小编精心整理了《合同协议解除研究论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！退房潮矛盾重重的背后，到底是开发商的不是，还是业主的无理取闹？市场经济下，该怎样恪守契约精神？今年9月初，北京通州区房地产项目京贸国际城5号楼开盘之日，对外宣布打折消息，推出了1.4万元/平方米的特价房，比上次开盘最高价低了6000元/平方米。闻讯后，老业主既吃惊又气愤，大家奔走相告，希望找开发商讨说法。
合同协议解除研究论文 篇1：
意思表示瑕疵的离婚协议效力问题研究
【摘 要】离婚协议是以解除婚姻关系为目的，就财产分割、子女抚养等事项为内容达成一致的意思表示，其效力在实践中产生争议的原因有两个：一是法律及司法解释的规定不明存在漏洞，二是学理上的原因，学者们对离婚协议的性质存在认识上的差别。本文从离婚协议性质入手，讨论其效力问题。
【关键词】意思表示瑕疵;离婚协议;效力;研究
1.离婚协议的性质
离婚协议是以解除婚姻关系为目的，就财产分割、子女抚养等事项为内容达成一致的意思表示，其效力在实践中产生争议的原因有两个：一是法律及司法解释的规定不明存在漏洞，二是学理上的原因，学者们对离婚协议的性质存在认识上的差别。本文从离婚协议性质入手，讨论其效力问题。
1.1涉及身份关系的单一合同说
该观点认为其实质为单一的涉及身份关系的协议，需要进行离婚登记，离婚协议才能有效。未经过行政机关的确认，对双方没有拘束力，法院在处理该类案件时也不能将离婚协议作为直接证据使用。
此观点是片面的，离婚协议包含多方面的内容，具有多个意思表示，且各自产生不同的法律效果。如果仅因为身份关系未进行登记就完全否认协议中财产条款的成立，是不合理的。
1.2混合民事合同说
徐栋华学者认为离婚协议包括方面内容是混合型民事合同，既包含了身份关系又包含了财产关系。离婚协议中解除人身关系的条款自婚姻登记机关登记之日起生效，子女抚养、财产分割、债权债务的分配条款参照民事合同的处理原则即在当事人签字即生效。①
按照此种观点，同一协议采取不同的生效标准，否定了夫妻身份关系和财产关系的密切联系。婚姻关系仍在持续的时候财产分割和债权债务处理已经生效，显然矛盾。
1.3附条件民事协议说
李洪祥学者认为，夫妻双方必须进行离婚登记或者通过法院调解离婚，离婚协议才能生效。若双方未能协商一致，一方至法院起诉离婚，则离婚协议不能生效。②
此观点的基础是《民法典》合同编第158条关于附条件合同的规定，③按照这一观点，夫妻任何一方在签订离婚协议后都必须到行政机关进行离婚登记，否则就是恶意阻止附条件的成立。而我国规定，双方签订离婚协议后办理离婚登记前可以解除该离婚协议，因此这一观点与婚姻法的精神相违背。
1.4复合协议说
此种观点认为，离婚协议是一种复合协议，包含形成行为和附随行为两种法律行为。身份关系的解除是形成行为，财产分割和子女抚养是附随行为形成行为的效力决定附随行为的效力：形成行为不生效，附随行为也不生效。④
本文赞同此种观点。这一观点是基于史尚宽的理论，他将亲属法上的行为从效力上分为形成行为、附随行为和支配行为。形成的身份行为是指直接以一定亲属身份的发生、变更或消灭为目的的法律行为;附随的身份行为是指以形成的行为为前提，附随于该行为而为的法律行为，如有关夫妻财产制的约定、离婚时有关子女抚养和财产分割的协议等。⑤而且《婚姻法司法解释（二）》第8、9条，也将身份行为和财产行为家于区分，也说明离婚协议是数个行为。形成行为与附随行为的生效要件不同，形成行为生效需要离婚登记，附随行为则达成合意就可生效，但形成行为对附随行为又有制约。复合协议说既注意到了离婚协议包含数个法律行为具有复合性，又未忽视数个法律行为之间的密切联系。本文将以此为基础，从身份行为和财产行为两个方面探讨离婚协议的效力。
2.意思表示瑕疵的离婚协议的效力
离婚协议是一种特殊的民事法律行为，所以对其生效要件的讨论首先要放在民事法律行为层面，需要满足民事法律行为基本要件。离婚协议效力出现瑕疵的情况有多种可能，最多的情况就是意思表示的瑕疵。意思表示不真实主要一方欺诈和通谋虚假意思表示。
2.1欺诈离婚的离婚协议效力
欺诈离婚是夫妻一方要真正离婚，而欺骗对方是暂时离婚，使之同意办理离婚登记的行为。《民法典》第148条规定，欺诈行为是可撤销的。《婚姻法司法解释（二）》第9条⑥规定，在欺诈情形下达成的财产分割协议是可以撤销的。下文将从以下几个案例分析欺诈离婚的离婚协议效力：案例一王某与杨某离婚后财产纠纷案、案例二张某与李某婚后财产纠纷案。⑦
根据复合协议说，身份行为是形成行为，一经登记立即生效。所以案例1、2中即使存在欺诈，其离婚登记都是有效的，离婚登记符合法定程序就发生效力且具有不可逆转性。根据《婚姻法司法解释（二）》第9条，受欺诈方在错误意思表示之下达成的离婚协议，其中涉及財产分割的条款可在一年内向法院申请变更或撤销，而关于身份关系的部分不可以变更或撤销。由此也能看出立法者对于协议离婚身份关系和财产关系的态度。所以即使欺诈离婚只要依法定程序进行了离婚登记，解除婚姻关系的身份行为即发生效力。
案例1驳回原告的诉讼请求，对于离婚协议不予撤销，因为证据不足以征明存在欺诈，案2则以显失公平为由撤销离婚协议。可见在实践中，因受欺诈签署的离婚协议能否撤销还存在很大的争议。法院对受欺诈的离婚协议能否撤销从上诉两个案例来看，最主要的是受欺诈方能否证明“欺诈”。案例2中，虽然法院判决撤销离婚协议，但也是以“显失公平”为判决理由，而不是受欺诈。本文认为，对受欺诈签署的离婚协议能否撤销，主要在于受欺诈方能否证明受欺诈，不能轻易适用合同法第54条以“显失公平”为由变更或撤销。因为离婚协议不同于一般的民事合同，当事人订立离婚协议时，难以避免的包含一些感情因素，所以不能简单的适用合同法对一般的民事合同的规定以“显失公平”为由撤销或者变更。在欺诈离婚的场合中虽然一方是受欺诈而签署的离婚协议，但其最初的也是为了一己私利而将离婚登记视如儿戏，认为可从“假离婚”中有利可图，将离婚作为达到某种目的的手段，在目的达成之后再复婚。从这个角度讲，受欺诈离婚中，受欺诈方也有不可推卸的责任，因此也应为自己的决定付出代价。举证证明受欺诈的难度也是对这种虚伪表示的一种制裁与惩罚。
2.2通谋虚假离婚的离婚协议效力
通谋虚假离婚，是指夫妻双方为了各自或者共同的目的合谋串通做出虚假的离婚合意，在目的达成后再复婚的离婚行为。“通谋”不仅双方欠缺真实的意思表示，而且双方虚假的意思表示为对方所“明知”。通谋虚假离婚的动机很多，大多是为了获得经济利益或者逃避债务。但有时会出现“弄假成真”的情况，一方在得到预期利益之后，不愿复婚或者与他人结婚。《民法典》第146条规定当事人双方以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，那虚假意思表示的离婚协议在夫妻见是否有效？当离婚协议涉及第三人时的是否有效？本文通过以下司法判例研究此种情况下离婚协议的效力：案例三郭某与石某离婚后财产纠纷案、案例四赵某与吴某离婚后财产纠纷案。⑧
由三和四两个案例可见，只要夫妻双方通过法定途径离婚，就认定身份行为有效。离婚协议未涉及第三人利益时，合法有效，如果离婚协议中的条款损害了第三人的利益，法院就会判决离婚协议中损害第三人利益的部分无效，其他部分仍然有效。生效的离婚协议对夫妻双方均有约束力，欺诈胁迫的离婚协议可以申请撤销，但民法典婚姻编和司法解释均未规定虚假离婚时达成的离婚协议的效力。因此实践中，法官审理离婚协议效力纠纷的案件，只要未发现存在违反法律规定，夫妻双方按照法定程序进行了离婚登记，当事人也没有证据证明欺诈胁迫的情形，同时离婚协议符合法定或约定的生效要件，就认定该离婚协议是有效的。《民法典》合同编第154条规定，恶意串通的合同是无效的。本文认为在通谋假离婚的情形下，如果离婚协议中财产分割部分损害了第三人的利益，则第三人可以根据第154条的规定请求法院认定离婚协议中损害其利益的部分无效，因为对于第三人来说，离婚协议只是夫妻之间的合同，当夫妻双方串通损害了第三人的利益时，第三人当然可以依据第154条请求认定损害其利益部分无效。这也符合民法的原理和精神。
综上，意思表示瑕疵的离婚协议包括欺诈离婚和通谋假离婚。在欺诈离婚和通谋假离婚中，除离婚登记不符合法定程序外，为了维护离婚登记的权威性，身份行为有效，即离婚有效。在欺诈离婚中，财产行为在受欺诈一方能举证证明其因受欺诈而假离婚时可撤销。通谋假离婚中，财产行为对于当事人均有拘束力，但是离婚协议中损害了善意第三人的利益时，第三人可申请损害其利益部分无效，其余部分仍然有效。
3.司法适用的完善
3.1明晰法条释义
法律是立法者根据立法当时的社会情况制定的适用于未来一段时间内的行为规范，但法律规则不可能包罗万象，穷尽所有情况，因此就需要司法解释使法律适应复杂变化的社会关系。我国的司法解释指最高人民法院和最高人民检察院对法律所作出的解释。
本文认为，司法解释与案件审理过程中的法律适用联系密切，法官通常是对某一法条进行理解后再适用于具体的案件，不可能每次都由最高人民法院进行解释。如此一来，司法解释就与具体的案件的法律适用脱节。因此应当充分尊重办案法官对法条的理解，将各层级办案法官对具体条文的解释纳入司法解释的范围。同时这也要求了法官具有较高的法律知识水平和职业道德，在对个案进行事实了解分析、对所选择适用法条的理解、裁判过程等具有高度的审慎性。每一地区的社会情况不同，所以各地区法院应当定期整理需要对法条进行解释才能弥补法律漏洞的案件，将其引用法条和具体理由层级上报，最终由最高人民法院梳理总结形成相应的文本或出台相应的司法解释，以保障司法解释的正确性和统一性。
3.2协调部门法间的冲突
长期以来，我国简单地用“新法优于旧法“、上位法优于下位法”、“特别法优于一般法”等规则来解决法律规范的冲突。但在司法实践中一个案件往往涉及多种法律关系，如果简单的适用上述三种法律冲突规范，将难以平衡各主体间的利益，由此造成法理与情理的冲突。随着时代的发展，婚姻中的财产纠纷越来越复杂，就其中的某些问题婚姻家庭编及司法解释还未做出具体的规定，婚姻关系中的财产关系开始受其他民事法律的调整。在婚姻解除时，意思表示瑕疵的离婚协议中必然会涉及夫妻财产的分割，而这种分割很可能涉及到第三人的利益。因此如何适用合同编和婚姻编对意思表示瑕疵的离婚协议效力进行判定成为案件审理的焦点。
本文认为，离婚协议分亲属法属性不能當然的排除对《民法典》合同编的适用。离婚协议中的财产行为以身份行为的变动为前提，具有亲属法属性，在处理意思表示瑕疵的离婚协议效力纠纷时，首先应考虑的是《婚姻法》的适用。但其中涉及的财产问题在《合同法》的适用上会让人产生疑惑，在司法实践中也确有法官以《合同法》第54条中显失公平和重大误解对意思表示瑕疵的离婚协议进行变更或撤销。所以在解决意思表示瑕疵的离婚协议效力时，如何选择适用法律应遵循以下原则：第一，《婚姻法》中有明确规定的适用《婚姻法》。如受欺诈而离婚一方可以依据《婚姻法司法解释》的规定，向法院提起诉讼，申请撤销离婚协议;第二，《婚姻法》中没有明确规定的，适用其他民事法律规定具有合理性且不违背常理，可以适用其他民事法律规定。因为身份行为也属于民事法律行为，对于民事法律行为的一般性规定也可对其进行规制。如在夫妻双方为逃避债务虚假离婚的情形中，债权人其可依据《合同法》第52条申请法院认定离婚协议无效，因为此时离婚协议对于债权人来讲就是夫妻双方恶意串通的“合同”;第三，《婚姻法》未作明确规定，适用其他民事法律规范不合理或者与常理相违背的，不应适用其他民法规定。⑨如夫妻双方在签署离婚协议时考虑的因素很多，除了经济因素外还有情感因素，法院不能简单的适用《合同法》第54条以显失公平或重大误解对离婚协议予以变更或撤销。
注释
①余栋华：《协议离婚中财产处分协议性质与生效时间研究》，载于《求实》2012年第2期，第89页。
②李洪祥：《离婚财产分割协议的类型、性质及效力》，载《当代法学（双月刊）》2010年第4期。
③《民法典》第一百五十八条规定：民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。
④许莉：《离婚协议效力探析》，载《华东政法大学学报》2011年第1期，第35-41页。
⑤史尚宽：《亲属法论》，中国政法大学出版社2000年2月，第12-14页。
⑥《最高院婚姻法司法解释（二）》第9条：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院受理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
⑦参见：（2017）津0116民初45833号、（2013）黑监民再字第25号
⑧参见：（2015）北民初字第632号、（2019）浙07民终4774号。
⑨参见杨立新著：《婚姻家庭法》，人民法院出版社2009年11月第1版，第110-111页。
浙江理工大学 浙江杭州 310018
作者：刘婷
合同协议解除研究论文 篇2：
退房潮:业主如何理性维权
退房潮矛盾重重的背后，到底是开发商的不是，还是业主的无理取闹？市场经济下，该怎样恪守契约精神？
今年9月初，北京通州区房地产项目京贸国际城5号楼开盘之日，对外宣布打折消息，推出了1.4万元/平方米的特价房，比上次开盘最高价低了6000元/平方米。
闻讯后，老业主既吃惊又气愤，大家奔走相告，希望找开发商讨说法。
从9月10日教师节开始，几个不满的老业主来到京贸国际城售楼处，但没有见到开发商负责人。9月11日下午两点，二三十名业主再次聚集到京贸国际城售楼处，要求与开发商老板见面。这次，他们拉起了横幅“誓死与开发商血战到底！不退差价誓不罢休！”因言辞激烈，业主们与售楼处发生肢体冲突，一名业主在冲突中跌倒。
第三天，业主们在觉得与售楼处的人无法沟通的情况下去了通州区人民政府，可门卫不让进。业主们一直彷徨在通州区人民政府门口，性格冒进的小胡等几个人喊起了口号“退我差价！”最后警方将被认为是带头大哥的小胡作了刑事拘留处罚。
发生在北京通州区的这起退房纠纷不是孤例，记者了解到，随着近期楼价的下调，上海和其他大中城市都发生过业主与开发商的冲突，激烈程度不亚于游行示威。退房潮矛盾重重的背后，到底是开发商的不是，还是业主的无理取闹？市场经济下，该怎样恪守契约精神？
乐也房子，愁也房子
“你得让我知道你是谁，我可不想被人抓进去，蹲派出所。”在出示相关证件，证明本人记者的身份后，杨美才答应接受采访。她向记者出示了那份与开发商签订的合同协议，“让你证实身份是因为我怕你是开发商派来的‘卧底’。”杨美坦言。此前，她一直是业主QQ群里的潜水者——查看群里的业主留言，但很少留言。
杨美是京贸国际城3号楼业主，去年3月按揭购房，首付82万，今年8月收房。杨美当时也喊了口号，在警方要带走小胡时，她还一把抓住小胡的胳膊不放手。“我当时听警察说只是带回去录份口供，最多8小时能放出来呢。”杨美自那次松手后，等了好几天还没见放人。后来，才知道，小胡涉嫌带头扰乱社会公共秩序，仍在刑事拘留中，并可能面临刑事诉讼。
维权冲突过后，公安机关在京贸国际城小区内张贴通告，提示业主们在“维权”中应该注意的情况及信访流程，不要做出违法乱纪的事情。
京贸国际城是北京天旭运河地产于通州新城区营运的百万平米住区，主要包括13栋高层住宅楼、6栋别墅及部分配套设施。临近京杭大运河，拥有京哈、京通、朝阳路及朝阳北路等多条交通干线。经历过去年降价1万赔付差价而博得“通州第一降”的称号，现在又因为这次降价把自己推上风口浪尖。
这次参与维权的主要是3号、4号楼老业主。他们买房时，正值通州房价涨跌最厉害的时候。
2010年3月份通州新区规划方案出台，房价就一直飙升，一度达到每平方米2.6万元。很多人还曾预测这片郊区房价何时“破三万”，跟市中心一决高下。
但市场是瞬息万变的，从今年2月开始，限购政策在各个大中城市陆续出台，下半年来房价开始逐渐下降。以北京为例，京十五条细则出台后，3月，北京房价19个月来首次同比下降，在众多购房者感叹真实感受与数据不符时，降价由传闻最终迅速变为现实。
从今年4月份开始，有着北京市房价风向标之称的通州区楼市就不断爆出降价的消息。京贸国际城附近的月亮河公馆、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、润枫领尚……几乎各大房地产项目都在打折促销。
京贸国际城不但不例外，反而更“跌宕起伏”。据某门户网站统计分析，均价从去年年初的1.45万元每平米，三个月后一路攀升为2.6万元左右，维持这个高价到10月份，又一路起伏，到了今年一月份为2万元左右。进入金九银十的国庆前后，房价顿时跌至1.5万元每平米以下。房价的一涨一落，让高价买房的老业主们的心脏也难以平静。
开发商的补差价
2010年底，在通州区房价大范围降价情况下，京贸国际城4号楼以均价1.98万元/平方米出售。为了安抚先前3号楼均价2.5万元/平方米高价买房的前期业主，当时，开发商声称拿出了2亿元补偿高价买房的前期业主。
去年11月份，杨美和其他3号楼业主都与京贸国际城开发商天旭运河签订一份《商品房预售合同补充协议》。按照协议规定的购房款的变更确定方式，以杨美所购房为例，按照套内建筑面积计算，该商品房单价原为30960元/平方米，协议将之调整为26047.21元/平方米，两价之差乘上套内面积，即为差价总数。也就是说杨美一共可获得差价购房款约34万元。
至于差价款如何退回？协议规定，如果不是全额购房，差价款会无息偿还到购房者的贷款银行中，优先用于贷款银行的还款事项，买受人不得将该款挪作他用。
朱东方的购房冲动中，很多程度上就是听说京贸国际城有对业主的补偿举动。
40岁的朱东方来京10年，结了婚还未生孩子。买了京贸国际4号楼一套房子，每月还贷基本上占掉家庭总收入的6成。
购房前，朱东方暂住在海淀上地，房租是3000元/平方米的两居。因为要生孩子，并料想以后有老人或请保姆，所以想换个大点的三居室。他2009年卖掉通州管庄附近的两居室房子，当时房价正低，连看房的都比较少，八千左右好容易卖掉，就开始找新的。看了几栋新房，因为都不太满意一直没有签合同，而房价开始飙升，两年翻了3倍，原来的两居，同样的地点现在只能买个厕所了。
2011年5月，朱东方听说限制政策又要出台，外地的、贷过款的都会受限制，所以赶紧又看了一遍楼盘，感觉通州新城规划还不错，估计会有发展潜力。他又听媒体说京贸国际城降得最多，还给老业主有补偿退款，所以对这家开发商印象也不错，当时价格从2.4万降到2万，优惠幅度也够大。从位置、价格、信誉度几方面考虑最后选择了京贸国际城。
朱东方所说的“补偿退款”主要针对的是3号楼购房时单价超过19800/平米的业主。
可这次，不仅1.98万元/平方米的价位都没保住，甚至直降到1.4万元/平方米。3号楼、4号楼的业主同时感觉受到市场无情的打击。
“既然去年降价时，给3号楼签订差价补偿协议，那如今又降价了，该给我没4号楼补差价了。”4号楼的业主是这么想的。
补差价可一不可再
虽然，第一波“维权”以失败告终，业主没能和开发商正面就房价问题作出协商。但部分业主们私下里的怨愤其实也不小。原本作为购房、收房信息交流的京贸国际城业主等几个论坛和业主QQ群，不知何时起成了维权者声讨开发商，打听退款消息的阵地。
朱东方曾在QQ群里留言，“为何我购房时有差价补偿，现在又没了。”他认为，开发商应该发扬上次主动退还差价的精神，给业主个交代。
但是这一次，即便爆发了冲突，开发商不愿意也似乎无力赔偿了。
天旭运河一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，开发商的所有销售行为均在市场需要和企业承受范围内确定。之前对3、4号楼在房地产价格最高位购买楼房的部分业主退还总计2个亿的差价，那时天旭运河尚可承受，而现有的业主所购楼房价格与其所购楼房的品质成正比，故开发商不能接受差价返还的要求，否则对开发商也是不公平的。
针对5号楼的售价为何下调如此之大，该负责人透露，去年销售的3号楼、4号楼是现房，此次开盘促销的5号楼多为期房，购房两年后才能入住，为业主免去了两年的月供。综合1、2、3、4号楼的性价比和周边房地产的销售售价，所以价格有所调整。
“我们开发商降价不就是为了快速回款吗？如果降价了又一而再地给前期业主退还差价，那还不如不降。”同时，该负责人也认为，此次5号楼促销活动是根据国务院对房地产的调控要求。“国家让开发商下调价格，开发商陷入进退两难的境地，不降也没办法。”
无论是签订过《商品房预售合同补充协议》的部分3号楼业主，还是没有签订的4号楼业主，维权的最终目的是让补回差价后的价格更接近5号楼。
该负责人称，业主的心情都值得同情，但房地产项目的价格仍旧要以市场行情为主导，是高还是低开发商和业主说了都不算。该负责人认为，如果继续下降，即便业主们再一次提出退房和补还差价的要求，开发商也没办法。
近期，北京、上海各房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。 商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由呢？
中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为，房屋买卖是一种市场行为，既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。否则，须承担违约责任及赔偿由于违约给对方造成的损失。
房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时就由购房人承担。
在符启林看来，京贸国际城前一次给业主补偿差价，无论基于避免社会矛盾，还是销售策略，这都是开发商自身的权利。因此，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义补偿购房人降价前后的价格差额。
如何退差价？
虽然，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。如果业主跟开发商刚刚签订了购房合同，支付了购房款，不料政府出台了限购房政策，眼看房子要跌了，怎么办？拿在手里，如果房价一直往下跌，就得不偿失；反悔吧，卖方不同意你退房。那么已经签了合同交了定金、首付款，甚至全款都已支付的购房合同还能毁约吗？仅仅因为房价大跌之故就主张退房，断然不能得到法院的支持。那么还有其他途径退房吗？
北京市博圣律师事务所张学华律师认为，退房也不是没有可能。如果已购房但出限购令，要看是否办妥网签。如果已经办妥网签的，那么购房合同应受法律保护；如果未办网签而不能过户的，那么业主有权起诉要求解除合同，要求开发商退款。
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，可行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款。
张学华告诉记者，如果合法有效的合同，业主想解除就必须有合同条款支持，如业主仅以降价为由要求退楼，一般是不会得到法院的支持。除非退楼的理由是下面三条：首先是开发商违约。比如，开发商延迟交房后经催告后三个月内仍未能交房的；商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的；环境评测不合格，质量严重不合格等开发商根本违约行为。
其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售；销售过程中存在价格欺诈行为，高于预售方案中报备的房价等。
此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下，开发商和业主均无过错，那么业主可要求退房。如因银行贷款政策变化，导致业主办不下按揭；限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。
今年下半年，因为城市房地产售价下降，导致北京、上海各地都出现业主退房，补差价的纠纷。张学华指出，尽管开发商自愿补偿给高价购买业主，缓和了购房者强烈的维权诉求。但必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制，正常、合理的房价不应超过成本价的30%，否则就显失公平。在合同法中，对于显失公平的价格条款，受损一方可要求退还，法院判决的标准也是以是否高于30%为准。如果高于成本价30%，那么就属显失公平。
责任编辑：黄倩
退房的六大科学理由
究竟在怎样的条件下，购房者才可以顺利退房，维护自己的权益呢?查询了相关法律法规，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)等法律、规章的有关规定，购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利：
1购房合同无效而导致退房。
如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人、开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
2购房合同被依法撤销而导致退房。
对于购房人因重大误解而订立的合同；或者在订立合同时显失公平的；或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。
3套型误差而导致退房。
对于交房时的套型与设计图纸不一致的；或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。
4面积误差而导致退房。
根据建设部《商品房销售管理办法》（建设部令【2001】第88号） ，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，有权退房。
5规划设计的变更而导致退房。
开发商擅自变更规划、设计的；或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，有权退房。
6房屋主体结构质量不合格而导致退房。
主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属不合格的，有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。（整理/黄倩）
作者：张慧
合同协议解除研究论文 篇3：
论债权让与中仲裁协议的效力问题
摘要:仲裁协议无论其以什么样的形式存在,都是主合同的一个重要组成部分,但同时其本身又具有一定的超然地位,仲裁协议的这种特点形成了其独特的法学魅力,并为学者所津津乐道。而在合同转让中,仲裁协议的效力问题则变得更加复杂,虽然有关此类问题的争议似乎已因仲裁协议的“长臂效应”理论而尘埃落定,但笔者认为此问题仍有继续探讨的空间,本文也旨在前人的基础上对该问题作进一步的探究。
关键词:仲裁协议、债权让与、合同地位、效力
合同之债的转让在民法学家的眼中无疑是一个很值得探讨的问题,然而在仲裁协议的相关问题加入其中之后,特别是仲裁协议“长臂效力”的理论诞生之后,这一问题就更加复杂化,并逐步得到了世界各国的重视。
一、 概念辨析
(一)仲裁协议以及仲裁协议的“长臂效应”
仲裁协议,是指双方当事人自愿将他们之间已经发生或可能发生的争议,提交仲裁解决的书面契约 。仲裁协议可以以主合同中的仲裁条款的形式存在,也可以以原合同之外补充协议书的形式存在。按照我国《仲裁法》第十九条的规定, “仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁协议的效力”。仲裁协议的这种独立性减少了其对主合同的依赖,也正是在此基础之上,在某些特殊的情况下,有效的仲裁协议不仅对仲裁协议的签字方有约束力,还会对非签约的第三人产生约束力,这种现象被学者们形象的称为仲裁协议的“长臂效力”,并逐步为各国所接纳。
(二)债权让与的相关问题
相比之下,债权让与的问题比较复杂。从概念上看,债权让与是指不改变债的关系的内容,债权人将其债权转移于第三人享有的现象 。从债产生的原因上看,合同、侵权、无因管理等等均可能产生债权,但由于本文以仲裁协议的效力为论述对象,因此本文中所谓之债权实际上仅限于合同之债以及因合同产生之债。
按照我国《合同法》第79条、84条和88条,合同之债的转让包含三种情况:(1)合同的概括转让,即合同的一方当事人将其在合同中的权利和义务全部或部分的转让给合同外的第三方,自己全部或部分的退出合同;(2)债务承担,即合同的一方当事人将其在合同中的义务全部或部分转让给合同之外的第三方;(3)债权让与,即合同的一方当事人将其在合同中的权利全部或部分转让给合同之外的第三方。前两种情况下,合同的转让行为都需要对方当事人的同意方可生效,而受让方在加入后仍需按照合同履行相应义务,这就要求其对原合同本身必须有着足够的了解和认识,此时完全可视为受让者接受了原合同的一切条款,因此合同中的仲裁协议自然也应当继续发挥效力。目前存在较大争议的是第三种情况,即债权让与行为,这也是本文关注的焦点。
笔者认为纯粹的债权让与应指合同之债转让中那些因合同性质或是随着合同的履行,一方当事人只享有权利而另一方当事人只须履行义务并于此时发生债权转让的情况。在探讨其是否存在长臂效力的问题时有必要依照不同情况作进一步的区分。通过分析可以发现债权让与在实践中也存在以下两种情况,(1)合同正常履行中的债权让与,例如甲乙签定了一份买卖合同,甲卖给乙十箱苹果,甲已经按期完成了交付,而在合同期限内乙尚未完成支付货款的义务,此时甲为了偿债而将合同的债权转让给丙的情况。(2)合同非正常履行情况下债权的让与。例如还是甲乙间的苹果买卖,乙如期支付了货款,可甲却没有按期交货从而导致合同的继续履行变得没有意义,此时就可能出现乙向甲要求违约金或是损害赔偿的情况,在此种情况下如果乙将其债权转让给丙就会出现合同非正常履行下债权发生转移的情况。上述两种情况的区别在于,如果是在合同正常履行中发生了债权转让,受让人所获得之债与合同最初所约定之债无论在数额还是履行方式等方面都是一致的,而在合同非正常履行的情况下,由于合同的履行出现瑕疵,合同当事人双方之间债的内容已经发生了变化(例如由给付特定物变为给付金钱),债的性质也由原来的合同之债变为损害赔偿之债或是其他种类的债,并且这种变化后的债权由于让与行为而为受让人所获得。鉴于这两种情况的差异,笔者认为有必要就债权让与中仲裁协议的效力问题进行进一步的探讨。
二、债权让与中仲裁协议发生效力的前提
在探讨不同情况下仲裁协议的效力问题之前,我们有必要明确在合同之债以及因合同产生之债发生转让的情况下,欲使原合同仲裁协议继续发生效力的条件是什么。笔者认为主要包括以下几点:
1、合同中存在有效地仲裁协议。这是合同之债转让后评判仲裁协议是否有效的首要前提,如果原合同中的仲裁协议存在瑕疵,也就不会出现仲裁协议“长臂效力”的问题。有关仲裁协议生效要件的规定存在于我国《仲裁法》的第十六条至第十八条,概括来说,一个有效的仲裁协议应当有明确请求仲裁的意思表示,请求事项在法律规定的仲裁范围之内,指定的仲裁机构指向明确。
2、债的让与行为有效。如果转让行为无效,则对原合同而言就不存在变动,也就无需再进一步讨论仲裁协议的效力问题。有效债权的存在;被转让债权具有可转让性,即不属于《合同法》第七十九条所规定的三种情况;让与人与受让人需就债权转让达成协议,并且不得违反法律的相关规定,这些构成了合同之债转让的一般条件。除此之外,就合同之债的概括承受和债务承担而言,转让的有效还需对方当事人的同意,而就债权让与而言,只需通知对方当事人即可。
3、受让人通过债的转让而取得了原合同当事人的地位。这也是最重要的一点。所谓合同当事人是指订立并履行合同的自然人、法人或其他组织,他们在合同关系中享有因合同约定和法律规定所产生的权利并承担相应的义务。如果受让者取得了这种地位,就表示受让者加入到了原合同当中,认同了合同的所有条款并甘愿受其约束,因此仲裁协议自然可以对其产生约束力。之所以强调这点是因为,如果不注重受让人通过转让行为所取得的在原合同中的地位,而仅关注受让人所受让的债权与原合同之间是否存在关联,并以此为基础考虑仲裁协议的效力问题的话,将会使仲裁协议“长臂效力”理论陷入一种十分尴尬的境地。在仅注重受让之债与原合同关联的情况下,仲裁协议产生“长臂效力”的条件可以被概括为(1)合同外第三人因某种原因与原合同建立了某种联系;(2)合同之外第三人所获得之债权与原合同之债之间具有联系(这种联系体现在第三人所获得之债权系因原合同中的约定所产生,且在债的数额、期限或履行方式等一个或几个方面需参考原合同而确定)。按照这种标准,在双方签订的合同侵害了合同外第三人合法权益的情况下,首先,被侵权人因原合同中当事人的约定而受到侵害,即被侵权人因侵权行为与原合同建立了联系;其次,被侵权人所能获得的赔偿在数额、方式(例如是返还特定物还是给付金钱等)等方面需要视原合同所造成的具体侵害而决定,甚至可以说,被侵权人所享有之债权根本就是因原合同当事人的侵权行为才产生的,换言之此时仲裁协议产生“长臂效力”的两个条件完全被满足,那么如果侵害了第三人的合同中存在着仲裁协议,权益受到侵害的第三方难道要受到该仲裁协议的约束吗?这就未免显得有些荒谬了。可见,受让债权与原和同之关系不能作为考量仲裁协议“长臂效力”的唯一因素。
既然受让人是否通过转让取得了原合同当事人地位这一点需要重视,那么接下来的问题就是如何判断受让人是否因转让而取得了这一地位。笔者认为可以参照以下标准进行评判:即在债权让与之后,受让人是否可以根据原合同的现状或是日后的履行情况,按照原合同的约定或是相关的法律规定,在无需达成新协议的情况下,直接要求债务人变更其履行债务的标的物、数额、方式等,如果可以,则受让人取得了原合同当事人的地位。
三、 债权让与中仲裁协议的效力问题
在明确了相关要件后,剩下的问题就是以这些要件为标准对不同的债权让与行为进行衡量,以便确定仲裁协议的效力。由于原合同仲裁协议的效力以及转让行为的效力这两点都十分容易确认,因此下文仅对合同地位这一点进行论述。
(一)合同正常履行中的债权让与
在这类债权转让中,虽然合同的一方已经履行了其义务(或者合同本身就是一个单务合同,例如单纯的债务合同),从而使得受让人获得的是一项单纯的债权,但毕竟合同仍处在履行的过程之中,受让人手中债权的实现仍需期待对方当事人按照合同的约定履行其义务。换言之,此时的受让人虽然只获得了权利而没有受让到明显的义务,但从某种意义上来说这种情况下的债权转让与合同的概括转让情况类似,受让人在获得债权后仍需关注原合同并受原合同中相关条款的约束,比如债务的偿付期限,偿付方式等等。此外受让人还可以根据合同的履行情况,按照合同的约定和相关法律规定对债务人的义务作适当的变更,例如在债务人迟延履行的情况下按照合同的约定要求其他替代物或用别的方式履行债务或是干脆要求损害赔偿。因此此时的受让人实际上是全部或部分的取代了出让人合同当事人的地位,可以视为其本身已经加入到了原合同当中、甘愿受其约束并期待合同的正常履行,此时原合同的仲裁协议对其自然有效。
(二)合同非正常履行中的债权转让
为了方便观点的陈述,不如让我们设想一个案例: A与B签订了一个苹果买卖合同,合同约定A在向B支付货款后10天之内B向A交付5箱苹果,同时还约定因合同产生的争议需提交北京仲裁委员会仲裁。可在A支付了货款之后,B却迟迟没有履行义务,10天期限过后,A向B要求退还货款,之后A将对B的债权转让给了C,并通知了B,B也未表示反对。
从上述案例中可以看出,此种情况下受让人在受让了债权的同时是否同时获得了原合同当事人地位这一问题就值得推敲了。就本案来看,如果A没有转让其债权,那在B没有按期履行其义务的情况下(即合同处于非正常履行的情况下),按照法律规定和合同的约定,A作为合同的当事人可以有两个选择:1)要求B公司继续按照原合同履行义务,交付苹果;2)不再要求B公司交付苹果,只要求返还货款。换言之,A可以在不与B另行达成协议的情况下,对自己债权的实现方式进行选择,并且可以在B的行为对其造成损害时直接要求进一步的赔偿。可是受让人C却并不享有这些权利,A仅是将要求给付金钱的权利转让给了C,因此C只能要求B向其偿付金钱,而无权要求B向其交付苹果,除非它与B达成新的协议。因此按照前文所述的评判标准,C并没有取得原合同当事人的地位,所以也不应受原合同中的仲裁协议的拘束。
结语:
不可否认,随着案件的不断增多以及西方ADR机制在解决纠纷方面取得的巨大成功,仲裁协议效力的不断扩张已经成为了一种不可逆转的趋势,国内外也出现了很多类似案例。对于这些转变,不少的学者将之视为仲裁协议对合同相对性原则的突破,然而笔者认为,与其说是合同中仲裁协议的效力扩展到了第三人身上,倒不如说是第三人被引入到了合同当中,进而受其约束。目前,虽然我国已经在债权转让中仲裁协议效力的这个问题上取得了不少成就和共识,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》中的第九条也对这类问题进行了规定,但该条文本身仍存在一定歧义,在实践中仍然不时的出现这样或那样的问题,因此仍需法规和制度上的进一步健全和完善。
作者:中国政法大学民商经济法学院民事诉讼专业07级研究生
参考文献:
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作者：何 凡