第一篇：房地产专业基础知识
房地产专业基础知识
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
a.房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
b.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地(“熟地”)。 5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型
——居住用地70年; ——工业用地50年;
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年; ——商业、旅游、娱乐用地40年; ——综合或其它用地50年;
——另外，加油站、加气站用地为20年; 7.三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式
·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地
·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
1/5 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 12.福利商品房
是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。 13.微利商品房
与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 14.经济适用房
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。 15.自建房(集资房)
是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。 16.房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。 17.“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。(通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。)
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售(预售)许可证》：是商品房进入市场的凭证。 18.“两书”
·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》 19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。 20.申请预售须备下列文件：
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 ·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明(《国有土地使用证》) ·《建设用地规划许可证》 ·《建设工程规划许可证》
2/5 ·《建设工程施工许可证》 21.商品房预售必须符合那些条件
·交付土地使用权出让金 ·有建设工程施工许可证
·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 22.房地产买卖合同
是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 23.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
24.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(简称公积金贷款)。 25.房地产证公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证 26.楼花抵押登记
是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。 27.建筑面积
房屋实用面积与分摊公共面积之和。 28.公摊面积
属于公共部分的面积。 29.实用面积
建筑面积与公摊面积的差。 30.实用率
房屋实用面积与建筑面积之比。 31.预售
将未建好的楼房提前出售，称为预售。 32.复式
上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。 33.房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。 34.基底面积
3/5 是指建筑物首层的建筑面积。 35.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。 36.总建筑面积
指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。 37.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。 38.建筑密度(覆盖率)
建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。 39.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。 40.均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 41.基价
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 42.起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。 43.弹性隔间
指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。 44.开放式设计：
无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。 45.骑楼：
有雨遮的一楼直道部分。 46.阳台：
指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。 47.外飘窗：
突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。 48.露台：
指没有雨遮的，有脚踏的部分。 49.玄关：
玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。 50.外墙：
指建筑物体表面。 51.内墙：
指建筑物内竖面。 52.剪力墙：
承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。 53.砖墙：
用砖砌成的墙。 54.石膏板：
用石膏制成，用以装饰天花板的板块。
4/5 55.卫浴三大件：
指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 56.厨具五大件：
指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 57.格局：
单元内分割情况。 58.动线：
行走习惯路线。 59.销售率：
指某一段时间内售出的房屋数百分比。 60.空置比：
指某一段时间剩余的房屋数百分比。 61.诉求客源：
主要针对的客户层。 62.市场区隔：
指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。 63.议价空间：
讨价还价的价格差异。 64.平面价差：
平面方位不同，价格的差异。 65.垂直价差(楼层价差)： 不同楼层价格差异。 66.市调分析法：
通过市场调查与其他项目的比较方法。 67.DM：
邮寄用的广告用品(印刷品) 68.CF： 电视广告。 69.NP： 报纸广告。 70.POP：
户外广告媒体。 71.MG： 杂志广告。
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第二篇：房地产专业基础知识完整版分析
房地产专业基础知识
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地(“熟地”)。
·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续(指征收)，没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地;
·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设(具备“几通一平”)，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地;
·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地;
·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设;而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。至于区别可以比较基本概念体会。
5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型及使用年限 ——居住用地70年; ——工业用地50年;
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年; ——商业、旅游、娱乐用地40年; ——综合或其它用地50年;
——另外，加油站、加气站用地为20年; 土地使用年限届满后，该怎么办?
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。一般住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
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7. 土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;(宅基地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。)只有国有土地才能进行市场交易和开发。
8. 三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房
是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
(福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。
自建房(集资房)是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。)
12. 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之前的商品房。
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13. 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
14. 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
15. 成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行基本装修，交房之后可以直接入住的房子。 16. 房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。 17.“五证 ”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。(通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。)
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售(预售)许可证》：是商品房进入市场的凭证。 18.“两书” “一表” ·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》 ·《竣工验收备案表》 19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。
20. 商品房买卖合同
是由省建设厅、省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。
商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方基本信息、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项。
21. 房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
22. 银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
23. 房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时
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有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。
24.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)
契税的最新规定
对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
购买非普通住房、二套以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。
25.公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。开封公共维修基金的征收标准：
26.订金
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
27.定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
28.违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
29. 房屋结构房
屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。 建筑结构有六种类别：
1)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。如钢铁厂房、大型体育场等(鸟巢)。
2)钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造(桥梁)。
3)钢筋混凝土结构(框架剪力墙结构/框架结构)：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的。
4)砖混结构：以砖墙为承重墙
5)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木
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柱建造。
6)其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类。 30. 复式住宅
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
31.跃层住宅
通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式在两层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
32. 错层住宅
错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。
33. 阁楼(暗楼)
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 34.开间、进深 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 习惯上，我们把一个楼(或房间)的主要采光面称为开间(或面宽)，与其垂直的称为进深。
35. 标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 36. 层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
37.净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
38.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。 39.基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。(和建筑密度有关) 40.建筑面积
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和.(建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积)
总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。 41. 公摊建筑面积
公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
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公摊范围
1)各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2)套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
42. 套内建筑面积
也称实用面积，对应着使用率。套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积
43. 套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和，不包括墙体、柱子等结构面积。
44. 套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
45. 商品房销售面积
商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。
商品房销售面积=建筑面积
=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 =套内使用面积(包含阳台面积)+套内墙体面积+分摊公用建筑面积
46. 实用率/得房率
实用率也称得房率，是套内建筑面积与住宅面积(建筑面积)之比，大于使用率。即：实用率=套内建筑面积/(套内使用面积+套内墙体面积+分摊的共有公用建筑面积)。
47. 使用率
使用率是住宅套内使用面积和住宅面积(建筑面积)的比。即使用率=套内使用面积/(套内使用面积+套内墙体面积+分摊的共有公用建筑面积)。
58.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。 49建筑密度(覆盖率)
建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。 50.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。
51. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。 52. 均价 基价 起价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。 53. 平面价差：平面方位不同，价格的差异。
垂直价差(楼层价差)：不同楼层价格差异。 议价空间：讨价还价的价格差异。 54. 格局：单元内分割情况。
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55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。
56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。 57.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。 58.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。 59.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。 60. 砖墙：用砖砌成的墙。 61.外墙：指建筑物体表面。 62.内墙：指建筑物内竖面。
63.剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。 64. 动线：行走习惯路线。
65. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 66.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 67. 诉求客源：主要针对的客户层。
68. SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。
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第三篇：房地产专业知识培训
一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称(又称不动产)。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产：是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他; c、所有权归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产：是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地; b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场;
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得);
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭(二手房); 房地产市场结构善一览表： 市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 市场主体
政府、开发企业(投资者) 开发企业、业主 业主 市场客体
国有土地使用权 增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房 交易方式
拍卖、招标、协议 出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利;
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权;
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用权出让年限： a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年; c、商业、旅游、娱乐用地40年;
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行; 2)土地使用年限到期后如何处理： a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。 PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书 五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、 〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉 二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房)
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性)。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺)。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。 30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅)。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态)。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对物业实话专业化管理，并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房)，交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年;门面：五成十年或六年十年)。
41、公积金："全称住房公积金"，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例：均不得低于职工上一月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例;缴存方式：一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅：2%;电梯房、门面：3%)。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即"起步价"是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元)。
47、基价：即"基础价"指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价)。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费; B、勘察设计和前期工程费; C、建安工程费; D、住宅小区基础设施建设费; E、管理费; F、贷款利息; G、税金;
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)
12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。 绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率
15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里=100万平方米(km2) 1公顷=1万平方米(hm2) 1公顷=15亩 1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1)个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明;
2)首期购房款(不低于30%，二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件; 3)购房者或配偶单位的工资收入证明;
4)与开发商签订的购房合同; 5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款; 6)个人住房借款合同，借款借据; 7)委托银行扣收购房房款协议书; 8)住房抵押承诺书; 9)贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司); 2)抵押费，贷款额3‰(交房地产局);
3)律师见证费，贷款额1.8‰(交律师事务所); 4)备案登记手续费，每份合同20元(交房地产局); 5)印花税，每份合同10元(交房地产局); 6)按揭资料费，每份合同40元(交银行);
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。 1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;
2)职工离、退休时; 3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的; 4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;
5)偿还购房贷款本息的; 6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1)贷款额不能超过25万元的最高上限;
2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍; 3)贷款额不能超出总房款的70%;
5、预售房的条件：
1)土地出让金已缴清，取得国有土地使用证; 2)取得建设用地规划许可证; 3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金); 4)施工进度已明确，交房日期已明确; 5)竣工验收前;
五、附加内容(房地产营销培训基础知识)：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库，杂屋没有产权)，建筑如配套游泳池、车库等不算面积);
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高;
次级商圈：拥有客户占20%;
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度 C：主要客户指数 RE：每一个顾客平均购买量 RF：商圈内的经营面积 IRS=(C*RE)/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规);
2)影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;
3)影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构; 4)多层：7层以下，金三银四铜五六;高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;
5)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。
10、递名片技巧：
1)当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度; 2)当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你;
11、递资料准确时间：
1)当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解; 2)当你递名片时，一起递给他;
3)如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他;
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1)了解竞争楼盘; 2)了解消费需求; 3)了解消费行情; 4)为策划、销售提供依据 具体调查内容：
a) 产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么，业态定位)、铺型、配置(电 梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间; b) 配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套;
c) 价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格); 具体调查方式：问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)
13、风水与房地产营销：南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。
风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北;阳：山之北、水之南;龙椅之地：绿色是生命色;中纬度：夏吹东南风、西南风)
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、行销沟通：
1)行销：直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性;
2)行销目的：A、将产品信息传递给客户(有清晰、直接);B、拓展信息的传播渠道; C、增加客户来源;通过传播---接触---来源
3)行销方式：发传单、上门拜访、拦截客户，竞争对手的地方(投资客、经营户)、组织意向客户召开恳谈会议;
4)传达信息内容：A、项目片区的介绍(目前商业状况如交通、车站、公交车)、未来前景和市政规划;
B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量;项目背景介绍、项目立项、开发、建设等;产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍;
5)寻找目标客户的方式：湖南省黄页，寻找生产厂商、代理商、场部、科研单位、查找电话、地址;上网查询、大型的展览会、交易会、目标客户;多家咨询;媒体收集;
6)需要准确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录;
7)信心问题：核心问题，市场能否作活，作大;
16、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70% 高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
17、产权证：土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。
18、第5P：第5个公共意识，注意于健康保护，环保方面。任何货币在保值的前提下，才能实现其价值。
19、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。 20、价格：昂贵、便宜
1)加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡; 2)盈亏平衡法 3)经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价(作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼 盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有
品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格)。
21、价格构成：
1)土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构); 2)公共基础设施费(统称土地成本); 3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括营销预算成本); 5)融资成本(利息); 6)税收费用; 7)利润;
22、销控：内部认购：
一、定向; 二八理论：好5%、次15%、差80%; 三七理论：好10%、次20%、差70%;
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。 包括：强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期，合理安排)、冲刺期、扫尾期。
23、建筑品质： 1)施工方的资质;
2)图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究; 3)建筑材料：质量好坏，是否环保产品?
24、怎样才能成为出色的专业人士?
1)爱心; 2)专业知识+营销知识+心理知识+社会学+经济学+法律学
25、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色;
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
26、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
27、国家标准建筑密度：
住宅类型 一类 二类 三类
低层 / 50% / 多层 30% 35% 40% 中高层 25% 28% 30% 高层 / 22% 25%
28、国家标准容积率：
1)别墅1-0.8，一般是0.8; 2)高档小区2-2.5; 3)中档小区3; 4)低档小区4; 一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好; 二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好; 三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差;
第四篇：房地产专业知识100问
1. 房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
2. 商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
32、 经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
3. 房改房
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。
4.土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
5. 集体土地
是指农村集体所有的土地。
6. 征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
7. 土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
8. 楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之前的商品房。
9. 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
10. 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
11. 砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
12. 钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
13. 住宅的开间
就是住宅的宽度。
14. 住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
15. 住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
16. 住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
17. 居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
18. 住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
19. 公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
20. 房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积
21.住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包
括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
22. 结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
23.使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
24. 辅助面积
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台
25.套内建筑面积
房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
26.套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以
及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙
体面积。
27. 公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
28. 公用建筑面积的分摊原则是什么?
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
29..哪些公用面积应分摊?
应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、
结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼
梯间、电梯机房、水箱间等。
30. 哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作
为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等
31. 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封
闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
32. 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
33. 建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
34. 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
35. 绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
36. 绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
37.得房率
38、阁楼
是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
39.假层
是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。
40.普通住宅
是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
41公寓
是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
42.商住住宅
是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，
使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
43别墅
是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼
别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。
44TOWNHOUSE(联排别墅)
正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全
的景观型联排别墅。
45跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、
采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
46复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要
大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
47错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
48钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
49单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住
宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
50房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办?
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因
为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50
—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土
地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
51合作建房
是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
52土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
53个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入
中提取得到(主要指公积金);另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
54房屋的所有权
指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本
内容。
55商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
56商品房的均价
是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
57基价
经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。
58契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变
动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)
59公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，
比例为购房款的2%。
60印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、
由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
61商品房验收合格
指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。
62商品房综合验收合格
指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。
63.在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用?
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
64在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量
保证书》、《住宅使用说明书》。
65何为“预售面积”和“竣工面积”?
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测
的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提
供依据。
66空鼓
局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空
鼓。
67.商品房预售须符合哪些条件?
(1) 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2) 有建设工程规划许可证;
(3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
68商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
69分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
70 “五证”包括什么?
商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
71 “二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
72 什么是地籍?什么是产籍?
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括
了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过
整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
73房屋的折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然
保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币
形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。
74住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
75住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，
但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
76建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
77构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
78商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
79 人均总占地面积(平均米/人)
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
80 人均住宅用地面积(平方米/人)
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
81 总建筑面积(平方米)
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
82人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)。83商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
84 商品房预售
俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
85 面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。
86 格局配比
是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
87 共有房产
共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
88 .申办产权需具备哪些资料?
审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
89 .未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其
法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规
定。
90 .房地产登记的种类有哪些?
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
91 .房屋期权转让
房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。
92.房地产转让
是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
93 .确权
确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。
94 等额本金还款法
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。
95一次性还本付息法
现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。
96物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。 97物业管理
泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
98业主委员会
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
99 .违法建筑
是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 100 .哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同?
(1) 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋;
(2) 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符;
(3) 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。
济南华鼎房地产策划有限公司
2009年6月
第五篇：房地产专业知识培训（关于置业顾问）
1、置业顾问的涵义
置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：
(1)、企业、项目的形象代言人
置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户眼中就代表着企业、项目(品牌)的形象。
(2)、企业和客户信息沟通互动的桥梁
销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者;其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者;第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。
(3)、是服务大使
销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议和帮助。良好的服务可以使客户做到“重复购买” 、“客户相关购买”、“客户推荐购买” 。
2、成功的销售顾问应具备怎样的素质
优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。
不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的?要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。
当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。 工作的成功首要在于工作态度与工作习惯是否正确。
置业顾问日工作程序
一、上班后，准备自己的销售用具，查看自己的日工作计划，理顺一天的工作思路。
二、 接待新、老客户，并做登记、记录和客户分类。
三、 按既定计划对老客户进行有目的的回访。
四、 协助本部门或同事做一些力所能及的工作。
五、 下班前后要及时进行工作总结。
六、 编制第二天的工作计划。
七、 筛选有效客户，做好回访重点计划。
八、 参加部门晨会、晚会和周例会(在会前应先进行工作总结和思路整理)，积
极发言，及时发现、提出遇到的问题，以便会上讨论解决。
九、 向部门经理以书面形式汇报一天的工作，尤其是客户接待和回访情况，认真填
写各类表格。
十、 下班后按值班制度规定做值日。
置业顾问岗位职责
1、遵守公司及销售部各项规章制度。
2、认真接待客户，善于分析目标客户群及客户心理，努力促成每一个潜在客户。
3、配合公司的市场调查安排，努力掌握行业内第一手信息并及时反馈。
4、及时作好每个合同的回款工作。
5、销售人员之间应做好各项配合工作，客户来访原接待人员不在时，其他人员应做好接待工作。
6、认真填写当天的日报表，坚持做事有始有终，事先要有计划，事后要有总结。
7、注重公司信誉，不泄露公司的内部信息和客户资料。
8、协调安排并做好销售部的每一次推广活动。
9、不断学习业务知识，充实并提高自己。
10、必要时协助内外勤做其它工作。
11、值班人员做好大厅卫生。
12、认真完成销售经理交代的其它工作。