第一篇：广州房地产市场分析
广州市房地产市场状况分析计划
影响房地产价格的价格的因素有很多，不过对房地产价格宏观调控最有效的莫过于出台新的政策。在2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是
8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。
因此有人预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。
那么在2011年里国家会对房地产进行哪方面的调控呢?房地产市场会有怎样的变化呢?
由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。我选择了广州市的房地产市场作为我主要的分析对象，通过关注针对广州市房地产市场出台的政策及当地商品房价格的变化来分析广州市的房地产市场在每个月会发生怎样的变化、出台的新政策会对房地产市场造成怎样的影响从而分析广州市的房地产市场。具体计划如下：
一、资料以二手为主。考虑到资金和人数的影响，我选择二手资料作为主要的信息来源，平时通过关注新浪网及广州市搜房网获得相关的房地产政策和商品房的价格变动等信息。
二、不定时关注市场，时刻留意价格变化。要知道房地产业具有支柱产业的性质，它关联度大，能直接或间接的影响很多相关产业的发展。房地产业与国民经济之间不仅是局部与整体的关系，而且存在着互相制约、互相促进的辩证关系。如何正确处理两者之间的关系，不仅的房地产业能否健康发展的关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。既然广州的房地产行业一直是走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。那想必国家会很关注广州市房地产状况，为实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题对广州市房地产市场会有较多的宏观调控，再说，房地产市场不确定的因素有很多，一定要时刻关注。
三、网上评论结合自己意见。众所周知，房地产是我们必不可少的刚性需求，由于土地的不可再生导致的相对稀缺性，房子的价格对于普遍的群众来讲都是高不可攀的，因此房地产行业总受到极大的关注，网上更少不了专家评论专家分析什么的。作为房地产专业的学生，光凭网上看到的某位自称专家的人发表的言论就自以为我国今年的房地产市场状况当真如此就太可悲了。我要结合自己搜集到相关的资料，凭借学过的专业知识及网上的评论自己分析房地产市场状况。
第二篇：广州五大房地产企业
恒大、保利、富力、碧桂园和雅居乐为五大广州房地产企业。 恒大、富力、碧桂园、雅居乐和合生创展为五大广州房地产民营企业。
恒大地产集团(股票编号:HK 03333)：许家印在短短6年多的时间里，将一个最初只有20多人、不多的资金的小型企业，发展成为今天拥有3000多名员工，总资产达63亿，一举跻身于中国企业500强行列的大型企业集团的创举，让人为之惊讶!1982年他在国营大型企业河南舞阳钢铁公司工作期间，成为了一名高级经济师;1997年创办了以房地产开发为基础，以能源、交通为两翼，以民族基础工业为龙头综合发展的大型民营企业集团--广州恒大实业集团，并出任董事局主席、兼党委书记;2001年8月27日，许家印同志因带领广州恒大集团在地产界取得了令人瞩目的成就，与李嘉诚等100名著名华人企业家一起，荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的"21世纪封面人物"英才称号。
创业经历——知识改变命运
1958年，许家印出生于河南省太康县。这是吴广的故乡。史记云：吴广夏(即太康县)人也。这也曾是一个全国有名的贫困县，十年倒有九年涝，当地人常常以外出讨饭为生。幼年的许家印，母亲早逝，家境十分贫寒，依靠父亲节衣缩食供他念书，常常面临辍学的窘境。印象中最刻骨铭心的是自己经常带馒头到学校上课，可不到三天馒头便长了毛。
生活的艰辛没有使许家印放弃求学的信念，反而坚定了他“知识改变命运”的决心。在亲友的扶助下，许家印发奋读书，恢复高考后的第一年，就以优异的成绩考上武汉钢铁学院(现武汉科技大学)，终于学有所成。1982年许家印大学毕业被分配到河南舞阳钢铁公司工作。在工厂的10年，从小技术员做起，历任车间主任、厂长等职，并获得冶金部颁发的高级经济师职称。
偷师学艺14年
1992年，小平同志的南巡谈话让许家印察觉到新的机遇，毅然放弃了铁饭碗，到改革开放的前沿深圳去创业。已经做到厂长的职位，对于想创业的许家印来说似乎资历是够了。但他还是决定先给人打工，再寻求机会。1992年他到了人生地不熟的深圳，自己做了将近20份简历，每份简历有30多页，东奔西跑3个月，却石沉大海。后来许家印重新做了10余份只有两页的简历，这招果然奏效，很快就有好几家公司的老总约他面试。
许家印在几家大公司的盛情邀请下，最终和一家连锁商店的老总签了约，“看中了它的发展前景和可提供锻炼自己的舞台以及老板的才智和胆略”，当谈到此时，许家印对这位老板的深情难以言表。就这样，他从一家商店的业务员做起，靠着踏实、肯学又勇于开拓创新和坚韧不拔的精神，他很快成为这家公司的办公室主任。其果断、大气的作风也为老板所赏识，并和老板成为了要好的朋友。
到了1995年底，已是这家公司总经理的许家印，面临人生最大的一次机遇。老板派他进军广东的房地产业。洞察力极强的他意识到广东经济的快速发展一定会带动当地房地产行业的红火，胸怀大志的他决意在地产界打拼一番。许家印立即收拾好行李，带着公司的委托和老板的信任去了广州。
1996年许家印开始了他为老板的第二次创业，创业的艰辛难以想象，一个司机，一个出纳，一个业务员，一个只有3个员工的公司成立了。没有办公费用，他就找朋友借了10万元。为了节省开支，他们就在郊区租了一间民房办公。公司没有资金、项目，他们就四处打广告，找客户，经过不到3个月的努力，他们终于找银行贷到了2000万元的启动资金。
1 经过不到一年半的努力，这家房地产公司已成为广州地产界小有名气、初具规模的地产公司。他个人也为公司创造了巨大的经济效益。
有过这两次为老板创业的经历，自己的创业起家自然就轻车熟路了。当人们看着许家印10年创造的惊人财富时，其实并不知道他用了14年的时间历练自己获得财富的本领。 当1996年许家印开始真正属于自己的创业时，他的确是白手起家，带着原来公司的七八个人创立了恒大实业集团公司。资金不多，但许家印却可以凭着在这之前十多年间所积累的丰富经验，打造誉称中国第一个楼盘的广州金碧花园，并借此一举成名，成为“中国著名城镇化社区50佳”名盘。
1998年6月23日，广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会。当时，名不见经传的恒大集团以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块，楼面地价仅686元/平方米，土地出让金可在1年内分期缴付。正是这块当时无人愿要的农药厂地块成就了许家印。
许家印在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖。由于价格低，金碧花园成为当年海珠区销售最好的楼盘之一。有业界人士保守估计，一个金碧花园让许家印有了五六亿的进账。这也是他的第一桶金。他还创下了包括金碧花园、金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发的惊人纪录，创下了房地产开发的奇迹。1999年许家印的恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名，完成这一切只用了一年半的时间。
许家印后来创业经历让人瞠目，仅仅利用10年时间将一家名不见经传的企业发展成为拥有包括上市公司“恒大地产”在内的十多家下属企业的集团公司，并一举成为广州市十大投资集团前茅企业、中国房地产百强企业，并一举荣登“中国企业500强”的金榜。
创业历经的困难
恒大地产，这家“广东地产五虎”中惟一未上市的地产公司，2008年可谓命途多舛：先是受金融危机影响上市折戟，后遭遇资金链断裂危机。在2009年终于迎来转折：政府放宽了对地产商的信贷和土地出让金缴纳，加上其自身的降价促销，半年时间销售额冲上百亿大关。
对恒大老板许家印来说，从一年多前(2008年)深陷破产传闻，到如今(2009年7月)大摆“庆功宴”，更是充满了戏剧色彩。
人生历程——现代化管理模式
许家印自1982年从武汉科技大学毕业后，在国营大企业从事高级管理工作，他不仅具备了管理现代大型企业的综合素质和能力，而且在现代企业管理学术理论方面也有深厚的造诣。他最为成功之处在于创建了一整套现代企业管理制度的“恒大管理模式”，使企业改革与革新得以顺利推进，一步步稳健地发展壮大起来了。更能可贵的是，他的这套科学管理模式，在不断地被他人效仿之时，他的又一套更为先进的管理制度系统随之诞生了，使之成为最具创新能力和最具竞争力的现代学者型企业家。
许家印不仅在企业宏观决策、成本控制、人力资源战略等学科有深厚的理论功底，而且在长期的企业管理实践中积累了丰富的实践经验，并将先进的国际现代管理学理论与我国企业实践经验加以有机结合，形成了自己一套独特的管理理论体系。他的学术成果，为形成我国具有现代性、民族性的企业管理学理论作出了一定的贡献。
许家印由于对中国企业的发展做出了杰出贡献，不仅担任了广东省地产商会会长、广东
2 省房地产业协会副会长等社会职务，而且还与中国石油天然气集团公司总经理马富才、招商银行行长马蔚华、首都钢铁总公司董事长朱继民、海尔集团董事局主席张瑞敏、中国第一汽车集团公司总经理竺延风、中国人寿保险公司总经理王宪章、北京市委副书记阳安江、辽宁省副省长刘国强、天津市副市长杨栋梁、重庆市副市长吴家农等国内著名企业家及省市重要领导一起担任了中国企业家协会副会长、中国企业联合会副会长重要职务，他还是广东省担任此项职务的唯一一位民营企业家，足以显示出他在我国企业界的威望和综合实力。
保利房地产(集团)股份有限公司 [SH600048] 简介
保利房地产(集团)股份有限公司保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%;公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届(2008年度)广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。2008年6月4日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布最新的《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。
广州富力地产股份有限公司(香港联合交易所上市编号：2777)
公司成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。
3 公司名称： 总部地点： 成立时间： 经营范围： 广州富力地产股份有限公司
公司上市性质： 公司 员工4000数： 多人 注册8.06资金： 亿元 总资774产： 亿 北京
1994年
房地产开发
张力个人资料：2003年中国内地百富榜第61位，个人财富估值约12亿元，拥有富力集团半数股权。他从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅仅用了十年就成为广州第一。然而，他却极少在公共场合露面或接受媒体采访，被誉为“神秘大亨”。
1953年生，广东广州人，大专学历。张力正式投身地产界是在1993年。当时他从原来任职的广州市天河区政府出来已经5年，其间主要靠做装修和工程设计赚了一些钱，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，他力邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权，此即后来富力地产的前身。雄心勃勃的天力公司起步头一年就连续做了三个楼盘，但因为手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，而且多是廉价的宅基地(即农民自有建房用地)。第二年，他们洽购广州氮肥厂职工宿舍用地重新开发过程中注意到，很多广州老牌国有企业因旧城改造需要必须陆续外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。 1994年，他们买下一家外迁化工厂的地皮，开发公司第一个小区项目富力新居，据称后来张力曾回忆说，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”富力新居出人意料的业绩，给李张二人打了一支强心针，也使公司的战略方向初步明朗，此后便一发不可收拾：从较早的富力广场、富力半岛，到最近启动的富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上是市区旧厂房的拆迁地块，而令公司一夜之间名扬全国的北京富力城，原址其实也是北京起重机厂等五家老厂房所在地。一个敢于冒险的实干家“张总是一个敢于冒险的人”，一位曾在富力核心部门任高级主管的人士这样评价其昔日的老板。
1995年果断买下富力广场地块的决策，充分体现了张力“敢于冒险”的做事风格。占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地，现任富力集团副总经理吕劲在一次接受采访时曾透露，那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金，这笔钱对当时的富力来说可不是小数目，况且还没有得到政府的正式批准前，能不能把钱打到对方账号上呢?“高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。”而张力本人则称，“拿铜材厂那块地时，看到‘满目疮痍’的烂地，很多发展商都选择了退出，我们和厂方商量，看能不能分期付款，晚一点给钱。我们一个月后就开工，两个月后就卖楼。项目资金流动很快，结果付款很顺利，前后只用了8个月就交楼了。”稍有常识的人都明白，假如那时候房子一下卖不动，资金流一断，对富力的打击将是致命的，事实却证明张力冒险成功：1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元，它令广州人
4 从此对一家本不起眼的开发商有了最直观的认识，也为公司带来了众多荣誉，至今仍被富力上下视为公司发展历程上的一大转折点。了解这段往事的人，对后来富力初入北京即以32亿天价拿地建富力城，几乎引发京城楼市一场风暴之举，也就完全不奇怪了。不过，那位富力前高管又强调，张力虽然不怕冒险，但很注重实际，而且工作勤奋，反应敏捷，做事仔细。据他介绍，已是大集团老总的张力，还经常顶着南方炎夏三十多度的高温，亲自四处巡视工地，且极为注重检查施工质量和产品设计效果。他认为，富力在成本控制方面之所以优于很多同行企业，“张总功不可没”。创造财富奇迹的另一半统计资料显示，自1996年开始，富力集团销售额平均每年翻一番，从1995年的3000万元到2002年的20亿元，今年销售目标更高达40亿元，已从起步时10多人的小公司，发展成今天名副其实的地产大鳄，但多年来富力仍一直沿用当初合作双方平分股权的“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。追踪张力的财富故事，自然不能不提富力的“另一半”———现任董事长李思廉。
据富力有关人士介绍，李张二人在公司内部分工明确，毕业于香港中文大学数学系的李思廉，主管公司财务和市场营销，张负责项目土地和工程管理。也许正因为这个缘故，李在公众场合出现的机会更多一些。关于两人之间的合作，张力曾表示，“我和搭档(指李思廉)十年没红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”由此可知，两人关系绝非一般生意上的伙伴可比。而李思廉对此问题的表态，则更多是从公司整体运作层面出发，“我们公司比较注重团队精神，就是说我们不把公司的成就简单看成是哪一个人或者哪一个部门的功劳。” 2001年11月，经过连续数年业务高速增长后，富力集团对旗下全资子公司广州天力房地产开发有限公司进行了股份制改造，正式更名为广州富力房地产股份有限公司，注册资金达5.5亿元，该股份公司随即进入上市辅导期，更有消息称上市筹备工作已到最关键阶段。作为国内大型房地产企业之一，富力上市的努力为业界所瞩目，而上市过程将对该公司迄今为止相对稳定的独特股权结构、从而对这两位老板个人财富价值的变化产生何种影响，也许会是人们关注的另一个焦点。
2005年起张力任联席董事长，主要负责购地、开发、工程、成本控制和集团架构管理等方面。
2010年2月，张力入选《福布斯》全球亿万富豪榜，排第556名。 发展历程
1994年-2001年 立足广州、确定方向
1994年，富力地产正式成立，全面进入房地产开发领域，并确立以“城市改造，建设宜居社区”为发展方向。到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。一系列“旧城换新貌”的恢弘手笔，一个个宜居社区在城市中心的崛起，见证着富力为推动广州城市化建设作出的巨大贡献，同时也为企业的后续发展打下了坚实基础。
2002年 进军北京，扩张启航
2002年，进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——北京富力城，并将其打造成为了北京CBD商务圈集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区，富力地产全国化布局之路自此起航。
5 2006年 南拓北进，布局全国
非凡的经营理念和稳健的发展步伐，为富力地产大手笔南拓北进、布局全国创造了条件，到2007年，富力地产已全面进入广州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重庆、沈阳、海南、惠州11个核心城市和地区，完成开发面积超过1200万平方米，基本实现全国化战略布局。
2005年-2006年 赴港上市，创建非凡
2005年，富力地产在香港联合交易所主板正式上市(上市编号：2777)，并一举打破多项纪录：首个交易日中，成交量达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业;2006年5月，上市不到一年时间的富力地产，更成功跻身香港上市公司市值最高的的200家之列，成为首家被纳入恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成份股的内地房地产开发企业。一系列创举，不仅在当时的民营企业界引起了巨大反响，而且在全球范围内吸引了众多投资者的目光;与此同时，随着由富力地产引领的“上市融资-规模扩张”的房企发展模式的兴起，中国房地产业正式步入资本制胜的全新时代，地产企业相继走上规模经营、规范治理的发展之路。
2007年高瞻远瞩，领跑商业
2004年至今，富力地产在珠江新城已拿下16个项目，广州CBD的商业领袖由此诞生。随着广州富力中心、北京富力中心、广州富力盈隆广场、广州富力盈泰广场、广州富力盈信大厦等超甲级写字楼拔地而起，以及北京富力广场、成都天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营，富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店，拉开了进军商业地产的序幕。这标志着富力地产已走出有别于其他房地产开发企业的运营模式之路，成为国内商业地产的领跑者。同时，富力地产还与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作，共同打造星级酒店旗舰。目前，广州富力丽思·卡尔顿酒店、富力君悦大酒店、北京富力·万丽酒店、富力·快捷假日酒店已落成运营，未来5年，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，富力地产的商业王国将更加多元丰富。
2010年 ERP启动，战略升级
伴随着房地产粗放管理时代的结束，和市场竞争的加剧，富力地产逐渐转向集团化，精细化的发展道路，从论证、策划、土地取得、开发手续、设计、采购、施工、销售、交付到物业管理所有环节，实行科学规范化管理，节约管理成本。
2011，富力地产开始在全国范围内大力推行ERP(Enterprise Resource Planing，企业资源计划)系统，充分整合地产企业产品、资金、员工、信息等内部资源和客户、供应商、合作伙伴、投资者等外部资源信息，以系统化的管理思想，为企业发展决策提供更详尽、科学依据。
碧桂园集团(股票编号：HK2007)
创建于1997年，是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发，建筑、装修、园林设计、建筑施工、市场营销、物业管理、五星级酒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐连锁、社区商业连锁等多个行业的大型综合性企业集团。立业至今，碧桂园一直以“用心建设，关怀住户，回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产领域矢志耕耘，不但直接为社会提供
6 了超过10万多个就业职位，更为消费者营造了数十个“环境优美，配套齐备，星级服务，严密保安”的五星级大规模社区。目前，碧桂园已经拥有近20万业主，项目遍布珠三角及国内其他省市，真正实现了规模化的品牌连锁经营。项目遍布珠三角及国内其他省市，真正实现了规模化的品牌连锁经营。2007年的4月20日，碧桂园控股有限公司在香港联交所主板成功上市(股票编号：2007)，碧桂园一举成为目前国内市值最大的房地产企业。
杨惠妍个人简介：
1981年出生，籍贯广东顺德，美国俄亥俄州立大学市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园担任采购部经理，现在作为公司执行董事，。杨惠妍带来了全新的来自美国的管理团队基金会。2008年5月杨惠妍个人捐资1000万元，委托该基金会设立“汶川地震孤儿救助基金”。 入选2009上市民企百强位居入榜房企首位。截至2009年12月31日，碧桂园2009年实现合同销售金额约232亿元人民币。
作为杨国强三个女儿之一，26岁(07年)的杨惠妍是目前碧桂园集团最大股东，拥有集团公司70%的股权。上市之后，其持股比例为58.19%。
2007年4月2日，极少露面的杨国强在公司香港招股推介会上接受媒体采访，并首次回应接班人问题。对于为何这么早将价值数百亿的股权交给二女儿杨惠妍，杨国强的回答是“其实我到一百岁也是要给她们的，自己人信得过!”他在上市招股书中把家族传承的计划写在上面：“将股权转让给女儿杨惠妍，是希望训练她成为碧桂园继承人。” 同时，杨国强说，自己有三个女儿，并不会只将股权转让给其中一个，杨惠妍只不过是代表家族持有股份。
4月10日，碧桂园集团发布澄清公告称，杨国强及其女儿杨惠妍已向董事会确认，杨惠妍并非父亲的代言人，而是公司权益的最终实益拥有人，可全权决定如何管理个人资产。她于公司的权益，并不涉及她须对杨氏家族任何成员或其他个别人士负责的信托或安排。 这意味着杨国强主动将内地首富的桂冠戴在了自己女儿的头上。结婚时年仅25岁的杨惠妍，一个极少在公众场合出现的女孩子，成为中国内地继张茵之后的又一个女首富。 广东顺德地产商碧桂园1992年发家于广东顺德，主要开发业务集中在广州及珠三角地区。自1999年起，集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。
广东顺德地产商碧桂园2007年4月20日在香港联交所挂牌上市(2007.HK)，吸引68万香港人认购。股份公开发售部分共获613.6665亿股有效申请，相当于超额认购254.7倍。杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的二女儿，碧桂园公开招股的同时，杨国强把自己的股权转让给了二女儿杨惠妍。杨惠妍100%控股“必胜有限公司”，而这家在英属维尔京群岛注册的“外资”公司持有碧桂园95.2亿股份，占上市后58.19%份额。
上市首日开盘报7.00元。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地女首富，身价约为666.4亿港元。
而在此番造富之路上，碧桂园吸引了包括李兆基、郭鹤年、中信泰富、淡马锡等投资大鳄的重注持股，68万散户股民的热力追捧，给本已经足够热闹的股市再添了一个资本运作的神话。据香港《文汇报》报道，被誉为亚洲股神的恒基地产(0012)主席李兆基于3月20日公开表示，将计划动用10亿元认购碧桂园的新股，成为策略性股东。由此开始，碧桂园
7 迅即成为市场投资的焦点。
在碧桂园投资者推介会上，有关人士介绍说：“碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。基于其快速资产周转及强劲的资金流，使公司具备支付绝大部分土地出让金的能力，至2007年1月31日，碧桂园土地储备的建筑面积约1900万平方米，其中97%的土地已经获得土地使用证，另外3%正在办理中。” 后来的事实证明，这一推介内容似乎给了投资者更大的信心，以至碧桂园从路演至上市一路受到投资者的追捧，成为难得一见的内地民企热股。报道说，占香港总人口近10%的68万港人，申购周五(4月20日)正式上市的碧桂园，其冻结资金达到3330亿港元，仅次于中国工商银行，成为历年来在香港上市的内地房企中吸引资金最庞大的一个。
4月3日，香港交易所网站上公布了碧桂园(2007.HK)的招股章程及公告，碧桂园的上市序幕正式拉开。根据其计划，碧桂园将发行24亿新股，集资额约100亿港币左右。其招股书上显示，该企业所有项目已竣工的建筑面积达6487647平方米，建成有37705个单位，预计可容纳15万人口。未完成开发的总建筑面积为4821421平方米，持有未来发展物业的总建筑面积达13320234平方米。
4月20日，广东碧桂园集团(2007.H K)正式在香港联交所挂牌上市，中国房地产界又一个资本神话在此被谱写。碧桂园上市后，7.00港元开盘，一度涨到7.35元，女首富杨惠妍的身价也飙升至700亿港元。午盘时，碧桂园股价达到7.34港元，杨惠妍的身价也达到698.77亿港元，逼近700亿港元。
而同一时间，2006年内地首富张茵旗下的玖龙纸业(2689.HK)收报16.38港元，涨0.22港元，涨幅1.36%，市值682.39亿港元，持股72%的张茵目前身价491.32亿港元。 杨惠妍到底有多富?美国的《国际先驱论坛报》给了一个形象的比照：她的个人财富已经超过索罗斯、苹果的乔布斯和传媒大亨默多克。
而在福布斯题为“爸爸的女孩”(Daddys Girl)的一篇文章中，杨惠妍成为首富的原因被归结为“有个好爸爸和上市带来的财富膨胀”。这位年轻的财富拥有者低调得异乎寻常。她至今未接受过任何采访，媒体甚至找不到一张有关她的合乎发表规格的照片。
从履历上看，杨惠妍的个人经历异常简单。1981年出生于顺德的杨惠妍在老家度过了平静的童年。她的中学生活大部分时间是在父亲创办的广东碧桂园学校中度过。
在杨国强一位下属的眼中，杨惠妍是一个给人“淡淡的亲切感、稳重感”的“邻家女孩”。“她很单纯、很普通。”一位碧桂园前工作人员回忆，“我认识她时，豆豆还是一个十三四岁的中学生。”杨惠妍的乳名是“豆豆”，接近杨氏家族的碧桂园高管都随其父母唤其乳名。 在外貌上，杨惠妍像她母亲，而妹妹杨子莹则像其父。“有趣的是，性格上也是这样!”这位曾在杨国强身边服务7年的碧桂园高层说，平时见到杨惠妍，她的表情总是微笑，“但不会与你说太多的话”。 在杨惠妍去美国读书之前，为了强化她的英语听说能力，杨国强专门请了一位年纪相仿的外籍女学生与她同吃同住。“杨总对她们的教育和培养更多地是在品格方面。”杨国强的一位前助理说。喜好研读李嘉诚传记的杨国强，似乎在培养子女的方式上也在效仿李嘉诚。当杨惠妍只有十三四岁时，父亲就将她们姐妹俩带到董事会会议列席旁听。会后，杨国强还会向她们解释为什么他在会议上这样说话以及如何批评下属等等。
8 在这种言传身教中，杨惠妍或许渐渐明白她将是碧桂园未来的接班人。然而，这并不是这位内向的女孩当初理想的职业。与现在首富身份相去甚远，杨惠妍曾经在家人面前表示，她的志向是当一名教师。“对于管理一个企业，特别是像碧桂园这样的大型企业，不一定是杨小姐最初的兴趣，起码在去美国之前不是。”上述碧桂园的那位高层说。 倒是妹妹杨子莹表现得更积极，她曾半认真半开玩笑地说过：“以后姐姐要管理公司，我要管理学校!”杨子莹现在美国俄亥俄州立大学攻读心理学专业。2001年秋，碧桂园国际学校毕业的杨惠妍同样赴该校学习，四年后获得市场与物流专业学位。
“我听到她是首富的消息感到很吃惊，她很低调，在中国留学生圈子里几乎没有人了解她。”毕业于俄亥俄州立大学的杨雪峰说。 到目前为止，还没有接受过内地媒体采访的杨惠妍，其个人问题深受网友好奇。据小道消息流传，杨惠妍去年就已结婚，到底是怎样幸运的男人娶了我们的年轻富有才干的首富?有人更说其夫是哈尔滨人。而e网通视频网独家获得的这一组图片，则毫无疑问的证实了这位内地女首富的确已经结婚。婚礼照片显示，这位年轻的女首富身材高挑，气质颇佳，人前也始终保持微笑。而她的丈夫戴着眼镜，看上去很斯文。今年(2008)27岁的杨惠妍以财富330亿元，排名08胡润百富榜第三。但是，到了2007年的首富的财富一年里缩水近75%。 除房地产外，她在能源领域也有投资。女首富杨惠妍历年套现32亿元。2007年4月碧桂园在香港上市，她的父亲杨国强是碧桂园的创始人，2005年杨国强将股份转给了毕业于美国俄亥俄州立大学二女儿杨惠妍。
雅居乐地产(股票代号：HK3383)
雅居乐地产控股有限公司，前身是1985年成立的时代家具有限公司，1992年成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，于2005年12月15日于香港交易所(股票代号：3383)上市，是以房地产开发、物业管理及室内装修、酒店管理为公司业务的股份公司，简称雅居乐集团。集团总部设在广东省中山市三乡镇，下属项目分布于中山、广州、佛山和香港、澳门等城市。 公司名称： 外文名称： 总部地点： 成立时间： 雅居乐地产控股有限公司
经营房范围： 地产商
AGILE
公司上性质： 市公司
广东省中山市三乡镇
董事陈长： 卓林
1985年
中国最具规模的开发商之一，起初是在广东省中山市三乡镇经营一家家俬厂，在1992年开始涉足房地产，於2005年在香港联合交易所主板上市，以房地产开发及经营为主，同时亦广泛涉足物业管理、商用物业及酒店经营等多个领域，品牌知名度享誉全国，是少数获纳入恒生综合指雅居乐地产控股有限公司
本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。
数、恒生综合市值指数、恒生中国内地100及摩根士丹利资本国际中国指数成份股的中国房地产企业。现时雅居乐的主席是陈卓林(1962年生)。其他董事局成员包括陈卓贤(1960
9 年生，副主席兼联席总裁)、陆倩芳(副主席兼联席总裁)、陈卓雄(1957年生)、陈卓喜及陈卓南(1963年生)。 截至2011年8月17日，雅居乐的业务覆盖范围已扩展至全国26个城市及地区，共有70个处於不同发展阶段的房地产项目，广泛分布於海南、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳、天津、广州、佛山、中山、惠州及河源等城市和地区，土地储备总建筑面积共计约3,213万平方米(包括全部已取得土地使用权证和拥有权益的土地)。 香港信报2012年8月23日引述市场消息，雅居乐主席陈卓林，因被指非礼他的秘书，该名秘书已经向警署报案，而陈卓林亦已联络其律师为其辩护。交银国际地产分析师何志忠也认为，陈卓林不会被轻易定罪，坐牢的可能性应该不大，公司运营也不会因此受太大影响。
雅居乐发展历程：
1985年-雅居乐集团的前身-时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的发展基础。 1992年-成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，实现了集团的战略转移。并成功开发项目中山雅居乐花园，深受港澳人士欢迎，成为珠三角地区著名外销楼盘。
1993年-成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式。
1997年-成立中山市雅居乐集团有限公司。开发项目雍景园，成功迈向高端市场。 1999年-雅居乐物业管理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶。开发项目凯茵豪园，引入了绿色建筑理念。
2000年-开发项目广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并于2002年、2003年陆续推出市场。
2001年-雅居乐物业管理服务有限公司成为国家一级物业管理资质企业。 2003年-雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业。
2005年-雅居乐地产控股有限公司于香港联交所主板挂牌上市(股票代号：HK3383)。截至2005年12月31日，雅居乐旗下房地产项目共有18个。
2006年- “2006年中国房地产上市公司10强研究”报告显示，雅居乐地产位列香港上市中国内地房地产公司综合实力第四位。并于同年被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股。
2007年- 2007年，雅居乐喜庆十五周年，力推全新理念--远见、心建、共建未来。雅居乐地产陆续投得成都、海南、南京、河源、大涌、沙溪、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权。
2008年- 雅居乐与投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发超过人民币200亿元资金投入的海南清水湾项目，并将其发展成大型综合旅游度假区。同年，海南清水湾雅居乐莱佛士度假酒店有隆重的奠基仪式。上海雅居乐国际广场万豪酒店管理合同正式签署。 2009年-惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、海南清水湾莱佛士酒店、JW 万豪度假酒店、海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店、海南清水湾、海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店先后签署管理合同。广州雅居乐剑桥郡、花都区107国道、中山库充项目、广州珠江新城B1-7项目、南海区西樵商贸广场项目先后正式动工。 广州雅居乐
10 剑桥郡、海南清水湾、西安雅居乐花园、顺德雅居乐花园等正式开售，反应热烈。上海雅居乐国际广场完成结构工程。雅居乐先后通过拍卖或挂牌竞得多块土地，并与内房同业碧桂园及广州富力地产以联合拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权。
2010年-雅居乐先后取得中山御龙山，中山五桂山秀丽湖东岸，花都区107国道、佛山三水区西南街道高丰村，佛山市禅城区，南京江宁、浦口，沈阳沈北，天津津南，海南澄迈等地块，并与业内优秀发展商成立合营公司，共同收购及发展位于天津市津南区的一项物业。番禺锦官城、花都雅居乐岭会、广州雅居乐七里海、增城雅居乐御宾府、中山坦洲裕州村项目、中山铂爵山、南海御景名门项目、沈阳蒲河新城项目、乐从雅居乐花园、天津津南新城项目正式动工。花都雅居乐花园、重庆雅居乐国际花园、中山雅居乐御龙山、广州亚运城、中山雅居乐熹玥正式开售。雅居乐先后通过拍卖、招标等方式，取得佛山市三水区高丰村、西安市长安区大学城、海南省定安县南丽湖等地块。
2011年- 花都区的雅居乐岭会正式发售，深受客户追捧;同时，广州雅居乐剑桥郡“佰利山”、西安雅居乐花园“仕家”、中山凯茵新城“雅湖半岛”等全国各地楼盘新洋房组团相继开售并热销;沈阳项目、中山雅居乐剑桥郡项目、南京江宁项目、广州萝岗项目等楼盘相继奠基或动工。
“雅居乐”商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。雅居乐企业评级及债券评级获得穆迪投资者服务公司调高至“Ba2”，前景展望评级为“稳定”，属同行业的最高评级之一。 雅居乐旗下第一个商业地产项目——佛山西樵雅居乐大都会广场试业启动。雅居乐成功发行5亿美元4%可换股债券，并先后获授予1亿美元和39亿港元定期银行信贷。海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店破土动工。
合生创展(代码：HK754)
合生创展集团有限公司(合生创展)1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市(代码：754)，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。
从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。
合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。
董事会主席朱孟依，1959年8月出生于广东省丰顺县，是中国房地产界的风云人物。于1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。后任合生创展集团有限公司主席。 是中国地产界一位沉默的大佬。获2008胡润慈善榜第2名;2008胡润百富榜第10名;2009胡润慈善榜第3名;2009海南清水湾胡润百富榜第5 名。
在地产业，大多数人不知道他，少数知道他的人称呼他“朱老农”。但这并不妨碍万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”——需
11 要介绍的是，合生创展是朱旗下的香港上市公司，但并非全部业务——王石显然并非溢美之词，如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点：合生创展在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，199
8、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。仅广州一地，合生系开发的项目就有近20个，销售商品房面积就超过600万平方米，如果算上北京及广州正在开发的项目，总额将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中，无出其右。荣登2008胡润慈善榜第2名;2008胡润百富榜第10名;2009胡润慈善榜第3名;2009海南清水湾胡润百富榜第5名。2012胡润房地产富豪榜：朱孟依家族以财富180亿元排名第八。
做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。从朱还算不上“做企业”的阶段，他已经比别人想的要多。1980年代中期，经商热潮席卷朱的老家丰顺县城，20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上，很多人在家门口开商铺，很乱。我就想，如果把这些人集中在一条街上的话，又好管理，又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了包工头的工作范围，从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商。从丰顺到广州，几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。
朱孟依在上世纪90年代初期来到香港，并顺利获得香港永久居住证。朱用以打天下的合生创展是他于1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办的，合生创展性质上虽是一家港资公司，但其主要活动地或者说经营地却是广州。因为朱与政府的良好关系，预先获知了广州新城未来发展的契机，因而得以以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。
朱孟依追求大动作，刚一进入广州，他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区，朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。
随后，合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉，而是在于朱对于市场前景的得当拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广州的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。而且，朱孟依无心小打小闹，合生从天河华景新城开始，就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中，建筑面积超过50万平方米的项目有5个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。
廉价的土地和大规模的建设，使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司在大型发展商中，建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。” 1997年，天河东郊并没有大型的住宅项目，合生在那里巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，去年九运会的举办使房价一举升温。而后来，当朱孟依把战线扩张到全国，他的战略同样如此：以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例，土地均价每亩仅为6500元，政府还要投资市政建设。简直可以用“惠而不费”形容。
12 但“朱老农”不仅广积土地，也懂得精耕细作：合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念，大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。这些创新大大增强了楼盘的品质，谢世东介绍，由于品牌效应，合生开发的楼盘，都比周边项目价格高，而且卖得更快。骏景花园每平方米售价5000元，但周边项目的均价仅为4000元，3000套住宅两年内全部售完。
朱孟依不只铺设一根政务IP光缆，他在挖管道的同时，铺设了更多的管道。然后，他将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间，朱孟依在广东省内就铺设了3000多公里的网络。民营企业铺设光纤以及销售管道的做法，引起了信息产业部的不满。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。朱孟依全身而退，两年时间，至少赚了10个亿。(7000KM)
第三篇：2010年广州房地产金融运行情况与2011年展望-广州金融工作局
2010年广州房地产金融运行情况与2011年展望
中国人民银行广州分行
一、2010年广州房地产金融运行情况
(一)房地产贷款增速先升后降，各月新增额波动较大
2010年12月末，广州房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额分别为3537. 64亿元、1405. 70亿元和2131. 95亿元，同比增长20. 0%、19. 8%和20.1%，增速同比分别降低9.1个百分点、上升3.0个百分点和降低18.6个百分点。房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额同比增速自2007年11月达到高位后持续回落，2009年初跌至最低点后开始回升，于2010年4月达到新的高位，其中购房贷款余额同比增速大幅回升，已超过2007年的最高水平。2010年5月以来购房贷款余额同比增速迅速回落，而开发贷款余额的增速继续回升直到9月才有所下降。2010年以来各月的房地产贷款新增额波动较大。1月房地产贷款新增余额急剧增加，当月新增开发贷款、购房贷款分别为73. 37亿元和93. 89亿元，为历史最高水平，新增额在2月下降明显，3—4月回升明显，5—7月迅速回落，8—10月出现小幅回升，11 -12月再次回落。
(二)个人住房贷款余额增速较快，个人住房贷款发放额较2009年同期减少
2010年12月末，广州市个人住房贷款余额为1986. 65亿元，同比增长18. 8%。2010年1—12月，累计发放个人住房贷款618. 49亿元，比2009年同期减少137. 59亿元(见图2)。其中，发放新建商品房贷款359. 91亿元，比2009年同期减少160. 87亿元;发放再交易商品房贷款258. 58亿元，比2009年同期增加23. 28亿元。
(三)大户型住房贷款占比下降，但仍处高位
2010年1—12月，批准的个人住房贷款中，大于144平方米的大户型贷款占32. 7%，同比下降2.9个百分点;大于120平方米小于等于144平米的住房贷款占比为11. 2%，同比下降1.2个百分点;大于90平方米小于等于120平方米的住房贷款占比为28. 7%，同比上升3.5个百分点;小于等于90平方米的小户型贷款占比为27. 4%，同比上升0.7个百分点。批准的大于144平方米的住房贷款占比持续下降，10 N12月该类贷款占比为27. 0%，较7—9月下降1.6个百分点。
(四)公积金住房贷款同比增速持续回落
2010年12月末，广州市住房公积金贷款余额308. 56亿元，比年初增加37. 43亿元，同比增长13. 8%，增速低于商业购房贷款增速6.3个百分点。6月以后住房公积金贷款新增较多，6—12月新增额达30. 98亿元，占本年新增额的82. 8%。住房公积金贷款与个人住房贷款余额的比于2009年4月达到最高点17. 0%，以后开始回落，2010年12月末该比为15. 5%。
(五)个人住房贷款执行的利率水平较2009年提高
2010年1—12月，新增个人住房贷款仍主要执行下浮利率。新增的个人住房贷款金额中，执行利率下浮区间在[0.7，0. 85)的占70. 6%，比同期降低14.7个百分点;执行利率下浮区间在[0.85，1)的占16. 3%，比同期提高6.5个百分点;执行基准利率的占3. 8%，比同期提高0.5个百分点;执行利率上浮区间在(1，1.1]的占7. 0%，比同期提高5.9个百分点;执行利率上浮区间在(1.1，1.3]的占2. 1%，比同期提高1.8个百分点;执行固定利率的占0. 2%，比同期降低0.2个百分点;执行利率上浮区间在1.3以上的占0. 0%，与同期持平。
二、2011年广州房地产金融运行展望
(一)短期内市场成交量将会下降，年内新增个人住房贷款执行的利率水平或继续提高
201 1年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不
低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。预计政策将对市场的需求产生明显抑制作用，短期内将造成成交量的下降，同时，新增个人住房贷款的利率水平将继续提高。一是本次调控虽然没有对首次置业贷款提出新的要求，仍按照原有规定执行，但实际上，在政策出台前，商业银行因信贷额度紧缩和自身提高资金利润率的要求，已自发上调房贷利率或取消房贷利率优惠。多家银行表示今年留给房贷的额度有限，从提高自身资金利润率的角度出发，不会再对首次置业的贷款购房者给予原来一刀切的八五折利率优惠，而是根据自身业务需求和客户情况采取不同利率定价，从总的趋势看，优惠利率应该会越来越少。二是在广州等部分城市，本次调控要求对“已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”限购一套住房。如果这类购房需求属于第二次使用贷款的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，最低首付款比例将从原来的50%提高到60%。有调查显示，尽管二套房首付只增加一成，对实际支付能力影响不大，但对心理影响非常大：部分改善型置业者受付款压力和房价下降预期影响，会暂缓购房，投资者也可能会因杠杆比例提高而暂缓行动，观察市场动态。三是本次调控还要求对“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”暂停售房，在很大程度上抑制了投资和投机需求。
(二)加息使购房者的房贷成本和开发企业的财务成本加大
自2010年10月起至2011年2月初已连续三次加息，一年期贷款利率累计提高0. 75个百分点，3~5年期贷款利率累计提高0.69个百分点，累计升息幅度在14%左右。加息与房地产调控政策的联合效应，使部分购房者预计未来房价可能松动，可能推迟购房计划，已购房者提前还款的意愿加强。同时，加息也增加了开发企业的融资成本，特别是对资产负债率较高的企业，加息将会明显增加其贷款利息支出。 (何达之)
第四篇：【房地产】-广州市房地产中介服务合同
广州市房地产中介
服务合同
广州市国土资源和房屋管理局制定 广州市工商行政管理局监制
房地产中介服务合同说明
1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。
2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。
2 房地产中介服务合同
甲方(房地产中介服务机构)：_________________________; 资质证号: ; 营业执照号码: ; 备案地止：__________________________________________; 法定代表人: ;联系电话: ; 联系地址: ;邮编: ; 经纪人: ;执业证号: ; 联系电话: ;
联系地址: ;邮编: ;
乙方(卖方): ;【身份证】【护照】【户口簿】【出生证】【军官证】【士兵证】【通行证】【企业法人营业执照】【法人登记证书】【组织机构代码证】【社会团体登记证书】【公司注册证】【其他： 】号码: ;
联系电话: ;邮编: ; 联系地址： 。
委托代理人： ;【身份证】【护照】【军官证】【士兵证】【通行证】【其他： 】号码: ;联系电话： ; 联系地址： ;邮编 。
乙方于 年 月 日至 年 月 日【独家】【非独家】委托甲方为乙方出售位于 的房地产(以下简称“该房地产”)提供中介服务。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议: 第一条 乙方确认出售房地产的基本情况
3 1.房地产的权属证明为 ，号码 ; 2.房屋类型(使用性质)：【住宅】【商铺】【办公】【其他 】; 3.建筑时间：
(以 为准); 4.【建筑面积】【套内建筑面积】： 平方米(以房产证为准);
5.拟售价格：( 币) 元(大写： 亿 仟 佰 拾 万
仟 佰 拾 元)以上;
6.同意买方的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【 】; 7.同意税费缴交方式：【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】【与买方协商】;
8.交楼状况及时间： ;
9.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于 年 月 日前解除。
10.可能影响本房屋交易的其他事项： 。 第二条 甲方义务
1.甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产。 2.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。
3.甲方不得故意隐瞒与订立存量房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。 4.非经乙方书面同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。
5.买方同意购买该房地产的条件符合本合同第一条约定的，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与买方签订存量房买卖合同。
6. 如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易并书面通知甲方的，本合同解除，甲方应当撤下甲方在网上(指广州市存量房网上交易系统，下同)登记的本合同及房地产信息。
7.其他： 。 第三条 乙方义务
1.乙方应提供该房地产的权属资料及业主主体资格资料，以供甲方核对。乙方保证对该房地产拥有完整产权，并保证向甲方提供的资料属实，出售意愿表达真实。
2.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。
4 3.乙方应按合同约定及时支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。
4.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易的，应当书面通知甲方解除本合同。
5.其他： 。 第四条 中介服务费给付
甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订存量房买卖合同后 天内，乙方向甲方支付中介服务费为【( 币) 元整(￥ )】【房屋交易价格的 %】【于签订存量房买卖合同时进行约定】。
第五条 法律责任
1.乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。
2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。
3.本合同因甲方原因在网上被撤下导致不能继续发布房屋信息的，乙方可单方解除本合同。
4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订存量房买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为 。
5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费。 6.其它： 。 第六条 文件送达
双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。 第七条 争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第 种方式解决：
1.提交广州仲裁委员会仲裁; 2. 。
第八条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
5 第九条 本合同共 页，一式 份，甲方 份，乙方 份。
第十条 其他约定：
甲方(房地产中介服务机构)： (签章) 经纪人： (签章) 年 月 日
乙方(卖方)：
(签章) 委托代理人： (签章) 年 月 日
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第五篇：广州天河名雅苑房地产项目策划案例
【案例精要】：
围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局，而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。
名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。
part A：名雅苑十年长盛之谜
名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，长盛不衰。
第一段：华南唯一优秀住宅试点小区
1996年，当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们惊呆了：“这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比?”
正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。
大背景
天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。
经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。
随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成。
厚积薄发
在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，令名雅苑先天吸纳精华。
项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区
领先十年的奥秘
在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价：
一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。
二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑，如综合商店位置适中，方便购物;变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍;利用球场底做地下停车场;区内道路采用人车分流。
三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。
四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。
五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改善了室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。
第二段：名雅苑规划设计技术剖析
体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色
通过以组团中心绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特小区特色。
规划上采用人车分流地道路系统和动静分区
和谐地绿化
小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。
建筑群体空间设计
全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。
小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机的联系在一起。
第三段：施工组织与管理的成功经验
优质按期的进度控制
质量控制
在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、
投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。
合同管理方法
首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。
信息管理
准确及时地把施工过程中地所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业报告。
第四段：“四新”应用及推广的优秀示范
名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品。
第五段：领先一步的物业管理
小区走专业化管理的轨道，并开发“物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。
part B：天河名雅苑光明台销售策划书节选
一、物业概述
广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。
光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，
23、24层为复式住宅......
二、市场环境分析
1、广州市房地产市场环境(略)
2、区域性因素分析(略)
3、名雅苑销售走势分析
名雅苑于1992年初以均价5918港元/平方米在惠、港两地推出第一期多层住宅。由于当时人们对发展商及广州物业尚未有认识，因此，我们在香港的传媒、地铁站以及各处公共场所大力宣传发展商的形象及广州天河新城市的发展，迈出了销售的第一步。
同年7月，推出第二期多层住宅，鉴于当时市场反应强烈，购买力充足，公司将价格调整到均价7747港元/平方米、1992年至1993年，国内房地产市场处于高峰阶段。我公司乘势推出第三期高层住宅清晖台。并在半年时间内将均价从8931港元/平方米调整到9684港元/平方米，掀起了又一个销售高潮。
1994年开始，我国实行宏观调控，广州市房地产热得到一定的控制和降温。我公司针对市场供求状况，将第二座高层银汉台重点放在新加坡和香港销售，此时，名雅苑高层住宅的售价已到11836港元/平方米。上述发展趋势表明，名雅苑物业价值市一直高走，并享有良好的社会声誉和用户口碑，以其独特的优势领先于同地区、同类型房屋。
三、项目特点
1.项目的有利因素：
1-1 地理位置优势
1-2小区配套齐全
1-3环境优美
1-4物业管理完善
1-5现楼发售
1-6发展商实力强
总结以上优点，可以说名雅苑光明台是优秀的小区高层住宅，对买价的吸引力很大。
2.项目不利因素
2-1 目前，高层住宅成交量仍远低于多层住宅成交量。
2-2光明台户型单调，平面布局大同小异，从117平方米到127平方米的四种规格，都是三房两厅，可供选择少。2-3价格昂贵。
四、市场定位
1、销售对象定位
1-1 广州市成功的私人业主
目前，广州市有相当一部分私人业主，由于适应了市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境也不太好，按
现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而购房具有投资和消费的双重目的。
1-2 外资企业
由于天河体育中心附近是规划中的金融、商业中心，高级商业写字楼林立，越来越多的外资企业入主天河大型商业大厦。但附近能满足这些高级行政管理人员的住宅需要的小区不多。因此，这部分公司会考虑在附近小区购置物业。
1-3 港澳台人士
名雅苑一直是外销商品房，在港澳两地小有名气......2、价格定位
3、推出时机的确定
农历新年的前两个月，正是购买力旺盛的时候。名雅苑于1995年底荣获“全国物业管理示范小区”称号、而在多层住宅以及清晖台销磬后，名雅苑一直未在市场上进行广告宣传，令大部分以为该小区住宅已全部售完。借此机会，建议于1996年1月份推出光明台，并进行一系列的志庆宣传和促销活动。
五、销售策略
1、促销策略
1-1。考虑到如果销售期太短，广告宣传产生的市场效应未必能同步跟上。因此，光明台一月份推出的展销期限定为一个月的时间。
1-2 展销期内以庆祝名雅苑荣获“全国物业管理示范小区”称号的名义，专门举办一场大型的“名雅苑嘉年华晚会”，广邀本区住户、新闻记者以及有关方面人员参加 ，扩大社会影响力，提高名雅苑的知名度，融洽发展商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。
1-3 借发展商3月份举办的度假展销周之机，再次推出光明台，掀起又一次促销高潮。
1-4 广告宣传在惠港两地影响较大的《广州日报》、《文汇报》两大报刊上连续进行广告宣传。选出字眼方面以庆祝天河名雅苑全国物业管理示范小区优惠发售最后一期现楼的口号，色彩上以清新、高雅为宜。
1-5 设立现场售楼部。
1-6 设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。
2。价格策略
2-1 价格：针对光明台与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用展销期给予九折优惠，同时对一次性付款再予九八折优惠，是均价接近10000港元/平方米的价位，提高竞争力，刺激投资者再展销期入市。展销期后，即停止九折优惠，保持物业的“名牌效应”。
2-2 付款方式：争取多家银行对小业主的抵押贷款支持。
六、实施计划(略)