第一篇：地产项目融资说明
房地产开发项目融资情况说明
1、项目背景和策划方案
项目背景：
项目策划方案：
2、项目现状
项目《国有土使用证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等资料 已经投入资金?做了哪些事?
3、项目融资及资金来源
项目计划总投资?
目前资金缺口?
融资需求：拟融资金额?期限?希望融资成本(要与目前行情吻合)? 融资款使用计划?
偿还能力和计划?
第二篇：新开发地产项目经理岗位职责说明书
岗位基本信息
岗位名称项目经理所属部门项目部岗位职等
直接上级常务副总直接下属土建施工管理员、水电暖施工管理员
岗位概要：负责公司指定项目的工程建设现场管理工作
职责描述
重点工作
1.计划管理：参与拟订指定项目的总体规划和开发计划;根据项目开发计划、工程管理部的年(月)度工程建设总体计划，拟订具体建设实施方案和资金预算，提出工程施工管理人员需求计划;审核施工单位制定的施工进度(、季度、月度)计划、设备与材料进场计划，审核监理计划等;负责项目部年(月)度工作计划的制订及工作总结的汇报、检讨;
2.组织管理：根据职能分工和部门工作计划，明确下属岗位职责和任务要求，并组织、指导下属开展工作;组织落实公司各项管理制度、作业流程和规范;及时处理工作中出现的问题，确保本部门各项工作目标的实现;建立内部信息控制及反馈体系，组织定期统计和上报项目进展情况;根据公司考核管理制度，负责做好对下属绩效考核管理工作;
3.工程建设管理：根据项目开发流程规范、工程管理制度、项目具体实施方案和施工进度计划，组织开展工程进度控制及每月编制实际工程进度表，与计划对比分析进行进度检讨，并上报集团工程管理部;组织开展工程质量控制，核查工程施工各阶段、各环节现场质量，及时对检查中发现的问题责成责任部门实施整改，并组织相关人员对整改的结果进行复查;组织开展成本控制，对前期费用等弹性较大的工程费用和关键环节进行重点控制，定期进行工程费用差异分析;组织审核施工单位的施工安全组织措施及施工现场安全防护状况，协助推行安全施工责任制;根据工程管理制度，及时提出和办理工程变更;负责审核工程款支付申请;
4.项目管理：在项目开工前，参与由集团技术中心组织的图纸会审和设计交底工作;根据招投标管理制度，提出招投标申请，参与并协助施工单位和监理单位的招标工作，并根据项目要求，参与施工单位、监理单位合同条款的制作;及时处理和上报工程建设过程中的突发事件;负责协助物业部门做好客户提出的有关工程建设的问题;组织做好分段、分项、隐蔽工程验收，配合做好工程竣工验收工作，组织做好项目实施过程中相关资料的收集整理、归档保管及技术资料的移交工作;协助集团做好与当地政府及相关单位、团体、个人的关系;
一般工作
1.日常事务：负责签署项目管理过程中日常行政、业务文件;定期向上级领导汇报日常工作情况;负责处理项目管理工作中的突发事件;
2.部门协调：组织做好与施工单位、监理单位、营销中心、物管之间的沟通协调工作;协助施工单位做好现场管理和争优创杯工作;协助营销中心做好项目策划、宣传、销售和售后服务工作;协助做好物管招标和前期介入工作;
3.其他事项：及时完成上级交给的其它临时性任务;
主要责任
1.保证项目工程建设进度如期达成;
2.保证工程质量符合标准;
3.保证工程成本控制在预算范围之内;
4.保证工程安全施工，无重大安全事故;
5.保证及时准确传递和上报各项资料、信息;
6.保证本部门制定的各项计划和预算的规范性、可操作性;
7.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作，无重大违规现象;
8.保证妥善处理项目管理工作中出现的各种异常问题;
岗位权力
1.根据项目部工作需要，提出本项目部的岗位设置、人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;
2.根据项目具体实施计划和公司项目开发流程规范，要求各协作部门及时配合的权力，对不能很好配合工作的部门和人员进行投诉的权力;
3.根据工作需要和公司相关制度，推荐和参与选择施工单位、监理单位的权力;并根据合作伙伴工作成效及配合程度，提出更换合作伙伴的建议权;
4.代表公司对施工单位、监理单位的工作进行监督的权力，对施工单位、监理单位的违规行为提出处理建议和按合同规定进行处理的权力;
5.根据公司财务管理制度，按规定使用和审批预算范围内的项目经费的权力;
6.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;
7.根据公司制度有关规定，接受培训，享受薪酬和各项福利政策的权力;
8.按公司制度享有的其他权力;
任职资格
资
历：房地产、建筑、项目管理等相关专业，大专及以上学历，具有操作过大宗楼盘经验或项目管理管理经验，相关行业五年以上工作经历;
能
力：较强的团队管理能力和组织协调能力、工程管理专业能力;
品
质：以身作则、忠诚、廉洁、敬业;
知识结构：具有一定的建筑理论知识及丰富的施工管理经验，同时了解经济管理、财务管理及人力资源管理基础知识;
关键指标：工程进度、成本差异率、质量与安全重大事故发生次数、重大违规次数
第三篇：房地产全产业链融资操作说明
作者 : admin 来源 ： 金融第一教室 时间 : 2014年04月04日 21:18:45
【摘要】本文为你全面解析房地产全产业链融资。 房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款?
A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
Q：什么叫做土地抵押?
A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
Q：办理土地抵押长期贷款流程?
A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告
6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.
Q：办理土地抵押短期贷款操作流程?
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划; B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书; C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等)， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料; E、项目可行性研究报告;
F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件;
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金;
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供：
(1)产权证明;
(2)最近的产权评估证报告;
(3)董事会通过抵押贷款的决议书(全体董事会成员签名);
(4)抵押贷款申请书
(5)最近的资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷Q&A (Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷?
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷;
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷;
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
Q：开发商何时还款?
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还;
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还;
3、开发商通过其他方式还款。
Q：项目需要符合哪些融资条件?
A：
1、地区限制：全国一二三线城市(新疆、西藏等除外);
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业;
3、融资期限：一般情况下6个月以内
4、融资额度：1千万至2亿;
5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%;
6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付;
Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：如何操作的?
A：具体做法是贷款方(银行)与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
Q：利率情况是怎样的? A：
1、日利率日利率3‰~4‰;
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%;
3、月利率5~6%
Q：短拆什么特点?
A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制; 2.融资期限较短：一般6个月以内;
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短;
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易; 5.利率按照实际使用时间计算。
Q：项目方需提供哪些资料? A：1.企业法人营业执照复印件; 2.金融机构营业许可证副本复印件; 3.公司代码证书复印件;
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件; 5.公司法人、负责人、财务主管的简历; 6.经公司董事会决议授权的申请; 7.公司近两年经过审计的财务报表; 8.公司的验资报告; 9.公司章程;
10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划);近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
Q：运作流程是怎样的?
A：1.贷款方将所需资料报资金方审核; 2.资金方现场评估;
3.双方协商费用及贷款期限; 4.成交; 5.资金划拨; 6.抵押登记。
Q:哪些产权可以抵押融资? A:
1、非经营类物业：红本房、集资房;
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓;
Q：需要具备哪些基本条件? A：
1、证件齐全：土地证、房产证;
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证;
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%;
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍;
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城
Q：项目方需提交哪些资料? A：
1、个人：土地证、房产证;
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告(甲级资质评估所)。
Q：如何操作?
A：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款
Q：放款时间需要多长? A：正常情况下两个月以内; Q：贷款期限是怎样的?
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。
Q：融资成本是多少呢?
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率;
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右;
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%;
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。
Q:什么是房地产民间借贷?
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷!
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本(如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等)来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：怎样才能获得民间资金呢?
A：
1、开发商的项目价值(净现值)大大高于借款额;
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵;
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑;
4、开发商以股权(资产的控制权)或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证;
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备;
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金?
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接?答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险;而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报(即资金的退出)只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记;或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。 “过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放
一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。 这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――(理财资金投资非登记转让)―→过桥企业的受益权―――(投资单一信托计划)―→
信托公司
―――(信托贷款)―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款 理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。 这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。
信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%。
Q:什么是定向信托?
A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者(不是有钱就能买)，类似股票定向增发。
Q:开发商为何要选择定向信托? A：因为
1、非银信合作，受法律保护;
2、能够被信托公司优先选择;
3、能快速协助客户完成融资;
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。
Q：怎样操作?
A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。
Q：定向信托的投资范围有哪些? A：有以下投资标的：
1、房地产开发(上市)公司股票的流通股;
2、房地产开发(上市)公司股票的非流通股;
3、二级资质以上房地产开发(非上市)公司的金融类股权;
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发(非上市)公司的可抵押固定资产。
* 注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作;
2、ST类股票不属于信托计划投资标的;
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的;
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。
Q：什么是增信作用?
A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信 信托折扣率
融资增信
4-5折(制定1.4倍的资金追加线)
质押物总体折扣率不超过5.5折
(2)对信托计划到期后仍未流通的限售股股票
信托折扣率
融资增信
给予的折扣率再适当下浮0.5-1折
(根据对股票质地和流通时间的判断)
不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折
(3)对未上市金融类股权融资增信
信托折扣率
净资产9折
式)
质押物总体折扣率不超过9.5折
二是对质押标的信用增级
(1)我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据;
(2)我们也可为客户融资进行直接担保。
Q：开发商需要提交哪些资料? A：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料;
融资增信
不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方
2、项目提出的有关背景材料;
3、可行性研究报告及批准文件;
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料;
5、项目前期准备工作完成情况报告;
6、开户证明，商务合同、订单或意向书;
8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划;
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证;
Q：利率?
A：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上%
Q：什么是银信合作?
A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
Q：集合信托有哪些模式?
A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。
Q：具体操作是怎样的?
A：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发(2010)72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
(1) 自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
(2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。
5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。
6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。
7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：
(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。
8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。
9、本通知自发布之日起实施。
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。 对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。 基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金(资产)投资比例不低于30%。 基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。 基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
Q:怎样的开发商符合我们的要求?
A:
1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳;
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:怎样的项目符合我们的要求?
A：
1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域(热点开发地段，项目邻近已有开发商投资)。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资金额：1亿以上。
11、融资周期：1年~3年。
Q：有哪些基金?
A：
1、股权式基金，
2、夹层式基金，
3、债权式基金，
4、单一固定收益基金,
5、结构化固定收益基金,
6、主动型基金,
7、完全主动型基金,
8、城市发展基金。
Q：需要多少成本?
A：基金模式不同，成本各不一样：
1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红;管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%;投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数(4~7)
协议分红=项目税后利润的10~20%(不扣除财务费用)
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。
* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息(利率为20%，取决于募集情况)，再加上发行费3%。
4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%
5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP(领投人)年化收益率20~30%+LP(跟投人)年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%
6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。
7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市发展基金：用于土地一级整理。
Q：基金退出?
A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。
* 项目销售至98%，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。
* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。
Q：项目出现亏损，损失如何承担?
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
Q： 对开发商有哪些建议?
A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：
一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。 二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。 我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。 随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务。
第四篇：房地产项目全程营销策划工作执行说明
第一阶段：项目启动
工作要点：
1) 项目负责人负责召集召开项目基本情况熟悉会，组建项目专案组，并确定项目组组长;
2) 项目熟悉会议内容包括：项目基本情况介绍(名称、地理位置、经济指标、物业类型、代理内容、项目工程进展、项目所在城市概况等)、项目基本资料传阅、项目开发公司介绍、工作组项目答疑等。
第二阶段：工作执行计划拟定
工作要点：
根据合同要求制定全程工作计划，包括调研执行、报告执行、阶段营销推广执行各项计划。
第三阶段：市场调研
工作要点：
一、 制定调研计划与前期准备
1) 项目组长编制工作执行计划，内容包括
a) 需研究课题内容; b) 课题调研方式; c) 课题调研时间安排表; d) 课题调研人员工作安排表。 要求：
a) 调研课题根据合同要求细化，注明调研要求和所需收集资料; b) 课题调研方式中涉及楼盘调查或业态调查的，项目负责人需提前将调查区域内所有楼盘、楼盘销售中心、主要业态的准确位置标示在城市地图上; c) 课题调研方式中涉及问卷或访谈的，项目负责人根据调研内容准确使用问卷类型，设计调研抽样比例、抽样范围、填写规则以及实际发放数量和方式。在确定问卷发放数量和方式后，确定是否需要当地学院配合调查，如需配合应提前与学院领导沟通并落实调查人员。问卷发放前对调查人员进行问卷发放、填写要求培训。
2) 项目调研执行材料准备，内容包括(以下内容根据实际情况选择使用)
a) 《居民房产消费意向调查问卷》; b) 《居民消费习惯调查问卷》; c) 《XX城市商铺调查问卷》; d) 《XX城市投资者访谈表》; e) 《楼盘调查表》; f) 《商场/超市调查表》;
g) 《专业市场调查表》;
h) 城市地图以及其他可查询到的城市相关信息。 要求：
所有表单应根据课题要求进行筛选和修改，注重前期相关咨询收集，减少重复工作与无用工作的产生。
3) 项目《市场调研报告》提纲准备
要求：
根据所需调研课题，确定《市场调研报告》提纲，并明确报告撰写内容与时间要求。
4) 项目负责人召集工作组召开调研执行工作分配会
要求：
a) 项目负责人在确定项目组组长制定的各项计划后，负责召开调研执行工作分配会;
b) 项目组长在会议上确定调研资料汇总负责人，分派调研工作任务、布置调研工作要求、按要求发放调研资料并告知执行要求; c) 分派调研报告各模块撰写人员工作，及工作时间、完成要求。
二、 调研执行
1) 政策法规
a) 近期国家对房地产市场宏观调控政策; b) 近期地区上一级政府房地产宏观调控政策; c) 地区拆迁安置政策;
d) 地区公积金按揭、商业按揭政策; e) 地区一级市场管理政策; f) 地区二级市场管理政策;
g) 地区三级市场管理政策; h) 地区其他政策。 要求：
a) 国家宏观房地产调控政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等;(注重平时对咨询的收集与归类) b) 地区上一级政府房地产调控政策从当地房地产管理部门了解; c) 拆迁安置政策需要了解拆迁计划、拆迁安置补偿、具体实施方案、拆迁项目落实归属等;(可到拆迁办或拆迁项目组询问相关事宜) d) 公积金、商业按揭需了解地区办理按揭条件、手续流程、是否又新政策或措施;
e) 一级市场需了解地区现阶段土地供应情况、供应计划、前两年土地出让结果、土地出让重点区域、个区域土地出让价格以及土地承购人信息;(国土资源局) f) 二级市场需了解地区投入建设商品房开发量、竣工量、办理商品房预、现售条件、合同办理流程及要求等;(建设局房管科)
g) 三级市场需了解地区二手房市场分布情况、主要有哪些机构从事二手房买卖、办理二手房交易的条件和手续流程、项目区域三级市场供求情况及租、售参考价格等;(房管科、中介机构)
h) 其他有关房地产市场的地方条例与规定;(国土资源局、建设局等) 2) 处地建设
a) 城市建设
b) 城建规划、商业网点规划 c) 城市经济 d) 城市文教 要求：
a) 城市建设规划需了解城市整体规划思路、发展方向、城市建设重点工程(项目)内容及进展情况;(国土局、建设局、规划局)
b) 城建规划了解近、中、远期规划要求与方案、城市规划设计图、规划土地供应量等;(国土局、规划局、建设局)
c) 商业网点规划需了解城市整体商业网点规划布局、项目区域商业网点规划布局、政府招商政策等;(规划局、招商办、政府研究办) d) 两至三年间城市经济发展各项指标，如GDP、人口、三大产业结构、三大产业发展情况、社会商品零售总额、各主要商业业态年度销售收入、人均收入及消费水平、固定资产投资建设、商品房年度投入建设总量、商品房年度竣工总量、重点工程建设投资等;(统计局、政府咨询研究室、图书馆)
e) 城市主要文教基地名称、位置、规模、发展历程、师资力量、生源覆盖率、生学率等指标。(网络、统计局、文化教育局、实地走访)
3) 楼市个案
a) 个案调研根据物业类型可分为，别墅、住宅、写字楼、社区底商、步行街、商场、专业市场。 要求：
a) 个案名称、开发商、物业设计类型、四至、交通;
b) 个案基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积; c) 个案开发进度、销售价格、销售进度、销售业绩、主述求、推广特点; d) 个案调查过程中采用交叉调查的方式，调研人员分批重复调查; e) 步行街调查内容包括，街区范围、街区内交通组织、街区出入口分时段车流、人流测量，街区整体特征(街区长度、宽度、是否有绿化隔离、是否有休息区、功能区块划分等)、街区内物业建筑特点(单层、多层、是否有联廊等)、商铺物业结构特征(进深、面宽、高度)、街区经营品种、品牌、街区内商铺租售情况及空置率、街区商户经营情况、街区营销推广特征等; f) 商场、超市调查内容包括，业态地理位置、交通、覆盖范围、主要出入口车流、人流统计，整体物业特征(总建筑面积、总经营面积、门前或地下停车场面积、建筑风格、楼层、每层高度、内装修特点、内动线组织特征)、经营发展特征(内部经营方式、楼层经营品种、经营品牌组合、租售情况、商业经营情况、推广发展特征等);
4) 基地资源
a) 项目地理位置、四至;
b) 项目地形地貌特征、出入方便性; c) 交通环境; d) 自然环境; e) 文教配套; f) 商业配套;
g) 生活配套;
h) 项目周边居住社区构成、特点及人口结构; i) j) 现周边开发项目名称、开发商、物业设计类型、四至、交通; 现周边开发项目基本经济指标，包括容积率、密度、建筑面积、占地面积;
k) 现周边开发项目销售价格、销售进度、推广方式; 要求：
a) 准确描述项目地形地貌特征，项目四至以及项目基本经济指标; b) 观察项目周边所有道路，准确描述道路现状，包括路面宽度、几车道、是否存在绿化隔离带、道路延伸方向及道路车流、人流等交通情况; c) 观察项目周边所有公共交通站点位置项目关系、公交路线经过主要站点及地段、公交车况与班次、每个站点上下客流统计;
d) 观察项目周边其他车辆的经过情况，准确描述如货运卡车、出租车、人力运输车以及自行车等车流情况;
e) 观察项目周边自然环境构成，准确描述山脉、河流、公园绿地等位置关系、污染情况及资源可利用程度; f) 观察项目内自然环境构成，如项目内坡地、河流等位置关系，污染情况及资源可利用程度;
g) 观察项目周边所有学院、幼儿园的位置、级别、名称;
h) 了解项目周边所有学院、幼儿园的发展情况、师资力量、升学率、生源辐射及入选条件等; i) 观察并准确描述项目周边银行、通讯设施、政府智能部门的分布情况、规模、名称等; j) 观察并准确描述项目周边主要商业构成，包括商业体名称、面积估算、物业结构特征、经营业态、经营品种、经营规模;
k) 了解项目周边主要商业业态经营方式、发展情况、经营辐射范围、辐射人口密度、租售价格、招商条件、推广方式等; l) 观察并准确描述项目周边社区商业构成、规模、入驻经营情况、空置情况、经营业态构成、服务人群以及特点描述。
m) 观察并准确描述项目周边主要居住社区地理位置、社区规模、物业类型、总户数、空置情况、与项目的位置关系;
n) 观察并准确描述主要居住社区周边交通、绿化、物业管理等特征; o) 了解项目周边居住人口密度、构成等情况;(邮政局或邮政广告公司) p) 观察并准确描述项目周边开发项目与项目位置关系、实际地理位置、交通情况、文教、生活、商业配套情况;
q) 按《楼盘调查表》要求了解周边开发项目概况，包括开发商、各项经济指标、物业类型构成、租售价格、销售进度、推广方式及手段、主述求点;
5) 消费特征
a) 问卷执行; b) 针对性访谈。 要求：
a) 按问卷内容必须在调查人员监督或配合下，由被调查人员完整填写，尽量避免废卷产生;
b) 调查人员必须在指定的区域和时间内完成问卷调查任务;
c) 调查人员可配合被访者完成问卷填写，但应避免引导被访者填写问卷的情况;
d) 调查人员有义务保证问卷的完整和规范填写;
e) 访谈过程中尽量避免被受访者思路引导，应主要围绕访谈问题进行交流; f) 访谈过程中认真记录受访者回答内容，避免主观引导受访者回答问题的思路与结果;
g) 如受访者不愿被记录访问内容，应在访问过程中认真记忆每个回答要点，完成访问后迅速记录在访谈表上，以免遗忘;
6) 商业调查
a) 商圈规划(布局); b) 主要业态分布; c) 商业环境; d) 商业经营效益; e) 品牌来源、组成; f) 商家特征;
要求：
a) 城市商圈划分及商圈辐射范围，商圈发展历程。各商圈概况，包括商圈四至、道路交通、覆盖人口、主要业态分布、各主要路口车流、人流统计;
b) 可根据文献作为商圈划分依据，但必需经过实际踩街观察予以确定; c) 商圈发展可以文献资料为依据，同时结合调研中的问讯与观察; d) 商圈内道路交通，要做到每条主要道路、小巷都有调查数据，包括道路宽度、长度、道路是否有绿岛、路边是否有隔离，道路边绿化情况、公共交通经过班次、客运流量、机动车非机动车与行人流量等都必需准确记录，并能准确描述其特点;
e) 商圈主要业态包括步行街、商场、超市、专业市场四大类，能准确描述业态在商圈中的具体位置关系; f) 商圈内主要业态调研按个案调研要求执行，并填写完整业态调查表单;
三、 资料汇总与完善
要求：
a) 由前期指定的资料汇总负责人，对所有资料进行汇总整理，并将汇总清单和已整理好的资料及资料清单在规定时间内交项目组长;
b) 项目组长根据各项执行计划的要求，审核汇总资料的完整性与真实性，并召集所有参与调研的工作组成员召开调研总结会议;
c) 根据谁调查谁负责的原则，对于有疑问、有疏漏的调查资料由专项调查员负责补调并准确记录调查内容与结果，
四、 研究分析与调研报告撰写
a) 按调研课题逐一进行研究分析;
i. ii. iii. iv. v. vi. 归纳宏微观房地产政策对项目开发产生的影响; 处地建设对项目开发存在哪些利弊及影响;
分析城市建设规划对项目发展存在什么直接或间接影响; 竞争个案对项目存在何种影响及与项目差异化分析; 项目基地资源可利用度与对项目发展存在的局限性;
当地消费者各类消费习惯、消费特征对项目发展与存在什么关联性，存在哪些机会点;
vii. viii. 分析投资者对房地产消费的心态与要求，明确项目发展机会与方向; 分析当地商业发展现状与趋势，明确项目发展切入点与市场机会。
b) 按前期制定的《市场调研报告》提纲，将分析过程与结果完整地整合，按工作计划要求按时按质完成报告撰写 c) 项目SWOT分析。
i. 优势分析，包括自身资源优势 、外部资源优势; ii. iii. iv. v. 要求： 劣势分析，自身资源劣势、周边环境劣势、竞争劣势; 机会点分析; 威胁分析; 综合分析评价。
a) 项目组长根据调研结果与工作计划，召集项目组组员按调研课题对项目进行研究分析讨论，并分派工作任务;
b) 研究分析涉及调查问卷分类交叉分析的项目，由工作组组长指定专人按分析要求进行专项分工绘制分析例表;
c) 期间有项目组长负责召开阶段性研究分析例会，对工作进行审查与监督，并及时对不足部分进行改进;
d) 报告基本完成后，召集组员对项目进行SWOT专项分析。
第四阶段：产品定位
一、 项目定位
a) 项目总体定位
根据个案研究与市场综合研判，建议开发商对项目进行总体定位，确定项目发展方向。 b) 主题形象定位
项目形象定位是随项目发展持续存在并发挥作用，可通过建筑形状与外观、广告主题、项目主述求表现。 c) 目标客群定位
根据市场研究结论，明确项目目标市场与主力消费群体范围，为后期推广提供针对性建议。 d) 价格定位
根据项目基地与竞争个案研究结论，为项目定价提出参考意见。 e) 商业地产项目还包括项目功能定位、业态定位、规模定位、经营方式定位等。
功能定位：根据项目自身特点与商业市场研究结论，提出项目功能分区
建议，为项目产品设计提供依据。
业态定位：根据商业市场与消费群体研究，提出项目业态组合建议，为
项目产品设计、后期管理运营提供依据。
规模定位：根据项目基地资源、经济指标、城市商业市场与消费群体研
究，提出项目经营规模大小，为产品设计提供依据。
经营方式定位：根据业态组合、功能、规模，决定采用何种方式经营。
二、 产品建议
在项目的形象定位、功能定位、规模定位等基础上对项目产品提出建议，要求开发商对其产品进行改进或按建议设计，为后期经营推广支持。
a) 项目建筑建议，包括产品整体风格、外立面用色、户型等; b) 项目配套建议，包括项目内公建配套、生活商业配套等;
三、 设计建议
在产品建议的基础上，对项目规划设计提出建议。
a) 项目整体规划设计，确定项目整体规划理念、设计原则与整体布局建议; b) 项目建筑设计，包括建筑空间结构、户型面积与配比、建筑用材、建筑外形等细节设计建议;
c) 项目景观设计建议，包括项目外部整体分期与组团景观设计建议、内部绿化景观设计建议与水、光、景观小品、绿化植被等细节设计建议; d) 项目交通设计建议，包括项目内交通组织结构建议、商业交通动线布局建议;
e) 项目辅助设施设计建议，包括整体公建设施设计建议、生活配套设施设计建议、商业配套设施设计建议与其他上水、下水、通讯、排污、消防、安保等细节设计建议; f) 项目安全性设计建议及其他细节设计建议。
四、 项目投资分析
a) 项目投资估算，包括投资成本(土地成本、建筑成本、管理费用、销售推广费用、财务费用、不可预见费用等)估算、利润估算; b) 项目建设方式与建设进度;
c) 财务评价，从财务统计预测分析项目投资可行性与最佳资金方案; d) 风险评价，了解项目开发面临的各类风险，并明确对项目开发的影响; e) 综合评价与结论。
第五阶段：营销策划
一、 卖点提炼
a) 项目优势细化; b) 卖点提炼。 要求：
a) 对所提炼的项目优势从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势(如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等)几方面进行细分; b) 通过对以上优势细化结论，提出项目卖点。
二、 产品包装
a) 卖点包装; b) 形象主题确定; c) 案名及主打广告语。
要求：
a) 对所提炼卖点从地理位置、周边配套、自然环境、交通环境、价格优势、产品优势、企业实力、其他可利用资源优势(如临近政府某重点工程、某重要市政建设设施等)几方面采用文案、图、表等形式进行包装。 b) 项目案名构思要根据项目规模、目标客户群体、主要受众特点几方面因素综合考虑; c) 项目主题诠释;
d) 项目主题营销(主述求或广告语)。
三、 推广策划
a) 总体推广思路;
b) 分期推广思路，包括一期推广思路概括与后期推广思路。 a) 整体营销策略; b) 销售推广策略。 要求：
a) 总体推广思路与分期推广思路必须有逻辑关联，总体推广思路是对项目推广纲领性思路，具有引领项目发展的重要作用。
b) 分期推广思路根据项目现阶段市场情况拟定的阶段性推广思路，指导项目现阶段推广的实施。
c) 整体营销售策略包括以下主要几项：
营销推广策略 —— 包括整体营销思路、产品推广计划制定客户导入与销售组织建立几大要点;
广告推广策略 —— 包括项目平面设计理念、分阶段广告推广计划制定等;
SP活动策略 —— 根据工程节点与节假日节点两条线，在整体推广计划的基础上，根据项目进展制定具有关联性与操作性比较强的营销事件;
媒体推广策略 —— 包括推广媒体选择与媒体组合策略; d) 销售推广策略包括以下主要几项：
案场包装策略 —— 包括案场选址、面积、装修设计、销售道具布置建议等;
价格策略 —— 包括整体价格策略、差价调整策略、其他配合调价策略等;
销控策略 —— 包括整体销量控制方案制定、阶段销售方案制定等; 现场销售策略 —— 包括销售流程制定、促销策略等;
附加值策略 —— 根据所提炼卖点决定项目推广过程是否增加项目附加值策略。 第六阶段：营销执行
一、 包装设计执行
a) 广告包装设计执行;
识别系统设计 —— 包括项目LOGO、系列VI设计; 楼书、折业、展板、报广、礼品等销售道具设计制作。 b) 案场包装设计执行;
工地现场包装设计 —— 包括工地围墙广告、导示牌、工地入口等; 案场整体包装设计 —— 包括案场规模确定、风格设计及内装修、销售道具的放置、接待区布置等;
展会现场包装设计 —— 展会现场风格设计、装修、销售道具布置等;
样板房的包装设计 —— 包括样板房的选择、内装修设计、看房路线设计等;
三纬动画、沙盘模型等销售道具设计;
二、 销售系统管理
a) 销售队伍建设与管理; b) 现场销售管理执行; c) 销控管理执行; 要求：
a) 销售队伍建设包括销售队伍的初期组建与培训，培训内容包括房地产基础知识、销售人员基本素质与客户接待礼仪、营销技巧与知识、项目卖点与统一说辞、销售流程与案例实操、沙盘演练与模拟销售执行等; b) 销售队伍管理包括销售部门岗位工作职责与奖惩制度制定与实施; c) 现场销售管理包括销售流程管理制度制定与实施、操作流程执行管理、内部认购管理、销售渠道管理与信息渠道管理;
2011.5.13
第五篇：房地产开发项目建设情况摸底表填报说明
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8. 项目名称：填写开发项目名称。 项目所有单体楼号：填写项目所有单体楼号，包含已建成的、在建的和计划建设的。 计划建设总建筑面积：填写所有单体楼号的规划建筑面积之和。 完成计划建设所需总投资：填写全部完成该项目所需的计划总投资。 至上年底累计完成投资：填写本项目至上年累计完成的投资总和。 至上年底已竣工单体楼号：填写至上年底累计竣工的单体楼号。 至上年底已竣工建筑面积合计：填写至上年底累计已竣工各单体的建筑面积之和。 至上年底已竣工建筑面积住宅：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的住宅部分。
9. 至上年底已竣工建筑面积商业：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的商业部分。
10. 至上年底已竣工建筑面积办公：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的办公部分。
11. 至上年底已竣工建筑面积其他：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。
12. 本年完成投资合计：填写本年该项目所涉及完成投资的总和，该指标为自本年初至当月底的累计数，但不包含上年累计完成的投资。
13. 本年完成投资住宅：本年完成投资中用于住宅的部分。
14. 本年完成投资商业：本年完成投资中用于商业的部分。
15. 本年完成投资办公：本年完成投资中用于办公的部分。
16. 本年完成投资其他：本年完成投资中用于住宅、商业、办公以外的部分。
17. 本年在建各单体楼号及形象进度：填写本年施工的各单体楼号及形象进度，包含在本年施工并已竣工的部分。
18. 本年在建各单体总建筑面积合计：填写本年在建各单体的建筑面积之和。
19. 本年在建各单体总建筑面积住宅：填写本年在建各单体建筑面积中的住宅部分。
20. 本年在建各单体总建筑面积商业：填写本年在建各单体建筑面积中的商业部分。
21. 本年在建各单体总建筑面积办公：填写本年在建各单体建筑面积中的办公部分。
22. 本年在建各单体总建筑面积其他：填写本年在建各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。
23. 本年竣工各单体楼号：填写本年内竣工的各单体楼号，不包含上年竣工的楼号。
24. 本年竣工各单体建筑面积合计：填写本年内竣工的各单体建筑面积之和，不包含上年竣工的建筑面积。
25. 本年竣工各单体建筑面积住宅：填写本年内竣工各单体建筑面积中的住宅部分。
26. 本年竣工各单体建筑面积商业：填写本年内竣工各单体建筑面积中的商业部分。
27. 本年竣工各单体建筑面积办公：填写本年内竣工各单体建筑面积中的办公部分。
28. 本年竣工各单体建筑面积其他：填写本年内竣工各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。
备注：本表格中的施工面积均以单体楼为单位进行累加。如一幢住宅楼的规划建筑面积为1万平方米，自破土动工至竣工交付，该栋楼填报的施工面积一直为1万平方米。项目的施工面积为在建的各单体建筑面积之和。