以海南房产为例 浅析房产与电子商务

以海南房产为例 浅析房产与电子商务（精选8篇）

以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第1篇

（本文资料由A房网整理提供，文章资料来自 /zixun/show/203/1513/）

以海南房产为例 浅析房产与电子商务

随着我国网络技术普及率的日益提高，通过网络进行购物、交易、支付等的电子商务新模式发展迅速。电子商务凭借其低成本、高效率的优势，不但受到普通消费者的青睐，还有效促进中小企业寻找商机、赢得市场，已成为我国转变发展方式、优化产业结构的重要动力。

我周围越来越多的朋友有这样的网购习惯，不出门便可看尽天下物品，买到最大的实惠!在上海刚刚结束完由商务部、中华工商联合总会举办的2013电商会议。李宁实体店关掉一千八百多家，电商的销售额已经超过实体店的销售额。未来三至五年全国有近百分之八十的书店将关门。服装店、鞋店有近百分之三十的将关闭。

未来5年，个体户将消失。取而代之的是团队及创新的商业模式!这是大趋势!未来的主流商业模式是：电子网购。互联网的出现和发展已经对传统零售业有了一定影响。媒体对网购报道铺天盖地，美国网民网购普及率超过66%，中国已经超过25%。网购已经侵占了部分传统渠道市场份额, 而且网购物品价值将越来越大，包括网上买房。随着网购顾客数量增长，在某些地区已经出现适合某种网超运营模式环境条件。

与目前全国一线城市房地产相比，海南房地产有其特殊性。海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。

海南无论气候资源还是自然景观资源，在中国都是唯一的，资源优势已决定了海南房地产的价值。随着海南国际旅游岛建设的进一步加快，以及免税、免签、竞技体彩等政策的陆续出台，海南正在逐步成为一个世界性的高端度假目的地，综合配套水平将发生质的改变，这也决定了海南房地产市场具备极大的可持续发展的潜力。

如今来海南的人不仅仅是旅游，更多的是寻找第一居所之外的停留之地，更多在寻找物质生活丰富之后的新的生活方式，更多在升华他们人生的存在价值，所以，满足广大的富裕起来的人群的新的居住需求、（本文资料由A房网整理提供，文章资料来自 /zixun/show/203/1513/）（本文资料由A房网整理提供，文章资料来自 /zixun/show/203/1513/）

度假需求和精神需求是一项长期的充满前景的市场，而海南因为地缘性的特征在全国的旅游地产将独占鳌头。

现在，海南房产已经发展到了一个新的层次，我们称之为网签房产。房地产业内专家也对近来发展迅速的房地产电子商务持肯定态度。中国房地产业协会副秘书长何琦肯定了海南对二手房电子商务领域全新商务模式的探索。房地产电子商务任重而道远，海南房产经济公司愿意不惜重金做更多的研发和实践，未来能让老百姓安心踏实地在家上网买房。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在首届中国房地产家居电子商务高峰论坛上表示，电子商务交易平台是房地产中介交易很重要的创新，房地产不是标准化的产品，最需要公开、透明、准确、真实的信息服务，电子商务平台可以很好的把众多复杂的信息进行汇集，给交易带来便利。

海南的房地产是旅游地产休闲地产度假地产，是面向全国甚至全世界有闲有钱阶层的，在国际旅游岛建设的背景下，在中国经济未来5年以国内消费为重要拉动力的基础上，海南房地产业充满发展前景，最有资格成为未来中国房地产的新兴代表力量，海南能抓住机遇，通过电商平台，用一流的规划设计、优秀的品质、国际化的服务水准、长远发展的眼光，为中国乃至世界人民打造最美的度假天堂。

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以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第2篇

10多来，我国高等教育事业经过“共建、调整、合作、合并”，扩大了办学规模，提高了办学效益。目前，不少高校已形成了一校多区校园格局。如何优化多校区房产资源，全面提升和发挥各校区房产管理功能，是高校后勤领域需要潜心研究和用心实践的一个重大而紧迫的课题。

一、多校区房产管理面临的主要问题

1、房产资源配置欠科学合理

一个校区的教学用房、办公用房、生活用房及附属设施，理应与所设置的学科专业和教育规模相适应。由于校区功能定位不够清晰，或缺乏科学合理的规划，导致有的校区房产资源不能满足教学、科研、生活的实际需要，而有的校区的一些设施都过剩，处于闲置状态。

2、房产资源使用效益不够高

提高房产资源使用效益，应是房产工作的一个重要目标。现状是，由于学校及校区本身尚未形成房产管理与使用合力，导致房产管理与使用相脱产。有的房产管理部门往往注重房产资源的调配与安排，而不重视发挥和提升房产资源的使用效益，甚至把房产资源的使用责任完全归咎于校区其他部门。校区房产资源使用责任的缺失，弱化了房产资源的使用效益和经济效率。

3、房产资源处置缺乏规范

基于各校区位于同城不同地段或不同地区，给各类用房的运营、维护、处理、置换等事项带来了复杂性。由于学校及各校区对房产资产处置缺乏深入研究，未能作出符合政策法规要求和校区特性的运作规范，从而影响了房产资源处置的科学性、合理性、及时性。有的校区出现了国有资产流失的现象，有的校区与地方发生了一些产权纠纷。

4、房产管理功能未全面提升

各校区的房产管理领域应是有形的物质文化与无形的精神文化相互渗透、相互促进的复合性。事实上，各校区是高度重视为师生的工作、学习和生活提供物质保障服务的，但忽视了学府应有精神文化的浸润，房产管理工作中的制度文化、行为文化建设相对滞后，尚未让师生在校园物理环境，从事物化工作学习生活中获得角色使用、人格品质、行为规范等方面的熏陶、体验与升华。

二、优化房产管理的指导思想

1、坚持标准化原则

各校区的各类用房是为“提高人才培养质量”、“提升科研水平”、“增强社会服务能力”提供保障服务的。各校区用房的建设与管理，应当切合各校区的定位，满足各校区持续发展的需要。设定实际需要的依据是国家颁发的有关法律法规和国家制定的办学标准、教育质量标准和建筑质量标准及消防卫生等标准，各校区应在学校统一规划下，对照相关标准和要求，分析房产资源配置、使用、处置状况，有针对性地调整和完善房产资源，使各校区房产实体具有实用性、经济性、安全性、可靠性、周到性等特性。

2、坚持整体性原则

各校区房产管理的成效和水平，直接关系到整个学校的办学效益和办学水平。因此，各校区都应树立全面观念，服从学校的统一领导，维护好学校的整体利益。处于全校领导地位的党政班子，拟专门研究多校区房产统一管理的大事要事。

3、坚持自主的新原则

基于各校区所在的地理环境和人文环境不同，有的校区与主校区距离较远，房产管理又会不断出现新情况、新问题。因此，各校区在执行学校规制性决策与部署的过程中，需要解放思想，更新管理理念，密切结合本校区的实际，自主开展房产管理，改革创新活动，培育和发展既符合学校基本要求又能彰显自身特色的房产管理品牌。

三、提升房产管理专业化水平的工作策略

1、健全科学决策程序

理顺主校区与分校区的关系，构建既统一又有区别的房产管理模式，需要领导层对房产资源的配置、使用、处置作出科学决策。浙师大等学校的实践表明，房产管理重要决策的步骤，应经历发现问题→确定目标→拟订方案→确定方案→实施方案的过程。对涉及房产管理全局性的问题，要实行学校领导班子集体决策；在选择解决问题的方案时，要进行对此选优，力争做到有利无弊或利大于弊，要关注眼前利益和长远利益的结合，局部利益和整体利益的综合，统筹兼顾各校区科学持续发展。各校区房产管理职能部门和物业经营、管理机构主要负责人，更应主动深入实际，摸准需要解决的问题，认真听取各方意见或建议，在此基础上，进行科学论证，提出解决问题的方案或举措，经学校或校区主管领导审定后予以公布并切实贯彻实施。

2、进一步规范房产资源使用方式

充分利用房产资源，充分发挥房产资源价值功能，需要规范各校区各组织及成员科学合理使用房产资源的行为方式。房产管理职能部门和物业经营管理机构，应会同校区教学管理、科研管理、学生管理等职能部门，经常向师生进行珍惜设施、爱护设施、文明使用设施的责任义务的教育，要运用校内各种媒体传播各类设施的结构、性质、功能等方面的知识及运作技能与方法，要进一步房产资源使用者责任行为的检查评估。对违反管理使用规程、或有意损坏公共设施的事件应严肃处理，对面向社会、实施有益性或有偿服务的项目，必须与使用方签订合约，规范使用者的行为。对涉及房产资源处置的事项，必须依照法律法规及学校的相关规定，逐项规范处置流程，实施有效监控，严防国有资产流失。

3、健全房产管理人才队伍建设机制

提升各校区房产管理专业化水平，需要造就一支结构合理、素质全面、执行能力和创新能力较强的房产管理队伍。建议将房产管理人才队伍建设纳入学校及各校区人才发展规划。

一是要科学合理地配备学校及各校区房产管理力量；

二是要有计划地开展岗位培训活动，注重理想信念教育和职业道德建设，培育拼搏奉献、艰苦创业、诚实守信、团结协作精神。要通过学习进修和实际演练，不断充实专业知识，提高专业技能、改善工作作风和工作方式。

三是要着力培养一批职业化、专业化的房产管理领军人才。四是要建立健全与工作业绩紧密联系，充分体现房产管理人才价值，有利于激发房产管理人才活力和维护房产管理人才合法权益的激励保障机制，要完善奖励制和问责制。

参考文献：

1、李岚清：教育访谈录，人民教育出版社，2003年12月版

2、眭依凡：大学的使命与责任，教育科学出版，2008年7月版

以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第3篇

关键词：房产税,美国,经验借鉴

1 我国房产税发展现状

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革, 这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种, 分别是房产原值和租金收入。2006年以来, 我国商品房价格迅猛上涨, 直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年, 国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革, 两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定, 两者在改革中既有自己的特色, 同时又有相似之处。2012年, 重庆房产税征收额为27. 43亿元, 上海为92. 56亿元, 而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799. 58亿元、3743. 71亿元, 房产税仅占财政收入的0. 72% 、2. 47% , 与众多西方发达国家相比, 房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系, 充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源, 本文选取美国典型的两个州, 总结房产税发展的现状, 从而为我国房产税改革提供经验借鉴。

2 美国房产税的发展概况

美国50个州都征收房产税, 各个州的房产税税率不等, 维持在1% ~ 3% 之间, 征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利, 因此联邦政府和州政府不征收房产税, 房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲, 房产税要占到地方财政收入的50% ~ 80% , 房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定, 房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化, 因此每年的房产税率都有差异, 税率的计算公式为:房产税税率 = 预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。

因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额, 所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目, 各州对房产税的减免规定不尽相同, 主要是针对自住房屋, 通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法, 即当房产税超过某一最大值时, 纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。

2. 1 纽约州

对于纽约州的地方政府而言, 最大的税收来源就是房地产税。在2012年, 房地产税为纽约州 ( 除纽约市之外) 筹集了286亿美元的收入, 占总收入的39% 。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的, 房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。

资料来源: Office of the New York State Comptroller

房地产评估的是其市场价值, 由评估员确定评估价值, 评估员是社区的地方官员, 大多数评估员为一个市或镇工作, 一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇 ( 除纽约市和拿骚县) 规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估, 换句话说, 所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时, 评估员才会评估房产的市场价值, 一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制, 法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准。关于房产税减免问题, 2012年, 纽约州全部房地产的市场价值约为2. 5万亿美元, 地方或学区税的减免数额为8260亿美元, 占全部市场价值的33% , 县、市和镇的减免额约为6800亿美元, 接近全部价值的27% 。

2. 2 加利福尼亚州

在2010—2011年间, 加利福尼亚州的房产税共计550亿美元, 成为加州最大的财政来源。资金分配如下: 县17% , 市10% , 学区54% , 特区19% 。加州的房地产税是由加州均等委员会 ( California board of equalization) 制定, 20世纪70年代, 严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速, 使得加州的房产税暴涨, 许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况, 很多家庭因为负担不起, 不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况, 根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定, 加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1% 加上用于偿还由选民认可的政府债券, 同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度, 房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2% , 以较低者为准。

资料来源: Legislative Analyst's Office

加州的房产税由两部分组成: 普通税负、选民认可债务税 ( Voter - approved debt) 。普通税负按照房产评估价值的1% 予以冻结, 选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券, 主要用于当地的基础设施建设项目, 比如学校基础设施的建设或者修复, 但是不得用于当地政府的经营性开支, 比如教师工资和管理成本, 选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行, 涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券, 可以由学校或社区学院所在社区的55% 的选民同意通过, 选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法 ( Community Facilities Distrct Act or Mello Roos) , 允许一些新兴区域的当地政府, 针对新学校、医院、公共设施等, 发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。

加州税务局通过两个部门行使房产税功能: 郡房产评估部门和州房产评估部门, 两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外, 但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准, 当房产再次被出售时, 县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值 ( 新的购买价格) , 之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2% 的涨幅上涨。

大多数情况下, 房产的市场价值要高于其评估价值, 这是因为每年的评估价值最多上涨2% , 而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权, 其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时, 评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损, 房产的市场价值有可能低于其评估价值, 当这种情况发生时, 县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产, 包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校, 宪法给予了一定的减免。对于自用住宅, 将其视为主要居住房产的业主, 每年可以申请7000美元的房产税减免, 这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。

3 美国房产税对我国房产税改革的启示

美国已建立了相当完善的房地产税收制度, 在诸多方面值得我们借鉴, 总结如下:

3. 1 健全房产税法, 做到有法可依

首先, 将立法权限适当下放, 从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法; 空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权, 地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限; 不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次, 强化税收征管, 修改和完善现行房地产税政策法规, 健全房地产税收制度, 理顺税收执法体系, 使房地产征管工作有法可依, 有章可循, 以加强执法的严密性、权威性。最后, 健全征管机构, 加强征管力量, 使征管工作横向到边、纵向到底, 进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。

3. 2 扩大房产税的征税对象, 设计体现量能负担的累进税率

美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入, 也体现税收公平原则。首先, 房产税应该对个人拥有的所有住房征收, 无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次, 房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税, 不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机, 侵蚀社会公众的利益, 引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配, 缩小贫富差距。相对于比例税率, 累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多, 房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担, 这样能起到调节社会资源分配的作用。

3. 3 改进计税依据, 建立一套完善的房地产价值评估体系

改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值, 尽快建立房地产价值评估体系。首先, 必须建立健全有关财产评估的制度和法规; 其次, 应设立专门的评估机构, 配备专门的评估人员, 由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构, 招聘评估人员; 再次, 确定评估方法, 以房产税改革实施第一年为基准年度, 合理确定房地产的估价基数, 以后各年均加上改年评估升值价, 评估值每3 ~ 5年重估一次; 最后, 在房产税改革实施之前, 要事先做好充分的准备工作, 搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息, 并对信息进行整理和储存, 建立数据库。

3. 4 制定相关的减免政策

适当的税收优惠政策是必不可少的, 它可以调节收入分配和资源配置, 保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠: 主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言, 主要包括以下六类: 第一, 国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地; 第二, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地; 第三, 国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地; 第四, 对慈善机构所占用的房产和土地; 第五, 医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地; 第六, 符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠: 主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾, 为其生活提供一定的便利, 缓解一定的生活压力, 同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此, 房产税的减免优惠应当包括以下三类: 第一, 对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠; 第二, 对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失, 根据损毁程度, 给予一定程度的减免优惠; 第三, 对孤老残疾人等特殊群体, 根据其收入水平, 给予一定程度的减税优惠。

参考文献

[1]广西财经学院课题组.当前房地产市场与房产税改革研究[J].经济研究参考, 2012 (65) .

[2]夏超.房产税改革相关问题与对策研究[J].经济研究参考, 2012 (47) .

[3]王宏波.当前我国房产税的改革问题[J].甘肃社会科学, 2013 (4) .

[4]高光芝.美国房地产税的经验及启示[J].时代金融, 2013 (9) .

[5]刘慧芳.关于深化我国房产税改革的思考[J].经济研究参考, 2013 (11) .

浅析房产档案利用与隐私权保护 第4篇

[关键词]房产档案；利用；隐私权保护

房产档案工作的价值在于为社会公众提供便利的服务，同时房产档案的经济效益。为了在利用的过程中，不侵犯个人的隐私或泄漏国家机密，我国已经出台了相应的政策制度。本文首先对现阶段社会公众对房产档案的利用需求进行了分析，最后对正确处理房产档案利用与隐私权保护之间矛盾关系的方法进行了介绍，仅供参考借鉴。

一、现阶段社会公众对房产档案的利用需求

房产档案是能够合法证明权利人与房产之间权利关系的直接有效的原始凭证。随着市场经济的不断发展，房屋作为商品在社会中所体现的价值越来越大，流转越来越频繁。由此涉及房产的经济行为和法律行为如房产交易、租赁、抵押、拆迁、继承、离婚分割财产等日益增多，为尽可能地确保上述行为的安全性和维护自身的利益，必然会导致社会公众要求对政府房产管理部门所管理的房产档案进行利用。

1、购房者在购置二手房前希望尽可能多地了解该房状况、核实权属

如上所述，房产正日益成为人们个人财产中价值最大的部分。房产二级市场已成为人们投资置业和改善居住环境的途径和平台。为了核实出售者或房产中介所提供的房产材料的真实性，为了确保所欲购房产产权的完整性及与他人无任何争议，保障交易的安全性和稳定性，规避购房风险和避免不必要的纠纷发生，作为房屋原始凭证的房产档案受到购买者的极大重视和信赖。

2、承租方在签订租赁协议前要核实权属，保障自身权益。面对高涨的商品房价格、火爆的二手房市场，对于无房的中低收入家庭和外来务工人员只能通过租赁房屋来解决居住问题。同时非住宅如写字楼、商铺租赁频繁，且涉及金额较大。由于中介市场的不规范和诚信观念的淡薄，非权利人出租、转租的现象非常严重。为避免上述现象的发生，在签订租赁协议前，承租方往往通过查询房产档案核实出租方提供的材料是否真实，以便决定是否签订租赁协议，保障自身的合法权益。

3、金融机构在发放贷款前需要了解该房状况、核实权属。银行在办理抵押贷款时，要先通过查询房产档案了解被抵押房产的权属状况，一方面利用房产档案所记载的有关数据（如建造年份、建筑面积）对房产价值进行合理评估，另一方面核实权属，了解该房产有无抵押、查封等权利限制情况，防止不法分子利用房产抵押进行金融诈骗，确保金融机构能够有效地收回贷款，实现财产的保值增值。此外，涉及房屋的拆迁、继承、分割等与房产有关的行为也都必须利用房产档案。房产档案的价值正为越来越多的人所熟悉了解，利用频率愈来愈高，利用范围不断扩大。

二、正确处理房产档案利用与隐私权保护之间矛盾关系的方法

房产档案存在的价值，就是得到充分的利用，但是在利用的过程中，势必会涉及到隐私权保护的问题，为了能够时房产档案利用价值最大化，并且不伤害房产拥有者的隐私权，有关部门与人员有必要采取积极的措施处理好两者之间的关系。

1、对我国房产权属等级制度充分掌握，以便能够有针对性的利用房产档案。现阶段，我国应用的房产登记方法主要是权利与托伦斯制度，该制度具有法律效力。我国所实施的房产登记制度具有明显的特点，比如强制性、公信力强等。房产权登记的管理方式并不应该依靠行政，房产登记既是一种义务，也是一种责任，应该向社会公开。如果没有牵涉到民众的基本信息数据或者是可能对未来生活造成影响的信息数据，都应该向社会公开。

2、房产档案必须在规定的范围内进行合理利用。房产档案需求虽然越来越大，但是并不是所有的房产档案都可以公开使用，这一点房产档案管理人员必须加以注意。比如有些房产档案信息与国家安全、军事机密相关，则不能向社会公开，而如果房产正在进行开发销售，则相关的房产档案则可以公开，只要是有需求的民众都能够查阅。如果是个人房产档案在进行公开利用之前，房产登记部门应该争得个人允许，否则不允许公开利用。一般情况下，房产档案中纪录的姓名、住址等信息等属于个人隐私，在没有取得当事人同意的情况下，相关部门不得进行公开开放。只有将房产档案利用限定在一定范围内，即使在合理的范围内，有关部门也需要与当事人进行沟通，不能随意利用，这样才能够在保护隐私的情况，最大程度的利用房产档案。

3、以社会需求为切入点，对档案利用进行充分的调查研究，最大程度的避免与公众隐私发生冲突。如果房产档案隐私影响到公共利益，则法律判决时，也会偏向公共利益，这不仅公众需求，同时对隐私权主体而言，也有长远的利益。对此，房产档案研究者一定要对房产档案的社会需求进行详细的研究，依据社会需求情况将房产档案进行划分，将哪些与社会公众利益有着重要联系的房产档案以合理的方式，在指定的地方进行公开，这样不仅利于房产档案建设，同时对房产档案的市场开发也有积极的作用，将对社会和谐稳定有着不可估量的影响。全国已有多个城市通过网上公布房屋信息，某市也于二年前推出“透明售房网”、“二手房买卖合同网上签订及办证系统”，要逐步通过网络的形式实现房产信息资源的共享，认真研究房产档案信息如何上网、哪些信息可以上网、怎样确保上网信息安全等问题，增加房地产市场信息的公开和透明度，有助于有效解决“一房多售”、“双重抵押”、“查封”等导致房产证无法办理的问题。

4、强化档案服务意识、实现档案管理现代化。作为一项服务性工作，档案利用直接体现了为人民服务宗旨的落实。与时俱进要求我们必须认清形势的变化，紧跟时代的步伐，进一步解放思想，转变观念，倾听社会公众的呼声，更好地为全面建设小康社会服务。在档案利用工作上，必须坚持增强服务意识，不断提升服务质量，用好的精神面貌、好的工作作风服务大众。档案管理是档案利用的基础，积极探索档案利用向数字化、电子化、网络化方向发展的途径，逐步实现房产档案管理的现代化。保持房产档案能新鲜、全面地反映权利主客体的关系，以确保档案利用的真实性、完整性、准确性，使房产档案能够高效、快速、准确地满足不同人群、不同层次的需要，成为社会公众可以利用与信赖的一种可靠的信息资源。

三、結语

综上所述，可知房产档案的有效利用与隐私权保护方面，虽然存在着矛盾，但是这一矛盾并不是不能解决，只要国家法律制度健全，个人有隐私权保护意识，而有关单位则能够依据制度要求适当的开放房产制度，就能够有效缓解两者之间的矛盾。

参考文献

[1]刘娜.1987～2010年房产档案利用研究综述[J].云南档案.2011（02）

[2]于淑丽.档案学视域下的隐私权研究[J].山西档案.2009（06）

[3]雷鸣霄.浅析房产档案存在和利用的重要性[J].才智.2011（23）

[4]陈丽.试论房产档案的信息化管理[J].才智.2011（33）

以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第5篇

电子商务是指以网络为基础进行的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、广告商、消费者、中介商等有关各方行为的总和。现阶段的房产电商主要包括线上和线下两部分，只要在线上完成商品展示和交易意向达成，并通过房产电子商务平台支付交易意向保证金的，均可看做是房产电子商务的行为，属于房产电子商务范畴。

近年来，受限购限贷等紧缩性政策影响，房产市场稍显低迷，购房者观望情绪日渐浓厚，楼市房源库存量逐步增大。巨大的去化压力下，社会分工逐步细化，开发商不再拘泥于以前单一的营销模式，房产电商形式逐步进入人们的视野。

如今不少房地产开发商逐渐将视线投向了电子商务平台。万科、恒大、富力、华远、绿城等全国知名房企都已“试水”网上售房。电商的获得认可并快速发展，源于购房者、开发商和网络媒体的一致推崇。购房者可以直接从平台上快捷获取房产信息，方便进行商品对比，电商价格也确实比案场价格优惠很多，因而购房者们大力支持；开发商方面，电子商务平台线上线下资源互补，客户资源大幅增加，去化库存能力增强；而网媒方面，一是能够扩充受众群体，增加流量，而是直接获取佣金的方式避免了单一广告收入带来的风险，提升了企业竞争力。

大多数购房者认可电商活动，“挺好的呀。房子虽然不便宜，但能省一点是一点嘛。”准备给儿子买房的王先生说。王先生已经看了不少套房了，也遇到过很多在做电商活动的楼盘。他表示虽然不明白电商活动是怎么回事，但是听置业顾问介绍后，感觉价格是便宜了不少，挺划算的。“我看中的那套房子，原价七千多，折扣后也就六千多每平。”

因为电商活动能给购房者带来实实在在的价格优惠，所以许多购房者在购房的过程中都会参加活动，交给网站方面一定的资金。“置业顾问会在接待客户的过程中介绍我们的优惠活动。基本上所有在这边买房的客户都会参加这次的团购活动，交一万的团购费给我们。”某网站的驻场文员接受采访时说。

爱淘房是成都最专业互联网地产电商平台，精选全城楼盘，提供独家优惠，全程式买房顾问，专属一对一买房体验，不是看房团，而是为每位客户量身定制买房攻略。可在线免费预约看房、在线排号，预约即送支付宝现金红包。爱淘房是提供最优质最优惠的精致楼盘，是成都置业者的不二之选。

工作感言及行业浅析(房产销售) 第6篇

毕业后的我，先后经历了酒店业和销售业。酒店教会了我知礼仪、守道德。在两年的职业生涯里，我从一个懵懂的孩子逐渐成长为沉稳、干练、遇事冷静而不失机敏的工作者。这在我经历二手房工作时得到了提升和延展。如果说酒店工作教会了我处事，那么销售行业它教会了我做人。基于对人性的了解和营销的领悟。我深刻体会到尊贵服务和价值服务的奥妙。其实任何销售最终都会归于服务价值。我们所接触的客户也都是在我们专业细微服务和正确引导下做出的明智选择。销售产品从销售自己开始。凡是快人一步，遇事规划有度，做事经营有路。在深度了解客户的前提下，给其足够的尊贵服务，配合完美的兴趣共鸣，加上细微持久的关怀。相信朋友自然结交，销售也成功了一半。在人性魅力的吸引下，配合扎实的专业知识，深度的市场分析，清晰的文字报表，合理的销售节拍。相信客户自然会跟着我们的思路，热衷我们的产品。但是此时销售才刚刚开始。真正有价值的服务体现在推荐转介客户上。我们销售对象的不是产品本身，而是客户群体。真正的销售需要用心经营。作为一个农村娃子，生活的艰辛让我懂得了珍惜，良好的教育让我明确了方向。相信我的回报会是你最好的选择。

行业浅谈

关于行业认知：

为什么选择售楼？

1、房地产是单价高的大众消费品，成交后可赚取高额提成；

2、房地产销售收入无上限，这是一个一碗汗水换一桶金的行业；

3、我国正处于城市化进程中，房地产仍是朝阳行业，仍将持续畅旺；

关于工作要求：

1、要掌握扎实的专业知识。

2、要有足够的市场调查。

3、具备必要的书面分析表。

4、拓宽自己的客户渠道。

5、合理运用专业销售技巧。

6、丰富自己的社交谈资。

7、高效的行程安排和管理。

8、保证有足够的工作量。

关于团队建设：

这个年代我们缺少的不是人才，而是选人、用人、留人的方法。

关于人事管理：

1、建立人事档案表，通过家庭出身，教育背景，工作经历，性格观察，进行人性化管理

2、根据各人层次，进行阶段性、针对性、系统性的培训。

3、制定合理奖惩机制并录入人事档案表，激励员工潜能，遏制不良举动，决定人员去留

4、进行洗脑风暴，调动员工激情，建立对行业的向往与热衷之心。

关于房价走势：

市场取决于供求关系和政策影响。

1、先谈政策。纵观历来至今国家所发布的政策不难发现——治标不治本。深度剖析，其实国家根本不想房价跌下来。首先国家也是个利益集团，代表统治阶级的利益。房价下跌也会削减其自身的经济收入。但既然是统治阶层也就担负了维护国家安定的责任。如果任由房价飙升，必然会引起更多更深的民愤。民怨太重也不利于其统治。而且恶心发展将导致更大程度的经济损失，这都是国家所不愿意看到的。所以综合考虑，国家棋下妙招，升首付、加利息、重税金。看似决心控制房价，其实不然。这招砍下去受创最厉害的并不是投资者。而是众多本来还有指望买起房的刚需们。既然他们彻底买不起房了，房价再高也就跟他们没关系了，久而久之，也就没那么多人再对政府不满了。国家的目的也就达到了。当然，重棒之下，投资客也受了很大程度上的打击，但并不是像那么穷刚需们那么致命，而且他们也不会因为国家的任何政策而对时局不满。如果国家真的想从根本上控制房价，解决民生很简单。低价出卖土地，降低首付，降低利息。制定行业利润空间，并完善监督体系。让限购令成为一项国策。可是这一切都是不可能的。不但触及了国家和“资本家”的利益，也会使众多相关行业停滞，倒退。所以理性的分析，房价只会涨不会跌。最好的博弈结果也是缓涨，良性的前进。

2、再谈成本。土地出让金的疯狂飙升，建材成本的迅速攀涨，工人工资的逐步提高。所有成本都在涨，谁会亏钱做生意。所以从房地产商的角度来说，降价几率渺茫。纵然有媒

体大肆宣扬那个开发商，那个楼盘降价了。可是仔细调查就可以发现，到底是怎样一个降价法。比如某个小区一期售价在10000元/平米，由于销售业绩出色，二期定价13000元/平米。结果迫于国家压力，宣布降价1000元/平米。不错是降价了，而且幅度很大，但是实质呢？仍然比一期涨了2000元/平米。难道这就是我们购房者所盼望的降价？不过是一场游戏一个骗局罢了。还是务实点，看透彻点，早下决定吧。

3、还有致命的供求关系影响。国家的逐渐“资本主义”化，城市化进程的迅速推进，新农村疯狂改造（圈地运动），大学的盲目扩招，国家正一步步把更多的人都赶到城市里去。这样的结果必然是供不应求。市场的规律决定这样的下去必然引起房价的竹节攀升。

4、至于各位行业精英所阐述的其它独到见解，比如交通的更加便利，设施的更好完善，婚姻的压力，家的观念，媒体的炒作，等等众多因素，更会推动房价的稳步上涨。

关于市场分析：

鉴于房价的良好未来，市场必然长期存在。但是现阶段由于国家政策严厉，媒体大肆宣扬，导致开发商在观望，谁也不敢先出头，谁也不敢轻易拨动房价快涨的筋弦。更导致了广大购房者走入误区，盼望自己也觉得不太现实的房价缩水。一时间政府、开发商、购房者都在观望，都在博弈。这样势必会导致房产市场的一片冷清。而且冷清的时间不确定。

关于销售对策：

前景的美好，让我们信心坚定。市场的冷静让我们苦头伤脑。但是作为一名合格的营销者，我们必须具备良好的心态，敏锐的洞察力，合理的销售布局。越是艰难就越是能体现自己。那么我们应该怎样面对现在的市场呢？

首先，在市场冷清的时候正是我们集中精力丰富知识的最好时机。比如专业知识、建筑学、装饰学、营销学、心理学、风水学等，让自己足够专业。比如经济常识、时尚常识、汽车常识、旅游常识、人文常识、历史常识等，丰富自己的谈资，和谁都有共同爱好，和谁都有缘，和谁都能成为朋友。

其次，我们必须有一个长远的营销计划，对于潜在的或者一时被压制的消费群体，我们要像恋人一样有节奏的去联系他们、关心他们，热衷他们的兴趣爱好，并有规律的给他们发送一些国家政策、市场行情、市场分析的报表，为市场好转时的爆发做铺垫。

再次，我们必须广度深度的去挖掘新客户，通过踩盘、挂网、挂网、发DM单、物业名单、高端消费场所名单、圈子发掘等方式去丰富自己的客户群体，而不是单纯依靠公司的宣传和上门客户。

关于销售技巧：

良好的销售技巧往往事半功倍，绝处逢生。

1、异议处理——CDDC法则。澄清疑虑——认可疑虑（站在客户的角度）——讨论疑虑（但是）——确认疑虑。（您觉得现在还有什么疑虑吗？）

2、特色转利益——任何事情都具体两面性，缺点存在的同时，必然同时又是另一个优点。

3、案场聚焦——销售气氛的营造可以让众多人失去理智，快速下决定。

关于常用报表：

深度精准的分析报表可以让你更专业。

1、《客户维护跟踪表》——建立全面深度的客户分析维护表，更利于了解客户，把握客户，并通过跟踪记录来解决存在问题，走向成功销售。

2、《商圈精耕表》——通过自己的实地勘察以及房管局销售记录，来研究竞争楼盘的优劣势，便于引导客户，使用更有效的说辞。

3、《市场分析表》——通过历史记录、国家政策、市政规划以及楼盘销售数据来展示自己的专业性以及推荐楼盘的价值所在。

4、《行程及量化考核报表》——通过事前计划、完成情况以及未完全原因来分析自己的工作效率，以便改进。

以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第7篇

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目录

序言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.改革背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

2.改革遇到的困难............3

2.1群众个人资料不好收集„„„„„„„„„„„„„„3

2.2专家与网友分歧严重„„„„„„„„„„„„„„„4

2.3人户分离不好统计„„„„„„„„„„„„„„„„4

3.将改革完善的方法

3.1完善网络法律制度„„„„„„„„„„„„„„„„5

3.2加快个人所得税改革„„„„„„„„„„„„„„„5

4.总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

5.参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

序言

在我国，无论纳税认得家庭负担如何，只要收入相同，都要激纳同样的个人所得税。这种目前已经不适应我国社会现实的个税征收模式，国务院办公厅已经发布《关于2008年深化经济体制改革工作意见》这是经济体制改革重点和方向德调定文件。在税收体制改革重点方面，意见明确提出要推进税收制度改革。其中包括：实施新的企业所得税法，制定相关配套政策;推进资源税制度改革；研究建立综合与分类相结合的个人所得税制度；研究制定在全国范围内实施增值税转型改革的方案；研究推进房产税制改革；研究开征环境保护税。

1.改革背景

我国目前采取的是分类所得税制，是将各种不同性质和来源的收入分为若干别，分别按不同的税收率激纳。例如，一个纳税人的收入如果包括工资、奖金、出租房屋所得和炒股所得等，这些收入都要分别按照各自的税率纳税。且分类说的税只是按照纳税人各项收入来源按照各的使用税率扣除，他会造成这样一个不合理的局面；无论纳税人的家庭负担如何，只要收入相同，均要激纳同样的个人所得税。例如，在同一单位同一职位的两个职工，一个是家有老小的中年人士，一个是单身贵族，他们的工资收入相同，但家庭负担差距悬殊，由于实行的是分类分项的个税制度，他们的家庭负担没有考虑入内，所以他们要激纳的个税金额相同。两家税后可支配收入总额相同，但是人均可支配收入却有明显的差距。这样的税负对于中年人士而言是不公平的。而且之所以越来越多国家按照家庭征收个税，是因为个税的本来目的就是调节贫富差距。考虑到各个家庭之间收入不同、家庭成员内部收入的不同以及家庭之间赡养抚养负担不同，按照个人征收的方式，就会造成在纳税和收入再分配上的很大不公平。所一在这样的条件下以家庭为单位税收制度开始形成并慢慢传开.2.改革遇到的困难

2.1群众个人资料不好收集

以家庭为单位综合计征个人所得税”的征收方式不同，如何将身处不同地区的家庭成员的收入信息完成加总一并计税，就成为了最关键的技术问题。城市个人住房信息、公积金信息、保障性住房信息怎么获取就是这项改革的前提工作。

2.2专家与网友分歧严重

有专家在接受采访时表示，“3000元起征点较为适宜，这样88%工薪阶层或将无须再缴纳个税。”

此观点一出立即招来了网友的质疑，网友“宝墨人”说：“个税调整征求意见今日结束，据说88%工薪阶层或无须缴个税，起征点还是3000，我怎么就成了那12%的富有人群了呢？”也有网友问道：“个税起征点一直在3000元上有争议。一边是专家，一边是民意。那么谁会成为社会的主流声音呢？”

对此有专家解释说：“调整后，工薪所得纳税人的比重从现在的28%降到了12%，88%的工薪阶层都无须再为工薪缴个税。而且，月薪在3896元以下的人不用再缴纳个税，月薪5000元的人每月纳税不到50元，月薪1万元的人税负也减少了46%。

2.3人户分离不好统计

现在实施的是个人所得税按照个人征收，是“收入属地征税”的征缴方式。而“以家庭为单位的综合计征”，则是以家庭为单位，将家庭成员收入加总后，统一征收个人所得税。中国大量“人户分离”、“异地收入”带来的问题就开始出现。即在“以家庭为单位综合计征个人所得税”的征收方式下，如何将身处不同地区的家庭成员的收入信息完成加总一并计税，就成为了最关键的技术问题。而实行地税个人信息全国联网是解决这一问题目前最为现实的途径。

3.将改革完善的方法

3.1完善网络法律制度

吴邦国在介绍今年的立法工作时表示，社会领域立法包括继续审议精神卫生法、军人保险法草案和民事诉讼法修正案草案，修改老年人权益保障法、劳动合同法，推动加强和创新社会管理。经济领域立法包括继续审议预算法修正案草案和资产评估法草案，修改土地管理法、环境保护法、证券投资基金法、商标法等。文化法制建设方面包括完善网络法律制度，发展健康向上的网络文化，维护公共利益和国家信息安全。

3.2加快个人所得税改革

在回顾去年工作时,国人大常委会共审议24件法律、法律解释和有关法律问题的决定草案，通过14件，决定提请本次大会审议4件，听取审议国务院、最高法院和最高检察院14个工作报告。

去年常委会还通过了关于修改个人所得税法的决定，一是将工薪所得减除费用标准由每月2000元提高至3500元，二是将工薪所得税率由9级超额累进税率修改为7级，扩大了低档税率的适用范围，并将第一级税率由5%降至3%。这次修改进一步降低了中低收入者的税负，适当增加了高收入者的税负。按照“十二五”规划纲要的要求，下一步要加快推进个人所得税改革，建立健全综合与分类相结合的个人所得税制度，更好发挥税收调节收入分配的作用。

4.总结

对以“以家庭为单位”的征税实际上在国家“九五”时期就已经提出，尽管社会各界一直在呼吁进行此类改革，但并未出现实质性推进。“我个人认为，只要国家积极推进，将全国的税收征管及信用系统进行联网，实际上实现综合与分类相结合并没有太大难度”。

5参考文献

1.刘佐：《中国税制50年》，中国税务出版社，2001年。

2.yc.px.studyems.com/Nc-37526.html

3.国家税务总局:《中国税务年鉴2004》，中国税务出版社，2005 年。

以海南房产为例 浅析房产与电子商务 第8篇

目前,全国范围内的数字省区、数字城市的建设方兴未艾。城市房地产市场信息管理系统是数字城市的核心应用系统之一。据有关资料显示,全国660多个城市中,已有400多个城市不同程度地建立了房地产市场信息管理系统。随着GIS在电子政务中日益广泛的应用,空间查询、定位及分析决策技术的应用需求也越发强烈,房地产空间信息已成为数字城市建设的一个重要基础设施,建立房地产市场信息管理系统将为数字城市的建设做出不可估量的贡献。

近几年,邢台市经济飞速发展,城市规模不断扩大。邢台市房地产业得到了长足发展。对于邢台市而言,房地产业既关系到城市居民切身利益,也关系到城市的发展和繁荣。建设邢台市房产管理GIS信息系统,通过信息化建设带动房地产业健康和谐发展,积极促进城市现代化,进一步提升城市整体形象、改善人民生产生活环境,这既是邢台市房地产管理局提高自身管理水平的实际需要,也是适应时代要求的重大举措。

2 关键技术

2.1 基于工作流(WFM)技术实现办公网络化

房地产管理业务具有流程化、协同性、变动性等工作流特点,适宜采用工作流技术来进行系统的开发。

系统采用工作流技术实现系统内部工作流程的管理,通过工作流管理将业务处理系统与房产GIS应用平台融为一体,要充分考虑数据存储和处理、房产管理业务处理与房产GIS应用平台的一体化问题,采用支持GIS空间数据流转扩展的工作流技术实现业务流程动态设置。

建成以邢台市房地产管理局中心机房为中心的各房地产业务管理网络化办公系统,该系统采用目前最先进的网络技术,并考虑与上级纵向接口,与相关部门横向接口,支持管理对象网上远程申请等。

2.2 基于空间数据库技术实现图属一体化管理

当前GIS技术发展的最新趋势是采用对象关系数据库管理空间数据,如ESRI的SDE和ArcSDE、Oracle的Spatial、SuperMap的SDX+引擎、MapInfo的SpatialWare等。当前最为流行的空间数据库技术都是基于关系型数据库进行空间数据管理能力的扩展,在存储上直接利用关系数据库的存储结构来存储空间数据。

空间数据库系统可以充分利用RDBMS数据管理的功能,利用SQL语言对空间与非空间数据进行操作,同时可以利用关系数据库的海量数据管理、事务处理(Transaction)、记录锁定、并发控制、数据仓库等功能。与传统的基于文件方式的空间数据管理模式相比较,具有安全性高、并发性能好、对海量数据的管理能力强等优点。是否使用空间数据库技术,已经成为衡量一个系统先进与否的标准之一了。

由于空间数据和非空间数据在存储上并无本质的不同,都对应着数据库中的表,这意味着空间数据与非空间数据一体化集成,实现了真正的一体化存储。

2.3 应用组件式GIS技术、Internet GIS技术进行地理信息应用集成和互操作

在邢台市房产管理GIS信息系统项目中,房产管理GIS系统是一个公共的基础系统。除此之外,其他如产权登记、物业、房改等专业应用系统往往需要对GIS应用系统进行集成和互操作。

从程序开发的体系结构上来讲,通常有两个结构:C/S结构和B/S结构。因此,在本项目中主要针对这两种系统结构进行GIS应用集成和互操作的研究。在C/S结构中,为了便于实现GIS功能与其他系统功能的一体化集成,当前主要采用组件式GIS技术(Components GIS,ComGIS)。

2.4 基于组件式GIS实现房产测绘与信息系统的一体化

组件式GIS技术的出现,为开发以GIS为核心的数字化成图系统提供了一种新的开发手段和开发思路。

基于组件式GIS开发的房产测绘系统解决了以下问题。

房产数据库

第一,图形信息与属性信息联合采集与存储,信息采集一步到位。

第二,直接提供满足信息系统要求的数据格式,支持空间数据库技术,直接入库。信息入库一步到位。

第三,直接支持空间数据的局部更新,解决数据更新问题。基于组件式GIS开发的房产测绘系统与信息系统的一体化集成如图2所示。

2.5 基于WebService技术实现房地产信息的对外共享

邢台市房产项目实施完成后,房地产信息需要通过房地产网站进行信息发布和数据共享,实现数据的增值服务。在系统实现上,本项目拟采用WebService技术来实现数据共享。通过系统提供的WebService服务接口,其他用户和系统可以共享和集成邢台市房产管理GIS信息系统的房地产信息。如房产中介网站可以通过调用房地产信息网提供的Webservice接口——房产证书验证接口来实现对房地产信息正确性的校验。

WebService体系结构最重要的优点之一就是允许在不同平台上使用不同编程语言以一种基于标准的技术开发程序,来与其它应用程序通讯。Web服务可用来访问一个应用程序中任一层的应用功能。这样,因特网上的任何分布式系统就有可能被整合到一个用户定制的应用程序中。

3 系统设计

3.1 系统设计目标

本着统一标准规范、技术稳定成熟、分步实施的战略,以及数据集中管理、相关部门联网、系统安全的建设原则,此次进行邢台市房产管理GIS信息系统项目总体建设目标和思路有以下几方面。

一是,完成基于一体化原则下的数据库设计。采用地方坐标体系、统一编码体系和建库规则,利用先进科学的方法完成基础地形数据入库工作,进一步完善基础地形数据,达到现实性、规范性的要求,建立一个全面反映邢台市现实情况的基础房产空间数据地理信息系统平台。

二是,建立基础测绘及项目测绘成果管理机制,规范统一全市房产基础测绘和项目测绘作业系统,对各家测绘单位提交的测绘成果基于面向对象GIS数据模型进行统一的入库管理,建立基于统一控制测量网下的测绘成果管理系统。

三是,完善房地产市场信息系统中的相关子系统,将登记、公房、房改、物业等系统的相关业务数据全部实现同地理信息系统平台数据的挂接,并达到即时更新、数据联动,建立一个以楼盘表为纽带,并基于GIS平台的综合业务管理系统,实现信息的完全共享和交互。

四是,逐步建立健全测绘数据更新机制,完善修补测机制,确保基础测绘与项目测绘成果能及时满足地理信息系统图形数据的更新需求;确保业务管理系统利用各类测绘成果数据,为全面建设房地产市场信息系统奠定基础。

五是,整理完善现有多种格式的项目测绘成果,结合邢台的实际情况,建立一整套测绘成果整理入库的管理技术流程和软件,结合先进技术,通过不断整理,使现有测绘成果得到更大程度的利用。

六是,基于房产GIS系统进行二次开发,通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析,生成并输出各种地理信息,从而加强房产综合业务自动化管理,实现强大的分析、查询、统计、数据发布等一系列功能。

3.2 系统设计原则

3.2.1 先进性和可扩展性

在保证系统实用、稳定的前提下,适当采用先进成熟的主流技术,符合今后的发展方向,延长系统的生命周期。在软件开发思想上,严格按照软件工程的标准和面向对象的理论来设计、开发和管理。采用先进的设计理念和技术,使整个系统的设计处于领先地位,确保系统能够适应现代信息技术高速发展的要求。采用先进的数据库设计方案,体现数据存储及管理的先进性,充分考虑将来数据不断变化增加的需要;采用先进的软件开发解决方案,充分考虑业务内容与流程变更、机构调整、人员变动等;采用先进的网络集成方案,确保一定时间内软硬件的可升级性。

3.2.2 标准化与规范化

为确保系统的质量,系统建设要严格按照国家、地方和行业的有关标准与规范,尤其是CJJ/T115-2007《房地产市场信息系统技术规范》,制定规范的房产业务管理流程,确保业务流程的高效性和操作的标准化。系统的分析、设计、编码和测试要严格按照软件工程标准和规范。遵从房地产信息系统规范和国家规定的法律、法规,制定规范的房地产业务管理流程,确保业务流程的高效性和操作的标准化。

3.2.3 实用性

根据房地产管理局各项业务活动的实际需要,系统尽量具有人性化的设计,做到易操作、数据调用迅速、界面友好美观、易管理、查询与统计功能灵活完善、数据更新和维护简便、系统升级容易等特点,减少工作人员的工作量,提高工作效率。

3.2.4 开放性与兼容性

系统的开放性涉及到网络、中间件、数据库、数据交换平台、应用软件等,按照开放性、标准化原则来规划设计方案,使系统具有一定的适应性和可移植性。

3.3 系统框架设计

房地产市场信息管理系统是一个由基础层、数据处理层、应用服务层和保障体系组成的综合信息系统,邢台市房产管理GIS信息系统是邢台市房地产市场信息管理系统重要组成部分。如图3所示。

从总体上看,房地产市场信息管理系统的基础层主要完成房产对象的数字化描述,构建系统运行的基础地理信息平台;数据处理层主要实现房产对象数据的处理,通过工作流数据协同管理、GIS空间分析、数据仓库等一系列数据服务中间件、数据处理分析模型对房地产市场信息数据进行处理、分析、利用,实现数据基础层与应用服务层的交互;应用服务层主要实现系统的职能,即实现房地产的信息化管理和服务;保障体系是为了保证房地产市场信息系统正常建设和运行的技术安全标准、规范、政策法规及运行管理机制。

3.4 系统数据库设计

3.4.1 系统数据内容分析

整个房地产管理系统的数据可以分为图形数据和属性数据两大部分。图形数据可以分为卫星影像图、基础地形图、分丘图、分层平面图和分户平面图。其中,卫星影像图、基础地形图与分丘图是按照统一坐标按照分层进行存放的,而分层分户平面图是按照独立坐标二进制对象方式存储在数据库中。分层分户图与建筑物之间具有对应关系,分丘图通过分丘与分层分户之间的对应关系来调用相应的分层分户图件。属性数据包括权属交易数据、物业管理数据、市场管理数据等各类数据。

3.4.2 GIS数据和业务数据一体化的数据库设计

邢台市房产管理GIS信息系统一体化数据库设计的总体目标是要实现房产空间数据、属性数据和档案数据的一体化存储,以达到图、属、档一体化管理的应用目标。数据库设计的具体内容包括以下几个方面。

空间数据和非空间数据的一体化:设计以房产空间数据库为基础、融合房产属性数据、档案数据等非空间数据,建立以图管房,图、属、档一体化的数字房产基础数据库。

非空间数据的一体化:指建立以产权数据为基础、融合房产交易信息、房产市场信息、房产物业信息、房产资金信息(主要指房产物业维修基金)、产籍档案信息、OA信息等一体化的业务数据库。

房产平面图和房产分层分户图的一体化:房产分层分户图是房产平面图在三维空间上的详细表达,系统数据库设计要实现房产平面图与房产分层分户图的一体化存储和管理。

房产历史信息和现状信息的一体化:房地产信息由于房产交易等客观行为的不断变化而产生大量的历史信息,这些历史信息是追溯房屋产权变化、解决房产产权纠纷的重要数据,因此必须要将这些历史信息与现状信息一体化管理,建立房产时态数据库。

3.4.3 基于三库分离技术建立房产时态数据库

从数据库概念模型设计的角度来看,三库中所有房产对象的ER关系是一样的,即工作库、历史库和正式库一样具备相同的ER关系。因此,在进行数据库的概念模型设计时,只需以正式库中的实体进行设计即可。

从数据库物理模型设计的角度来看,实质上可以把三库分离技术看作是根据数据库概念模型进行数据库物理模型设计时的一种优化措施。

三库的表结构基本相同。工作库数据是对正式库数据的临时拷贝,在业务审批通过时,工作库中的数据会被移入正式库。历史库数据和正式库数据通过一张关系表记录了历史库数据和正式库数据的父子关系,因此,可以追溯其历史关系。

4 系统建立与功能开发

房产GIS系统通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析,生成并输出各种地理信息,从而为实现房产综合业务自动化管理,建立强大的分析、查询、统计、数据关联等一系列功能的基础,是实现房产图文一体化管理,各项业务系统基于同一个数据平台,实现信息和数据相互流转,优化办事流程,缩短办公周期和制定发展规划目的的根本保证。

根据邢台市房产管理地理信息系统的要求,房产GIS系统与房产测绘作业系统和房产图形建库之间关系如图4所示。

在图4中,房产项目测绘/基础测绘子系统作为房地产信息系统中房产GIS数据库的前置入库,主要负责日常房产GIS数据的建立和更新。房产测绘数据一旦入库,其他应用只能通过只读方式访问,对数据的更新也只能通过房产测绘成果备案入库管理来完成。通过房产GIS系统实现与业务办公系统的无缝集成,实现图文表的一体化。

根据邢台市房产管理地理信息系统的要求,房产GIS系统主要由房产GIS成果管理系统(C/S)和房产GIS管理B/S系统两部分组成。

4.1 房产GIS成果管理系统

房产GIS成果管理系统主要应用在针对房产空间数据的管理、统计、分析中,提供空间数据的浏览、查询、定位、叠加分析、缓冲区分析、大范围统计、专题图制作、数据服务、打印制图等。

4.1.1 图查属性

通过对基础地形上图形的选择,可以查询到与该图形相关联的楼栋属性信息,包括楼栋的分层分户图信息、产权等业务信息、数字档案影像信息等。

4.1.2 以图管房

通过对基础地形图形和房屋分层分户平面图的选择操作,可选择、增加、删除相关楼栋和层户单元,通过调用相关属性数据,依权限对查封、冻结等标志信息进行更改,更改过程涉及需要相关业务系统的控件支持(协调提供相关控件)。

4.1.3 属性查图

通过已知名称,如街道、编号、地号、丘名称、楼盘名等名称查询地图信息。

4.1.4 楼盘表查询

可通过房屋对象或幢对象调用本幢物理楼盘表或逻辑楼盘表,查看本幢楼内的户室直观分布,并根据楼盘表呈现两种层次下的业务状态和属性数据。第一种层次是呈现各业务系统的总体状态,如是否在产权产籍系统中办理登记发证,是否在物业管理系统中进行了物业管理,是否缴存维修基金等;第二种层次是呈现各业务系统中的房屋具体状态,如:在产权产籍系统中,可呈现确权、查封、抵押、冻结、办理中等状态;在市场逻辑楼盘表可呈现房产是预订、已预售、待售、不可售等状态。并可在楼盘表上查看操作人员权限对应的操作,如查询户室的属性等。

4.1.5 视图管理

对地图进行简单操作,如实现地图放大、缩小、自由缩放、平移、全部显示、前一视图、后一视图、漫游、全幅显示;可以刷新,可按照特定比例显示,可以指定空间范围进行视窗定位。具有鹰眼功能和缩微图功能。

4.1.6 图例查看

查看当前地图各个图层显示风格及其表示的含义。

4.1.7 空间分析

选择行政区、小区或图上划定任意多边形范围,可查询出处于该范围内的所有房产业务信息,并可对这些信息进行统计分析。也可以进行空间任意两点间的距离量算、空间任意多边形的面积量算,可以生成任意空间对象的缓冲区,能根据图上划定范围统计相关属性数据,对于复杂的房地产专题信息查询能调用查询统计子系统来完成。

4.1.8 拆迁红线模块

选在基础地形图上绘制和删除拆迁红线,叠加分析查询出拆迁红线范围的房屋权证属性,对拆迁范围的房屋进行查封、解封、冻结等操作。

4.1.9 索引图模块

实现用缩略窗口的方式显示当前地图的全屏内容及当前地图窗口在全图中的位置,通过在缩微图上拖动的方式改变当前地图窗口的视窗。

4.1.1 0 专题图

能够以行政区、幢为单位或在任意划线范围内按照房屋的销售情况以专题图的方式直观地表示出房屋的热卖情况、房屋均价等;可以以各类统计图直观地表示不同年份(或不同月份)不同类别的房屋(经济适用房、公房等)销售情况、管理情况等,并可打印输出;可以在图上用不同的符号或颜色来表示不同类别房屋的分布情况和当前房产管理的具体状态,如红色区域为已发证、绿色区域为有物业管理等。

4.1.1 1 房产制图

支持打印分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图,支持按纸张大小自动调整比例,也可以手工设定打印比例、实现自定义的布局打印、自定义比例尺打印指定范围内的图形。

4.2 房产GIS管理B/S系统

房产GIS管理B/S系统主要应用在面向窗口的业务管理中,与业务办公系统集成,实现图形浏览、查询、定位、局部统计和网络分析等功能。

4.2.1 提供数据接口

采用B/S业务模型,提供与其它系统的数据接口,能够与房产GIS系统、房地产产权交易登记系统实现数据交换功能,为产权产籍系统提供测绘数据,如分层分户图、房屋属性等,能实现图形浏览、查询、定位、局部统计和网络分析等功能。

4.2.2 属性查图

在相关业务系统中实现属性查图功能,能显示基本层次下的房屋属性,能显示打印分幅、分丘平面图和分层分户平面图。

4.2.3 房产数据查询

利用WEBGIS技术,实现针对Internet的房产数据查询、浏览、快速定位,通过对已有地理数据按各种条件进行查询、统计和图形定位等,同时依据用户自定义模式查询地图可以公开的属性数据和统计分析数据,使之成为房产GIS系统的有效补充。

4.2.4 空间定位

利用WEBGIS技术,能通过Internet可以以行政区、幢为单位或在任意划线范围内罗列房屋的销售情况以及房屋均价等;可以通过用户输入的查询选项查找到房屋所处的位置;可显示行政区划地图等。

4.2.5 数据关联

实现与现有房地产信息系统一期业务系统无缝集成,实现与产权登记系统、市场、物业等其它业务系统数据关联,实现基于物理楼盘表的以图查房、以图管房模式。

4.2.6 成果输出

利用绘图机、打印机等硬拷贝设备可快速输出各种查询检索和统计分析结果,包括各种比例尺的平面图、专题图、影像地图及各种统计图表、报表等。利用磁带机等软拷贝设备可快速输出各种格式的结果数据。

4.2.7 楼盘表管理

提供楼盘表管理功能,可在地图上查询相应房屋的产权和使用状况,也可通过产权信息在地图上快速定位该幢房屋。

4.2.8 信息统计

通过与产权、租赁信息的关联,可为房屋拆迁摸底、社会经济调查、房屋租赁管理等各项工作提供基础数据支持,实现各种信息的统计功能。

4.2.9 图形输出

提供强大的图形输出功能,可自定义范围、比例、布局输出房产分幅图、分丘图、分层分户图。

5 结语

邢台市房产管理GIS信息系统涵盖了各类房地产测绘业务、测绘成果管理机制、房产GIS业务系统、房产空间数据库建设和相关基础设施建设。它是以房地产为对象进行数字化、网络化、智能化管理的信息集成和应用系统,它以空间信息为核心,充分利用地理信息系统(GIS)、管理信息系统(MIS)、网络信息技术(WEB)、计算机辅助设计技术(CAD)、空间信息挖掘与分析等先进技术,达到最大限度地集成和利用各类信息资源,提高信息共享和综合利用水平,快速、准确、完整、便捷地提供房地产综合信息服务,从而提高房地产管理部门的决策能力和行政效率,推动产业优化,促进房地产业的发展。

以邢台市房产管理地理信息系统实施为契机,以建设邢台市数字房产为总体目标,全面实施邢台市房产管理地理信息系统的建设工作,必将为推动邢台市房地产管理的进一步飞跃、加快邢台市的城市信息化进程起到重要的作用。

参考文献

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