广州市各区商圈简介

广州市各区商圈简介（精选3篇）

广州市各区商圈简介 第1篇

广州各区商铺分析

一、天河区商铺市场分析

天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。

代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。

(二)供求特征

天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。

天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2001年天河商铺批出量6.43万㎡，成交量8.5万㎡；2002年批出7.06万㎡，成交8.64万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。

天河商铺的成交量一直处于广州的前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。2003年天河区商铺以9.91万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万㎡。并且从1998年到2003年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到2003年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而2004年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。

(三)价格特征

天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。

天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。

纵观天河几年来的商铺均价情况，天河商铺从1998年到2003年价格走势比较平稳，偶有升降，基本保持一个上升的态势。而在2003年，与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是，天河的商铺均价止跌上扬，虽然步伐缓慢，但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，哄抬起了2003年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化，也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置，并且在日益的明显。而2004年上半年，天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明显。

(四)经营特色

天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助

配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。

天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。

天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落——西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋„„，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。

(五)天河北群楼商铺

天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州

群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。

天河北路的主题式群楼经营是天河商铺市场的一个经营特色。各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色的“商场大街”。希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类十分明确，避免了相互的竞争，走错位经营的道路，再加上地处天河北路的商务气氛、临街旺市，是区域内的抢手货。

这里的群楼商铺基本上全部租售完毕，天河北首层一线群楼月租可以去到400~500元/㎡的高价位。都市华庭的首层群楼以整体出售的形式正在招商中，808㎡的一线街铺总卖价2700万元，单价33416元/㎡。之所以采取这样的形式是因为其发展趋势也朝着一个主题式群楼经营的方向发展。

二、东山区商铺市场分析

一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和

区域优势。

(一)分布特征

经过多年的发展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的发展格局：

海印商贸区位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。

环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业，无论是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。

英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区2003年商品

销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长势头。

农林下路、署前路、龟岗商业街经过近年的悉心培育，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下

九、北京路商业街后第三条商业街，现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区主要以百货、服装和鞋类居多，年营业额已超过7亿元。

(二)供求特征

东山区商铺市场1998年至2004年上半年的批出量为19.75万平方米，占全市(原八区)批出量的7.510%。与其他各区相比，东山区的商铺供应量明显偏低，这与东山区的行政面积较小、商业土地供应量有限有着直接的关系。同时，90年代中期房地产开发热潮中，不少地理位置优越的商用物业因各种缘由变成烂尾楼，使东山区具良好商业开发的路段更为缺乏。2003年，东山区新增在售的商铺仅有海印盛贤纺织(布艺)城，供应量的减少使原有商铺物业成为关注焦点，迅速消化存量商铺成为近期的首要目标。04年上半年东山区更鲜有新商铺上市。

东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为25.14万平方米，占全市(原八区)成交量的11.33%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为9.01万平方米，占同期一手商铺成交量的35.84%。

(三)价格特征

东山区作为广州市的经济、贸易中心区，其商铺价格一直高于全市的平均价

格。1998-2004年上半年，东山区商铺成交均价为18439元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米500多元。2003年由于较多大宗的商用物业整体低价转让，导致商铺成交均价降至8281元/平方米，低于全市平均售价，如位于水荫路的雅景花园1-4层商铺共10000平方米以首层12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超笋”价格整体转让；寺右新马路临街物业二层商铺3700平方米以250万整体转让给东华实业，均价仅为675.7元/平方米。但其商业中心的地位并未受到影响，新建大型商场仍然热销。

据调查显示，东山区商铺的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不同地段的商铺租金参次较大。根据东山区发展，目前该区域的商业环境可分为四大板块。各板块虽然经营重点和商业结构不同，但租金水平却相当平衡。大型综合商场首层或中心地段一线临街商铺的租金普遍在300元/平方米·月以上，位置较佳的甚至可以上千元，如中山三路的中华广场、淘金路的丽柏广场等。而地理位置居于二线的商铺租金水平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租金为50元/平方米·月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米·月。

(四)综合商场——漩涡效应

作为商业发展的“领头羊”，综合商场的兴起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念和特色，与传统方式进行良性竞争。综合商场凭其地段优势与超大规模制造出明显的“漩涡效应”，在带来汹涌人流的同时，也带来巨大的商业空间，拉动商业中心内外的商铺租金一路飚升，租金回报十分喜人。

中山三路经过路段扩阔后遗失了一大批年代已久的老字号店铺，中华广场等

商业物业肩负起维系该路段商业氛围的重担，租金水平也一路上升。目前，中华广场首层一般铺位的租金为700元／平方米·月；二层为550元／平方米·月；三层为400元／平方米·月；四层为200元／平方米·月。流行前线因有烈士陵园地铁站之利，一般铺位租金也达600元／平方米·月；金帝濠老鼠街虽然已经多次转手，目前三层的铺租亦高达650元／平方米·月。以上三个大场，在地理位置上组成了一个“三角形”。

(五)专业市场

东山区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：

海印电器市场位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。

陵园西电信通讯市场开发于9 0年代初，位于陵园西路、中山三路、较场西路北端三个主要路段。以新帝豪电子城、陵园西通讯城、广信通讯连锁有限公司等几家大型商城为龙头，经营业户1 0 0 0多户，主要经营手机、BP机及各种通讯摄影器材，目前是广州市最大的通讯器材专业市场。

较场西摩托车零配件市场地处较场西、东华西和体育场四周等路段，由街道协同35 l 8工厂拆围墙引入摩托车商户经营发展至今，经营业户约1 0 0 0户，是华南地区最早开办的较大型摩托车配件市场。

仰忠街精品市场开发于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天马巷等地段。拥有档位3 6 0多个，主要经营女士饰物和化妆品。因治理整顿火灾隐患，于2000年搬迁至珠光街万福花园空置工地。

文德路文化旅游一条街具有悠久的历史渊源，以经营装饰书画、文化精品、文房四宝为主。市场既有广州“三多轩”、粤雅斋等老字号，也有现代装饰书画精品店，具有很浓的文化气息和较高的旅游开发价值。文德路现有大塘街统一开发的书画廊和其他档口1 8 5间，文明路段档口2 0间。

三、越秀区商铺市场分析

作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被誉为“璀璨明珠，黄金宝地”。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。

(一)分布特征

越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。

北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达

108家。

越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形成购物热点场所。

除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。

(二)供求特征

越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米，占全市(原八区)批出量的6.82%，仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可发展面积空间缺乏的状况。2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。

越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，占全市(原八区)成交量的9.81%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的92.4%，与一手交易基本持平。

(三)价格特征

从广州市房管局取得的数据显示(见下表)，1998-2004年上半年，越秀区商

铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近1000元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑。

据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，目前正在经营的广百新翼负

一、负二层的租金为200-300元/平方米·月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。

(四)商业步行街

作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“黄金商圈”之称。

据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在

2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元／平方米。如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%。巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。

为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。

北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的中山路形成五条横街。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。

(五)专业市场

越秀区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：

一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、亿安广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。

在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以“入室经营”代替以往的室外零散经营的策略下，现一德路的专业市场形成海中宝、山海城和国

际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。由于这三个专业市场具备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的。调查数据显示，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。而在文具精品专业市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为6万元/平方米和330元/平方米，其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为4万元/平方米(现二手价，约99年发售时一手价达7万元/平方米)和100元/平方米。

长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业和文化遗产。在此基础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观光休闲区。该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在500平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，一般为80~400平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，调查显示一般带卡拉OK的酒廊占整体酒吧数量的50%，带卡拉OK功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、ET太空城1-3层中空约1万平方米。

流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。

濠畔街鞋材专业街，东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米，约有商铺950间左右。主要经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械工具、粘胶剂、胶片、海棉条等，经营方式是批发，主要客户是个体专业户，所以并没有形成如站西路那样的专业市场。但由于这里是传统的鞋材专业市场，虽然规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但由于濠畔街名声在外，现仍有不少客人前往，成交量都不错。

四、荔湾区商铺市场分析(一)分布特征：南北并驾齐驱

荔湾区的现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、华宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜。

从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综合性的购物商厦，成为为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业，加上已开业的康王商业城和即将开业的富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升。

(二)供求特征：“供”大于“求”

荔湾区位处广州西部，占据水道交通的要塞，形成了广州的商业重地，即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇；但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少，

商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多：据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，荔湾区商铺批出量为34.16万平方米，占全市八区商铺批出量的比例为13.27%。；荔湾区商铺成交量为21.86万平方米，占全市八区商铺成交量的比例为9.85%。另外，数据显示，1998-2003年，荔湾区的商铺成交量为21.86万平方米，而1998-2004年上半年，荔湾区的商铺批出量都已达34.16万平方米，商铺市场仍然呈现出“供大于球”的态势。

(三)价格特征：租售价格差距大

荔湾区为传统的商业旺区，然而，不同的地段，由于商业氛围不同，租售价格呈现出“天壤之别”的特点：以步行街及专业市场最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在500-1500元/平方米之间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达10多万元/平方米；专业市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在600元/平方米左右，且几乎爆满，而中山八路一带的童装批发市场，首层的租价在200-350元/平方米之间。

另外，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年，荔湾区商铺成交均价为21715元/平方米，明显比全市八区商铺成交均价12556元/平方米高。综观荔湾区1998-2004年上半年的价格走势，1998-2001年一走呈下跌趋势；之所以出现这种情况，原因在于这几年的批出量一直大于成交量。而由房地产市道整体向暖，自2002年开始，商铺成交价格止跌反弹，但受供应影响，2004年上半年又呈直升趋势，同比上升幅度达57.93%。

(四)经营特色：与区域商业特色吻合

荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点。如荔湾区，美食和珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色。“食在广州、食在荔湾”，西关

美食已成为广州的一道招牌，同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗。因此，综合商场的经营特色也紧扣区域商业特色，如荔湾广场的二、三、四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城，同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品。而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场，亦都秉承其由来已久的经营历史，且不断的“升级换代”。

五、海珠区商铺市场分析(一)分布格局：由西向东

海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。

以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。

海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，发展最成熟的商业区，赢得“全国购物放心一条街”的美誉；江南大道北的“婚纱一条街”更是成行成市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来“新一佳”入住，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有“家乐福”撑腰。而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造成海珠区“酒吧一条街”。

由于西部传统商业区域历经多年的发展，随着房地产开发向东拓展，中部、东部的商业正在崛起。

在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城成为地铁上盖物业，百佳将其裙

楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形成一定的商业氛围；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南。

东部板块，则由于“琶洲国际会展”的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展。丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。除此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理想。

(二)供求态势：供大于求

历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着“工业区”的角色，区内工厂林立；近年来，随着“大广州”概念的确定及“城市化”进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量和成交量也一直居于较前列(见“对比分析”部分)。据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，海珠区商铺批出量和成交量分别为57.68万平方米和47.75万平方米，占全市八区商铺的批出量和成交量比例分别为22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠区商铺批出量比成交量多出9.93万平方米，形成“供大于求”的局面。

2003年，海珠区的商铺成交量为9.71万平方米，占全市原八区的商铺成交量面积36.86万平方米的比例为26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63个百分点。

(三)价格特征：波动较大

据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺的租赁价格为350-650元/平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦为27000-33000元/平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在150-250

元/平方米之间，售价在20000-30000元/平方米之间。

总体销售价格方面，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年,海珠区的商铺成交均价为10141元/平方米，明显低于全市原八区商铺成交均价的12556元/平方米，并且波幅较大。全市原八区各区历年来商铺成交均价较为平稳，但海珠区却呈现出波幅较大的特点：如99年比98年上长了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年却比02年下降了30.50%，下降比率高于原八区的下降比率，其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的成交均价。而2004年上半年，随着海珠区房地产市场的不断成熟，琶洲等地商务、商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141元/平方注，增幅达63.07%，明显快速原八区17.92%的增幅。

(四)经营特色：专业市场与时尚购物街“齐头并进”

海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔，而由于海珠区原为工业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着“宁要河北一张床，不要河南一间房”的说法。而如今已今非昔比，随着城建和房地产市场的发展，海珠区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃发展，形成专业市场与时尚购物街“齐头并进”的发展态势：江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业添加了抗衡“河北”的法码。如今的河南市民，购物再也不用到“河北”了。

六、白云区商铺市场分析

白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了白云区的商业格局。

(一)分布特征

白云区的商铺主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点。

与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地。可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，白云区仍然是一片大有作为的天地。即将启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝聚点。

(二)价格特征

白云区商铺的租金远比市区商铺租价低，呈一个不规则的分布，每一个区域的租金价格根据每个区域内兴旺程度的不同会有很大的差别。并且市场的整体素质都是无法跟市区商场相比的，基本上是没有一个管理机制，所以这里很多市场的管理费都明显的低，或者并不用收缴管理费，与市区内的商场相比显得比较杂乱。

机场路广园路段的一个专业市场集散地，根据市场的兴旺程度，其价格有很大的分别。汽配市场月租金在50元/㎡左右；做化妆品市场100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的内铺也要90元/㎡，临街的超过100元/㎡。同和路临街商铺租金在30~50元/㎡左右，机场生活小区群楼商铺100~120元/㎡，天平架专业市场租金80~100元/㎡。租金、管理费价格的低廉也从侧面反映出了白云区商铺档次明显的比市区的要低很多。

从1998年到2004年上半年,白云区商铺与全市八区商铺成交均价对比表可以看出，白云区的商铺均价正逐年的向全市靠拢，并在不断的自我提升中。从1998年与全市相差7428元每平方米(成交均价不到全市成交均价的一半)缩短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了与全市成交的平均水平。

(三)供求特征

白云区地区跨度大，商业以专业市场为主，规模虽然比较大，但有些地方却显得人气不足，空铺位比较多，特别是位置差、人流少的地方。无论是临街，还是群楼，或者是专业市场，都有很多的空铺位。离市区较近的区域空置率就比较小，天平架、站西路、三元里的一些离市区较近的区域，无论是专业市场还是临街商铺还是十分抢手的，出租率大多在90%以上。

白云区的商铺市场虽然档次比较低，但是其商铺成交也可以说是十分的频繁。在2003年全年，商铺成交面积4.17万平方米，排在东山区之后，全市十区排名第五。但在全市所占比例仅为11.31%，分量还是比较少。从近几年白云区商铺的成交面积可以看出，2003年白云区商铺的成交面积摆脱了前几年的下降态势，成交面积止跌上扬，比02年增长了16.3%，紧紧跟随着全市的发展步伐。从“白云区商铺批出量、成交量与全市原八区对比表”中可以看出，白云区的

商铺批出与成交合理，批出与成交基本保持一致。从1998年到2004上半年年，白云区商铺总批出量37.09万㎡,仅比成交量的36.83万㎡多出2600㎡，呈现出一个供求平衡的态势。

白云区商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。

(四)经营特色

白云区商铺市场主要是比较低档次的点状经营，以专业市场为主要的经营点。例如：三元里、站西路的皮革经营点；天平架的服装、装饰材料经营点；黄石路集汽车销售、汽配、维修、信息四位一体的“汽车销售一条街”；增槎路以农副产品为经营点的市场批发园区；还有零散的小区群楼商铺经营。

白云区的商业状态目前还是以自发性、零散性为主要的特征。虽然有很多小型商铺，也有很多食肆，但是大型的购物场所依然没有，因此也就很难在某一地点凝聚出一股比较强烈的商业气息。加上区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧，在很大程度上钳制了这些市场群的进一步发展。社区网点型商业是区域内主要的消费中心，以日用、服务业为只要倾向点，满足局部的消费群。这些社区网点可以说是遍地开花，但其规模、档次的局限性很大，所以这些商业的发展影响力有限，不足以承托起整个白云区的商业兴旺。

白云商业市场概括起来是：步行街千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、群楼商铺良莠不齐、小区商铺各自为政。

(五)专业市场主导白云商场

“中国皮具的一半在广东，广东的一半在白云”，这是广东省皮革工业协会理事长王建新在中国(广东)皮具发展论坛上说的一句话。白云区的专业市场除了皮革外，还有汽配、建材装饰、化妆品、农副产品等，一系列的专业市场群是白云区商业发展的主导者。

白云区的专业市场具有规模庞大、影响力大的特点。梓元岗皮具批发中心、金龙盘国际鞋业皮具广场、白云世界皮具贸易中心等都是国际型的专业市场；机场路段的兴发广场是国内最大的化妆品批发市场；沙太路的广东天健国际家居装饰材料商贸广场是华南地区最大的建材批发交易市场；黄石路、机场路的汽配市场也享负盛名。专业市场的影响深远，但与其相去甚远的是，白云区的专业市场普遍是一个产品多，品牌少，名牌更少的尴尬局面。加上城乡发展不均衡、人均GDP较低、发展空间受到一定限制等方面的劣势，很大程度上抑制了白云区专业市场的档次发展。

随着市政“北优”的出台，白云区立足根本，把专业市场进行档次的全面提升，白云区规划建造各式集中、规模大、档次高的专业市场，并逐渐淘汰目前低档次、规模小的批发市场，美博城、湛隆汽配市场、翔龙佳国际数码鞋业城、乐佳商业广场和汽车商贸一条街等5个不同专业市场的模式，逐步形成白云专业市场一种强强之势。

(六)小区商铺初显峥嵘

机场路、黄石路附近是白云区北部最有发展潜力的区域，人口密集，交通便利，区内已形成汽车、装饰等专业市场，但百货零售业仍处于临街小商铺阶段。近几年，小区商铺发展倪端初显。白云区黄石路、机场路段的成熟小区里的商铺买卖十分旺盛，在这些小区商铺里投资服务功能比较强的经营项目是相当有

前景的。

据调查，黄石路上一些成熟楼盘的商铺收益率相当不错，现在一手商铺已经买不到了，要通过二手中介才能购入商铺投资。祥景花园A区商铺平均月租大约为70元／㎡。而靠近菜场附近的商铺价格则更为理想，平均月租为160元／㎡，一间53平方米的商铺被一家连锁药店租下，月租高达8000元，而5年前这里的月租仅为80~100元／平方米；白云高尔夫花园小区内的商铺也已基本售罄，投资收益情况也比较好；富力阳光美居小区商铺月租金由最初的45元／㎡上升到现在的60元／㎡，而一手商铺的售价则已经达到7000元／㎡；元邦•航空家园的临街商铺也已经销售一空。

目前在黄石路段经营的小区商铺主要是以服务性行业为主，比如干洗店、美容美发店、士多、冲印店或者药店。这些服务性强的商铺不但会有比较好的回报，而且也会因为方便业主购物而吸引更多的买家。也在很大程度上填补了区域内的商业不足，抓住了业主“就近消费”的心理，其发展空间十分巨大。

七、芳村区商铺市场分析

芳村区位于广州市西南，临近南海、顺德，是广州市西南出口，长期以来，芳村作为居住区的概念非常模糊，在人们的心目中，芳村一直是工业及农业区，而且由于城乡结合的特点使芳村区的商业设施配套上不了档次。

近年芳村区政府对区域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城区”是芳村区未来的发展蓝图，芳村将充份利用“千年花乡”的特点大力发展花卉业，与此同时，根据其文化底蕴促进家居精品、花鸟鱼虫市场、茶叶市场建设，由于地铁一号线、五号线、广佛地铁贯穿全区，西南出口的有利条件极利于发展物流配送业、汽车专业市场。芳村区的商业将展现独特的魅力。

(一)分布特征

芳村区区域面积较小，因而商业设施配套都围绕着住宅区，经过近十多年的开发建设，芳村形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块，其中以花地湾区域为芳村区的商业中心，专业市场一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽车销售专业市场则分布在广佛、广中等内、外环出入口。

花地湾板块

花地湾板块位于芳村区中心地带，芳村大道、花地大道、龙溪大道、东教北路在板块内纵横交错，是芳村区重点发展的区域，地铁一号线、广佛地铁横穿其中，交通条件十分优越，而且按照芳村区城市规划计划，沿龙溪大道将发展成为观光休闲、花卉业及物流业区域。花地湾板块内已建成有几大住宅小区，如花地城广场、怡芳苑、红棉苑、乐怡居、合兴苑等，居民消费处于中、高档层次，板块内成熟临街商铺有东教北路、花蕾路、荣兴路、浣花路，东百花地湾、好又多超市、芳村商业街、芳村食街等大型商业设施及几个较大型的专业市场就座落其中，随着整体营商环境的提高，原本较为低迷的地铁沿线商铺正走出低谷。

长堤板块

长堤板块的陆居路是芳村区传统的商业街，前芳村区唯一的“灯光夜市”就设在此，白鹅潭酒吧风情街是板块内兴旺的专业风情饮食街，现时，陆居路以经营通讯及服装为主。近期，芳村区计划在该区域建一个国际美食城，使芳村区的”美食街”声名进一步远扬。板块内的芳村大道沿街商铺经过三年一中变的整治后亦焕然一新，中市农贸市场更以“物美价廉”吸引众多的广州人从“河北”到芳村消费。由于该区是芳村的老城区，商业设施较居民消费力处于中等

层次。同时该区有江景资源优势，适宜发展有特色的休闲旅游商业项目，极具发展潜力。

专业市场

芳村区位于广州市西南出口，经过近几年政府大力改造区内交通后，芳村区与市区及珠三角周边城市的联系更加紧密，同时，芳村区有得天独厚的“千年花乡”的优势，芳村区近年大力发展花卉业、家居精品业、物流业、汽车业等专业市场，目前，花卉、花鸟鱼虫、茶叶市场已成三足鼎立的局面。南方茶叶市场是全国最大的茶叶专业市场，2001年年销售额近15亿元；位于龙溪大道的广州市花卉博览园是广州市重点发展项目，年交易额更达二十多亿元，同时也是全市农业产业经济的示范工程。

(二)供求特征：租赁活跃，专业市场热手

从近三年成交统计数据反映，芳村区商业铺供求表现为一、二手成交量激增，二手租赁业务活跃。

一直以来，芳村区的商用地产项目发展并不出色，商铺供应占全市份额亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手总成交量仅占全市成交的5.14%。供求的一大特点是其租赁业务大大高于销售交易。一方面是芳村区房产开发面积少而导致商铺市场总体供应量偏少，另一方面是由历史原因造成：由于芳村区以前是农业区，农村集体用地比例较多，随着城市化地进程，一些村镇渐渐变为城区中心地带，如茶教村、花地村、白鹤洞村，这些村镇集体用地占了该区商业用地的很大部分，如越和花鸟鱼虫市场、朝阳文批市场、岭南花卉市场等，此类物业往往由村委会自建或以出租地进行市场建设，业主不能拥有永久产权，因此芳村区内虽然专业市场众多，但其一、二手产权交易却不能反映在市场份

额上。

2002年~2003年，芳村区商铺建设有了巨大的飞跃，2002年与2003年一手交易分别为2.89万和2.57万平方米，对比2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙楼商铺及消化以前积压的小区裙楼商铺交易带动，如汾水小区金兰苑、坑口金道花苑、花地城广场、怡芳苑等，一些政府机构如国、地税分局在浣花路购入大面积的裙楼用作办公场所。随着芳村区商铺建设的不断发展，其一、二手成交将会更加活跃。

(三)价格特征：一手降温，二手飚升

根据房管局统计数据反映，芳村区一、二手商铺价格表现迥然不同：芳村区一手商铺价格降幅较大，但二手价格保持平稳增长趋势，一手成交均价从2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅达到49.74%，而2004年有所反弹,回升至7067元/平方米。一手价格的下降主要是由市场消化前期积压单位所致。另外，由于各专业市场多数是村委出地建设，经营者不能取得商铺的永久产权，造成专业市场商铺销售比例偏低，市场数据并不能完全反映商铺交投活跃程度。

租金方面，专业市场租金表现理想，但裙楼商铺租金水平普遍不高，小区内非临街商业裙楼空置率较高；一层裙楼商铺租金一般在30-200元/平方米幅度，二层租金在10-25元/平方米水平，市场总体表现为商铺租赁业务远比销售活跃。根据调查，现时区内商用物业成交最为活跃的是花地湾板块，一般街铺租金在80-150元/平方米，长堤板块商业旺地陆居路段租金为100-250元/平方米，芳村大道沿线裙楼租金保持在40-100元/平方米幅度，且转手个案较少，但租金仍处于较低水平。

（四）经营特色

传统专业市场当道，市场档次上台阶。

随着近年交通、市政大环境的巨大变化及区域战略发展，芳村区专业市场打出了“文化牌”，重点发展人文背景及历史传承的商业项目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的专业市场已是芳村区的主打项目，在原来市场的基础上，将经营规模扩大及提升档次。如南方茶叶市场正在建设的芳村茶叶城，经营面积可达3.2万平方米，投资近2亿元，同时一改业主无产权的局面，经营内容也涵括了茶文化的全部概念，而广州花卉博览园更是以政府牵头，圈地几千亩，组织大园艺商联合打造花卉产业，形成科研及产经销一条龙的产业链，极具芳村“千年花乡“特色。目前，芳村越和花鸟鱼虫市场、南方茶叶市场及花博会均执市内同类市场的牛耳，吸引四方八面的人流。家居装饰业、精品业此类文化底蕴较强的市场也进驻芳村，如金海马、集美居、朝阳文批等，使芳村区专业市场综合“文体品位”提升。

物流业、汽车销售产业成新兴产业

按政府规划，龙溪大道以北的6000亩地将建设成为芳村大型物流园区，沿芳村大道、花地大道则开设汽车销售专门店，如广本、日产、东风等。新兴的物流业区与传统花卉、茶叶区、家居专业市场、汽车销售业结成了相互促进的纽带，在各专业市场之间构筑批发和零售的“大市场流通”平台，促成专业市场资源优势的最好发挥，但由于是新兴的产业，因而尚处于起步阶段，成熟尚需时间。

社区商铺发展迟滞，冷热不均，欠缺购物商圈

相比蓬勃发展的专业市场，区内各社区商业配套则显逊色，亮点较少，且冷

热不均，集中花地湾、陆居路一带，其余社区则处于零散状态。一方面是芳村区内居民消费层次较低，内需不足，另一方面是由于配套不完善造成，区内居民大多在到外区消费的习惯。因而社区商铺物业经营档次偏低，如在居住区开发时间最长的桥东小区内，只有一间岛内价超市，配套明显不足。

近期，芳村区开始对原有商业配套进行改造升级，在原有商业圈上着重发展有潜力的商业项目。2003年，芳村取消经营近10多年的陆居路“灯光夜市”，将传统的陆居路改造成全天候商业步行街，与长堤路的白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心；而在芳村区的中心区---花地湾板块内，通过住宅项目的带动商业项目的发展，确立该区成为购物中心区，区内的花地城广场将成为芳村区首个地铁上盖的购物中心，2004年一月好又多进驻其中，中心效应同时带动了周边银行、中介、饮食、娱乐等配套设施的发展，同时也提升了板块内的租金水平。但在芳村区，实质意义上的购物商圈仍未能形成。

八、番禺区商铺市场分析

番禺区是广州市的新区，辖南沙经济技术开发区、莲花山保税加工区及20个镇，规划中心城区263平方公里，包括市桥、石基、沙湾、钟村、大石5个镇的行政区域。

番禺区近年的房地产成交占据广州楼市的半壁江山，番禺区的商铺成交量排在广州市的第一位，在城市规划中，广州市已确定番禺为“南拓”的中心区，广州市新火车站选址石壁、广州市大学城落户新造„„番禺区的商业前景非常看好，而番禺区高速的经济发展亦促使其商贸活动持续旺盛，从八、九十年代红火的易发广场至现在规模巨大的万博中心，再到未来计划兴建的汉溪商业中心，番禺区的商业格局已有了质的飞跃，随着华南板块住宅组团不断扩张及完

善、华南板块居住人口急剧增加，对小区商业配套要求亦不断升级，区内不同区域的点状、环状及线状商圈正逐渐形成。

(一)分布特征

纵观目前番禺区内已形成一定规模的商业网点，区内的商业配套分布呈现较强的地域性，根据其地理位置可分为市桥板块、大石洛溪板块、华南板块。板块内的迎宾路沿线及大石现已形成大规模、高档次专业市场，市桥板块、洛溪板块及华南板块则以商业街及购物中心为主，华南板块各大楼盘均有规模较大的小区商业配套。

市桥板块

市桥是番禺区府所在，亦是区内商业活动最活跃的区域，其商业设施的发展经历了较长的历史，因而亦形成了各具特色的商业街及购物商场。其中大北路和繁华路是市桥最繁华的商业街，两条街上名店云集、行人如鲫，分布有一些较大的服装连锁店及大型购物中心及特色商场，如友谊中心、名店城、禺山商场、流行大本营等，大北路类似广州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、长堤路、平康路、环城路纵横交错，相互编织成交通“黄金网络”及商业黄金圈。而随着地铁三号线建设步伐的加快，地铁商圈概念商铺正逐渐形成。

洛溪大石板块

洛溪板块的商业设施随着洛溪板块大盘的不断成熟而完善，“洛溪第一盘”洛溪新城开发至今已有十多年的时间。洛溪板块内的大盘为数不少，如丽江花园、洛溪新城、洛涛居、华苑明珠、广州奥园等等，板块内常住人口亦以几何级数扩张，现时洛溪板块商业中心为洛溪新城临街铺，百佳、麦当劳、各式饮食店成行成市，而隔江偏安一隅的丽江花园经过近十年的酝酿，小区商业设施

也有了根本性的变化。丽江花园“渔人码头”商业项目已全面启动，板块内大型的专业市场有沙溪商业城及大石家私城。

华南板块

华南板块创造了广州市房地产市场的奇迹，在短短的几年时间里面，南村镇的大片土地被多家地产大鳄瓜分，各具特色的超大型小区楼盘涌现在人们眼前。而在此之前，祈福新村已在钟村镇扎根下来，祈福新村的用地面积超过400公顷，规划人口13.5万，一个实质意义上的新城区已形成。但由于市政规划滞后的缘故，各小区纷纷重复建设小区配套，现时各大型小区内均有商业设施服务小区住户，如星河湾、华南新新、锦绣香江、南国奥林匹克花园。而在已出台的广州市商业设施规划中，沿地铁汉溪站附近，将建设一个大型Shoppign Mall，以满足该区域的消费需求。

专业市场

番禺区处于珠三角的前沿位置，地理位置非常优越，同时番禺区内各村、镇的可供应土地较多，地价便宜，各种有利因素造就了众多的专业市场分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、电子、五金为主的大型专业市场，分布在市桥、大石、迎宾路板块内。以迎宾路为龙头，现时板块内最大的招商项目为万博中心，其中家私连锁店吉盛伟邦、斯高电子专业市场已进驻万博中心。迎宾路沿线的汽车销售4S店不断涌现，伴随着该区高消费人群的进一步增加，番禺汽车市场、家居市场将会有更大的发展空间。

(二)供求特征:

一、二手齐头并进，称甲市场

番禺区一、二手商铺持继保持强劲的势头，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分别为：31.07%、36.44%、25.73%、

21.89%；与此同时，番禺区的商铺二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年为例，2003年该区二手交易量为12.94万平方米，比一手交易量少1.06万平方米。2001~2004年上半年三年期间，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。

番禺区商铺供应集中在大石洛溪、市桥、华南板块。以华南板块的万博中心为例，中心总建筑面积达18万平方米，外围商业街物业已全部售出。由于番禺区的商铺价格相对较低，仅为天河区价格1/3，相当一部分投资者青睐于其可观的商业前景，因此大大刺激了该区的商用物业的投资，一些大型的成熟社区也开始出售物业，如丽江花园、洛溪新城，以上原因都促成了庞大的二手成交量。

(三)价格特征：平稳增长，升值潜力大

2001~2003年，番禺区商铺的一、二手价格保持平稳态势，一手均价维持在4100~5100元/平方米幅度。随着“南拓”的逐步实现，番禺区居住氛围的日益浓厚，2004年上半年，番禺区的一手商铺售价已达7067元/平方米，同比增长58.98%，高于全市增长率18.19%。根据市场调查显示，番禺区各板块内商铺价格特征表现如下：

市桥板块

市桥商铺租金水平最高的路段为大北路及繁华路，其它依次分别为光明路、清河路、大南小区。平均租金水平为100-300元/平方米，一手售价为6000~25000元/平方米。

大北路及繁华路集中了大量的街铺及综合商场，饮食、服装、百货店鳞比栉次，现时大北路街铺租金达600元/平方米，大北路综合商场如名店城店铺一般在2500元/间；繁华路街铺租金为200-400元/平方米，光明路街铺租金在80-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小区处于旧城区，消费

层次较低，租金维持在40-100元/平方米。

大石洛溪板块

经过近十多年的房地产市场发展，大石洛溪板块商业气氛较浓厚，租金水平亦有了较大程度的飚升，现时洛溪新城平均租金水平为100-200元/平方米，大石镇沿路街铺租金水平为30-60元/平方米。

板块内以洛溪新城为中心，商铺租金为100-200元/平方米，洛溪新城内裙楼商铺售价在15000-25000元/平方米之间。

丽江花园街铺租金水平一般在30～150元/平方米，而丽江花园2002年3月份开始出售丽字楼的带租约商铺。价格最低为3527元/平方米，最高为23181元/平方米，平均价格为6607元/平方米。

与洛溪一水之邻的大石镇，虽然开发时间较早，但由于前期规划未能完善，商业配套一直上不了一个档次，租金处于较低水平，现时形成以富丽路为依托的沿街商贸区，一般多为裙楼商铺，如大石家私城。该路段临街商铺租金为30-50元/平方米水平。

华南板块

华南板块目前形成较大规模的商业设施是迎宾路上的万博中心，板块内众多的大型楼盘商业配套处于起步经营阶段，多数小区商业配套由发展商租务处统一管理，一些楼盘如广州雅居则对外销售商铺，广州雅居乐商铺售价均价为9800元/平方米。相信随着小区入住率的提高，发展商将会增加销售供应量。根据调查，板块内大型楼盘商业配套设施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商业街租金为众人之首，其租金可达120-250元/平方米。

专业市场

番禺区由于地域辽阔，土地成本便宜，因而在区域内分布不少的专业市场，如大石、钟村、南村、沙湾等地都有各种商城和专业市场，但市场管理上多数仍然沿用粗放形式，造成整体档次不高，租金水平亦较低，如大石、钟村、南村等一些乡镇的小型专业市场租金只有20-30元/平方米，而一些新兴专业市场则走高档次、高附加值的的路线，从而保证市场形象及提高了租金水平。例如万吉盛伟邦、斯高国际数码电子港、沙溪商贸城等。

(四)发展前景

番禺区是广州市重点发展的区域，在广州市商业远景规划中，广州市商业布局南跳跃为：充分利用地铁、轻轨和快速干线的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展，广州新中轴线延伸到沙湾水道，番禺区将崛起现代化滨水商业区，其中，将依托轨道交通地铁3号线、4号线、12号线经琶洲岛、大学城和大石、市桥站点伸展商业网络，在沙湾水道以北沿岸配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场、建设开发时尚休闲型购物广场等休闲功能区，沙湾水道以南沿岸建设生态景观休闲商业及服务业。

番禺区利用其地处珠三角前沿的优越条件，大型专业市场将会走整合型、外向型商业平台的路线，而随着板块内新型住宅小区的扩大、完善，区内消费力的提升亦对其商业发展推波助澜，因而该区的商铺交易将会保持强劲态势。

市级及部分区级商圈简介 第2篇

南京东路

南京东路商圈浓缩了上海160多年的开埠史;以南京东路为统领, 涵盖北京路、福州路、金陵路等商街的南京东路地区, 区域面积为3.2平方公里, 具有超广域商圈特性、网格化商街特点和综合性功能特征三大独特优势, 是展示上海商业繁荣繁华的窗口, 也是国内外知名品牌集聚的要地, 商业销售在全国同类商业街中名列前茅, 享有“中华商业第一街”的美誉。目前, 该地区对区域经济贡献度约占70%。

南京路上的第一百货、新世界城、置地广场、永安百货、东方商厦南东店、百联世茂、时装公司等百货商场, 在上海乃至全国都有一定的知名度。南京路业态综合程度高, 百货、餐饮、娱乐、黄金珠宝、休闲服务等应有尽有。

2007年, 南京东路围绕商业结构调整和形象、能级提升, 大力推进商业设施的建设改造, 大力引进国内外知名品牌旗舰店入驻南京东路, 并通过制定《南京路步行街整体改造规划设计导则》, 对南京路步行街沿街商厦进行立面改造和形象提升。

2007年, 百联世茂二期、上海市第一百货新楼竣工开业。东海商都进行装修改造后, 将变身时尚购物中心——“353广场”。诺基亚、美特斯邦威等国内外知名品牌旗舰店入驻南京东路。南京路地区功能开发办公室制定了《南京路步行街整体改造规划设计导则》, 经区政府转发, 成为南京路步行街沿街商厦立面改造的参照标准。

淮海中路

从西藏路到陕西路2.2公里的淮海中路, 位于上海的中心地带, 被市政府定位国际时尚商业商务区。以东连上海新天地休闲商圈, 西连锦江宾馆区, 而被形象地称为一条金扁担挑起两个钻石筐。

1901年辟筑的淮海路, 百年经典, 天天时尚。上世纪30年代, 作为东方巴黎时尚街闻名遐迩。21世纪初, 淮海中路改造“旧貌换新颜”, 街区经典建筑保护性开发, 又崛起一批现代建筑。如今100万平方的商务面积, 注重引进了世界500强、总部经济, 造就14幢税收超亿元楼;50万平方的商业面积, 引进知名品牌2000多个, 其中世界品牌1600多种, 引领上海时尚。吸引淮海路10万白领及每天70到120万人次的海内外消费者光顾淮海路。

一线品牌国际领衔的历峰双墅“登喜路之家”、“江诗丹顿之家”, 大上海时代广场、美美百货、锦江迪生, 树起国际时尚高端品牌旗帜。全球首家芭比娃娃体验馆、世界品牌专卖的国泰公寓、人民坊、锦江长廊, 巴黎春天、永新百货等百货商厦, 荷兰C&A (西雅衣家) 西班牙ZARA (飒拉) H&M (海恩斯莫里斯) 等时尚旗舰店, 同古今、妇女用品、红房子、叙友、劲松等20多家老字号百花齐放, 共创国际时尚大业。

随着东方商厦淮海店开张, 使淮海中路2万平方米以上的百货商厦增加到4家, 也使淮海路消费者口碑中的由西到东四大商圈的“百、东、太、大”四大龙头地标明晰化, 即百盛的陕西路到瑞金路的百年经典路段龙头地标, 东方商厦的瑞金路到重庆路活力创新路段龙头地标, 太平洋百货的重庆路到黄陂路流行时尚龙头地标, 大上海时代广场的黄陂路到西藏路高端百货龙头地标。

四川北路

四川北路市级商业中心已建商业建筑面积45.8万平方米, 规划拟用3-5年时间再开发商业建筑面积59.2万平方米。从已建成的商业建筑看, 虽然没有大体量的购物中心, 但对老旧的四川北路已进行了一番改造, 体量比20世纪90年代增加了4倍。年销售额已经超过50亿元。

从商业业态看, 主要以百货、餐饮、娱乐休闲为主, 业态结构比较齐全。目前以四川北路1578号为中心的两侧300余米的华丽玲珑商铺以体现海派风格休闲街区已初露端倪。

未来五年内, 四川北路商业建筑面积规模规划总量约60万平方米;商务楼建筑面积规划总量约在120万平方米。

新增商业的功能定位坚持集购物、旅游、休闲、娱乐、体育为一体, 适应现代消费需求, 拓展综合消费, 逐步扩大非物质性消费比例。其中调整重点是:1.引进大体量、多业态的组合式购物中心;2.打造有海派风格的中小精品店;3.进一步提高“上海酒节”品牌的知名度, 使之成为国际大都市的城市名片。通过上述功能提升, 四川北路将成为引领时尚潮流, 展示国内外名品的重地。

其中, 北端将打造与虹口足球场交通枢纽相结合的融商流物流为一体的大型购物中心;中段将着重引进国内外顶级且具有海派风格的精品专卖店;南段主要形成休闲娱乐广场及品牌旗舰店。四川北路将商业建筑面积总体比例约为:零售业占30%, 餐饮业占20%, 休闲、娱乐等占35%, 其他配套服务业占15%。

南京西路

南京西路商圈为本市最高档的商圈之一, 其国际化程度和高档品牌的集聚程度在本市处于首位。作为静安产业发展的轴心, 南京西路地区由东向西依次规划为信息传媒、时尚购物、宾馆会展、文化旅游和休闲娱乐五大功能区。目前, 南京西路基本形成了大型高档购物中心、专业商厦、专卖店三个层次的商业组合。南京西路商圈主要有梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、九百城市广场和金鹰国际等五大广场以及鸿翔百货、向阳儿童商厦等;在建的有越洋广场、嘉里中心二期、汇德丰、御华山商厦等大型商业项目。

截止至2007年底, 以梅、泰、恒、久为核心的南京西路商圈共集聚了1272个国际国内知名品牌, 分别开设了1425个门面、专柜。其中各类国际品牌740个, 世界顶级和一线品牌46个, 涉及服装、饰品、皮具、化妆品、手表等大类;进入上海的世界顶级和一线品牌中90%在南京西路开设了专卖店、旗舰店。依托独特的地理位置, 云集的高档品牌, 优雅的商场环境, 南京西路已成为上海高档化、精品化和现代化标志性特色商业区域之一。

2007年, 南京西路商业进一步实施功能和业态调整, 提高了商圈的整体效益。全年共完成21开间沿街门面的升级换代工作。梅、泰、恒、久、金鹰五大商厦不断推进商业品牌升级换代、功能调整工作, 全年共调整和引进了291个品牌, 其中有62.5%为国际品牌, 共完成调整面积约14800平方米。

为发展商圈、静安区政府曾制定了详细的发展规划。规划将商圈分为五个区域, 由东至西为传媒文化区、国际购物区、宾馆会展区、旅游购物观光区和主题休闲娱乐区。从功能定位上看, 该商圈要建设本市国际化购物中心的标志性地区之一, 成为本市国际化品牌的制高点。从目前来看, 南京西路商圈的国际品牌比例占所有品牌的一半以上。目前该商圈要发展的计划是将南京西路沿街老建筑商铺内的品牌档次进一步提升, 加强置换, 争取引进更多的国际着名品牌, 同时加强支马路建设, 增加南京西路商圈的辐射力度。

徐家汇商城

徐家汇是中西文化碰撞交融之地, 具有独特、深厚的历史文化底蕴。徐家汇的发展跨越了发达国家的城市商业发展几十年的路程, 创造了上海商业发展的奇迹。港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、美罗城等宏大建筑错落有致地散布于徐家汇中心地带。衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街环绕四周, 形成强势辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此, 构成了便捷的立体交通网络。徐家汇商贸的繁荣繁华充分体现在充满生机的经济活力, 众多集约化和规模化的标志性商业企业形成了商圈的骨干企业, 并以餐饮、休闲、文化、娱乐等商业服务企业为配套形成集聚效应, 带动了整个区域的经济腾飞。商圈的经济发展对全区的社会经济发展贡献率逐年提高, 且日益显着, 成为本市最具持续发展潜力的商圈之一。

徐家汇商圈核心区域目前主要范围为:北起广元路, 南至中山南路, 东起宛平路, 西至宜山路, 座落于地铁一号线徐家汇站上。70多条公交线路连通四方, 漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。从徐家汇商圈3.3平方公里的区域范围来看, 大小商业网点超过1000余家, 商场面积超70万平方米, 年度商品销售额超120亿元, 日均人流量70万人次, 节假日期间超过100-150万人次, 并在业态上构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费的商业布局, 其中百货、餐饮、娱乐文化成为主力业态。

商圈目前较大的商业企业有:百货商店5家 (东方徐汇店、汇金、六百、汇联、太平洋百货徐汇店) , 购物中心2家 (港汇、腾飞) , 大型电子电器专业专卖市场及店6家 (太平洋数码一期、二期、百脑汇、百思买、国美肇嘉浜路店、苏宁肇嘉浜路店) , 大型休闲娱乐城2家 (美罗娱乐城、星游城) , 品牌折扣店1家 (foxtown品牌折扣店) , 星级宾馆5家 (西亚、天平、斯波特、宛平、建国) 。此外, 商圈内还有近千家开设在商厦内或沿街门面的餐饮、食品、电器、计算机、医药、运动器械、金银饰品、服饰鞋帽店并影院 (永华影院、柯达数码影院) 、书店、咖啡馆等。

另外, 商圈核心地区及周边 (徐家汇街道辖区内) 现有1万平方米以上的商务楼宇23幢, 楼宇总面积86.4万平方米, 入驻的各类商贸服务业企业达1700余家, 其中属地企业600余家, 属地企业年度实现税收超10亿元。

豫园旅游商城

豫园旅游商城地区面积0.72平方公里, 可分为5.3公顷的“内圈”、43.7公顷的“中圈”和23公顷的“外圈”。

2007年豫园旅游商城“内圈”围绕“打造精致豫园”, 完成了新一轮结构调整和环境优化, 共计完成大大小小2 1个项目, 包括集聚30余品牌店家的“中华老字号总汇”的创设、商场经营结构调整, 楼宇的外立面油漆装饰, 商城内7000平方米的路面铺设, 部分服务设施例如绿化、路标、座椅、休闲小品、垃圾箱等的改造, 广告、灯箱、招牌的统一制作等调整、优化项目, 进一步强化了内圈的黄金珠宝、品牌特色街、休闲餐饮以及专业商厦等四大经营特色, 极具民俗风味和历史渊源的“精致豫园”的硬件建设展现了新的风貌。2007年, 内圈实现销售22.45亿元, 同比增长15.7%。

2007年豫园旅游商城“中、外圈”建设加速推进。定位于五星级宾馆的豫园万丽酒店正式开业, 建筑面积为3.6万平方米的豫龙坊、2.85万平方米的金豫商厦等商业商办项目相继竣工验收、进入招商阶段, 英皇明星城、福都商厦等建筑体量在30万平方米以上的在建项目扎实推进, 还有一批待建项目也在抓紧启动, 新增购物中心、星级宾馆等商业设施, 增加餐饮、休闲、娱乐、展示等多种功能, 形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势。

新客站不夜城

“十一五”期间, 不夜城地区将依托交通枢纽优势, 利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机, 拆除不夜城地区成片旧区, 加快闲置地块建设和功能调整, 基本完成不夜城地区形态建设, 加大功能开发力度, 建成以现代交通服务为核心, 中小企业商务服务为支撑, 旅游综合服务为特色, 商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区, 成为上海现代交通商务区核心区。

2007年以来, 不夜城地区加快了开发建设步伐, 完成了北广场东一、东二地块动拆迁和土地招拍挂工作, 地铁恒通大厦也已投入使用, 嘉里145地块甲进入楼宇销售阶段, 上海人才大厦、时代欧洲公寓一期完成外装修工程;恒丰路、民立路、梅园路、共和路、华康路、恒通路 (东段) 等道路拓宽项目基本竣工;环龙商厦、龙门宾馆改建工程和北广场快捷假日酒店内部装修工程均已完成;服务业经济取得较快发展, 不夜城地区全年完成区级税收5.41亿元, 同比增长7.5%。

新上海商业城

新上海商业城商圈是上海九大商圈之一, 也是浦东目前的“第一商业中心”。由张杨路—浦东南路—商城路—崂山东路区域内的2 4幢已使用、在建和拟建楼宇 (除新大陆外都为8层以上) 组成, 建筑总面积约112.2万平方米, 规划商业用面积约50万平方米, 其中已投入使用的商业用面积约35.2万平方米, 商务办公及配套用面积约62万平方米。其中已建成使用楼宇22幢, 建成尚未使用楼宇1幢, 拟开工建设楼宇1幢。

2008年进一步调整业态, 以“一楼一特色”、“一楼一品位”为原则, 调整和丰富业态, 提升能级, 重点:一是帮助中融国际进行业态调整, 引进会所式餐饮、动漫城、游戏软件等新业态;二是全力打造以第一八佰伴、时代广场、上海湾为核心的综合百货、高档休闲、世界品牌集聚的黄金三角;三是推进福兴大厦的业态调整, 与张杨路沿线已调整的三鑫世界、食品城和太平洋广场相呼应;四是积极推进以胜康廖氏大厦商业裙房为主体的商城路沿线大楼的招商引资工作, 形成以休闲娱乐为主的品位经营区。

五角场

江湾——五角场市级副中心是上海市总体规划的四个市级副中心之一, 是以科教为特色的现代服务业集聚区。五角场商业中心位于江湾——五角场市级副中心核心区域——南部商业商务区, 商业中心界定范围为:东至国和路、南至国定东路国定路, 西至国定路, 北至界泓浜, 规划面积0.96平方公里。

商业中心环绕五角场环岛五个角集聚了上海万达商业广场、百联又一城购物中心、东方商厦杨浦店和大西洋百货等大型商厦。商圈内商业功能凸现, 经营业态齐全, 有百货、餐饮、娱乐、大卖场等。四大商业设施经营面积近4 0万平方米, 2007年实现社会商品零售额15亿元。商圈内消费群体除本区居民及高校学生外, 辐射宝山、虹口、浦东等地区。商圈交通便利。位于中环线出入口, 30多条公交线路在此始发和中转, 轨交10号线在建等。形成中环高架、地面交通、地下交通、下沉式人行广场的立体型交通网络。为加强五角场商圈诚信建设和管理, 2007年9月成立五角场商会, 现有成员42家。

中山公园

中山公园商圈范围南起武夷路, 东至华阳路、安西路, 北至万航渡路, 西到中山西路。商圈具有雅致的园林绿地、丰富的历史人文资源以及立体轨道交通枢纽的特色优势, 是上海商业“十一五”规划期重点建设的市级商业中心。核心区域日均人流量超过30万人。

截至2007年末, 中山公园商圈总商业用地为114公顷 (万平方米) , 主要集中在区域范围内的长宁路和定西路、愚园路沿线;分别约占现状商业用地的85%和10%。此外, 在凯旋路沿线结合多媒体创意产业园区的开发、建设, 有部分商业用地分布。零售商业建筑面积现约38.3万平方米, 在建3.12万平方米, 近期还将拟建4.1万平方米。

中山公园商圈在现有商业业态面积配置上, 购物中心占65%, 百货店占8%, 电器专卖占7%, 食品占1%, 文化占1%, 综合类占18%。

中山公园商圈中长期发展目标是:以商业带动商务发展, 凸显“商业型、休闲式、数字化”功能特征, 建成以现代商业和多媒体产业为主导的, 兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。

二、区级商圈

老西门

老西门地区南端是“世博会”主场地, 按照规划, 今后这里将有多条市政道路和轨道交通汇集。境内外品牌开发商致力于通过充满理性的规划结构、自由舒展的空间形态以及优美宜人的绿化, 勾勒出“以人为本”的居住理念。

随着黄浦区旧城改造速度的加快, 老西门地区有了较大的变化。其中新增商业面积达两万平方米, 新建了如易买得超市等一批商业设施, 使老西门地区保持了商业中心的地位。

老西门地区的原有的华联吉买盛、永乐家电, 生活时尚饭店、上海川源嘉宝火锅店, 上海大兴街豪享来餐饮有限公司, 上海和怡美大酒店有限公司, 上海人豪阿情酒楼有限公司, 上海梦遥餐饮有限公司, 上海黄浦区大香港酒楼方斜店, 上海沈家花园酒店管理有限公司, 大富贵酒店以及全泰商厦等商店基本满足了地区居民的基本生活和工作需求。

轨道8号线老西门站的开通, 大大增加了该区域商圈的半径以及与市中心商圈实现联动的可能, 还进一步加快开发商对该区域的开发, 形成消费力的提升和更多旅游人口的进入, 都将使老西门更好地发挥区域商业中心的作用。

黄浦区政府根据老西门地区商业资源和发展趋势, 拟以“一圈三带”的总体商业布局, 规划建设老西门区域商业中心。“一圈”指以中华路——大林路——西藏南路——复兴中路所围地区及其沿街两侧商业所组成的商业圈, “三带”指的是西藏南路现代商业带、中华路传统特色商业带和文庙路周边文化休闲带。目前规划建设的易买得生活型购物中心, 永乐、国美家电、家居等专业型商业广场的开设, 进一步完善便民利民设施, 建成传统与现代结合、商业与文化融合, 使老西门区域商业中心具有一定集聚辐射度。

2007年老西门地区新增商业建筑面积2万多平方米, 其中最具代表性的是老西门新苑, 建筑面积达15900平方米, 增加了韩国新世界集团的易买得超市, 营业面积6000多平方米, 基本定位为中档超市, 该店对黄浦西北和卢湾东部产生较强的辐射作用, 经济效益较好。同时, 新开的跃民大酒店、北京东来顺饭店等店, 对沈家花园等中高档餐饮形成了一个档次上的补充, 使该地区餐饮业业态更加全面。国美电器等家电商店的重新布局, 方便了周边地区居民群众的购物。

打浦桥

打浦桥功能区北起建国中路、建国西路, 南至斜土路, 东起重庆南路、鲁班路, 西至陕西南路、肇家浜路、瑞金南路, 区域面积约0.6平方公里。

打浦桥功能区具有以下特点和优势:

(1) 区域发展基础较好。打浦桥是上海旧区改造中成片开发时间最早、规模最大、力度最强的地区之一, 区位优势明显, 商业商务形态开发初具规模, 已基本形成中高档住宅区。

(2) 产业集聚初步形成。商贸物流、房地产服务、零售餐饮、休闲娱乐等行业已形成初步的集聚, 与淮海中路国际时尚商务区错位互补, 共同支撑区域经济的发展, 同时对卢湾区北部地区和南部地区以及周边徐汇区、黄浦区形成一定的辐射。

(3) 综合服务功能较全。区域内教育、医疗、体育、文化、社区服务等社会事业比较发达, 为区域内和周边商业商务楼宇、中高档住宅区居民提供综合服务, 形成中心城区独特的都市商住区格局。

打浦桥功能区的发展目标和规划主要依托打浦桥地区资源优势, 以南部世博园区开发和轨道交通建设为契机, 坚持功能开发与结构升级相结合, 调整与新建并举, 集聚具有一定规模和影响力的大企业和强势企业, 发展现代零售业、商贸物流业、专业服务业、文化创意产业等行业, 扩大流量经济规模。扩大打浦桥核心地区商务楼宇规模, 结合新新里地块改造, 在徐家汇路、瑞金二路交汇处将建设面积4 0万平方米左右的标志性现代商业商务中心。2007年, 在打浦路已经建成了五星级绿洲仕格维酒店, 并投入使用。下一步将进一步加大结构调整力度, 完善地区综合配套, 进一步提高区域商业商务的集聚效应。新新里南块项目建筑面积31.3万平方米, 地下四层将于2009年建成与轨道交通站点结合得最好, 集高端商务、时尚商业、休闲娱乐于一体的大型综合商业商务中心, 成为打浦桥地区的地标性建筑, 将会对包括“田子坊”在内的周边地区起到积极带动作用, 结合项目建设的9号线地铁站将显着提升打浦桥地区交通便利性。

到2010年, 打浦桥区域商业商务功能将得到充分发挥, 集聚辐射能力将大大增强, 与北部淮海中路产业延伸和功能拓展相协调, 与南部滨江世博地区功能建设相配套, 成为上海区域性商业商务中心。

虹桥

虹桥商圈地处长宁区中部的虹桥涉外贸易中心, 随着上世纪八十年代虹桥经济技术开发区崛起, 虹桥商业重心逐渐由单一的社区型商业向商务配套型商业转移。

经多年建设, 虹桥商圈内外高档商务楼群, 酒店、宾馆林立, 集聚了上海西部最密集的外贸业、会展业、制造业、金融业等国内外大集团, 已成为商务商业型商圈形成及发展的产业基础;虹桥周边19家驻沪领事馆、占上海50%的外交官官邸以及三分之一的境外入住人士, 加上大量商务办公人群成为商圈高端消费的基本客源。

目前, 虹桥商圈仍处于商业建设转型期, 现有零售商业设施建筑面积共24.17万平方米, 主要集中于仙霞路、遵义路交汇街区以及改造中的天山路沿街。商业各业态面积配比为购物中心占19%, 百货店占24%, 电器专卖占8%, 家居占13%, 服饰占10%, 餐饮占8%, 综合类占18%。

赵巷商业商务区

赵巷市郊现代服务业集聚区位于赵巷方家窑地区, 地理位置上属于青浦区东部, 是上海连接江浙两省的重要节点, 也是青浦区连接闵行区、松江区、嘉定区的重要节点, 区位优势十分明显, 辐射范围具有广域性和超广域性。周边10公里范围内, 有青浦工业区、朱家角旅游区、佘山旅游度假区、松江大学城、虹桥国际机场、九亭铁路中转站及赵巷正在形成的特色居住区。整个现代服务业集聚区规划面积约4.36平方公里。近期规划范围东至新通波塘 (部分越出) , 西至嘉松中路以西规划道路, 南至沪青平高速公路, 北至盈港路以北规划道路, 总面积2.66平方公里, 这是核心发展区域;远期规划过通波塘以东拓展约1.7平方公里。近期2.66平方公里为控制性详细规划;远期约1.7平方公里为结构性规划。

赵巷市郊现代服务业集聚区具有独特的交通优势, 集聚区紧邻A9沪青平高速公路的赵巷出口, 嘉松公路等主要公路贯穿规划区, 高速公路和高等级公路具有"三纵九横"的特点;上海虹桥综合交通枢纽已经获得批准, 轨道交通10号线由虹桥向西延伸进入青浦徐泾, 并设置2个站点, 2010年前运行通车。便捷通达的立体交通网络体系为赵巷发展现代服务业集聚区提供交通基础支撑。已营业的项目有上海奥特莱斯品牌直销广场和绿地吉盛伟邦国际家具村一期。充分发挥这些项目的先导效应, 将城市资源合理有效地集中, 建设成为产业特色鲜明、服务功能齐全、商业旅游休闲配套集中的现代服务业集聚区。规划定位:全面贯彻和自觉实践科学发展观, 抓住新的发展机遇, 在新的起点上加快发展、科学发展、和谐发展, 充分依托赵巷地区区位、交通、产业、生态等综合优势, 以发展现代服务业为核心, 商业、商务、旅游相联动, 集中集聚建设高品质、现代化的购物中心、商务楼宇、星级酒店和大型综合商贸设施, 形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调, 充分体现以人为本, 具有较强服务产业集群功能的区域。布局结构:集聚区核心区域1.5平方公里分成5个地块, 其总体导入的功能包括商业零售业、批发贸易业、文化娱乐业、餐饮业、宾馆业、商务服务业等多业态为一体的商业组织模式。1-l#地块为品牌直销广场。以国内零售业巨头百联集团和香港九龙仓集团共同投资的奥特莱斯品牌直销广场为核心, 相关餐饮、娱乐、停车设施为配套, 建成立足上海、辐射长三角地区的购物、休闲、旅游胜地;1-2#地块为家具商贸中心。以绿地吉盛伟邦国际家具村为主体, 定位于国内最大的"家具世博园", 成为中国家具走向世界的展示平台, 世界家具在中国的总部基地;2#地块为专业会展商贸区。以即将启动的上海创展国际商贸中心为核心, 以商贸物流、贸易平台为核心, 建立会展中心、商务办公、酒店和休闲等配套设施, 形成上海西部的新城市空间。3#、4#地块分别为主题商业娱乐区和星级酒店服务区, 根据项目的引进开发情况完善相关的概念性或设计性方案。5#地块为专业物流商务区, 以拉都投资管理有限公司和德国卡尔蔡司 (CarlZeiss) 光学共同投资的中国上海蔡司国际高档眼镜研发、物流、展销中心为主体。

长风生态商务区

长风生态商务区东起长风公园, 南至苏州河;北以金沙江路为界, 西至真北路中环线。规划开发土地面积220公顷, 开发建筑总量为319万平方米。商务区自2005年启动, 预计2010年基本建成。商务区分为现代服务区、配套高尚居住区和公建配套区三大区域, 功能分别为生态商务港、时尚娱乐圈和创意产业群。商务区的核心区域内拥有以下重点项目:11幢高级办公楼;十余幢沿苏州河排列的独幢式低密度企业总部大楼, 总建筑面积约10万平方米;一个具有国际水准、主题独特、以室内活动为主体的高科技娱乐中心;建筑面积达10万平方米的集购物、餐饮、影视功能于一体的中高档商业设施;两座由国际知名酒店管理集团联合投资管理的五星级酒店以及一座会展中心等。

通过精心规划、建设, 在上海西区苏州河北岸, 将建成一座“水、绿、建筑”完美组合, 景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的现代服务业集聚区, 成为“上海现代服务业新高地, 苏州河生态走廊新景观”, 按照“世纪精品”的要求, 高起点规划, 高标准建设, 力求体现“国际水准、海派风格、生态效益”。长风生态商务区列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》和上海市“十一五”规划纲要, 是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一, 将在2010年建成, 呼应世博会, 服务“长三角”, 辐射国内外。

长风生态商务区四大特点:

一、优美的水绿生态环境。长风生态商务区新建公共绿地700多亩, 沿苏州河2.7公里黄金水岸, 规划建设80至130米宽的绿色长廊, 木渎港西侧北至同普路全部为大型公共绿地, 云岭路北侧是一条长2公里、宽50米的绿带。新建公共绿地、开发地块配建绿地和原有绿地合计达2000多亩, 为上海中心城区所罕见。长风公园银锄湖将与苏州河水连通。

二、地下空间合理开发利用结合轨道交通建设, 对地下空间进行整体规划, 合理开发利用, 金沙江路真北路 (地铁13号线站点) 和大渡河路云岭路口 (地铁15号线站点) 规划建设两个地下综合体;在核心区域1、2号地块结合商业、娱乐等项目建设地下商业设施和步行系统;在苏州河沿岸结合商务办公、会展中心等项目, 建设相互贯通的地下停车系统。

三、先进的信息网络系统超前规划建设信息网络系统, 为投资商和居住区提供先进、高效的信息化平台。长风生态商务区是一个高度信息化、数字化的商务中心和生活社区。

四、鲜明的历史文化特色苏州河是中国近现代民族工业的发祥地之一。结合公共绿地的建设, 兴建苏州河民族工业文化公园, 筹建一批专题博物馆, 承续苏州河民族工业的历史文脉。在地块中部规划建设园林式的长风教卫园区。园区位于泸定路西侧, 南面是云岭路绿带, 西侧是纵向绿带和小区中心花园。规划占地面积65000平方米, 近100亩。建筑面积47000平方米, 平均容积率0.72。长风教卫园区包括:华师大实验学校 (九年一贯制) 、幼儿园和老年护理院、现代化的体育馆等。

曹安

曹安商圈是以专业批发市场为主体, 综合发展商贸办公和休闲商业的大型专业市场的示范园区;规划由9个专业市场地块组成统一体, 既相互独立又相互补充, 通过过街天桥和底层步行系统形成有序的商业格局, 将于2007年前建成, 实现约100万平方米营业面积, 年商贸总额达130亿元。同时曹安商圈可对全市和长三角地区30多个中心城市发挥人流、物流、商流辐射作用。曹安商圈发展呈现以下几个特点:

一、“车轮上的枢纽商圈”

曹安商圈位于嘉定、普陀两区交界处, 江桥镇则位于嘉定最南面, 是上海城区与江浙经济联系的门户要冲。周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等, 规划中还有两条轨道交通线13号、14号将经过该商圈, 可谓“车轮上的枢纽商圈”。曹安既可接受中心城区的辐射, 又可依托嘉定的物流、仓储等产业支撑, 形成与传统商业结构不同的运营模式。

二、知名专业市场云集

经过十多年的发展, 曹安已发展为华东乃至全国闻名的批发重镇。该商圈内现已汇集了轻纺、汽配、粮食、蔬菜、建材、水产等多家知名专业市场, 如上海轻纺市场、东方汽配城、江桥蔬菜批发市场、铜川路水产市场等。附近还配以总建筑面积超过50万平方米的大卖场, 如好美家、百安居、麦德龙、易初莲花、乐购、永乐、国美等, 这种以大型商业、大卖场为主的业态模式给商圈的发展提供了有力的支撑。

三、全面升级的新里程

据了解, 曹安的定位是与嘉定区重点发展板块以及上海西部发展板块规划结合在一起的。曹安商圈是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一。

今年2月24日, “上海曹安商贸区管理委员会”正式成立。几年后, 曹安商贸区将形成以曹安路沿线8公里长, 20平方公里区域的商贸黄金走廊, 是集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等集聚多功能于一体的中国商品采购区, 打造中国商品全球采购中心。从商圈到商贸区, 曹安将驶上全面升级的新里程。至2010年, 曹安将形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区, 营业额超过千亿元, 区域总规模达20平方公里。

曹家渡

曹家渡商圈是静安区北部主要区域商业中心。商圈东起武定南路、西至江苏路, 南到武定路、曹杨路, 北达长寿路以北苏州河。该地区为静安、长宁、普陀三区交界处, 规划常住人口17万人。规划商业面积20万平方米。

曹家渡商圈以静安为主, 已建成开业的有开开商城、沪西一百和中华商城等大型商厦, 在建的有悦达信一广场。开开商城, 位于万航渡路长寿路口, 商业建筑面积25123平方米, 为曹家渡地区最大的商场, 目前为王朝酒店在经营大型餐饮。该地区目前住宅建设较为成熟, 有达安花园、三鑫花园、万康城等, 各小区周边便民商业均较为完善, 各项休闲服务设施均较为丰富, 商圈内现有3000平方米中型超市和菜场各一家。

曹家渡商圈的商业以服务本地区居民和周边居民为主, 提供便捷服务与购物。除目前商业设施外, 在建的悦达新时代广场将是今后曹家渡商圈中最具规模的商业设施。

大柏树

大柏树知识创新与服务贸易圈占地面积12.5万平方米, 已建商业建筑面积39.3万平方米, 年销售额约为42亿元, 已形成相当的规模。大柏树知识创新与服务贸易圈规模规划总量为40万平方米左右。

大柏树地区是虹口区“十一五”发展规划和总体布局中“一街一区一圈”的重要组成部分。2008年虹口区规划局与区科委合作编制的《大柏树知识创新与服务贸易圈核心区近期实施规划》以虹口区规划局2007年编制的《大柏树地区发展规划研究》为基础、以大柏树地区发展办公室提供的近期实施项目为依据编制的形态规划, 涉及研究范围总面积约400公顷。该规划在地区总体布局基础上, 对大柏树知识创新区核心区内近期发展重点中环知识创新带和三条重点街区进行了项目整合和详细规划设计。中环知识创新带以传媒产业集聚区、综合商务区、创新拓展区三个园区为重要节点, 三条重点街区分别为:广纪路、滕克路、东体育会路, 涉及项目包括纪念路500号文化科技园区、上海联合数字内容产业园、上海数字电视产业园、上海明珠创意产业园、通风管厂、沪陵厂改造项目、辉河路材料所高新科技园、优族173创意园区、沪办大厦改造等一批在建、拟建或改造的商务办公楼宇及创意产业园区项目。

未来将强化大柏树知识创新与服务贸易圈的商务流通特色, 做大做强专业化市场, 做好连锁店、大型专业店宣传运营工作, 使之向外区域辐射, 进而带动整个大柏树商业中心的发展。调整计划, 完善功能, 向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。整合资源, 完善业态, 把工作服务质量重点向大型专业店、折扣及便民店转变, 加强服务管理。

提篮桥商业中心

提篮桥商业中心占地面积26.3万平方米, 已建商业建筑面积9.8万平方米, 计划于2010前开发建设40万平方米商业面积。

现有商业以满足本区域居民需要的社区商业和生活服务业为主。商业用地占提篮桥中心土地总量的1/3左右。现有公交线8条, 1个地铁轻轨站点, 1个轮渡站。

结合北外滩开发, 提篮桥地区建筑面积商业规划总量为50万平方米左右, 商务面积总量约为60万平方米。

功能定位:依托北外滩的区位优势和现有条件, 坚持提升功能定位, 不断丰富功能内涵, 重点发展航运服务产业和邮轮经济, 强化错位经营功能, 突出开发区域特有的、占有绝对竞争优势的功能项目, 避免重复建设和功能失衡。积极探索提篮桥国际化社区建设, 对犹太居住区建筑进行保护性开发, 恢复历史的异域文化风情。

特点与配套:重点发展地区级中央商务区、航运商贸区和提篮桥商业文化街区, 商务楼以甲级为主, 吸引国际性跨国公司入驻, 形成高度集聚具有很强的综合配套和服务、交通等各项基础设施的一流高档商务区。

今明两年与未来发展:依托下海庙、摩西会堂、提篮桥监狱等历史遗迹、历史文化建筑以及业已确立的历史文化风貌保护区, 依托提篮桥现代商业区和“上海之星”摩天轮、滨江活动公共中心的建设, 开发旅游文化、旅游娱乐、旅游商业, 形成独特的历史文化旅游胜地。

淞宝区域性商业商务中心

淞宝区域性商业商务中心的规划区域为:以牡丹江路为纵轴, 约1km2的区域。区域规划内常住人口约20.5万人。区域总商业营业面积约50万平方米, 商务面积约40万平方米。预计至2010年, 本区域实现社会消费品零售总额约55亿元, 实现商务主营业务收入约50亿元。

淞宝区域性商业商务中心是体现繁荣繁华宝山都市形象的区域性商业中心和高增值、强辐射的现代商务航运服务业集聚区。重点是发展和提升购物娱乐休闲、时尚流行展示、品牌商品专业专卖店、中外特色餐饮、宾馆酒店服务、体育医疗健身;商务办公服务、专业航运商务服务、企业和职业中介服务, 以及设计研发、教育培训、创意产业、广告传媒、生态旅游等现代服务业功能。区域总商业营业面积约50万平方米, 商务面积约40万平方米。预计至2010年, 本区域实现社会消费品零售总额约55亿元, 实现商务主营业务收入约50亿元。

商务中心主要支撑项目有:黄金广场商圈, 其中黄金广场 (商业营业面积1万平方米, 年社会消费品零售额预期2亿元左右) ;安信商业广场 (商业商务建筑面积14.8万平方米, 年营业额预期达到8亿元, 年商务租赁收入7650万元, 年税收4000万元) ;宝莲城商业商务区 (建筑面积17.5万平方米, 年商务租金预期超过7000万元左右, 年税收4000元左右) ;航运经济开发区 (建筑面积6万多平方米, 05年7月底已入驻企业52户, 累计注册资本3.64亿年商务租金预期达到800万元左右, 年税收4.52亿元) ;海滨吴淞社区商业中心, 其中世纪联华超市宝山店 (商业营业面积1.4万平方米, 年社会消费品零售额预期达到2.8亿元, 年税收500万元左右) 、吴淞旅游集散中心等。

未来淞宝区域性商业商务中心将进一步完善功能, 改善环境、提升层次。一是完善功能, 调整结构, 丰富业态, 营造繁荣繁华的现代商业氛围, 形成能够满足多层次综合消费需求的中心商业圈;二是发展商务功能, 形成商业和商务的联动互补。

庙行镇商业中心

庙行镇地处宝山区与闸北区边界, 镇域面积6平方公里, 2007年庙行镇户籍人口2.43万人, 常住人口5.2万人。庙行镇具有优越的地理位置:共和新路是庙行镇东部边界, 该路此段为三层立体交通, 轨道交通一号线和南北高架分别居其第二、第三层, 是庙行及其周边地区通往市中心的交通要道。

庙行镇商圈规划建设的基本目标是建成较有特色的商业圈, 除能够满足全镇居民基本的生活消费需要和一定层次的餐饮、文化、娱乐休闲需要外, 还与自身产业发展形成良性互动, 对周边地区形成一定的辐射力。

庙行镇的商业定位是属地形商业, 以满足本地区居民及导入居民的基本生活消费需要为主功能, 除此之外, 对外要有一定的辐射范围。具体功能划分为:

(1) 购物功能。社区商业的本质特征要求庙行商圈首先能满足居民的购物需求, 主要是提供各种便利品以满足人们的日常生活需要, 即食品和日用品;还要提供一定种类的选购品。此外, 购物场所的服务水平应该符合庙行需求, 属中等层次。

(2) 服务功能。社区商业作为居住型社区的配套设施, 为居民的日常生活提供全面的服务项目, 具体而言, 服务功能分为以下几种:一是公共事业服务功能, 邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业;二是餐饮服务功能, 为居民提供早点、正餐, 如餐馆、快餐、咖啡店等;三是综合服务功能, 如银行、美容美发、洗衣熨衣、服装加工、修鞋定制、汽车清洗、彩扩等;四是修理服务功能, 满足社区居民日常用品修理的需要;五是家政服务的功能, 社区能帮助居民雇用小时工、请保姆、家教等。

(3) 文化休闲娱乐功能。包含了娱乐、文化、艺术、体育等全方位的内容, 满足人们的精神文化需要。社区商业设施中应该有一部分是休闲文化场所, 提供娱乐设施和文化交流空间, 如电影院、社区艺术中心、滑冰场、健身房、球场、儿童游乐场、书吧等;另外, 一些类型的餐饮服务也可以发挥娱乐休闲功能, 如音乐餐厅、咖啡屋等, 不仅解决了人们的饮食问题, 也是朋友们约会、休闲的场所。

(4) 社交功能。社区的商业设施不仅是消费场所, 也是社区居民交流的公共活动场所。社交是人们的基本精神生活要求, 社区的居民依靠某些商业设施分享知识并进行精神交流, 增进互相的了解与对社区的了解。

大华区域商业中心

大华地区位于宝山、闸北、普陀三区交界处, 地处上海市区内中环线间, 由十多个居住小区以及商业、市政、文教等配套设施有机组成。住宅建筑面积350万平方米, 各类公建配套建筑面积4 0万平方米, 居住人口12万人, 区域规划内常住人口约25万人。大华社区经过十多年的发展建设, 已成为沪上主题鲜明、环境优美、人文气息浓郁、生活便利的知名大型综合性居住生活社区, 是上海市十大示范性社区之一。

大华区域商业中心的功能定位为:重点培育和发展购物娱乐、品牌商品专业专卖店、文化休闲、时尚流行展示、中外特色餐饮、宾馆酒店服务、中外时尚家居展示、体育医疗健身;商务办公服务、专业商品批发, 以及设计研发、教育培训、企业和职业中介服务、创意产业、广告传媒、都市休闲旅游等现代生活服务业集聚区功能。

大华区域商业中心规划范围为:北至华灵路两恻, 东至新沪路西侧, 南至大华一路, 西至真华路西侧, 整个区域中心南北约1500米, 东西约1000米, 约计为1.5平方公里。包括目前的大华虎成商业、华灵路与新沪路接点商业和真华路两恻的餐饮娱乐休闲业, 三处合一的整个大华区域商业中心。预计至2010年, 该区域总商业服务营业面积约80万平方米, 实现年社会消费品零售总额约60亿元, 实现商务年主营业务收入约40亿元。业态配置:现代购物中心、现代百货店、专业店、专业品牌店;主力餐饮店、中西快餐、中小型饭店;酒吧、咖啡馆、茶坊;健身、娱乐、影视、休闲;星级酒店、经济型宾馆。考虑到本区域有大量居民, 要在居民集聚区以标准菜场中心, 配置加强型超市、便利店和各类服务业。

大华区域商业中心的建设重点是大华虎成地区。通过招商招入一批国内外知名的品牌企业 (重点发展品牌专卖店) , 调整业态结构, 提升经营档次, 引进先进管理。要在目前大卖场为主导型的大型社区商业基础上, 通过提升式调整, 完善现代商业和服务业业态功能结构和配套商务服务功能, 增强辐射能力, 培育形成上海大华都市区域性商业中心和现代生活服务业集聚区。

七宝商圈

七宝商圈是上海西南地区的一个新兴商业区, 近几年来商业、服务业已有了长足的发展, 带动了全镇商业档次的提升, 也聚集了大量的人气, 商业、现代服务业的雏形已基本形成, 为今后的现代服务业集聚区的建立打下了基础。

七宝商圈由位于漕宝路七漕路的七宝古镇、汇恒商厦、星钻城和位于七莘路沪星路的七宝龙城组成, 包括汇宝购物中心、河畔百货、巴黎春天百货、嘉茂购物广场等知名百货, 乐购、家乐福、永乐家电等大型卖场, 来天华、和记小菜、弘历皇朝大酒家等大型餐饮, 以及浴场、KTV等娱乐休闲业态, 还有七宝古镇、银七星滑雪场等沪上知名的旅游景点。

汇恒商厦位于两条城市主要干道——七莘路、漕宝路交汇的东北角, 地铁9号线出口站点就在门口, 同时还有十几条公交线路站点设置于此。汇恒商厦是地上9层, 地下1层的大厦, 总建筑面积6.9万平方米。1至4层为汇宝购物中心, 5层为餐饮, 6层以上为商务办公, 地下1层作为停车库及设备用房。汇恒商厦是一个集购物、休闲、娱乐和办公等一体化的综合性建筑。

七宝商城区域从1999年乐购大卖场落户以来, 通过一、二、三期近6万平方米商业的开发建设, 及约3万平方米的商业改扩建, 人气极旺, 商业氛围浓郁, 日平均客流量3万人以上。除乐购大卖场外, 主要商业企业还有河畔百货、永乐家电、健身中心、来天华酒楼、KTV。七莘路沿街现有20余家知名餐饮门店承租经营, 生意红火, 形成了独具特色的餐饮街, 大大提升了七莘路沿线商业的总体档次。

龙城商区位于七莘路沪星路, 始建于2002年8月, 总建筑面积15万平方米, 分三期开发。其中一期8.6万平方米, 为嘉茂购物广场和家乐福, 二期6.4万平方米, 为巴黎春天百货、弘历皇朝大酒店和碧海连天浴场。三期在建, 为华商时代商业广场。

七宝商圈周边地带均为成熟社区, 为商圈提供了有力的购买力支持。地铁9号线的通车, 使七宝商圈的服务半径扩大到了九亭等地区。今后, 七宝商圈将继续积极完善商业和服务业业态, 逐步提升消费能级, 通过与七宝生态商务区、七宝古镇的“商、旅、文”联动, 打造地区商业中心。

三、社区商业

金杨商业中心

浦东金杨社区居于金桥地区城郊结合部, 居民以动迁户、外地来沪务工人员为主体。金杨路商业街是伴随着浦东改革开放建立起来的新型社区商业街。它位于枣庄路的东侧, 西临金桥路, 全长约900多米。呈T字形态。商业总面积约为3.5万平方米。金杨路是金杨社区集休闲、购物、餐饮为一体的商业一条街。金杨路商业街是由上海金桥 (集团) 有限公司开发和建设, 由上海新金桥商业经营管理有限公司经营管理的, 一条为金杨新村及周边地区居民生活提供服务的社区商业街。

2004年本着统一、整齐、美观、实用的指导思想会同上海市商业企业管理协会以及上海商业建筑设计研究院有限公司拟订了《金杨路商业街景观改建方案》。

2006年, 结合金杨街道创建规范区和“美化一条街”工程建设, 在街道政府的积极支持配合下, 根据金杨路商业街的现状, 在统一、整齐、美观、实用的思想指导下, 花费了500多万元 (金杨街道政府花费了近300万元) 对金杨路商业街进行了下列改造:

1、设立街标。

2、确立“龙头”商业。

3、改造招牌系统。

4、改造橱窗系统。

5、改造绿化系统。

6、改造道路系统。

7、改建港湾式车站。

经过多年的打造, 金杨社区商业中心已形成以下特点:

1、商业街发展的基本框架已经形成。社区商业中心和商业街主要定位于基础生活消费;以连锁店、专业店、大众化品牌店为主, 建全金杨路、长岛路的基础业态, 集吃、穿、用业态为主导, 文化娱乐消费为辅助, 形成社区居民欢迎的生活街、消费街。商业街的成熟发展也提升了社区的整体形象。

2、商业街的集聚辐射优势已经显现。在金杨路商业街的经营和建设中已经显现了集聚优势。现在的金杨, 经过多年的打造已成为成熟的社区商业街。商家云集, 以金融业为龙头, 以名、特、优、连锁店为基础, 对周边区域的消费能力形成了辐射作用。商业街综合竞争力的增强, 提高了客户经营群体的整体经营水平, 有效避免了单个客户和单个网点的市场风险。

3、商业街发展的品味和购物环境明显提升。在商业街的建设中, 由于合理定位、不断调整商业结构, 以服务为基础, 以市场为导向, 通过多年的培育, 提升了商业街整体品味。2006年金杨路经过改造、美化、全面提升了金杨路商业街的购物环境, 不但为社区居民创造了良好的生活、购物环境, 为企业继续提高经济效益挖掘了新的空间, 也为提升社区整体形象作出贡献。

大兴街大型社区商业中心

大兴街大型社区商业中心, 以华联吉买盛大卖场为中心, 沿大兴街向南北两侧延伸, 配置各类商业、餐饮、服务和文化娱乐业, 形成向四周街道辐射人口5万以上的大型社区商业中心。

大兴街地处陆家浜路交通主干道边, 是原南市的传统商业街, 餐饮、服饰小百货等店铺众多, 2001年底华联吉买盛卖场的开张, 更奠定了其成为社区商业中心的基础。华联吉买盛卖场, 7800平方米, 商品超过2万种, 它的开张极大地凝聚了周边的商业人气, 日均可达2-3万, 但由于吉买盛定位中低档, 只能满足该层次的消费群。随着近年来南片新兴居住小区的大量开发, 势必要求其进一步提升档次, 据悉2008年, 华联吉买盛将对其内部经营结构进行重新规划调整, 重点对其一楼的餐饮、休闲商业进行调整提升, 引进肯德基等大众品牌, 吸引人流, 集聚人气, 全面提升其经营水平。

大兴街餐饮休闲业发达且丰富多彩。乔家栅为大兴街的老店, 已重新开张, 吉买盛周边的豪享来、小肥羊火锅、避风塘等应有尽有, 计10余家。为适应消费需求, 不少网点按市场规律进行了调整, 如好邻居、克丽丝汀、元祖饼屋的开设, 古今、黛安芬、丽婴房专卖店的开张, 都为大兴街商业增色添姿。

随着南车站路的拓宽, 将该地区商业结构进行重新调整, 增加与社区商业相关的餐饮、休闲、服饰类商业。鼓励周边的黄家阙路、大林路上的商家根据该商业中心的总体定位调整提高经营档次, 不断完善、拓展该商业中心的功能。

农工商119店

农工商119店自2000年1月18日开张营业以来, 以“大、全、廉”满足顾客不断提高的消费需求, 七年来超市坚持以农为本、以民为本、以人为本的公司经营理念。结合自身特色, 实施错位竞争, 以优质商品与文明规范的服务赢得了消费者的信赖, 销售业绩节节攀升, 并获得了上海市规范超市、上海市物价计量信得过单位、食用农产品安全销售示范超市门店、服务诚信先进单位等诸多殊荣。农工商119店以生鲜商品经营为主, 自营了猪肉、熟食、与面包。引进了上食、上农等优质品牌猪肉丰富了市场, 并以优质的商品、低廉的价格、热情的服务, 满足各种消费层次的需求。

实行保质期预警体系。门店对食品的进、销、存等各个环节实行保质期预警体系, 以防止过期失效的食品流到顾客手中。仓库内设预警标志、出库上架坚持先进先出、对临近保质期的食品预警报告, 及时组织统一退调或销毁处理。

坚持理货员商品质量自查。规定当班的理货员必须对自己所分管的商品进行质量自查:主要检查商品的保质期、产品标识、感官质量、商品计量值和商品包装。一经发现不合格商品, 立即撤下货架停止销售, 并根据情况上报有关部门, 以便采取进一步的措施。

合理定价, 维护市场稳定。门店在公司系统的支持下, 由专职人员对价格进行监控。根据公司规定:门店商品在高于公司进价, 低于公司售价的价格区间浮动, 为消费者提供切实的实惠。在实际工作中, 门店价格检测员对于上下震荡幅度超过10%的商品价格数据进行批注说明。在门店领导的高度重视下, 门店商品价格检测工作小组积极对市场进行调查、调控。价格监测员定期向发改委、经委等上级主管部门上传最新商品价格, 与社会各界一同维护市场稳定。

社区共建, 构建和谐。与社区紧密联系, 承担起更多的社会责任, 共建和谐社区。例如:平时为社区下岗、失业人员提供再就业机会, 使社会待岗人员能够有份稳定的工作, 同时使门店的人员充沛, 更好的服务消费者。

田林社区商业中心

上海市徐汇区田林街道辖区范围达4.9平方公里, 现有常住居民10万余人, 外来流动人口约2万人, 其成规模的商业街市主要分布在以田林路、田林东路 (路幅宽度12米) 为主轴, 连接苍梧路、桂林路、柳州路和钦州路的区域范围内, 自上世纪8 0年代发展至今逐步形成目前的商业街现状, 称为田林社区商业街 (中心) 。

据不完全统计, 该商业街中共有各类商贸服务类网点365家 (处) 。其中, 涉及金融 (含银行、证券、典当等) 网点10家 (处) , 涉及美容 (美发、美甲、美容、美肤及化妆品专卖等) 网点15家 (处) , 涉及大小各类中西餐饮网点59家 (处) , 涉及宾馆2家, 涉及文化娱乐 (含书店、影院、网吧、音像制品、照相影楼、冲印、量贩KTV等) 22家 (处) , 涉及其他类 (服饰、鞋帽、眼镜、电子、电器、电讯、仪表、体育、药品、食品、印染洗涤、超市及便利店等) 网点共257家 (处) 。

古北国际社区商业中心

古北国际社区商业中心是伴随着上海第一个大型高标准国际居住区——古北新区的建设而逐步发展起来的。在这里居住了欧美及港、台、日、韩等三十几个国家和地区的外籍人士, 被称为在上海的“小联合国”。目前已开发的一期三区, 占地0.6平方公里, 建筑面积80万平方米。古北新区曾被评为“九十年代上海十大新景观”和“新中国五十年上海最佳住宅小区”。这里是上海面向世界的窗口, 也是外国人了解中国、了解上海的窗口。

古北国际社区商业规划商业面积4.8万平方米, 1998年家乐福建成后, 实际商业面积达到7万余平方米, 人均商业面积3.5平方米。其以坐落在延安西路、水城南路口的家乐福古北店为核心, 包括周边的水城南路、荣华东道、荣华西道和黄金城道一期 (水城南路—古北南路) 上的商业设施。其中, 作为社区商业核心的家乐福古北店底楼5 0 0 0 m 2的出租区聚集了“大食代美食广场”、“季诺意式休闲餐厅”、“香奈美容美体”、“玛奴拉·改衣”、“玩家旅游”、“必胜宅急送”、“东亚银行”、“柯达Express”等便民、利民的餐饮、休闲、银行等业态。二楼和三楼的家乐福古北店营业面积共计11000m2。为了更好地满足当地高收入人群和外籍人士的生活需求, 家乐福古北店的商品定位以中、高档品牌为主, 进口商品的比例较高。2006年全年营业收入9.67亿元, 2007年1—8月营业收入6.5亿元, 同比增长2.27%, 在家乐福全球门店中各项经济指标名列前茅。

除此之外, 在水城南路、荣华东道、荣华西道和黄金城道一期 (水城南路—古北南路) 上还分布着“罗森”便利店、“白桦”、“相思河畔”等咖吧、酒吧、“海上渔市”中国美食、“高丽厅”韩国料理、“伊藤家”日本料理等中西美食、“流梨花”、“美场”等美容美发、“古北健身俱乐部”、“金泰桑拿”、“康友推拿”等休闲、娱乐、“渣打银行”、“花旗银行”等金融服务业各种业态。居住在古北国际社区的居民, 可以便利地在本社区享受到生活所需的一切服务, 外籍人士可以购买到本国的商品, 品尝到故乡的美食。据对社区居民生活满意度的调查数据显示, 古北国际社区居民对社区商业的满意度达到90%以上。

在未来发展上, 古北国际社区商业将紧贴当地高收入人群和外籍人士的生活消费需求, 进一步发挥政府、古北集团和在地商业企业的合力, 不断优化区域内商业布局, 完善业态结构, 突出“国际”特色, 使古北国际社区商业在目前的高起点上更上一个台阶, 成为全国社区商业, 尤其是国际化社区商业发展的成功典范。

大宁国际商业广场

大宁国际商业广场——延长社区商业示范区, 主要由大宁国际商业广场和延长路商业街组成, 2007年被上海市经委授予市级社区商业示范区称号。它是上海第一个采用欧式风格布局建设的开放式社区商业中心, 由15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里的步行街组成, 并配备1300个停车位, 总建筑面积达到25万平方米。“大宁国际商业广场”在功能定位上找准“社区目标”, 充分考虑周边居民的消费需求和定位, 引入了LIFE HUB@DANING的发展理念, 即“多、大、新、齐”, 并综合配置商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等8大功能。该项目于2004年10月动工兴建, 2006年10月正式对外营业, 目前入驻的品牌经销商已多达250个, 其中不乏首次进入中国的国际品牌营运商, 如C&A旗舰店 (中国首家旗舰店) 、生活经艳LIFEZTORE家居旗舰店、“上影星汇影城”、大润发、国美家电、新雅粤菜馆、沈大成上海小点、福朋喜来登酒店、上海戏剧学院继续教育学院等。“大宁国际”的建设和运营, 为地区居民的文化生活、娱乐消费提供了良好平台, 开业以来客流量、销售额呈稳步上升趋势, 全年收入预计达到8亿元。

瑞虹生活广场

瑞虹生活广场及其周边的商业建筑面积3.8万平方米, 是近几年新建的社区商业中心。该中心除一个大型超市外, 主要业态为零售业、餐饮业和生活服务业, 分别为23家、10家和15家。商业占地面积3.8万平方米, 除一家大型超市, 基本上是2层单房和住宅群房的1-2层。

如果瑞虹社区资源能对外开放, 对该中心的建设有很好促进作用。该社区商业总量规划的理想规模5万平方米, 现有些项目尚在拟议中。

功能定位:该中心既然是生活广场, 功能定位的提升重点主要放在购买、休闲、游乐、餐饮等方面。充分利用地下空间并使超市与之有机结合, 大力发展“车站经济”。重点业态建设与调整主要放在便民、利民, 满足社区内外居民日益增长的精神和文化需要。

特点与配套:为了突出瑞虹生活广场的品味, 重点是完善和重建临平北路一条街的商业功能, 推进一些重建改建项目的进度。

今明两年与未来发展:加强服务管理, 规范市场运行;做好社区商业中心的规划和构想;做好统计数据整理等基础工作。

长阳路社区商业中心

中纺机园区创建于2000年, 经过几年建设实现三个飞跃:2003年园区建立初期, 迁出原中纺机的一万多平方的办公大楼, 引进了普陀山大酒店和华晶宾馆。2004年调整了中纺机原娱乐中心、食堂和大会场等一万五千平方米企业用房, 兴办了吉龙大浴场、小尾羊火锅、明东烧烤、欧庭咖啡、苏宁电器等一批企业。2005年底, 又迁出该厂二个车间和钢材仓库共一万五千平方厂房和场地, 引进浙江嵊泗的骏莱海鲜渔港 (6000平方米) 和金碟娱乐有限公司 (4000平方米, 内有KTV、酒吧、迪吧、足浴) 。建筑面积达4千多平方米的海上大富豪餐饮有限公司与“速8”经济型连锁酒店也成为中纺机园区闪亮的一角。中纺机园区已成为餐饮、娱乐业为主的休闲广场, 与对面的欧尚超市连成一片, 成为街道社区商业中心。

2007年, 根据杨浦区区委、区政府关于“三区融动、联动发展”的总体要求, 在区经委总牵头, 大桥街道总配合下, 进行了长阳商务休闲广场的创建工作。由中纺机、大桥街道、广场内的企业三方共同出资近400万元, 对中纺机门楼、门房间、广场沥青路面的铺设、景观绿化增补、灯光布置、店招店牌整修、人行道修补、非机动车位调整、长阳饭店内外修正等十多个项目进行了改建, 在区相关职能部门的积极配合下, 创建工作于九月按时竣工, 取得了预期的成果, 成为杨浦区又一商业亮点。

2008年的发展目标、规划方案:继续发展长阳休闲广场, 优胜劣汰, 把一些经营状况不好的企业请出去, 引进新的企业, 为广场的发展输送新鲜血液。继续扩大园区规模, 中纺机有意置换出现厂区内20000平方米的生产车间, 目前难题是要引进规模企业。

在街道几任领导的重视和关心下, 在相关部门的支持和配合下, 重点打造的长阳路社区商业中心, 已形成了一个以餐饮、娱乐、休闲为主题的专题园区, 经过不懈的努力, 开发的梯度越来越大, 投资者们的生意如火如荼, 地方税收逐年增长, 如今的规模已是营业面积5万平方米;投资总量逾亿;从业人数上千;厂房租金百万 (月) ;地方税收千万 (年) , 未来长阳路社区商业中心营业面积还会增至7万平方米, 发展前景更为看好, 真正做到了业主、客商、政府大家共赢。

高境大型社区商业中心

规划区域:殷高西路沿线约1km2的区域。

规划人口:区域规划内常住人口约9.57万人。

功能定位:大型现代都市社区商业服务中心。重点是培育和发展购物娱乐、文化休闲、时尚流行展示、品牌商品专业专卖店、现代社区便民服务、中外特色餐饮、宾馆酒店服务、体育医疗健身;商务办公服务、现代汽车营销、专业商品批发, 以及设计研发、企业和职业中介服务、创意产业、广告传媒、都市休闲旅游等现代生活服务业集聚区功能。

商业商务产业规模:预计至2010年, 该区域总商业营业面积约35万平方米, 实现社会消费品零售总额约30亿元, 实现商务服务业主营业务收入约20亿元。

主要支撑项目:景瑞生活广场 (建筑面积16.02万平方米, 年营业额预期达到8亿元, 年税收3000万元左右) ;长江国际商贸中心 (商业建筑面积9.68万平方米, 年营业额预期达到4.5亿元左右, 年税收2000万元左右) ;乐购大卖场吉浦店 (建筑面积1.78万平方米, 年营业额预期达到2亿元, 年税收600万元左右) ;易初莲花大卖场三门店 (建筑面积2.29平方米, 年营业额预期达到1.8亿元, 年税收500万元左右) 等。

发展思路:主要是整合殷高西路商业街沿线大体量商业项目资源, 有效衔接殷高西路、吉浦路-三门路两个社区商业中心商业功能。从整体规划着手, 衔接好殷高西路、江杨南路节点处景瑞生活广场、长江国际商贸中心、易初莲花卖场三大商业项目之间关系, 做到错位经营, 有序竞争。景瑞生活广场和长江国际商贸中心南北两块项目要形成商业整体资源, 发挥大体量商业项目整体功效。充分延伸大型社区商业辐射功能, 更好地服务高境、淞南镇居民, 以及周边虹口、杨浦、闸北等周边区居民的现代综合性和个性化消费需求。形成具有现代服务业功能的高境大型都市社区商业服务中心。

百联南方购物中心

百联南方购物中心位于梅陇镇辖区的北面, 承担上海市城区改造建设的居民导入区域。该商业城区, 毗邻中心城区——徐汇区, 有很强的辐射功能, 吸引周边社区的人流量购物。

作为一家集多种功能为一体, 拥有营业面积10万平方米, 以集约化优势为消费者提供一站式服务的购物中心, 在布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头为主力店, 最大程度地满足周边居民日常消费和家庭装潢的需要;130余家品牌特色专卖店涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多种经营项目, 满足了人们的个性化需求;中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心等成了人们聚会、休闲的理想场所;药店、邮局、银行、旅行社、书城、洗衣店、美容美发等一系列社区服务项目, 更是为居民生活提供了便利。

为进一步提升和扩展百联南方购物中心的功能, 百联南方西侧项目于2006年开工建设。该项目将本着以人为本的理念, 着力为顾客营造一个布局合理、功能完备、舒适宜人、整体和谐, 充满人性化氛围的消费环境。项目总建筑面积近6.4万平方米, 分地下两层、地上九层, 通过二、三、五层三条宽为9米的联系廊与现有的商业大楼连通。主要功能为居家装潢、休闲娱乐、百货零售等。该项目将于2008年内建成开业。

春申万科社区商业中心

春申万科假日风景位于闵行区莘庄镇春申示范区基地, 是上海四大示范区之一, 由上海万科城市花园发展有限公司投资, 按“新市镇”这一理念规划, 总用地面积60.89万平方米, 分5期开发, 总建筑面积55万平方米, 可容纳人口1.6万。

春申万科城具有占地1000平方米的休闲假日广场, 分上下两层, 集购物、娱乐、社交为一体的200米长的商业街, 构成了整个社区商业中心, 经营面积达1.25万平方米, 总商户数37家。春申万科城商业街作为社区邻里生活中心的主要配套设施, 经过多年发展, 已成为一条美食、休闲娱乐、文化教育及便民服务的全方位商业中心, 功能完善, 业态结构合理, 基础型业态齐全。美食方面, 商业特色以餐饮为主, 拥有本帮菜及江、浙、川、湘等各地菜系, 菜式丰富, 色香浓郁, 味美兼备, 并提供上门服务, 使社区居民足不出户就能享受美味佳肴。休闲娱乐方面, 小区的文体活动中心 (假日会) , 拥有网球场、室外游泳池、室内篮球场、健身房、咖啡馆、茶馆等休闲娱乐项目, 给工作忙碌之余的小区居民提供了一个放松身心的场所。文化教育方面, 小区的公办学校和幼儿园已投入使用, 高质量的办学体系和优美的校园环境给孩子们创造了良好的学习氛围。便民服务方面, 小区招商以便民、利民为出发点, 引进如干洗、美容、旅游、药店、便利店、书店、宠物店等业态, 大大方便了居民的日常生活。

广州批发商圈调查 第3篇