物业法律法规考试题

物业法律法规考试题（精选6篇）

物业法律法规考试题 第1篇

1、小区业主的表决权约定在（B）中：

A、业主规约；B、业主大会议事规则；C、物业服务合同 2《物权法》属于：（A）

A、民法；B、经济法；C、商法

3从法律上讲，物业公司与业主的权利义务是：（A）

A、平等的；B、物业公司有管理权；C、视情况而定 4下列什么建筑不需要交纳维修资金：（C）

A、车库；B、会所；C、未分摊面积的业主地下室

5、甲系某小区业主,下列说法正确的是：（D）

A、甲可以放弃自己的业主权利，不支付物业费；

B、甲对自己的专有部分享有权利，因为甲是小区业主，所以对一切其他部分也享有相应的权利； C、甲对专有部分外的公共部分享有所有权；

D、无论甲是否放弃其权利，甲均需履行相应的义务 6下列事项中，属于业主共有的是：（C）

A、建筑区划内的道路； B、建筑区划内的绿化；

C、建筑区划内的公共场所、公共设施、物业服务用房； D、小区内的地下车库

7下列关于小区车库的说法正确的是：（C）

A、为解决现在的停车难问题，小区内的车库应该对社会开放，对小区业主与社会车辆一视同仁； B、小区道路场地，如用来停放车辆的可以出售；

C、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定； D、物业公司对车库的用途有支配权，可以对社会出租以增加物业公司的收益

8下列事项中，不属于业主共同决定的事项的是：（D）

A、制定和修改业主大会议事规则；

B、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金； D、由于物业公司服务不到位，一致拒绝交纳物业费

9甲有在某小区内有一处物业，产证上的用途表示该物业为商住两用，则下列说法错误的是：（D）

A、如果管理规约约定该住宅仅为居住使用，则甲无权将该物业变更为商用； B、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其隔壁邻居的同意； C、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其楼上邻居的同意； D、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得小区全体业主的同意。

10某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是：（C）

A、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意 ； B、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ； C、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ； D、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 11甲入住了某小区，一段时间以后，该小区成立了业主委员会，则下列说法正确的是：（D）

A、如甲为业主委员会主任，则甲可以独立决定小区管理中的某些事项；

B、如甲不是业委会委员，则对于业委会作出的决定，甲可以自由选择是否遵守；

C、对业委会作出的决定损害了乙的利益，甲作为小区一员，有义务提请法院予以撤销； D、业委会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院撤销。12对于维修资金的说法，下列说法错误的是：（D）

A、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；

B、经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修； C、维修资金的筹集、使用情况应当公布；

D、维修资金是物业费的组成部分，按日常支出情况从物业费中划取 13在下列民事关系中不应按照相邻关系处理：（D）

A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷； B、甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷；

C、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷；

D、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷。14中华人民共和国国务院令379号《物业管理条例》于（B）起施行。

A、2003年8月1日 ；B、2003年9月1日 ；C、2003年10月1日

15中华人民共和国国务院令504号《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》于（C）起施行。

A、2007年8月26日 ；B、2007年9月1日；C、2007年10月1日

16物业管理是指（B）通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主大会；B、业主 ；C、业主委员会 17物业管理区域内全体（B）组成业主大会。

A、居民 ；B、业主；C、物业使用人

18业主大会或者业主委员会的决定，对（B）具有约束力。

A、居民 ；B、业主；C、物业服务企业 ；D、建设单位

19业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

A、10% ；B、20% ；C、30% ；D、50% 20召开业主大会会议，应当于会议召开（B）日以前通知全体业主。

A、10 ；B、15 ；C、30 21业主委员会应当自选举产生之日起（C）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

A、10 ；B、15 ；C、30 ；D、60 22在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（B）。

A、物业服务合同；B、前期物业服务合同 23建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反而应当承担的责任等事项依法作出约定。

A、临时业主公约；B、临时管理规约

24物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守（A）予以书面承诺。

A、临时管理规约；B、前期物业服务合同

25物业服务企业应当按照（B）的约定，提供相应的服务。

A、有关规定 ；B、物业服务合同

26已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（B）交纳。

A、物业买受人；B、建设单位

27因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（C）的同意。

A、业主委员会；B、物业服务企业； C、业主委员会和物业服务企业

28违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（C）。

A、停电、停水 ；B、不提供物业管理服务；C、向人民法院起诉

29业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，（A）。

A、依法给予治安管理处罚 ；B、给予批评教育 30根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理企业”修改为：（B）。

A、物业管理服务企业 ；B、物业服务企业 31根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主公约”

修改为：（A）。

A、管理规约；B、临时管理规约

32根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主临时公约”修改为：（B）。

A、管理规约；B、临时管理规约

33根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理合同”修改为：（C）。

A、物业管理服务合同；B、物业管理服务委托合同；C、物业服务合同

34业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的——（C）A、应当认定为侵权； B、不应认定为侵权；

C、不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

35经（A）催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

36物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，（B）仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

A、业委会；B、业主；C、业主大会 37物权法所指的车位不包括（C）

A、建筑区划内在规划用于停放汽车的车位； B、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位； C、公用停车场

38物业管理企业提供的服务是（C）。

A、无偿的；B、微利的；C、有偿的和盈利性的；D.保本非盈利的 39.业主临时公约由（A）制定。

A、建设单位；B、前期物业管理企业；

C、已经入住的部分业主；D、建设单位与物业管理企业共同 40物业管理项目机构的前期运作的内容不包括（C）。

A、管理资源的完善与优化；B、管理制度和服务规范的完善； C、工程质量的保修；D、确定物业管理单项服务的分包

41业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，（A）。

A、依法给予治安管理处罚 ；B、给予批评教育

42擅自改变住宅外立面的，应该由（C）按照相关法规进行处罚。

A、城市房地产行政主管部门；B、城市建设行政主管部门； C、城市规划行政主管部门 ；D、物业管理企业

43物业使用人对物业进行装饰装修时，除了向物业管理单位申报外，还应主动征得（B）的同意。

A、邻居；B.业主 ；C、建设单位；D、业主委员会 44业主指的是房屋的（C）人。

A、产权；B、使用权；C、所有权；D、收益权

45业主在物业管理活动中，应当履行（A）规定的义务。

A、《中华人民共和国物权法》； B、《中华人民共和国教育法》； C、《中华人民共和国民法》； D、《中华人民共和国土地管理条例》 46《物业管理条例》第15条规定，（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

A、业主分别；B、指定的业主代表C、业主委员会代表业主；D、业主大会 47物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、（B）。A、变卖；B、抵押；C、出租；D、拆除

48业主委员会成员应当符合（A）《物业管理条例》规定的条件。

A、国务院；B、住建部；C、市房屋行政管理部门；D、国资委 49《物业管理条例》中对业主正确的定义是（A）

A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人

50物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约

二判断

1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（错）

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（错）

3、物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（对）

4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。

（错）

5、业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。

（错）

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。

（错）

7、物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。

（错）

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。（错）

9、物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任。（错）

10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。

（错）

.国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。（√）第四条

11、房屋的所有权人为业主。（√）第六条

12、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。第十二条

13、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（√）第八条

14、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。第九条

15、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。（×）答：1/2第十二条第三款

16、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。第十二条第四款

17、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。第十三条第二款

18、业主委员会应当做好业主大会会议记录。（√）第十四条

19、业主公约对全体业主具有约束力。（√）第十七条

20、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。（×）答：应在业主委员会委员中选举产生。第十七条第二款

21、业主委员会可以从事投资和经营活动。（×）答：不可以从事与物业管理无关的活动。第十九条

22、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。（×）第二十四条

23、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（√）第二十五条

24、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）第三十四条

25、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）第四十四条

26、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条

27、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）第五十四条

28、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。（×）答：应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。第五十五条

29、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。（×）答：10万元以上50万元以下。第六十四条

30、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。（√）第六十六条第二款

31、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。（√）

32、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。（×）答：必须。

33、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。（×）答：.25、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。（√）

34、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。（√）

35、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。（√）

36、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。（×）答：.37、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。（×）答：5。

38、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。（√）

39、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。（×）答：500。

40、《临时资质证书》有效期为两年。（×）答：一。

41、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。（√）

42、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（×）答：本省（自治区、直辖市）。

43、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。（×）答：两。

44、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。（√）

45、物业管理用房的产权属于建设单位。（×）答：业主。

46、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。（×）答：业主。

47、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。（√）

48、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。（√）

49、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。（×）答：煤气管理单位。50、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（√）

51、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。（√）

52、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。（×）答：还需按照规定办理有关手续。第五十五条

三、填空

（一）住宅物业的建设单位未通过（招投标）的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府（房地产行政主管部门）责令限期改正，给予警告，可以并处（10万元以下）的罚款。第五十七条

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的（所有权或者使用权）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担（赔偿责任）。第五十八条

（三）违反条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令限期改正）；逾期仍不移交有关资料的，对（建设单位、物业管理企业）予以通报，处（1万元以上10万元以下）的罚款。第五十九条

（四）违反条例的规定，未取得资质证书从事（物业管理）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（没收违法所得），并处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十条

以欺骗手段取得资质证书的，依照第六十条第一款规定处罚，并由（颁发资质证书的）部门吊销资质证书。

（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令停止违法行为），处（5万元以上20万元以下）的罚款；给（业主）造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十一条

（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理（一并）委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托（合同价款30％以上50％以下）的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门（吊销资质证书）。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的（维修、养护），剩余部分按照（业主大会）的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条

（七）违反条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回（挪用的专项维修资金），给予（警告），没收违法所得，可以并处（挪用数额2倍以下）的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的（刑事责任）。第六十三条。

（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的（物业管理用房）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令（限期改正），给予警告，没收（违法所得），并处（10万元以上50万元以下）的罚款。第六十四条

（九）未经（业主大会）同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内（物业共用部位、共用设施设备）的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十五条

（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内（道路、场地），损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违反的，处（1000元以上1万元以下）的罚款；单位违反的，处（5万元以上20万元以下）的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条

（十一）业主（逾期）不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向（人民法院）起诉。第六十七条

（十二）业主以（业主大会或者业主委员会）的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法（追究刑事责任）；尚不构成犯罪的，依法给予（治安管理）处罚。第六十八条

（十三）国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府（房地产行政）主管部门或者（其他有关行政管理）部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行（监督管理）职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（行政处分）。第六十九条

（十四）国家鼓励物业管理采用（新技术、新方法），依*（科技进步）提高管理和（服务）水平。第四条

（十五）（国务院建设行政主管部门）负责全国物业管理活动的监督管理工作。第五条

（十六）业主大会应当（代表和维护）物业管理区域内全体业主在（物业管理活动）中的合法权益。第八条

（十七）物业管理区域的划分应当考虑物业的（共用设施设备）、（建筑物规模）、（社区建设）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第九条第二款

（十八）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（1／2以上）通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，（选聘和解聘物业管理企业），专项维修资金使用和（续筹方案）的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十二条第三款

（十九）住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的(居民委员会)。业主委员会应当做好(业主大会会议记录)。第十四条

（二十）业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府（房地产行政主管）部门备案。第十六条

（二十一）业主委员会委员应当由（热心公益事业）、（责任心强）、（具有一定组织能力）的业主担任。第十六条第二款

（二十二）业主大会议事规则应当就业主大会的（议事方式）、（表决程序）、（业主投票权确定办法）、（业主委员会的组成和委员任期）等事项作出约定。第十八条

（二十三）在物业管理区域内，业主大会、（业主委员会）应当积极配合相关（居民委员会）依法履行（自治管理）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（指导和监督）。第二十条第二款

（二十四）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，（业主的共同利益），（业主应当履行的义务），（违反公约应当承担的责任）等事项依法作出约定。第二十二条

（二十五）建设单位应当在（物业销售）前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订（物业买卖合同）时，应当对遵守业主临时公约予以（书面承诺）。第二十三条

（二十六）国家提倡建设单位按照（房地产开发与物业管理）相分离的原则，通过（招投标）的方式选聘（具有相应资质）的物业管理企业。第二十四条

（二十七）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、（业主委员会）与（物业管理企业）签订的物业服务合同生效的，（前期物业服务合同）终止。第二十六条

（二十八）物业管理企业承接物业时，应当对（物业共用部位）、（共用设施设备）进行（查验）。第二十八条

（二十九）建设单位应当按照国家规定的（保修期限）和（保修范围），承担（物业）的保修责任。第三十一条

（三十）国家对从事物业管理活动的企业实行（资质管理）制度。具体办法由（国务院建设行政主管）部门制定。第三十二条第二款

（三十一）物业服务收费应当遵循（合理、公开）以及（费用与服务水平）相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照（国务院价格）主管部门会同（国务院建设行政主管）部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条

（三十二）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（最终用户）收取有关费用。第四十五条

（三十三）物业管理企业应当协助做好（物业管理区域内）的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（救助）工作。第四十七条第一款

（三十四）县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（业主）、（业主委员会）、（物业使用人）和（物业管理企业）在物业管理活动中的投诉。第四十九条

（三十五）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内（相关管线）和（设施设备维修、养护）的责任。第五十二条（三十六）专项维修资金收取、使用、（管理的办法）由（国务院建设行政主管）部门会同（国务院财政）部门制定。第五十四条第三款.

物业法律法规考试题 第2篇

第一部分 全国性法律、法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；

了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则； 8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为； 34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定； 35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；

36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分 北京市物业管理政策法规

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求

掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；

熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；

了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉

19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定； 20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则； 22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任； 23.房屋建筑管理人及其职责；

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；

26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》

31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；

33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》

39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；

40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作； 63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 64．临时管理规约的制定主体和时间； 65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《北京市住宅物业服务标准》

70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；

72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。

《北京市供热采暖管理办法》

73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；

74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

《北京市有限空间安全作业生产规范》

75.有限空间的定义、包括的类型；

物业法律法规考试题 第3篇

随着21世纪房地产业的不断发展,规模性的小区、高层建筑物越来越多,对其提供一套统一的管理和服务有了迫切需求。于此同时,物业法制建设也与时俱进,因此,《物业管理法规》作为物业管理专业学生的必修课,其占据着重要的地位。笔者对该课程的教学进行了初步的探索,希望在此能够起到抛砖引玉之用。

1 摆明立法现状,让学生清楚身处位置,保持持续性学习状态

我国现阶段,物业管理行业起步较晚,尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局,为其保驾护航的专业法规也处在发展状态,没有形成独立的物业法律部门更无物业法的法定概念,其所谓的物业法也仅仅只是散见于与物业管理活动有关的各式各样的法律、法规、规章、政策中,没有形成一套完整的法典或基本法律。这些的落后、重复甚至相互冲突的相关政策规定会给《物业管理法规》的教学带来很大的困难。

针对上述困难,笔者总结,应该向学生摆明目前我国物业管理立法现状及存在问题。换句话说,使他们清楚地知道:目前我国物业行业发展迅速,往往是先实践,等出了问题后才引起立法重视,从而“逼迫”不同行业、不同级别、不同地域的有关部门拿出了不成熟、不配套甚至相互冲突的“办法”、“政策”、“条例”、“标准”。然而,这些表面看似乱杂无律的各式各样的规定却正按照市场需求和一定的规律在不断的成长。说到这里,作为一个教育工作者,有一个惊喜发现,那就是让学生们知道正是面临着这样一门历史较短、不断发展的学科,对他们提出了一个更高的要求———要求他们在将来的学习、工作和生活中不断补充、更新知识,达到“终身学习、持续充电”的效果。

2 调整传统教学顺序,先摆明问题后讲理论,激发学生学习兴趣和热情

在教学中,有的老师认为,只要把法律概念、理论框架灌输给学生,学生就可以将法律概念、法律原则适用于解决具体的问题,实际上这是误识。这样做,首先,会导致在课堂上过多地去纠缠晦涩、复杂的理论,而忽视了法学理论与具体专业适用之间还存在一个结合和转化的环节;其次,刚刚开始的课堂会被这样大批的枯燥理论夺去了光彩,导致学生失去了学习的兴趣和热情。

事实上,我们可以尝试着将问题先摆在学生面前,让学生清楚急需法律来解决和帮助。教学中我们可以这样操作,先举出一个相关案例,例如周中元主编的《物业管理法规》在编写上就是按照这样的思路,在系统地介绍基本知识之前,先穿插经典专业法律案例,把问题摆出来,这样引起了学生求知欲望。如一案:男女两人两恋准备结婚,男购一房以女名字登记(两人未领结婚证),一年后闹分手,女认为该房为男赠与物,男方则否认,两人发生争议,诉至法院。就这样的一个案例一摆出来,学生最想知道的就是房产到最后到底归谁所有,引起了学生们高涨热情,有了这样热情我们起初的目的也就达到了。学生很快就能跟着老师的节拍进入理论学习,接下来,把理论知识融合到该案例中,起到了法学理论与专业适用之间的结合和转化。

3 改革传统教学模式,增强课程实效性,激发学生主动性和创造力

专业法规课的教学与法律基础课在很大程度上存在着相似性,就象法律基础课一样,如何适应时代发展需求,对传统的教学方法、手段、内容等方面进行改革和创新,增强教学的时代感和实效性是很重要的。笔者认为具体包括以下几个方面:

首先,创新教学方法。采用启发式、互动式教学方法,激发学生学习的积极性和主动性,通过让学生完成某一项任务作为驱动,充分发挥他们的主动性。比如可以增加学生自我讨论环节,各抒已见,学生会以做一次“胜利辩论者”为目标,在付出努力的过程中来获得并消化知识;也可以适当的增加学生的演说机会,查阅大量资料,制作课件,学生会以做一次“优秀老师”为目标,这其实就是任务驱动在教学中的巨大作用。

其次,改进教学手段。运用现代教育手段,比如多媒体教学,通过图片浏览、影视观摩教学能够更多地吸引学生的注意力;也可以开展模拟法庭或者专业法律咨询、专业法律知识竞赛,通过学生亲身体验与感悟最大程度地激发学生的创造力,这样一来,会收到比传统的老师讲授、写黑板板书更好的效果。

再次,调整考核方式。最终考核成绩由考试和团体组合成绩组成,团体组合是指3-6个学生的自由组合,最终每个团体的整体分数即为该组成员各自的分数。作业要求要么难度大、工作量大,要么存在争议需要学生讨论给出结果。接下来,我们将看到有趣现象:每个同学都在寻找合适自己的小组成员,平时学习成绩优先的同学必然找到了同样也优先的同学,而成绩相对落后的同学只能找同样落后的同学做伴,这种“强强联合、优胜劣汰”的原则在这里是淋漓尽致。这样的活动一方面能够发挥学生们内心的向心力,最大程度地激发学生的竞争意识,另一方面也以一种更加现实和有效的方式来鞭策那些暂且落后的同学,让他们知道落后了就要挨打,这其实也与多年来教育工作者一直坚持的教育理念———向好同学看齐是相一致的。

迎着改革开放的春风,众多新兴行业的兴起,面对新兴行业本身的不成熟,专业法规的发展也相应就要起步迟缓,作为专业法规课的老师深感肩上担子沉重,俗话说,“教学有法,而无定法”,到底用什么样的方法才能使《专业法规》课程的教学收到更好的效果,还需要更多老师在教学实践中进一步探索和研究,总结出一套适合自己、适合高校相关专业学生的教学方法。

参考文献

[1]韦龙明,金凌志,高崇辉,等《.专业法规》课程教学实践探究[J].高教论坛,2008,2.

[2]刑剑飞.高职高专法律专业课教学刍议——以《经济法》与《旅游政策与法规》教学为例[J].科教文汇,2008,12.

论物业管理的法律关系 第4篇

关键词：物业管理；法律关系

中图分类号：D922.181文献标识码：A 文章编号：1000-8136(2009)36-0069-02

物业管理中的法律关系是错综复杂的，既存在物权关系，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的专有所有权及共有所有权的支配权，以及排除他人不法侵害的权利等；也存在债权关系，即通过合同关系约定各方当事人之间的权利义务，平等协商地处理物业管理中的各项事务；同时还存在人的行为，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的成员权的行使及进行的管理，以及各区分所有权人之间内部自治管理的行为等。综合归纳起来主要存在以下几种基本的法律关系：

1 物业管理当事人之间的合同关系

物业管理合同主要有两种表现形式，一是开发企业与物业管理企业之间签订的前期物业管理合同，二是全体业主与物业管理企业之间签订的物业管理合同。对于合同关系的处理，主要是依据《合同法》的规定以及合同约定的权利义务的内容来确定。在前期物业管理中，存在两个合同法律关系，即开发企业与物业管理企业之间的物业管理合同关系，开发企业与业主之间的房屋买卖合同关系，其中也包含有物业管理的内容，即开发企业与业主之间签订的临时业主公约、服务合约等。在成立业主大会并选举产生业主委员会后，即应由業主大会决定，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同关系是物业管理中最基本的一种法律关系。对物业公司与业主关系的认识上存在一些误区：

1.1 物业管理与服务理解上的误区

有的物业管理抱着以我们是管理者的地位，与业主之间是管理与被管理的关系，而没有真正认识到自己的真正角色。物业公司与业主应该是一“服务与被服务的关系”。就像家里的主人与保姆的关系，物业不是管理者的身份，而是服务者的身份。所以，物业应该正确理解和认识这个的关系。根据《物权法)的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，以保障大多数业主的权益。

1.2服务地位不平等

物业公司是企业，企业的目的是赢利，许多的物业公司不但不赢利甚至还亏本。有人会问：亏本的事，有人肯做吗?有些物业公司是开发商旗下的公司，是房产公司品牌的重要组成和延伸部分。为了房产公司品牌，物业公司亏本也得做下去。往往这类物业公司在物业管理中注重服务和品牌形象。物业管理费收不来，不计个人面子上门做工作，经常要看业主的脸色。服务应该是平等的，物业管理费，应该说是业主自觉交到管理处——物业，而不是物业公司上门索取，完全把角色颠倒了，就像自己家里请的保姆一样，到了时间就应该给人家发工资，而不是保姆向你天天哀讨。所以，物业公司自己也应该认真反思，正确定位。

2 物业管理中的行政管理法律关系

国务院《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可见，国家行政机关也是物业管理活动中的一个重要主体，负责对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等方面进行的指导和监督。

其行政管理职能主要体现在以下几个方面：确定物业管理区域的划分；指导业主成立业主大会及选举产生业主委员会；确定业主在首次业主大会会议上投票权的多少；对业主委员会进行登记备案管理；对业主委员会违反法律、法规的行为进行监督和纠正；对选聘物业管理企业中的招投标活动进行管理；对物业管理企业的资质及从业人员的资格进行管理；对物业管理中的服务收费办法进行指导和监督；对物业专项维修资金的收取、使用进行管理；协调处理物业管理当事人之间的纠纷；对违反国家法律、法规的行为进行处罚等。

在实际的工作中，政府的职能部门对物业的管理存在很多问题：①有些地方政府职能部门对物业管理的态度是一“谁家的孩子谁家抱”，对物业管理的行政监督和支持不得力。②政府职能部门责任不清，相互推委。例如，某住宅小区大门口，一个业主无视小区车辆管理规定，不配合小区保安的工作，把车停在小区大门口中间扬长而去，小区保安苦口劝说反招辱骂，无奈之下拨打交警电话请求支援，可交警却说小区门口不是他们管辖范围。保安又拨打110，110接警说应该找城管大队，于是保安再拨打了城管值班电话——他们说应该找派出所处理。最后，还是没有一个部门肯出面处理。请问：物业公司管不了的事，到底应该由谁来管呢?

3 业主之间的民事法律关系

物业管理法规往年试题 第5篇

1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错）

2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错）

3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）

4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错）

5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对）

6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错）

7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对）

8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错）

9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对）

10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错）

11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错）

12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对）

13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）

14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）

15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对）

16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错）

17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错）

18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对）

19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错）

20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对）

21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错）

22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）

23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对）

24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错）

25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对）

26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）

27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对）

28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）

29、小区停车位属于小区内全体业主所有，开发商不得自行出售。（错）30、业主委员大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。（错）

31、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的权利。（对）

32、管理规约应当尊重社会公约，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（对）

33、物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错）

二、选择题

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般遵循以下哪些原则？（ABCD）

A、公平合理

B方便生活

C团结互助

D有利生产

2、我国政府主管部门现采取（ABCD）重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面的提高整体素质和质量。

A、立法

B、考评

C、招标

D、资质

3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系？（ABCD）

A、某市物业管理公司因长期亏损而破产

B业主林某因车祸而死亡 C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为。

4、在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（ABCD）

A、诈骗罪

B、侵占财产罪

C、故意伤害罪

D、滥用职权罪

5、经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

6、宪法由以下哪个机关制定？（B）

A、国务院

B、全国人大

C、全国人大常委会

D、最高人民法院

7、在物业管理活动中，业主依法可享有下列（ABCD）权利。

A、监督物业管理公司的权利

B、依法组建业主管理委员会的权利 C、选聘或解聘物业管理公司的权利

D、共同使用物业公共设施的权利

8、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（ABCD）

A、公平合理

B、方便生活

C、团结互助

D、有利生产

9、物业综合管理的特点有（ABCD）

A、综合性强

B、专业性强

C、服务性强

D、适用性强

10、国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（D）责任。A、刑事

B、民事

C、违宪

D、行政

11、下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）

A、房管局

B、无行为能力人

C、法人

D、在华外籍教师

12、现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些因素（AD）A、区分所有

B、专有部分

C、共有部分

D、社区

13、项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物业公司管理的水平高低。按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分为（ABC）A、常规性服务

B、委托性服务

C、经营性服务

D、单一性服务

14、物业管理纠纷民事诉讼的原则有（ABCD）

A、辩论原则

B、处分原则

C、对等原则

D、检察监督原则

15、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）

A、财产保全

B、实体争议

C、驳回起诉

D、中止诉讼

16、下列属于仲裁协议法定内容的有（ABC）

A、仲裁事项

B、仲裁机构

C、请求仲裁的意思表示

D、仲裁的意思表示

17、下列说法错误的有（ABD）

A、行政诉讼可以进行调解

B、送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为

C、法院调解有开始、进行和结束三个阶段

D、仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的

18、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）

A、财产保全

B、实体争议

C、驳回起诉

D、中止诉讼

19、物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（C）措施。A、断水、断电

B、罚款

C、按合同约定收取滞纳金

D、限制业主出入小区

20、物业服务合同属于（BD）

A、有名合同

B、无名合同

C、典型合同

D、非典型合同

21、下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性（ABCD）

A、物业属于不动产

B、物业具有单元性

C、物业具有空间性

D、物业具有环境性

22、下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则（ABCD）A、尊重和维护业主财产权利的原则

B、自治管理、民主协商原则 C、契约自由、平等自信原则

D、政府适度监管原则

23、下列属于仲裁协议的法定内容的有（ABC）

A、仲裁事项

B、仲裁机构

C、请求仲裁的意思表示

D、仲裁费用

24、业主的建筑物区分所有权由下列那些部分组成（ABD）

A、专有所有权

B、共有所有权

C、特有全

D、成员权

25、可以承接各种物业管理项目的是（A）物业服务企业。A、一级资质

B、二级资质

C、三级资质

D、没有

三、简答题

1、简述物业管理法律关系的主要特征。答：物业管理法律关系的主要特征有：（1）物业管理法律关系性质的多重性；（2）物业管理法律关系基本主体的特定性；（3）物业管理法律关系中业主居于主导地位；（4）物业管理法律关系的客体由特殊性；（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大；（6）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

2、简述业主自治自律原则。答：业主自治自律原则有：（1）依法自治原则；（2）积极自治原则；（3）规范自治原则；（4）民主管理原则；（5）接受监督原则；（6）尊重私权，公益优先原则。

3、简述物业管理民事责任的免责条件。答：物业管理民事责任的免责条件：（1）不可抗力；（2）正当防卫；（3）紧急避险；（4）受害人自己的过错致使损害发生的；（5）第三人过错致使损害发生的。

4、简述物业管理立法的原则。

答：物业管理立法的原则有（1）实事求是，因地制宜原则；（2）科学的创建性原则；（3）协调配套原则；（4）保障物业合理使用原则；（5）依法维权，自治自律原则。

5、简述物业管理企业的职责范围。答：物业管理企业的职责范围有：（1）物业的验收接管义务；（2）房屋装修装潢的管理义务；（3）建筑物及其设施的保养、维修义务；（4）物业小区的环境管理义务；（5）物业小区的安全管理义务；（6）合同约定的其他义务。

6、简述物业管理民事诉讼的基本原则。答：民事诉讼的基本原则有：（1）当事人诉讼权利平等原则；（2）同等原则与对等原则；（3）法院调解自愿和合法原则；（4）辩论原则；（5）处分原则；（6）检察监督原则。

7、简述收益性物业管理的特征。答：收益性物业管理的特征有：（1）收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。（2）收益性物业管理具有时间的紧迫性。（3）收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。（4）收益性物业管理具有极大的社会效益。

8、简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权的特征有：（1）复合型（2）专有部分所有权为主导（3）一体性（4）权利主体身份的多重性。

9、简述物业管理合同的特点。答：物业管理合同的特点有：（1）物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同。（2）物业管理合同是一种以劳务为标的的合同。（3）物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则。（4）物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。

10、简述物业产权持有的形式。

答：物业产权持有的形式有：个体独有、共有、公有、特定复有。

11、简述物业管理法律责任特征。答：物业管理法律责任特征有：（1）法律具有综合性特征；（2）法定责任与约定责任相结合；（3）责任认定对技术规范有较强的依赖性；（4）法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅。

12、简述业主委员会的职责。答：业主委员会的职责有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。

13、简述物业服务合同终止的原因。

答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面：（1）基于法律规定的事实发生而终止。（2）基于当事人的意思而终止。（3）因合同目的的实现而终止。（4）基于合同的更新而终止。

14、简述承担物业管理法律责任的一般构成。答：承担物业管理法律责任的一般构成有：（1）行为本身具有可非难性。（2）损害结构。（3）因果关系。（4）行为人心里主观过错状态。

15、物业服务合同的法律特征。

答：物业服务合同的法律特征有：物业服务合同属于无名合同；物业服务合同是一种物业管理关系为标的的合同；物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。

16、简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。答：物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。

四、论述题

1、结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。

物业管理纠纷的起因分析：（1）立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。（2）开发商前期遗留的问题引发后来物业管理的矛盾。（3）缺乏的市场竞争机制。（4）物业管理的服务概念没有建立。物业管理纠纷的防范措施：（1）完善相关立法工作；（2）加大行业规范化管理力度；（3）培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道；（4）业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为；（5）进一步规范政府行为。

2、试述业主公约的性质、特点。

性质：（1）业主公约是业主（区分所有权人）之间的非单纯债权性质的契约；（2）业主公约是众多业主（区分所有权人）之间的社会化的契约；（3）业主公约具有合伙性质、集团性质；（4）业主公约类似于劳动法上的劳动协约；（5）业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规划。

特点：（1）公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约任必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主（代表）大会。（2）公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。（3）公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。（4）公约是经业主签约或业主（代表）大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。（5）公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

3、试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。物业管理过程中的民事违约行为的表现有：（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。（2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。（3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。（4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。（5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。

4、试述物业管理民事责任的免责条件。答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

（2）正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需要承担责任。

（3）紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

（4）受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应当由自己承担责任。

（5）第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

5、结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。物业管理活动中行政违法行为的主要表现有：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（2）非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（3）挪用专项维修资金的行为。（4）违法的转委托行为。（5）妨碍管理行为。（6）物业管理主管机关及其工作人员违法行驶职权行为。

五、案例分析 1、2003年4月，某小区业主委员会与广州海天物业管理公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2003年5月份开始由海天物业管理公司进行管理。2003年8月，江先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司的管理，江先生以拒绝承认物业管理公司与主业委员会签订的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物业管理费及滞纳金。问题：（1）本案中物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力？为什么？

该物业管理合同对江先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订管理合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因江先生可拒交管理费。

（2）如果该委托管理合同对江先生由法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务？

江先生负有物业管理合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业管理公司管理的义务。

（3）物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益？ 可以。

2、某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告”多份，内容包括“物业公司违规操作，乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员会立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉；同时请求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自己代表了广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。

问题：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗？

答：小区业主委员会有权在小区内张贴公告，但要注意：公告应当张贴在小区内制定的公共区域；其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色彩。

（2）请问本案如何处理？

答：本案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；业主委员会应当对公告内容是否符合实际情况负举证责任，如举证不能，业主委员会就要承担侵权的法律责任。

（3）业主委员会与业主大会是什么关系？ 答：业主委员会是业主大会的执行机构。3、2005年赵先生在顺景花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2006年物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2006年3月开始停止向银行供款，银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2007年赵先生下落不明，物业管理公司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。

问题：（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ 赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。

（2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？

物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错，其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。

（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？

物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业管理公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。

4、王某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2005年初，王某所在的小区物业公司催收2005的物业管理费。王某认为自己缴纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，王某拒绝交纳2005的物业管理费，物业公司无奈诉至法院，要求被告王某给付4304元物业管理费及滞纳金。

问（1）王某是否应缴纳2005的物业管理费吗，为什么？ 王某应付物业管理费，因物业服务合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，没有明确约定的情况下不包括自行车的保管义务，王某以单车丢失为理由拒付管理费不能成立，只有当物业公司未能完成物业管理合同约定的义务时，才有权拒付管理费。

（2）在诉讼中王某是否能与物业公司进行调解，为什么？

能调解，因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴，民事诉讼是以当事人的自主意思表示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利，也可以在诉讼中通过自愿协商来解决他们之间的法律问题，法院尊重当事人之间达成的调解协议。5、2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上，小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费，刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到，在此情况下刘先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝成安赔偿责任。

问题（1）本案涉及到法律关系主要有那些？ 本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一类是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。

（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ 无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。

（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格、车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？

不能成立，因为行政法律关系和民事法律性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。

6、李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门（后改制为劳动服务公司，具有独立法人资格）负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能后继续聘请该劳动服务公司管理小区。

问题（1）为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质，为什么？

业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区，我国《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区，与《物权法》相比，《物业服务企业资质管理办法》只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。

（2）李某和劳动服务公司的纠纷可以通过哪些途径来解决？

物业法律法规考试题 第6篇

尽管中国目前还没有完整、系统的物业管理法律规范体系，但随着物业管理的蓬勃发展，实际需要呼唤尽快出台物业管理法规，以法律的形式约束各方面的行为。制定物业管理法律规范的依据主要有五个方面：

(1)宪法。宪法是中国的根本大法。宪法的地位和效力在中国法律渊源中居于首位，一切法律、行政法规、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得和宪法的规定相抵触。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，是物业管理立法的根本依据和指导思想。

(2)法律。法律是由中国最高国家权力机关——全国人民代表大会和它的常务委员会，经过一定的立法程序制定的规范性文件。它具有权威性、稳定性、严肃性以及效力低于宪法高于行政法规和地方性法规等特点。目前适用物业管理的中国法律，有《民法通则》、《经济合同法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律中的有关内容。

(3)行政法规。行政法规是国务院根据宪法和法律制定和宣布的规范性文件。涉及物业管理的行政法规有《城市私有房屋管理条例》(1983年12月)等等。

(4)地方性法规。地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市(如深圳市)的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。例如，广东省人大常委会通过的“深圳经济特区商品房产管理规定”(1983年11月)等等。