80年代前, 即计划经济时代我国房地产业曾一度销声匿迹, 当时的房地产并不作为商品进行公开买卖, 而是作为福利住房分配给职工。直至1980年, 在邓小平指出“住房应当商品化”的大方针下, 以及在党召开的十一届三中全会后, 我国才真正的开始在经济体制改革的带动下重新发展房地产业, 住房的商品属性得到了明确, 我国房地产业开始初步形成。
20世纪90年代在中央政策的支持下, 经济体制改革得到进一步的深化, 我国房地产业进入快速发展时期, 住房分配体制被逐渐打破, 房地产开发投资比例日益加重, 并且在整个经济发展中房地产业的地位已突显出来。
房地产发展至今, 随着西部大开发步伐的加快, 以及中国入世后投资环境的国际化, 房地产业已成为国民经济的支柱产业, 实现其健康发展, 对于全面建设小康社会, 加快推进社会主义现代化具有重要意义。
1 我国房地产发展现状
(1) 投资保持较快发展, 房地产的总体规模越来越大。
房地产投资规模不断扩大, 占全社会固定资产投资比重逐年增加。2007年房地产开发投资额为25288.8亿元, 2008年房地产开发投资额达到31203.2亿元, 同比增长了23.4%。房地产开发规模也同时快速增长。2009年全国房屋施工面积从2008年的632261万平方米上升到754189.4万平方米, 同比增长19%, 由此可见, 房地产开发仍然是拉动固定资产投资的主要力量。
(2) 银行贷款成为房地产投资强有力的支撑。
房地产开发的资金主要有三个来源, 其一为银行贷款, 其二为定金及预收款, 其三为房地产开发商自筹资金。首先在房地产开发阶段, 承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、土地出资者。这三类单位都有银行贷款介入, 其还贷资金又主要来源于土地转让。其次房地产开发企业取得贷款后, 将部分资金支付给地产一级开发商, 一级开发商用此笔资金支付银行贷款, 即银行贷款得到回收。最后, 房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务, 房地产开发企业将取得的销售收入用于偿还项目开发贷款, 银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。由上述可知从房地产开发到销售的过程我们可以发现银行贷款已成为房地产投资增长的主要推动力。
(3) 房地产价格持续上升。
随着我国市场经济的高速发展, 国内房地产市场不断升温, 房地产价格持续走高。土地、建材价格的上涨、热钱游资的流入、通货膨胀预期等等都引起了房地产价格的升高, 特别是大中型城市的房地产价格居高不下。
房地产价格过高, 给我国经济带来了极大的动荡, 严重影响到国计民生, 人民群众反映强烈。如何稳定房地产市场成为我国当前面临的重要问题, 在社会主义市场经济条件下, 不能单纯靠市场这只“看不见的手”来调节房地产整个行业, 国家对此的宏观政策调控同样重要, 双管齐下, 才能确保房地产市场稳定健康的发展, 同时也有益于保持国民经济的健康增长以及起到维护社会和谐的作用。可以通过限制购房条件、提高首付款比例, 减少银行发放贷款量等等途径来抑制住房需求, 同时也应当加大力度积极推进政策性住房的建设, 增大房屋供给, 用来缓解市场对住房的需求, 从而促使房地产价格趋于稳定。
(4) 房地产业地区发展不平衡。
各个地区的房地产发展规模存在差异。自古东部地区土地肥沃, 经济、文化的发展水平高, 房地产市场的发展也起步较早, 市场较活跃, 居民可支配收入最高, 但是毕竟土地资源有限, 过度开发也同时造成房地产价格的上升, 房地产开发商之间的竞争也更加激烈。面对如此状况, 中、西部成为房地产开发商新的开拓地。据统计, 2006年, 东, 中西部地区的房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元, 3524.21亿元和3474.76亿元, 同比增长17.4%, 30.8%和30.3%。由此可见, 随着中部经济的发展, 中部地区投资增长最快。
2 房地产对经济发展的影响
2.1 固定资产投资对经济发展的作用
(1) 房地产开发投资比重大。
房地产开发投资是指房地产开发经营企业进行的房屋开发投资和土地开发投资。通常包括开发的房屋建筑物和配套设施、土地开发工程的投资。从国外的同一发展时期来看, 欧美各发达国家在二战后, 经济和城市建设处于高速发展的时期, 在此期间, 美国房地产上的投资占到其总投资的25%左右, 德国为20%, 日本则在15%左右。另外随着经济增长, 这些国家房地产投资占总投资的比例都出现了不同程度的下降, 但是基本维持在20%左右。再来看我国的有关数据显示, 2008年房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的18%, 2009年房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的16%, 成为仅次于制造业的第二大投资行业。投资作为我国国民经济增长重要拉动力, 而在整个资产投资中占较大份额的房地产开发投资对我国国民经济增长的作用可见一斑。
(2) 对我国经济增长具有直接拉动的作用。
联合国1993年版国民核算体系 (SNA) 的规定指出最终消费支出不包括作为固定资产的住宅支出, 居民在住宅上的支出作为固定资本形成总额的一部分存在。因此, 房地产业投资作为固定资产投资, 成为最终资本记入国内生产总值 (GDP) 。无疑, 房地产投资增加, 致使最终资本会增加, 从而提高了GDP增速, 对我国经济增长起到了直接拉动的作用。
2.2 房地产消费对经济的影响
根据联合国S N A的规定住房消费是指, 租住房屋的租金计入承租人的消费支出;用于自住的房屋, 比照市场的租金价格, 以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费, 虚拟房租也同时包括虚拟折旧、管理费和维修基金。简单举例来说, 某居民购买了一套100万元的住房, 该套住房在相应市场的月租金价格为3000元, 则计入该房屋所有人的最终消费以3000元虚拟计算, 全年36000元。据统计2003年至2009年, 全国居民房地产消费支出共1.79万亿元, 且逐年递增, 平均增长率约为11.5%, 这与近年来全社会房地产数量的迅速扩大有直接的关系。从而说明房地产投资增加在一定程度上可以带动相关消费。一方面, 房地产投资可以带动住房消费, 上游的钢材、水泥等建材消费, 下游的家电、装修等耐用品消费以及使数以百计的产业得到发展;另一方面, 房地产业及其关联产业的迅速发展也可提供大量的就业, 提高人民的生活水平, 有利于社会的和谐稳定。
2.3 房地产信贷对经济的影响
房地产信贷是房地产业迅速发展的重要因素, 一方面开发商多通过银行信贷开发房地产项目;另一方面, 随着城市化进程的发展, 居民收入的提高, 住房需求的加大, 个人住房类贷款成为促使房地产业迅速发展的主要支撑力量, 由此可见房地产信贷与房地产业形成了紧密地联系。然而房地产信贷与经济增长又具有非对称性, 适度的房地产信贷可以提高经济增长, 否则则相反。
就我国目前而言, 根据2009年人民银行公布的金融机构贷款投向统计报告显示, 09年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元, 房地产开发企业贷款1.13亿元。由于我国的首付款率至少在30%以上, 因此造成坏账的可能性较小, 然而根据国际房地产市场的历史经验, 世界上多次经济危机都是房地产泡沫破灭引发, 而房地产市场泡沫多与银行资金大规模进入房地产市场有关, 所以我们更加不能忽视房地产市场泡沫所带来的风险。
2.4 政府土地收入对经济的贡献
近十年来, 房地产作为地方经济发展的“领头羊”, 成为地方政府的融资平台和保证, 政府通过出售土地以及房地产开发而取得的土地收入, 并且俨然成为当前各级地方政府的最主要的财政收入, 而这些收入又再次投入市场, 主要用于城市基础设施建设, 这部分收入可归入投资, 另外也有用于政府购买, 这部分归入消费, 这些都是可对地方直接带来经济贡献的。据统计2003年至2009年间房地产创造的增加值超过22万亿元, 占全国名义GDP的比重平均高达14.2%。
面对房地产市场所带来的经济增长, 长期以来, 政府为了能够持续的保持经济的增长, 通过政府的公共政策更加大力地推动了房地产业的发展。但这并不是一个正常的现象, 政府的大力支持也是导致近年来房价居高不下的原因之一, 这同样提高了房地产泡沫所带来的风险。为此, 必须重新审视对各级政府的政绩考核问题, 不能一味的追求G D P增长、财政收入增幅等指标, 更重要的是政府如何提高人民的幸福指数、人均收入等等。政府应当转变职能, 积极控制房地产价格, 防范各种房地产对经济所带来的风险。
综上所述, 房地产作为固定资产投资的重要组成部分, 对众多关联产业有较强的拉动作用, 因而对我国经济发展有着重要影响, 其中建筑业、金属和非金属制品业、金融保险业等都是房地产业的重要关联产业, 这些产业也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。
现阶段我国经济能够持续繁荣十几年, 作为国民经济发展的支柱产业, 房地产可谓功不可没, 对国民经济的发展具有显著贡献, 然而纵观世界各国, 没有一个国家是将房地产业作为国家支柱产业的, 并且鉴于日本与美国房地产所引起的经济危机, 房地产市场所带来的泡沫是风险极大的。目前我国房地产行业总体还不成熟, 房地产地区发展不平衡, 大中型城市出现房价高, 房屋空置率高, 房屋需求高的“三高”现象, 这些都表明, 我国房地产市场需要政府引导的迫切性。
为了实现各地区经济的稳定发展, 政府应当加强对房地产业发展的调控, 一方面, 对房地产业实施紧缩性的调控政策, 首要任务是平抑需求, 防止房价恶性上涨虚火旺盛, 保持住房价格基本稳定:另一方面, 政府应当以实现公共利益为目标, 加快建立住房保障体系, 保证“经济适用住房”、“两限房”“廉租房”的市场供应, 调整房地产水平结构, 真正实现“居者有其屋”, 以维护社会公平。同时鼓励市场竞争, 促使房地产市场有一个市场化的良性循环。政府应当以科学、合理的产业结构为依托发展本地区经济, 促进经济的长期健康稳定的发展, 避免经济大的波动。
摘要：通过对房地产业历史的回顾, 对目前我国房地产现状的了解, 进一步分析房地产投资对GDP的贡献, 同时房地产又带动了关联产业的迅速发展, 相关的消费更进一步的提高了我国经济增长。
关键词：房地产,经济增长,固定资产投资
参考文献
[1] 夏明.从投入产出数据看房地产发展对我国经济的影响[J].经济学动态, 2009 (11) .
[2] 马松波.浅析房地产对经济发展的影响[J].技术与市场, 2008 (11) .
[3] 国家统计局综合司课题组.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].管理世界, 2005 (11) .