第一篇：物业服务前期介入
前期物业介入方案
开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。
工作内容：
一、土建工程问题：
1、 建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。
2、 建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。
3、 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。
4、 楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。
5、 阳台设计要考虑到花盆座架。(底部向里倾斜)以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
二、电气设备
1、 水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统
一、集中(便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。
2、 空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。
3、 建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。
三、 泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。
四、环境绿化配置
1、 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
2、 高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
3、 建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息
五、物业管理用房
要考虑住宅物业管理用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
六、装饰工程
外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦、防污渍)
七、门窗工程
木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。
物 业 前 期 介 入
方
案
(2)
陕西金源物业有限责任公司
2010年月日
第二篇：物业前期介入总结
3.1期工程遗留问题总结和建议
3.1期现已完工，但仍然存在部分遗留问题，需予以整理，并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案，现总结如下：
一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题
1、管道方面
1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水，(设计无，因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水)，故只有浮球控制一道控制措施，启动消防系统后及时定期巡查，检查控制系统，若该系统故障，消防水外溢，损失很大。
1.2户内生活阳台给水管未做保温(设计问题)，入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好，以免因冻坏造成已装修户的损失。
1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯，业主装修时，建议加装存水弯，避免发生返臭现象。
1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm，但雨天若阳台发生积水，易渗入楼下，造成纠纷(尤其11层有露台的更易发生积水)。(3期未销售房屋较多，随着时间推移，阳台防水效果会越来越差。)
1.5环内室外排污管下沉，施工方正在进行维修，我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。
1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查，因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修，但该段管道也在下沉范围内，但未做维修，我方需进行详细检查。
1.7化粪池的排气孔问题，高度偏低;pvc管易损坏;在人行道上，不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故(化粪池内有沼气)。
1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通，需持续跟踪推进。
1.9园区所有井盖需重新检查，部分井盖偏低，井沿破损。设计井盖与地坪标高一样，望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。
1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做，详细检查让施工方补做。
1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满，感官不好同时，取水器易磕碰损坏。
1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差，容易损坏，需要进行整改。
2、强弱电方面
2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设，我方需持续跟进检查，后期若业主装修发现，极易发生纠纷。
2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内，无支架，且沟内有水，部分电缆在水中，该处需整改。
2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理，部分铜排外漏，保护遮板晃动，铜排与母线连接的支架偏少，母线不牢固，存在安全隐患(设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接，较为安全和施工方便，成本也较低。)
2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关，现需要进行更换为声光控开关。
2.5电梯五方通话需要持续跟进，测试，现通话声音过小，需联系维保尽快解决。
2、土建方面
2.1
1、
2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱，导致消防箱玻璃破损，现虽然安装了挡门块，但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落，(业主做不到随手关门;现已发现有挡门块脱落，导致玻璃破损)然后因楼层高风大导致玻璃损坏。
2.2 因
1、
2、3号楼平层通道只有护栏，(设计问题)存在不安全隐患，(高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬)该处粘贴警示标识告知业主。
2.3空调机位处无地漏，装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。
2.4各栋楼
3、10层线条处坡度部分不达标，易导致装修后的墙面受潮、起包。
2.5车库、人防的墙面和沉降缝渗水情况需持续跟进并检查。(之前已经全面检查并报至地产方)
2.6电梯平层召唤键旁边空鼓，部分已经破损。
2.7电梯口门套采用的面砖包门头，现脱落、松动的较多，需出方案予以整改。(设计时应采取不锈钢包门头)
2.8车库及人防库的渗水情况，需要持续跟进并进行维修。(之前已经全部检查并做记录，同时将问题发至地产方。)
二、装修管理需注意的问题(方案提前确定，现场核实，避免后期因我方方案变更引起业主反感和业主损失)
1、装修板车拉材料时电梯门口滑轨铺模板再进入电梯内，避免滑轨磕碰变形。
2、户内窗户无窗纱，提前根据窗户开启方向制定好安装方案。
3、有商铺楼宇阳台、窗户的防盗网的安装方案确定
4、商铺空调主机位置的确定和安放要求
5、商铺卷帘门的统一安装方案确定
6、商铺内的消防喷淋设施的处理方案，若业主提出拆改(或业主私自拆改)怎么处理。
7、
1、
2、
3、号楼的一层商铺设计有排烟道，业主若想开餐饮，我方如何解释和劝导。
8、门面房上店牌及广告的统一管理
9、地面人行道砖较薄，承重力较差，加强装修管理及后期商铺门口的车辆管理。
10、园区道沿破损较多，加强车辆及板车拉货管理，铺模板再上道沿，以免道沿损坏。
三、3.1期需要增加的或改动的设备设施的建议及其他一些建议。
1、节能改造及其他需改造项目
1.1园区方形灯柱为500w，耗电量较大，进行合理改造。
1.2车库照明进行合理改造，正在进行。
1.3人防照明进行合理改造或管理
1.4“锦绣天下”4个大字的广告牌灯源电源取自机房内电梯电源需要改造，同时对亮灯时间增加时控控制。
1.5电梯机房风机在夏季需要使用，但晚上12点后在电梯很少使用时是否可以进行时控控制，可以进行研究后决定。
1.6
1、
2、3号楼的通道间照明采用翘板开关，需改造。
1.7 大厅灯为翘板开关，需改造。
1.8楼外消防栓未做保温，入冬前及时做好保温。
2、安全问题
2.1园区围墙需加装防爬刺，围墙护栏易攀爬。
2.2游乐设施附近需设有安全标识，定期做好清洁(雨后需做)及紧固螺栓，消除安全隐患，该设备设施为业主最常用设施，所以做好，有助于提高业主满意度。
3、其他
3.1电梯井道及设备井内照明灯具的及时关闭(翘班开关控制，隐蔽空间，不易被观察)
3 .2消防通道绿化草坪下因有灰石垫层，故保水性较差，土壤厚度浅，注意及时浇水和施肥。
3.3非机动车位需予以考虑(一期有，而三期无，业主会有比较后的争议和不满)
以上为3期现存在的主要及重点遗留问题及我的一点建议和意见，3期的前期介入工作，自我评价较为良好的完成了领导交给我任务，但仍然有些不足及需改进的方面，同时客观存在较大的工作难度和限制因素。
不足与需要改进的是：
1、未彻底完全的吃透图纸，记忆图纸。
2、某些专业知识，主要是土建方面知识有所欠缺。
3、需要增加与地产方的协商沟通，便于及时发现及时处理。
客观存在的工作难度与限制因素:
1、前期介入前2月就必须得到全部图纸，提前熟悉图纸。
2、因为前期介入专业过多，需要的知识又是很广，几乎工程所以专业全部包括，所以难度较大。
3、前期介入人员职位必须达到一定职位，方有与地产、监理、施工方平等对话权利，要不易被轻视及不重视。
最后，以上内容为3.1期总结及一些建议，请领导查阅。
2015年7月28日
第三篇：物业公司前期介入服务合同
(示范文本试行)
前期物业服务合同(示范文本试行)说明
1 、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2 、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。
3 、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4 、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5 、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。 6 、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 [ ] 中选择内容，以划 √ 方式选定;对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 × ，以示删除。
7 、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。
8 、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。 9 、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。
前期物业服务合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方);
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话： 受托方(以下简称乙方)：
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将 (物业名称)委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业类型：
座落位置：
四 至：东 南
西 北
占地面积： 平方米
建筑面积： 平方米
委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主;乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。
本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。
第四条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二章 委托管理服务事项
第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理， 包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等 。
第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、 。
第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等 。
第八条 共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理 。
第九条 公共环境卫生， 包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
第十条 对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。
第十一条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序 ，包括安全监控、巡视、门岗执勤、
第十二条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件。
第十三条 协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。
第十四条 对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。
第十五条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;
2、______________;
3、______________。
第三章 物业管理服务质量
第十六条 乙方须按下列约定，实现管理目标： 1 、房屋外观： 2 、设备运行：
3 、房屋及设施、设备的维修、养护： 4 、公共环境： 5 、绿化：
6 、交通秩序：
7 、公共秩序维护与协助消防：
8 、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9 、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：
上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第四章 物业管理服务费用
第十七条 物业管理服务费
1 、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;
2 、本物业管理服务费，住宅为 元/每月/每平方米;非住宅为 元/每月/每平方米。
3 、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。
4 、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。
5 、物业管理服务费中未计入的共用设施设备(如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等)运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。
第十八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：
1 、汽车泊位：______________ ;
2、自行车：______________ ;
第十九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第五章 双方权利义务
第二十条 甲方权利义务
1 、负责在物业销(预)售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。
2、参照浙江省物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。
3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案;
4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况; 5 、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;
6 、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第 种方式处理：
[1] 甲方负责返修;
[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用;
[3] ______________。
7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：
( 1 )竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
( 2 )设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
( 3 )物业质量保修文件和物业使用说明文件;
( 4 )物业管理所必需的其他资料。
8 、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任;
9 、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结;
10 、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
11 、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费;
12 、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费 元，具体协商确定;
13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任; 业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。
14 、______________ 。
第二十一条 乙方权利义务
1 、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
2 、制定年度开支预算，测算物业管理服务收费标准;
3 、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;
4 、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划;
5 、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理;
6 、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
7 、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案;
8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督;
9 、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示;每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;
10 、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施;
11 、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施;
12 、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况;
13 、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
14 、 ____________________________。
第六章 委托管理服务期限
第二十二条 委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。
第七章 违约责任
第二十三条 因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定;逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。
第二十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第二十七条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。
第八章 附则
第二十八条 自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起 天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。
第二十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方 、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第三十条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门(备案)一份，具有同等法律效力。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：
[ 一 ] 提交 仲裁委员会仲裁;
[ 二 ] 依法向人民法院起诉。 甲方签章： 乙方签章：
法定代表人： 法定代表人：
____年___月___日 ____年___月___日___时
附件：
一、招标书文件或协议方案
二、本物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
第四篇：前期物业介入管理方案
由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：
一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。
二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。
三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。
备注：
1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。
2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。
物业管理有限公司
年月日
第五篇：物业管理前期介入
总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：
● 施工期物业管理
● 设施设备调试期物业管理
● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理
● 前期物业管理人员安排与工作进度
一、 施工期物业管理工作
1. 熟悉施工现场和各类施工图纸。
2. 跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。
3. 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接
口等。
4. 对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。
5. 对影响小区(大厦)功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发
商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。
二、 设施设备调试期物业管理
1. 工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。
2. 工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案
3. 从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。
4. 参与设备调试，对小区(大厦)的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录;编制设施设备操作维修规程
和各项操作指导书。
三、 小区(大厦)竣工验收及接管验收期物业管理
1. 小区(大厦)竣工验收
2. 物业企业接管验收
物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管
验收注意事项等四个方面
3. 现场验收
(1) 土建工程：
■ 屋面排水坡度
■ 伸缩缝、地面有无滲水
■ 地下室墙面有无滲水
■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等
(2) 装饰工程
■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰
■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施
■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙
■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示
■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等
(3) 供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱
■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等 (4)给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等
■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等
■人防工程及相应供水系统等
(5)电梯系统
■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等
(6)空调系统
■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口
■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统)
■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。
(7)弱电系统
■消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等)
■弱电检查井内管线、接线箱等
4、资料交接
(1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
(2)技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的
试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
(3)验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用
电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
5、其他交接
(1)设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。
(2)具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
(3)公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。
6、接管验收注意事项
(1)在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。 (2)接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。 (3)针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可;属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。
7、设施设备试运行
为保证小区(大厦)启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开
始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
一、 其他前期准备工作
1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据小区(大厦)室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物
业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。
2、清洁卫生与环境卫生前期介入
在小区(大厦)启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、
清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
3、消防及安全管理前期介入
小区(大厦)的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第
一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，
及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。
4、外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区(大厦)全面启用前，与相应的政府及公用
事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。
5、业主全面进驻准备
小区(大厦)业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，
保持良好秩序，减少对其他业主的影响。
二、 前期物业管理人员安排计划与工作进度
1、人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。
(1)施工期人员安排及职责
① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任;组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区(大厦)《物业管理前期介入方案》。 ② 派长驻小区(大厦)施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密
切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。
(2)设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作
维修规程和各项作业指导书等。
① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区(大厦)的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业
管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。
② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区(大厦)
《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。
③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。
2、工作进度
根据小区(大厦)实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15
天后开展前期管理。
★小区(大厦)前期介入工作进度表
月份
5月底
项目
签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记
6-9月
初
10月
底
11月
底
12月
录，制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试 盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收
物业接管现场验收(包括备品 备件)
物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒
公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行
注：筹备期具体工作时间视施工进度调整