第一篇：房地产金融专业范文
美国留学：解读房地产金融专业
这里给想要去美国留学的同学们介绍一个新的商科专业以供选择。随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消 费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。它是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。
美国的房地产业有着相对成熟的运作环境，该专业在美国涉及到许多经济、金融等方面的课程。硕士课程一般可以分为MBA方向下的房地产专业和MS in Real Estate。 MBA方向是结合了房地产专业知识和相关企业管理知识，适合将来想从事管理类工作的申请人;MS in Real Estate 则更专注于专业知识的培养，一部分归在商学院里面的，也有一些是在建筑学院里面。该专业分支包括金融(房地产金融)、经济(房产经济)、定价、投资、制度 研究、城市规划等方向。美国开设房地产金融专业的大学主要有纽约大学，南加州大学，德州农工大学，马里兰大学，佛罗里达大学等，从往年录取的情况来看，一些学校比较注重学生的工 作经验，像纽约大学，哥伦比亚大学等录取者的平均工作经验在两年以上，而像南加州，丹佛等学校则对工作经验没有明确要求。从对申请者背景来看，则没有明确 要求，很多学校还比较注重录取者背景的多样性，但有一点，如果申请者有很好的数学和理工科基础则会更具有竞争力。同时为了增大名校录取概率，建议学生早点 准备相关实习。
从英语考试的录取分数来讲，房地产金融要比金融专业压力小很多，像纽大GMAT最低550，GRE最低1100，但对托福要求要达到100分。佛罗里达大 学GMAT的最低要求也是550，其中2012年录取学生的平均分是610;而马里兰大学，如果申请者有五年的相关工作经验，则可以免GRE或者 GMAT;丹佛大学对录取者的托福要求是88，如果申请者仅是托福未达到要求，还可以申请有条件录取。
房地产专业毕业生可以在咨询投资行业工作：如四大会计师事务所都有专门从事房地产咨询的项目;或者专业的房地产经纪公司从事房地产估价或分析;另外中国指 数研究院等专业的市场调研等专业的房地产调研机构以及政府银行部门都是不错的选择。在校学生实习时也可以重点关注以上企业，像四大和中国指数研究院会经常 招聘相关的实习生。
相信这一新兴专业对于即将申请美国留学的学生来说也是一个不错的选择。
第二篇：房地产金融
国外房地产宏观调控政策借鉴与启示
摘要：世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题。本文对美国、英国、俄罗斯等多个国家的房地产市场调控政策进行了总结，指出了我国房地产市场宏观调控面临的困难与挑战，并结合国外房地产宏观调控的成功经验，就我国房地产市场宏观调控政策提出了自己的观点。
关键词：房地产;宏观调控;借鉴;启示
最近几年，全球各地的房地产价格几乎都在攀升，房价过高、“市场失灵”是一个全球性的难题。各国政府在抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序正常运行方面，都进行了艰辛的努力和探索。下面，我们将对美国、日本、英国、德国、法国、韩国、新加坡、墨西哥、俄罗斯等国房地产市场调控政策进行一些总结，以期为我国房地产市场宏观调控提供一些借鉴与启迪。
一、各国房地产市场调控政策借鉴
1.利用利率杠杆(包括差别利率)抑制房地产泡沫，稳定房价
一些市场经济较为发达国家，西方经济理论如凯恩斯、克鲁格曼等人的学说对政府的经济政策影响至深。在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成为了首选。
为平抑本国自2001年以来的房地产上涨，挤压房地产市场的“泡沫”，美联储最近两年连续17次加息推动房屋借贷成本上升，使美国房地产市场上新房价格在今年10月出现了15 年来首次下跌;英格兰银行则从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，导致抵押贷款成本增加，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，房地产消费信贷过热现象大大缓解。
墨西哥政府还充分利用差别利率杠杆来调节住房结构。墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，房价越高，贷款利率就越高，来抑制高价房的开发;而对于中低价位的房地产项目，则可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加中低价位住房的供应。
2.加大房地产税收力度抑制房地产投机
税收是调节国民收入分配的重要工具。加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅交易的税收力度，能有效地抑制房地产投机。
从1999年到现在，法国平均房价上涨了43%，虽然涨幅并不太高，但“房地产市场存在泡沫”的言论仍不绝于耳。为有效抑制了房地产投机行为，在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
韩国的住宅市场在亚洲金融危机过后，进入了一个复苏繁荣的发展周期。为抑制住宅投机现象，韩国政府从2006年4月开始加大了房地产税收力度。政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%;同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓， 当月土地成交量减少了36.3%。
3.直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为俄罗斯属非市场经济国家，至今还未加入WTO，其对房地产市场调控的措施也非同市场经济国家。针对莫斯科和圣彼得堡等大城市房价近来持续大涨的异常现象，俄罗斯总统普京提出对房地产市场进行调控，并提出全国性计划，目标是“让民众买得起房”。调控措施有多种，其中一条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。
4.坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋
新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，2002年新加坡新建组屋每套为85~125平方米，每套新房价格为25万~35万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民能够购买组屋居住。
德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这种住房政策符合自己的国情，因而切实可行。
5.建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障
法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的!#)# 的廉租屋，每月只象征性地收取(( 新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。
二、目前我国房地产宏观调控所面临
的挑战
从2004年下半年以来，国家各部委出台了一系列密集的房地产宏观调控政策来抑制市场泡沫，稳定房价。从全国范围来看，执行了近两年的房地产市场调控政策似乎取得了一定的效果。但从近期建设部等十部委对11个省份落实房地产调控政策情况检查汇总的情况看，少数城市住房价格上涨仍然过快，特别是在一些特大城市，第三季度房价仍以20%的幅度快速上涨，调控效果不如人意。这表明，我国房地产宏观调控面临着诸多困难和挑战，政策还必须继续坚持下去。
1. 我国房地产开发用地紧张将是一个长期趋势
我国地少人多，人均耕地仅有1.43亩，不足世界平均水平的40%，实行世界上最严格的耕地保护制度。根据, 9月6日国务院第149次常务会议精神，18亿亩的耕地总量至少要保持到2020年。2005年我国耕地为1.22亿公顷.。这就意味着，今后15年甚至更长时期，我国用于房地产开发用地的耕地每年不超过200万亩。
随着工业化、城市化进程的加快，对房地产开发用地的需求将大大上升，加上我国的人口基数大，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。而稳定房价需要不断增加供给，这就要求我们要本着更集约、更节约的原则来进行房地产开发，满足人民群众安居乐业的需要。
2. 地方政府对中央调控政策的响应程度将直接影响调控效果
与其他市场经济国家不同，我国的房地产宏观调控不是直接调控房地产市场，而是主要调控地方政府。当前，在造成房地产市场种种问题的原因中，地方政府行为的不规范难脱其咎。一些城市热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在中央政府出台调控措施时，一些地方的政府并没有细下功夫去研究如何稳定本地的房价，而是惟恐房价走低影响卖地收入和税收，甚至有些特大城市直到现在还没有拿出地方政府的调控细则来。在房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度将对调控效果产生很大影响。
3.经济持续增长所带来的财富积累使房地产价格上涨压力加大
未来20——30年，我国国民经济还将持续高速增长。根据国家统计局对外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”经济发展的预测：“十一五”期间国家的经济增长率年均将达到8.5%，人均GDP指标在“十一五”末要达到人均2000美元，“十二五”末达到3000美元，“十三五”末达到5000美元。名义GDP增长的财富积累在没有通货膨胀大环境下，将实际表现为某种程度上的资产价格的增值，如果对剩余资本流向缺乏引导，未来房地产价格上涨压力将会很大。
4.人民币升值预期将刺激更多的投资和投机性需求
我国人民币汇率尽管不可能大幅度升值，但汇率波幅逐步放宽是个大趋势。只要对人民币升值预期不减，房地产就会是内外资热钱的追逐对象，就会诱发更多的投资和投机性需求。根据当年日本、韩国和我国台湾等国家和地区的历史经验，房地产行业，伴随着经济持续发展、本币升值，期间虽然受到不断调控，但房价都在震荡反复中上涨。同样，我国房地产宏观调控也将接受这方面的严峻考验。
三、国外房地产宏观调控对我国的启示
我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。
1. 房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发
与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。
2. 对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控
由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。
3.应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向
我国的资本市场不太发达，不确定性
和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间， 美国股票的平均投资回报率达到9.7%，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13%。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。
4.应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担
各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。
5.尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控
在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者(房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等)理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。
6.大力构筑城市廉租房体系，并逐步吸纳稳定就业的进城农民工
世界上没有一个国家能够完全依靠住房市场解决国民的住房问题，都必须辅之以城市廉租房体系来解决中低收入者的住房保障。从我国的国情看，必须大力构筑城市廉租房体系：一方面，解决城市的中低收入者;另一方面，应根据工作年限、贡献大小逐步吸纳稳定就业的进城农民工。农民工为城市建设作出了巨大贡献，不能也不应把这个弱势群体排除在外。这也是构筑和谐城市、和谐社会的基础。
7.房地产业应恢复其国民经济基础产业的原有身份
亚洲金融危机后，房地产业(特别是住宅业)被作为国民经济新的经济增长点和消费热点来促进产业结构和消费结构的升级，为我国经济的持续健康发展作出了重要贡献，并被视之为支柱性产业。从长期和国内实践看，把房地产业作为支柱性产业来抓，有诸多弊端，如常被视为地方经济政绩，促成地方政府与开发商结为“利益同盟”;易促进地价上涨，恶化投资环境;易导致低级产业的重复建设，不利于产业结构更进一步的升级换代等。
其实，除了香港等少数地方狭小的地区(或国家)外，美国和欧盟均不视房地产业为支柱性产业。在美国，据联邦统计局的数字(每五年更新一次)，199
2、1997年房地产业产值占所有产业产值之比分别为0.95%、0.94%。因此，应恢复其国民经济重要基础产业的原有身份，这样更有利于我国经济的更高一级的持续健康发展。
参考文献：
[1].包宗华 从新加坡和德国经验看调控房价 第一财经日报，2005- 2 – 26
[2].吴哥窟 外国政府如何帮助低收入者置业 住宅与房地产
[3].商寅泉 看俄罗斯调控楼市剑指何方中国产经新闻，2006-8-21
[4].魏加宁 中国宏观调控面临的挑战与机遇 中国宏观经济走势与产业发展高层论坛
[5].乐绍延 日本房地产泡沫重创经济 深圳特区报，2005-4-18
[6].臧旭恒等主编 产业经济学 北京：经济科学出版社
第三篇：房地产金融政策研究
一、近十年房地产金融政策简析
(一)国十六条时代(1993)。
1、政策背景。1992年邓小平南巡讲话后，中国出现新一轮的通货膨胀。到1993年上半年，经济运行出现“四高两乱”现象――高投资、高货币投放、高物价、高进口和金融秩序混乱、生产资料市场秩序混乱，尤其是在金融领域的“三乱”现象――乱集资、乱拆借、乱设金融机构。中国房地产市场第一次出现热潮，由于当时的环境影响，房地产泡沫严重，开发过热。在当前情况下1993年夏朱?F基总理开始实施以抑制通货膨胀为主要目的的紧缩政策，俗称“国十六条”。这也是我国第一次对房地产市场进行调控。
2、房地产方面的金融政策：(1)加强房地产市场宏观管理，促进房地产业的健康发展;(2)加快金融改革步伐，强化中央银行的金融宏观调控能力。
3、政策影响。由于紧缩的财政政策大力实施，通货膨胀得到抑制，经济开始转冷。随之而来，泡沫破裂，房地产市场进入低谷期。房屋价格迅速回落，但并不是断崖式，而是3年的软着陆。但依旧是我国房地产市场的一个巨大打击，尤其是海南等地的房地产市场。
(二)“23号”文件时代(1998)。
1、政策背景。1997年第四季度中国经济突然下滑，使全年增长8.8%，落后与上一年的9.7%近一个百分点。中国经济刚从高通胀走出，却出现了将进入通货紧缩的信号。东南亚经济危机，外贸进入负增长，并且出现资本外流。在当前情况下1998年7月，朱?F基总理开始实施以刺激消费，拉动内需为主要目的的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，俗称“23号”文件。
2、房地产方面的金融政策。(1)稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求;(2)停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;(3)建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;(4)发展住房金融。
3、政策影响。由于扩张的财政政策大力实施，经济开始回暖。随之而来，房地产市场进入新的发展时期。同时由于缺乏有关方面的规范，出现了住房供给结构不合理，房地产市场秩序混乱的现象，为今后的高房价埋下了种子。
(三)121号文件时代与18号文件时代(2003)。
1、政策背景。2003年经济形势大好，出现了经济过热的现象。由于确立房地产为国民经济支柱产业，房地产行业表现明显出现了投资过快。同时的土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖，更是给房地产市场添了一把火，房地产市场进入过热状态。由于大量的房产借贷，房产信贷不完善的中国银行金融体系面临巨大的挑战。为应对当前局势，2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(俗称121号文件)和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文件)。
2、房地产方面的金融政策。121号文件：(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向;(2)加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。18号文件：(1)完善供应政策，调整供应结构;(2)改革住房制度，健全市场体系;(3)发展住房信贷，强化管理服务;(4)改进规划管理，调控土地供应。
3、政策影响。18号文件带来了新一轮的房地产市场宏观调控，但也没有提出任何实质性的措施。但是在关于经济适用房方面却从23号文件的供应主体变为了保障性的政策性商品住房。未能改变房地产过热的现状，同时加剧了金融信贷风险。
(四)国八条时代(2005-2007)。
1、政策背景。由于上一个政策的大力落实，房地产投资过快得到控制，房地产开发进入增速减慢的状态。但是市场的投机性购房增加，供小于求，加上房地产开发成本增加。2005年房价依旧快速增长，深圳，北京等城市房价涨幅惊人。
2、房地产方面的金融政策。(1)高度重视稳定住房价格工作;(2)大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动性住房需求(拆迁)。
3、政策影响。政策效果对房地产开发投资产生了作用，但对房价几乎没有产生影响，房价依旧上扬。此后的国六条又是进一步缩小了政府惠房政策范围，经济适用房成为低收入群体的政策。加剧了房价上涨。
(五)调控反复时代(2008-2010)。
1、政策背景。2008年爆发美国次贷危机，为了救市，财政大力拨款，最终导致2009年房价疯狂上涨。为了应对2009年的疯狂上涨，2010年全年中央政府不断调控，但成效微弱，全国房价依旧保持上涨趋势。
2、房地产方面的金融政策。2008年《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》(扩张);《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(扩张)。2009年，《土地调查条例实施办法》(紧缩);《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》(紧缩);《关于试行社会保险基金预算的意见》(紧缩);《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(紧缩);2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(限购)。
3、政策影响。尽管中央为了抑制房价过快上涨出台了诸多政策，依旧未能停止房价上涨的脚步，政策效果极其不理想。
(六)供给侧改革。
1、政策背景。改革开放以来，中国经济一直高速增长，进入中等发达国家水平。但在最近几年，世界经济下行，我国也随着经济发展失去人口红利，进入中等收入陷阱，最终导致我国经济下行压力严重，进入经济新常态。主要表现为：居民收入增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，经济指标之间出现背离。
2、房地产方面的金融政策。(1)深入推进财税改革，形成政府与公民、中央与地方之间稳定的经济关系以及规范的政府财政管理制度;(2)推进土地制度改革，释放供给活力;(3)加快金融体制改革，解除金融抑制。
3、政策影响。供给侧结构性改革的目的是立足于提高供给质量，采用改革的办法进行结构调整，改善要素配置扭曲，增加有效供给，从而增强供给结构对需求变化的适应程度和灵活程度。从政策来看，房地产方面的主要任务是去库存，政策从土地改革这一根本出发，辅助税种改革与户籍制度改革来改善房地产市场过剩现状，开启了房产改革的新局面，如果政策可以大力实施，房地产市场合理降温指日可待。
二、当前房地产金融政策的需求
(一)地方减少土地财政依赖。近几年来，我国城市化水平快速发展，伴随城市化程度的大幅提高，加剧了房地产过热，进而导致土地出让价格快速上涨，最终又推动了房价的不断攀升。在此过程中，地方政府从土地市场上获取了巨大土地增值收入好和税费收入。由于房地产商在土地一级市场的高额的成本，最终会通过二级市场转嫁给消费者。所以，地方政府是房价过快增长的主要原因。因此，解决房价过高问题，首要问题是降低高额的土地成本，也就是说地方政府减少对土地财政的依赖，刻不容缓。
(二)建立多元供给，扩大住房供给满足需求。从最基本的经济学原理而言，供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候，商品价格会下跌;供不应求的时候，商品价格会上涨。解决房价过高的根本方法是扩大供给，扩大住房供给的方法之一就是放开自建房和集资建房市场。随之而来的就是如果放开自建房和集资建房市场，是否会导致房地产秩序。以欧美国家为例，欧美国家自建房的比例高达30%。德国更是超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%，在政府合理控制下，必然会促进房价的合和房地产市场的合理稳定发展，同时促进60多个行业的发展。不仅如此，居民购房支出的减少。
(三)全面深化供给侧改革。2016年中央经济工作会议高度重视房地产方面的供给侧改革，经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存，具体措施是市民化农民工，增加有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。最新数据，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，至少需要4.5年才能化解库存。然而，我国商品房房产库存却还在以每月1000万平方米的数量在增长。房地产库存问题已经成为燃眉之急，为此，全面深化去库存的供给侧改革刻不容缓。(作者单位：重庆工商大学会计学院)
参考文献：
[1]梁荣.对当前我国房地产金融政策与法规的思考[J].财经科学，2004(06).
[2]郭衍远.基于房地产金融制度的我国房地产行业宏观调控政策研究[D].云南大学，2010.
第四篇：房地产金融业务[大全]
房地产金融业务
投资1002 李颖 1005060215
改革开放之后，我国进行了市场经济体制的改革，住房开始逐渐地商品化，它开始由市场的价值规律来支配。住房的市场化使房产的消费和生产变得灵活起来，有利于实现再生产、投资和融资的良性循环，同时还可以扩大内需、拉动经济增长，提高人们的生活水平，增加人均居住面积。同时房地产金融业务品种也呈现出多样化的趋势。
简单来说，房地产金融业务大致可以分为以下10类：
1、房地产住房储蓄存款。它包括投资限额存款、企业住房建设存款、商品房周转金存款、土地开发基金存款和外资建房存款。
2、住房基金管理(三级)。包括城镇住房建设基金、企业住宅建设基金和职工个人住房建设基金。
3、房地产开发经验贷款。包括项目贷款、经营贷款和流动资金贷款。
4、房地产抵押贷款。包括一般的房地产抵押贷款和按揭贷款。
5、房地产股票。房地产公司上市派发的股票
6、房地产债券。
7、房地产信托。
8、房地产保险。包括房屋财产保险、房屋责任保险、房屋综合保险、房屋利益保险和建筑工程质量保险。
9、房地产结算。可分为现金结算和转账结算。
10、房地产典当。
以银行的房地产金融业务为主略微详细介绍。
银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。房地产信用业务指资金的吸收与运用;非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务;具体可划分为以下三类。
(1)资产业务。根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润;房地产放款业务指银行根据必须归还的原则，按一定利率向外供应资金，获取利息的一种信用活动。根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款;根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款;根据是否担保及担保性质，可分为房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款等。
(2)负债业务。指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。
(3)表外业务。指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务。这类业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。
不难看出，随着社会经济的发展，房地产金融业务会不断丰富和完善。
第五篇：房地产及金融政策资讯
1、央行：今年将对货币政策适时适度预调微调
央行在北京召开的“2012年中国人民银行工作会议”上表示，2012年央行将继续实施好稳健的货币政策，对货币政策适时适度进行预调微调。今年将根据经济金融运行情况，综合运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率等多种政策工具，合理运用宏观审慎性政策框架，按照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信贷供给，保持社会融资规模的合理增长。今年将着力优化信贷结构，更好地服务实体经济发展。深入推进农村金融产品和服务方式创新，着力改进和提升“三农”金融服务。加强国家重点在建继建项目和保障性住房建设，对符合产业政策的企业特别是小型微型企业，对企业技术改造的信贷支持。
2、国土部部长：今年将从严从紧投放建设用地指标
全国国土工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，今年从严从紧投放建设用地计划指标，做好保障性住房和普通商品房用地供应。此前，住房城乡建设部部长姜伟新曾表示，2012年新开工建保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。徐绍史指出，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。徐绍史说，今年要从严从紧投放建设用地计划指标，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，修订实施《闲置土地处置办法》。
3、 住建部：个人住房信息6月末实现40市联网
今年6月底前，全国40个主要城市的个人住房信息将联网，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出。在日前召开的住建部机关工作会议上，住建部部长姜伟新表示，保证保障性安居工程的竣工率将是住建部2012年的一项重点工作。他还表示，今年继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。此外，需要进一步加强住房公积金政策制度的研究和梳理;要及时总结2011年住房公积金支持保障性住房建设试点的经验，为2012年扩大试点范围奠定基础。
4、中山市中心城区划定“四区六镇”
市城乡规划局网站公示了《中山市近期建设规划(2011-2015)》成果草案(以下简称“《规划》”)，岭南水乡和街区复兴、名村名镇建设、旧城更新改造、绿色生活网络、滨水空间营造、TOD新城开发、低碳新城建设和智慧城市建设等8大示范项目，勾勒中山未来建设“理想城市”蓝图。《规划》期限为2011年至2015年，分市域和中心城区两个层次。其中，
市域指中山市行政辖区范围，总面积1976.14平方公里，其中陆域面积1800.14平方公里。而中心城区包括西区、南区、石岐区、东区、火炬开发区、五桂山办事处、沙溪镇、大涌镇、港口镇、南朗镇等10个行政单位，总面积为760.62平方公里。
5、国土部：禁止农村盲目建高楼要尊重农民意愿
国土资源部等八部委公布了城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问题。
董祚继：8个省份擅自扩大增减挂钩范围，或在试点外自行批准开展建设用地置换，有的地方对整体搬迁中对少数农民意见尊重和工作不到位，强迫上楼，强行拆旧复垦，引起群众不满;有的地方片面追求腾挪建设用地指标，提高建筑密度和容积率，造成农业生产不便，并增加了少数农民日常生活不便。
胡存智：坚持农民自主决策，做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，防止违背农民意愿大拆大建，凡农民不同意的，一律不得强行开展。要按照有利生产、方便生活的要求，做好拆迁、农民安置小区和住房建设，禁止在农村地区盲目建高楼，强迫农民住高楼。
6、40个重点城市住房信息将联网"统一监控"异地购房
中国住房和城乡建设部部长姜伟新表示，40 个重点城市个人住房信息系统今年6 月底前将与住建部联网。此举意味着个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，在各地限购政策中逃过一劫的“异地炒房” ，也不再是漏网之鱼。目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013 年实现全市、全省联网。今年上半年要实现联网的40 个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海、天津、重庆等4 大直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入。另外，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。住建部相关人士指出， 个人住房信息联网后， 同一权属拥有人名下在40 个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。
7、温家宝称将实行稳健货币政策并因时因势预调微调
中国国务院总理温家宝称，中国2012年已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调。刊登在中国政府网的新闻稿援引温家宝在湖南进行经济调研时称，经济增速将面临下行压力。从全国来说，一季度可能比较困难。中国央行此前于去年12月5日下调了
存款准备金率0.5个百分点，摩根大通此前预期，中国至今年首季末将会三次下调存款准备金率。温家宝称，稳中求进的“稳”不是不动，而是要稳定增长、保持物价总水平基本稳定、促进社会和谐稳定，同时还要实现结构调整和经济发展方式转变的进步、技术改造的进步、管理和效益的进步、改革开放的新突破。
8、中山楼市新限价令悄然执行限价升至6590元/㎡
2011 年中山一手住宅均价约为5936元/平方米，如果今年新限价标准真的按照6590元/平方米的标准执行，约有80% 的开发商可以避过限价令，一些别墅盘和豪宅单位仍要受限价令影响。若这样提升限价令标准，实际上是对开发商松绑，对准备买房的人来说肯定不算是利好消息，但是比完全放开房价要好一些。
中山“新限价令”悄然执行但无发文
限价标准提升被认为是为房价松绑
据市国土局发布的网签数据显示1月22日至1月28日，全市共网签商品房57套，累计成交面积约5728平方米，虽然今年春节长假的成交量比去年有所提升，但不能反映今年的楼市比往年好，春节属传统的楼市淡季，再加上近期政策的不确定性，市场上的观望情绪会更加浓厚，1月份甚至整个一季度的数据都不会太理想。“限价令”一刀切并不合理，毕竟买地的成本不一样，产品形态如别墅、普通住宅或者大户型和中小户型是完全不同的，这样一刀切对于一些想做精品豪宅或者是做一些配套更好的发展商来说，就是一个比较大的限制。
9、2月CPI同比上涨3.2%两年负利率终结
由于春节过后食品价格快速回落，通胀重回下行通道，2月CPI同比上涨3.2%，创下20个月以来新低。同时，这一水平也低于目前3.5%的一年期定期存款利率，标志着持续24个月的负利率时代就此终结。
CPI的持续下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间，预计年内存款准备金率仍会下调2-3次，但考虑到中长期通胀压力，降息的可能性不大。CPI回落的主要因素是食品价格的回落，2月食品价格涨幅6.2%，比上月回落4.3个百分点，单此一项就带动CPI回落
1.2个百分点。
随着食品价格总体涨幅的回落，通胀回落的趋势将延续到三季度，全年CPI同比涨幅将由上年的5.4%大幅回落至2.6%;而PPI全年同样也会大幅度回落，但其走势可能更容易受到大宗商品价格走势的影响，全年呈现“前低后高”的走势，平均涨幅在1.1%左右。尽管如此，考虑到外围不确定性因素可能带来的输入性通胀压力，以及资源价格改革的继续展开，未来的通胀形势仍不可掉以轻心。
10、解读央行下调存准率：货币政策未转向或缓解开发商资金压力
中国人民银行昨晚宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准
备金率0.5个百分点。这是今年首次下调存款准备金率，自去年11月以来央行已两次下调了存款准备金率。如果没有差别化的操作，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至20.5%，中小金融机构的存款准备金率将降至17%。
20.5%存款准备金率意味着，银行在吸收100元存款之后，要上交20.5元给央行，剩下的79.5元可用于放贷。通过下调银行的存款准备金率，央行释放放松流动性的信号，被誉为是宏观调控三大巨斧之一。
按照央行数据，去年末，我国人民币各项存款余额为80.9万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金4045亿元。考虑到2011年8月开始，央行调整了存款准备金率的缴存范围，保证金被纳入其中，此次下调所释放的资金将超过4045亿元。2011年11月央行宣布下调存款准备金率时，曾被市场视作货币政策预调微调的信号，更早之前的存款准备金率下调还要追溯到2008年9月，当年为应对国际金融危机，在不到3个月的时间里曾4次下调存款准备金率。
11、40城市住房信息联网可查江苏3城市已准备就绪
北京、上海、南京等中国40个大中城市的个人住房信息将在今年6月实现联网，届时个人在这40个城市的购房情况将一目了然。22日，江苏住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心高级工程师吉同路表示，目前，江苏即将加入个人住房信息联网的3个城市，南京、苏州和无锡均已做好联网前的准备。
今年1月，住建部部长姜伟新在机关工作会议上表示，2012年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月末前实现40个主要城市的联网。据了解，目前中国各大城市的住房信息并无联网，在界定家庭住房套数时，界定的都是购房家庭所在城市的住房数量，而外地是否拥有房产基本处于无法核查的状态。但重点城市住房信息联网即将改变这一状态，联网后个人在40个不同城市的房产情况都将可以一并查询。
12、中山今年计划投资5.1亿用于保障性住房建设
2月14日，由财政部副部长王保安率领的国务院保障性住房分配及质量管理督查组到中山，对中山的保障性住房分配及质量管理等工作进行督查。中山多措并举、实现保障性住房分配和质量管理工作取得的新突破，得到国家督查组肯定。
中山市以全省住房制度改革创新试点城市为契机，创新制度和管理模式，现在的房只有两种性质，一是商品房，另一种是公租房，重点是保障在中山工作和生活较为困难的群体的住房。随后，国务院保障性住房分配及质量管理督查组还与中山部分中低收入住房困难群众、社会监督人员进行座谈，了解我市保障性住房分配情况。目前，中山市政府保障性住房分配运营机制按照公平、公开、公正的原则进行，保障性住房的申请、审核、公示等程序都在阳光下进行。困难群众李艺其回答了督察组的提问，表示对中山住房保障制度落实情况较为满意。座谈会上，市人大代表、市政协委员、市纪委纪检监察组成员、公租房分配评审委员会代表等，也纷纷就如何建立完善保障房制度提出了意见和建议。
13、户籍新政降低入户中山门槛统筹“城乡同籍”
2月22日，国务院办公厅发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称通知)，《通知》明确了地级市入户条件：合法稳定工作三年，有稳定住所(含租赁)，参加社保达到一定年限。目前市政府还没有组织相关单位对此进行研讨。市公安局相关负责人则表示，市政府应该会考虑将新政策内容，和换发《居民户口簿》的情况一并研究全盘统筹。中山有学者指出，新政降低了入户中山的门槛。
国务院办公厅上周四发布的《通知》，分类明确了户口迁移政策，而对于直辖市、副省级市和其他大城市以外的设区的市，也就是中山这类地级市，《通知》则要求，有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所(含租赁)，同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限，就可申请登记常住户口。《通知》还指出，对于这类城市如果综合承载能力压力大，可以对合法稳定职业的范围、年限和合法稳定住所(含租赁)的范围、条件等作出更严格的规定。
14、首套房贷利率重现打折优惠多银行调至基准以内
在严守风险定价原则基础上，目前多家银行首套房贷利率下调至基准利率以内。随着工农中建四大行座谈会精神传达，首套房贷利率会出现新一轮调整，四大行的示范效应将使中小银行跟随定价。今年流动性紧张情况正得到缓解。随着央行第二次下调存款准备金率，增加银行可贷资金，市场资金价格下滑必然导致利率走低。
15、 楼市调控第二战场清理小产权房攻坚战即将展开
今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
16、住建部：限购政策看不到取消期限
两会期间，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。另外今年年内个人住房信息系统肯定会推出。第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网，而该系统的落地将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。
17、省地税局局长： 广东尚无房产税试点计划
今年可能会在湖北、湖南两省推出房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。广告还需总结比较这两种不同模式的试点经验，再结合广东实际进行研究，但目前省地税局局长称：广东还没有房产税试点的计划，需要因地制宜、因区域而定。
18、央行：银行不能参与一成首付首套房贷必须满足
对于今年的房地产金融业务，将全面落实差别化的住房信贷政策。推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者大型商业楼宇的REITs(房地产信托投资基金)，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，商业银行不能参与开发商搞的一成首付。
19、两会聚焦楼市五大悬念限购取消没有时间表
虽然地产仍是全国两会的热点话题，但今年两会上关于地产的提案、议案却出现明显的减少态势。当然，对于严厉的限购政策何时取消，从目前的情况看，显然还没有一个明确的时间表。对开发商们来说，两会虽是获取政策动向的最佳时机，但今年两会透露出的关于地产政策动向的信息十分有限，且基本没有利好，失望而归已成最大可能。
20、售小产权房属非法行为应采取分类“治理”
销售小产权房，国家的相关法律与政策非常明确，即非法行为，历来被明令禁止。对小产权房的建设和出售应该分类治理：应急之策是依照法律法规予以惩罚，即对建设、销售小产权房可以以合同诈骗罪追究开发商的刑事责任;对已建的小产权房，则是在经过鉴定合格后，通过制度设置使之成为廉租房。而根本之策是对土地制度进行分类调整，以顾及农民的土地权益。
21、首次置业贷款利率有望松动中山已有银行提供九折利率
2012年第四季度，各银行基准利率普遍上浮5%-10% ，即使首套房贷也不例外，给购房者、开发商及代理商造成了较大压力。中山多家银行的中山支行已提供九折的首套房贷利率优惠，甚至有银行提供八五折优惠，只是这些优惠往往因楼盘而异、因人而异，这其中的差别就在于贷款者是否为“优质客户”，或者银行和特定楼盘开发商间是否有开发贷等业务联系。
22、“公积金提现做首付”我市代表两会议案引热议
在本月刚结束的全国两会上，包括我市在内的多位人大代表纷纷提出了“放开公积金提现做首付限制”的议案，多位受访的专家和房地产按揭业界人士也表示，只要制度上监管到位，提取公积金做首付是合理且具可操作性的。目前在中山申请公积金提现，其前提只能是签约购房与成功申请贷款两种情况同时满足的情况下才能进行。