1. 概述
1.1 五星级酒店概述
国际上常按酒店的环境、规模、建筑、设施、装修、管理水平、服务质量等具体条件划分等级。星级制是当前国际上流行的划分方法, 星级越高表明酒店档次和级别越高。很多国家把五星级 (包括白金五星级) 作为最高级别。
国际上把饭店分为五个等级:最高等级的为豪华 (Luxury Hotels) , 第二等级为高级 (First Class Hotels) , 第三等级的为中等价位 (Middle-Price Hotels) , 第四等级的为经济型 (Economy Hotels) , 第五等级的为预算型 (Budgeted Hotels) ;位于迪拜的阿拉伯伯瓷酒店 (Burj Al-Arab) , 也就是常说的迪拜帆船酒店, 堪称世界上最为豪华的酒店, 由于酒店奢华已远远超过五星级的标准, 于是冠以“七星”的称号。
我国酒店根据《旅游饭店星级的划分与评定》 (GB/T 14308—2010) 国标划分:用星的数量和颜色表示旅游饭店的星级。旅游饭店星级分为五个级别, 即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级 (含白金五星级) 。星级越高, 表示饭店的等级越高。以镀金五角星为标识, 五颗五角星表示五星级, 五颗白金五角星表示白金五星级。
1.2 世界著名酒店集团及其旗下五星级酒店品牌
世界著名酒店集团及其旗下五星级酒店品牌如下图所示:
酒店的品牌定位无疑是决定酒店整体投资的水平, 这些酒店品牌往往拥有自称体系的设计管理标准, 即使是同一家酒店集团的同星级品牌, 也会因标准不同导致造价的差异。
2. 五星级酒店全过程造价咨询服务的特点
五星级酒店由于本身是一个集客房、餐饮、娱乐、休闲、会务为一体的建筑, 所以建筑布局较复杂, 功能较齐全, 由于通常又要充分考虑酒店管理公司的要求, 这就造成了在造价咨询服务中面临设计繁复, 工程界面复杂, 新工艺新材料在工程中的应用等一系列特点、难点, 下面就按造价咨询服务的各个阶段逐一进行阐述:
2.1 前期及设计阶段
2.1.1 前期立项及可研阶段
我们知道一个项目的成本控制与项目的进度是反向的关系, 成本控制是越靠前越重要, 五星级酒店项目也同样如此, 在项目前期立项及可研阶段造价工程师通常会根据自身的经验 (主要是过往类似工程的经验) 给出一个大致的估算, 估算的准确率对于项目的决策具有决定性的作用, 这也是对造价工程师过往类似工程经验值及经济指标数据整理系统性考验。
2.1.2 方案设计阶段
该阶段造价工程师的服务也主要以方案估算及各种结构类型、机电配置方案、外幕墙方案等的经济性比较为主, 但需要注意的是该等比较必须是建立在建筑师、设计师有不同方案构思基础上的, 造价工程师绝对不能也没有能力闭门造车式的方案比选, 否则这是对自己及业主的不负责。
在方案估算时, 五星级酒店特别需要注意要划分各个功能区进行估算, 因为各个功能区根据设计及使用功能的要求不同促使造价会有很大的差异, 举例说明:客房区及大堂公共区域一定要分开进行估算, 因为客房无论从结构形式 (包括层高) , 机电配置 (如空调在公共区域及客房的设计要求完全不同) , 精装修的标准等具有很大差异。
2.1.3 初步设计阶段
该阶段造价工程师的服务主要是:
A在业主的主持下与建筑师及设计师充分沟通, 做好设计经济性比较及优化服务;
B材料及设备选型的经济性比较;
C招标策划, 资金流量表, 成本目标等的编制。
在做招标策划时, 要注意五星级酒店与其他类型项目的区别, 如:五星级酒店因为功能的需求, 一些标段必须单独特殊的标段最好单独罗列, 如:洗衣房设备, 厨房设备。
成本目标通常在初步设计阶段完成, 在做成本目标时, 既要充分考虑酒店管理公司的要求也要配合业主做好替换品牌的比较及选型工作, 如:国际酒店管理公司或其认可的设计单位提供的机电设备及精装修材料的工料规范通常是以进口设备及材料为主, 如全盘按工料规范实施, 会极大的提高酒店的成本, 主流的做法是用型号, 功能, 参数相近的国产或合资设备, 材料予以替换, 这样既能满足酒店管理公司的使用功能, 又能满足业主控制成本的要求。同时, 应结合方案设计估算进一步细化成本目标, 原则上可以算的都要算, 这样才能从图纸, 成本, 招标等多方面进行碰撞测试, 做到配置最优。
2.1.4 施工图设计阶段
该阶段造价工程师的服务主要是:
A从招投标的角度上审核施工图, 并提出书面疑问;
B根据施工图确定工作范围及界面;
C对成本目标的进一步细化, 并通过施工图检验成本目标的真实性。
五星级酒店从桩基到精装修, 涉及施工图专业种类繁多, 时间跨度长, 施工图虽然经过审图, 但是否能满足包干的招标要求呢, 由造价工程师及其他专业设计顾问 (如机电顾问, 幕墙顾问, 装修顾问等) 从招标的角度上提出疑问并请各设计单位进行答复, 补充, 修正是非常有必要性的。
由于五星级酒店涉及的专业工程众多, 这就要求在工作范围及界面上应有明确的界定, 造价工程师通常应该在施工图阶段结合招标策划并与业主及其他顾问单位充分讨论, 用图纸, 表格, 文字相结合的方式制定一份详细的工程界面方案出来, 并纳入所有的招标文件中, 这样就从源头上避免了界面混乱, 重复, 交叉等问题。
原则上所有的施工图的含量, 系统, 档次, 做法等是根据业主与设计单位, 设计顾问, 造价工程师商议通过的成本目标为基础通过初步设计的延伸所做出来的, 造价工程师要通过具体的计算予以进一步的验证, 如发现与成本目标有较大差距的应及时以书面的形式提出, 请业主会同各顾问单位予以协商解决, 如等到施工阶段就会造成更大的损失。五星级酒店视业主的管理模式多多少少会有一些甲供材料及设备, 造价工程师也应配合业主进行此部分设备、材料数量的统计、复核工作。
2.2 招标阶段
该阶段造价工程师的服务主要是以招标文件 (包括清单) 制作, 招标过程的全过程参与为主, 五星级酒店的招标过程与设计阶段一样都很漫长, 从桩基到精装修招标往往要经历一、二年的时间, 招标阶段的重要性仅次于设计阶段, 对造价工程师的主要考验在于:
2.2.1 招标文件整体设计的严密性
五星级酒店由于系统及工程界面的复杂性所以应该在编写招标文军时尽量将可预见的所有风险因素写入招标文件中, 这就要求本身合同条款的设置要相当严密, 现在市场上大多采用FIDIC或JCT的合同条款作为编制五星级酒店招标文件的基础, 当然也有用国标版本的合同文本, 一般要在补充条款中将一些特色条款加进去, 如:应配合酒店管理公司的验收等。
其次, 在招标过程中要尽量按原来确定的招标策划内容执行, 根据项目情况一定要修改招标策划的, 也应该结合设计, 项目管理 (包括工程界面) 通盘考虑, 否则会有很多后遗症。
有很多工程项目在招标阶段在进度与合约上是有矛盾的, 有的项目为了满足进度要求会采用费率招标或无图清单招标的方式, 这当然也是一种上层综合权衡考虑牺牲合约保进度的做法, 如为早日销售回流资金用在住宅上无可厚非, 用在五星级酒店上则有待商榷, 有一个项目就是因为片面追求工程进度在设计, 合约上考虑欠妥, 造成国际酒店管理公司不愿接收, 对该项目产生了极大的影响。所以, 在招标阶段对于图纸的要求上应该是尽量充分, 细化。
同时五星级酒店的招标对于技术规范的要求也比较高, 特别是对于机电工程, 精装修工程, 幕墙工程, 最好技术顾问编制相应的技术规范, 内容包括材料、设备的技术要求及规格, 品牌 (要求在同一档次不少于3家) 及其他对于施工方法, 施工工艺的具体要求, 这样就可以保障所有投标单位在同一标准的基础上报价。
2.2.2 工程量清单的准确性
五星级酒店的土建工程 (通常为总承包工程) 与其它项目没什么大的区别, 在此就不做太多描述, 区别主要体现在机电工程 (包括综合机电及弱电工程) 和精装修工程, 这些工程在编制工程量清单时应注意:
A工程量清单首先要做到是充分体现了招标图纸, 技术规范, 清单计量原则及工程界面表等内容, 在制作清单时如果发现它们之间有矛盾, 应尽快提交设计师及技术顾问予以解释, 工程量清单应尽量保证不漏项;
B这些工程都涉及到深化设计的内容, 要在清单内注明将深化设计的责任包括在投标总价内;
C对一些实在无法明确的材料, 设备, 分部分项工程可以通过暂定单价, 暂定金额的手段先行招标;
D工程量清单的数量一定要保证准确, 比较好的做法是在制作工程量清单的同时也进行标底价的编制, 用标底价通过指标的比较及与控制预算的比较反过来验证数量的准确性;
E对于一些特殊的做法, 特别是酒店公共部位立面及顶面的精装修, 文字部分描述不清的, 可以结合图纸用项或平米为单位让投标单位报价。
(1) 招标组织的科学性
招标的策划及组织对于五星级酒店也很重要, 因为五星级酒店涉及的标段可能多达上百个, 涉及的材料, 设备可能有几十万种, 涉及的设计单位有几十个, 所以要注意以下方面:
A项目开始时要制定一份科学可行的总开发计划, 内容包括设计, 配套, 招标, 施工, 结算等, 再在此基础上制定, 细化招标策划及计划, 因为设计是招标的前提, 一份科学的完整的图纸及技术规范是招标成功的最重要保障;
B在招标策划时要充分考虑到五星级酒店的特有性, 如:甲供材料, 设备的选择, 对活动家具, 地毯, 洁具等涉及施工交叉面少便于仓储, 计量的可以采用甲供的方式, 其他则不建议采用甲供的方式;
C在选择投标单位时, 五星级酒店的工程经验非常重要, 要尽量选择做过国际五星级酒店的单位及管理班子, 所以前期的调研, 考察非常重要, 招标计划要充分考虑此方面的因素。
2.3 施工阶段
2.3.1 预评估及变更的计量
五星级酒店的复杂性决业主做定了它的变更会很多, 有时甚至是颠覆性的变更, 如业主有要求, 这就需配合业主做相应的变更预评估以便业主决定是否实施这项变更, 预评估可以在充分领会变更图纸意图的基础上用抽算配以经验值的方式快速的完成, 达到80%-90%的准确度就可以了。
而设计变更在五星级酒店的项目上会非常多, 这时就要求在收集完整的变更依据的基础上, 做到对变更的计量月月结或每季度结, 因为变更量大长时间不计量会引发业主与施工单位在施工进度及付款的矛盾, 比如:施工单位会经常以变更未谈妥而拒绝或缓期施工, 也经常会投诉变更款支付的太少等。
2.3.2 财务报告
五星级酒店因为变更多, 标段多的特点, 这就要求定期有财务报告向业主的决策层汇报项目的最新财务状况, 大多数的做法是和业主的财务部门沟通, 结合他们的要求, 每月或每季度制作财务报告, 内容涵盖所有标段的预算控制价, 合同价, 变更价, 结算价, 已支付款项, 未支付款项等, 这些数据要求是反映当期项目发生的最新财务情况, 是决策层对项目的财务状况一目了然。
2.3.3 付款
五星级酒店的标段较多, 而且大多数标段的工期较短这就要求在付款办法的设置上及付款证书出具的时间上有较高的要求。
如招标图纸总体质量较好的, 可在付款办法的设置上采用节点付款的办法, 简化付款的流程, 也可在总承包的合同内详细规定各分包的付款流程, 每月集中处理所有分包的付款, 满足付款证书时效性的要求。
2.4 结算阶段
五星级酒店的工期具备以下特点:
(1) 总工期较长, 一般10万M2的五星级酒店总工期在30个月左右;
(2) 非结构工期所占比例较大, 通常五星级酒店的机电、精装修及景观的工期会超过结构的工期;
(3) 酒店正式竣工后返修及改造的工程量较大, 且延续的时间会比较长。
以上的特点决定了五星级酒店的结算最好采用以下措施:
1) 分阶段结算, 即桩基及结构, 建筑工程竣工后尽快要求施工单位整理竣工图纸及资料并交予设计单位及业主确认, 然后根据该竣工图纸及资料尽快完成该部分的结算工作, 这样一方面基本锁定了该部分的造价, 同时减轻了后阶段的结算压力;
2) 由于五星级酒店的机电图及精装修图纸比较复杂, 而结算人员通常由相关经验不是很丰富的人员担当, 所以非常有必要让结算人员经常到工程现场了解现场的实际情况, 使结算与实际情况相符;
3) 在机电及精装修工程的结算过程中, 由于标段多, 工作量大的特点, 在竣工图纸及资料齐全的前提下, 应组织相关专业人员采用集中作业的方式在短时间内一并完成, 同时注意不同标段, 相同内容的统一性的问题。
2.5 后评估阶段
五星级酒店的后评估阶段也非常关键, 其实是对整个项目在造价与合约方面控制的总结, 在具体操作过程中需注意以下几点:
1) 在结算阶段就应该根据造价估算的格式将各个指标量分解, 如地下结构指标, 外墙各种材料用量指标等, 以便在日后做类似项目的造价估算用。
2) 五星级酒店的造价统计有其特殊性, 如:大家习惯将每间客房的装修价作为衡量酒店标准的一个很重要的指标, 我们在做后评估时一定要将此部分的造价单独统计。
(上表数据根据作者近年完成的酒店项目相关经验汇总)
3) 五星级酒店的合约及造价的控制非一个造价咨询单位能全盘控制, 涉及业主及项目管理的管理思路及设计管理的水平及各个顾问单位的配合及管理能力等, 所以很有必要对已完成项目的成功与失败的地方做个总结, 以在后续项目上可以发扬成功的地方, 避免失败的地方重复发生。
摘要：本文通过阐述五星级酒店全过程造价咨询服务的特点, 分析对高星级酒店项目工程造价的服务内容及要点, 结合作者二十年的行业经验, 总结出一套适用于酒店项目全过程造价的服务方法, 对工程造价行业具有重要指导意义。
关键词：五星级酒店,全过程造价咨询,招标,结算