我国相关不动产法律规定, 对国有建设用地的使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体土地所有权登记等, 进行更细致的条例颁布, 实现不动产登记率的提高和分类压缩登办时限。
一、不动产转移登记现状
我国的不动产转移登记多以城镇房屋所有权的转移登记为主, 受我国房产市场各种因素影响, 会致使部分房主没有办法对房屋进行初始登记, 导致这些诉争房不存在于不动产机构的登记资料中, 这样会查阅不到该房屋是否具备条件, 完成房屋不动产的首次登记, 这种情况下如果房屋出卖人为出面参与办理, 房屋登记机构将无法通过“协助执行通知书”对房屋买受人予以房屋登记, 导致此房屋进入“现状处置”状态。此状态下的房屋不能进行转移登记, 对维护不动产权利人的财产不利, 此情况下会增加房屋买受人的经济负担, 于国家的税收和经济发展不利。但国家对不动产相关法律条例的确立就是为方便房产交易而产生, 只有交易市场在满足安全交易前提的状态下, 进行大量的房产交易才能够让不动产行业的经济得到发展[1]。
二、不动产登记时遇到的现实问题
目前我国的房地产转移登记存在大量的二手房手续转移问题, 因为我国经济发展迅速, 人民生活水平得到提高, 所以人们对居住环境的要求越来越高, 出现较多居民对房屋进行改造的问题, 致使在对房屋进行转移登记时, 现有测量图纸和开发商建造时的老图纸对不上, 此时重现测绘的必要, 而一般对二手房屋进行测绘不单单只对需要办理转移登记的业主进行, 需要的是整栋楼的房屋测绘图纸来确定其房屋样式, 但是此项工作由百姓来承担, 所以加大了老百姓的转移登记时的资金投入。
我国的不动产登记类型较多, 它是经济发展和人民进行房屋更换买卖所形成的。其中待抵押的转移登记成为不动产机构在进行房屋登记工作时, 遇到的较多的转移登记情形, 在此类房产中, 夫妻双方会将一方的婚前房产约定为双方共有房产, 造成面对离婚时要办理房产分割处理。受目前我国社会发展的影响, 房屋价格越来越高, 许多新婚夫妻都会选择房屋分期付款, 在婚后未还清房款的情况下, 如果遇到离婚问题, 会导致房屋的抵押权发生变化。所以不动产登记机构在处理这类问题时, 会要求当事人先将房屋抵押登记申请注销, 然后再进行不动产的转移登记, 之后还需设立新的房屋抵押权。但是这种方式存在很大的法律风险, 许多抵押权人都不愿意, 去将房屋进行抵押权的注销登记, 所以当事人需要还清银行房屋尾款, 才能对此房屋进行不动产登记转移, 因为离婚双方未及时处理房屋纠纷问题较易引发矛盾纠纷。
目前, 因为待抵押房屋尚未有可以依据的法律规章, 导致可能存在的问题如下:当抵押人发生自然死亡时, 因其还存在房屋的抵押, 所以不能直接将房屋的产权登记转移至他人名下, 即使通过法院判决有效的处理, 也不能直接在不动产机构进行转移登记。这在一定程度上造成了房屋资源的浪费, 而且对发生不幸的抵押人亲属来说又是一个打击。所以国家及政府部门应该对此类特殊情况的房产, 做出相应的法律规定, 保障人民的合法权益得到有效保护[2]。
三、解决途径
(一) 房屋的首次不动产登记
根据《不动产登记暂行条例》的相关规定和实施细节规范, 在办理初次登记时, 房屋买受人应该上交的资料包含:登记申请人的身份证明材料 (身份证、营业执照或其他身份证明等) ;不动产登记申请书;房屋的竣工验收备案证明资料;建设房屋的房产商测绘报告;不动产权的所属证书等;物业缴费凭证;派出所开证的分层分户定位表等。在房屋买受人进行过房屋的初次登记时, 申请人提前将所需资料进行收集整理, 在进行登记时才能快速地将登记手续流程走完, 加快办理效率。
(二) 将宣示登记与处分登记合二为一
因办理转移登记的前提条件是不动产首次登记, 所以必须由宣示登记之后才能进行处分登记, 但在现实的转移登记情况中, 存在被执行人不配合登记的现象。依据“协助执行通知书”规定, 当房屋的材料具备齐全时, 不动产登记机构可以对不加以配合的被执行人的存在诉争的房屋进行强制性执行, 将其当“具备首次登记条件”的房屋看待, 直接登记在申请执行人的名下, 该次登记同样可视为对被申请执行人的处分登记, 完成宣示登记与处分登记的合二为一, 进行一并登记, 发放不动产登记证书。
(三) 提高不动产机构工作效率
我国的不动产登记的信息管理基础平台于2018年8月份实现全国联网, 标志着我国的不动产体系将进入到全面运行阶段, 所以如何合理利用这一网络信息平台加大对不动产行业的推动, 使其更为有效地为人民服务成为全国各地政府和不动产机构需要联合解决的首要问题。
1. 精简登记手续, 压缩办理时限
为节省房屋买受人办理房屋不动产转移登记的时间, 不动产登记机构应该在符合政府相关房屋交易条例的基础上, 对不动产转移登记的申请流程和房屋受理条件等进行简化, 排除繁琐且不必要的办理环节, 将登记手续办理流程做到最优, 手续最减, 时限最短, 方便申请递交不动产资料, 做到清晰明了, 一步到位将资料备齐, 同时也是节省不动产机构相关工作人员的工作时间, 提高其办理效率, 为机构的房屋登记转移成交量做出贡献。对业务窗口进行整合, 可将递交人的办理流程分为预审、综合、收费等, 其中收费窗口需要对登记转移所需的收费进行一次性收取;综合窗口对税收及不动产转移登记材料进行一窗受理;预审窗口继续进行材料的材料初审和业务咨询工作。这样可以解决人民群众和企业在办理业务时, 来往于大厅之间反复递交资料和不清楚业务办理窗口的问题。也可以采用自助式业务办理, 提高办理效率, 节省办理时间。
2. 基于全国联网, 实现一网通办
我国的不动产登记信息管理平台的全国联网在当下网络时代下, 极大方便了不动产办理程序, 不动产机构可以建立完善的联审联办方案, 对不动产的纸质资料进行扫描形成电子档案, 方便资料调取查阅, 实现网上办理, 相比纸质资料而言, 不必重复递交, 省掉诸多反复程序。同时全国联网可以实现不动产信息的共享互认, 防止出现国家法律规定的个人名下房产超过限定套数的现象发生。同时可以对不动产资源进行数据整合, 及时反映出办理实情, 方便政府和机构把握房产市场实况[3]。
3. 多元化服务, 实现一站完结
在全国各行业都奉行人性化服务需求时, 不动产机构也应该追随脚步, 完善其配套设施, 推行延伸业务, 如可以将房屋水、电、气过户问题设置在一个业务窗口, 这样人们在办理不动产转移登记时也可以同步办理水电气的转户。
四、结语
房产交易市场的持续火爆, 随之而来的而是许多因规章制度不够用完善而带来的纠纷问题, 为方便市民对不动产的登记与转移, 政府部门应该加强对不动产机构的监管, 制定出相应的制度, 促进房屋进行买卖变更, 推进市场经济发展。
摘要：我国的不动产登记信息管理基础平台已在2018年8月份实现全国联网, 从此我国的不动产体系将进入到全面运行阶段。为全民落实国家相关政策, 不动产管理部门应该注意压缩不动产转移登记时的手续流程, 确保实现登记资料移交到位、人员转划到位等问题得到有效解决。
关键词：不动产,转移登记,困境,解决路径
参考文献
[1] 罗琳琳.不动产转移登记困境及解决路径——以未经首次登记房屋转移登记为分析样本[J].重庆行政 (公共论坛) , 2017, 18 (5) :39-40.
[2] 张海峰.我国不动产登记信息分类查询制度:现状、困境与完善路径[J].贵州社会科学, 2017 (11) :90-94.
[3] 湛国毅.不动产统一登记的困难与解决方案初探[J].测绘与空间地理信息, 2016, 39 (3) :178-180.