第一篇：北京市物业管理范文
北京市物业管理办法
物业行业平台
北京市物业管理办法
第一章总则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
第二章 前期物业管理
第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于 物业行业平台 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：
(一)物业管理区域划分资料;
(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;
(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(六)业主名册; 物业行业平台
(七)物业管理必需的其他资料。
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
第三章 业主、业主大会与业主委员会
第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
(五)筹集、管理和使用专项维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人 物业行业平台 民政府指导协助业主共同决定有关事项。
第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。
第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
物业行业平台
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章 物业服务
第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业行业平台
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
物业行业平台
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本办法第十条规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。
物业行业平台
第五章 物业的使用与维护
第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。
业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的; 物业行业平台
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。
第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章 法律责任
第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。
第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。
第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。
第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的， 物业行业平台 依法承担赔偿责任。
第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款。
违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的，可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七章 附则
第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。
物业行业平台
第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
第二篇：北京市物业管理区域防汛技术要点
总 则
一、北京市汛期是每年 6 月 1 日至 9 月 15 日，其中 7 月 20 日至 8 月 10 日是主汛期;
二、物业项目负责人是本项目防汛第一责任人，全面负责防汛准备、汛期指挥、协助抢险救援等工作;物业企业主管领导为防汛主要负责人，负责督导各项防汛工作的落实;
三、各项目确定一名信息员，在遇险情时，信息员要在 30 分钟内分别向属地的防汛指挥部和住房城乡建设委、房管局报告;
四、度汛期间，物业企业在项目公共区域明显位置公布 24 小时应急电话并安排专人值守。
第一章 隐患排查和物资准备
物业项目负责人应于每年 3-4 月组织防汛专项检查，及时处置检查中发现的问题。以下列举 9 种常见隐患的排查及处置，供参考。
一、隐患排查
(一)检查地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面易发生雨水倒灌的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等，高度不低于 50cm。
(二)检查所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线，重点部位为排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞(例如：管线坍塌、有积水、有杂物等)，及时维修或清理，并做记录。
(三)检查所有排水泵，重点检查运转及排水情况，进行至少一次点动测试。 (四)检查屋面防水层、保护层，如发现鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象应及时修补。
(五)检查屋面的雨水落水口、落水管，清理屋面杂物。对于管线开裂、脱落、渗水等及时更换或修复。
(六)检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯(箱)及相关配电柜(箱)，出现安装松动、柜(箱)体破损等应加固或更换，接线裸露的进行绝缘处理。
第1页 共5页
(七)检查道路、散水、围墙、人造景观等，发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题应及时修补。
(八)检查外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗(楼道)和其它悬挂物等，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等及时修补。
(九)每年汛期前，应对避雷设施进行检测。
二、物资准备
防汛物资配备的种类及数量根据各项目实际情况配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。
(一)物资的存放：防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注明种类和数量。
(二)防汛物资种类较多，各项目应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配，主要包括以下几个方面：
1.设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋;
2.低洼处易积水部位，应配备污水泵应急使用;
3.楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标示，包括警戒带、隔离墩、警示灯等;
4.历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组;
5.除上述物资外，各企业可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯(鸡尾锯)、电工钳(或断线钳)、铣、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。
(三)挡水板及沙袋配置、制作和使用原则 1.材料精良，制作精细，经久耐用; 2.便于移动，稳固耐水，无渗漏点; 3.易于存取，规范使用，易于复原。
第二章 汛情识别及应对措施
汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝、黄、橙、红色加以表示。当预警发布后，启动对应级别的预警响应和处置行动。
第2页 共5页
一、通过以下方式掌握汛情预警级别
(一)报纸、广播、电视等媒体发布的实时信息;
(二)登录北京市防汛抗旱指挥部网站();
(三)下载手机软件“北京服务您”(下载地址：http:///zhuanti/bjfwn/)。
二、各级汛情预警的应对措施 (一)蓝色汛情预警应对措施：
1.项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤，专业(电梯)公司维保人员现场备勤，直至预警解除;
2.对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行巡视，确保设施设备无异常;
3.检查防汛物资的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效; 4.在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识;
5.关闭室外无关用电(如霓虹灯、LED 屏、水景观等)，对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门。
(二)、黄色汛情预警应对措施：
1.与蓝色汛情预警中(1)至(5)项应对措施相同;
2.项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡视;
3.在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定;
4.通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、转移车辆等。 (三)、橙色汛情预警应对措施：
1.与黄色汛情预警中(1)至(4)项应对措施相同; 2.重点区域、设置安全警示标识的部位设专人看守;
3.所有电梯停至安全层站(可自行设定，原则上为 2 层以上); 4.视情况启动排水设备。 (四)、红色汛情预警应对措施：
1.与橙色汛情预警中(1)至(4)项应对措施相同;
2.根据雨量和积水情况，及时用沙袋或挡水板形成围挡，同时，在辖区门口或地库
第3页 共5页
入口前，设专人引导车辆向安全地带停放;
3.监控画面切换到各重点部位实时监视，必要时派人到现场看护，避免人员靠近; 4.安排专业人员在现场对设施设备进行监控，重点是供电和排水设备;如配电室出现进水应立即断电，并向供电部门报告。
特别注意：一旦出现停电、地库内出现积水等险情，项目负责人应当立即上报属地街道(乡镇)和区县防汛指挥部门，并配合完成抢险的工作。
重要提示：高级别汛情预警应对措施中包括了相邻低级别的全部应对内容，请勿忽视。
第三章 九种汛期可能出现的险情及应对措施
发生几率较高的九种险情及其常规应对措施 :
一、低洼处(包括：下沉式广场、半地下房屋建筑、水景观等)积水
(一) 当积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖来增大排水量;但应设置安全警示标识并派专人看护;
(二) 当上述措施不能使积水消退时，速在积水区域使用备用排水泵，采取机械方式强制排水，同时疏散周边人员并上报属地防汛办、住建委或房管局。
二、市政道路积水涌入小区
(一) 在积水涌入处采取必要的堵水措施;
(二) 当积水深度不断增大时，快速使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地防汛办、住建委或房管局。
三、排水管网反向喷涌
(一) 在涌水点码放沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域;
(二)对喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，用排水泵强制排水;
(三)疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地防汛办、住建委或房管局。
四、雨水管、井及屋面雨漏管脏堵
立即清除堵塞物，并安排专人在堵塞处值守，随时清掏。
五、供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水并延管线涌入设备机房或地下空间 (一)在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口
第4页 共5页
码放沙袋，减缓管井内雨水聚集速度;
(二)在打开的管井井口处设置安全警示标志，必要时安排专人看护 ; (三)上报属地防汛办、住建委或房管局，按指令做好抢险工作 ; (四)安排专业人员值守设备机房，当积水危及设备安全时，立即关停设备并撤离现场。
六、绿地、道路发生塌陷
对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标志，安排专人看护，避免人员及车辆接近。
七、地下空间及人防工程出现积水
立即向属地房屋行政主管部门报告，查找进水点，并在进水点码放沙袋，减缓进水速度 ; 使用水泵向外排水，当积水深度超过 30 厘米时立即实行局部断电，并组织人员撤离。
八、房屋建筑屋面(顶面)渗漏
在渗漏点处设置接水容器以减小损失，同时确保屋面无积水 ; 确认雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡并做好固定措施。
九、项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌 (一)首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体时，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近 ; (二)确认受损物品归属，通知产权人或使用人到场 ; 同时对已经造成的损失情况进行统计、核实并留存影像、文字资料的工作。
第5页 共5页
第三篇：北京市物业管理招投标暂行办法
北京市物業管理招投標暫行辦法
http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網
北京市國土資源和房屋管理局
京國土房管物字[2001]258號
北京市物業管理招投標暫行辦法
第一條 爲規範本市物業管理招標投標活動，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內進行的物業管理招標投標活動，均適用本辦法。
第三條 市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)負責全市物業管理招投標的管理工作，北京市居住小區管理辦公室(以下簡稱“市小區辦”)具體負責本市物業管理招標投標的指導監督工作。
第四條 凡在本市行政區域內，建設單位、物業管理委員會、産權人或其他單位(以下統稱“招標人”)選擇物業管理企業時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設專案、經濟適用房專案的建設單位以及物業管理委員會選擇物業管理企業時，必須通過招投標方式確定。
第五條 新建用於出售的物業的招標投標工作，應在商品房銷售(預售)之前完成;自用物業，應在入住前3個月完成;已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委託合同到期前1個月完成。
第六條 物業管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應提交下列材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案：
1、招標專案簡介
2、招標活動方案(包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、 評分標準)
3、招標書(包括物業管理內容、範圍、收費及服務要求，對投標單位要求等)
第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。
第八條 招標人採用公開招標方式的，應當發佈招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法;採用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，邀請書應包含上述內容。
第九條 招標人招標前應編制招標文件，招標文件中應包括招標人名稱、地址、聯繫方式、專案基本情況、所要求的物業管理服務標準或物業管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內容。
第十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。
第十一條 具有《北京市物業管理資質合格證書》的物業管理企業和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省(市)物業管理企業，均可參與本市物業管理投標活動。
第十二條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。
第十三條 投標人應當在招標文件中規定的時間內，將投標文件送到指定地點。
招標人收到投標文件後，應當簽收保存，不得開啓。
第十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當爲招標文件中預先確定的地點。
開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。
第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。
前款專家應當從事物業管理相關工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業水平。
市國土房管局應建立全市物業管理招投標評標專家庫。招標人可從專家庫名單中隨機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家庫中確定。
與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。
第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出澄清或說明。
第十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：
1、綜合評分，以分數最高者爲中標;
2、綜合評議，經評委有記名投票決定。
第十八條 一般專案的評標活動應在投標截止後七日內完成，重點工程項目可在15日內完成。
專案中標人確定後，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有投標人。
第十九條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內，將合同報送市小區辦及區縣房屋土地管理機關備案。
第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。
第二十一條 招標活動結束後，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：
1、專案竣工總平面圖;
2、單體建築、結構、設備安裝竣工圖;
3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖;
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料;
5、各單項工程竣工驗收證明材料;
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件;
7、房屋銷售清單和産權資料;
8、公共配套設施的産權及收益歸屬清單;
9、物業管理所必需的其他資料。
第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結果確定後7日內，應將押金退還投標人。
第二十三條 本辦法執行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。
第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執行。
■背景資料
什麽是業主委員會?有哪些權利與義務?
業主委員會是一個物業管理區域內代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任，業主委員會的民事責任由全體業主分擔。
業主大會選舉産生業主委員會，行使下列職權：
(一)召集和主持業主大會;
(二)選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同;
(三)依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌並監督其使用和管理;
(四)審議物業管理企業提出的工作計劃、物業管理服務費的預算和決算;
(五)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;
(六)執行業主大會的決議、決定;
(七)履行物業管理服務合同;
(八)監督業主公約和物業管理制度的執行;
(九)對物業管理企業的管理服務活動予以支援。
(十)業主大會賦予的其他職權。
前款第
二、
三、四項規定的事項，應當經業主大會批准。
業主委員會不得從事經營活動。
業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制定業主大會及業主委員會的管理規則。
業主能否參與物業管理公司招投標的過程?
業主對物管招標投標的權利應通過業主委員會的職能來實現，不能親自參與這一投標過程。但往往在物業管理招投標的過程中，開發商經常願意把先期買房的業主請到招標現場作爲評委之一，這種情況屬於個人行爲。
第四篇：北京市住宅物业管理服务等级 二 级
北京市住宅物业管理服务等级 二 级 项 目 内 容 与 标 准
(一) 基本要求
1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2 承接项目对住宅共用部位、共用设施设备认真查验，验收手续齐全。 3 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。
4 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙;
5 制定物业管理服务、季度工作计划，并组织实施;
6 服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，文明用语;
7 建立各种公共突发性事件(如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。 8 每单元设置信息栏，园区显著位置开辟公共信息栏。 9 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。 10 公开特约有偿服务项目及服务标准、收费依据。 11 物业项目建立并运用物业管理软件系统。
12 公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉;水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修30分钟内到达现场;建立报修、投诉台帐，达到100%回访、回复;夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。
13 每年集中进行1次公开的物业管理服务满意度调查，满意率80%以上。
14 每年至少组织2次社区文化活动及便民活动。 15 通过ISO9001质量管理体系认证; 16冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。 17物业公司对外包服务项目应承担总承包方应尽义务。
(二)
房屋管理
1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。
2 每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查。根据普查结果制定、季度维修保养计划及大中修计划;
3 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议;
4 每周巡视2次楼内公共部位，楼内设施无安全隐患，巡视有记录。 5 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的2个工作日内完成;照明设施一般的故障(损坏的灯座、灯泡、开关等)2天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保持楼道照明灯具80%能正常使用。
6 按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
7 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。
8 保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。
(三)
共用设施设备运行维修养护
1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。 2 建立共用设施设备清册和档案(设备台帐)，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录;
3 有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。 4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 5 特种设备及仪器仪表按照政府有关规定定期进行检验检测，符合相关规范。
6 设备房保持整洁，有防鼠措施，无鼠害现象。
7 对危及人身安全的设施设备设置警示性标志和制定防范措施;设施设备出现安全隐患及维修期内设置警示标志。
8 设备房内相关操作规程上墙张贴;来访登记;无鼠害;配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等;
9公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。
10、建立设备设施巡视制度，有专人巡视并有记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。
11、 每周对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。设施设备能正常使用，无安全隐患。
12、使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。
(四)
协助维护公共秩序
1 负责小区公共区域内的公共财产的看护。
2 实行封闭式管理，出入口24小时有专人值守，危及人身安全处有明显标志。
3 对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。
4 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于2次的防范检查和巡逻，每次巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5 夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备，收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。
6 有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。 7 控制中心24小时值班，负责小区监控，并处理各类报警信息。
(五) 保洁服务
1 实行垃圾分类、垃圾装袋、容器封闭、日产日清 2 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
3 小区公共保洁区域每日清扫2次;发现堆积物和遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾，无卫生死角;
4 楼内地面每日清扫1次，地面无垃圾堆积;楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹2次(高层每周1次);天花板、公共灯具每半年除尘1次;楼内门、窗等玻璃内面每二周擦拭1次，其中底层门厅玻璃每日擦拭1次;
5 电梯轿箱每日擦拭2次，目视无污迹
6 楼项天台、屋顶每月清扫1次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物。
7 按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。消杀前张贴通知，灭害药物投放处有明显标示
8 在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 9 公共部位定期进行消毒;发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
(六)绿化养护管理
1制定绿化养护计划
2 按北京市园林局规定的《二级养护标准》养护。
(七) 消防管理
1 有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。 2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。 3 公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合国家相关规定，每半年集中进行1次检查，发现问题及时维修;
4 消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 5 每年对灭火器进行1次年检，确保灭火器有效。
6 每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。 7 每年至少进行1次消防安全宣传教育。
8 发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。
9 消防监控中心24小时专人值守，当值人员持证上岗，设有消防箱，备存紧急消防物资
(八) 停车管理
1 有健全的机动车、非机动车停(存)车管理制度和管理方案。 2 24小时设专人对进出小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。
3 机动车停车有序，24小时有专人巡视管理，遇车辆进出及时引导并记录。
4 定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。 5 小区主要道路及停车场有交通标志。
6 停车管理服务费按照政府有关规定或合同约定收取。 7 保证地下停车场照明、给排水设备设施的正常使用。
8 设立非机动车库(棚)，非机动车停放有序，凭证进出车辆存放处。
(九) 二次供水管理
1 二次供水设施设备正常运行。
2 遇紧急情况需停水时，需张贴通知并保证小区用水。
3水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁。
4 操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证，禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。
5 发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗。
(十) 电梯管理
1 无人值守电梯,应24小时运行。
2 有人值守电梯，主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号 2 设有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行。 3 有发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，物业管理人员、专业技术人员须在10分钟内到达现场进行处理和救助。
4 电梯发生一般故障，专业维修人员20分钟内到达现场修理 5 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修，应在2小时内抢修完工，其他维修应在公示栏张贴通知，于24点至次日5点内进行维修工作;
6 设专人对电梯保养进行监督，每月至少检查1次并记录;
(十一) 装修管理服务
1 按照政府有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
2 受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 3 对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;
4 装修期间，每天巡查1次装修施工现场，检查装修方案，发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告政府有关主管部门。
5 对违规装修、违章搭建及时劝阻，并下发书面违章通知，未及时停止违章施工的，需向主管部门报告。
6 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。 7 指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
8 集中装修期间装修垃圾每天清运1次;
第五篇：《北京市物业项目承接查验评估规范》《北京市物业服务费用评估规范》《北京市物业服务质量评估规范》
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》《北京市物业服务费用评估规范(试行)》《北京市物业服务质量评估规范(试行)》
的通知
京建发„2010‟391号
各区县建委、房管局，各有关单位：
为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，培育第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行，现将《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》、《北京市物业服务费用评估规范(试行)》和《北京市物业服务质量评估规范(试行)》印发给你们，请遵照执行。
附件：1.《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》
2.《北京市物业服务费用评估规范(试行)》
3.《北京市物业服务质量评估规范(试行)》
二○一○年七月七日
附件1：
北京市物业项目承接查验评估规范(试行)
目
录
1 总 则………………………………………………………..2 2 术 语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估依据……………………………………………………..6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明…………………………….………..8
1 总 则
1.0.1 为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估活动。
1.0.3 物业项目承接查验评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。
2 术 语
2.0.1 物业项目承接查验
物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。
物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：
1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。
2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。
3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与测绘成果备案是否一致;查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。
4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
5.物业共用设施设备状况;查验现状与建设工程设计文件是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
6. 物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。 2.0.2 物业项目承接查验评估
专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。 2.0.3 评估项目
一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。 2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。
2.0.6 评估结果
关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结论。 2.0.7 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的研究报告。
3 评估原则
3.0.1 物业项目承接查验评估应遵循下列原则：
1. 合法原则; 2. 评估时点原则。
3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合相关法规的规定为前提。
3.0.3 遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物业项目承接查验的具体实际状况。
4 评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估应按下列程序进行：
1.接受委托，签订委托协议 2.明确评估基本事项
3.拟定评估作业方案，确定评估人员; 4.提前告知相关方评估作业时间及配合事项;
5.相关方根据协议约定的承接查验范围提交拟移交的资料和公共设备设施清单;
6.组织评估人员审核相关方提供的项目相关资料; 7.评估人员到项目现场进行实地查勘;
8. 建设单位、物业服务企业、评估监理人员、委托人等签字确认现场查勘结果;
9. 评估人员根据审核及查勘结果分项进行评估; 10.撰写并提交评估报告。 4.0.2 明确评估基本事项：
1. 评估目的; 2. 评估时点; 3. 评估内容。
4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：
1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料;
2. 项目物业区域划分意见书;
3. 项目物业共用部位、共用设施设备情况; 4. 交接双方分别提供的交接情况说明书。
4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。
评估作业方案主要应包括下列内容：
1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟采用的评估方法; 3. 拟定作业步骤和作业进度。
4.0.5 评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容：
1. 物业区域划分状况; 2. 物业构成状况; 3. 物业共用部位状况; 4. 物业共用设施设备状况; 5. 物业资料交接状况; 6. 物业交接遗留问题状况。
4.0.6 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
5 评估依据
5.0.1物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的有关规定进行评估：
1.《物业管理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的相关规定;
2.《北京市物业管理办法》及《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中有关物业项目承接查验的相关规定;
3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的相关规定; 4.北京市人民政府关于《北京市新建改建居住区公共服务设
施配套建设指标》的相关规定和项目规划批复;
5.项目规划文件、设计文件;
6.《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中的有关约定;
7.其他相关法律、法规、规范、标准。
6 评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;
7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程; 10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。
7 职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业项目承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。
7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
(1)表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。
(2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。
(3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：
“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。
附件2：
北京市物业服务费用评估规范(试行)
目
录
1 总 则………………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………..2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估方法……………………………………………………..6 6 评估报告……………………………………………………..7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明……………………………………….8
1 总 则
1.0.1 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。
1.0.3 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业服务费用测算评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。
2 术 语
2.0.1 物业服务费用
是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 2.0.2 物业服务费用测算评估
依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。
2.0.3 评估项目
一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。 2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。 2.0.6 物业服务费用客观合理价格
某种评估目的特定条件下形成的正常物业服务费用价格。 2.0.7 同类参考项目
在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 2.0.8 市场比较法
将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。 2.0.9 运营成本法
根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。 2.0.10 评估结果
关于评估项目的物业服务费用客观合理价格的最终结论。 2.0.11 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务费用测算后的客观合理价格研究报告。
3 评估原则
3.0.1 物业服务费用评估应遵循下列原则：
1. 委托人确定评估项目物业服务标准原则; 2. 合法原则; 3. 评估时点原则。
3.0.2 遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。
3.0.3 遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。
3.0.4 遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。
4 评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：
1. 接受委托，签订委托协议; 2. 明确评估基本事项; 3. 拟定评估作业方案;
4. 搜集整理同类参考项目资料;
5. 实地查勘评估项目，搜集整理项目资料; 6. 参考当期公布的物业服务成本价格; 7. 评估人员进行评估，确定评估结果; 8. 撰写评估报告; 9. 评估资料归档。 4.0.2 明确评估基本事项：
1. 评估目的;
2. 物业项目服务事项和标准; 3. 明确评估时点。
4.0.3 评估作业方案应当包括下列内容：
1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟参考同类项目的资料及其来源渠道; 3. 拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道; 4. 拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容：
1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料;
2. 项目物业管理区域划分说明;
3. 项目物业共用部位、共用设施设备清单; 4.项目物业服务项目和等级标准;
5. 其他评估需要的材料。
4.0.5 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
5 评估方法
5.0.1 在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。
5.0.2 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：
1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3. 物业管理区域清洁卫生费用; 4. 物业管理区域绿化养护费用; 5. 物业管理区域秩序维护费用; 6. 办公费用;
7. 物业服务企业固定资产折旧;
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9. 经业主同意的其它费用。
5.0.3 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单
项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。
6 评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;
7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程; 10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.相关评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。
7 职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。 7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
(1)表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。 (2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。
(3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用
词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：
“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”
。
附件3：
北京市物业服务质量评估规范(试行)
目 录
1 总 则……………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………2 3 评估原则…………………………………………………..3 4 评估程序……………………………………………………3 5 评估依据……………………………………………………5 6 评估报告…………………………………………………..5 7 职业道德…………………………………………………..6 附录：规范用词用语说明……………………………………6
1 总 则
1.0.1 为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。
1.0.3 物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。
2 术 语
2.0.1 物业服务质量
物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 2.0.2 物业服务质量评估
评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。 2.0.3 评估项目
一个需要评估物业服务质量的具体物业项目。 2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。 2.0.6 评估结果
关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。 2.0.7 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。
3 评估原则
3.0.1 物业服务质量评估应遵循下列原则：
1. 合法原则; 2. 评估时点原则。
3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。
3.0.3 遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。
4 评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务质量评估应按下列程序进行：
1. 明确评估基本事项;
2. 搜集整理项目资料; 3. 拟定评估作业方案;
4. 评估人员到项目现场进行考评; 5. 评估人员进行评估，确定评估结果; 6. 撰写评估报告; 7. 评估资料归档。
4.0.2 明确评估基本事项主要应包括下列内容：
1. 明确评估目的; 2. 明确评估时点; 3. 明确评估内容。
4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：
1. 《物业服务合同》、《(临时)管理规约》; 2. 项目物业区域划分意见书;
3. 项目物业共用部位、共用设施设备情况; 4. 其他涉及评估事项的项目资料。
4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。
评估作业方案主要应包括下列内容： 1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟采用的评估方法; 3. 拟定作业步骤和作业进度。
4.0.5 评估人员到项目现场进行考评，根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。
4.0.6 评估人员到项目现场进行考评后，物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。
4.0.7 完成并出具评估报告后，评估人员应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
5 评估依据
评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。
6 评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;
7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程;
10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.相关评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。
7 职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业服务质量进行评估时，不应接受该项评估委托。 7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
(1)表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。 (2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。 (3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为： “应符合……的规定”或“应按……执行”。