一、房地产企业土地增值税清算审核中的常见问题
(一) 收入核算中预缴基数不正确、销售价格偏低
房地产项目开发周期长, 土地增值税通常采用预缴方式, 待项目竣工后进行清算。预缴基数的确定是预缴阶段的核心环节, 而实务中经常存在预缴基数核算不正确的现象。在清算阶段, 部分房地产企业为抵偿债务或奖励股东等, 将开发产品以较低价格进行销售, 或进行投资、分红等非货币性资产交换等未视同销售, 若按市场同期销售价格势必会影响股东等个人利益, 而少缴土地增值税则会损害国家利益。
(二) 土地使用权入账金额复杂、资料不完善
土地使用权可通过行政划拨、出让、投资入股等方式获得, 企业根据规划、资金预算等出现一次性购地、分次开发现象, 各开发项目可据实选择不同分摊标准, 使土地使用权的入账核算较为复杂。因房地产开发项目跨期较长, 土地资料的保管不善使得土地成本不能扣除, 造成税负偏高。部分企业未办理土地转让手续, 获得不合法土地使用权, 使得开发产品不能正常销售, 造成国家土地增值税的流失。
(三) 虚报工程成本、成本分摊不规范
土地增值税的成本扣除依据是“以票控税”, 部分房地产企业为逃避税费而虚报工程成本、与施工方伪造工程项目、采用甲供材方式虚增业务量等, 获得“合法”票据, 造成工程计量成本与实际成本存在较大偏差。为延迟纳税等, 前期统一规划的基础设施、公共配套、地下车库等成本一次扣除, 未在后期各开发项目之间进行分摊, 或者分摊标准选择不当, 使得成本分摊不规范。
(四) 开发费用未提供相关证明、开发间接费列支错误
为解决开发项目的资金问题, 大多数开发商采用委托借款、统借统还等借款方式, 在清算时故意将全部利息分摊至开发成本, 或不提供相关证明, 在多期开发项目中多列支费用、将期间费用、竣工后费用列支为开发间接费等, 以期少缴土地增值税。
二、房地产企业土地增值税清算中常见问题的对策
(一) 明确计税价格、加强核算基础工作
房地产企业销售方式为一次性全额收款、分期收款和银行按揭等, 对于分期和按揭房款, 应在合同中注明付款时间, 按照销售合同或协议中的价款计收入。随着2016年5月1日营改增的全面实施, 老项目应确认的收入为预收款/ (1+5%) , 新项目应确认的收入为预收款/ (1+11%) (财税[2016]43号) 。企业制定销售价格应根据当地同期同类的均格作为参照标准, 对于销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的, 按照均价确认收入, 将开发产品进行投资、分红、奖励等, 视同销售进行账务处理 (国税发[2006]187号) , 此外, 应及时结转预收账款, 以免出现长期挂账现象。
(二) 严格规范土地使用权, 合理确定分摊标准
房地产企业在获得土地使用权时, 应严格依照国家的审批手续, 获得合法的土地来源。对于投资入股的土地, 目前按照评估价值入账缴纳契税, 暂免征收土地增值税, 在后期清算阶段应密切关注税务机关的相关规定。对于涵盖多个开发项目的, 应对各开发项目制定合理的分摊标准。
(三) 审核票据真实性、进行成本项目分析
在扣除项目中审核票据的合法性、真实性, 对于实际发生而未取得合法票据的, 不予扣除, 根据发票金额、付款金额、合同金额、决算金额孰低原则, 确认成本。扣除成本应严格按照扣除项目进行归集, 不得混淆, 对于归类错误的项目应及时进行重分类调整, 以准确进行成本项目分析。测算各成本项目的单位成本, 特别注重将建筑安装成本与当期类似房地产开发项目或当地建设主管部门公布的单位定额成本进行比较, 判断是否存在虚报等异常项目。
(四) 做好证明核实工作, 各期开发成本准确分摊
对于开发间接费中的利息问题, 应核实资金来源并取得相关相关金融机构的证明, 利息支出中凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许扣除, 最高不得超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额。不能提供金融机构证明的, 按照取得土地使用权支付金额与开发成本之和的5%扣除。对于多期开发项目, 应将成本总额在各期进行分摊, 对于公共配套和基础设施在多期共享的项目支出, 应制定合理的分摊标准。
(五) 做好土地增值税清算管理
(1) 加强财务人员核算管理水平, 保持各部门间的相互配合。加强财务与销售、工程等部门的沟通, 做到销售合同、台账、入账金额的一致, 将成本项目严格按照类别进行归纳整理, 并整理相关发票、合同, 使成本真实、合法。 (2) 定期组织财务人员进行土地增值税清算案例探讨, 对出台的相关政策法规进行解读, 复杂业务向中介机构、税务机关咨询。 (3) 完善信息交流机制。房地产企业财务人员、管理人员、税务机关、政府、住建等部门应相互配合, 构建信息交流平台, 规范纳税行为。
三、结语
为提高房地产企业整体竞争力, 管理者应高度重视土地增值税清算工作, 使工程、销售与财务人员积极配合, 提高核算管理水平。与税务中介充分沟通, 结合实地查证资料, 规范清算流程, 并与税务、住建等部门通力合作, 使得土地增值税清算工作的顺利开展, 以实现企业稳健、长远、可持续发展。
摘要：房地产企业土地增值税清算计算过程繁杂, 是财务管理中的核心环节。本文对房地产企业土地增值税清算中常见问题进行梳理, 并结合实际提出建议, 为清算工作的顺利进行提供参考。
关键词：土地增值税清算,工程成本,开发费用
参考文献
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[2] 符丽萍.“营改增”后关于房地产企业土地增值税实务探讨[J].财经界 (学术版) , 2017 (10) .