第一篇：销售人员工作指导手册
销售人员开心工作手册
开心不仅仅是一种心情,更是一种智慧.
开心不是外来刺激的结果,而是内心所产生的.
1.工作中我们的不开心不是别人造成的,是自己造成的,此时你不相信是正常的,请往下看:
2. 我们为什么不开心,在实践中有3点原因:
I你认为环境很不公平
II 你认为工作很累很烦
III 你认为未来没有希望，没有什么开心事情
而这3点都有一个相同点,都是你认为,所以不开心是自己认为而造成的.
3. 开心不是别人带给的,而是自己去争取,如果你不相信自己可以做到开心工作,那你肯定做不到.
4. 我们为什么会感觉到工作很累,第一是因为我们没有看到自己对企业的工作价值,害怕自己的付出得不到回报，得不到认可.现实中,员工对企业的价值有三个方面贡献:其一是给企业带来了看的见的结果, 其二在这个过程中对企业方法论的积累, 其三个人身上表现了某种企业精神;不开心的员工往往老盯着第一点.第二是因为我们经常做无用功和重复工，为什么我们经常做无用功，是因为没有思考做这件事情对公司、对客户、对同事的价值，为做事而做事，你当然会很累;需要说的是你的价值往往是让别人的工作更有价值，这句话虽然很简单，但很多人没有明白，所以不开心。为什么我们经常做重复工，因为我们没有一次性把事情做到位，而做到位置的标准不是我们自己认为，而是对方认为。
5. 我们为什么会感觉到很烦,因为遇到了很多问题.别忘了,今天的问题是来自昨天的解决办法,而问题的本身并不是关键问题,关键问题是其一，为什么会出现今天的问题，若是我们之前能想到可能发生的问题,并做了准备,“问题就不是问题了.”凡事往最好的方面去努力,往最坏的方面打算.而打算就是计划,计划就是推演.所以不做计划就是让自己的将来不开心.其二,当问题发生,不开心的状态会让我们更急躁,事情不会因为你的不开心而会改变,相反你的不开心让问题更糟.所以,开心属于哪些有计划,有条理的员工.
6. 我们为什么找不到开心的事情,因为是我们不知道自己想要什么?当我们不知道自己想要什么的时候,其实是什么都想要，而那肯定是找不到开心的事情。当我们清楚自己想要什么[或者想成为什么],并用想要的什么[或者想成为什么]的标准来要求自己的现在工作,我们就会发现,很多事情都成了我们的目标积累,都会让我们享受到过程中的快乐,所以开心属于那些有追求有规划的员工.
7. 我们为什么认为不公平,那是因为,我们还没有理解公平,公平不是比出来的,是自己调整出来的.当你认为老板拿走了最大的利润,而你的辛苦只拿了一点,你别忘了,企业之前给你交的学费也是成本,你在工作过程中的增值[经验积累]也是因为企业给你的犯错误机会,这些都是智力的收入.[当然你没有去积累,是你自己不想要这份收入],所以收入不仅仅是人民币;如果当你认为那个和你付出一样多的人拿的比你多的时候,你要想想虽然付出一样多，但对企业的价值是否一样，因为企业需要的是员工3个方面价值，而不光是结果。同时，你所创造的价值不仅仅是靠个人,而是企业整个体系在创造价值,别忘了，没有你而换成其他人去做,可能结果会更好.做到.所以开心属于那些正思维有积累的员工.
8. 我们经常认为我们是下棋的人,什么事情要按自己的设计,或者认为能得过且过，但别忘了,其实我们每个人在企业都是棋子,市场才是下棋的人.我们往往越担心的事情越容易发生，问题今天是问题，明天仍然是问题，所以开心属于那些有智慧而非小聪明的员工.
9. 如果你找到了我们不开心的原因,那么,就让我们换个角度,让自己开心起来,因为开心才会让自己的工作价值提升30%.当然你也可以觉得以下说的都是你不认为的,那就让不开心继续伴你左右吧!
10. 开心之一: 首先要学会放下，放下什么，放下那些不开心的事情，如果你现在还能记得起3年前的某一天，你的上级对你的批评或者对你的罚款时的那些场景;那么你太不幸了，这件不开心的事情已经让你背了3年了，你不累吗?不开心的事情占据我们大脑越多，开心的回忆就越少，因为我们的大脑空间有限。放下不开心的事情，拿起不开心的事情。
11. 开心之二： 让自己的优点在工作中发挥出来,用优点去工作是开心的关键,你擅长什么就用什么方式去做,如果你擅长画画,你就用画把工作内容画到别人的心里.你擅长写,你就用文字的沟通方式与别人沟通.你的优点是踏实肯干,那就踏实的让你的客户与上级感动.让自己的优点得以发挥,你会很开心.至于缺点,改其实是很难,只要不要把自己放在容易让自己的缺点发挥出来的环境中就行.比如你有一个缺点是好忘事,既然知道自己好忘事,为避免自己好忘事,就可以委托别人提醒,或者把事情写出来,让自己每天都能看得到.任何缺点借助外力都是可以避免的,关键是我们有没有去想借外力的方法,如果我们清楚自己有不仔细的缺点,那就多复核一遍,同时让别人也帮着复核一遍.
13. 开心之三: 把每次冲突都认为是一次理解!客户骂我们，会让我们更清楚客户的需求与脾性,也让我们看到了自己工作中能做但没有做好的事情,也让我们知道了以后该如何的面对这个客户,这难道对自己不是一件开心的事情吗?同事不理解你,让我们清楚我们之前对其的沟通是无效的,让我们更清楚这个人.不在乎你说了什么,而在于对方感到了什么!需要我们调整我们的沟通方式,这难道对自己不是一件开心的事情吗?
14. 开心之四: 不断的学习别人的长处,人最大的损失就是看到别人的长处而自己不去学习,学习不是照搬,而是转化,优点之中必有因果,只是我们老学习别人的果,没有学习别人的因,所以,没有让学习开心起来.
15. 开心之五: 不要为自己的固执在去买单,错了就是错了,我们犯了一个错,常常因为要证明其是对的又犯了错.对自己承认错误就是卸下包袱.当包袱卸下了,我们就开心了.
16. 开心之六: 塑造一个开心的工作环境,环境会让我们不开心,但我们又是别人的环境,当我们不开心,就会让同事也不开心,当同时不开心,又会作用我们自己更不开心,最后大家都不开心;所有的人,都会喜欢和一个能让大家开心的人在一起,不喜欢和一个让自己不开心的人再一起,这个简单的道理背后,我们做了什么?
17. 开心之七:自己是看不到自己的脸,但能很清楚的看到别人的脸,所以,你自己是看不到自己是否能给大家带来开心的表情的.需要我们发自内心的寻找,才能由内而外,自然开心.
18. 开心之八:一次性把工作做到位,我们很多工作时间都浪费在第一次没有做好,而重复做的工作.一次性把工作做到位,是我们轻松工作的基本.若我们每天都在重复修改之前的没有一次就做好的工作,我们肯定很累,所以要想轻松开心就要一次性把工作做到位.
19. 开心之九:不要认为自己是对的，工作不是证明谁对谁错，而是追求共赢的结果,我们看到的往往是我们认为的事实.
20. 开心之十:开心是我们在日常工作中总结出来的,你想开心,你就能开心。
第二篇：市场部销售人员工作手册
销售(渠道)经理
一. 销售(渠道)经理岗位职责
1. 对所在销售团队的业绩目标负责。
2. 传达并且执行公司的销售政策，制定所在团队的工作计划并负责执行。
3. 做好销售过程的现场管理和监控，积极推进销售工作的进展。
4. 帮助提高员工的销售能力，包括理解和熟悉产品、提高销售技巧、解决员工工作中遇到的问题。
5. 调节工作氛围，确保员工拥有积极、热情的工作状态。
6. 其他
二. 销售(渠道)经理工作规范
(一)每天工作安排：
1. 晨会：安排当天工作内容和目标，员工激励。
2. 电话销售现场管理、指导和激励。
3. 午会：上午的工作总结，检查工作进展，解决工作中的问题。
4. 电话销售现场管理、指导和激励。
5. 晚会总结：检查员工工作量、针对所出现的问题进行辅导，和纠正。当日事当日清。
6. 检查员工第二天资料准备情况。
7. 销售(渠道)经理每天查10个资料，打20个有效电话(包括为业务人员联系意向客户)。
8.工作汇报：将当日所属员工的客户跟踪记录表汇总发给市场部总监。
9.在每周四晚上下班后，各销售(渠道)经理向市场部总监汇报本周组内意向客户详细情况，讨论解决方法。
(二)工作标准：
1.要确保每月的目标分解到每天的工作中。
2.每天的工作目标要确保完成。
3.掌握每个员工的意向客户跟进情况。
4.要确保当天问题当天有结论，员工每天都要有进步。
5.如没有特殊事情，在规定的员工打电话跟客户交流的时间段内，销售(渠道)经理不能长时间坐在工位上(原则上不能超过15分钟)，应随时监控员工工作情况，帮员工解决问题;特殊情况由销售(渠道)经理直接报上级领导决定。
6.要确保做好客户资料的统计、记录工作。
7.要开好每天例会、周例会，注重实效和问题的解决。
8.要确保员工每天有足够的符合质量要求的客户资料。
9.确保员工按照规定的产品、客户范围、交流方式，完成规定的电话量、意向客户数，并做好符合规定的电话记录和统计。
10. 做好出访员工的管理，确保出访的真实性、出访效果，并协助推进出访进展。
11. 组织有效的培训，提高员工的能力。
12. 其他
(三)销售(渠道)经理应具备的能力
1.具备出众的销售能力。
2.具备激励、管理员工的能力。
3.具备帮助员工提高销售能力的能力。
4.具备对于产品、销售流程、以及客户等市场情况的良好把握能力。
5.具备能够高效完成目标的能力。
业务人员
一、 市场部业务人员的工作要求：
有效电话要求：
必须是通话时间超过1分钟的，资料错误、没打通或接通了没找到关联人的不算有效电话。
1、 直销部：
直销人员：
1)每天查不少于80个有效客户资料，并在第二天上班(9点)前将已查客户资料打印出来交给直属经理检查，直属经理检查签字确认后方可通过。检查不合格的当天下班后加班先将当天的资料补齐，并查找第二天的资料。
查资料要求：
所查资料应为3+1模式，3表示：客户单位名称、关联人(总经理或法人代表)、客户电话。1表示客户简单介绍(业务、规模等)另外客户手机、客户传真、客户邮件等其他信息根据情况可逐步完善。
2)每天和客户沟通的有效电话至少为80个。所有电话必须有电话记录，并写进当天的客户跟踪记录表中，具体格式见附件，其中有意向的客户要有详细的沟通记录。资料错误的、没打通的、没找到关联人的，这种资料需要以后再沟通或重新查准确资料。
3)工作汇报：每天下班前20分钟，销售人员需要把当天的客户跟踪记录表，做成电子表格或纸质件，交给直属经理检查。
4)晚会总结：每天下班后要以小组为单位开总结会，业务人员向直属经理汇报当日工作情况、签约情况、所遇到问题，重点对意向客户的情况进行汇报。
2、 渠道部：
渠道专员：
1) 查资料
渠道查资料要求：
所查资料应为3+2模式，3表示：客户单位名称、关联人、客户电话。2表示客户简单介绍(业务、规模等)、客户现有代理业务状况，另外客户手机、客户传真、客户邮件等其他信息根据情况可逐步完善。
签约代理商数量在50个以下：
每天查50个资料，并在第二天上班(9点)前将已查客户资料以邮件的形式发送给直属经理，抄送市场部负责人。
签约代理商数量在50个以上：
每天查15个资料，并在第二天上班(9点)前将已查客户资料以邮件的形式发送给直属经理，抄送市场部负责人。
2) 打电话：
签约代理商数量在50个以下：
每天打50个有效电话。所有电话必须有电话记录，并写进当天的客户跟踪记录表中，具体格式见附件，其中有意向的客户要有详细的客户记录。
签约代理商数量在50个以上：
每天打20个有效电话。所有电话必须有电话记录，并写进当天的客户跟踪记录表中，具体格式见附件，其中有意向的客户要有详细的客户记录。
3)用qq、msn等聊天工具沟通的记录必须保存好。
4)工作汇报：每天下班前20分钟，渠道专员需要把当天的客户跟踪记录表，用邮件的形式发送给直属经理。
5)晚会总结：每天下班后要以小组为单位开总结会，业务人员向直属经理汇报当日工作情况、签约情况、所遇到问题，重点对意向客户的情况进行汇报。
二、奖惩措施：
1、市场部业务人员如不能按要求完成电话量，每个月按每少1个0.5元从奖金中扣除，最高扣200元。但完成公司要求业绩者酌情可以不扣。
2、每月市场部按照业务人员日常工作表现评选出“最佳工作表现奖”，给予奖励。
三、本制度于2009年1月1日起正式施行，2008年12月29日到2008年12月31日为试运行期。
中科三方市场部2008年12月
第三篇：房地产销售人员管理及培训工作手册——房地产销售人员岗位技能培训之分析竞争对手
《房地产销售人员管理及培训工作手册》
——房地产销售人员岗位技能培训之分析竞争对手
1.分析竞争对手的产品
这是楼盘市场调查的主体部分，重点在于了解楼盘的占地面积、总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?„„从而评估楼盘的资信度。
2.分析与自己竞争的售楼员
我们知道，—笔业务能不能拿下来，产品非常重要，售楼员实际上比产品还重要。与自己竞争的，不仅是对方的产品，主要还是对方的售楼员。
有时候，我们把对方的产品研究透了，对方的产品甚至还不如我们的产品好，客户用我们的产品对他们的利益更有好处，但因为竞争对手的售楼员非常厉害，他居然能打败我们，拿下了这一笔业务，我们是不是非常气愤呢?
说白了也没有什么好气的，这就是金牌售楼员的价值所在。我们自己可能也多次依靠自己的个人魅力，把我们的产品顺利地卖了出去。
如何才能在竞争中获得胜利呢?
要研究竞争对手的售楼员。
3.分析对方售楼员的优势
我们与对方售楼员的竞争，主要集中在以下几个方面：
(1)介绍产品。
对方售楼员可能会采取一种别开生面的介绍方法，例如使用幻灯、使用计算机软件等，也有可能使用一些比较新鲜的道具，把他们的产品的优点介绍的非常突出，给人留下极其深刻的印象。
长期的竞争会使我们认识到对方售楼员的—般做法，在介绍之前，可以猜测、估计对方的手法，然后一定要想出一种比他更好的办法，介绍我们的产品。
如果实在想不出比对方更好的介绍方式，建议干脆就不要在这方面与别人竞争了，努力在别的方面击败他。
(2)礼仪。
金牌售楼员的礼仪方面不应该输给对方，对方之所以在礼仪方面把我们击败，肯定采取了一些非常规的做法。
例如，因为双方公司的长期交往，在个人关系上，竞争对手与客户公司的负责人形成了比较密切的关系，超出了单纯的售楼员与客户的关系，私人之间有了一定的感情。在这种情况下，作为一个后来者，要把对方的生意抢过来，是十分困难的。
还有，竞争对手的售楼员在与客户公司的长期交往中，与公司的上上下下关系都很熟。我们公司，包括自己在内，如果不能向客户公司提供实质性的利益，就很难在竞争中取胜。
(3)利益。
如果我们与竞争对手的产品质量相差不远的话，对方的价格又低一点，就可能把我们击败。
当然，我们可能并没有权力决定产品的价格，但有能力探知对方的价格，把探知的价格信息告诉给我们公司的价格决策者，让他们决定到底怎么办。
还有，竞争对手的售楼员可能给客户公司的经手人有利益许诺，这样，即使我们的价格低，也可能在竞争中落败。
这是对金牌售楼员的真正考验。
如果我们在其他所有方面都做得比竞争对手的售楼员好或者一样好，只是因为对方售楼员进行了一些违法或者违规的做法，使我们在竞争中失败，那是没有办法的事情。如果确实知道对方进行违法活动，可向客户公司经手人的主管报告。当然，这样就得罪了那个经手人，如果他因为获得的利益不多，仅仅是受了一点小处分，仍然负责业务，那以后就彻底没有希望了，以后再也别想与这家公司谈成任何生意了。
如果客户公司的业务负责人个人获得的利益比较多，达到触犯法律的程度，可以向有关部门举报。
这样一来，自己在行业内的名声将非常响亮，这名声在某些时候，会对自己的业务有帮助，在某些时候，会对业务有负面影响。
如何避免负面影响呢?
举报的时候，不要用真名。这不是怯懦，这是法律所许可的行为，也是法律对举报人的保护。
竞争对手采取了法律所不许可的做法，夺走了本来属于我们的生意;机会。我们采取的行动是完全应当并且非常合适的。
当客户公司中的蛀虫被清除出去之后，竞争对手也在这次事件的调查中元气大伤，最后的胜利肯定就我们的了。
4.实地考查：踩盘
售楼人员做竞争楼盘的市场调查，可采取的方法有很多，如查阅相关资料、现场“踩点”等。
现场“踩点”(也叫“踩盘”)是售楼人员进行市场调查的最常见方法。市场调查人员直接进入竞争楼盘的销售现场，通过索取楼盘资料、倾听售楼人员介绍、实地观察等手段，获取我们所想要的相关资料。在“踩盘”时，我们要注意分析所获取的楼盘资料和售楼人员的介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑，应尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径，从侧面、从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
(1)“踩盘”的最佳时间。
“踩盘”的时间选择是个学问。一般来说，到售楼处“踩点”时，有几个时间要避开：
一是上午9点以前不要去，一般来说，此时售楼处刚刚开始上班，很多售楼人员要打扫卫生和开每天的清晨例会。
二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段是售楼人员最疲惫的时刻，此时去无异于找脸色看。
三是下午5：30点以后不要去，在这个时间段售楼人员要么忙于填写当天的各种分析报表，要么就是在开销售总结会议。
(2)“踩盘”身份。
以什么身份去“踩盘”效果最好?这是很售楼人员在做市场调查时关注的问题。总体来说，“踩盘”身份不外乎两种：一是明着去，直接表明自己的同行身份;二是暗着来，以客户的名义去踩盘。是选择明着去还是选择暗着来，必须根据不同的情况而定。
①直接表明同行的身份。·
一般来说，以同行的身份去售楼处“踩点”不是一个十分明智的选择。即使
是在深圳、厦门等房地产发展比较成熟的地区，售楼人员大多数都经过系统的培训，素质较高，对同行人员有着更多的理解，但他们最多就是对你客气点，未必能够真心提供帮助，更何况大多数公司都制定有保密制度。而在房地产发展欠发达地区，多数踩盘人不被同行善待。
②假扮客户。
明着去不行，就暗着来，暗着来，最常见的就是把自己扮成一个看房的客户，通过现坊观察和与销售人员的洽淡来获取自己所想要的信息。
假扮客户进行市场调查时，要把自己当成一个准客户，要站在客户(看房者)的角度去与售楼人员洽谈。即使被售楼人怀疑是踩盘的，只要不说，他的怀疑也不过是种猜想，不会有所防备。
一般来说，假扮客户最好的是一男一女扮成情侣或者“夫妻”，这样二人既可以互相配合又不至于引起怀疑。
对于假扮客户，有一点必须注意，那就是必须符合该项目目标客户群的身份。比如，对于一个豪宅项目，如果坐公交车去或穿着一套几十元的廉价服装，售楼人员会认为这不是他们的目标客户，自然不抱热情。在这种情况下，可以向公司申请，让公司派专职司机拉着去踩盘。
还有一点，那就是，千万不要表现出自己的专业身份。要知道，客户不是专业人士，他们所问的问题也不会非常专业。对于一些过于复杂的专业术语，最好不要提，换种方式去表达它。比如，要得知该项目的容积率，可以问售楼人员“你们的建筑会不会很密”，那样售楼人员就会告诉容积率是多少，建筑密度是多少。当然，容积率的数据很容易得到，这里只是打个比方而已。
(3)“踩盘”的工具。
“踩盘”是为了获取必要的信息。在条件允许的情况下，可以自我准备或向公司申请配备一些基本工具。
比如，为了防止与售楼人员进行长时间的交流后无法记住全部的信息，可以配备一支微型录音笔，那效果就不一样了;为了便于携带很多资料(如楼书、海报、户型图等)，最好随身携带一个手提袋或皮包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”;为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，可以配备带有大容量摄影功能的手机(如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机)。
(4)“踩盘”的心态。
相信大多数“踩盘”者都受过冷遇或尴尬，每次“踩盘”回来都要在心里痛骂那些没有素质的售楼人员一番。其实，对于“踩盘”，只要抱着学习、理解、放松的心态就可以了，没有必要过多地烦恼。
①学习。我们为什么要去“踩盘”?除了获取一些竞争对手的资料外，我们还要学习其他售楼人员的销售方法与销售技巧。要知道，这种学习是不交学费的，不管能够学习到多少，自己都是获利的一方。
②理解。我们需要换个角度，站在售楼人员的处境上去想想他们的难处，对被踩盘者多一分理解。大家都知道，一般的售楼部都是实行佣金制与轮流接待制，很多时候，售楼人员接待了“踩盘”者，就有，可能失去接待另外一个真正的准客户的机会(当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了)。
尤其是在我们假扮客户又扮得不像时，言谈之中多有专业水准，被问到是不是同行，还死不承认，并且表现出一副趾高气昂的表情，出现很多带有侵犯、歧视、不尊重他人的言语，那些接待的售楼人员自然会窝了一肚子火。其实，在我们假扮客户“踩盘”被识破时，完全可以诚恳地说明来意，以人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况可以互通信息，何乐而不为呢?这样，大家心知肚明，能告诉客户的也就都能告诉了，完全没必要遮遮掩掩的。
这道理很简单，有谁愿意面对一个不诚恳的人?要想骗取一个有经验的销售人员的资料，需要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员，他们也需要尊重和坦诚。
③放松。既然是为了学习，也能理解他们的难处，那何不把自己放得轻松点呢?只有放轻松了，自己的“客户”形象和“客户”身份才不会露出破绽;退一步说，即使在被识破身份之后，也不会觉得尴尬，大家都一样，我需要踩盘，你也需要踩盘，我的经历你也经历过或迟早要经历，没有什么大不了的。
第四篇：房地产销售人员职业培训手册
销 售 人 员 培 训 手 册
目录:
1、集团和公司企业文化、组织结构、规章制度培训
2、岗位职责和职能
3、销售人员培训程序
4、销售人员管理
5、销售人员基本技能(销售技巧)
6、销售礼仪
7、销售工具及资料的规范准备
8、最新法规、司法解释、国家政策的培训
9、房地产专业知识及相关行业的最新理念的培训
前言:
房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是得由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖型，培训实质上大部分的内容都是在工作中发现问题，通过培训寻求最佳的解决问题方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识;对内必须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各种属性等;销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才是成为一名合格地产销售精英。
本培训手册的设计仅仅涵盖了在职培训初级阶段的内容，如果要想深入下去工作做的更到位，还得参考其它更多的资料，并在实际工作善于总结得失。
1、集团和公司组织结构、规章制度培训
1.1、企业文化
1.2、集团简介和组织架构
1.3、公司简介和组织架构
2、岗位职责和职能
2.1、部门职责
2.1.1、营销研究。组建和完善营销信息系统，建立信息收集、交流和保密制度;做好内部信息收集(如销售业绩统计分析、广告效果监测等)，保持阶段性的对消费者购买心理和行为的市场调研及销售渠道调研;随着季节密切关注竞争对手的一些营销动向，实时分析其促销活动，察明下一步举动。如有必要可配合其他部门和分公司人员做好新的市场开拓的前期调研。
2.1.2、通过市场调研，掌握市场动态、做出市场发展预测，积极推销物业，提高市场占有率。
2.1.3、制订楼盘全案策划方案、促销策略、广告推广策略、营销企划、销售渠道的配置计划、研究如何提高公司品牌知名度和美誉度的策略。
2.1.4、制定销售人员招聘培训计划和各种业务会议章程。
2.
15、其它
2.2、部门经理(销售总监)职责
2.3. 销售主管的岗位职责
2.4、销售代表岗位职责
2.5、广告主管岗位职责
(该岗位如果属于异地开发小型项目，可由集团相关人员负责人，分公司销售总监/销售主管只负责协调和实施广告推广的落实)
3.1、培训的目的和销售人员的涵义
3.1.1、培训的目的
销售培训的初级目标就是通过提高销售人员的个人绩效来达成企业的销售业绩，而员工在工作中的绩效取决于员工的态度、知识、技巧这三个因素。通过培训使销售人员掌握项目的优缺点、优劣势，竞争对手的状况、国家相关政策法规、专业知识和销售技巧，以及了解不同目标客户的心理特点、消费习惯、生活品味、投资置业习惯等，培养销售人员的企业的团队协作精神，领悟企业文化，锻炼自己的口头表达能力、观察市场的敏感度、养成做事的坚韧性、积极性和良好的服务态度，学会分析事物的科学方法，确立自己的工作目标和业绩考核办法，最终使个人成为一名地产销售精英的终极目标。
3.1.2、销售代表的涵义
销售代表不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：
3.1.2.1、企业的形象代言人
销售代表面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户的眼中就代表着企业(品牌)的形象。
3.1.2.2、企业和客户信息沟通互动的桥梁
销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者销售代表首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者;其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者;第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。
3.1.2.3、是服务大使
销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议和帮助。良好的服务可以时客户做到“重复购买” 、“客户相关购买”、“客户推荐购买”著名的销售数字法则就是1：8：25：1，意思是直接影响一名客户，可以间接的影响8名客户，并使25名客户产生购买意向，1名客户产生购买行为。反之亦然，你需要付出更大的代价去挽回客户。
3.2、培训程序
人事部门的岗前培训——销售部的岗位培训——公司老总的理念培训——销售总监的专业培训——上岗实习考核
3.3、培训内容
3.3.1、公司背景及成长历程、公司在市场中的形象、企业理念及企业精神、企业发展目标、公司规章制度。
3.3.2、专业知识
a.房地产基本知识：包括房地产基本概念、建筑基础、城市及小区规划、园林知识、中外建筑史、法律法规、财务知识、按揭付款率等;
b.所销售物业详细情况：包括项目规模、市场定位、项目设施、价格、户型结构详解、主要卖点及推广方式、周边环境及公共配套、交通条件、该区域城市发展规划;
c.房地产市场状况及竞争楼盘分析：包括市场现状及发展方向、竞争对手项目优劣势分析;
d.物业管理及售后服务：包括服务内容及收费标准、管理准则、公共契约、业主权益;
e.市场调查及数理统计：包括调查内容与技巧，资料收集、整理、分析。
3.3.3、 销售技巧
主要包括：接待礼仪、接拨电话技巧、洽谈技巧、以问题套答案技巧、询问客户需求、经济状况、置业期望等技巧、客户心理分析、成交障碍点分析、“逼订”技巧、销售现场气氛把握技巧、客户跟踪技巧等。
3.3.4、人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、室内外空间协调基本概念、室内设计知识、装修知识、传统文化思想、品位修养、人文学、美学、哲学、居家风水等。
3.4、培训形式
讲座式、限时演讲式、观摩式、案例剖析式、研讨式、调研式、异地开发项目参观学习式、参加集团组织的其它培训。
3.5、培训组织步骤
制定培训计划——收集、组织培训资料——组织销售讲习——实战演练和指导——培训效果评估
4、销售人员管理(略)
4.1、管理原则
实行精细化管理、目标管理、绩效管理、行为管理、收入管理等综合管理的原则。
4.2、销售的日常管理
4.2.1. 现场管理
4.2.2. 办公管理
4.2.3. 考勤管理
4.2.4. 卫生管理
4.2.5. 办公设施管理
4.2.6.售楼现场工作记录的管理
4.2.7、保密义务
4.3、销售人员在职培训的考核
在前言中我已经对此有所论述，培训一定要对症下药，是为了解决问题的。人的综合素质不太可能通过公司短期培训大幅度的提高，培训是为了增加知识，锻炼技巧。还有一点很重要，那就是辅导。销售经理作为教练，每天日常工作中的言传身教效果更显著，但我们不能因此就不做培训的考核工作了。对于考核可以分成两块。分析如下：
4.3.1、岗前培训的考核(也叫试用期内的考核)
岗前培训的方法多式多样，最终的目的就是要准员工了解要成为合格的销售人员必须掌握的内容。
* 笔试：内容包括物业的详情，如价格、面积、卖点、规划指标等，可以通过笔试的方法检验员工对项目的熟悉程度，考核你的文字组织能力、记忆能力、做事的严谨性。对于文案的考核可以通过员工档案系统给予备案存档。
* 个人表达能力和团队合作精神的考核：3-10分钟的各种演讲比赛，比如3分钟话题见解演讲，5分钟的学习感受演讲、10分钟岗位述职演讲等，以及辩论赛、朗诵比赛，通过比赛来了解新进人员的表达能力和应变能力，包括团队写作精神。
* 情景模拟(小组模拟实战演练)：作为销售人员，模拟客户拜访演练可以快速的进入职业角色。当然也可以进行技能演练。
* 礼仪考核：可以穿插在以上的考核过程中进行。
* 市调考核：通过市调报告可以考核新进人员的对事物分析把握的能力，以及个人应变能力。
* 实务操作：填写认购书、合同、办理按揭手续的程序和具体的操作办法(这是岗前培训考核的最后一关，前几关如果过不去可能就被无情的淘汰掉了)。
4.3.2、在职培训考核
在职培训的考核应该说是整个培训的体系的难点，如何搞好这种考核我觉得可以有以下几个办法：
* 建立和完善个人工作日志制度：个人工作日志要求每天下午下班前要考虑好第二天的工作内容(也可以上午刚上班时写)，下午下班前及时总结一天工作的完成情况分析得失，有何收获。本日志销售总监每月底用一天时间抽查一次(但最好不要在上面发表评语)，较好的工作方式是通过工作日志了解销售人员一个月的工作状态和进步情况，然后有针对性的找到本人私下沟通，肯定优点和进步，鼓励改正缺点，弥补个人不足。
* 建立和完善销售部员工档案：档案的内容应该与公司人事部的内容不同，它偏重于部门工作个人资料收集和整理，由专人负责。收集的资料包括：个人工作日志、对于个人奖惩的通知、个人培训的心得、每季度销售总监对个人工作的评价等。
* 不同岗位的员工，根据个人的喜好自选一个研究课题，每月要交一篇学术报告， 通过这种方式能够让你查阅相关的各种资料了解这个课题目前最新的状况，让你快速的成为该课题最前沿的先行者和行业精英，此外还能够培养你强烈的学者气质，
* 对于参加的学术讲座、外地参观活动，事后最好提交一份报告。对于讲座不作统一要求，可以在讲座后短期内抽时间开革小型的会议，大家畅所欲言;对于公费到外地参观活动，最好写一份调研报告。
* 发培训证书：可以参考社会上搞得“体验式培训方式”对合格者发培训证书的做法，但是这个不能多，多了就烂了，一年内公司培训发证最好不要超过2个。员工应该有自己的培训证书，因为这既是对他本人培训成绩的肯定，也是公司重视培训的最佳证明。
4.3.3、最佳的绩效考核办法(可借鉴)
“3∶7” 绩效考核法：既综合考核占30%，销量考核占70%。综合考核包括：公司规范、运作方法、市场占有率、销售增长率、销售指标、库存指标、资金回笼指标等，按事先客观标准基层考核评估占70%，领导事后评估事30%。销量考核，按事先标准考核占70%，根据事后考核调整占30%。事后调整包括：因特殊事件影响销量、客观困难、含水销量、公司产品或政策影响等。 绩效考核的结果一般是通过奖金多少来体现，最好是将激励与绩效考核结果结合使用。虽然通过了30%的综合考评，又通过两个30%的事后评估调整，既可以激励销量，又可以避免一些不合理的偶然因素，尽量体现了多劳多得。尽管如此还会有一些劳苦功高，有才华的人虽然付出了很多，但是因市场属于开发期、衰退期或目标销量制定的不合理，使之付出与回报不成正比，从而有失公正影响了工作积极性。如果在绩效奖金之外再设一些如：开拓创新奖、最佳新人奖等单项奖。
5、销售人员基本技能(销售技巧)
忠诚度培训的主要目的在于让销售人员了解公司、认同公司经营理念并融入公司企业文化，从而树立起“为企业创造利润、为客户降低置业风险”的服务宗旨、培养出热忱亲切的服务态度、敬业细致的服务精神。主要培训内容有：公司背景介绍、公司在公众中的目标形象、公司理念及精神、公司推广目标及发展目标(确立员工对公司信心)、公司规章制度(确定行为准则及制定销售人员收入目标)。前面已经讲过了，因此下面将着重讲述销售技巧培训。
销售培训的技巧是什么呢?技巧是一个人在工作中的行为，而这种行为是在工作中自然流露的习惯行为。习惯行为的关键是习惯，而不是你是否知道，是否会做，培训习惯行为就必需反复演练，使它成为习惯，所以培训中的重点应该是对行为的反复练习，这才是培训的重要出发点。其实光知道了没有用处，这是对公司培训费用最大的浪费。很多培训人员和学员没有认识到这一点，在培训中追求新的理论、新的知识，对行为演练不屑一顾，这是现在企业培训中最大的误区。培训更重要的还在于完成之后效果的监督，即对被培训人员学到的技能/技巧本职工作中的落实。(这一点下一章节再详述)
必须特别强调的是，当你给客户解决的困惑越多，你对客户购房的把握度就越大，当客户对推荐的产品有70%的认可的时候，可以通过某些促销技巧，力使客户尽快地做出决定;任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会招到惩处。同样对销售技巧忌讳莫深，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。 对技巧面上的要求，同样用一句话来表示：“帮你的朋友做出果断的选择。”体现在销售行为中，便是缩小客户的选择范围，在感性的诱导下，帮助其迅速地做出最终的选择。至于具体的技巧操作，八仙过海，各显神通，每一个销售人员都可以依据自己的特质自由发挥。但如何正确看待销售技巧运用，却是一个必须认真面对的问题。 谈起房地产销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好象老在骗我，尤其是事后当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为一些销售技巧的运用而感到深深的内疚：我这样做究竟对不对?任何一件房地产商品也不可能十全十美，即使它地点好，规划好，房型好，得房率又高，环境也不错„„但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下，低价倾销的。同样世界上也没有一个产品是卖不出去的，只要它的
价格足够的低，与产品所能提供的综合功能相吻合，与客户的心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而竭力推销是不道德的，当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在为纣助虐，这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。高水平的营销其实说白了就是：“营销无技巧，完全是对服务水平和态度的把握，万事从心做起，不可技巧唯上”!
第五篇：工作人员手册
渭南市土地收购储备中心
目录
一、 渭南市土地收购储备中心职责
二、 各科(室)职责
(一) 办公室职责
(二) 收购统征科职责
三、 会议规则
四、 规章制度
(一) 党风廉政建设制度
(二) 学习制度
(三) 中心工作制度
(四) 财务管理制度
(五) 请销假制度
(六) 文件管理制度
(七) 中心办公室办公用品使用管理制度
(八) 车辆管理制度
(九) 文件打印制度
(十) 机关卫生管理制度
(十一)会议室管理制度
(十二)公务员年度考核制度
一、 渭南市土地收购储备中心职责
(一)负责渭南中心城市规划区内集体土地征收、征用的事务性工作，办理城区农用地转用征收的审核、报批和“一书四证”的制定工作。
(二)按照市土地收购储备工作领导小组确定的收购计划、方案，对渭南市城区事业单位等需要盘活、调整的存量土地和其它闲置土地适时进行收购储备;管理城区依法收回的违法用地、闲置土地和撂荒及无主土地并办理储备手续;按照有关财经法律法规管理、运作土地收购储备资金。
(三)具体承办城区土地使用权出让、转让、租赁的招标、拍卖和挂牌交易工作;办理城区土地使用权登记、变更和抵押登记;收集、汇总、存储、发布土地交易信息行情。
(四)办理城区土地统征工作和城区地籍管理的事务性工作，协助界定城区土地产权。
(五)办理渭南中心城市规划区用地项目的耕地占补平衡，组织落实异地补充工作;办理涉及城区土地占补平衡确定的项目规划设计、工程概算、投资计划和工程预算建议的编报、工程项目的组织实施与管理。
(六)搞好土地储备的综合统计工作。
(七)完成市国土资源管理局委托、交办的其它任务。
二、 各科(室)职责
(一) 办公室主要职责
1、负责安排主任和主任办公会的提案、记录、督办工作。安排和组织全体干部职工大会，组织中心政治理论和业务学习。
2、组织草拟工作计划、总结、科室目标考核等综合性文件。经主任办公会审核后，督促实施。
3、负责中心文书、档案管理工作。负责文印室、会议室的设备管理及日常办公用品的购置和财产保管、发放工作。
4、负责单位车辆管理和后勤保障工作。
5、协助中心主任管理日常事务，协调各有关部门的工作关系，保证机关工作正常运转。
6、负责中心政务公开和各项制度，科室工作目标和个人岗位责任制的制定和落实工作，做好干部职工的考勤考核工作，负责政务信息宣传报道工作。
7、负责中心办公楼的安全、卫生及节假日值班，上级来客接待等工作。
8、协助其它业务科室搞好工作，积极承办领导交办的其他工作。
(二)收购统征科职责
1、负责城区范围内土地的统一征用及收购、储备入库
工作。
2、负责管理城区范围内国有土地使用权的出让、转让、出租的管理工作。
3、负责制订土地收购计划和方案，并组织实施。
4、负责出让地块前期的短期使用和土地储备服务性工作。
5、搞好存量土地盘活的技术性和服务性工作。
6、协助做好土地出让、转让的实施工作。
7、协助其他科室搞好工作，积极完成领导交办的其他工作。
三、会议规则
1、会议种类：一般主要分为中心主任会，主任办公会、全干会及其他业务性会议。
2、会议管理权限：中心主任会、主任办公会、全干会的召开由主任确定;科(办)会议召开由科(办)负责人确定;其他业务性会议由主管科(办)提出意见，由主管主任审批。
3、会期的确定：中心主任实行不定期制度。主任办公会一般每月召开一次，科(办)会每月至少召开一次，全干会一般每季初召开一次。
4、与会人员范围的确定：主任会主要成员是正、副主任、办公室主任，必要时可吸收有关科室负责人列席;主任
办公会成员主要是正、副主任，各科(办)负责人，必要时可邀请有关人员列席;各科(办)会议成员为科(办)全体工作人员;全干会成员为中心工作人员。