊性，理清海南农产品的价格形成机制，根据市场供需合理定价，是保障海南瓜菜价格基本稳定，维护农民利益，促进农民增产增收亟待解决的问题。
2.1 海南瓜菜价格形成主要影响因素
海南出岛瓜菜的价格形成机制大体可分为2个组成部分，即市场价格形成机制和政府调控价格机制。2套价格形成机制相互补充，其中市场形成机制是主线，政府调控机制是补充。
市场价格形成机制是指价格主要由供给和需求2方面决定，价格围绕商品价值上下波动。海南瓜菜从生产到消费，要经过多个环节，其基本环节包括生产、加工运销、批发和零售等环节。参与价格形成的市场主体包括农户、中间人、收购商、加工商、运销商、批发商、零售商以及消费者。
海南瓜菜市场价格形成的关键因素是产地收购价格和销地批发市场的批发价格。产地收购价格的形成过程：由收购商（或中间人）根据即时批发市场价格，减去运输、包装、搬运、冷藏等物流成本和一定的收益，得出收购价格。销地批发市场的批发价格形成过程：在市场平稳的情况下，批发商根据产地收购价格，加上运输成本和一定的收益，确定批发价格[6]；在市场供求关系波动大的情况下，批发商就要根据市场需求来提高或降低批发价格，反过来影响收购价格。
由于瓜菜价格形成的多样性，影响海南农产品价格形成的主要因素有：
2.1.1 成本因素
近几年，由于人工成本、土地成本、生产成本和运输成本不断增加，农产品价格逐步上涨。以椒类生产为例，2013年海南菜椒生产总成本同比上涨8.69 %。总成本中各主要指标变动情况如下：
2.1.2 市场因素
销地市场价格决定瓜菜收购价格：销地市场价格高，销量大，收购价格就高；销地市场价格低，销量小，收购价格就很难高。对海南瓜菜价格影响较大的市场因素主要有：北方市场和北方产地的供应情况；海南本地瓜菜的上市时间和种植面积；两广竞争产地的产量情况[7]。
2.1.3 气候因素
海南属于典型的岛屿型经济，市场容量较小，许多瓜菜都需要通过琼州海峡大进大出进行调剂，而琼州海峡的运输又常常受到灾害天气的影响，有时甚至连续停航数天，造成蔬菜供应紧缺，价格大幅飚升而影响群众生活。由于经常受暖冬影响，广东、广西等主产区种植的瓜菜提前上市，对海南冬季出岛瓜菜造成冲击，导致出现部分瓜菜“卖难”的问题。另外，由于海南冬季气候暖和，前来海南过冬和旅游的人口年年增加，导致海南瓜菜在冬季需求剧增，价格上涨幅度加大；而每年5-10月高温多雨，不利蔬菜生产，价格居高不下。
2.1.4 政策因素
当价格异常波动时，政府临时价格干预，实行价格行政干预，影响价格趋势；政府加大资金扶持力度，对常年蔬菜基地建设、平价店建设进行补贴，平抑价格；政府加强“绿色通道”建设，减免过桥过路费，实行“过海费”优惠，降低运销成本[8]。
2.1.5 进出口因素
2010年中国—东盟自由贸易区正式启动，中国从东盟10国进口的593种农产品全部实施零关税。上述农产品均是热带产品，对海南热带农产品已形成竞争压力，其价格影响明显。海南和东盟各国虽然都属于热带地区，但是其生产和流通成本低，价格更具有竞争力。同样，台湾出口到大陆的农产品由于关税减免、品质和价格等原因对海南农产品特别是热带水果的销售也有影响[9]。
2.1.6 媒体因素
媒体的正面宣传报导会提高瓜菜的知名度，进而促进价格上涨。媒体的负面报导会导致瓜菜价格不稳定，媒体的误导甚至会造成某些农产品的滞销。2013年7月，某权威电视台关于一则“槟榔为一级致癌物”的新闻播出后，短短几天，海南省的槟榔收购价格从9元/kg跌至4元/kg以下，致使海南省槟榔种植户和湖南省槟榔加工企业蒙受巨大损失。
2.2 海南瓜菜价格形成的主要环节
海南瓜菜从生产到消费者，从田头到餐桌，要经过多个环节，但由于产地和销地的经营模式多样，省内外价格形成的环节也有差异。
2.2.1 省内销售瓜菜的价格形成环节
（1）传统的农贸市场销售模式下的价格形成环节
本地产瓜果菜。海南省农贸市场瓜果菜销售一般包括4个环节，农贸市场销售量占海南省瓜果菜消费量的比重较大。其流程图为：
生产环节→产地收购→ 批发市场→零售市场
但城郊周边情况略有不同，农户一般可直接进入批发市场，批发给当地的零售商户，由零售商户在农贸市场进行零售。其流程图为：
生产环节→批发市场→零售市场
岛外调入瓜果菜。岛外调入的瓜果菜往往比本地产瓜果菜多一个“二级批发”的环节，其流程图为：
生产环节→产地收购→一级批发→ 二级批发→零售市场
在传统销售模式下，由于没有预冷库及冷藏车等冷链物流支撑，从田头到消费者手中损耗率达20 %-30 %。
（2）超市自营销售模式下的价格形成环节
超市自營销售模式，是超市自主向瓜果菜生产者或批发商采购蔬菜，在超市销售。这种模式包括2-3个流通环节，其流程图为：
生产环节→超市 或者 生产环节→批发环节→超市
（3）平价店销售模式下的价格形成环节
当前海南省的农产品平价店销售模式，以农业龙头企业或合作社开设平价店或在超市开设平价专区方式，直销模式为主。其价格形成环节直接从生产环节进入零售环节。
平价店→超市
2.2.2 外销农产品各环节成本利润分析
海南主要农产品市场在岛外。外销农产品价格形成因属性和产地差异而有所不同。如下图所示：
生产环节→产地收购→运输→销地批发→零售环节
2.2.3 各环节成本利润分配分析
以2013年1月份海南泡椒从琼海銷往北京为例测算各环节成本利润：
（1）生产环节。其成本包括种子、化肥、农药等物质与服务费用、人工费用和土地费用，平均每斤生产成本为1.04元，每斤净利润为0.07元。
（2）产地收购环节。包括短途运输、包装、预冷和搬运。调查显示，产地收购每斤的成本费用为0.313元，中间人按每斤0.1元加价后出售给经销商。
（3）运输环节。中间人收购泡椒后，一般由经销商在产地批发市场交物流公司或雇佣司机运往销地批发市场。运输过程中发生的成本费用包括人工费用、燃油费、车辆折旧费、“过海费”等。目前海南省农产品运输主要以公路运输为主，从海南琼海到北京运输距离约3 100 km，运输时间为72 h，单次运量30 t。从海南琼海运至北京每斤成本为0.365 2元。按经销商给运输商一趟23 000元计，每斤为0.383 3元，运输商的利润为每斤0.018 1元。到这里每斤的费用增加至1.906 3元。
（4）销地一级批发环节。根据对新发地经销商的调查表明，海南运至北京新发地批发过程发生的费用每斤为0.06元。经销商再按10 %-15 %的利润批发（按10 %计），每斤净利润为0.2元。每斤费用增加至2.166 3元。
（5）超市零售环节。超市零售发生的成本费用包括超市摊位费、人工费、运输费、损耗费等。根据对北京一家超市进行调查，销售成本平均每斤为0.665元，进价为2.16元，售价为3.62元，超市零售商每斤净利润0.795元。
通过上面的表格分析，可以得出琼海泡椒到北京各环节的成本比重和利润分配情况，见下表：
根据上述测算可以看出，海南瓜菜流通各环节的成本、劳动付出与利润分配极不相称、极不平衡。从单位利润比重看，运输环节的单位利润比重最低，花费时间、劳动、成本最多的生产环节单位利润比重次之。零售环节的单位利润比重最高，批发环节的单位利润比重居第二位。从利润率看，批发环节的利润率最高，零售环节的利润率居第二位。从经营风险看，收购环节的风险最小，花费的时间很短，成本也不高，但单位利润比重高于生产环节。从价格波动情况看，由于生产环节的单位利润比重只占6 %，当瓜菜价格大幅上涨时，并不能给农民带来很高的收益，瓜菜涨价的好处大多让零售和批发商获得。而当价格下跌时，销售环节会通过压低收购价来保护自己的利润，损失主要集中在生产环节，即几乎全部损失由农民自己承担[3]。
这个测算说明，单纯的生产者——农民（不含自产自销者）市场地位低、定价话语权小，得不到与其劳动和成本付出相符合的利润。而批发和零售环节市场地位最高，是主导价格形成和利润分配的关键。因而在生产和流通两个环节都要着力提高农民的组织化程度，从而提高其市场地位，保护其合法收益。
参考文献
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作者：侯媛媛
地产市场价格形成机制论文 篇3：
房地产价格形成机制与未来价格预测
［摘 要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。
［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系
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近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。
1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素
1.1 地产业的成本因素
其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。
1.2 地产业的两种需求
地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。
(1)改善性目的和消费性目的
在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20年内平均每年大约需要建设新住宅8.75亿平方米。但是近些年来,城市每年新建5亿~6亿平方米的住宅面积,远远不能满足当前所需。所以,供给和需要之间矛盾的存在,会拉动房地产价格不断提高。不断发展的经济培育了潜在的消费增加,低收入的无房家庭,增加收入的同时就会考虑购买住房,中等收入的有房家庭,随着收入的增加,会促使其购买更好的商品房,从而来改善自己的居住环境。
(2)投资性目的
从国内投资者的角度来说,房地产投资具有不用太多的专业技术、风险相对较小、不要求其管理能力、时间短、见效快等特征,国内大部分城市房屋租价比均大于5.8％,远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际金融局势来看,人民币汇率不断提高,房屋的的保值增值功能以及房地产的较好周转性,必然会得到流动资金的高度关注。投机性需求普遍存在投资性需求当中,在很短的期限内购进房屋,之后房价上升再转手卖出以获取利润。投机性的取向会在房地产价格上升时助推价格不断提升,但是在房地产价格下降时会使市场发展普遍放缓,是造成房地产泡沫的主要因素。
1.3 房地产的特别因素
差别化普遍存在于房地产当中。也就是说相同位置的房地产产品仅有其一。最近这几年房地产开发已走出低级的开发步骤,开发新项目是已经把创新作为新的增长点,以此赋予了房地产产品更大的别样因素,从而为房地产价格的上升制造了更多方便。
1.4 中间商和开发公司的炒作因素
完全不对称的信息交流系统会加剧房价上涨过快。当今,国内还没有一个规范、完善、统一的房地产市场信息发布平台以供参考。中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度,公布各种虚假消息,从而抬高房屋价格；更有甚者囤积房源、囤积土地,为房地产市场制造紧张的气氛,从而诱发房价短期内不正常增高。
1.5 当地政府的因素
从地方政府的角度出发,土地的收益在地方政府的收益中占很大比重,决定了他们会希望房价的上升。很多资料显示出土地已经变成地方政府名副其实的主要财政收入来源,在房地产的交易过程中也能表现地方政府的收益,其中交易的收费都直接或者间接成为了地方政府的财政收入,当地GDP的数据也依赖于房地产价格上涨,但是当地政府却不必付出很多的资金技术。银行的坏账呆账,土地资源的不断亏空,几乎都与地方政府没有过多关系,最终责任都不是由地方政府来承担。地方政府一方面希望房地产能够发挥其拉动经济的效果。另一方面又要单独承受房地产业过快增长所带来的国土资源浪费以及部分金融风险,同时也要承受房地产可能带来的一系列的隐性成本,诸如财富分配失衡等。
1.6 百姓心理因素
传统的民族文化使得我们养成了以是否持有不动产来判断一个家庭社会地位的高低,房屋的居住,仅仅要拥有房屋产权还不够,要追求住宅的完美。资料显示,国内城镇73％的居民已拥有产权房产,但是英国与意大利仅30％～40％,就连经济最发达的美国也不足70％。
1.7 保障制度不完善,造就了供给的矛盾结构性
廉租房和经济适用房作为两种主要住房保障形式,目前正在我国城镇范围内推行。廉租住房的保障范围较小,很少有矛盾存在其执行过程中发生,因此实践的也比较到位。但是经济适用房争议就比较普遍存在,房地产开发、集资合作建房和单位自建经济适用房是经济适用房的主要供给渠道,但是从房地产开发商的角度来讲,经济适用房由于其开发利润低而很少有开发商愿意主动参与建设。
2 房屋价格的走向
从以上的观点可以推断出,在2~3年内，房屋购买者的心理决定了房价的价格水平,由于国内行业、金融政策的影响以及全球的经济放缓,房屋商品的价格肯定会进行变化,大型一线城市的房价可能进一步下调,中型二、三线城市房价会减慢增长水平。从3~5年这个比较长的时间段来分析,房屋商品价格会缓步增长保持平稳,從而最终达到相对平衡状态,保证基本和居民的收入水平相吻合,房地产企业的利润将下降到社会行业平均利润。原因为:
(1)由于城市化进程的进一步深化和国民经济的不断发展,地产市场的总体供不应求的局势依然会存在。
(2)相对于想进行投资的消费者,如果房价回落,他们现在就不会选择购买房子；但当房地产的价格回归到消费者的心理预期,市场就会重新出现大量购买的情况,从而使房价由跌转升。
(3)由于房地产开发成本的不断上升,剔除人为炒作因素,虽然房地产价格增长速度不如前几年,但是房价大跌的可能性不大。
(4)国家在不断推广经济适用房、廉租房、两限房等从而达到住房政策的人性化,这必然会分流一部分购房消费者,会明显对房价上升产生拟制的效果。
(5)政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象，并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策,而使用年限缴纳土地使用税的政策，势必会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款价格,并且会抑制房地产投机的存在,从而保证房地产价格的平稳。
参考近月房地产市场的实际情况和国内宏观经济形式,对于房地产公司来讲,必须有步骤地减少在一线城市的投入,把着重点放在二、三线城市的开发上。同时应该积极投身城市改造的公租房以及城中村的改造开发,确保地方县市相关项目的投资。从长期来看,应不断关注宏观经济形势,大胆创新并且引进相关专业精英,准备好为在地产行业竞争淘汰后进行新一轮快速发展。
参考文献：
［1］李建伟.商品房销售价格大幅上涨的影响因素分析［J］.中国发展观察,2006(51).
［2］陈颖玫.近期房地产宏观调控政策评述［J］.武汉金融,2006(7).
［3］何孝星.中国房地产泡沫与货币政策反应规则的思考［J］.经济学动态,2006(2).
作者：吴立刚