今天小编为大家精心挑选了关于《公房专项维修资金管理论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。【摘要】本文在大量的调查研究基础上把物业专项维修资金理论与实践相结合，提出了物业专项维修资金管理、使用中应体现民意、做活民生工程，用活物业专项维修资金，突破当前物业专项维修资金管理使用中的瓶颈状态。
公房专项维修资金管理论文 篇1：
着力加强住宅维修资金再筹集制度保障
住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其在性质上属专项筹集、独立核算的资金，但与一般的筹集资金在建立、使用和管理等多方面有着本质的区别。设立维修资金的初衷是使用该笔资金产生的利息有计划地维持住宅大修、更新、改造和突发性紧急开支。
纵观世界各国的物权法，都有关于设立维修资金的强制性规定。法律的强制规定对于保障住宅正常的维修、使用，建立专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的和谐、稳定都发挥着重要的作用。1996年6月，上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海市房地局）和上海市物价局联合发文，明确了商品住宅出售时开发商和购房人应当按规定缴纳维修资金，并实行专户存储，专款专用，这标志着商品住宅维修资金制度开始建立。1997年7月，上海市人大颁布施行《上海市居住物业管理条例》，将维修资金管理制度通过地方性法规的形式予以确定。此后，根据建设部和财政部在1998年联合颁发的《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》等有关规定，全国各城市都相继建立了各自的住房维修资金缴存、使用的具体实施办法。
我国现有住宅，从其特征属性上可分为私有住宅，售后公房和商品房等类别。售后公房源于1994年政府通过房改将使用权房出售给职工，职工以支付对价的形式取得房屋的产权，从而可将其上市交易。随着此类住宅房龄的不断增长，公用部位、公用设施都暴露出老化，年久失修等问题。同时，还存在管理费标准与市场脱节，维修资金缺乏造成无法进行必要修缮；物业管理责任主体不明确；居住小区环境较差等历史遗留问题，影响到了住宅的使用安全和居民的日常生活。对于一般住宅小区而言，原本存在既定数额的维修资金，在维修资金充裕的前提下，不会产生再筹集的问题。但不容忽视的情况是，本市诸多老旧售后公房小区已交付使用多年，有的却尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修，维修资金余额已经严重不足。
按照现行法律规定，专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30％时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。但在实际执行中，由于该规定过于原则造成实际操作难度加大。如何及时补充或续交维修资金？采取一次性缴纳还是分期蓄存的方式？业主是否会因拒不缴纳而产生相应的法律责任？这些都是我们面临的一道道难题。
本着维修资金“取之于民，用之于民”的精神，建立一套完备的资金缴存及管理制度，促进维修资金规范发展迫在眉睫。维修资金的再筹集既有利于民生，又有利于社会，理应得到业主的认可。因此，笔者呼吁建立、健全本市住宅专项维修资金再筹集的制度保障。
当前维修资金存在的问题
售后公房老化，急需维修资金
本市售后公房大都房龄较长，由于当时设计标准不高，配套设施简单，相反居住密度却较高，导致小区环境较差。近年来，有的公房虽经过旧区改造和“平改坡”工程，环境面貌有所改观，但因房屋本身建造年代久，缺乏周期性维修保养，大多外观立面陈旧，内部设施破损。经常出现如下水管道堵塞，电器线路老化，楼顶墙面渗水等现象。即便是老式高层住宅，同样也面临着高龄电梯已到使用年限，应当强制报废等问题。
再筹集法律制度建设缺失
立法将维修资金的再筹集纳入业主自治范畴，立法中仅采取原则性规定。国家以部门规章的形式通过的《住宅专项维修资金管理办法》规定了业主分户账面的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。本市随后出台的《上海市住宅物业管理规定》及《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》，同样仅明确了再筹集的方式及实施主体，但未确立相关程序如筹集标准、时限，尤其是未明确法律责任分配，进一步增加了资金再筹集的难度。
完整的法律规定应具有“行为模式+法律后果”的逻辑结构。维修资金仅规定再筹集的行为模式，而没有对相对人，甚至是相关主管部门和实施单位相关法律责任的追究，极有可能达不到调控行为或关系的目的。有效的调控应落实在法律责任或者说有效的处罚机制基础之上，无论是采取行政强制征收方式，追缴滞纳金；还是通过民事诉讼途径，由业委会或者经授权的物业公司作为诉讼代表人代为起诉，都能在一定程度上通过用产生的消极法律结果的手段来制约当事人遵守该行为准则。
2011年，本市房管部门又出台了《关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》[（2011）23号]，其中规定首次对未足额缴纳维修资金房屋的转让或抵押行为加以限制，但该规定也并未针对业主拒缴行为提供实质的解决方案。此外，该规定本身属于房管局内部规范性文件，法律位阶较低，难以被公众所知悉。
资金管理、运营机制亟待规范
维修资金的使用账目缺乏监督机制、一方面，业主往往会担心资金被挪用，因此对资金的安全保存和使用产生隐忧，从而影响到再筹集的积极性。另一方面，维修资金的保值、增值也遇到瓶颈。由于资金管理运营方面存在局限，结合目前每年3％左右的通胀压力，仅依靠存在银行中的资金以定期存款利率储蓄产生的利息，难以保证其以息养房的维修资金设立初衷，也无法有效应对将来的可能产生的风险。
主管部门及相关主体管理履职缺位
房屋主管部门及业委会存在一定的管理缺位。具体为两者职责不明，关于如何再筹集维修资金的分工管理不明确，对已形成的制度因未明确对应的法律责任，间接导致两主体工作不到位，甚至不作为。此外，政府职能部门未落实对业委会的工作指导和监管。在实际运作中，部分业主也往往会对业委会或者业主大会代表性存疑，已经成立的业委会形同虚设，作用难以发挥，甚至出现挪用维修资金，侵害业主利益的现象。
部分业主对于再筹集反应冷漠
再筹集维修资金过程中，部分业主不满意程度较高，对此反应冷漠，甚至不愿再行缴纳。具体可以概括为对维修资金从收入，至管理和到支出都存在一定程度上的漠然和不信任。
出现这种现象有多方面的原因：其一是消费观念不够成熟。大多数业主只认识到住宅的居住性，而忽略其消费性。事实上，住宅也属消费品，其消费对象包括管理和维修；其二是概念混淆。有部分业主将物业管理费和维修资金混为一谈，认为其已缴纳了管理费，则无需再行承担其他费用；其三是政府依赖性强，部分业主认为一旦维修资金不足，自然会有政府介入管理，自己无需操心，持无所谓态度。以上种种现象都影响到维修资金的再筹集。
维修资金保障立法建议
鉴于以上情况，我们应当听取民意、集中民智，通过立法和制度的保障解决维修资金问题，达到安居和谐千万家的目的。我对此的建议包括以下几个方面：
第一，本市立法部门可以参照其他省市的立法经验，修订现行《上海市住宅物业管理规定》，对拒不履行再筹集义务的业主设定法律责任，并写入地方性法规，提高目前仅由房屋主管部门发布规范性文件的法律位阶，从而起到调整相关法律关系的目的。同时，赋予业主委员会或允许其授权物业管理公司对于追缴维修资金款项的享有相应的民事诉讼主体地位；
第二，通过法律规定明确房屋主管部门对维修资金再筹集享有执法权。通过加征一定比例的滞纳金，加强禁止过户审查等方式，对资金予以全方位的保障；
第三，鼓励由业委会与业主协商确定维修资金征集的缴存标准，包括采取一次性补充或分期蓄存的缴存方式，有条件的情况下可以一对一协商并签订协议方式，通过附加条款约定住房公积金抵扣的特定情形，并在有关部门处做好备案工作；
第四，相关主管部门还应联合金融机构做好现有维修资金的保值、增值工作。通过提高维修资金的固定存款利率，亦或是进行分单存款，即在活期账户保留一笔备用维修资金，其余款项存入长期定期以增加利息收入。从而避免作为住宅“养老金”的维修资金日后难以维系，保障其“蓄水池”功能的发挥。 （作者系市人大代表、长宁区劳动人事争议仲裁院院长）
作者：文/马亚红
公房专项维修资金管理论文 篇2：
浅议物业专项维修资金管理使用
【摘要】本文在大量的调查研究基础上把物业专项维修资金理论与实践相结合，提出了物业专项维修资金管理、使用中应体现民意、做活民生工程，用活物业专项维修资金，突破当前物业专项维修资金管理使用中的瓶颈状态。
【关键词】制度管理 维修资金 物业专项
一、物业专项维修资金内涵外延
（一）物业专项维修资金概念含义
物业专项维修资金（以下简称“专维金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
一是物业“专维金”由业主交存，归业主所有，业主有依法使用支配处分的权利。
二是物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承接墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
三是物业共用设施设备：是指以据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营停车场、车库、公益性文体设施和和共用设施设备使用的房屋等。
四是“专维金”动用时间。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生的物业保养维修、更新、改造，就应当依法动用“专维金”。
（二）住宅专项维修资金来源及交存规定：
业主购买物业时必须一次性交齐规定数额的“专维金”原则是：
一是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交纳住宅“专维金”，每平方米建筑面积首期交住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
二是对公改房的出售规定，要求售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，购房个人不得低于2%交纳。公私双方均须从售（购）房款一次性提取（交纳）住宅专项维修资金。
三是业主交存的住宅“专维金”属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。使用权归业主，政府有关部门只是履行监督权。
四是物业公有部位、物业配套经营设施设备，商业经营利润收入和“专维金”利息等计入“专维金”归全体业主共有。
（三）专项维修资金管理的规定
“专维金”管理十八字原则是：“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”，其要求是：
1.“专维金”由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开户“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，安房屋户（门）号设立分账号;未划定物业管理区域的，其“专维金”由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
2.业委会管理。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅“专维金”的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅“专维金”账号余额划转至业主大会开立的住宅“专维金”账户，并将有关账目等转交业主委员会。
3.关于“专维金”续筹的规定：业主分户账面住宅“专维金”余额不足首期存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定续筹方案。这里核心问题，就是“专维金“必须按物业客体损害的程度和保养的需要，及时动用“专维金”进行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“专维金”用到70%以上，不足首期缴纳的30%时，应及时组织续筹，这是“专维金”管理的重点。政府监管部门的责任一是审查资金是否依法确实用在物业大中修及更新、改造上;二是在资金不足30%时及时监督续筹。
二、物业专项维修资金使用
（一）住宅物业“专维金”应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用，使用原则是“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”
公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造涉及到公众安全问题，如电梯3年中修6年大修，这是根据科学测定的规定，违反规定、耽误时间就会危及业主生命安全;收支账目必须公开透明告诉业主，不可以掩着盖着暗箱操作;受益业主和承担必须一致，这就是按此例承担经费。维修、更新、改造时所用费用，应由相关受益业主和公有住房售房单位按照所交住宅维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，应再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设（公有住房）单位，应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。
（二）“专维金”在划转业主大会管理前使用管理程序条件
一是物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;二是“专维金”列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用，少数业主必须无条件服从绝对多数人意见;三是物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;四是物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅“专维金”的，向负责管理公有住房住宅“专维金”部门申请列支;五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;六是专户管理银行将所属“专维金”划转至维修单位。
（三）住宅“专维金”划转业主大会管理后的“专维金”使用程序
一是有物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危害房屋安全等紧急情况以及其他需及时使用住宅“专维金”情况的处置办法;二是业主大会依法通过使用方案;三是物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案;四是物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住宅“专维金”的，向负责管理公有住房“专维金”的部门申请列支;五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅“专维金”的，经负责管理公有住房住宅“专项维修资金”部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改;六是业主委员会、负责管理公有住房住宅“专维金”的部门向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;七是专户管理银行将所需住宅“专项维修资金”划转至维修单位;八是业主委员会负责监督物业服务企业保质保量按时完成。
三、专项维修资金管理使用中商榷的问题
（一）“专维金”管理混乱
北京市政协委员，金隅集团董事长蒋卫平反映：“三四百亿的维修资金，使用比例极低”。北京市住建委副主任程延华证实，北京市“专维资金”账面达350亿，使用8亿，使用率仅为2.3%。使用率全国基本维系在这个水平，极少数的市、县使用率高一点。上海迎世博会前用于“平改坡“，小区整治改造动用多一点，大约在8%～10%之间，如安徽省利辛县，使用率达到20%左右，芜湖市使用率达5～8%左右。换句话说，“专维金”基本控制在政府相关部门手里没有依法使用的。
1.手续复杂，支付困难。为了保证“专维金”管理上安全，《物业管理条例》规定使用“专维资金”必须经三分之二以上业主和三分之二以上专有部分业主签字同意后，才能编制计划报政府有关部门批准拨付使用。这里有两个难题：一是“两个三分之二”业主同意在操作上真的很难，有业主委员会组织的就已经很困难，没有建立业主委员会的就更困难。业主思想认识难以统一，扯皮现象严重;二是审批程序复杂，“两个三分之二”条件符合后，还须经鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修竣工验收、申请、审批、付款九大步骤，才能动用这笔钱。而往往审批时，此在彼不在，彼在此不在。维修需及时，时间耽搁不起。北京金苑国际小区业委会于志江说：我们申请“专维金”，仅鉴定就是半年，程序走完就是一年。物价、劳动力成本都涨了，离初审时费用相比，出现了例掛，业主办事真难。三是“专维金”动用限制条件太多，负责审批的人又都是“恪守法规”的人，根本不管事实。政府监管是监管资金保证用到物业维修更新、改造上去，而不是监管不准用。监管“细则”随意性很大，是造成“专维金”沉睡的基本原因。
2.“专维金”管理透明度不够，增值低，侵害业主利益。2007年建设部财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确规定：业主大会成立以后，“专维金”应当划转业主委员会管理，在保障“专维金”安全口号掩饰下，事实上没有一个城市认真落实这一项规定。业主自己的钱，又有“两个三分之二”绝对多数保障，为什么不依法交给业主自己管理？政府监管部门为何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000亿的巨款长期被闲置在银行处于“睡眠”状态，实质上“钱生钱”的猫腻作怪，甚至部分钱款被挪用，炒股，理财，沦为腐败的“生财工具”。住建部房地产监管司物业管理处处长陈伟表示：“住房维修资金群众反映强烈，各地情况不一样，问题比较复杂，目前仍在进一步研究中，正在做相关探索”。“专维金”卡在手里17年，换了三届政府，还探索不出办法？真不知相关部门是在干什么？二是资金明“活存”暗“定存”，利息差被谁侵吞。目前银行存款“活期”0.42%，一年期则是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”与“定存”利息差：一年2.8%，一亿增值288万，5000亿增值14.4亿;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000亿五年是多大的增值数字！？这个利息差为什么不用来补贴业主委员会，不能归业主共用？如南京江宁区恒安嘉园2005年建成，2006年1088户入住，共交专项维修资金1097万元。官方的区住建局回应，小区居民拥有活期利息收入35.7万元，8年活期与8年定期，利息差是多少？谁侵占业主的利益？事实上2006年开始，江宁区住建局就将1097万元转为一年定期存款。8年利益是329万元，减去业主活期利息35.7万元，利息差293万元，官方回应业主没有资格享受293万元，不知这是那个法律规定？;三是由市县保管的地方政府规定代管单位有权从增值收入中提取2%左右的管理费。难怪“专维金”迟迟不愿划转业委会管理！
3.集“专维金”代管，监督管理使用职能混于一体，集运动员、裁判员于一身。在最大限度地保证维修资金的安全幌子下，资金管理部门十七来就没想出一条好方法。只要一天不想出来，那只好由代管部门管理一天，永远想不出，那只好永远代管。甚至有的城市物业已经征收了，可“专维金”分文没用，甚至物业征收后“专维金”也不翼而飞。原因：“专维资金”是由地方政府财政部、住建（房管局），同时也是“专维资金”的监管机构。这种双重性质机构定位，使地方财政部门、建设（房管）部门集“资金代管，监督使用于一体”，“集运动员、裁判员于一身”，形成管而不准用或少用，监而不管的状态，权力失去监督必然导致腐败。
由于现阶段人与人面对面的交流被网上交流代替，感情淡漠，公共财产理念缺失，公共权力意识淡漠，共同决策难度较大，只知你劳动我享受，不知社会享受是共同劳动的成果。各地住宅小区业主大会成立率也偏低，约占30%弱，安徽芜湖市业主大会成立率约占50%左右，而且作用发挥有限，形同虚设。业主大会，业主委员会议事规则流于形式。有作为的业主大会，业主委员会凤毛麟角，也为地方政府长期不愿将“专维金”划拨给业主大会提供了理论依据和事实基础。
4.“专维金”使用需求快速增长与实际拨付困难的矛盾日益尖锐，从北京市住建委2009年至2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅调查来看：四年“专维金”以每年10%增长速度发展，而资金使用量几乎达到每年100%增长速度，面对这种状况“专维金”还是没想出好办法解决。究其原因：一是“专维金”归集不到位，特别是续筹困难，管理混乱;二是老旧小区经过二三十年后，存在漏雨，漏水，墙壁破损，特别平顶房屋漏水，两侧承重墙渗漏水等问题的矛盾十分突出;三是原公房出售后，许多单位受改制影响，原有维修资金不知流向，如调查中发现，某城市90代房改房（大多数50～90年代初期建筑）达1000多万平方米，可几十年来，没有动用一分钱维修，任其向危房方向发展，走向棚改。在上世纪八十年代、九十年代开发的房子，受当时“低门槛”政策影响，规划不合理，基础设施不配套，房屋质量遗留问题多，相当部分没有交纳维修资金，维修存在很大问题，许多城市将其纳入棚户区改造范围，也有的将其纳入老旧小区改造范围。安徽省芜湖市镜湖区就把小区情况分别纳入上述两个范围。近几年来，该区每年改造费用多达5000万元以上，自2008年至今，投入小区改造费用近4亿元以上。可是，维修资金就是无权动用。一个劲地继续加大财政投入，不仅加大政府财政负担，而且使业主依赖性随财政投入的增长而增长。其后果是滥用了公权、滥用了纳税人的钱，破坏了物业管理市场经济秩序，造成物业管理不公平，助长了业主拒缴物业服务费歪风。妨碍了业主义务行使。业主靠我们去组织，物业小区问题靠我们组织业主去解决，而不是包办。
四、专项维修资金科学管理使用的思考
（一）正确认识业主大会、业主委员会性质
业主大会是业主参与物业管理的组织形式，是共同利益的群体;业主委员会是业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项和业主监督的执行机构，是一个真正为业主服务的机构。但是这个执行机构与其他任何大会闭幕后的执行机构是有区别的：（1）业主委员会一般是非法人性质。业主委员会只是在业主大会把问题决定后，业主委员会按业主大会的决定和授权及业主委员会议事规则行事，本身并没有多少自主权、决定权;（2）应按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》推选本小区公信力强，愿为业主群体服务，敢于坚持原则又善于做群众思想政治工作的业主。我们认为特别是注意推荐担任各级公务职务的国家机关人员、人大代表、政协委员等住在本小区公众人物的业主为业委会成员好;（3）建立健全业主委员会各项自治、民主管理制度，特别是《业主委员会和业主大会议事规则》及《财务管理制度》，既要纠正和取消目前公款私存的做法，也要改变财政、住建（房管）部门侵占“专维金”利息差侵犯业主利益的行为。
（二）财务民主
把有限的物业“专维金”用活、用足。改变目前“专维金”归直辖市、市、县集中管理，以区、县为单位管理，乡镇街道为微观管理。减少管理层次、减少审批手续，贴近业主层面。直辖市、市、县主要履行宏观监督责任。
1.根据银发[2006]8号文件规定与要求，业主委员会，应当在就近各商业银的设立基本账户;2.市、县住建（房地产）主管部门应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，将物业专项维修资金划转业主委员会所开设的指定商业银行账户，不得截留;（3）所在社区居（村）委员会加强资金使用监管。芜湖市香格里拉业主委员会做法是将所需动用业委会账上资金程序合法手续齐全后，报送社区加盖公章后到银行支取划拨，确保业委会不违规乱花业主一分钱;（4）本账户银行每年至少一次（最好半年一次）与业委会（业主）核对账户，一年由银行与业主对一次账单（资金）使“专维金”存款使用透明化、明白化。
（三）计划使用“专维金”
将目前“专维金”管理审批权由市、县决定改为乡镇街道办审批决定。只要明确维修、更新、改造物业，并不是一定要等物业坏了，才能使用“专维金”。物业预防维修十分重要，良好的预防维修才能使物业保持良好的增值业态。
物业服务企业应按规定要求，每年年末制定维修、更新、改造、计划提交业主委员会考察论证后，交业主大会讨论通过，报乡镇街道办事处物业“专维金”主管部门核准后列支。物业小区里的维修更新、改造是业主自己的事，只要符合“两个三分之二”标准，只要资金用到本小区物业大中修、更新、改造上，政府就应当即批准。政府不应包办代替只履行监督权。政府应当做好小区内属于政府管理的部分;属于业主管理部分，政府任务主要发动和组织广大业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策和《物业服务合同》，监督物业管理企业管理好物业小区工作。指导业主和物业服务企业双方依法依合同去落实管理任务，改变目前政府图省事省力滥用行政手段、滥用公权、滥用纳税人的钱包办物业区各项事务的做法。
（四）及时做好“专维金”续筹工作
“专维金”必须改变列支手续复杂，使用艰难的局面。我们认为：业主的维修金使用，业主有绝对支配权。把有限的资金最大限度地用足用活。政府主管部门的任务一是监督“专维金”依法使用，而不是主宰他们使用，改变目前房屋长达二三十年都不出新、不维修状态;改变设施设备不安规定时间进行大中修的状态。二是“专维金”在用到不足30%时，应有计划有组织地及时续筹、补充，保证维修资金符合法定足额;三是“专维金”可采取房产税的方法，纳入统一的地方税种，按售房价的0.3%～1%幅度内征收，每隔四年或五年由政府住建（房管）部门组织物业维修，更新，改造。这需要国家科学测算，需要国家立法，需要直辖市、市、县政府监管到位，真正用到业主头上，各级政府及任何单位不得挪用，像欧美发达国家那样，四年或者五年一个周期，既减少“专维资金”的续筹困难，也减少了使用资金划拨办理手续的困难。把物业维修更新改造工作转变为地方政府民生工程，把此项工作列入政府年度工作计划，列入区县人民代表大会（包括直辖市、市人民代表大会）议程，列入人大常委会监督内容，使物业“专维金”和物业小区工作真正步上法制化，规范化，制度化的轨道上。
作者：王平楠 赵护航 夏娟娟 王昌生
公房专项维修资金管理论文 篇3：
关于住宅专项维修资金划转的几点思考
一、武汉市维修资金归集使用现状
武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。
2001—2010年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。
从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。
但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。
二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题
从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。
(一)住宅专项维修资金归集难
维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。武汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。
(二)住宅专项维修资金使用难
维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。
(三)住宅专项维修资金续筹难
虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。
(四)维修资金保值增值渠道单一
确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。
三、维修资金划转业主委员会的四点思考
(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会
笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有业主均属缴交义务人，由于住宅共用部位、共用设施设备依照受益人的范围不同而可分为不同的层次和类型，因此不同层次和类型的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造所需资金的缴交义务人是不同的，或者同一业主可能需要缴交不同类型的住宅专项维修资金；从住宅专项维修资金的受益人来看，则是从住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造能够受益的所有住户。概括起来看，住宅专项维修资金是一种由缴交义务人所缴交的归属于缴交义务人的用于提供住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的公共资金，维修资金从法理层面上来看，具备了业主自治的法律基础。其二，日常管理层面。目前，诸多媒体纷纷报道维修资金“使用难”、维修资金“睡大觉”的问题。因为维修资金申请程序复杂，特别是“双三分之二”的规定，在很大程度上制约了维修资金的使用。以武汉市为例，按照2010年12月31日数据来看，武汉市累计归集的维修资金是47.3亿元，业主申请使用的资金3572万元，仅占归集额的0.75％。政府代管的模式保证了维修资金的安全，却不能够实现维修资金的快捷化使用。基于这两方面的考虑，165号令规定了维修资金可以划转业主委员会。
(二)业主委员会自治能否解决现存的弊端
实际上，业主委员会自治不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化。从法律层面来看，维修资金的所有权并不是完全的所有权，而是具有行政法律关系、民事契约、相邻关系的特征。维修资金存储在专户银行，也是属于契约关系。维修资金的交存、使用、续筹等都受到国家行政主管部门的监督管理，所以说维修资金具有行政法律关系和民事契约的性质，还具有相邻关系的特征。由于上述原因，维修资金管理的责任和后果也具有特殊性，为他人承担责任，他人也为自己承担责任。这就决定了政府在维修资金的管理中必然会扮演着重要的角色。政府代管的模式也不是毫无根据的。
那么，业主委员会自治的模式能够解决维修
资金“使用难”、“睡大觉”的问题吗?从四个方面来看待这个问题。
1 维修资金划转业主委员会能否解决资金归集难的问题
维修资金划转至业主委员会，维修资金的归集工作就移交到业主委员会。政府代管的模式实际上具备了一定的行政强制的性质。如果业主不缴交维修资金，可以通过不予办理产权证、不予登记等手段强制要求交存。划转后，业主委员会缺乏必要的行政手段来强制业主交存，维修资金的归集情况堪忧。
2 维修资金划转业主委员会能否解决资金使用难的问题
为保障维修资金的安全，国家对维修资金的使用条件和审批程序有严格规定。即使维修资金划转至业主委员会，维修资金的使用条件和审批程序也并没有简化，维修资金划转至业主委员会以后，要使用维修资金也必须由列支范围内“双三分之二”的业主签字。虽然客观上简化了向住房行政部门申请的程序，但是造成维修资金“使用难”的症结并没有解决。由于现在小区内房屋空置、业主出租房屋等原因，加之目前业主对维修资金的公共意识尚不完善，即使维修资金划转至业主委员会也很难解决这一问题。
3 维修资金划转业主委员会能否解决资金续筹难的问题
前文提到。维修资金续筹难的原因一是续筹尚无法可依；二是续筹按什么标准；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。业主自治的模式实际上并没有解决这几个问题，甚至在一定程度上为维修资金的续筹带来了难度。
4 维修资金划转业主委员会能否解决资金增值单一的问题
业主自治的模式可以缓解维修资金增值单一的问题。从武汉市的情况来看，维修资金主要是以活期存款为主，业主自治以后，可以拿出一部分维修资金存活期，用于紧急情况或日常的维修资金，另外一部分以定期存款的形式存储在专户银行。由于维修资金存储量大，定期比活期存款利率带来的增值收益大，业主自治模式无疑会增加维修资金的利息收入。
(三)两种模式的选择
在目前情况下，究竟是采用政府代管的模式还是业委会自治的模式?我们必须从本质来看，政府代管和业委会自治的模式都有其局限性和优势。维修资金划转业主委员会缓解了维修资金增值渠道单一的压力，但也带来一系列的新问题。首先是资金管理成本的提高。维修资金由政府统一管理，由于数额大，容易形成规模效应。维修资金中心工作人员具备的专业知识丰富，可以提高维修资金管理的效率；其次，制约了维修资金的信息化管理。如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件并不成熟；最后，维修资金划转至业主委员会以后，给政府的监管带来难度，维修资金使用的安全性堪忧。政府代管可以极大地保障资金的安全。加之，政府可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。但政府代管的模式也存在申请程序复杂等问题，在一定程度上不利于维修资金的便捷化使用。究竟应该选择哪种管理模式才能在维修资金的快捷使用和安全使用找到一个平衡点，进而实现维修资金管理的帕累托最优?结合目前的实际情况来看，笔者认为可以允许两种模式并存，条件成熟的地区可以实现业主委员会自治，条件不成熟的地区政府代管，逐步实现维修资金由政府代管向业主委员会自治的过渡。
当然，从政府代管到业主委员会自治不是一蹴而就的。政府和业主委员会必须强化各自的职能才能够实现维修资金既安全又快捷的使用。政府应该和业主委员会配合，提高居民的公共意识和维修资金的风险意识。只有切实提高了广大业主的公共意识，才能够解决“双三分之二”的问题，简化维修资金使用审批手续，缩短维修资金审批时间，提高维修资金使用效率。政府也应该从实际出发，全面做好维修资金划转的准备，要建立规范化的业主自治管理制度，充分考虑业主委员会在自治过程中存在的问题，逐步实现维修资金自治的规范化、制度化。业主委员会应该配合政府的工作，建立健全业主委员会管理制度，为维修资金的划转做好准备。
参考文献：
1 郑华，国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示，物业管理，2005.11
2 李建勋，80亿闲置住房维修基金如何使用成问题，中国商报，2005.6.14
3 陈建国张利鹏，维修资金的现实与未来，现代物业，2004.11
4 汪红霞，住宅专项维修资金管理中引入保险机制的探讨，重庆教育学院学报，2010.23
王雨晨／责任编辑
作者：阙小虎