第一篇：社区型商业综合体
社区商业与商业综合体的功能如何划分
【主持人】社区商业与商业综合体的功能如何划分?我们是否能说社区底商的运营状况是判断区域商业需求的风向标?
【柏涛】底商是原始状态 商业综合体则能影响城市面貌
我觉得底商是一种原始状态的商业需求，而商业综合体对整个城市发展、视觉效果、消费体验感来讲都有很大的影响。我们合能锦城打造的概念是花园情景综合体，它是层层退台，花园广场、外摆空间、很有情景感，它是一种欧洲街区式的开放式物业形态，它不仅满足你的需求，还能够跟你带来购物的体验，商业的消费体验，我觉得这个对这个区域来讲是非常重要的。
【尹晶】社区底商的运营状况是该区域某个阶段商业现状的切片扫描
一般的社区底商我们理解是满足居住者日常消费。商业综合体在这个区域内是具备一定辐射力，辐射整个区域人口，是具有核心效应的。社区底商运营有很多种因素影响，说它是一个风向标我觉得它还是不能代表这个区域的发展，只是说这某个阶段商业现状的切片扫描。目前三圣乡商铺很旺，需求也很旺，其实它的便利性不是很好，我有一个朋友是住在这边，他晚上买菜或者想买东西没有办法满足，所以需要一个综合体进来满足这片区域商业的需求，它能完全改变整个片区的商业运营状况。
【郭子铭】集中商业和社区底商成互补关系
我略有不同的看法。刚刚第一个问题我讲到，一个新近郊板块发展如果之前没有老城的人口支撑，它需要一个足够人口支撑也消费的。社区底商是满足阶段性基础生活需求，好比说在三圣乡这个板块，之前住宅项目入驻以后刚开始基础人数可能就是几千户人口，没有足够的人口支撑强大综合体消费。社区底商只用满足日常基本餐饮，基本买菜，五金，杂货店这些等很基本生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候，人口庞大起来了，人们对生活品质要求越来越高了，就需要集中商业来提升这个板块居住品质了。
有了集中商业并不是就抛弃了社区底商，它在一定程度上社区底商是对综合体集中商业的补充。现在人都很忙碌，有时候会比较晚回来，临时要买点日常的东西。而很多社区小商铺很晚或者2点都有可能在运营，比如小餐馆、便利店等等。社区底商是能满足这个需求的。但是集中商业的营业时间一般在10点多就结束了，没有了社区底商的便利性。集中商业和社区底商是一个互补，综合体商业是一个板块成熟度的提升。
第二篇：最适合个人投资的社区商业综合体
最适合个人投资的社区商业综合体在商业项目中，小型的社区商业综合体，总价不高，适合个人投资。
市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。
重点
一、 居住社区人流量集中。
居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。
重点
二、至少有5条公交线经过。
投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。
重点
三、楼层和位置都不重要
产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。 重点
四、算一算多少钱买铺划算，你是不是买贵了。
商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量—每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。比如售价1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率—当然你知道是以拉高售价来贴补租金的—按照这个比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年3000元租金计算，每平方米的月租金是50元，这样算出来的结果是140，低于200，基本可以确定售价合理。
重点
五、跟着主力店，更安全。
家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。
有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。
第三篇：社区商业案例：万科
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业
模式
时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产 作者:
核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次?
目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤)，健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
【案例】
万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案
新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市;会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”;会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”;会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”;会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能，让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。
二、龙湖——匹配家庭的完整业态，避免高端
“龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。
事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分;而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。
龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。
三、恒大——剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务
如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商场。
恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。
“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实就是社区商场的主力店”。
【案例1】
恒大城：3210平社区商业幸福生活触手可及
恒大城规划3210平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购物等元素，丰富综合的生活服务配套，让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求，为恒大城业主带来无微不至的生活关怀，让恒大城业主感受温情的人居体验。
500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中华传统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300平小吃一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆……清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗，想吃什么吃什么。300平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需5分钟，更有24小时自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类齐全、安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家老少的健康。
【案例2】
恒大华府•摩纳哥风情街，光谷商圈新势力
恒大华府•摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、新世界•恒大华府等高端社区，汇集光谷数万高端客群，每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。
摩纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、3C数码、影音主题馆、高档健身中心、美体SPA会馆、美容美发沙龙、主题KTV酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代风尚。
四、万达——体量太大，“不是一个好模式”
万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。
社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。
谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”
万达找到了可持续发展模式，即“用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。”
但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。
购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。
五、协信地产——步行10分钟内的社区商街
业界流传一句话，“星光”在哪里，繁华就到哪里。
协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求，特别创建了星光邻里——社区商街，为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是，星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升，最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。
学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费„„
协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发，积极打造最便民的社区商业服务圈，通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施，为渝中区片区打造最便民的社区商业服务圈，主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨，让居民一出家门就能买到生活必需品，因此一直坚持“缺什么，补什么”的原则进行业态引进。
六、阳光新业——大数据研究“集群”，业态随消费趋势调整
阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费，灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消费了?是不是去上培训班了?而不是每天去打游戏机。
子女可以将副卡作为礼物送给父母，由于不能兑现，也会催促父母经常性消费。另外，父母和子女可能并不在一个城市生活，但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强，而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”
阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式，另外，购物中心必须要满足集群的概念，未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势，谁调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加明显。”
七、花样年——优质低价的新型社区电商服务
“嘟”的一声，手机APP发出提醒：家里缺米了。你只需回复：需要。15分钟之后，米就送来了。如果你需要家政、维修等服务，也只需通过这个APP就能解决。
这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从2012年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。
“社区的消费才是真正刚性的消费。2012年，花样年服务平台——彩生活服务集团服务的人群约400万，400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。”
这种全新的B2F社区电商平台商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。
其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。
基于数据背景分析，花样年社区电商利润也可以推算：按照花样年2012年物业服务人口约400万为基数，折算家庭为100万户，按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算，全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算，收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大，基数上升，其佣金收入在未来将跨入百亿级别。
第四篇：社区商业未来趋势
社区商业是一种有别于城市区域中心的商业，是以一定区域的居民区为中心，以方便、满足业主综合消费为目标，提供日常生活需要商品的商业形态。社区商业消费市场巨大，各种商业业态都想融入进来，所以社区商业开发也是商家翘首以盼的需求。特别是那些有扩张欲望、有发展计划的商家，更是急不可耐地把触须伸向人气十足的大盘社区。随着济南旧城区的改造，不少临街铺面、旧商业楼被拆除，好多商家生意的依托面临重新选择。城市副中心功能划分，社区的新建衍生，商圈格局正重新组合，为商家提供了发展生意的新去处、新抉择、新前景。涌入社区的商家从社区商业物业处得到新生，赢得“钱”景，反过来也刺激了济南社区商业地产的大发展。对于众多成熟社区来说，随着社区业主对居住小区的商业配套的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，
社区商业大放异彩
一个拥有良好社区商业配套的住宅项目，不仅能让业主充分享受到生活上的便利，也将增强购房者的信心，为项目的下一步销售打下了良好的基础。 济南社区商业成功范本不少
济南的房地产住宅市场发展到今天，社区商业配套成熟、完善的范本不止一例。阳光100、泉城花园、莱茵小镇、实力·荣祥花园、黄金时代、富翔天地等许多大型住宅项目的社区商业配套功能之完善令人称道。
以阳光100为例。一走进阳光100的社区，便可以看到井然有序的社区商业配套机构，这里的业主不必跨出社区大门，就可以在家门口充分享受生活的便利———打字复印、就医买药、干洗衣物、购买食品和生活用品、摄影、假期少儿培训场所等等，日常生活所需应有尽有。“只有想不到的，没有缺少的”，这是每一位接受采访的阳光100的业主的一致回答。由此可见，阳光100项目完善的社区商业配套，已经深得人心。
不仅如此，社区商业所拥有的固定的客户群及强大的消费能力，也让经营业户尝到了甜头。29岁的张翔是某住宅项目底层商铺的一位经营者，他说：“我一年半之前在小区里租用了一间近40平方米的商铺开干洗店，客户主要是小区居民，经过一段时间的积累，现在生意越来越好了，不仅每月可以轻松应付房租、工人工资等固定支出，今年下半年还可以收回购买机器的成本，以后就进入盈利阶段了。” 更多项目正倾力打造优越社区商业
据济南某大型房地产项目的工作人员介绍，房地产企业经营其项目配套商铺获得的利润，大致上与销售住宅产品的利润空间相当。一系列社区配套商业项目的设置，并不单纯是为了牟利，而真正是为提升项目品质、满足购房者需求而打造的产品增值配套服务。在竞争日益激烈的市场环境下，越来越多的房地产住宅项目都开始更为注重配套设施这个环节，以满足购房者不断升高的需求。
鲁能·领秀城签约了综合购物百货公司和超级市场业的翘楚佳世客、国华·东方美郡商务区的“国华·第三空间”„„如今，济南的许多项目都不约而同地把满足业主对商务、休闲、购物、娱乐等各类物质及精神需求的“功课”做足做细，将提升产品质量和扩大并细化社区商业项目的规模和配置作为成就高水平项目的必经之路。 开发商开创社区商业行销新思路
在许多房地产住宅项目的产品质量与配套功能相得益彰的同时，还有的房地产开发企业则突破了社区商业项目营销的传统模式。由济南华夏海龙房地产开发有限公司开发建设的金色阳光花园项目，以节能、环保的科技理念，和超大型社区景观而闻名济南市场。企业继推出了引起市场轰动的“购房赠车”活动后，紧接着又针对金色阳光花园·御景园沿街商铺的销售展开了突破式理念的运作———金碗创富计划。购买该项目沿街商铺的业主通过竞赛、竞猜等多种形式，可有机会获得由华夏海龙地产出品的“黄金元宝”，而该活动的高潮，则是关注企业特意用999克千足金制成的一只金碗，将在最终一轮活动过后“花落谁家”。 从购房赠车到金碗创富，济南的房地产开发企业正在试探一条将产品质量与配套设施相结合，将企业利益与回报市场相结合的新路。 (本刊记者戈冉宁) ■分析
社区商业地产价值无限
社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。当前，随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。 社区商业必不可少
潘石屹在北京是最早建社区商业街的，他曾这样说：“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代社区的商业街，上岛咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火锅等几十家知名品牌在北京现代城落户。现在的现代城商业街不仅能服务社区，而且已经成为了北京年轻人休闲约会的地方。”这种集众多服务的商业街，的确给生活在小区里和附近的人们带来愉快和方便。
最近笔者走访了几个大型成熟社区发现：济南社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类十分丰富：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、药店、洗浴中心、服装加工等应有尽有。辐射范围更广的社区商业甚至还有名牌企业的连锁超市、品牌专卖店、24小时便利店、餐饮连锁店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。社区商业已渐渐成为人们综合消费的重要载体。 社区商业有金可“淘” 从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。在阳光100就有一家生意红火的日用百货店，店主刘女士在2005年购买了阳光100一期的一套商铺。这套商铺刘女士没有出租，而是自己经营，出售日用百货，夏天捎带着卖冷饮。目前，每个月除了月供，还有几千元的收入。刘女士说“这个店的确买对了，现在在店里帮忙的都是亲戚，不但自己赚到了钱，亲朋好友也都沾了光。”在济南，很多品牌开发商的商业项目得到了投资者的认同，他们开发的社区商铺让投资者得到了良好的回报。 今年上半年，全国楼市呈现出量价齐升的回暖局面。济南开发商除了加紧推出符合市场需求的住宅产品之外，同时一改以前住宅售罄才销售商铺的做法，在推广住宅的同时也销售商铺，以加速资金回流。目前，商铺的价格比较稳定，这种现象对投资者而言无疑是个利好现象。 如果周围的商业体系尚不完备，作为大型高尚社区的商铺，其商业价值便更为突出。于是，很多有眼光的投资者，将目光投放在一些新建大型社区的商业配套上，这些大型社区正处于住宅建设高峰期，其社区商业配套已有一定的社区人口支撑，虽然社区人口还在逐渐补充阶段，前期租金回报未必理想，但是人口入住的长期动力将会保证商铺的租金、物业价格同步上涨，投资者即可享受双重投资的收益。(本刊记者王慧静) ■盘点
类型各异的社区商业地产
社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。当前，随着济南经济的快速发展，人均可支配收入日益提高，济南城市商业日益繁荣，社区商业地产的建设也达到一定水平。但是，随着消费需求和消费结构发生显著变化，居民对社区商业的需求日益多样化。由于历史的原因，济南各区社区商业地产发展不均衡，社区商业地产发展呈现出类型各异的局面。
多个小区形成的社区商业地产 近10年来，全市大量居民从市中心迁往城郊结合部的新建小区，这些居民对社区商业提出了较高的要求。但事实上，社区商业却存在着相当的“空白点”。如目前已经形成的多家大型购物中心，大部分就集中在市中心，这样就为城乡结合部发展社区地产提供了机会。济南最为典型的是开发区，它的商业相对老城区商业相当匮乏。东城万象商业街的建成，无疑填补了该区域的空白，在东城万象的周围除了莱茵小镇这个小区外，还有新东方花园、盛世花城、汇展香格里拉、海信·慧园、茗筑美嘉等项目，这种由多个项目围合成的社区商业地产是目前济南比较典型的一种社区商业地产类型。 大盘所属的社区商业街
经历大型商业Mall热潮过后，大型社区的住宅配套商业街(LivingMall)正在成为一个新的投资热点。近年来，济南不断涌现大规模社区，社区商业中心随着社区组团开发的成熟而出现。社区组团规模大，人口集中，消费力强劲，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润。目前，零售业竞争成败和利润的主导因素，已经从单纯的商业营销转变为商业规模、服务、品牌等综合竞争力，而社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”。济南大盘开发商显然看到了社区商业地产的优点，鲁能领秀城、重汽·翡翠郡等大盘所拥有的商业街正是迎合了这种需要，于是大盘所属的社区商业街也成为目前社区商业地产发展的另一种类型。
紧靠老商业街的“底商”
在早期，济南有很多繁华地段，例如：泉城路、洪家楼、山师东路等等，这些都是济南传统上寸土寸金的地段，如果在这些区域附近有新的小区开发，那么该小区的“底商”无疑具有天然的优势。商铺的价值除了其建设本身的价值，更重要的是它的“无形价值”。可以肯定的是，一个城市的主要商业街的知名度比其他街巷要高得多。如果这一类商业街在业态组织上有特色，那么它的“无形价值”会更高。山师东路无疑是济南非常有特色的商业街，而紧邻该街的诚基中心的“底商”无疑成为热点，也成为紧靠老商业街的“底商”的代表。
第五篇：社区银行商业模式研究
据麦肯锡预测我国零售银行业未来十年将大幅增长，并快速发展成为全球第二大零售银行市场，这说明我国零售银行业拥有巨大的发展潜力。十八大以来，我国利率市场化稳步推进，商业银行如何稳住对利率敏感度更高的个人客户从而获得稳定存款来源将成为极大考验。互联网金融日新月异，金融脱媒愈演愈烈，零售银行客户比批发银行客户更加稳定持续，使得零售银行业务逐渐成为商业银行稳中求进的重要砝码和手段。而社区银行以其立足社区，在获得客户信息、获得低息存款等方面具有明显优势，极有可能成为零售银行重要的分销渠道，带动银行其他业务发展。
社区银行概念由来已久，但我国社区银行业务一直处于摸索阶段，各行进度不一，中信银行近期也透露出发展社区银行的战略意图，但社区银行究竟是什么?商业模式是什么?未来发展趋势会怎样?信用卡又将在社区银行中扮演怎样的角色?本文通过研究对比国内外社区银行商业模式，研判我国社区银行发展趋势，并探讨社区银行可能对信用卡发展带来的影响。
“社区银行”的“社区”不是一个严格界定的地理概念，可以是一个城市，也可以是居民的聚居区、中小企业聚集地，甚至可以是网络社区。目前国内外对社区银行没有统一的定义，最常见的“社区银行”定义主要从两个角度出发，一是银行规模，二是银行业务。笔者倾向于从业务的角度定义社区银行，因为无论银行规模、所处区域，都可以从事社区银行业务，而社区银行业务具有较高辨识度。笔者认为，中国的社区银行是指以服务特定“社区”为目的，以贴近社区、融入社区的方式，为社区居民或中小企业提供便捷、高效、安全金融服务的银行。
一 国外社区银行发展状况及商业模式
从1867年至今，国外社区银行已经有近150年的历史，以美国、欧洲和澳洲为例，社区银行发展状况及商业模式如下表：
表1-国外社区银行发展状况及商业模式
地区 价值主张 业务范围 目标客群 客户服务 特点 代表模式 美国 凭借优良服务、简便手续和快速资金周转，用少量资金解决客户之急 中小企业及农业贷款、消费信贷、低手续费支票、投资产品、楼宇按揭、低费用的信用卡和借记卡服务，ATM等电子银行服务等 社区内的家庭、中小企业和农户 打造舒适的居家环境，设立客户休闲区，儿童游乐区等，居民可以在营业厅里聊天，员工与客户是朋友、亲人 获得借款人的“软信息”，网点覆盖不到的地方设自助设备 富国银行、MBNA 欧洲 以服务偏远地区社区居民、小企业为己任，不以盈利为目的 储蓄、信贷、汇兑、信用卡、旅行支票、信息咨询等 小企业、老年人、残疾人、无私人交通工具者和低收入群体 以提供便利服务为目的 持续低成本经营 分支机构模式、特许经营模式
澳洲 以满足社区居民、企业的金融需求为己任，不以盈利为目的 信用卡、个人账户管理、电子银行服务(自动柜员机、网上银行、电话银行)等 本地居民及企业 客服人员来自于社区，统一接收银行的培训，服务水平与大银行相同 多以银行特许经营模式建立，股权属于本地居民和企业 分支机构模式、特许经营模式、电子银行模式
从上表可以看出，美国社区银行相对较为成熟，而欧洲和澳洲社区银行因设立背景特殊普遍不以盈利为目的，国外社区银行模式主要有五个特点：
一、设立贴近“社区”的服务网点;
二、以居民、中小企业、农民及其他低收入群体为主要目标客群;
三、以常规金融业务、信用卡、自助机具服务及信息咨询等为主要业务;
四、通过灵活的客户互动方式与优异的客户服务体验，与客户建立良好关系，获取“软信息”;
五、社区银行业务中信用卡主要以“联名卡”模式存在。为了更深入的探究美国社区银行商业模式，以富国银行和MBNA为例：
1、富国银行
富国银行目前是全球市值最高的银行，其社区银行业务收入占总收入56%，且表现极其稳定。研究发现，富国银行的社区银行产品没有特别的差异，但具有独特的竞争模式：
一、把自己定义为零售商，把“分行”改为“门店”，放低身段、贴近客户;
二、把卖“产品”变成卖“解决方案”有机的打包多个产品，避开激烈竞争，提高客均购买数量;
三、对客户进行分级管理和分级审批，将组织架构与大中小微的客户划分对应，严格控制大额贷款风险，提高审批效率;
四、员工本身也是社区生活的成员，他们具备丰富的社区知识，并与客户建立良好的关系;
五、在条件不适合设立网点的地方布局ATM，大大提高渗透率。
2、MBNA 在被美国银行收购前，MBNA是美国第二大信用卡提供商，MBNA社区银行成功主要源于它的“联名卡”营销模式。MBNA通过签订排他性的合作协议，与超过5000个社团、协会联合发卡，根据发卡量和交易量，付给协会一定费用。根据协会特点，向协会成员提供适合其需要、反映其特色的服务方案。神奇的是，MBNA没有营业网点，仅依靠合作机构发卡，为15000家银行分行及网点提供服务。
二 国内社区银行商业模式实践
国内各大银行虽然都在花大力气探索，但目前为止尚无明确的商业模式，各家银行都是在发挥各自优势的基础上，探索独特的竞争模式。综合来看，目前具有代表性的商业模式主要是：社区金融服务站、社区一卡通、智能社区银行及“合纵联合”模式，如下表：
表2-国内社区银行主要商业模式 模式类别 代表银行 模式简介 主要目标客群
业务范围和拓展方式 服务特色
社区金融服务站
工行 以营业网点为依托，在大型社区附近建立形象统一的“金融服务站”，公示服务内容，组织金融知识普及活动，架起与政府联系、沟通的平台 大型社区居民
与街道办事处、居委会、物业公司等联合开展共建活动，搭建金融知识共享平台，提供个人金融服务 对有理财、融资、旅行、出国等金融需求的居民，提供上门服务
民生 以自助银行及自主研发的金融服务系统为依托，在高档社区设立金融便利店，联合多家部门及单位为社区居民提供综合金融服务，并推出“智家卡”和“社区贷” 高档社区居民
通过与物业、邮政、市政建设等单位合作搭建综合服务平台，提供各类个人金融服务，物业、水电、煤气费缴纳，报刊订阅、保费缴纳、个税申报等业务 居家型的网点装饰、为社区民众提供金融培训，与市政服务、社区生活紧密结合
上海农商 将金融便利店、小微企业专营网点和财富管理结合，延长人工服务时间至21点，并结合24小时自助机具，打造社区居民“家门口的银行” 农村、城镇、军事等社区，小商品、服装、建材等专业市场、网络社区等 与政府、社区管理单位等合作，提供社区建设融资;提供个人及小微企业各类金融服务;探索家庭理财服务;开发电视和网络视频银行等新渠道 并与自动设备结合提供24小时服务
社区一卡通 吉林银行 将借记卡和社区服务结合，推出“社区一卡通”，提供适合社区居民、个体工商业户、私营业主的金融产品和服务，并设立小企业金融服务专营机构服务中小企业 长春市民、个体工商业户、私营业主、出租车公司等 联合吉林省工信厅、土地、房产、交管等部门和单位，打造市民生活综合平台，提供金融服务，医保支取、报销，出租车管理费缴纳，违章查询等服务 通模式为客户提供便利的金融服务
通过一卡
采用人工错时、延时服务模式智能社区银行 广发银行 以虚拟柜员机(VTM)为依托，通过全天候的远程座席为客户提供指导和授权，处理较复杂的金融业务 小区、写字楼、商场、车站、机场、医院等人员密集场所的“居民” 联合当地医疗、公共交通、市政等单位，提供自助金融服务，医保、病例查询，公交卡充值，手机、燃气、数字电视缴费等服务 VTM替代网点柜员，降低经营成本，提供24小时社区自助服务 “合纵联合” 建行 与云南省湖南商会合作，通过全面调研商会旗下中小企业，有针对性的设计提供金融解决方案实现零售银行业务的快速批发，主要提供多方位、多领域的金融和非金融服务
以商会成员企业为服务对象 与商会等组织合作，提供个人及小微企业所需各类金融服务，还提供财务、税收方面的专业建议
将客户营销和信贷业务办理分离;深入调研客户需求，量身定制金融和非金融服务
从上表我们可以看出，我国社区银行商业模式特点主要有以下五点：
一、我国社区银行目前还处在“跑马圈地”的快速发展时期，普遍以高档、大型物理社区为重点，并以快速布点为目标;
二、社区银行服务以个人和中小企业金融、自助服务、网络银行、家庭理财、小额信贷等金融服务为主，逐步向水电费、物业费代收代缴等中间业务和医疗、公交、商户等居民生活息息相关的环节延伸;
三、社区银行普遍主动向客户提供服务，例如：定期的金融知识宣传、对有需求的客户上门服务、调研中小企业制定针对性服务方案等;
四、社区银行非常关注成本，社区银行网点普遍较小，配备的人员有限，相对于传统网点成本优势较为明显;
五、调整内部管理及审批机制，多家银行采用分级审批的方式审批消费信贷等产品，严把风险关，更提高了服务效率;
六、提倡亲民服务，例如：民生银行的网点装修成居家样式，并配备儿童娱乐设施，成为小区居民休闲、娱乐的去处。
从社区银行的发展规划来看，民生银行领跑整个行业，预期年底民生银行在北京开设的金融便利店突破100家，民生银行董事长董文标更提出了未来三年民生银行在全国设立金融便利店突破10000家的目标。民生银行有如此大的魄力，一方面是“跑马圈地”的需要，另一方面是民生银行在社区银行业务上下足了功夫，具体有以下几个特点：
一、在社区银行产品方面，民生银行除常规金融服务以外，推出具有特色的“智家卡”和“社区贷”，“智家卡”兼具借记卡、门禁、停车场刷卡、附近商户特惠等功能，而“社区贷”是针对社区有户口的业主提供的较高额度的信用贷款，从揽储和放贷两方面牢牢锁住客户;
二、在社区银行成本方面，民生银行根据小区规模、房屋均价等信息将小区分类，不同类别配备不同规模的网点，节省租赁成本;网点内除了几台终端机和电脑外，几乎没有其他硬件设备投入;同时，采取分支行客户经理、理财经理不定期指导，小区配备少量客户经理的模式，节省人力资源。
三、在业务宣传方面民生银行也一直走在行业前列，将“小微金融”和“小区金融”战略、发展目标、社区银行最新发展状况等都作为宣传资源，不仅提高了知名度，更增强了民众信心。
四、民生银行在网点装饰方面也走在国内银行前列，内部划分了便民服务区、电子银行体验区、自助交易区和儿童游乐区等，以下是民生银行社区银行的一些图片：
(图)民生银行金融便民店
三 中国社区银行商业模式发展
(一)社区银行模式发展方向
1、社区银行的独特定位不可替代
社区银行的定位是区别于传统银行的重要标志，坚持便民、利民的定位不变是社区银行的立身之本。手机银行是移动互联网技术发展的产物，也以便民为宗旨;而社区银行是网络银行与实体银行的结合，兼具便利性和安全性，能够为客户提供更为丰富的产品和服务，未来可能将成为商业银行线上、线下业务的有力结合点。
2、社区银行服务综合化，可能为众多行业带来发展契机 由于社区银行的地缘优势，社区银行能够更为便捷、直接的获得客户品质、家族历史、个人可支配开支及小企业运作状况等方面的信息，这使得社区银行在揽存和发掘信贷需求方面具有较明显的优势。社区银行更容易找到与周边商户、行政事业单位、物业单位等合作的契机，而随着客户对社区银行的不断认识，会对社区银行产生综合化服务的期望，大量的代收代缴等中间业务又为社区银行带来巨大的盈利空间，因此提供综合化的金融服务将成为一种趋势。保险、基金等金融行业可能会借助社区银行快速布点，而周边商户、家政公司等生活服务类行业也可能会加大与银行的联系，未来社区银行为客户提供个人综合金融服务、家庭综合理财服务及小微企业综合服务可能成为发展的重点。
另外，随着卡产品的日益丰富，技术的不断提高，“社区卡”可能将成为卡产品的重要发展趋势。“社区卡”以服务社区为核心，将借记卡或信用卡、小区门禁卡、公交卡、各类商户会员卡、医保卡等功能集合起来，在方便客户的同时，打造更具有黏性的卡产品。
3、多层级的服务网点设置可能成为主流
社区银行服务渠道的选择是成本与服务水平之间的博弈，未来社区银行网点可能会利用自助终端，针对不同的社区及区域设置不同类型的服务网点，分层级渗透社区。例如，在网络社区设立基于互联网的网络社区银行;大型社区设立“金融便利店+24小时自助服务终端”网点;在小型社区和写字楼等地设立24小时自助服务终端，同时利用ATM抢占不适于设立金融便利店的偏远社区或角落等。多层级有重点的服务网点，可能成为笼络客户的重要手段。
4、服务模式发生重大变化
未来服务竞争可能成为社区银行的关键竞争领域。社区银行网点装饰以居家、闲适风格为主，提供娱乐、休闲场所，联合物业、居委会、商会等组织各式的金融服务讲座等普及性活动，与社区周边商户合作更加紧密。而客户与银行的关系可能随之发生重大变化，突破委托代理向合作等“双赢”的关系模式转型。甚至客户可能向社区银行提出特定服务需求，而社区银行在客户明确意愿的前提下，寻找合作伙伴。
5、关注小微企业金融需求
据银监会测算，银行对大企业的贷款覆盖率为100%，中型企业为90%，小微企业仅为20%。小微企业普遍存在融资渠道不畅的问题，而传统银行不能及时发现和规避小微企业风险，但社区银行在信息获取方面具有明显优势，因此社区银行在小微企业金融服务领域有很大的发挥空间。
(二)信用卡将在社区银行中扮演重要角色
1、信用卡将成为社区银行客户的重要入口
信用卡在发展中积累了大量的商户资源，更容易通过联名卡、会员卡，结合IC等方式，联合社区周边商超、物业、公用事业单位、行政事业单位等机构，整合社区周边商圈，成为众多行业的联系纽带，打造社区居民“医”、“食”、“住”、“行”的全网络，这意味着，信用卡可能成为社区银行引入客户的重要入口。
2、信用卡将在O2O领域扮演更重要的角色
随着O2O的深化和发展，信用卡早已经成为线上、线下的重要链接点，而银行入驻社区可能提高O2O的覆盖领域，信用卡凭借其天然的支付优势、预授权消费、分期等便捷服务，必将扮演重要角色。
3、信用卡交易数据成为重要的大数据资源
在大数据日益火爆的今天，数据就是资源，而信用卡不仅拥有明确的客户信息，更拥有丰富的客户交易数据，这些数据能够帮助银行快速了解客户的活动范围、消费行为、品牌偏好、潜在需求等信息，可能成为精准营销的重要依据，也将是增强客户粘性的利器，而在商户拓展、商圈打造方面可以为银行指明方向，使银行、商户、客户建立良性循环系统。
另外，随着个人征信系统的不断发展，信用卡使用状况可能成为个人及小微企业重要的短期征信手段。