一级开发流程范文

2024-06-03

一级开发流程范文（精选6篇）

一级开发流程第1篇

土地一级开发流程

第一章土地一级开发流程

1、选地

由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2、土地前期开发申请

原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审

市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审

通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

5、土地开发方案修改

编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。、确定土地开发单位

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7、办理相关用地手续

土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市

发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、确定实施规划方案

开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。

9、办理拆迁安置及市政基础建设

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。、组织验收开发土地

建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：审核土地前期开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求根据委托合同支付相应土地开发费或管理费纳入市土地储备库

11、办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证申请材料：用地申请报告法人营业执照立项批文

县以下建制镇应出具镇政府证明

经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12、办理建设用地委托钉桩

建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。、办理国有土地使用权出让申请

国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：申请用地报告书；

国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文

件、营业执照。未在经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在省、市营业的银行存款的资信证明书；大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规

划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14、主管部门实地勘察房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、委托地价评估、办理核定地价手续

建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。

16、土地估价报告的预审

根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。

17、办理土地出让审批、举行土地出让活动（招、拍、挂）

土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。、签订国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面

积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。、交付土地出让金 21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证

按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

第二章土地一级开发办理拆迁安置全流程

一、征用集体土地的拆迁安置 1、征用集体土地用地申请

房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：申请单位名称

项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况

建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等

房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

用地单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告初步设计或者其他有关批准文件建设项目总平面布置图

占用耕地的，必须提出补充耕地方案

建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2、到拟征地所在区（县）房地局立案

行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其

他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。4、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补

偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。、办理批地文件、批地图、办理冻结户口、调查户口核实劳动力

拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。

根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。

10、地上物作价补偿工作

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济

组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。、征地结案、申请《建设用地批准书》

办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据农转非办结证明原件征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征(占)地的批文;《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。12、委托进行拆迁工作

当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：拆迁申请书；

建设项目批准文件和资金证明；规划部门选址意见或者规划批准文件；建设用地批准文件附图；

拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过渡期限和搬迁方式等）。

14、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。、办理拆迁公告与通知根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。

17、办理户口冻结 18、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋。

19、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管局备案。、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；安置用房面积、标准和地点；

产权调换房屋的差价支付方式和期限；搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；违约责任和争议解决的方式；当事人约定的其他条款。、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。、发放运作拆迁补偿款

发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项

23、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。

24、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

25、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

26、强制拆迁

二、征用划拨土地拆迁安置 1、国有土地使用权划拨用地申请

用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；

建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2、主管部门现场勘察

交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、划拨用地申请的审核、报批

根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。

国有土地使用权划拨用于非农业建设的：县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。

行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》；计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》；属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知书》及附图；

建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4、取得划拨用地批准

划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明；区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。

第三章相关税费、地价款（土地出让金）

地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。、土地使用费

这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。、外商投资企业土地使用费

财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。、防洪工程建设维护管理费

防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。

5、土地闲置费

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》

(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。、土地权属调查、地籍测绘费 7、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。、地价评估费

根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017 号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。

9、出让土地预订金

根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。

10、征地管理费、土地补偿费和安置补助费

土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值

省范围内征收农民集体所有土地，均根据《省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。、青苗及树木补偿费

在省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。

13、地上物补偿费根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。、新菜田开发建设基金

新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税

国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。、耕地开垦费区域因素修正系数：

其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：

1、房屋拆迁补偿费

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。、搬家补助费

根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。3、提前搬家奖励费

提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。、临时安置补助费（周转费）

临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。、停产停业综合补助费

对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8％。、房屋拆迁服务费

房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。

开发商参与土地一级开发应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。（2）立项文件的合法性

开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性

开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点

开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成

土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式

对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：

A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。

B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。

C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司

开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式

若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。

综上所述，开发商投资于土地一级开发项目时，首先应根据当地政府发布有关土地一级开发的相关规定，审核项目的合法性，并按照规定的合法程序与地方政府或其授权委托的机构签订土地一级开发合同。若是与政府授权委托的机构签约，开发商应注意要求签约单位提供有权政府部门的授权委托文件。由于目前土地一级开发相关法律法规的缺乏，开发商与政府之间签订的土地一级开发合同就成为双方之间的“法律”，开发商在签约时一定要把握住合同要点，将相关要点在合同中明确约定。

一级开发流程第2篇

这个需要有资质的评估公司来写

二、办理规划意见函复（当地规划局综合科）需要提供材料：

xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复

规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见

组织机构代码

营业执照复印件

法人身份证复印件

委托书

取得规划局签字盖章的规划意见函复

三、报发改委办理征求意见函：（发改委固定资产投资科）需要提供材料：

xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复

规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见组织机构代码营业执照复印件法人身份证复印件委托书

情况说明

取得发改委征求意见函复

四、办理环评意见（环保局管理科）

五、办理交坪意见（当地交通局）

六、办理土地预审（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形图

2、用地预审申请表（原件两份）

3、用地预审申请报告（原件红头）

4、项目申请报告

5、企业法人营业执照（复印件盖章）

6、组织机构代码（复印件盖章）

7、法人身份证（复印件盖章）

8、委托书

9、规划图（红笔圈出位置）

10环保意见

11发改委征求意见函复（原件）

12规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见 13地块四至、地块坐标

七、发改委立项（发改委固定资产投资科）

1、xx政府授权xx前期开发主体的批复（盖章）

2、项目申请报告

3、建设项目招标方案核准申报表二份（盖章）

4、招标方案核准的请示二份（盖章）

5、固定资产投资项目节能登记表二份（盖章）

6、公司章程

7、股份说明

8、银行资信证明（该地块总投资的35%）

9、法人身份证复印件

10、营业执照和组织机构代码复印件

11、规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见

12、情况说明

13、该地块的ppt

14、委托书

15、发改委征求意见函复

16、土地一级开发请示 17、1：2000地形图一张

八、规划意见书：规划局规划科 1：2000地形图（用地坐标，3张）（盖章）厂房平面图（盖章）情况说明

发改委项目立项批复（原件）

规划意见函复（复印件）土地预审意见书（原件）

建设项目规划许可及其它事项申报表（盖章）

委托书

政府授权土地一级开发的批复（复印件盖章）

九、建设用地规划许可证： 1.发改委批复（原件）2.土地局用地预审批复 3.规划意见书复印件 4．1：2000地形图 4份 5.办理建设用地规划的请示 6.委托书 7.申请表

8.政府授权批复

十、定桩报告： 1。定桩通知单

准备好钱，每个桩大概648元左右，加上导线钱。

十一、地灾报告

十二、压覆矿床上述两项咨询当地土地局地矿科

十三、当地国土局征地：（土地局土地科）1.发改委批复 2.土地预审原件 3.压覆矿床批复 4.规划意见书 5.规划钉桩报告 6.勘测定界报告

7.村民代表会会议记录 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示证明（5个工作日）

办理征地手续完毕之后得到一书四方案。

征地结束后，填写申请表，得到当地政府回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续： 1.建设用地申请表 2.发改委立项批复 3.规划意见书（附图）4.钉桩报告 5.压覆矿床批复 6.土地预审批复 7.耕地补充方案 8.本村征地协议

9.村民代表会签字（政府批复复印件）10.村内征地公示 11.公示照片

12.村开具的征地公示情况的证明 13.土地局出具的征地公示情况证明 14.政府土地一级开发项目用地的函 15.一书四方案

16.土地局用地情况规划图 17.土地局用地情况现状图 18.土地局勘测定界技术报告书 19.地质灾害（在范围内的做）

征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。

土地一级开发流程

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）若果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1.审核土地一级开发成本

2.组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4.纳入市土地储备库

土地一级开发成本测算

一．土地一级开发成本的概念：

土地一级开发成本是指政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二．土地一级开发成本测算的作用：

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三．土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：

土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四．土地一级开发成本组成

（一）项目前期组成

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3.工程勘察、测绘、定桩费用：2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 4.环境影响评价分析费用：2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（及价格[2002]125号）。5.交通影响评价分析费用：规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《地方建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影响评价分析费用：2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。

8.工程设计费及施工图审查费：工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部门134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9.招标代理费、招标服务费：原国家关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知，计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%~1%估算。

（二）征地、拆迁费用 1.征地补偿费用

根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。2.拆迁补偿费用

根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

3.房屋拆迁评估费、拆迁服务费

部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1~1.5%向征用拆迁单位收取评估费。”

4.拆除工程费用：拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

5.古树保护及文物古建修护、还建费用：根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。

6.其它：根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、职员重点工程费等等。

（三）公共区域市政基础设施建设费用：应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

（四）区域内公共环境景观建设费用：包括:绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。

（五）区域内公共配套设施建设费用：包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其他须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

（六）工程建设其他费用

1.工程监理费

根据地方工程建设监理费收费标准实施办法规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1~0.2%计取。

2.竣工图编制费

2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。3.建设期区域管理费用：包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用：这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，需慎重对待，认真估算。

5.项目后评价费用：指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。

6.其他：指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。

（七）管理费

指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开发企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。

有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

（八）财务费用

指一级开发过程中所发生的相关财务费用

其测算依企业（或项目）的资本机构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。

（九）销售费用：包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本进而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用。

（十）应纳税费

土地一级开发设计的应纳税主要有：营业税、城市建设维护税、教育附加、印花税、进口设备关税等，所得税。

（十一）不可预见费：包括基本预备费和涨价预备费。

视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。

土地一级开发项目工作流程

（一）基础资料收集、调查、测算

此项工作由开发部办理，经现场踏勘，地上物调查，收集与开发项目相关的基础资料，包括开发区域、周边市政基础设施情况、地形图等，调查分析后进行测算。

（二）编制土地一级开发实施方案

1.此项工作由开发部办理，具体要求是：

根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。

依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。

开发部签订各类委托合同后，报送计财部一份。拆迁部委托勘察定界及土地权属确认并取得成果后，移交开发部一份。

（三）土地联席会

1.此项工作由开发部办理，具体要求是

根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。

依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。

（四）建设项目规划条件

1.此项工作由开发部办理，具体要求是

取得道路规划方案批复

根据道路定线及拨地定桩成果，申报并区的规划意见书。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（五）取得土地一级开发授权

将土地一级开发实施方案报专家会审批

备齐相关资料申报联席会，通过后取得联席会会议纪要。申报土地一级开发授权，取得土地一级开发授权文件。

（六）取得立项批复

1.此项工作由开发部主办，拆迁部协办，具体要求是

取得规划意见书后，开发部办理并取得可行性研究报告环评批复、交批，拆迁部办理并取得土地预审批复。（若项目列如绿通，环评批复可后置，不作为取得立项的必要因素）

开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。

（七）取得征地批复

此项目由拆迁部办理，主要要求是：

取得勘察定界成果报告，地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议，征地补偿安置协议。

备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。

拆迁部签订各类合同后，报送计财部一份，并将征地批复复印件送开发部。

（八）取得项目房屋拆迁许可证

此项工作由拆迁部主办，计财部协办，具体要求是：确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。

确定评估，服务及拆除公司，拟定拆迁计划，拆迁实施方案。备齐相关资料，申报并取得房屋拆迁许可证。

（九）实施项目拆迁

此项工作由拆迁部主办，工程部、计财部协办

取得房屋拆迁许可证后，拆迁部组织实施房屋拆迁，土地移交施工单位。涉及私产拆迁的，组织回迁安置。实施线路迁移。

拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地，拆迁总结报告。

市政基础设施建设

（一）办理立项批复

1、此项工作由开发部主办、拆迁部、工程部协办、具体要求是：开发部取得可行性研究报告后，办理并取得环评批复，拆迁部办理并取得土地预审批复。

开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。

2、部门之间接口

开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（二）办理规划意见书

1、此项工作由开发部办理

（1）项目提起后，去的规划方案，据此同步进行两项工作——取得规

划方案批复，取得道路定线条件及定线成果，取得道路设计方案及批复。——取得管线项目综合方案及批复，取得管线设计综合方案及汇签文件。

（2）备齐相关资料，申报并取得规划意见书。

2、部门之间接口

开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（三）办理建设用地规划许可证

1、此项工作由开发部办理，具体要求是：

开发部备齐相关资料，申报并取得建设用地规划许可证。开发部取得建设用地规划许可证后，移交拆迁部一份。

（四）勘察设计

1、此项工作由开发部主办，工程部协办

（1）取得规划意见书后，开发部组织勘察，设计招投标。（2）取得勘查报告、初步设计及评审。

（3）取得初步设计概算核准文件及施工图设计文件。

2、部门之间接口

（1）开发部签订地质勘察、设计合同后，整理招投标全过程资料，移

交企业发展部。

（2）开发部取得初步设计概算后，移交工程部一份。（3）开发部需配合工程部联合审图，并移交工程部一份。（4）开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（五）办理建设工程规划许可证

1、此项目由开发部主办，工程部协办

（1）开发部取得正式计划，工程部签订竣工测量协议，开发部办

理竣工档案登记表。

（2）开发部相关资料，申报并取得建设工程规划许可证。

（3）建设工程规划许可证办理完成后，开发部编写前期审批情况报告。

（六）取得征地批复

此项工作由拆迁部办理，具体要求是：

(1)取得勘察定界成果报告、地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议、征地补偿安置协议。

(2)备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。

（七）取得项目房屋拆迁许可证

此项工作由拆迁部主办、计财部协办，具体要求是：（1）确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。

（2）确定评估、服务及拆除公司，你定拆迁计划、拆迁实施方案。（3）备齐相关资料，申报取得房屋拆迁许可证。

（八）实施项目拆迁

此项工作由拆迁部主办，工程部，计财部协办。

（1）取得房屋拆迁许可证后，拆迁部组织实施房屋拆迁，土地移交施工单位。设计私产拆迁的，组织回迁安置。

（2）办理砍伐证，实施林木砍伐。（3）实施线路迁移。

（4）拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地、拆迁总结报告。

（九）办理建筑工程施工许可证

此项工作由工程部办理，具体要求是：（1）取得建设工程规划许可证后，同步进行施工图强审和工程招投标，需在招标文件备案前取得施工图强审报告。

浅谈土地一级开发项目成本核算第3篇

按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求, 将列入城市土地储备供应计划的开发项目, 在确定土地开发综合策划方案后, 以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体, 再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则, 运用现代项目管理的理论、系统和方法, 组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资, 并未二级开发商服务, 提供土地开发项目完成后的经营管理方案, 对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制, 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发的作用

土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目, 是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力, 就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此, 在土地一级开发项目决策阶段, 土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济平价的重要依据。

1、土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大, 要求项目的投资者必须有很强的融资能力, 以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量, 从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时, 金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此, 土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

2、土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估, 最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本平谷是成本管理的重要手段, 每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开发成本的准确性是成本管理的基础, 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

3、土地一级开发成本是决定土地出让交易价格的依据

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁, 土地开发成都为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整 (简称“七通一平”) (或“五通一平”及其他情况) , 可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价 (土地出让金、四源费和大市政费) 和土地一级开发成本构成。毛低价实在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定, 毛地价水平较为稳定, 对土地出让交易价格的影响程度较小。因此, 土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。

三、土地一级开发项目成本核算的重点

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况, 一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品, 其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本, 而商品性建设场地是企业的最终产品, 应单独核算其土地开发成本。

1、土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出, 除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外, 其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户, 按企业选择的成本核算对象设置帐页, 进行土地开发费用的明细核算。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账, 这些费用, 一般能分清受益对象, 可直接计入成本核算对象, 并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

(1) 配套设施费的归集与分配

配套设施的建设可能与土地开发同步进行, 也可能不同步进行, 所以其费用归集的方法有以下两种情况:

A、与土地开发同步进行的配套设施开发费用, 能够分清受益对象的, 应直接计入有关成本核算对象, 借记“开发成本——土地开发”账户, 贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象的, 应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集, 待配套工程竣工时, 再按一定方法, 在有关受益对象中进行分配。

B、与土地开发不同步进行的配套设施开发费用, 一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集, 待配套设施竣工时, 再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租, 而配套设施尚未完工, 为及时结算完工土地的开发成本, 经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本 (或预算成本) 在土地开发成本中预提。预提时, 借记“开发成本——土地开发”账户, 贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算, 待配套设施完工后, 对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额, 应调整有关土地开发成本。

(2) 开发间接费用的归集与分配

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算, 月份终了, 再按一定的非陪标准分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费, 应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门, 其费用直接计入有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

2、完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途, 采用不同的成本结转方法:

(1) 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地

开发完成后, 应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。

(2) 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地

为本企业房屋开发用的土地, 应于开发完成把土地投入使用时, 将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本, 结转计入房屋开发成本的土地开发支出, 可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目, 然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用, 均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出, 包括前期工程费、基础设施费等, 责合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出, 应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

3、核算项目

设置开发成本——土地成本二级科目, 三级明细科目主要包括:土地征用及拆迁补偿费 (土地征用费、耕地占用税、劳动力安置) ;前期工程费 (规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”) ;基础设施费 (小区道路建设、供水、供电、供气、供污、供洪、通讯、照明、环卫、绿化) ;公共配套设施费 (居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出) 。

摘要：本文主要阐述了土地一级开发项目成本所包含的内容以及土地开发项目成本核算的重点内容和相关项目。

土地一级开发环评缺失隐患大第4篇

土地一级市场开发环评未有强制性要求

毒地开发的背景是正在进行中的城市“退二进三”计划。在工业结构调整和城市用地结构调整之中，占据市区优越位置的一些劣势工业企业，纷纷通过易地、搬迁改造，退出繁华地段（二环路），进入城市边缘（三环路）；或者退出第二产业，兴办第三产业，这一计划使产生于50多年前“大跃进”时期的众多高污染工业企业关闭、搬迁，大量毒地亦随之被暴露于城市的阳光之下。由于其地理位置往往优越便利，几乎所有的地块都被开发。其中，有不少毒地未经治理，就被“正常使用”。

而在“未经治理”之前，是土地收储和规划阶段环评的缺失或者监管不力。2009的3月，北京环保局出台了一项重要意见，并自当年“4月1日起取消土地一级开发环评审批”，“本市将不再对土地一级开发项目进行环境影响评价文件审批，建设单位和环评机构只需报送相关资料，由市环保局出具是否同意土地一级开发的正式意见函即可。”因为“此举可大大提高环评审批的效率。”

而在长沙，笔者曾分别致电湖南省环保厅和长沙市土地储备中心，得到的答复是长沙没有强制规定在土地一级开发时进行必要的土壤污染检测环节，同时也没有在土地收储阶段进行环评勘测。

目前，中国对毒地的监管和修复并没有明确的立法。2003年全国施行的《环境影响评价法》里要求，“对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估”，并不包含对用地的历史情况调查，因此不能有效过滤毒地。

有学者指出：现有的环评是在工程开工动土前进行，而并未在土地收储和规划环节有相应强制性要求。因此，土地储备中心、规划局等缺失对开发的场地进行污染环评和勘察，此为源头监管失守。目前，全国仅有北京、重庆两地环保部门设有污染场地管理科，并明确规定工业用地原址在二次开发利用前必须进行场地环境评价。重庆还规定，生产经营单位在转产或搬迁前，应当清除遗留或排放的有毒有害物质，并对被污染的土壤进行治理。

其他城市并无强制性要求开发必须进行场地污染调查分析，基本处于监管真空。

环评缺失，土地储备中心赔偿1.2亿

武汉长江明珠经济适用房有2400户规模，建在武汉长江化工厂原址上。环评报告书认为，项目场地存在金属锑污染和局部有机物污染。重金属很难在环境中自然降解，金属锑会刺激眼、鼻、喉咙及皮肤，持续接触可破坏心脏及肝脏功能，吸入高含量锑会导致中毒。而有机物污染的土地，短期内根本不适合作为居住用地。

但2010年11月底被媒体曝光时，该小区已基本建好。在武汉市环保局要求之下，毒地采取覆盖土工膜将污染土壤进行隔离，而土工膜隔离修复方法在业内专家看来只是规避风险，而非彻底修复策略，由于污染物没彻底消除，今后进行开挖建设时仍可能引发污染。至今，小区业主已陆续无奈地入住。一位小区业主接受媒体采访时表示，唯一能做的是，“今后让孩子少到小区里玩土”。

由于没有专门针对土壤污染的法律法规，使其后的追责也苍白无力。武汉长江明珠经济适用房未做污染土地修复，没有环评报告，就在毒地上建房。事发后，武汉市环保局仅批复要求：“鉴于本批复下达以前项目已开工建设且部分住宅已建成的事实，你公司除须积极补救，对于幼儿园以外部分建筑可能存在的环境问题和隐患，你公司应当根据承诺负责妥善处理并承担相应的法律责任。”

在采取了覆盖土工膜将污染土壤进行隔离的规避手段，而非彻底修复措施后，居民已然入住，此事亦不了了之。

源头监管的缺失，除了会对环境和人民群众健康带来隐患，而更为重要的是，做地单位如土地储备中心有可能承担相关损失。

2006年3月，武汉三江航天房地产公司（下称“三江地产”）竞得一块总面积280亩，处于汉水南岸，离武汉市中心仅20分钟车程的绝版地块，然而这块地整整荒芜了4年。原来，这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重度污染过的“毒地”。直至开发商施工中毒后，毒地复出水面，引出一系列的连锁反应。

武汉市土地储备中心的重大失误在于，当初收储该地时未作环评和勘测。而另一说法是武汉土地储备中心在收储整理时，发现该地被污染，但只能通过正常出让来“处理”。不料内部诸多知情者与开发商过从甚密，“毒地”的风声很快走漏，唯有三江地产等少数企业不知底细。

与此相反的情况是，北京土地储备中心2007年出让一块“毒地”时，其操作公开透明。北京出让毒地前，北京市土地储备中心已对其化学污染情况做了详细环评，并经过北京市环保局批准。而且，考虑到治理成本因素，最后让万科低价竞得该地。

这起全国最大“毒地”被退事件成为武汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。2010年春节，该地被“退还”给武汉市土地储备中心，开发商并未因囤地而遭政府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向开发商赔偿了1.2亿元。

概念混淆，项目环评无关土壤健康

据了解，开发商拿到地块后所进行的项目环评，一般不涉及地块，主要是针对项目施工过程和完工后对周边的大气、声、光、水文、地表等环境的影响，以及周边环境对项目的影响。如果是住宅项目，还要考虑周边环境对居住在里面的人有什么影响。

某住宅项目的工程部负责人表示，“我们开发商做的是项目的环评，地块的环评我们一般是不需要做的。一般情况下，在拿地之前，尤其是住宅用地，我们也会对地块的历史进行调查，找机构评估，如果污染太大的，一般也不会考虑。”

据了解，一般情况下，工业地块的环评需要做的多点，而且根据之前工业生产产品和过程的不同，环评的要求和内容也不尽相同。当然，像化工、医药、农药、化肥、冶金等污染较重的企业的遗址，环评显然是必不可少的。

显而易见的是，项目环评的标准和内容与土地环评是不同的，土地是否“健康”，开发商提供的项目环评并不能说明什么。

2008年，北京市环境影响评价评估中心研究员鱼红霞在研究论文《土地一级开发环境影响评价初探》一文中认为，“……目前，在土地一级开发环境影响评价实践中，由于对评价对象、评价内容、评价目的和作用等理解的偏差，往往导致将土地一级开发环境影响评价与土地二级开发（建设项目）环境影响评价混淆，……而忽略了一级开发自身环境影响评价应解决的项目选址、污染排除的可行性等问题分析，最终造成土地一级开发环境影响评价有效性大打折扣，环境影响评价的作用也显得苍白无力。”

链接

超富集植物大战“毒地”

超富集植物，是指可以超量累积某些化学元素的植物。这些植物的地上部组织对该化学元素的吸收量，可超过普通植物100倍以上，且不影响正常生命活动。不过，有相当一部分超富集植物生物量较少或者专一性较强，或者较难繁殖，难以大面积推广应用。

迄今为止，全世界共发现约500种超富集植物，其中金银花、蜈蚣草、鱼腥草、薰衣草、杠板归、凤眼莲、香蒲等都是对重金属离子具有吸附作用的超富集草本植物。

蜈蚣草，学名肾蕨，是一种多年生草本植物，在长江以南地区分布广泛。在湖南各地，漫山遍野的蜈蚣草展现出顽强的生命力。

它直立丛生，叶片较大、叶色淡绿且具光泽，叶片展开后下垂，形态优雅，广泛地应用于客厅、办公室和卧室的美化布置。

它还能入药，主治清热利湿、宁肺止咳等，一些感冒药里，就含有蜈蚣草的成分。

而蜈蚣草能吸收土壤中的砷，则是近些年来的新发现。

中科院地理科学与资源研究所环境修复中心主任、首席研究员陈同斌是我国植物修复领域的主要开创者。从1997年开始，他在全国寻找治理砷污染的超富集植物，最终将目光锁定湖南石门。

石门盛产雄黄矿，雄黄主要成分是砷。陈同斌等人认为，有砷的地方，那里的植物就有耐砷特质，可能具备吸附重金属的功能。他们去当地研究了好几个月，最终找到了蜈蚣草。

经过实证研究，陈同斌发现，蜈蚣草可吸附砷、铅等重金属并转移到地面的枝叶里，它吸收土壤中砷的能力超过普通植物20万倍。

2001年，陈同斌带着他的重金属污染土壤植物修复团队来到邓家塘村，并租下黄长宇的4亩地，种起了蜈蚣草。这是世界上第一个砷污染植物修复基地。

最初的检测结果显示，被污染土壤的砷含量超出国家标准两三倍。种植蜈蚣草一年之后，土壤的砷含量下降了10%，而收割的蜈蚣草叶片含砷量高达0.8%。三年后，土壤砷含量进一步下降至30%-40%，五年后砷含量降至安全范围。

2005年，陈同斌获广西支持，率领环江毛南族自治县的农民种植了1280亩的蜈蚣草，并创造了以超富集植物与经济作物间作的修复模式。三年之后，曾被砷污染过的土地经检测达标，又交回农民手中。农民尝试性地种植了萝卜、豌豆、胡萝卜、玉米，经过检测，砷含量没有超标。

2007年，陈同斌又在云南个旧开辟了500亩试验田，对蜈蚣草修复技术进行推广和深化研究。五年后检测结果显示，蜈蚣草同样不负众望——每亩蜈蚣草每年“吸走”的砷高达7-13公斤，是名副其实的“食毒草”。

一级开发流程及操作实务第5篇

一、我国土地基本知识

两种土地所有权：

1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）

2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。

国有土地使用权取得方式（供地方式）：

1、划拨

2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。

（一）划拨：

1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项

(1)国家机关用地和军事用地

各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地

(2)城市基础设施用地和公益事业用地

包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。

主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。

（二）出让

1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。

2、出让方式

协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。

3、出让最高年限

主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

4、地价款的构成毛地－净地生地－熟地

熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。

土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。

（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按2：4：4分成，远郊区县全部预留区县财政。

（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。

二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令第39号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出上土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

三、土地招牌挂——供地制度改革带来的新变化

近些年来，北京市严格和加强了对土地市场的管理，出台了国有建设用地供应办法及若干个配套办法，实现了市和区县土地管理体制的垂直领导，组建了市和十个远郊区县土地交易市场，推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式，筹集了土地储备开发资金，创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变化：

（一）土地供应数量由过去无序供地向有计划供地转变。

连续两年全市土地供应计划总量保持在6500公顷左右，其中经营性用地稳定在1600公顷左右。初步实行了土地供应按计划实施，逐步形成了以土地供应计划调控市场的新形式。

（二）土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变

所有供地，都依法经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，已经成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。

（三）土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变

五年共组织200余宗、1600多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成，土地市场更加公开和透明。

（四）土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图，核准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。

(五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变

五年来，仅市土地储备机构收购储备近200公顷土地，有8000多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发，将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。政府储备土地开始为经济适用房用地和中央、部队在京机关单位的用地提供保障，进而使土地逐步成为参与宏观调控的“闸门”。

四、经济适用房、两限房、工业用地、经营性供地基本程序

（一）经济适用房用地

1、供地方式：划拨

2、建设主体：区政府指定、招标（一二级联动）或捆绑上市

（二）两限房用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、招标、区政府指定

3、出让方式：招、牌、挂

（三）工业用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、区政府成立的专业从事前期开发的国有企业、招标

3、一级开发程序

①区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件 ②规划工作；

③立项工作（包含用地预审）； ④征地工作；

⑤具体实施；（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）

⑥上市审批：前期工作实施单位→委托专业机构审核前期开发成本→审定成果上报市国土局、市发改委备案→区县政府编制出让方案→市国土局审定出让底价→区政府报市政府批准出让方案→区国土分局组织在市土地交易市场进行招牌挂。

（四）经营性用地（不包含工业用地）

1、土地一级开发：

指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆 4 迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件（场光地净、熟地条件）的行为。

2、程序简介：

1、土地储备联审会审核阶段；

2、土地一级开发主体招投标阶段；

3、规划审批阶段；

4、立项阶段（包含用地预审）；

5、征地阶段；

6、实施阶段（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）；

7、上市审批阶段。

五、石景山区的土地储备情况

（一）石景山区土地资源总体情况

1、石景山区基本情况

石景山区是北京市新城区之一，总占地面积84.38平方公里，我区用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、旧村与建成区用地交错分布、可继续开发建设用地以现集体土地为主、基础设施条件较差等特点。

2、全区可开发土地资源情况

已知2007年全区年可开发建设的土地资源总数约为900公顷（不包括首钢腾退土地），2007年石景山区纳入实物储备项目共有27个，项目总用地面积630.793 公顷。

（二）石景山区土地储备工作特点

1、建立土地储备四级管理模式我区于2004年成立了区土地规划管理委员会，建立了土地储备四级管理模式，即：

①石景山区土地规划管理委员会－－为我区土地储备管理的决策机构 ②北京市国土资源局石景山分局－－为土地储备的管理机构，代表政府履行土地储备行政管理职能

③北京市土地整理储备中心石景山区分中心－－为土地储备的执行机构，负责组织实施土地收购储备和土地一级开发工作

④土地一级开发公司－－由分中心组织招标确定，具体负责土地储备项目一级开发工作。

区政府明确要求在我区申请建设的所有项目必须经土地规划管理委员会同意后方可办理有关手续，区发改、规划、土地等部门已建立建设项目用地预审工作程序及规划、市政建设等相应的工作机制。

2、区政府制订并下发 “一个意见”和“三个办法” 为强化政府对区域规划和土地市场调控力度，加快推进我区的土地储备工作，2004年以区政府名义下发了《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》等“一个意见”和“三个办法”。

①《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》 ②《石景山区土地储备暂行办法》

③《关于经营性用地必须公开进行交易的通知》 ④《石景山区土地一级开发管理暂行办法》

3、区政府搭建与土地储备相关的工作平台 ①投融资平台（区国资公司）

②土地储备项目投资促进平台（投资促进局和土地储备中心）。

4、率先建立土地储备数据库

通过开展土地变更调查及城镇地籍调查工作，摸清了全区各类用地数量、分布及权属情况，同时结合两个规划，在全市率先建立全区可储备土地数据库，编制出近、中、远期土地储备计划，形成阶梯形土地储备模式：

1、信息储备

2、规划储备

3、实物储备。

5、制定项目运作相关管理规定

①研究编制《土地储备项目一级开发流程图》； ②制定土地储备项目管理工作细则； ③建立土地一级开发十大监管制度； ④建立土地一级开发例会制度； ⑤建立商务区功能区推进会议制度

6、分三大区域实施土地综合开发

考虑到我区可继续开发的土地较少，旧村改造难度大，单独运作难以平衡资金等实际问题，将全区分为东、中、西三大开发区域，组织土地一级开发公司对相应区域的土地实施一级开发工作，严格控制一级开发成本。各区域独立测算开发成本，辖区内所有建设项目均须分摊基础设施建设费。凡根据政策规定可以自行开发建设的，在上市交易中均须将应分摊的基础设施建设费计入成本，作为区政府基础设施投资补偿。

7、按“十三大片区”进行一级开发

在东、中、西三大开发区域基础上，又细化为十三大片区实施一级开发。按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式进行分片运作。

（三）2007土地储备项目情况

按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式，07年全区纳入土地储备运作的项目共有24个，按通过联席会情况分为：通过市土地储备联席会并取得市局授权批复的项目13个；通过市土地储备联席会但未取得市局授权批复的项目5个；未上联席会项目2个。

按运作主体分为：以分中心为主体运作的项目：6个大项目（11个独立项目）；直接授权企业项目：6个（其中历史遗留项目3个）；已招标确定一级开发主体项目：3个；近期拟采取招标方式确定一级开发主体项目：5个。

1、以土地储备分中心为主体项目

（1）银河商务区二期、三期（I、F、M、L、E地块）（2）衙门口住宅项目（3）古城北路酱菜四厂项目（4）西部站前小区（5）西部天泰国际会议中心（6）京燕商务区

2、已招标确定一级开发主体项目（7）衙门口东路北侧用地（8）南宫小区

（9）北京国际雕塑园地下文化娱乐中心

3、拟采取招标方式确定一级开发主体项目（10）老古城综合改造项目（11）京西商务中心（12）西黄村综合改造项目（13）刘娘府综合改造项目（14）五里砣限价商品房住宅小区

4、直接入市项目

（15）“鲁谷新区半月公园东西两侧”住宅用地项目（16）西山峻景二期项目

（17）北京市建筑材料科学研究院生活区项目（以改为廉租房）（18）园区百高达和红狮涂料厂项目

5、符合“458”号文项目

（19）远洋山水东区项目（中远房地产）

（20）玉泉新城项目（北京玉泉新城房地产开发有限公司）（21）古城绿缘（古城农工商）

6、直接授权项目

（22）金顶街三区（首房宏大）

（23）二管厂改造项目（云健房地产开发有限公司）（24）苹果园交通枢纽（北京燕京源投资公司）

（四）2007年土地供应计划执行情况

2007年上半年全区已完成供地的项目38公顷，以去年85公顷供地计划指标计算，完成计划指标的46%。其中经营性用地28公顷（住宅用地21公顷，商服用地7公顷），非经营性用地10公顷（基础设施用地为2公顷、工业工地为2公顷、科教文卫和行政办公用地供地量为6公顷）。

从供地情况看，与去年同期相比，住宅用地及商业服务供地比重大幅上升，与国家相关政策及石景山产业转型需求相吻合。2、2007年底前经营性用地供地目标

目前，分中心正在积极推进计划内的衙门口住宅、古城绿源休闲中心二个项目，上述2个项目手续工作已基本完成，目前正在进行企业拆迁的收尾工作。其中衙门口住宅为分中心为主体运作项目，古城绿源为“458”项目。

另外，我区在原上市计划外，新增了银河商务区I、M、F三个商业地块，总用地面积为5.7公顷，并于10月30日发布了上市交易公告。该3个地块成功上市，预计我区今年上市项目总数将达到9个，供地面积为去年9.8倍，将超额完成今年供地计划的8.5％。

（五）2008年经营性用地供地计划安排

2008年计划完成衙门口东路北侧、南宫小区、国际雕塑园、远洋山水等4个土地储备项目上市交易。

六、热点问题探讨：房价居高不下？住房双重属性：居住、投资（投机）

1、市场需求旺盛：经济发展→城市化进程→生活水平提高 ①“温饱型”向“小康型”转化；

② 吸收外埠与镜外购房和置业需求旺盛；60％为外埠人事买走。③预期房价上涨与实际市场表现相符，强化了预期→购房时间提前，标准提高，面积扩大，扩大了市场需求；

2、流动性过剩→居住、投资，劳动投机需求和投资性需求→扩大总需求 M0：2.69万亿元（市场货币）M1：13.58万亿元（狭义货币）M2：37.78万亿元（广义货币）股市总市值：20万亿元 GDP：25万亿元存款：38.21万元

其中：人民币存款：36.94万亿外币存款：1.3326万亿美元

股市与房地产投资互动，挤出效应+乘数效应

中国目前外汇储备超过1万亿美元，合8万亿元人民币，而央行只发行了2万亿央行票据冲销，即还有6万亿元资金留在市场，在乘数效应下，等于起码有30万亿元的热钱在市场中兴风作浪，30万亿元流动性只要有个1/5流进股市、房市，这导致了去年的房地产热和当前的股市狂潮。

宏观调控：上调利息、准备金率。多次上调准备金率0.5个百分点，现在至12.5%，以巩固调控成效。但在很多专家看来，上调一次准备金率也就能回收1500亿元左右，和当前流动性过剩的规模相比，只是杯水车薪，根本不在一个数量级上。

3、土地开发建设成本提高

土地成本占总开发成本的30％，占销售单价20％，招牌挂之前，石景山区的地价约为1700元/平方米左右，例新领域项目1600元/平方米“七通一平”。招牌挂之后，都市村庄2800元/平方米，金鼎商贸区住宅2800元/方米,商业银河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房价情况：招牌挂之前房价在4000元/平方米，现在璟都馨园普通精装修13000元/平方米，一层一户的15000元/平方米，鼎城据说要卖到15000元/平方米。

北京市土地整理储备中心石景山区分中心

北京土地一级开发流程程序第6篇

一、土地一级开发的概念 3

二、土地一级开发的实施方式 3

三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5

七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14

八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目 15

9 程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16

九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18

一、土地一级开发的概念

土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。

对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。

3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。

本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。

三、土地一级开发成本和收益成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；

4、协议出让土地首次转让土地使用权的；

5、政府规定的其他土地使用权交易；

6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、成本审核和确认

原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）

本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序

三、程序

四、程序

五、程序

六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。程序一：确定土地一级开发项目政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）主要工作内容：

1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；

3、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位政府主管部门：市国土局、市建委等部门主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；

（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。政府主管部门：市规委基础设施处、市交通委员会主要工作内容：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。——办理避让古树名木措施审批意见政府主管部门：市园林局监督检查处审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日 ——办理避让古树名木移植许可政府主管部门：市园林局城市绿化处审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；

4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。所需文件资料：

1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、北京市园林局绿地指标审核签图意见；

3、规划意见书及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。办理时间： 12个工作日

程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。政府主管部门：市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；所需文件资料：

1、并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》。

2、环境影响评价文件：（1）书面文档2份及电子文档各1份；

（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。

3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。

4、项目用地预审意见；

5、土地一级开发批复。

6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；办理时间：

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价文件。（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；

7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；

8、一级开发批复；

9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；

11、其他材料。办理时间： 20个工作日

程序九：办理土地一级项目立项核准政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。审查标准：

1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；

2、项目符合国家法律法规；

3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；

4、项目符合国家宏观调控政策；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其他材料。办理时间：区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日程序十：取得征地批复(实施征地)新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。政府主管部门：

向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、钉柱测量成果报告书；

4、一级开发项目立项核准文件；

5、征地补偿安置协议书；

6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；

8、补充耕地位置图；

9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；

10、建设项目总平面图或线形工程平面图；

11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；

12、（占）地情况调查表；

13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：分局30个工作日，市局30个工作日程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准文件；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；

7、其他材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案政府主管部门：

市规委市政处、各市政专业部门主要工作内容：

1、到市自来水公司编制上水方案；

2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；

3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）：

4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）；

5、到市供电局编制供电咨询方案；

6、到市电信局编制电信方案；

7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。程序十三：组织验收，评估土地成本政府主管部门：市国土局会同有关部门主要工作内容：

1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；

2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；

3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审；

4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易政府主管部门：市国土局会同有关部门主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2）

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下：程序一：确定土地一级开发项目政府主管部门：

项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心主要工作内容：

1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意，并与原土地方签订土地一级开发意向书；

2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分中心向市储备中心分中心管理部提出申请；国有土地直接向市储备中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总指挥部提交联席会议讨论。

程序二：取得市土地储备联席会意见政府主管部门：

市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）所需文件资料：

1、一级开发申请书（原件盖章1份）；

2、企业法人营业执照（复印件盖章2份）；

3、法定代表人证明书（原件盖章2份）；

4、法定代表人身份证（复印件2份）；

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；