购二手房办理程序

购二手房办理程序（精选8篇）

购二手房办理程序 第1篇

购二手房办理程序

一、买卖双方签订房屋买卖合同，买方向卖方支付5000-10000元左右的定金，卖方向买方提供房产证；

二、买方拿卖方的房产证到房产评估所进行房价评估，一般3-4个工作日完成，一次评估费为评估价的0.25%；

三、交首付款

房屋估价报告形成后，买卖双方拿着房产局评估所提供的评估报告去房产局托管中心办理首付款手续，首付款不低于评估价的30%；买方拿着托付中心的单子到指定银行交首付款，时间一般为7-8个工作日，需到场人员：买卖夫妻双方到场签字，并带相关证件（身份证、户口簿、结婚证）的原件及复印件；

四、到房产局办理过户手续：

1、过户需交齐约9种税费：契税（评估价4%，财政局交）、营业税（总额5.5%）、个人所得税（评估价1%）、二次评估费评估价的0.25%、交易税4元/㎡、登记费50元/户、工本费10元/户、他项权登记费50元/户、查询首套房费用50元/户，2、需到场人员：买卖夫妻双方到场签字，并带相关证件（身份证、户口簿、结婚证）的原件及复印件；

五、过户结束房产局给买方办他项权证；

六、买方凭他项权证和新房产证到银行办理贷款手续：

（约需2个月）

贷款材料：

1.贷款时需夫妻双方到场，身份证原件、结婚证原件、户口本原件及复印件各三份；未婚的需提供未婚证明；

2.夫妻双方个人收入证明原件各一份（盖单位公章）；

3.原产权证复印件一份（过户前需复印）；

4.新产权证原件及复印件二份；

5.契税发票；

6.已核价的《存量房买卖合同》原件一份；

7.资金托管协议原件及复印件一份；

8.资金托管凭证原件及复印件一份；

9.房屋抵押评估报告；

贷款费用：

1，评估费：评估价×0.3%

2，公证费：贷款额×0.1%（不足100元按100元收取）3，抵押登记费：

住宅：贷款额10万以上： 180元

七、付购房余款：

按揭贷款银行审批后，买卖双方到房产局托管中心拿回单，卖方凭回单到银行取款；

八、房屋交接，办理水、电、气过户手续。

购二手房办理程序 第2篇

买方（乙方）：___________________，身份证号码：__________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，买卖双方经过协商，确认根据下列条款订立合同，以资共同遵照执行。

一、标的房屋具体信息及价格详情

1、甲方所售房屋位于_________，铺面面积为_______平方米，楼层_____层，楼房套房_____平方米，车库______平方米，单房_______平方米，车库、一楼门面为框架结构，二楼以上为倒置砖混结构，平面图见本合同附件。

2、房屋价格及其他费用，甲、乙双方协商一致，每平方米_______元，甲方所售房屋总金额为人民币________。（大写：___________）

二、收款事项

1、本合同设备的到货日期为：合同生效起________个工作日内。

2、本合同实际支付金额为人民币（大写）___________。

3、甲方给乙方的付款方式：支票。

4、本合同经双方签订后正式生效，付款方式：__________。

5、甲方未付齐货款全款（100%）之前，货物所有权归乙方所有。

6、定金：__________。

三、房屋交付及验收

（一）甲方应在办理完立契过户手续之日起_________工作日内将该房屋交付给乙方。

（二）该房屋交付当日，甲、乙双方均需到场。待该房屋交付完毕后，甲、乙双方应签订《物业交割单》。

（三）该房屋交付前，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、煤气、物业、供暖等费用，由甲方承担；该房屋交付并签订《物业交割单》后，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、煤气、物业、供暖等，由乙方承担。该房屋交付时，甲方应提供上述费用交纳的单据。 如该房屋原产权单位要求立契过户前签订物业、供暖协议并提前预付物业、供暖费用的，乙方应按照原产权单位要求办理。

（四）甲方交付该房屋的装修、设备状况应符合国家标准。

（五）甲方发现收到的货物与规定的不符，应在货物到达之后_______个工作日内向乙方提出书面异议，乙方在收到异议后应在合理期间内根据产品的具体情况协助甲方解决，直至验收合格。甲方怠慢行使该该项权利，视为产品验收合格。

（六）该房屋毁损、灭失的风险，自房屋正式交付之日起转移给乙方。

四、其他注意事项

1、今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积，如国家征地、土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。

2、本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。

五、免责条款

1、双方约定由于水灾、火灾、地震、台风、战争等不可抗拒的原因，导致合同不能全部或部分履行（或适当履行）的，免除相应的违约责任。

2、受到上述免责事项影响的一方，应在_________天内通知另一方。

3、如果受上述免责事项的影响，使本合同只要义务之履行延迟的时间超过______天，则任何一方均有权接触合同而不承担任何后果，也可有双方协议采取其他补救措施。

六、违约责任

1、甲方逾期付款的，应每日向乙方支付合同标的金额________的违约金。

2、乙方逾期交货的，应每日向甲方支付合同标的金额________的违约金。

七、争议解决的方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，双方同意交由合同签订地法院管辖，由败诉方承担律师费，交通费等相关合理费用。

八、其他

1、甲、乙双方应保守通过签订和履行本合同而获取的对方之商业及技术秘密，包括本合同文本，相关技术文件、相关数据，以及其他有关信息。

2、就本合同订立及履行过程中的问题或与本合同有关的问题，一方作出有法律效力的意思表示，应以书面形式作出，加盖本方公章，且向对方送达，对方应五个工作日内回函，否则视为无效。

3、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：（盖章）

乙方：（盖章）

签订地点：

浅谈二手挖掘机进口检验程序 第3篇

在大批进口二手挖掘机的同时,其中也不乏一些不符合我国有关安全、卫生、环保等国家强制性标准和技术规范的产品,对生产、生活存在很大的安全隐患。例如上述89台二手挖掘机中,有13台检验不合格。

二手挖掘机属于高风险旧机电产品,国家对旧机电产品实施严格的检验监管,国家质检总局为此特别制定了《进口旧机电产品检验监督程序规定》(质检总局2003年53号令)对进口旧机电产品进行监管。按照要求,进口旧机电产品需要通过实施备案许可、装运期预检验、到货检验和监督管理等4个环节。本文结合笔者对二手挖掘机进口过程中实际检验监管工作的经验,特别针对二手挖掘机到货检验等环节进行探讨,以加强相关工作人员对进口二手挖掘机安全、卫生、环保及反欺诈等方面的检验监管。

开箱检验内容

根据风险评估结果与检验监管模式相配套的原则,需要对进口二手挖掘机采取100%检验和检查的全数检验模式。

审查单证资料,进行一致性检查

二手挖掘机到达口岸后,必须进行开箱检验,对报检资料、《进口旧机电产品装运前预检验备案书》、《进口旧机电产品清单》等内容进行一致性审查。核查的内容包括:挖掘机品名、型号、制造商、数量、标记、唛头以及产地等是否与实际到货一致;挖掘机制造年限是否符合国家规定的年限;挖掘机原使用地官方(或其授权机构)签发的最后年度检验报告和中文操作说明书是否符合国家规定,发动机号码、整机出厂编号与技术文件规定是否一致;挖掘机中是否夹杂其他产品及以旧报新等问题。

查验整体外观

对到货的二手挖掘机进行外观检验,产品应符合GB/T9139.2的要求,包括具备完整、清晰的产品标牌、操作指示标志和润滑示意图。挖掘机机身的明显位置应设置符合J B6028规定的安全标准和危险图示。

对境外检验承诺整改的情况进行检查

如果单证资料中的《装运前检验报告》中存在未检项目和不合格项目,需要逐一对照二手挖掘机的整改情况进行落实和检验核查,并进行记录。

安全项目检验内容

在对二手挖掘机进行安全检验时需要将挖掘机启动,进行动态检验,以确保挖掘机的机械、电气安全等方面与我国强制性标准和规定相符。动态检验过程中,需要对可能存在危险因素的地方进行检验。危险因素的分布非常广泛,任何旋转、可移动部件、带电部件、锐边锐角等都可能对使用人员造成伤害。涉及安全检验的项目是二手挖掘机到货检验的重中之重,相关人员应对以下项目进行检验。

(1)安全防护方面。

挖掘机各部件应完好无损、连接紧固,凡外露的可旋转零部件均需安装防护罩。

(2)驾驶室方面。

驾驶室应牢固可靠,玻璃完好无损,门窗关闭灵活,门锁牢固,梯子扶手及通道应有防滑措施。

(3)部件方面。

动臂、斗杆、履带架、车架、回转平台等重要结构件不应有严重塑性变形和裂纹,焊缝连接处无明显焊接缺陷(气孔、夹渣、未焊透及未熔合等),螺栓、铆钉连接不得松动。

(4)发动机方面。

发动机能顺利启动,运转平稳、怠速稳定,无异响;发动机的润滑、冷却、排气系统的机件应完整无损,且运转良好;液压油压力正常。

(5)液压系统方面。

液压系统无老化、龟裂、损伤、漏油等现象。

(6)电气系统方面。

各仪器、仪表、照明灯确保无损坏。系统中应设置作业灯、室内照明灯、性能可靠的起步音响报警装置等设备,照明和信号装置的性能应符合GB/T20418的规定;电气导线无老化、裸露,电气连接接触良好,接插件无松动;显示器(如目视显示器、报警信号器)可正常工作;蓄电池应固定牢固并装有保护罩。

(7)回转制动方面。

要具备安全可靠的回转制动系统。

(8)制动性能方面。

应符合GB/T9139.1要求,即在不小于40%的坡度上驻车制动,然后将挖掘机掉头180°,两种状态下分别驻车制动5 min,确保设备不下滑(试验时挖掘机的工作装置应处于运输位置)。

(9)倾翻保护。

若二手挖掘机配备有倾翻保护装置、滚翻保护装置或落物保护装置,应分别符合GB/T19930、GB/T17771和GB/T17922的规定。

卫生、环境保护及反欺诈等项目的检验内容

对进口的二手挖掘机进行卫生、环境保护及反欺诈等方面的检验时,可以包括以下检验项目。

(1)环保方面。按GB/T7586规定进行测试,驾驶员位置处的噪声限值应小于90 dB (A)。

(2)按照GB/T8190.4规定对挖掘机进行排放污染物的测定。

(3)整机密封性能方面。连续工作3 h后,10 min内渗漏量不得超过2滴。

(4)卫生方面。外观应整洁,各零部件完好无损,连接紧固。查看挖掘机各部位是否附着污物、生活垃圾、泥土、死亡的医学动物或其粪便、巢穴等残留物。在实际检验过程中,曾发现挖掘机履带部分积存泥土等现象,按照标准要求应鉴定为不合格。

(5)对于涉及非安全、卫生、环保的其他一般检验项目,通常以贸易合同为依据,以防止欺诈为出发点,进行符合性验证,如配件的数量及规格等。

综上所述,涉及人身财产安全、健康、卫生、环境保护等方面的重点项目,若不符合我国国家技术规范的强制性要求,出入境检验检疫机构都应向收货人提出整改要求,要求其做出书面整改报告,直至复检合格。整改后仍不能合格的产品应判其不合格,做出退运处理。

不合格情况和主要不合格原因分析

2010年,佛山出入境检验检疫局对进口的89批次二手挖掘机进行检验,检出有13批次不合格,不合格批次占总进口批次的14.6%。通过对这些不合格产品进行统计和分析,发现主要存在以下3方面的问题。

电气系统不合格(涉及电气导线的老化,接插松动、布线凌乱且无固定、运输磕碰,造成作业灯的损坏,不能工作)共有5批次,占不合格批次的38%,数量较多。处理方法是建议进口商在进口前,对二手挖掘机的电气系统进行检查,发现导线、绝缘老化或工作指示灯不亮的要进行更换,避免到货检验时发现电气系统不合格的情况。

挖掘机液压部件漏油的产品共有4批次,占不合格批次的31%。主要原因是挖掘机在使用一段时间后,系统油路污染、油管发生老化、油封出现损坏等,造成液压油泄漏。处理方法是建议进口商在二手挖掘机进口前更换好新的油封,以防止在到货检验时或货主收货后使用不久就发生漏油。

驾驶室安全装置存在问题(驾驶室脚踏没有防滑措施、驾驶室门窗损坏等)的产品有4批次,占不合格批次的31%。驾驶室安全装置是保障驾驶员安全的必要防护措施,应在驾驶室的梯子旁设置扶手,并在通道、脚踏等处采取防滑措施,避免到货检验时挖掘机判为不合格。

由此可见,二手挖掘机在进口过程中质量情况不容乐观。诸多质量不合格的产品能够出现在进口产品中,究其主要原因,一方面是由于大多数二手挖掘机在进口我国前已经使用一定年限,挖掘机在各种工况下长期使用后不可避免产生老化、耗损、污染等情况;另一方面,是进口商不熟悉我国进口旧机电产品的政策和法规,未对挖掘机进行全面验收就进口,从而导致不符合我国有关安全、卫生、环保等国家强制性标准和技术规范。

在进口二手挖掘机的过程中,一定要警惕不合格产品进入我国。进口产品一旦出现问题,不仅对我国的环境、节能减排等带来巨大的压力,还可能对用户的施工安全和身体健康等造成伤害。一般进口二手挖掘机的收货人大多没有专业的检验知识和检验手段,这就需要出入境检验检疫部门加强风险分析和检验监管,同时需要国内外贸易关系人在引进二手挖掘机时,提高质量意识,提高政策认识,共同维护国家利益和用户利益。

网购豆浆机，竟是二手货？ 第4篇

经厂家售后人员检查确认，此豆浆机的线路跟原厂的线头不同，已经被维修过。而且售后人员称网上购买的产品进货渠道很多，无法确认是该品牌的产品，不能享受三包。于是侯先生联系了电商客服，客服人员又让侯先生直接找厂家售后，而且要求厂家售后提供二次维修的证明，但此要求遭到厂家售后网点拒绝。无奈之下侯先生提出谁销售谁负责售后，强烈要求电商客服与厂家售后协商，但协商未果。

几经交涉，电商客服作出承诺：可将豆浆机送到实体店的售后处检验，如确认豆浆机有问题，可换货，并表示已与实体店沟通好，侯先生直接前往即可。谁知侯先生到达实体店时却被告知未接到通知，后台也查询不到相关记录，拒绝对豆浆机进行检验。侯先生当场拨打电商客服电话，但长达一个多小时始终未能拨通，只好先返回。经与电商客服再次交涉，终于安排好检验事宜，侯先生又一次前往实体店售后处。经检查确认，产品确实存在问题，售后人员同意退货。然而，新的问题又出现了，售后人员要求侯先生将原包装返还，如果没有原包装则不能退货，但侯先生此前已将外包装丢弃，根本提供不了。待说明情况后，对方建议侯先生现场购买一台，用新买的豆浆机的外包装代替旧机的外包装。为了能更快解决此事，侯先生接受了对方的建议，但当他前往柜台购买时，导购人员告之此机器已停产，店面没有销售。

“在此期间，我打了无数次客服电话，也多次前往厂家售后、实体店，因为此事耽误了太多时间，我已经彻底失望了。”侯先生说。

专家点评：

现在网上类似豆浆机、手机翻新的事件确实发现很多，很多网友举报。之所以会有这样的情况，原因是现在电子商务不像传统的销售渠道，政府相关部门对传统销售渠道是有抽查的，所有的货物流通都是能追溯的，有一定的监管，而工商或消费者协会对网购渠道还没有形成一个监管的标准，比如如何进行抽查，发现问题后怎么惩罚，这些标准都没有，所以导致网上有很多翻新机。关键就在于原本电子商务没有作为一种独立渠道，但是现在形成独立渠道后，政府对其进行监管的方式方法没有跟上，相关的管理措施缺乏。

针对案例中的情况，我认为主要责任在于销售商。消费者遇到类似的情况，第一时间还是应该找销售商，跟销售商协商解决。销售商自己应该具体核查，是厂家发过来的翻新机还是自己采购中存在问题。

很多消费者可能会有这样的担忧：网上购买的产品是否跟原厂的相同？其实主流渠道应该是原厂的，没有那么多翻新机，电商整体还是以正品为主。出现翻新机主要有两种情况，一种是电商采购环节存在不规范的问题；另一种是品牌厂商把一些回收的产品翻新后上市销售，可能线下监管比较严，就把这些产品放到线上销售，所以这还要看是谁的责任。而消费者很难来辨别这类产品，因为毕竟不是专业人员，只能说有问题及时跟销售商协商解决，或者向工商等相关部门寻求帮助。要想真正解决这类问题，关键还是在于政府部门，比如出台相关细则。

二手房购卖合同范本 第5篇

名称：_______________国籍/地区：________________

身份证/护照号码：_______________________________

通讯地址：______________________________________

邮政编码：______________联系电话：_______________

委托代理人：___________国籍/地区：______________

身份证/护照号码：_______________________________

通讯地址：______________________________________

邮政编码：______________联系电话：_______________

乙方(代理方)

公司名称：______________________________________

法定代表人：__________营业执照号码：_____________

通讯地址：______________________________________

邮政编码：______________联系电话：_______________

经纪执业人员：__________联系电话：_______________

执业备案号码：_________经纪资格证号：____________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产的买卖和代理服务事宜，达成协议如下：

第一条【委托购买的房地产】

甲方委托乙方代理购买位于_______________________的房地产___套，确认：

1、建筑面积：______平方米(以房地产权证或确权面积为准)，

二手房代理合同。

2、甲方确认上述房地产成交单价按建筑面积计(___币)_________元/平方米，总价是(___币)_________元。

第二条【委托代收定金】

甲方同意乙方代收定金，金额为人民币______元。乙方必须及时通知业主收取定金。

第三条【税费承担】

按国家有关法规、政策规定，甲方需支付的税费项目有：______________________。

第四条【交易资金监管】

买卖双方同意直接支付房款的，双方约定由买方存入卖方的银行帐号。买卖双方约定第三方监管的，监管方式为第___种：

1、由买卖双方指定的_______________银行进行监管。

2、由代理方的客户交易结算资金专用存款帐号进行监管。

3、由买卖双方指定的_______________律师事务所进行监管。

资金监管协议由买卖双方及监管方另行签订。

第五条【付款方式】

甲方同意按下列第___种方式给付除定金之外的房款：

1、非银行抵押付款：

须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付百分之___的房款。余款须于领取新的房地产权证书的当日支付。

2、银行抵押付款：

须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付百分之___的首期房款。余款由按揭银行直接支付。按揭金额以银行审批通过为准，若银行承诺发放贷款金额少于甲方申请贷款金额，甲方必须将其差额于缴付首期房款时一并缴清

第六条【委托期限】

代理期限延续至该房地产转移到甲方名下为止。

第七条【代理服务内容】

乙方提供如下服务：

1、接受甲方委托为甲方寻找适合的房地产，陪同甲方看房，促使买卖双方成交，并根据卖方授意代收定金，签订认购等协议;

2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验;

3、向甲方准确传达或报告业主的真实意图(包括房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项);

4、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜;

5、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务;

6、介绍按揭银行及按揭服务机构;

7、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的税收、费用等事项提供咨询、代为办理手续的服务;

8、按约定对买卖双方的交易资金监管提供服务或者介绍监管机构;

9、提供市场调查，广告宣传服务。

第八条【代理佣金收取】

乙方在买卖双方与乙方签订《二手房买卖合同》(三方合同)时，向甲方收取代理佣金人民币：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写：______元)。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因乙方原因导致的除外。

第九条【违约责任】

1、买卖双方(含亲属、___属、委托人、代理人、代表人、承办人等)利用乙方所提供信息、条件、机会等，私自签订《二手房买卖合同》办理产权过户手续或者另行通过其他物业代理公司办理产权过户手续的，甲方应当承担违约责任。乙方有权要求甲方支付本合同约定的全部佣金。甲方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。

2、因甲方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，乙方可要求甲方支付本合同约定的全部佣金，并支付该房地产总价款百分之___的违约金。甲方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。

3、因乙方过错或者违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，乙方应退还所收取的佣金并支付该房地产总价百分之___的违约金。

第十条【随属附赠品】

卖方除送固定装修外，另赠_______________________。

第十一条【合同的变更与解除】

本合同未经双方协商一致，不得变更或者单方解除。

第十二条【不可抗力】

因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知合同他方当事人，并自不可抗力结束之日起___日内向合同他方提供证明。

第十三条【送达】

合同当事人所填写确认的通讯地址即为送达地址。

合同当事人除直接送达外，可以短信、邮件、传真、信函、公告等方式送达。

以短信送达时，手机号码为：甲方__________;乙方__________。

第十四条【本合同与其他文件的冲突解决】

双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

第十五条【合同附件】

本合同共有附件___份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十六条【合同争议的解决】

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决。协商不成时，可选择如下第___方式解决：

1、提交_________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第十七条【合同数量及持有】

本合同一式___份，甲方及乙方各存一份，均具有同等法律效力。

第十八条【合同生效】

本合同自双方签字(盖章)之日起生效。

甲方：乙方(盖章)：

代理人：经纪执业人员：

执业备案号码：

经纪资格证号：

二手房全程陪购律师法律服务 第6篇

1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买；

2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；

3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变

4、房屋使用性质而使本转让行为无效；

5、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；

6、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；

7、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；

8、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；

9、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。

律师陪购是指专业律师应当事人的委托，根据陪购律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的基本业务之一。

房地产买卖过程中的律师陪购业务是目前国际通用的操作模式，目前香港和北京已经全面将律师陪购业务引入二手房按揭贷款中。

律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性；二是陪购当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行的利益。具体而言，律师陪购可在以下几个环节起重要作用：

一、签约阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力；

第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可以最大限度的确保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为非真实产权人，则可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人的利益，也会威胁到银行所放贷款的安全；如果买方为非真实的买受人(主要表现为提供伪造的证件、或者是“真证假人”)，那么所签订的买卖合同与抵押借款合同都将被认定为无效合同，则不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷款则是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而承担相应的法律责任。

第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。

第四、通过陪购卖方房屋财产共有人(非产权人)签署出售同意书，可以避免该共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买卖合同无效；通过陪购承租人签署出售同意书，可以避免因承租人主张优先购买权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，则不但会损害买受人的利益，也威胁到银行所放贷款的安全。

第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条款的审核，可以有效地避免、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。

第六、通过对买卖双方(或其代理人)亲笔签署《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《零售贷款申请表》、《单身承诺函》、《借款凭证》等法律文件的行为进行陪购，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。

二、交易过户及抵押登记阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。第二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交易中心登记窗口递交全部材料的陪购，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师陪购时由中介人员直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由陪购律师亲自带到房地产交易中心递交登记窗口，避免了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖合同不一致的情况，有效的避免交易各方可能承担的法律责任。

签订二手房买卖合同

1、合同主体为三方（经纪成交版的情况下）：

在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。避免中介以个人名义签署代理合同。

2、明确了房屋房款交付等关键环节

对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出详细规定，尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

3、合同上注明房龄

对买卖双方之间的违约责任，也对买卖双方与中介之间的违约责任进行明确约定。并对违约情况进行细化，避免类似争议的出现。业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；

5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定:在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

如何签订房屋买卖合同补充协议

房屋买卖合同是整个交易最重要的法律文件，虽然政府推行标准合同文本，但标准文本远不能涵盖所有问题，甚至一些基本问题都未列其中，解决的办法是另外签订补充协议，对标准文本没有约定或约定不清的事项进行明确约定，以下为补充协议的主要内容及注意事项：

一、代理权问题。实践中买卖双方一方或双方不到场而委托他人办理交易手续的情况比较普遍，特别是卖方不到场情更常见一些。实践中委托手续不规范，提供不及时的情况很常见，当交易的一方出于自身利益的考虑，想毁约时经常找委托手续瑕疵方面的理由作为借口，这方面的纠纷比较多，因为约定不明，法院在处理此类纠纷时也感到很棘手。因此对委托交易的情况，在协议中应当作出详尽的约定，以避免纠纷发生。

二、有必要在补充协议中将本次双方确认的交易流程和步骤约定清楚，让买卖双方都清楚地知道下一步自己该做哪些事情，需要准备什么文件；比如：是先支付首付款还是先去银行面签的问题，或者是先过户还是先结清尾款的问题。

三、标准文本对一些关键的交易步骤没有作出时限约定，比如申请贷款和提前还清银行欠款以及注销抵押的时限等等，这些时限直接影响房产交易的进度，应在补充协议中对所有影响交易进度的时限都作出明确约定，并约定明确的违约责任和需要承担的违约金数额，以及支付违约金的时间和条件；

四、贷款不成功的问题。贷款不成包括两个方面，一是不批准贷，二是批准贷款不足额（或附其他限制性条件，比如不享受优惠利率和提高贷款成数等）。导致不批贷款的原因一般不外乎三种，一是买方资信原因（包括第二套房等），二是卖方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。针对上述情况，在协议中都应当区分情况和责任，作出明确的约定或解决的办法；

五、标准文本只对逾期付款和逾期交房这两项作了违约责任的约定，并约定超过一定时限可以作为解约条件。在实践中除了上述两情况之外，还有很多情况会导致合同无法履行，或虽能履行但延迟履行将给对方造成巨大的损失，形成得不偿失的局面。因此应当在补充协议中对其他所有可能导致解约的情况都对解约条件作出明确约定，一旦出现解约条件，守约方有权选择解约来保护自己的利益；

六、国家出台新政策的处理办法。由于国家这几年经常出台一些对交易影响很大的政策，导致交易双方的利益发生巨大变化，由此而产生的纠纷非常多，后果也很严重，很难处理。因此为避免此类纠纷，在协议中针对双方的利益提前约定一旦出台新政策下如何继续交易所遵循的原则是非常必要的；

七、解除协议后的善后处理。在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据不足，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的

二手房律师陪购之产权调查

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此要特别留意房屋的产权状况。二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查，是避免二手房纠纷的重要举措。

了解房屋的产权状况，第一是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；还要查看交易双方当事人的交易资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房屋所有权人的姓名，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

第四，是购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为有些房改房，在上市交易时，有政策上的限制，如果购买的是这样的房屋，应当查明如何解决上市限制，方可交易。

总之，要了解房屋产权的真实情况，除了要向卖方索要产权文件，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，进行对照，清楚地了解该房的产权细节，不至于有所遗漏。

二手房产权的调查与审核

一、权属审查

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。张仁藏律师应当提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托.为慎重起见，律师应建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。

二、共有财产审查

律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。律师应当查明房屋是否具有共有权人。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。北京二手房律师张仁藏提醒大家注意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

三、权利限制审查

二手房交易前，律师应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时律师应向登记机关和有关部门查询。无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。

四、他项权利设置审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。张仁藏律师提醒大家买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。提前通知的合理的期限一般为三个月。购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

五、优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

房屋验收

一、土建验收

1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）；

2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。

3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、给排水验收

1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；

2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；

3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。；

4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。

（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；

（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；

（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；

（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。

三、电气验收

1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；

2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；

3、三线插座是否已安装接好地线；

4、灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；

5、门铃、报警系统是否工作正常。

四、装修验收

1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；

2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象；

3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；

4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装；

5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常；

6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工 作正常。

合同备注一定要加上的条约!

1、贷款不到，合同作废，返还定金。

2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。

3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一

4、按揭公司可由买方自由选择。

5、首期可选银行托管，买家自由选择

6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用

7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼

8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费

二手房买卖的法律依据

领购二手车交易发票申请-国税 第7篇

平潭县国税局：

我公司是依据商务部、公安部、工商总局、税务总局2005年第2号令 《二手车流通管理办法》设立的二手车交易市场，成立于2013年9月2日，注册资本伍佰万元，公司经营住所为平潭县岚城乡中湖村（李振华宅）。现我公司主要是为二手车买卖双方直接交易提供二手车集中交易和相关服务，需领购二手车交易发票，500份。

特此申请，望准予批准为盼！

平潭综合实验区新利升二手车交易市场有限公司

购二手房办理程序 第8篇

一.环境分析

网购的蓬勃发展。据CNNIC （中国互联网络信息中心）的数据显示，截至2013年12月为止，中国网民已规模达6.18亿，共计新增网民5358万人。互联网普及率为45.8%，较2012年底，提升3.7个百分点。

到2013年为止，中国消费者网购支出已达到1.3万亿元，即将超越美国，并有望保持32%的年均增速，到2015年将达3.3万亿元。

大学生网购用户的发展。根据问卷调查结果显示，96%的被调查大学生有过网购经历，44%的喜欢网购，4%的不喜欢。可见，大学生是网购人群的主力军。大学生追求新奇的事物，接受能力也高于其他年龄段的人群，因此，当每个大学生都有一台电脑，大学生市场可以预见性的再次拓宽。虽然网购的兴起，但是网购物流成本比较高，导致货品难以退货，造成闲置（文献来源：时代金融（中旬））

大学生用户购买能力。根据调查数据表明，当今大学生每月生活费大致在500～800元的比例为24%，801～1000元的为32%，1001～1500元的比例为30%，1500～2000元的比例为18%。数据显示出，绝大多数当代大学生虽然追求生活的品质的需求与日俱增，水平在调查范围中较高，但是生活费的限制还是使得大多数大学生不能满足。

二.意义

通过二手市场这个平台可以为学生提供更加便利的需求，同时也让学生在消费过程中节约了相对较多的费用，体现了大学生勤俭节约的品质。这种形式的交易贴近生活，走进大学生日常生活与需求，同时也为那些想要创业的同学提供了一个参考，更有动力进行实践，而不是纸上谈兵，一味的空想。创建二手交易市场更好的集中了现有资源，解决了想买买不了，想卖卖不出去的问题。也顺应了建设环境友好型、资源节约型社会的要求。

三.主要内容与基本思路

主要内容与基本思路。主要是将校内的二手资源整合起来，并通过网络营销与校内实体店相结合的办法将二手产品转售出去。具体如下：

二手资源收集对象：校内大学生和老师；二手资源：主要是书籍，衣服，器材，电器，电脑配件，装饰品（问卷调查而定）；二手资源买卖平台：校内实体店和网店结合；卖家对象：校内实体店主要针对在校大学生，网店向外开放；

工作人员对象：主要是进行校内招聘。网页技术人员和若干客服。

商业运营流程。A.卖家通过联系工作人员，将商品信息告知客服；B.客服对商品进行筛选，将合格产品信息放置仓库，并将产品保存店铺；C.买家实体店购物，或者网购通过支付宝下订单。校内网购和校外一定范围内到门配送，校外网购快递配送。或者联系客服商品信息，直接来仓库领取货物，付款。D.交易成功，客服从货款中抽取利润，将剩余利润打进卖家支付宝。

盈利模式。 A.从买卖的钱中抽取一定比例的中介费用和服务费；B.和校外实体店面合作，抽取宣传费和产品进驻费；C.和快递公司联系，校外物流业务外包，抽取一定的中介费用。

四.问题和解决方法

（一）通过实践以及对本校学生400份问卷调查进行分析我们得出以下结论

交易产品分析。根据调查显示，92.4%的学生选择交易的产品是书籍特别是二手教材；70.1%的学生选择电子产品，包括手机、电脑耗材等；43.6%选择相关学习、生活用品。说明流通在学生二手市场的产品主要集中在书籍、电子产品以及相关学习和生活用品。大学教育的自主性，不同于中学教育的固定模式，相较于购买新书学生更愿意购买二手教材。同时电子产品更新换代的加快，使得学生在追求时尚的同时考虑选择性价比较高的二手产品。

消费心理分析。“求实”，这类群体关注的重点是产品是否符合自身生活学习的需要。 “求廉”，这类顾客在选购二手产品的时候，最关注的是价格是否低廉。由于购买力的限制，选择低价的产品可以节省一大笔费用。“求新”，这类群体非常关注产品的使用程度、购买时间、外观。对于难以负担购买新产品，但是又渴望拥有潮流产品的顾客来说具有强烈的吸引力。

购买意愿。消费呈一定“阶梯”分布。目前经济发展不平衡性日趋明显，不同层次、不同区域的消费水平差异必然也显现在学生身上。消费的多层性为学生二手市场的发展提供了空间。而根绝调查显示，86.9%的学生愿意出售自己需要处理的商品，60.7%购买过二手商品。

可持续发展观念。随着可持续发展的进一步入，“建立环境友好型、资源节约型社会”以及资源再利用的观念越来越受到学生的重视和认可。调查显示57.9%的学生认为购买二手物品可以加强资源的再利用和建设环保。

购买能力。在被调查的大学生中，其中的48.4%每月在商品购买上一般花销在400～600元，12.5%每月在商品上的花销为200～400元，而38.3%每月在商品购买商的花销在600元以上。而和当代大学生的购买需求和习惯相比，水平在调查范围中较高，但是生活费的限制还是使得大多数大学生不能满足。

物品需求特征。在问卷中，大学生在二手物品的购买中，主要优势是价格优势。超过半数被调查者表示对于最能接受的二手商品的价格在为5折以下。而普遍所青睐的新旧程度在7成新以上。对于不同类别物品有不同的接受程度。

二手物品网购顾虑。在问卷调查和实践中，发现在不愿意或比较顾虑二手物品网购的调查者中，他们首先考虑的问题是二手物品的质量问题。普遍二手物品在购买中并不能享受到同全新物品一样的保证。譬如电子设备的质量维修，以及衣服的安全卫生问题。其次考虑的是隐私问题。很多调查者表示，他们虽然有意愿购买二手物品，但是由于购买心理的影响，他们并不希望透露他们的行为。

在被调查者中，表示他们获取信息的渠道主要来源于当下比较热门的微信、微博、QQ等通讯应用。

二手物品的收集可能会要占用到比较大的仓库，支付比较大的库存费用，降低了利润。

（二）解决对策

加强物品的甄选工作。根据二手物品的青睐程度，对二手物品进行甄选。主要采购那些需求高的、通用性强的二手物品。在收集二手商品时，我们专人进行筛选。商品的质量和新旧程度达到了我们的标准，才会进入我们的商店。哪些不符合我们出售要求的商品不会出售给消费者，保证了消费者的购买二手商品的质量。

对二手物品提供初步的检查和消毒工作。二手商品毕竟被使用过，有可能有一定的损坏，对二手商品进行一定的维护和修缮是极为必要的。例如，旧书可能被倒卖很多次，有在旧书摊被人翻来拣去，其卫生状况堪忧。我们会对收集来的二手书本进行消毒、修补处理后再出售。消费者购买的商品安全性更高。

对物品价格进行差别定价。根据物品的新旧程度、通用性、需求因素进行差别定价，更符合大学生市场的要求。

营销多样化。在推广建立的过程中，采取多种手段进行营销。充分迎合大学生的阅览习惯，譬如建立微店，或者利用微博、空间的方式进行线上宣传。

优化购物的模式。对于二手物品的保存采取库存保存和所有者共同保存的方式。这样既可以方便那些临近毕业工作时间忙无法在校的学生也可以减轻自己的库存费用。