今天小编为大家推荐《房屋买卖合同履行论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。对于已经陷入感情破裂的旋涡，急于解脱婚姻桎梏的男女双方来说，可能在离婚时并未对相应房产进行处分，会在离婚后对夫妻共同财产再行分割，当下社会，这一行为很常见。
房屋买卖合同履行论文 篇1：
有担保物权加入的一房多卖问题的新思考
近些年，由于房地产行业的迅速壮大中国市场的商品房买卖交易日渐频繁，与之相伴便出现了一系列亟待解决的，有关商品房买卖交易中出现的小产权房争议、商品房买卖转按揭等一系列问题。其中尤以一房多卖问题最突出，因而自2003年以来，由于商品房买卖日渐火爆，学界对于一房多卖问题处理办法的讨论始终莫衷一是。
一、现行法律对“一房多卖”的处理规范
随着近些年司法实践的推进，中国对于一房多卖的处理方法已初见端倪，特别是最高人民法院（以下简称最高法）做出了有关动产物权变动的司法解释后更对房屋等不动产物权归属问题提供了指导。根据现行法及相关法学原理一房多卖问题的所有权归属的基本规则如下：（一）已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。根据物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，登记具有强大的公示公信力，基于登记的此项特征经过登记的房屋当然发生物权变动，只要不能证明登记确有错误，则该登记可对抗一切第三人，因而不论受让人是第几受让人，只要其完成了权利的公示便可当然取得所有权。（二）买受人均未办理商品房过户登记手续的，归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”不动产预告登记虽然不能完全等同于房屋所有权登记，但由于其是在所有权变动登记期间的一项公示手段，因而应赋予其相应的效力，同时预登记的办理也是房屋买卖合同履行的体现，为保护交易安全及效率，同等条件下已履行合同的效力当然优先于未履行合同的效力。（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已先行合法占有房屋的买受人所有。首先，在现实生活中往往存在占有改定的情形，即受让人为充分利用房屋，往往在登记正式变动之前便开始占有使用，在一房多卖的情况下，多个受让人的合法权益其实都在不同程度上受到了侵害，因而应当采取侵害最少人的利益的原则以保证交易的公平。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。这一条的规定，实际上使受让人承担了风险，风险转移的法学原理便在于交付的效力，若不成交付在该法律关系中具有相当的意义，则该条解释则不能在法理层面站住脚，因而我们看到了最高法对于交付的效力实际采取了支持的态度。因而，虽然我国现行法规定了商品房物权变动以登记为准，但并未否定交付本身的效力，故既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已先行合法占有房屋的买受人所有。（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归先行支付房屋价款的买受人所有。（五）如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。同时为了保证在一房多卖中先合同人的相关财产利益，最高法出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在该解释第八条中明确规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
在这种处理办法当中，我们不难发现，最高法试图在多个当事人中寻求利益平衡。首先，出于维护交易安全的考虑，通过优先保护后合同的方式，排除了购房者负担合同缔约风险的责任；其次，通过对于赋予先购房者追偿请求权，并享有向售房者索要购房款一倍以内罚款的方式，保护其利益。这样一种处理方式可以说，较为合理地分配了合同风险，保证了市场交易秩序的正常进行。
二、“一房多卖”的司法困境
然而，随着市场交易的日渐频繁，也出现了一些难以解决的问题。诸如，在重庆市南岸区发生的这样一起案件：“A从银行办理按揭贷款，向开发商买了一套房产，付清30万首付后交清5个月的按揭贷款，将房子转卖给B，B在银行办理转按揭贷款，并向A支付清30万首付及前5个月的贷款费用，A向房产登记机关申请为B办理过户登记，在过户登记期间，A将该房产转卖给C，C一次性向A交清房款并拿到了房子的钥匙开始装修，A携C和B的房款潜逃。”
笔者认为，现行司法解释很难解决本案中出现的这样几个问题：第一，惩罚性赔偿的可能性问题。最高法司法解释中所赋予的先合同人获得一倍以内的惩罚性赔偿是建立在一房多卖人存在的情况下，也就是说有强制执行的财产，而在本案中，由于一房多卖人携款潜逃，使得该案中的索赔成为困难，若以此为裁判理由则明显对于先购房人不公平；第二，物权变动的标准问题。在本案中，先合同人已经开始向银行办理转按揭，即已经开始履行合同义务，此种履行是否具有物权法上的意义；第三，物权变动是否存在可对比的程度。在本案中先合同人已经办理了转按揭，并负担了相应的房款，即已经开始履行合同义务；而后合同人已经向卖方人付清房款，并拿到钥匙。可以说双方均以履行了相应的合同义务，只是欠缺必要的形式要件，此时可否认定物权已经开始相对变动，如果可以，这种变动是否存在可以比较的程度上的差异。
在本案中涉及如下几层法律关系的认定问题。第一，担保物权与债权的关系问题。依照我国物权法第一百七十条的规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”但是，由于商品房买卖不同于一般的物权变动，消费者的消费行为多为生活消费，且鉴于近几年商品房价格高涨的事实，对于担保物权是否当然由于商品房买卖合同的债权应当做深入探讨。物权由于债权的一个重要理论基础在于，公示公信的强大效力，如果担保物权的设定不能满足法律对于其设立生效或者对抗第三人所必备的要件，则不能将该担保物权视为完全的担保物权，而应使其与买卖合同中的债权居于同等地位，发生同等效力。第二，各债权之间的关系问题。在本案中，各个当事人都已部分履行合同，仅因合同相对方未履行过户登记的行为而无法完成物权的转让。在此中条件下无论以何种形式都很难充分保障各债权人的利益。第三，确定担保物权性质后的分配方式问题。由于担保物权的物权属性，必须对其进行充分优先的保护后，才可以对各债权人提供保障，因而单纯依托现有的几方所构成的法律关系，很难使各方利益都充分保全，因而应当通过司法程序以拍卖的方式获得价款，再对价款予以分配、处理。
三、“一房多卖”问题解决的法律新思考
基于上述原因，我们提出如下的处理意见。第一，对房屋进行拍卖，并对所得价款进行分配。第二，对建立在房屋上的担保物权进行审查，审查其是否具备物权法所规定的登记对抗要件，如果符合规定，则将其视为担保物权，遵循物权由于债权的一般规则优先进行保护；若其存在瑕疵，则应将其视为一般债权与两个合同上的债权一样依据债的平等性同等受偿。第三，若该担保物权没有瑕疵，首先应返还应经收到的部分价款，其次将拍卖所得对担保物权人进行补偿，最后将多余的拍卖所得和担保物权人返还的部分向两位合同人平等受偿。第四，若该担保物权存在瑕疵，首先应当令其返还已经收到的部分价款，其次将拍卖所得对担保物权人、债权人按比例平等受偿。
在这种处理方法中，我们更多考虑了在现有条件下的现实可操作性，未对一房多卖人予以追究，事实上根据我国刑法第二百二十四条第一款的规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”其行为可能完全符合合同诈骗的构成要件，但鉴于民事行为的特殊性，对于是否应当追究其刑事责任应当再做讨论。因为，我们希望通过在目前条件下较为充分地解决这一购房纠纷，因而只针对现有条件提出了相关意见。不过值得注意的是，长久以来我们对于合同的国语信任，忽视了债权与物权相比保护上的不充分性，加之我国不动产物权变动以登记为准，使得购房人很难充分获得保障，对于一房多卖出现的问题，若想实质解决，更应从现行不动产管理制度入手，是否可以通过建立不动产买卖等级制度以保障合同人的财产权益，仍值得思考。
作者单位：西南政法大学经济法学院
责任编辑：张 波
作者：熊浩羚
房屋买卖合同履行论文 篇2：
路在脚下，家在哪儿
对于已经陷入感情破裂的旋涡，急于解脱婚姻桎梏的男女双方来说，可能在离婚时并未对相应房产进行处分，会在离婚后对夫妻共同财产再行分割，当下社会，这一行为很常见。但离婚时协议约定将房产赠与子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之诉？或者以其他形式实现撤回赠与的意思表示？
为了生计 大房置换小套
胡先生与韩女士1997年结婚，婚后育有一子，现年15岁。婚姻期间，夫妻共同购置本市商品房一套，产权登记在胡先生一人名下。2011年，胡先生与韩女士因感情破裂而协议离婚，离婚协议约定儿子随胡先生一起生活，由胡先生直接抚养，韩女士不承担孩子的抚养费用，登记在胡先生一人名下的房产，胡先生与韩女士均放弃所有权，归儿子一人所有，韩女士搬离该房屋。
离婚后，胡先生带着儿子一起，度过了一段平静的生活，儿子也逐渐从父母离婚的阴影中走出来。但好景不长，因胡先生无固定工作，靠低保维持生计，随着儿子日常生活、教育开支不断加大，胡先生愈发感觉到压力，生活也随之陷入窘境。
因离婚时约定给儿子一人所有的这套房屋面积相对宽裕，胡先生因此萌生了一个想法，是否可以将现在居住的房产出售后置换一个小套，这样换来的房屋差价可以供儿子生活学习。主意打定，胡先生很快联系房屋中介、挂牌售房、签订居间买卖协议、收取首笔售房款，因为房屋登记在胡先生一人名下，所以胡先生在进行上述出售行为时，没有受到任何阻碍，但就在即将完成产权过户的关键时刻，事件的发展出现了意外。
走漏风声 上演分割之诉
韩女士在一次偶然的机会中得知胡先生售房的消息，备感气愤，找到韩先生质问，认为其售房行为侵犯了儿子的合法权益。理亏的韩先生只能如实陈述售房的原因，并希望能得到韩女士的谅解，但韩女士坚持认为胡先生在未同其商量的情况下，做出如此重大的决定，是一种无耻的欺骗行为，所以坚决不同意卖房。因双方无法达成一致意见，而胡先生与买家签订的房屋买卖合同履行在即，韩女士立即委托律师提起离婚后财产纠纷之诉，并将房屋进行财产保全，限制了房屋的产权转移。
此时，胡先生已收取买家100万元的购房款，因房屋被诉讼保全限制转移，因此无法将房屋过户给买家，而一旦无法按时完成过户，胡先生的行为将构成违约，面临承担总购房款20%违约金的风险。
权衡利弊之后，韩先生在法官的建议下，与韩女士进行协商，韩女士提出条件，可以撤销诉讼并配合办理产权过户，但条件是要将售房款中的58万元汇至其账户，由其保管，且这笔钱可以用于日后为儿子买房。韩先生同意了该方案。韩女士在收到58万元后遂撤诉，胡先生也因此得以顺利将房屋过户给买家。同时按照约定，2013年2月，韩先生即要和儿子搬出房屋，因此另购置一个小套房屋的计划成了胡先生的当务之急，但就在胡先生联系韩女士协商购房的时候，事件的发展再次令胡先生措手不及。
男方无奈 向“帮女郎”求援
为协商购房事宜，胡先生拨打韩女士的手机，但不是忙音就是关机，偶尔接通电话，得到的答案是另定时间协商，便匆匆挂断电话。胡先生情绪激动时，会指责韩女士的不仁行为，但会得到韩女士更强烈的反驳，认为是胡先生不仁在先，现在对其失去信任。
事情到此已经非常清楚，在房屋价值被变现为58万元现金后，随着亲情的退却及对金钱的掌控所带来的愉悦，韩女士已不愿意将58万元拿出来为儿子买房。胡先生无奈之下，向上海教育电视台“帮女郎”节目组求援，节目组遂委托“帮女郎”律师团——上海观庭观盛律师事务所对本案进行分析。本着客观、公正的原则，律师团提炼了本案的焦点问题，并由余庭律师做了法律分析。
1. 韩女士是狠心妈妈还是正当维权？
有公众认为，本案的房屋在胡先生与韩女士离婚时已作出明确约定——归儿子所有，所以胡先生与韩女士已经不存在财产纠纷，韩女士提起离婚后财产纠纷并无道理。
余律师：涉案房屋虽登记于胡先生一人名下，但系婚后夫妻双方共同购买，系夫妻共同财产。韩女士与胡先生离婚时约定该房屋归儿子一人所有，这是一种将房屋共同赠与儿子的意思表示，而韩女士提起离婚后财产纠纷之诉实为韩女士作为赠与人之一撤回对儿子赠与的意思表示。房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产赠与适用登记主义，当房屋过户至儿子名下时赠与才生效，未办理过户手续之前，胡先生或韩女士作为赠与人均有权撤回赠与，所以韩女士并非恶意阻止胡先生的交易行为，只因该房屋涉及她一半的权益，胡先生擅自变卖房屋涉嫌转移财产，她是为保护自己的合法权益而提起诉讼。
2. 离婚后，韩女士是否有权参与管理儿子的生活和财产？
有公众提出，韩女士与胡先生离婚后，儿子与胡先生共同生活，所以胡先生是儿子的监护人，由胡先生照顾儿子生活，管理儿子的财产，韩女士无权干涉。
余律师：韩女士与胡先生离婚后，虽然彼此不再有互为配偶的身份关系，但他们是儿子监护人的身份不因婚姻关系的解除而消失，即离婚后韩女士与胡先生均为儿子的监护人。儿子虽与胡先生一同生活，但胡先生仅为儿子的直接抚养人，与韩女士作为儿子的监护人并不矛盾，故胡先生为儿子利益管理、处分儿子个人重大财产时应当与同为监护人的胡女士协商处理。韩女士如果认为胡先生出售房屋的行为侵犯了儿子的合法权益，除撤回赠与外亦可提起诉讼。
3. 58万元售房款该归儿子还是母亲？
有公众表示，售房款58万元是受赠房屋转化而来的，故58万元仍然归儿子所有，韩女士与胡先生所达成的新的财产约定，违反第一份离婚财产协议约定，是损害儿子利益的合同，应属无效合同。
余律师：韩女士提起离婚后财产纠纷之诉表明撤回对儿子的房产赠与，故胡先生取得购房款42万元、韩女士取得购房款58万元系两人对于共同财产的重新分割并已履行完毕。韩女士收到58万元后承诺给儿子重新购房，是一个新的赠与的意思表示。但与之前赠与房产不同，该现金系动产，动产赠与适用实际交付主义，即当韩女士将58万元现金全部交给儿子，儿子接受58万元时赠与才发生法律效力，否则赠与并未生效，韩女士依然有权选择不为儿子买房。
节目组与律师团 齐唤亲情回归
如果没有胡先生售房的行为，若韩女士不配合办理过户，则胡先生可以对韩女士提起履行离婚协议约定之诉。由于已发生售房行为，双方就售房款分割达成新的协议，导致新的法律关系产生。
现在，韩女士收取了58万元，并拒绝将该笔款项用于为儿子购房，是以实际行为表示撤回赠与，虽然韩女士承诺过为儿子购房，但该承诺仅是一个口头约定，不具有强制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定过错，他不应该在韩女士不知情的情况下，单方面出售房产。因此，若韩女士明确表示拒绝为儿子买房，从法律角度来讲，并无较好的方案予以救济。
对此，“帮女郎”节目组提出建议：这本是一起离婚后家庭财产的处分争议，虽然双方已经离婚，但孩子毕竟是无辜的。明明父母健在，却即将面临无家可归的境况，何等凄凉？对未成年人的心理健康也很不利。因此建议胡先生和韩女士念及亲情，主动协商解决孩子的居住问题。
律师团也提出，双方应回归理性，为孩子权益着想。本着最初财产处分方案的精神，进行协商并化解矛盾，共同为孩子购置一套可栖身的房子。
栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com
编者按：“帮女郎”是上海教育电视台的一档著名节目，2013年，她来到了《检察风云》杂志。栏目选取发生在百姓身边的真实案例，以案释法。让百姓了解更多与自身工作、生活息息相关的法律，避免陷入误区，或及时寻求救济。本栏目获得了“帮女郎”节目组及其律师团上海观庭观盛律师事务所的鼎力支持。
从内容到形式，“帮女郎”的栏目和节目既各有特色，又互为补充，还会不时联动。比如，与节目相关案例的一些前期预告、后续追踪，以及与读者、观众的各类互动，也会经常出现在《检察风云》杂志及其官方网站和微博上，敬请期待。
延伸阅读
1.如果儿子直接起诉韩女士，是否可以要求母亲将房屋过户至自己名下？
儿子具备诉权，可以起诉母亲要求过户，但在诉讼过程中，韩女士可以主张撤回赠与，不协助办理产权过户手续，由于赠与行为不成立亦未生效，故儿子直接起诉母亲要求过户，有较大诉讼风险，胜诉权亦不确定。
2. 若房屋并未出售，胡先生该如何为儿子的利益维权？
当时胡先生没有售房时，韩女士又不配合办理过户，则胡先生可以将韩女士作为被告，儿子作为第三人，向法院提起履行离婚协议之诉，要求韩女士履行双方的离婚协议，将房屋过户至受益人即协议外第三人儿子的名下，胡先生具备诉权及胜诉权，而且能为儿子保住房子，避免产生后续矛盾。
3. 假设胡先生已和买家办理了过户手续，韩女士事后得知，该如何救济？
这种情况下，韩女士可以提起对该房屋买卖合同无效之诉，并仍然可以在诉讼过程对该房屋进行诉讼保全以限制该房屋的再次转移。若经诉讼查明，买家明知胡先生非完全的权利处分人，则该合同将因不具备善意第三人情形而归于无效，系争房屋恢复至原先状态，并由胡先生返还相应的购房款。
但经审理查明，买家系善意第三方，则根据物权法规定，买家可以取得房屋物权，但因为被出售房屋系夫妻共同财产，所以韩女士仍然有权利另行起诉对售房款进行分割。
作者：孟海 陈洋洋
房屋买卖合同履行论文 篇3：
借款合同和房屋买卖合同重叠的法律分析和司法应对
[摘要]近年来，某些开发商在向其他人融资时或者某些房屋所有人向其他人借款時，与出借人另外又签订房屋买卖合同，合同约定在到期不能偿还债务的情况下，就要履行房屋买卖合同，用房屋价款抵偿所负债务。很多情况下，会出现借款方到期不能清偿债务，出借人主张履行房屋买卖合同，办理过户登记，但此时借款方又对此不予认可的情况。文章以此现象产生的背景为根据，结合两种民间借贷中签订的房屋买卖合同的情形，运用相关法律，分析民间借贷中签订的房屋买卖合同的性质，并提出相关建议。
[关键词]民间借贷；房屋买卖；合同性质
一、民间借贷中签订房屋买卖合同的情形
（一）直接签订房屋买卖合同
在民间借贷中，合同双方当事人会签订两个合同，一个是借款合同，另外一个就是房屋买卖合同，当然，只有一定情况下房屋买卖合同才会履行，比如一方当事人无法按约偿还本息。一旦这种情况出现，房屋买卖合同履行，那么出借人就可以凭借约定的合同内容拥有房屋的所有权。在双方合同约定的房屋成交价格这个问题上，司法实践中容易产生合同约定房屋价格和实际成交价格相差太多的问题，而在这时候，一部分借款人因为想主张买卖合同无效而使用房屋买卖合同违反“流质契约”这样的理由进行抗辩。此时出借人为极力维护房屋买卖合同的有效，一般会使用合同真实意思表示以及合同内容合理合法等理由来进行抗辩。在这种情况下，要回归到合同签订双方当事人的真实意思表示，看真实意思是为了给签订的借款合同设立担保还是要由支付对价方式从而得到房屋所有权。
（二）授权代理人代签买卖合同
在这种情况下，认为合同“无效”的观点是：既然借款人同意签订房屋买卖合同，并且也认可合同中双方约定的价格低于或者远低于市场价，那么就可以按照常情推断出出借人是不知道或者没有预料到代理人会出售房屋的；认为合同“有效”的观点是：既然借款人是按照自己的真实意思表示在没有受强迫的情况下签订的合同，并且也具有完全民事行为能力，那么他就应该有预知结果的能力并且为造成的结果负责。对于合同中约定的低价问题，可以看作是借款人自己的意思表示，因为低价是代理人在行使代理权的时候决定的，并且也不应该仅仅因为低价问题就判定房屋买卖合同无效。
二、担保型买卖合同性质分析
（一）以《民间借贷规定》第24条为基础对合同效力的分析
1.让与担保和后让与担保的运用
我国对于物权变动的规定是债权形式主义，出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）的第24条把签订的买卖合同认为是担保，假如只签订了合同而不动产没有进行登记，动产没有交付，那么所有权就不会产生变动。但是，在当事人签订买卖合同为民间借贷合同作担保时，若采取了相应的公示手段，就会产生让与担保的效力，这时候，标的物的所有权也就随之转移；在不经过公示的情况下，就不会发生标的物所有权的转移，这个时候，当事人一方先取得对标的物的期待权，等到双方当事人共同约定的条件成就，标的物的所有权就发生转移。
2.民间借贷审理原则的介入
人民法院在审理这些民间借贷的时候应该明确这些案件的基础是民间借贷关系，所以要站在这样的立场来审理案件，这是《民间借贷规定》第24条明确表明的，这样可以更好地还原案件真实情况，有利于查清案件事实。但是对于经释明后还拒不变更的，可以驳回起诉，当事人可以重新起诉。
3.禁止流质契约原则的认可
在民间此类借贷中，通常情况下，如果债务人不能按时还款，那么债权人就可以取得房屋的所有权。让与担保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因为这样的民间约定涉嫌流质条款。我国现有规定没有否认让与担保和后让与担保效力，还在规定中添加了清算义务比如申请拍卖等，等到清算后债权人可以再要求返还差额请求补偿以维护权益。
（二）担保型买卖合同权利性质分析
1.优先受偿权
由于让与担保是一种非典型担保，所以债权人也有优先受偿的权利。在民间借贷的情形中，借款人应该偿还的责任财产是固定的。在不动产抵押合同中，出借人就特定物具有不动产抵押权，借款人的责任财产没有发生变化，出借人具有优先受偿权。
2.房屋买卖合同的对抗力
目前我国法律法规中预告登记权就是可以给登记人对抗第三人的权利，在《物权法》第20条就有关于不动产物权预告登记的规定，权利人办理预告登记后，如不经过权利人许可处分财产的，就不产生物权变动。在《民间借贷规定》第24条并没有关于买卖合同一定要办理预告登记的硬性规定，这种物权变动请求权的实质，其实还是债权，产生的效果还是仅仅基于预告登记制度自身的一种对抗力。所以，民间借贷中签订的房屋买卖合同是没有也不该具有优先受偿权的，而且，也是没有对抗力的。《物权法》第24条这样的规定，容易让人们产生理解上的偏差，因为这个条文没有解释清楚让与担保和后让与担保存在的区别，也没有阐释和规定房屋买卖合同的性质。
3.房屋买卖合同更适合用合同法来调整
最高人民法院在审理这类案件时，提出了这样一种观点：如果在民间借贷中，当事人双方借贷合同、房屋买卖合同都签订的话，这两份合同是不分主从的有效合同。如果先签订房屋买卖合同，那么其后借贷合同中双方约定的内容可以视为给买卖合同添加了解除条件，条件一旦成立，房屋买卖合同就解除，相反，房屋就需要办理过户手续。其次，所有权的转移并不是通过设立的解除条件来实现的，而是通过房屋买卖合同的履行来实现的。最后，假如债务人或许会由于房价和所欠款额相差大的原因而不愿意履行，那么也可以按照民法中有关显失公平的规定从而请求撤销房屋买卖合同。民间借贷中签订的房屋买卖合同因为没有具备物权性质，所以把它作为是后让与担保不适合，而适合用合同法来调整。
三、启示及建议
（一）以合同真正目的为出发点认定合同性质
1.通过分析案件事实探究合同目的
“以事实为依据，以法律为准绳”是处理案件的基本原则。在现实生活中，双方当事人很容易会因为案件的性质、案件的事实、合同条款内容的理解等产生纷争，此时法官要查明案件，前提就要探究此合同签订的目的。首先，需要了解案件事实，认清案件真实原委是探究合同目的的前提；其次，具体情况具体分析，法官可以结合当时具体的社会背景，适当考虑相关人情常理，结合证据材料，客观公正地分析判断。
2.准确指导事实关系转化成法律关系
在处理此类房屋买卖合同时，法官对于基础法律关系的梳理也是非常必要的，要公正合理地处理案件，就要首先将案件中的事实关系转化为法律关系，之后，才能够有选择地适用相关法律来处理案件。所以，在处理相关案件时，法官可以在认清案件基本事实的前提下，梳理案件的法律关系。
3.面对新颖案件要最大化接近案件事实
此类由民间借贷产生的房屋买卖合同，也是这几年由社会发展，是在特定的社会背景下产生的新型案件。而法官接触新颖案件的几率也是很大的，这就要求法官具备处理新颖案件的能力，具备把新颖案件转化或最接近案件事实的确定法律关系的能力。法官可以在平常的辦案中，不断积累、归纳。民事法律关系具有历史性、预设性、以及强制性的特点，可以通过对之前案件事实事件的总结，归纳出同类事件的法律处理原则，这样可以处理以后社会生活中所产生的和法律法规规定的类似民事法律关系。
（二）从平衡权利义务合理分配法律风险
1.权衡权利义务分配的合理性
合同法中有“合同对价”这个基本原理性准则，现实生活中不可能要求做到权利义务的绝对平等。可是，法律追求的目标中也有权利和义务的相对公平。比如《合同法》中规定的显失公平的撤销权，还有违约金调整请求权等。法官在办理案件时，应该尽量考虑双方当事人的权利义务分配的公平，以此保护经济上的弱者，裁判的结果应该尽可能建立在双方主体平等的情况下，以维护合同内容最大限度的公平。
2.权衡责任分配的合理性
在合同中，要做到最大限度地保持利益的平衡，还需要做到合理地分配合同当事人的责任，这就需要法官合理地在裁断前权衡双方当事人的责任分配，不能让一方当事人承担的责任过重，而使另一方当事人承担过轻的责任或者免于承担责任。
3.合理分配风险
风险的分配问题在司法实践中通常是一个棘手的问题，这个问题关乎合同双方当事人利益，也容易产生纠纷和分歧。有的学者以买卖合同作为研究对象指出，买卖合同的主要目的，是以双方签订的合同关系为基础而产生的风险，继而在当事人中间进行分配承担。市场经济中的基本法则诸如诚实信用、买卖公平、等价有偿就要求在合同的具体内容中最大限度地把各种风险合理地分配给双方当事人，这样才可以更好地维护社会生活秩序。
四、结语
本文所讨论的民间借贷中签订的房屋买卖合同仅仅是我国在司法实践中合同纠纷的一个缩影。市场经济的不断发展，合同双方当事人的趋利性，加上合同利益主体的多元化，可能会产生各种新型的更加复杂的合同关系，与此同，时必然也会产生更多的疑难复杂的合同纠纷。要把公平正义当作最根本的准则，坚持意思自治原则，合理合法分配合同当事人的权利义务，最大限度地实现正义价值，建立公平诚信的市场环境，促进经济的繁荣发展。
[责任编辑：岳文可]
作者：曾吟雨