第一篇：金碧物业集团管理办法
金碧物业集团收费员管理办法
为进一步规范物业公司的各项收款操作程序，加强各环节的监督控制机制，保证公司资金安全，维护公司利益，特制定本办法。
第一章 总 则
第一条 金碧物业集团直属物业公司及地区物业公司的收费员必须严格按本办法执行，并接受地产集团及物业集团审计、监察等部门的监督和指导。
第二条 收费员的收款项目包括：物业管理费(又称物业服务费)、停车场收入、配套设施经营收入、有偿服务收入等相关收入，以及装修押金、车辆IC卡押金等各类押金，以及代收水电费、代收取暖费等代收费用。
第二章 岗位规范
第三条 收费员岗位属于物业分公司客服中心编制，接受财务分部业务方面的监督指导。
第四条 原则上一个楼盘至少设一名收费主管，每个收费岗位设两到三名收费员，收费时间在16小时以上的岗位实行三班轮换制，收费时间在8小时以上的实行两班轮换制，楼盘业主管理费银行划扣率在90%以上的，客服部收费岗位可以设1名收费员。
第五条 任职条件：
1、遵纪守法，热爱本职工作，忠于职守，坚持原则;
2、中专以上学历，有一定的工作经验，工作细致认真;
3、能熟练操作电脑、打印机、点钞机、刷卡机以及物业收费软件;
4、必须由在职地产公司中层以上、物业集团部门经理助理以上领导、楼盘负责人、政府职能部门人员或本市户籍且有固定住所人员等提供担保。
5、必须经过一个月以上专业培训合格后，由物业公司总经理批准后方可上岗。
第六条 上岗要求
1、在收银处显著位臵张贴“违规收费举报电话”及“发现假币报警处理”字样。
2、收费员必须熟记各项收费标准及流程，并备有收费标准及流程的文件资料，随时回复业主资讯。
3、上班期间不得擅离岗位，确需离开时，应知会收费主管并锁好票据及现金。
4、收银台上应张贴告示，提醒客户向收费员索取盖有财务印章的票据，不得放臵任何与工作无关的物品。
5、在上班期间不可看报，不得做与岗位工作无关的事情。
6、严禁与他人谈论收款情况及有关现金存取、保管问题。
7、严禁在有顾客等待时打开抽屉清点现金。
8、必须严格按照收款流程、收费软件操作规定、票据管理规定及岗位礼仪规范操作。
9、未经物业公司总经理书面批准，严禁向任何人提供业主资料。
10、收费员只能收款，不能退款，严禁私自将营业款随身携带、公款私存。
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11、收费及开票系统的操作密码要严格保密，禁止私自外泄。
12、每天上班结束，必须将当天的钱款送存公司开户行(银行在小区内的)或财务分部指定保险柜。
第七条 收费员工作调动、解聘必须经物业公司总经理批准，并报财务分部备案。收费员离职前应做好以下工作：
1、取消该收费员的所有操作权限，并更改发票在线系统密码，核对其操作数据无误后方可办理交接手续;
2、空白票据交回收费主管或财务分部票据管理员核销;
3、营业款及相关收款单据在收费主管核对无误后，送交财务分部;
4、物业通操作人员必须在接交人熟练操作软件后，方可调动或离职;
5、在部门经理、收费主管及财务部收银员的监督下，做好登记资料、电脑台帐等其它资料及工作的交接。
第三章 操作细则
第八条 各物业公司应在收楼前期购买并安装收费软件、停车系统收费软件等，由接受过软件操作培训的收费员将业主的全部资料、收费项目、收费标准等录入收费系统。已收楼的物业公司每月将应收水电费及公摊水电费等数据录入收费系统。
第九条 收费员按公司的收费标准收取各类款项，具体岗位分工如下：
1、客服部收费员负责收取物业管理费、代收水电费及公摊、车辆月保、装修清洁费、有偿服务费、垃圾清运费、各类装修押金、车辆IC卡押金、业主卡工本费、出入证工本费、滞纳金、赔偿款等，并将已收 3 款项目、金额及时录入收费系统。
2、停车场收费员24小时不间断收费，按收费系统数据收取车辆临保费用，无收费系统的岗位按收费标准乘以停车时间收取。每班次下班时将本班收款全部存入保安监控中心的保险柜。
3、经营场地收费员负责收取游泳池、网球、乒乓球、台球、棋牌、健身等收入。经营场地收入按收费标准及业主消费时间计算收费金额，月卡、次卡一次性按标准收取款项，业主在规定时间内按次消费;游泳池设专门的监票员，收取游泳票并投入“收票箱”内，对游泳卡按次验销。
4、场地设施租赁管理费及押金、代收地产公司商铺租金、退各项押金及款项支付由财务部收银员办理。
第十条 收款方式及注意事项：
1、现金：收现金时要严格鉴别钱币的真伪，大额现金通过验钞机查验，拒收假币。点现金时要客户在场监督，以免造成解释不清的情况。因个人的疏忽大意造成的损失，由个人承担全部责任。
2、刷卡：刷卡时按应收金额认真核对，不得多刷或错刷，刷卡单上必须由持卡人本人签名确认，因未让持卡人签名而引起的损失由收费员负责赔偿。刷卡机必须每天下班时结算，结算单的第一联与当日收款单据一同交财务分部，收费员自己留存一联备查。严禁刷卡套取现金。
3、支票：必须是黑色字迹手写或打印方式填开，不能有涂改、重笔、复描的笔划;日期必须是大写方式;支票右上角应有对方开户银行名称及单位帐号;收取有效期(十天)内的支票;支票的大小写金额要一致;印章清晰、不得有断线、重影或水化等痕迹;支票不能有折痕、划痕、水痕等;登记交支票客户的姓名、身份证号码及联系电话，以便退票时及时通知客户重新办理付款手续;支票必须保持平整，及时交给 4 财务部收银员，并做好交接记录。
4、银行划帐：收楼时与开户行、业主签定物业管理费、车位管理费、公摊水电费等银行划扣协议。每月划帐日，收费员按银行要求的格式报送签协议业主的帐号、姓名、应收款金额等资料给银行。取得银行划扣成功的回单后，按户开具发票，备注“银行划帐”字样。通知楼管员派送到业主家或投入邮箱中。
5、转帐：款项到帐后，核对交款人的转帐金额与应收款金额是否一致，核对无误为对方开具发票，备注“转帐”字样。如转帐金额不足，让客户采用其他交款方式补足;如转帐金额大于应收款，请示部门经理及财务部经理后再操作。
第十一条 收费员必须根据收款内容开具相应票据：
1、手写发票、税控发票、电子发票(广东地税网上开具发票)：用于物业管理费、停车场收入、场地管理费、有偿服务费、配套设施经营收入、工本费、赔偿金、滞纳金等收款;或代理业项目的代收水电费、取暖费等的收款。
2、定额发票：用于车辆临保费等收款。
3、收据：用于装修押金、月保IC卡押金、场地管理押金等收款。 第十二条 收费岗位轮班制的，必须做好每班的交接记录，其内容包括：备用金、空白票据的起止号码、保险柜的钥匙等，交接双方签名确认。若发现备用金不足或票据使用过程中有问题，应及时向主管反映，根据具体情况酌情处理。
第十三条 当班结束时，收费员应通过收费系统打印《管理费收 5 款日报表》、《车辆月保清单》、《车辆进出报表》等，并编制《管理费所属年度统计表》;通过税局开票系统打印《发票清单》。核对收款金额与已开票据金额、各类报表金额是否一致;卡类的剩余数量是否等于领用数量减销售数量。核对无误，填写一式两联内部缴款单(缴款单按收款项目分别填列金额，备注收款方式及金额、填开票据的起讫号码等)。缴款单第一联为存根联，收费员留存备查;第二联为财务联，随同收款票据交财务分部会计入帐。
第十四条 每日下班前，收费员需将未使用票据、重要资料存放在档案柜中。将当日所收全部现金、刷卡单据、各类报表及票据的记帐联一起装入信封封好，封包时应注意：
1、硬币要用纸包好，纸币要用橡皮圈扎好放入信封。
2、信封不能用订书钉装钉，必须用胶水封好;
3、信封上注明收费岗位及日期，收费员在封口处签名。 第十五条 下班后一小时内，收费员在当班保安护送下，将封存好的信封投入保安监控中心的指定保险柜，并在《投包记录表》上登记，由值班保安签名确认。
第十六条 取包时，必须由财务部收银员会同物业收费主管在值班保安的监督下打开保险柜，取出保险柜中已封好的信封，在《投包记录表》上登记取包日期、取包数量、取包人签名，值班保安在清点取包数量与登记数量一致后签名确认。
第十七条 收银员与收费主管必须当面清点信封内的现金与单据，核对收款金额与报表金额、开票金额是否一致。
第十八条 若发现现金短款，由责任人赔偿;若开保险柜时发现信 6 封包数与登记包数不一致，必须马上向财务经理汇报，由该班投包人员先赔偿，查清责任人后再做处理;若有现金长款，要上缴财务部。
第十九条 每次存款时，楼盘负责人应指派保安中队长及保安员各一名陪同收银员将现金存入银行，路途较远的还需安排车辆押款以保证公司资金安全。
第二十条 当天收款金额较大时，收费员通知财务分部收银员，当天将钱款送存开户行。
第二十一条 月末，客服部收费员须通过收费软件系统编制《管理费统计表》、《车辆月保统计表》;经营场地收费员需编制每月收费统计表;收费主管与财务部会计核对统计表金额与入帐金额是否一致，核对不符的，应及时查明原因。
第四章 票据管理
第二十二条 物业收费的各类票据凭证包括：发票、收据、会所经营项目的月卡、次卡、单次收费票据以及车辆IC卡、业主卡、出入证等。
第二十三条 税务发票由财务分部向经营所在地税务机关购买，收款收据必须由财务部统一申购，其他票据凭证由公司招标的公司印制。票据凭证购买或印制后，统一交财务分部保管，任何单位不得私自购制各类票据。
第二十四条 收费员到财务分部收银员处领取各类票据凭证，由收费员本人在《票据领用核销登记簿》上登记领用日期、票据的起讫号码、领用人姓名。
第二十五条 票据领用数量不得超过一周的用量;使用数量较大
7 的，不得超过三天的用量。
第二十六条 收费员必须清点已领用票据数量、验看号码，发现有号码错乱、残缺的，应拒绝领用，由财务人员当场核销，剪角作废处理。
第二十七条 已领用的票据上必须加盖公司“财务专用章”或“发票专用章”，在押金收据上加盖“此押金收据原件丢失，一律不予办理退款”的章。
第二十八条 填开式发票或收据一般为三联式，第一联为存根联，必须保存完好，整本使用完毕后，交财务分部核销;第二联为发票联，交给客户;第三联为记帐联，交财务分部会计入帐。
第二十九条 票据必须按实际经营项目的名称、款项所属期、实收款项的金额开具，开票日期为开具票据的当天，开票人处填收费员全称。
第三十条 票据必须全部联次一次性如实填写，内容齐全，字迹工整，书写清楚，金额大小写必须一致，在备注栏中注明收款方式等。
第三十一条 物业管理费发票的付款方名称应填写付款单位名称或业主房号及姓名;业主要求开具单位名称的，须提供房屋租赁合同或对方单位证明，在发票备注栏中注明房号。
第三十二条 严禁用涂改液涂改、刮擦、挖补票据，如有填写错误，所有联次必须齐全，每联加盖“作废”章;网上开票作废的，必须核对电脑发票号码与纸质发票号码一致后，同时标注“作废”，将作废纸质发票保存完整交财务部收银员。
第三十三条 严禁转借、代开票据，不准用存根联代替发票联或 8 客户联使用。
第三十四条 不准跳号、跳联、拆本使用票据，不得撕下存根联。 第三十五条 定额发票、单次收费票据只撕下发票联或客户联，存根联必须保存完好交财务分部核销。
第三十六条 不准收款后不开票据，不准以白条顶替票据。 第三十七条 不准开具与收款金额不一致的票据，不准开具各联次金额不一致的票据，不准开具空白票据。
第三十八条 不准使用未加盖“财务专用章”或“发票专用章”的票据收费。
第三十九条 当班结束时，各岗位收费员必须核对当日票据的使用、作废、结存情况与开票系统是否一致，当日的首张票据号码与前日的最后一张票据号码是否相连接。
第四十条 票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的日期、已使用号码、未使用号码、已开票金额等内容，双方签字，收费主管签名确认。
第四十一条 票据核销时，收费员将已使用票据存根联交财务分部收银员，检查无误的。在《票据领用核销登记簿》的领用页上，对应核销的票据号码，登记核销日期，收费员与财务部收银员签名确认。
游泳票的核销，由收费主管与财务收银员每周打开一次游泳票的收票箱，编制《经营票据回收统计表》，注明经营项目类型、回收时间、回收数量、回收金额等内容。核对回收的票据金额与收款金额是否一致，核对无误后，在客服部经理的监督下一同销毁回收的游泳票。
第五章 罚 则
9 第四十二条 对违反本制度，有下列行为之一的，处以相关责任人300元以上至最高可能造成损失两倍的罚款;情况严重构成犯罪的，交司法机关处理;楼盘负责人及客服部经理将同时处罚：
1、未经书面批准，向其他人员提供业主资料的;
2、未将当天收取的全部款项投入保安监控中心指定保险柜的;
3、擅自办理退款的;
4、刷卡单未让持卡人签名的;
5、刷卡套取现金的;
6、非收费人员收取款项的;
7、擅自泄露收费或开票系统操作密码的;
8、未将统一印制或购买的票据凭证交财务分部保管，或使用的票据凭证不是从财务分部领取的;
9、使用未加盖“财务专用章”或“发票专用章”的票据的;
10、未按真实经营内容开具票据的;
11、收款不开票据的;
12、未按要求使用、核销票据的;
13、票据或票据存根联遗失的，擅自销毁票据的。
第四十三条 本办法第三十八条规定的处罚由物业公司负责人组织实施，将处罚结果报物业集团及财务分部。
第六章 附 则
第四十四条 本办法自发文之日起执行。
第四十五条 本办法由财务中心财务一部负责解释。
第二篇：金碧物业客服部个人工作总结
一周的日子匆匆过去了，明白了很多、也知道了许多、无聊过、欢喜过、更多的是懂得了一些。。。。
“工作”首先要明确自己的方向，不要盲目的感觉每天的工作是那么的枯燥乏味，其实要学会发现身边的问题，从细节出发，做物业的就是一个字“细”还有就是要端正工作态度，首先要对自己的工作有热情，这样做起事情来才会有激情的，就好比爱屋及乌。个人感觉现在我们门僮组就我们3个人，大家从心里面感觉比较“单调”所以在工作中提不起精神来。这也是理所当然的，其实平凡中更见真谛。所有事情要有一个成长的过程，仔细想想，起初的简单，慢慢会积累，到了一定程度也会变的很丰富，生活本来很平凡，一些快乐和忧伤，都是“始作俑者”的画笔涂抹的绘彩罢了，其实静下来仔细想想，物业客服还是有很多，需要我们去学习和掌握的，以上所说只是一个初出茅庐的懵懂小子随便的一些感想。。
这周我们从开盘的喜悦中步入正轨，虽说我门只有4个人，但是还是能每天完成我们“门僮”组的工作，值得高兴的是，我们大家的文明礼貌用语在不断的练习中，大家都有了很大的改观了，虽说还不能达到领导的完美要求，但是至少证明我们努力了，付出了，所以就有了回报，还有这周我们有了新的任务就是巡视园区，发现问题、监督保洁的日常工作，做到督促的作用，使得我们的工作附有了多彩性，这一点是大家多喜欢的地方，毕竟人还是要活动活动的。呵呵，还有就是这周我们也荣幸的有取暖器的使用权了，感觉很欣慰，工作也更有动力了，最后提下了，这个工作总结可以2周写一次的，有些东西太频繁了反而看不到什么效果，松弛有度，才是王道!
期待!新的开始、新的变化、新的成长!
第三篇：集团物业出租管理办法
第一章 总则
第一条 为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法(试行)》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。
第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位(下称“各单位”)自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。
第三条本办法所称物业是指企业房产(含地下建筑物)、土地及其附着物。
第四条 本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(下称“承租人”)使用，并由承租人支付租金的行为。但不包括以下事项：
(一)属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。
(二)用于分配给本单位职工租住的存量住宅。
第五条 本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。
第六条 各单位应坚持公开、公正、公平的原则;坚持政府引导与市场运作相结合的原则;坚持经济效益与社会效益相结合的原则;坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。 第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。
第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：科学、充分地开展可行性研究;广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议;必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见;严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。
第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。
第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应包括以下内容：
(一)出租物业的基本情况：主要包括四至范围、面积、权属、城市区域规划、消防安全、涉及的债权债务、原单位经营情况等。
(二)可行性分析：主要包括出租目的、战略符合性说明、出租效益测算、同地段租金水平、市场分析、风险评估等。
(三)前期招租宣传推广情况：各单位应至少在物业租赁期满(或物业公开招租)3个月前开展物业出租招租推广工作，可通过现场张贴招租预告，平面媒体、报纸、报刊、宣传册等媒介投放广告，官方微博、微信、网站等公布(预)公告，并做好招租信息反馈资料收集，建立潜在意向客户台账，作为招租文件编制和决策参考依据。
(四)出租条件：主要包括租赁期限、租金标准及出租用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、年度租金调整等。
(五)招租文件：主要包括招租公告(稿)、招租文件、合同文本(稿)、单位法律顾问意见书等。
第十一条有下列的情形之一的物业不得出租
(一)物业权属存在纠纷的
(二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的
(三)共有物业未取得其他共有人同意的
(四)不符合安全标准的
(五)已抵押的物业，未经抵押权人同意的
(六)法律法规规定不得出租的物业其他情形
(七)集团认为不得出租的
第二章 审批权限及流程
第十二条物业出租审批权限分为国资监管机构审批或备案、集团审批或备案、各单位自行审批三级。
(一)需报市国资监管机构审批或备案的范围及流程。 权限范围： 1.权属登记为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构审批。
2.权属登记为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构备案。
审批流程：
1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，并由本单位董事会审定后上报集团申请立项。
2.集团职能部室审核并提请董事会审定后上报市国资监管机构审批，并纳入集团“三重一大”管理范围。属市国资监管机构备案范围的，集团审定后批复项目单位开展招租，并在租赁合同生效10个工作日内报市国资监管机构备案。
3.市国资委监管机构审批或备案。
4.项目单位按照上级批复意见开展物业出租工作。
(二)需报集团审批或备案的范围及流程。 权限范围：
1.符合需上报市国资监管机构审批或备案的物业出租项目。 2.单次出租物业达到有以下情形之一的：
(1)位于广州市四区(越秀区、海珠区、荔湾区、天河区)内的房产(含地下建筑物)超过500平方米或土地超过1000平方米的;
(2)位于上述四区以外及其他区域的房产(含地下建筑物)超过1000平方米或土地超过2000平方米的。
3.涉及城市更新改造的(如“三规合一”、“三旧”改造)，或已列入集团重点开发建设计划的物业对外出租。
4.集团下属全资国有企业(事业)之间以自行协商方式确定的物业出租。
5.集团认为需审批的其他事项。
6.单次出租物业不符合集团审批范围，由各单位自行审批开展的物业出租项目，应报集团备案。 审批流程
1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，由本单位董事会或党政联席会议审定后上报集团申请立项。
2.集团收到项目立项材料后，由工程技术环保部牵头，会同法务室、财务证券部、安全应急部、纪检监察部等相关职能部室进行审核，审核完后提请集团董事会或党政联席会审批。
3.项目单位按照集团批复意见开展物业出租工作。
4.属需报集团备案的项目，由项目单位在租赁合同生效10个工作日内报集团工程技术部备案。
(三)各单位自行审批权限。
除需上报市国资监管机构审批或备案及上报集团审批的物业出租项目外，其它物业出租项目由各单位自主审批，并自行开展公开招租工作。
第十三条集团职能部门工作分工。
(一)工程技术环保部主要负责审核物业出租项目方案的合理性、可行性，组织做好资产评估专家评审，提请上会审批等，指导各单位依法依规开展物业出租各项工作。
(二)法务室主要负责审核物业出租项目的合法性、租赁合同，指导各单位物业出租的法律事务工作。
(三)财务证券部主要负责审核物业出租项目的可行性、财务测算及资产评估，指导各单位依法依规开展物业出租资产评估工作。
4.安全应急部主要负责审核物业出租项目(消防)安全的符合性，指导各单位依法依规开展物业出租(消防)安全工作。
5.纪检监察部主要负责审核物业出租项目招租条件设置的合理性，监督检查招租过程各级人员履行职责情况，指导各单位纪检部门监督检查物业出租行为有无违规违纪。
第十四条 物业出租项目上报审批的材料包括但不限于如下：
(一)关于物业出租相关事宜的请示文件;
(二)物业出租工作方案及可行性分析报告、租赁合同;
(三)物业出租项目第三方机构资产评估报告;
(四)物业出租项目资产评估报告专家评审意见;
(五)物业资产评估结果公示及意见反馈情况;
(六)本单位领导班子集体研究决策的会议纪要;
(七)廉政风险签证背书单;
(八)法律顾问意见书。
第十五条各单位应结合工作实际，制定本单位物业出租管理制度，明确本单位物业出租的审批权限及工作流程，相关制度应报集团备案。
第三章 招租管理
第十六条物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。
第十七条符合第十二条第
(二)款第2点两种情形的应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。
第十八条 除第十二条第
(二)款第2点两种情形外的物业出租，可以由各单位自行组织开展公开招租，招租信息应通过产权交易机构(如广州产权交易所“广州公有物业出租平台”)、物业租赁专业机构或市级及以上的媒体信息平台进行公告，公告时间不得少于10个工作日。
第十九条经两次公开招租只有一个符合条件的报名者，经原决策机构批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施;经两次公开招租无报名者的，经原决策机构批准后，可按不低于出租底价的90%价格重新公开招租。
第二十条招租条件设置。
(一)招租底价设定：招租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者按资产评估管理有关规定进行价值评估，确定出租底价。原则上按照市场出租价格、广州市房屋租金参考价、资产评估价格三者就高确定招租底价，有特殊情况的应详细说明并报决策机构批准。
(二)年度租金调整设定：出租期限超过1年的租赁合同应列明租金调整条款。
(三)转租规定：除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，原则上不允许承租人转租。确因特殊情况需要转租的，承租人可提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后方可转租。
(四)承租人资格条件：承租人资格准入标准应优先引入有实力、信誉好、品牌有影响力或国内外500强、省内百强的企业; 确定承租人后，应对承租人进行资信调查，并可根据资信调查结果有权决定是否选择承租人; 招租文件应注明不予准入的行业，规避经营业态的风险。
(五)原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。
第二十一条 在征得集团同意后，可以不采取公开招租的情形包括：涉及国计民生、公益性、文物保护的;可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序，造成重大社会影响的;市属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属同类型企业之间的物业出租;经广州市政府批准的特殊物业出租。
第二十二条各单位应按照市国资委资产评估管理相关文件要求，组织做好物业出租项目资产评估工作。
(一)各单位物业出租给非国有企业应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础，但单次合计面积小于500平方米的房屋则可按广州市房屋租金参考价直接委托产权交易机构进场交易，不需进行资产评估。
(二)各单位对可以不公开招租的物业，其租金水平按照相关资产评估管理规定进行评估或询价，并经核准或备案的评估结果为基础确定。
(三)各单位应按程序组织第三方机构开展物业出租项目资产评估工作，出具初步评估报告后按要求进行专家评审，其中涉及的项目资产评估、专家评审等服务费用由项目单位统筹安排及支付。
第二十三条 各单位物业出租应优先采取现场多次报价或网络多次竞价的方式进行公开招租，采用其他方式的应详细说明并报决策机构批准。
第四章 租赁管理
第二十四条物业租赁合同原则上使用广州市房屋租赁合同规范版本，同时根据企业和租赁物业实际情况，细化完善租赁合同，经企业法律顾问审核通过。
第二十五条物业租赁合同的内容应包括但不限于以下条款：
(一)租赁当事人姓名或者名称及住所;
(二)物业四至、面积、结构、装修，附属设施和设备状况;
(三)租赁用途、期限;
(四)租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式;
(五)物业交付日期;
(六)物业使用要求和修缮责任;
(七)物业安全管理工作内容及责任;
(八)物业转租的约定;
(九)物业返还时状态和增添物的处置;
(十)变更、解除合同的条件;
(十一)违约责任;
(十二)合同纠纷的解决方式;
(十三)合同的法律适用(特别是承租人为外国自然人或机构时);
(十四)当事人约定的其他条款。
第二十六条 物业租赁除签订租赁合同外，应单独补充签订安全生产、消防安全、计划生育、廉政等责任协议。
第二十七条物业出租涉及需办理相关消防证件方能投入使用的，可在租赁合同中约定一定金额的消防办证保证金，约束承租方承诺办理相关证件后方能使用。
第二十八条承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的物业：
(一)将承租的物业擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的
(二)擅自拆改结构或改变用途的
(三)拖欠租金超过合同约定的
(四)利用承租物业进行违法活动的
(五)故意损坏承租物业的
(六)对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的
(七)法律、法规规定其他可以收回物业的情形
承租人有上述行为的，不得再承租集团范围内相关物业。出租人由此造成的损失，应积极向承租人追索。
第二十九条租赁合同其他规定。
(一)租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。
(二)租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。
(三)在合同履行过程中，承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限，各单位应按新的出租事项实施公开招租，履行相应的决策程序。
(三)不允许以提供物业作为入股条件，收益参照物业租金的合作方式;不允许以承包方式变相出租。
第三十条集团在市国资委的指导下，应每年不定期组织对各单位物业出租管理进行监督检查。各单位要按照一物业一档案的原则建立资料台账，做好物业出租的资料归档及管理工作，档案资料应包括目录、物业基本资料、文件审批流程、公开招租过程资料、合同审批流程、合作合同、合同履行检查情况及相关电子文档等，全力配合做好监督检查工作。 第三十一条各单位在物业租赁期间，要认真履行主体责任，统筹消防、生产安全等管理，安全检查密度每月不得低于一次，并做好相关纸质检查纪录备查。
第三十二条建立承租人管理机制。
(一)建立承租人资料管理制度。各单位对物业租赁应结合实际建立有效的承租人管理机制，积累与企业建立租赁关系或承租意向的客户资源，编制成册，并标注必要的承租人信息，包括但不限于资信情况、联系方式、经营业态、突出业绩或特点等。
(二)建立承租人风险评价制度。物业出租单位应定期对企业现有承租人进行评价，包括承租人租赁合同履约情况、安全管理情况、业主日常管理和检查配合度、相关证照和手续完整度、承租人经营情况等方面制定评价标准，综合评价承租人，对其划分等级。
(三)建立承租人风险预案。各单位应结合实际情况，事先做好物业租赁的风险预案，并根据承租人风险评价情况，及时督促其依法经营，严防欠租违约行为，确保租赁合同全面有效履行。当承租人不履行或不完全履行协议时，业主单位应按照风险预案，及时采取相应措施，依法保全资产，对造成的损失进行追缴。同时，做好诉讼准备，必要时可通过法律途径解决违约问题。
第三十三条物业租赁期满的管理。
(一)各单位应提前做好租期将满物业招租工作，避免出租租赁真空期，并按集团的有关规定报集团审批或备案。建立承租人管理机制。
(二)各单位应做好物业、移交财产和相关资料的回收核实工作，确保国有资产不流失。
第五章附则
第三十四条各单位是物业出租的责任单位，单位负责人是本单位租赁行为第一责任人，单位纪检(监察)、审计等有关部门应对本单位的物业出租工作进行全程监督，对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保物业出租管理工作规范有序进行。
第三十五条承租人不履行或者不完全履行合同时，应按照合同约定及时采取有效措施，保障物业安全，维护企业利益。未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的，相关职能部门将依法追究主要负责人及相关责任人的责任。
第三十六条各单位相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》(国办发„2016‟63号)等相关规定追究责任;涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。
第三十七条各单位应每年1月10日前将上一年度(截止至12月31日)的物业出租有关情况(按市国资委统一表格样式)报集团备案，每年11月底至12月初将下一年物业(出租)经营计划报集团备案。
第三十八条各单位应每季度最后一个月的25日前对照年度物业(出租)经营计划，梳理完成物业出租经营推进及完成情况并报集团备案。
第三十九条各单位应按照集团物业信息化管理及建设要求，及时组织做好系统数据的录入、更新及维护等工作，确保集团物业管理动态数据库运行平稳、安全及可靠。
第四十条 各单位与其他投资者合资、合作的项目公司的经营投资项目涉及承租本企业物业的;企业与承包方签订承包经营协议，涉及物业出租行为的，应参照本办法执行。
第四十一条
本办法在执行过程中与国家法律、法规有抵触的一律按国家的法律、法规执行。
第四十二条
本办法由集团负责解释。 第四十三条 本办法自发文之日起实施。
第四篇：恒大地产集团物业系统管理办法
第一章 组织架构
第一条 集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。
第二条 地区物业公司由所属地区公司直接管理。
第三条 地区物业公司组织机构设臵由集团统一制定并发文执行。
第二章 人事管理
第四条 地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由集团物业管理中心统一拟订，经集团人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。
第五条 各地区物业公司员工薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。
第六条 地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长(或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。
地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长(或主持工作一把手)签批后执行，报集团物业管理中心备案。
第七条 地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批，并报集团物业管理中心备案;属地区物业公司领导班子成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批;属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。
集团物业管理中心对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。
地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批后执行。
不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长(或主持工作一把手)审核后，报物业直管副总裁审批;属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批;属地区公司领导班子成员的，
- 1业管理中心每月全面检查地区物业公司行政人事部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对行政人事部未按文件执行的，当月发现一人次给予行政人事部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。
第三章 财务资金管理
第十六条 财务管理模式
财务由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度。对外提供财务报表须经集团财务中心审批。
第十七条 资金管理模式
1、资金由集团统一计划管理，地区物业公司纳入地区公司资金计划申报。财务部门必须严格执行集团资金计划。
2、因融资工作需要对外提供资料时，公司基础资料须报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;
财务资料、股东会决议、董事会决议、承诺书、商业承兑汇票相关协议及承诺函等相关资料须报资金直管副总裁审批;
融资计划、融资方案、融资合同、融资协议、增资方案、融资安排费方案等须报资金直管副总裁审批后，再报集团资金分管领导审批;
经批准的融资方案实际执行过程中需要办理财产及股权质押、担保手续，股权过户手续，董事、监事及法人变更等具体事项，由资金直管副总裁审批。股权融资、合作项目涉及公司章程变更事项，须报集团经营中心审核后，由资金直管副总裁审批。
3、开具商业汇票视同现款支付，地区物业公司须建立商业承兑汇票台帐，确保到期兑付。
4、无论任何原因，地区物业公司开具的商业承兑汇票、贷款利息及贷款本金，必须确保资金在到期前 2个工作日到账。否则每发生一次，给予相关资金部经理、财务部经理降一级工资处分，给予主管资金公司领导降二级工资处分，给予地区公司董事长(或主持工作一把手)降三级工资处分;一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处分文件并执行。
5、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付集团系统公司款项由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。
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3、地区物业公司业务招待费额度原则上按每个项目每年2万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。此费用不占用地区公司接待费额度，单独列支。
业务招待费开支按季考核，年终统算。季度业务招待费超标部分的50%对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考核额度。年终统算累计季度扣罚超过统算扣罚金额的部分予以补回，节约的，节约部分的30%对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)进行奖励。
4、每月1500元以内的车辆使用费由财务部门审核后报销。 第二十条 借款
1、地区物业公司部门负责人及以上、物业服务中心部门负责人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资的2倍，借款人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销。
2、地区物业公司有5个以下(含5个)项目的，累计借款额度不得超过15万元(含15万元);5个项目以上、20个项目以下(含20个)的，累计借款额度30万元;20个项目以上的，累计借款额度40万元。
超过上述权限的，须再报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。 第二十一条 资产报废、处理审批
资产的报废、处理，单件原值1万元以下(含1万元)、一批次原值总额10万元以下(含10万元)的，由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;单件原值10万元以下(含10万元)、一批次原值总额100万以下(含100万元)的，由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;超过上述权限的，再报集团总裁办直管副总裁审批。
第二十二条 注册公司、公司收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报集团董事局主席审批。
非融资工作需要，对法人、董事、监事、经营范围及公司章程变更事项，由集团总裁办直管副总裁审批;注册资本变更由集团财务分管领导审批。
属于非法人分支机构的物业公司负责人、注册地等的变更事项，经地区公司董事长(或主持工作一把手)审核后，报集团物业管理中心总经理审批。
- 5 程维修材料、消防器材、安防物品、绿化苗木、清洁物品(适用于自组保洁)、游泳池用品、办公用品及耗材、印刷品、标识、饮用水等物资。
采购的物资，地区物业公司须签订合同，由地区公司采购部负责采购。
第二十九条 非统一配送及非采购的材料物资采购审批权限及流程 金额单批次2000元以下(含2000元)的由物业服务中心负责人审批;金额单批次2000元以上、5万元以下(含5万元)的由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;超过以上权限的由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。
第三十条 应急采购审批权限及流程
因影响业主生活及感受须应急采购的，金额单批次5000元以下(含5000元)的须请示地区物业公司董事长(或主持工作一把手)批准后由需求部门采购;金额单批次5000以上的须再请示地区公司董事长(或主持工作一把手)批准后由需求部门采购。所有应急采购须在获批后24小时内提交采购定标资料。
第三十一条 地区物业公司每月5日前，将最新采购工作台账报集团物业管理中心备案。
第五章 招投标管理
第三十二条 招标立项
地区物业公司招标立项由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。
第三十三条 招标权限
预算金额30万元以下(含30万元)项目的招标工作由各地区物业公司负责;预算金额30万元以上的项目由地区公司负责或委托地区物业公司负责;有条件实行集团统一招标的项目的招标由集团物业管理中心负责。对集团战略合作的设备、工程的维保合同，由集团物业管理中心与原品牌单位谈判签订维保合同。
第三十四条 议标权限
由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，可以议标。预算金额在10万元以下(含10万元)项目的议标由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批; 10万元以上、30万元以下(含30万元)的报
- 7 司董事长(或主持工作一把手)审批。
2、价格直接套用协议单价的定标，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。
3、其他定标(含合同定标)，预算金额30万元以下(含30万元)的项目报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;30万元以上、300万元以下(含300万元)的项目报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;300万元以上的项目报集团物业管理中心总经理审批;1000万元以上的项目再报物业直管副总裁审批。
第三十八条 补充合同核价权限
涉及工程量、单价变化、补充单价的补充合同核价：增加金额2万元以下，且增加金额范围为原合同10%(含10%)以内的，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;超出以上权限的，报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。
第三十九条 地区物业公司在每月5日前，将最新招标工作台帐报集团物业管理中心备案。
第六章 合同管理及合同履约监督管理
第四十条 集团物业类合同范本由集团物业管理中心、合同管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。
第四十一条 地区物业公司原则上应当按照集团制定的合同范本签订相关合同。确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地区合同范本的，须报物业直管副总裁审批。
当地政府及公共企事业单位、保险公司等要求使用其合同文本的，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。
第四十二条 合同签订
1、合同由招标单位负责签订，标的2万元以上(含2万元)以及属于采购的，必须签订合同。
2、物业服务中心的合同签订须由物业服务中心负责人签名，地区物业公司的合同签订须由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)签名，不得委托他人代签。
第四十三条 合同订立审批权限
1、所有合同报审前必须完成定标(含谈判结果)审批。
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第五篇：金碧中心学校消防管理制度
金碧中心学校学校消防安全制度
1、加强全校师生的防火安全教育。按《消防法》的要求，做到人人都有维护消防安全、保护消防设施，预防火灾，报告火警的义务。要做到人人都知道火警报警电话119，人人熟知消防自防自救常识和安全逃生技能。
2、保障校内的各种灭火设施的良好。做到定期检查、维护、保证设备完好率达到100%，并做好检查记录。
3、教室、办公室、学生宿舍安全出口、疏散通道保持畅通，安全疏散指示标志明显、应急照明完好。
4、学生聚集场所不得用耐火等级低的材料装修。
5、易燃、易爆的危险实验用品、做到专门存放、专人加锁开、关负责保管，在室内必须有沙池、灭火器等。在利用易燃、易爆化学药品做实验时，教师必须在做实验前向学生讲清楚注意事项，并指导学生正确使用，防止意外事故发生。
6、图书室、化学实验室、物理实验室、机房等场所严禁吸烟及使用明火，下班后工作人员要及时关好门窗，确保安全。
7、消防栓、防火器材等消防设施，要人人爱护。任何人不得随意移动和损坏，违者要严肃处理。
8、加强用电安全检查，学校要设专兼职电工专门负责学校供电设施的管理，电工必须经常对校内的用电线路、器材等进行检查，如发现安全隐患，要及时进行整改、维护、确保安全。
9、学生宿舍内严禁使用明火，禁止烧电炉、热得快，点燃蜡烛、蚊香，严禁吸烟，严禁私拉乱接电线。不准私自接用任何家用电器。
10、食堂必须使用合格的电器，每年要检测，要定时检查，严格按操作规程操作，严防事故发生。
11、对因无视防火安全规定而造成不良后果者，要从重处罚，直至追究法律责任。
2013年9月