第一篇：客户关系管理评价方法
企业财务管理业绩评价方法探讨
日期：2010-01-14来源：不详上会计人社区讨论这篇文章
摘要：对企业业绩评价的研究已经十分繁多，但对财务管理工作本身的业绩评价研究的很少。为此，以平衡计分卡(Bsc)和层次分析法(AHP)为基础，建立了对财务管理工作业绩评价的框架。并以内部流程业绩为例说明了具体评价指标设计和权利确定的程序，而且还详细分析了企业财务管理业绩评价的实施步骤和程序。
关键词：财务管理,业绩评价,平衡计分卡,层次分析法
1 平衡计分卡设计指标的原理
目前，由于针对企业职能部门的业绩评价研究成果较少，直接导致评价方法和指标设计思路是空白。平衡计分卡是一种相对于传统业绩评价更加全面的管理思想和方法。因此，借鉴平衡计分卡的原理和思想对财务管理业绩的指标进行设计，有助于提高其科学性和合理性。
1、1 平衡计分卡的定义
美国著名教授Robert s Kaplan和复兴方案公司总裁David P Norton于1990年提出平衡计分卡，随后理论界和企业界都对之十分推崇。平衡计分卡的核心思想在于立足于企业战略规划，通过对创造企业未来良好业绩的驱动因素的分析和衡量，从财务、客户、内部流程以及学习与成长等四个维度综合衡量和评价企业的经营业绩。因为它平衡兼顾了战略与战术、长期和短期目标、财务和非财务指标、滞后和先行指标、内部和外部指标等诸多方面从而得名平衡计分卡。
根据平衡计分卡的评价的框架，既然企业最终日的是获得利润，因而反映获利水平的财务性绩效指标是企业的重要方面。但顾客对产品或服务的满意，可以巩固和增强企业的市场竞争优势，确保企业长远的财务业绩。内部流程是企业向顾客提供产品或服务的过程，其对于企业财务以及顾客方面目标的实现往往起关键作用。企业的学习与成长反映企业是否具有能继续改进和创造未来价值的能力，从而成为实现上述三个方面指标的基础。可以看到，平衡计分卡在保留传统财务指标的同时，引入顾客、内部流程以及学习与成长三个方面的评价指标。通过四个维度之间的逻辑关系，找到了一个全面的绩效测量框架和推动绩效实现的科学思路。
1、2 企业财务管理评价中的维度确定
平衡计分卡作为一种绩效评价工具，它同样可以被应用于企业财务管理工作本身的绩效评价之中。由于财务部门本身是不盈利的，而是以服务其他部门和企业财务需求作为自己的
职责，所以企业财务管理部门的业绩绩效平衡计分卡的基本模型、具体内容必然不同于企业组织层次。
财务部门管理的业绩评价模型也应该有四个维度，分别是：一是服务对象维度。在服务对象维度。财务部门管理人员需要回答两个问题：谁是我们的服务对象?我们怎样为我们的服务对象创造价值?其中关键的问题是服务对象的确定，这直接关系到服务对象满意度指标的制定。从宏观来说，财务部门的服务对象企业和全体员工。但由于员工与股东之间存在多重委托代理关系，具体财务管理服务的效果在多大程度能满足股东的利益是需要考虑的。但所有与财务管理部门有直接联系的单位或人员都必须作为服务对象，因为只有具体的服务对象满意，才能说财务管理部门在履行了自己的职责。也就是说，企业各部门员和管理者对财务管理部门的资金保障程度、服务满意度决定了财务管理的业绩好坏。二是财务维度。财务管理部门自身虽然不以利润最大化为目标，但在市场机制逐渐健全的条件下，高效率的工作和低成本的创造价值对企业发展也是至关重要的。因此，也要考虑财务管理部门本身的资金消耗和效益问题。三是内部流程维度。财务管理的内部流程维度的评价指标是由服务对象维度的相关指标所驱动的，这与企业层次的由财务指标驱动不同。财务管理工作需要建立众多内部控制制度和与核算、资金管理相关的业务流程，因此评价财务管理业务流程的效力也是对财务管理工作业绩评价的重要维度。四是学习与成长维度。学习与成长是财务管理部门是否具有继续改进和创造未来价值的能力，主要体现在财务管理手段的创新能力、财务目标定位准确程度、内部人员创新能力等内容。
以上是应用平衡计分卡思想设计的财务管理业绩评价的四个主要维度。当然，平衡计分卡不只是有固定的四个维度，所有对财务管理业绩评价的成败起着重要作用、且能为企业创造价值的，都可以在平衡计分卡上得到体现。
2 内部流程业绩评价指标设计范例
通过对财务管理业绩衡量的平衡计分卡维度和内容分析，对如何评价财务管理业绩有了初步认识。下面以财务管理工作的内部流程维度为例设计该维度的评价指标，并说明了层次分析法是确定指标权重较为适宜的方法。其他维度的指标设计和权重确定可以参照内部流程业绩维度进行。
2、1 一级评价指标设计
首先，明确财务管理工作业务类型和内容，确定具体的流程种类。一般企业财务管理工作流程都包括预算工作流程、会计核算流程、借款报销流程、成本计算流程等。
然后，在各类流程框架下，细分每个流程的具体环节。如会计核算流程需要细分成会计凭证填制、传递、审核、记账、入账、编制报表、归档等，这些环节需要设计出相应的评价标准。按照相同的思路，可以设计出其他类别业务流程的详细环节和评价标准。
2、2 明细评价指标设计
在确定了预算工作流程、会计核算流程、借款报销流程、成本计算流程四类一级评价指标后，就需要针对每类一级指标设计对应的二级甚至三级明细指标。
对于预算工作流程，要看预算编制过程中企业所属各单位和部门是否履行了相关职责，并严格按照企业单位确定的零基预算要求组织了预算编制。此外还应该考察预算编制过程中，各单位和部门是否科学合理地编制了预算。因此，可以对预算工作流程一级指标具体分为三类二级指标，分别表示财务管理部门和其他部门单位组织编制的程序是否严格规范，各部门、单位是否认履行了相关程序并切实按照零基预算的要求认真编制建议方案、修订部门或单位分项预算。对于所属三级明细指标要详细区分每个二级指标应该包括的内容。
对于会计核算流程设计二级评价指标要按照会计核算流程的各组成环节进行设计，主要包括会计凭证填制、传递、审核、记账、入账、编制报表、归档等各项工作的评价指标。对于三级评价指标应该是二级指标的详细划分或标准要求。如会计凭证填制的三级评价内容可以为要素是否完整、填制程序是否规范等内容或标准要求。
对于借款报销流程可以分为借款审批、借款过程控制两大二级明细指标;而对于成本计算流程要根据不同企业或行业具体考虑设计，因为不同企业的产品种类和成本动因及发生序次有很大差别。
2、3 评价指标权重确定
不同的评价指标在形成最终评价结果时的重要性不一样，为此需要确定各指标的权重。目前，确定评价指标权重的方法比较多，包括层次分析法、模糊评价法等。尽管不同的权重确定方法都是以专家打分来确定，但由于层次分析法能够为不同层次的指标赋予权重。因此，比较适合有多层次评价指标体系的财务管理部门业绩评价。
3 财务管理业绩评价实施程序
在利用BSC思想确定评价指标和利用了AHP方法确定各评价指标的权重后，就需要明确实施绩效评价的实施程序。首先，应该给每个指标确定一个标准值;其次，针对具体单位财务管理工作计算出得分值;再次，把具体单位得分值与标准值作比再乘该指标的权重即得到某指标的实际得分值;最后再把所有指标的得分值进行加总，即可得评价结果值。
3、1 给每个绩效评价指标确定标准值
标准值往往是经验的总结。如财务部门向其他部门提供的财务保障和服务所得到各部门和人员认可的程度。究竟满意度达到多少才算标准，这需要进行经验判断;再如，财务管理人员的各层次学历比例、岗位轮换频次应该是多少才算达到标准，这也需要根据单位不同和时代不同进行合理判断。也就是说，如果是企业单位内部进行自我评价，需要对各项业绩评价指标的标准值根据经验给出或使用行业平均值。
3、2 具体企业财务部门管理各指标得分值及相对值的确定
为了对某一具体企业财务部门管理工作进行业绩评价，就需要对每个指标给出每个单位的值。可以考虑与本行业的企业进行比较，需要用具体单位各项财务管理业绩指标的实际值与标准值(可以是行业平均值或中位值)作比较，得出相对得分值。然后用得分值和权重相乘加总，即可得对应类别或维度的值。再把各维度的指标得分加总就是某一财务管理部门的总得分，这样就可以把一个行业的财务管理部门进行排序比较。
定量指标算出后，还应结合以前财务管理工作中常用的定性分析和评价给出最终的财务管理业绩评定结果。
4 结语
企业财务管理是企业正常运转的重要业务内容之一，但由于长期以来财务管理业绩难以考核，导致财务管理本身的业绩不理想。究其根本原因，主要是由于财务管理制度不健全、财务服务意识低、财务管理创新程度低、财务管理活动无绩效观念导致。而本文设计的财务管理工作业绩评价方法有助于改善这一局面，推动企业管理绩效的提升从而有利于企业的长远发展。以BSC思想为基础，介绍了设计评价指标的思路;以AHP法为基础，介绍了在以BSC思想指导下设计评价指标后权重如何确定;然后说明了财务管理部门工作业绩的评价实施步骤。当然本文并没有详细考虑企业财务管理工作实施业绩评价所带来的实施成本和附带成本问题。因而，下一步的研究应该针对不同的改进方法和思路探讨改进的可行性及相对优劣程度。
第二篇：城镇污水处理厂运行管理评价方法研究
水资源是基础性的自然资源和战略性的经济资源，是经济社会发展的重要支撑，是生态与环境的重要控制性要素，同时是一个国家综合国力的重要组成部分。我国是一个水资源短缺的国家，目前全国600多个城市中，缺水城市达2/3，严重缺水城市占1/6，北京、天津等大城市更是深受缺水困扰。与此同时，由于人口的快速增长，预计到2030年，我国人均水资源占有量将从现在的2200m3降至1700-1800m3，需水量接近水资源可开发利用量，缺水问题将更加突出。水资源短缺己经成为限制我国经济持续发展的重要因素之一。
为应对水资源短缺危机，我国将水资源整体战略由单纯的水资源控制转变为全方位的水资源可持续利用，在遏制水污染加剧趋势的同时，逐渐加快污水的处理与回用技术的发展。污水处理事业更成为我国“十二五”期间环境保护发展的第一重点领域，包括工业、市政、农业等领域的污水处理事业的投资空间将到达前所未有的规模，污水处理厂的升级改造将迎来投资高潮，期间，污水处理支持政策也将陆续出台。各种迹象表明，己经走过“十一五”黄金时期的污水处理行业，将在“十二五”期间继续“绽放光彩”。 课题研究背景
本课题的研究背景之一是城市污水处理事业的迅速发展。随着城市化进程的加快，城市人口及生活污水排放量的逐年增加，我国对污水处理的需求不断加大，城市污水处理事业得到了迅速的发展。“十一五”期间，我国城镇污水处理厂的数量保持年均增长8%，污水处理量则以每年10%的速度增长。截至2010年9月，我国己建成2630座污水处理厂，污水处理能力达到1.22亿m3/d，处理能力从2005年的5000万m3/d增加了一倍多;另有1849座污水处理厂在建，在建污水处理能力达到4900万m3/d。另据国家发展和改革委员会介绍，截至2010年年底，全国城市污水处理率达到77.4%比2005年提高了25个百分点。多方数据显示，我国是同期世界上污水处理设施和处理能力增长最快的国家。
作为经济文化发展中心的北京，对于水资源及污水处理事业的需求不断提升。目前，北京市城区共有高碑店、酒仙桥、清河、北小河等13座污水处理厂投入运营，污水处理能力达到262.4万m3/d 。
13座城镇污水处理厂分布在通惠河、坝河、清河、凉水河四大水系，作为坚实的保障，使北京市在2008年前顺利实现了四大水系全部还清的规划目标，也使北京市水系的还清步伐成为“世界速度”。 据统计，2010年北京市中心城区污水处理率超过94%“十二五”期间，北京市将继续推进污水处理厂的新建与现有污水厂的升级与改造工程，中心城区污水处理率将提高到97%。
本课题的研究背景之二是城市对污水处理事业的更高要求。城市污水处理事业迅速发展的同时，人口的集中化和经济的飞速发展对污水处理事业提出了更高的要求。一方而，在保证城市污水处理“量”的基础上，污水处理的“质”也而临新的挑战;另一方而，污水处理厂污泥产生量急剧增加和处理处置管理不当等问题对环境的二次污染造成严重威肋、。
北京市作为首都，是我国人口高度密集的一个特大城市。当前北京市的污水处理事业己经完成了一个非常重大的转折，即“从追求污水处理的数量”到“追求污水处理质量”的转变;从“消减污染物为目标”到“以污水资源的再生利用为目标”的转变。工作重心也逐渐由引进投资转入对城镇污水处理厂的监管，以求在确保污水处理达标排放的基础上，不断提高城镇污水处理厂的运行效率。从2006年起，北京市水务局加大对北京市城镇污水处理企业的监管措施，与北京工业大学开展了“城镇污水处理厂监管体系研究”工作，建立了城镇污水处理厂监管指标体系，编制了整套城镇污水处理厂运行监管检查文件。受北京市水务局委托，北京工业大学以监管监察文件为依据，自2008年起，对北京市9座污水处理厂(2010年后增至13座)开展巡查工作，促使各污水处理厂标准化、规范化、高效化运行。2011年，北京工业大学又与北京市水利科学研究所合作开展“北京市城镇污水处理污泥处理处置监管体系研究”，力图从优化管理的角度引导污泥的规范化处理处置。
本课题的研究背景之三是为满足发展需求，急需科学分析与比较现有众多城镇污水处理厂运行管理评价方法，根据不同需求，建立或筛选出合理的评价方法进行应用。
城镇污水处理是城镇控制水污染、缓解水资源短缺矛盾的有效途径。其作用的发挥，取决于污水处理厂运行效果的保障。然而，污水处理行业的工艺复杂性、市场化改革、经营模式的多样化等特征，加大了对污水处理厂运行管理效果进行考评的难度。目前，我国对污水处理厂运行管理问题的认识主要来自定性判断，评价方法多种多样、不甚统一且缺乏系统的定量研究。在对现有城镇污水处理厂运行管理评价方法进行科学分析与比对的基础上，总结建立客观且相对定量的评价污水处理厂运行的方法，尤其是绩效评价的方法，并有针对性地对运行绩效不理想的污水处理厂提出改进措施，帮助污水处理厂提高运行效率，是当前污水处理行业管理与研究急需解决的问题。
北京市城镇污水处理厂执行城镇污水处理厂运行管理评价指标体系监管检查近4年时间，从评价指标体系监管检查结果看，各污水处理厂的运行水平有所提升。然而对于该指标体系与其他城镇污水处理厂运行评价方法的比对性研究仍然欠缺。 2国内外现状
2.1国外污水处理厂运行管理现状
城市污水处理厂在发达国家己有较成熟的经验。如英国、德国、芬兰、荷兰等欧洲国家均己投巨资对因工业革命和经济发展带来的城市水污染进行治理。日本、新加坡、美国、澳大利亚等国家也对城市污水处理给予了较大投资。
美国环境保护局(EPA)对其投资所建的一批污水处理厂进行过调查，发现有50%的污水厂出水水质达不到标准。研究结果表明，不仅是设计与污水处理效果有着密切的关系，良好的运转管理与污水处理厂的高效运行、出水水质的提高，更有着唇齿相依的关系。
不同于我国污水处理厂的运行管理着眼点，国外更注重污水处理厂运行和管理的保障机制与措施的建立。一方而，以较先进的现代科学技术，尤其是高水平的自动化控制技术为处理后的污水达标、污水处理事业的发展提供有力的支持。较高水平的自动化控制在一定程度上规范了污水处理厂的运行与管理，稳定了污水处理的质量。目前，国外发达国家污水处理厂的自动化控制均己达到较高水平，计算机自动控制、远程管理和闭路电视等现代化技术被广泛采用与此同时，这些国家以完善的污水处理、水务管理等相关法律法规，有效的政府、群众管理与监督机制为水资源的可持续发展提供了有力的保障。
德国严格执行水资源管理法，强调以预防为原则，严格依法治水，以国家法律的形式确定污水处理技术的标准。1998年，德国的污水处理率己经达到99%这与其丰富的管理经验有着密切的关系。德国的污水管理充分发挥污水行业协会和中介组织的作用，对政府的宏观管理起到了协助、补充和协调作用;其对污水处理厂的出水水质，实行定期书而公布形式及试行网上发布，接受全社会和市民对水环境质量的监督。
早在100多年前，日本政府就模仿欧美国家的法律制度，制定、公布和实施了保护水资源的法律，这些法律也在实践中不断加以完善。二战后，日本逐渐进入经济高速增长期，为防止工业废水、废物浸害河流水道，日本政府迅速出台相关法律来治理水污染。对于河流湖泊的水质保护，不管是生活用水还是工业用水，日本政府都从法律上做了严格而明确的规定。在日本，对于水资源管理，中央政府和地方政府的职责分工较为明确。污水设施的建设和管理由国土交通省负责，日本水资源机构进行监管。由于执行严格的排污标准和法律管制，截至2008年，日本全国城市工业污水和生活污水的处理率在98%以上。
美国控制水污染的法律经历了100多年的发展
20世纪60. 70年代之前严重的水污染促使联邦政府制定了以1972年《联邦水污染控制法》为核心的一系列法律法规，通过法律及其实施控制水污染。随后对法律多次进行修订，确立了多种水污染控制制度相互补充、相互制约的平衡性的管理模式。现行的《联邦水污染控制法》对水污染问题采用了多层次的管理模式，形成了以“命令控制”为主，以“经济刺激”为辅，以“公众参与”为补充的调控机制. 2.2我国城镇污水处理厂运行管理及评价应用现状
我国部分城市对待污水处理的观念刚刚完成“从追求污水处理的数量”到“追求污水处理质量”的转变，大部分城市仍然处在观念转变的过渡期。区别于国外提高污水处理厂运行管理水平的着眼点，我国城镇污水处理厂运行管理措施及机制更贴近于中国国情，注重运行管理的评价应用与考核，以评促建。
城镇污水处理厂作为污染物的集中治理单位，在国家污染物减少排放战略中占有重要地位，同时，也受到了各级政府的密切关注。为充分发挥污水处理厂现有设施的功能，提高城镇污水处理厂的运营管理水平，中国城镇供水排水协会排水专业委员会于2008年开展了一次全国城镇污水处理厂绩效评比活动，以促进节能减排工作的落实。此次评比活动是国内首次关于污水处理厂运营的系统考核。考核将污水处理厂划分为大型、中型、小型三种类别，以《城镇污水处理污染物排放标准》(GB18918-2002)、《城市污水处理厂运行、维护及安全技术规程》(Cjj60、《城镇污水处理泥质标准》(Cj247-2007)为依据，特别制定了详细的评比标准，从污水有效处理量、污水污泥处理质量、运行成本和污水处理单耗、生产运营管理、安全管理等方而进行考核，每一个考察项目对应相应的比重得分，总计100分。考察强调城镇污水处理厂的高效、经济、稳定运营，并着重考核城镇污水处理厂运营管理的水平。2008年的全国城镇污水处理厂绩效评比拉开了污水处理厂绩效考核的大幕，使污水处理厂运营管理的绩效考核引起了相关部门的高度重视，与此同时，也开启了我国致力于建立科学、系统的污水处理厂绩效考核体系的航程。目前，以模糊数学为基础，综合指标体系的绩效评价办法在全国得到普遍应用。
2.2.1河南
河南省位于我国中南部，属于干旱、半干旱地区，水资源相对短缺，人均水资源在我国排第22位，属于水资源短缺省区。2007年年底，河南省在中西部率先实现了县城城市污水处理厂的建设目标，省内建成污水处理厂总数达130座，到2008年底，河南省污水处理厂达135座，其中县级污水处理厂97个，污水整体处理能力得到了巨大的提升。
为提高全省城镇污水处理运行管理水平，规范污水处理厂运行管理，完善污水处理运行绩效考核体系，建立健全污水处理行业自律、竞争激励机制，确保污水处理设施正常规范运行，河南省住房和城乡建设厅于2009年，依据国家相关法规和工作要求，特制订《河南省城镇污水处理运行管理绩效考核标准》，用于全省城镇污水处理运行管理的绩效考核工作。考核标准中规定了考核项目、与之相对应的加权分数及计分方法。考核共计150分，考察项目及加权分数如下:规模划分和人员配置10分、污水处理运行经费5分、处理量19分(包括污水处理量10分、污泥处置量4分、污染物削减量5分)、处理质量16分(包括水处理质量10分、污泥处理质量6分)、构筑物及设备20分(包括构筑物10分、设备10分)、污水处理运行成本10分、化验分析13分(包括水质化验分析8分、泥质化验分析5分)、运行管理10分、自动监控测量仪器设备7分、厂容厂貌10分、加分项目10分。在考核过程中，执行污水处理厂自查与逐级主管部门协同考核的方式。
1.2.2.2深圳
随着深圳经济的飞速发展，深圳污水处理设施建设得到了长足的发展。2011年7月25日，位于坪山新区的上洋、龙田、沙田三座污水处理厂正式通水运营。2005年以来深圳市陆续完成了21项污水处理厂新改、扩建项目，深圳市集中式污水处理厂处理能力达到390万t/d，较2005年新增了213万t/d的处理能力，翻了一番多。
为努力打造生态水务、效益水务，进一步规范污水处理企业的运营，提高污水处理厂运营管理水平，实现污水处理厂安全、高效运行，以及建立健全污水处理厂运营监管体系，2011年深圳市制定、发布《深圳市城市污水处理厂运营质量管理规范》( SZJG 34-2011)。规范针对运营资质管理、工艺运行管理、设备及设施管理、水质管理、安全管理、环境管理、成本管理、档案及信息管理等八项内容制定了详细的要求，但未对其考察项目给出相应加权。该规范标准适用于深圳市区域内污水处理运营企业的运营和污水处理厂的运行以及对其实施的监督管理，要求各污水处理厂每月登陆官方网站填报生产运营数据。
1.2.2.3北京
北京市作为我国的首都，处处体现着它不可替代的政治、文化、经济中心的地位。在颇多领域，北京都发挥着一定的引领作用。近年来，在城市污水处理厂己成为解决水体污染综合治理、应对资源短缺的重要措施和发展方向的背景下，北京市持续推进污水处理厂升级改造，扩大再生水利用。2010年全市年污水处理量11.4亿m3，污水处理率达到81%市中心城区污水处理率超过94%; 2010年全市利用再生水6.8亿m3，同比增加4.6%。目前，北京市城区共有高碑店、酒仙桥、清河、北小河等13座污水处理厂投入运营。
“城镇污水处理厂监管体系研究”项目是北京市水务局重点科研项目，以北京市的城镇污水处理厂为研究样本，主要针对我国水务市场化改革、政府监管模式急需改变的情况，在国内首次就建立城镇污水处理厂监管体系开展研究工作，具有重大意义。2006年北京市水务局委托北京工业大学进行“城镇污水处理厂监管体系研究”课题，建立了城镇污水处理厂运行管理评价指标体系并编制了整套城镇污水处理厂运行监管检查文件，取得了多项成果。城镇污水处理厂运行管理评价指标体系是典型的建立在模糊数学基础上的综合评价方法。它的建立考虑了社会影响、经济影响、环境影响及运行管理等多个方而，确定了11项一级指标、39项二级评价指标并给出相应权重。一级指标的权重分别为:中控室10%，格栅8%，进水泵房10%，沉砂池5%，初沉池5%，生物处理池15%，鼓风机房10%二沉池12%，污泥浓缩、污泥脱水机房12%，污水处理计量8%，安全管理5%。2008年至2011年，受北京市水务局委托，北京工业大学组织专业人员对城区污水处理厂(2008年至2010年共计9座，2010年之后增加为13座)进行现场巡查，进一步促进了污水处理厂的自我完善。通过建立监管制度，北京市城镇污水处理厂得到进一步规范化管理。
第三篇：房地产开发经营与管理 经济评价指标与方法
第六章 经济评价指标与方法
一、单项选择题
1、生产成本加上相应的( )称为完全成本。
A、营业成本
B、销售费用
C、运营费用
D、资金成本
2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是( )。
A、营业成本
B、期间费用
C、运营费用
D、资金成本
3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是( )。
A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D、可供分配利润=税后收入-未分配利润
4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、550
B、856
C、1500
D、1236
5、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为( )。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是( )。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。
A、2010年6月1日至2013年2月1日
B、2010年6月1日至2013年8月1日
C、2011年8月1日至2013年2月1日
D、2011年8月1日至2013年8月1日
8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于(
)时的折现率。
A、0
B、1
C、0或1
D、2
9、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为170万元，折现率为12%时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95%
10、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为( )。
A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于18%
D、不满足目标收益率要求
11、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A、9.26%
B、10%
C、11.32%
D、12.3%
12、动态投资回收期是反映(
)的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是( )。
A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
16、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、投资利润率
B、投资回报率
C、资本金利润率
D、资本金净利润率
17、关于利息的计算，下列说法不正确的是( )。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
18、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.23
19、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为( )。
A、0.18
B、2.83
C、3.39
D、5.00
20、下列说法不正确的是( )。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
21、( )是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
A、流动比率
B、偿债备付率
C、资产负债率
D、利息各付率
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为
( )。
A、37.5%
B、75%
C、150%
D、113%
23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。
A、80%
B、120%
C、171%
D、230%
24、方案经济比选存在的关系不包括(
)。
A、互斥关系
B、独立关系
C、相关关系
D、独立互斥关系
25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括(
)。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则
二、多项选择题
1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括( )。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是( )。
A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金
3、房地产置业投资的经济效果主要表现为( )等。
A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
5、房地产开发投资的静态盈利指标有( )。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、投资利润率
D、投资回报率
E、静态投资回收期
6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有( )。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括( )。
A、销售利润率
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率
8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有( )。(2012年真题)
A、投资利润率为16.
67%
B、投资利润率为22.
50%
C、资本金利润率为31.
25%
D、资本金利润率为37.
50%
E、资本金利润率为62.
50%
9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是(
)。
A、表明了负债占总资产的比例
B、反映了企业或项目的财务风险程度
C、资产负债率越高，则企业应变能力越强
D、属于长期偿债能力指标
E、房地产开发企业的资产负债率一般较高
10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有( )。(2012年真题)
A、备选方案差异原则
B、备选方案独立原则
C、最低可接受收益率原则
D、不行动原则
E、备选方案关联性原则
三、判断题
1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。
对
错
2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。
对
错
3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
对
错
4、财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
对
错
5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。
对
错
6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
对
错
7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。
对
错
8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对
错
9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。
对
错
10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
对
错
11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。
对
错
12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
对
错
13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
对
错
14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。
对
错
15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。(2012年真题)
对
错
16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。
对
错
四、计算题
1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.
5%
、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/(㎡?月)，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/(个?月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。(2012年真题)
2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】
B
【答案解析】
生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283234】
2、【正确答案】
B
【答案解析】
期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283235】
3、【正确答案】
D
【答案解析】
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。参见教材P174。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283236】
4、【正确答案】
A
【答案解析】
10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283237】
5、【正确答案】
D
【答案解析】
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283238】
6、【正确答案】
C
【答案解析】
投资利润率属于静态指标。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283239】
7、【正确答案】
B
【答案解析】
出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283240】
8、【正确答案】
A
【答案解析】
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283241】
9、【正确答案】
C
【答案解析】
FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=11.66%参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283243】
10、【正确答案】
C
【答案解析】
财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283245】
11、【正确答案】
D
【答案解析】
用公式(I+Ra)=(I+Rr)(I+Rd)，(I+18%)=(I+Rr)(I+5%)求出Rr=12.3%。参见教材P186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283247】
12、【正确答案】
B
【答案解析】
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283249】
13、【正确答案】
D
【答案解析】
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283253】
14、【正确答案】
D
【答案解析】
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283254】
15、【正确答案】
A
【答案解析】
假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283257】
16、
【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283259】
17、
【正确答案】
C
【答案解析】
每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率。参见教材P201。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283264】
18、
【正确答案】
B
【答案解析】
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283265】
19、
【正确答案】
B
【答案解析】
先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283344】
20、
【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283354】
21、
【正确答案】
C
【答案解析】
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283356】
22、
【正确答案】
B
【答案解析】
流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75%。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283364】
23、
【正确答案】
A
【答案解析】
房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283368】
24、
【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P206。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283375】
25、
【正确答案】
C
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283376】
二、多项选择题
1、【正确答案】
CD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283377】
2、【正确答案】
BCD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283378】
3、【正确答案】
BDE
【答案解析】
参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283379】
4、【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283380】
5、【正确答案】
ABCE
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283381】
6、【正确答案】
DE
【答案解析】
参见教材P181-186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283382】
7、【正确答案】
CDE
【答案解析】
CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283383】
8、【正确答案】
AC
【答案解析】
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150x
(1-40%)-150×10%]/(400+50)=
16.67%;资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=
31.25%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283384】
9、【正确答案】
ABDE
【答案解析】
参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283385】
10、【正确答案】
ACD
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283386】
三、判断题
1、【正确答案】
错
【答案解析】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283391】
2、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283393】
3、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P172。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283397】
4、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283400】
5、【正确答案】
错
【答案解析】
两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283403】
6、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P175。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283406】
7、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P177。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283408】
8、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283409】
9、【正确答案】
错
【答案解析】
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283412】
10、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283416】
11、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P192。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283420】
12、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283422】
13、【正确答案】
对
【答案解析】
资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283424】
14、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283426】
15、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283432】
16、
【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P208。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283437】
四、计算题
1、【正确答案】
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283440】
2、【正确答案】
(1)项目总开发价值：
①
目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283441】
3、【正确答案】
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
计算财务内部收益率：
当i1=21%时，NPV1=47.58(万元)
当i2=22%时，NPV2=-70.75(万元)
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40%>20%，因此该项目是可行的。
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283442】
4、【正确答案】
(1)设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)
第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)
第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
(2)净现值=0可求最低月租金水平：
，iC=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5
则：A=86.45(元/㎡)
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283443】
第四篇：P16 辐射环境保护管理导则 电磁辐射环境影响评价方法与标准 -- HJ T 10.3-1996
1 总则
1.1 本导则是根据《建设项目环境保护管理办法》【(86)国环字第003号】以及《电磁辐射
环境保护管理办法》制定的。
1.2 本导则适用于一切电磁辐射项目的环境影响评价。对于特殊的电磁辐射项目，环境报告
书的编写可以与本导则不用，但应加以说明。
1.3 电磁辐射环境影响评分分为初步评价和最终评价。初步评价应在获得环境保护部门颁发
的项目规划建设许可文件后进行。最终评价一般应于项目竣工验收前进行。属需填报环境影响该报告表的项目只需在运行前填报一次报告表。
1.4 电磁辐射环境影响报告书是一个独立的、完整的、正式的有法律效力的技术文件，须由
持有电磁辐射环境影响评价专项整数的单位和有资格人员编写。
1.5 本导则所称电磁辐射限于非电离辐射。
2 电离辐射环境影响报告书的主要章节和内容
2.1 评价依据
此部分要给出项目建议书，区域规划批准文件，编制环境影响报告书的委托文件及评价标准等。
2.2 评价对象说明
说明项目的名称、性质、辐射频率、功率及性质、运行状态灯。
2.3 环境描述
描述项目所在位置(附图)及其周围居民分布、建筑分布、土地利用情况以及发展规划、敏感对象分布和特征等。
2.4 电离辐射背景值现状调查
调查内容包括现有及计划建设的电磁辐射发射设备，也包括实际测量出的电磁辐射水平分布情况。
2.5 模拟类比测量
模拟本项目电磁设备的正常工作或利用类似本项目电磁设备规模、性质、功率、辐射频率、使用条件的其他已运营设备进行电磁环境放入社强度的实际测量，用于预测本项目建成后电磁环境变化的定量数据。
2.6 环境影响评价分析
环境影响评价应对公众收到的电磁辐射的水平和家用电器及其他敏感设备收到的影响两方面进行计算和分析。
2.7 防治措施描述
防治污染措施包括管理措施、技术措施和上岗人员素质三个方面的描述。
2.8 代价利益分析
说明建设项目的建设和运行所带来的直接利益和间接利益。从经济、社会、环境等方面论述项目的建设和运行所付出的代价。
2.9 结论
全面分析后，给出评价结论。结论部分可包括问题和对策。
3 评价范围和方法
3.1 评价范围
3.1.1 功率>200kw的发射设备
以发射天线为中心、半径为1km范围全面评价，如辐射场最大处的地点超过1km，则应在选定方向评价道最大场强处低于标准限值处。
3.1.2 其他陆地发射设备
评价范围为以天线为中心：发射机功率P>100kW时，其半径为1km;发射机功率P≤100kW时，半径为0.5km。
对于有方向性天线，按天线辐射主瓣的半功率角评价道0.5km，高层建筑的部分楼层进入天线辐射主瓣的半功率角以内时，应选择不同高度对该楼层进行室内或室外的场强测量。
3.1.3 工业、科学研究、医疗电磁辐射设，如高频热合机、高频淬火炉、热疗机等评价范
围为：以设备为中心的250m。
3.1.4 对高压输电线路和电气化铁道
评价范围以有代表性为准，对具体线路做具体分析而定。
3.1.5 对可移动式电磁辐射设备
一般按移动设备载体的移动范围确定评价范围。对于陆上可移动设备，如可能进入人口稠密区的，应考虑对载体外公众的影响。
3.2 评价方法
3.2.1 说明或描述
对于评价邮局，项目说明，环境描述，结论章节，可以采用说明或描述方式编制。
3.2.2 项目建设之前背景值以及建成后的实际影响应采用现在测量办法取得真实数据。现
场测量，应按《电磁辐射监测仪器和办法》(HJ/T 10.2——1996)推荐的方法进行。采用HJ/T 10.2——1996未提供的测量方法时，在报告书中应对所用方法的可靠性进行说明。
3.2.3 模式计算
对公众和仪器设备的影响需要了解电磁辐射场的分布。
对电磁辐射场的分布可以采用经过考证过的数学模式进行计算。对所采用的计算公式和参数要在报告书中给出。
3.2.4 模拟类比测量
应说明模拟或类比的电磁辐射设备概况，测量地点和条件、测点分布、使用仪表、测量方法、数量处理和统计、测量结果及分析。
3.2.5 公众受照评估
对于公众受照评估分受照个体剂量估算和群体剂量评估。
对于公众个人剂量估算，要给出最大的受照个体剂量。
对于群体受照剂量评估要给出人口与受照射剂量的分布关系。
3.2.6 对一起设备影响评价
对一起设备收到电磁辐射的影响主要根据计算分析和实际调查。评价要给出受影响设备种类、严重程度和距离范围。
4 评价标准
4.1 公众总的受照射剂量
公众总的手照射剂量包括各种电磁辐射对其影响的综合，即包括拟建设施可能或已经造成的影响，还要包括已有背景电磁辐射的影响。总的受照射剂量限值不应大于国家标准《电磁辐射防护规定》(GB 8702——88)要求。
4.2 单个项目的影响
为使公众受到总照射剂量小于GB 8702——88的规定值，对单个项目的影响必须限值在GB8702——88限值的若干分之一。在评价时，对于由国家环境保护局负责审批的大型项目可取GB 8702——88中场强限值的1/√2。或功率密度限值的1/2。其他项目取场
强限值1/√5，或功率密度限值的1/5做为评价标准。
4.3行业标准的考虑
国内在电磁辐射领域颁布有许多行业标准，在编制环境影响报告书时，有事需要与这些行业标准比较。如不能满足有关行业标准时，在报告书中要论证其超过行业标准的原因。
第五篇：无忧保姆客户评价
1、长沙客户：刘峰
无忧服务：做家务带孩子保姆
客户评价：找一个能像家人一样相处的保姆是奢望，但是在无忧保姆，这个愿望实现了，我家事情比较多，无忧保姆给我推荐的阿姨从没有抱怨过，总是尽职尽责的做事，阿姨的人品很好，很诚心，感谢无忧保姆为我们推荐了这么好的阿姨。
印象标签：做事细心、为人诚信、尽职尽责
2、西安客户李小品：
无忧服务：白班育儿嫂
客户评价：我家宝宝当时才7个月，需要有懂辅食懂育儿的专业人士帮忙照顾，我身边的人很多都是在无忧保姆找到育儿嫂，无忧保姆在我们这边名气也比较大，大家也都很认可。推荐的育儿嫂也没有让我失望，做事干净利索，经验很丰富，对宝宝辅食很懂。
客户标签：经验丰富、干净利索、做饭好吃懂辅食
3、深圳岗厦客户：蒋彩锦
无忧服务：育儿嫂
客户评价：在无忧保姆找育儿嫂是家里亲戚推荐的，门店推荐的阿姨育儿经验很丰富，带过几十个孩子了，在家服务期间和我们相处非常融洽，做事麻利，责任心强。孩子的辅食、起居等等都做的非常细心周到。无忧保姆的服务真是名不虚传。
印象标签：责任心强、做事麻利、有爱心
4、深圳布吉客户：林小燕
无忧服务：月嫂
客户评价：刚生了宝宝，需要专业细心的照顾，朋友推荐我到无忧保姆找月嫂。真是多亏了无忧保姆给我介绍的黄丽萍阿姨，有专业人士在，月子真的太轻松了。把我和宝宝照顾的很好，是当之无愧的金牌月嫂。非常感谢无忧保姆的服务和阿姨的用心。
印象标签：金牌月嫂、服务周到、尽职尽责
5、上海金桥客户：张念慈
无忧服务：照顾老人保姆
客户评价：一开始不了解无忧保姆，不是很信任，在小门店找的保姆，但是服务太令人失望，后来对无忧保姆了解了一下，各方面还是很专业的，所以这次在无忧请的保姆，这几个月下来，老人对保姆的照顾很满意，我们也在无忧保姆签了终身合同。
印象标签：门店服务好、保姆靠谱、服务周到
6、上海金桥客户：张捷
无忧服务：住家保姆
客户评价：我家对保姆比较挑剔，找过30多个保姆，都不满意，从网上看到无忧保姆，门店细致了解到我的需求后，按需给我匹配了保姆。不得不说，无忧保姆的阿姨真的很棒，做事特别细心，性格也特别受小孩子喜欢。给无忧保姆点个赞!
印象标签：门店服务好、阿姨性格好、做事用心细致
7、广州文冲客户：胡恬
无忧服务：月嫂
客户评价：初当宝妈难免经验不足，无忧保姆文冲店服务非常贴心，根据我家的实际情况，给我推荐了照顾产妇和宝宝经验丰富的张凤英阿姨，张阿姨为人热情，责任感强，对宝宝特别有爱心，我们相处的和家人一样，真心感谢无忧保姆!
印象标签：门店推荐靠谱、阿姨耐心、责任心强
8、北京中关村客户：王先生
无忧服务：做饭保姆 客户评价：无忧保姆服务体验非常棒!这是心里话。今年由于意外腿部骨折，急需一个在家做饭的保姆，以前我觉得找保姆很麻烦，但是在无忧保姆，一切都变得很简单，值得称赞的是他们的效率，给我找的保姆很靠谱，做饭特好吃。
印象标签：签约效率高、匹配精准、保姆素质高烧菜好