山庄项目建议书结论（精选8篇）
山庄项目建议书结论 第1篇
ＸＸ温泉国际度假山庄项目建议书
XX温泉国际度假山庄项目建议书
项目名称：XX温泉国际度假山庄
项目单位：
一、项目环境概况
黑龙江省是中国最东北的省份。早在距今三至四万年的旧石器时期，此地就有人类活动。黑龙江省位于东经121°11′-135°05′，北纬43°25′-53°33′，是中国最东北部。北部、东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤。省会是哈尔滨。黑龙江省总面积达45.4万平方千米，地势大抵呈现西北部、北部和东南部高，东北部、西南部低的态势，主要由山地、台地、平原和水面构成。西北部是大兴安岭，呈东北——西南走向，北部为小兴安岭山地，东南部为张广才岭、老爷岭、完达山脉，东北部有三江平原，西部有松嫩平原。
特殊的人文地理地貌和气候条件构成了黑龙江省古朴、原始、神奇的人文和自然景观。千里冰封、万里雪飘的林海雪原是黑龙江的印象，作为位于中国最北的多少数民族省份，黑龙江的很多文化与活动都与冰雪有关，且独具民族特色，冰雕、滑雪、赛马等别具风情。黑龙江省版图状如一只展翅飞翔的天鹅，形象-1-
地反映了她富饶美丽的风貌。特色旅游业已成为全省经济发展新的增长点和对外开放的窗口性行业。
二、项目概况
项目基本情况：项目地处黑龙江省南部，ＸＸ的ＸＸ风景区内。宾县地处松花江南岸，距哈尔滨市52公里，地跨东经126°55′41″－128°19′17″，北纬45°30′37″－46°01′20″。二龙山是国家AAAA级旅游区之一，景区占地25平方公里，一湖碧水、三面环山、自然风光、美不胜收。交通便捷，距同三公路宾州出口6公里，临近221国道，项目用地面积约280亩（18，7万平方米）。
三、项目的必要性
1、旅游业发展的需要
当前，回归自然，走进大自然，精品特色旅游是现代旅游业发展的必然趋势，为旅游者创造融入景色，“天人合一”，返璞归真的旅游圣地
2、XX温泉国际度假山庄项目的开发建设是当地经济快速发展的必然趋势
在改革开放政策的指引下，各项事业都取得了长足的发展，通过调整产业结构，特色优势产业得到长足发展。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到高度重视。利用现有的人文地理优势大力发展旅游业，已成为经济发展不可缺少的一部分。
四、项目的可行性
⒈XX温泉国际度假山庄项目地理位置优越。
XX旅游资源十分丰富，总体构架为“一处湖水，两个基地，八座山峦”，简称“128规划”。“一处湖水”即二龙湖；“两个基地”即红色旅游基地中共北满分局旧址和以哲公园；“八座山峦”即长寿山、香炉山、大顶山、大青山、猴石山、高丽帽子山、花乐山、双凤山等八座生态旅游山峦。聚龙温泉国际度假山庄处于宾县旅游中心区域--国家AAAA级旅游区，黑龙江省地质遗迹公园、省级自然保护区的二龙山风景区内。
五、项目的定位规划
1、形象概念：XX风景区为依托，以自然景观旅游、佛教旅游、温泉旅游为线索，打造五星级温泉度假山庄使之成为哈尔滨旅游新的目的地和休闲度假圣地。
2、消费群体定位：本项目以自然景观和温泉为主要卖点，自然山水，生态园林，野趣天成，倡导休闲度假文化和5+2的生活方式，明确提出纯自然生活的主题。因此本项目面向的消费群体主要包括：哈尔滨地区及周边的高端商务人士、民营管理高层及其他喜爱山泉旅游、高山滑雪的人；同时因为项目地处黑龙江滑雪度假旅游、佛文化旅游、温泉旅游等旅游线路上，可以吸引
来黑龙江旅游的游客，成为黑龙江旅游的中转站。
3、项目功能定位及业态分析：
避暑、观景：倡导5+2的生活方式，以山水自然为卖点，打造哈尔滨地区的休闲度假中心。
休闲、温泉：以龙珠滑雪。温泉度假为卖点，串起黑龙江南旅游线路，成为黑龙江旅游的目的地和集散中心。
商务会议中心：主要承接哈尔滨及周边地区的公务接待活动及会议。
温泉、SPA疗养中心：以巨龙山庄温泉为卖点，构造温泉概念，成为巨龙温泉疗养的次中心。
红酒庄、雪茄屋、香茗厅：打造旅游度假项目独有的特色。
六、市场分析
一、客源市场分析
XX的国内和国外旅游近年来出现了迅速发展的趋势，游客数量成倍增长。年达4000多万人次，游客数量在本省名列第一。2012年哈尔滨市旅游目标接待5000多万人次，聚龙温泉国际度假山庄项目正处于XX旅游圈范围内。2011年二龙山风景区全年旅游人数近200万人次，随着景区设施的完善将吸引更多旅游者前来观光旅游。
二、客源市场预测
对XX及周边居民来说，旅游目的地一般为近郊旅游景点，出行周期随节假日变化较大，XX温泉国际度假山庄项目所在地
XX距离XX1小时路程，线路众多，交通便捷。景区提供的旅游资源丰富，春夏游湖，秋景观山吸引ＸＸ及周边城镇旅游者，冬有冰雪特色旅游，能够吸引国内外游客。因为旅游资源众多，全年无旅游淡季，延长旅游前来旅游观光的时间，提高景区的旅游综合收入。
总之，以上几个方面的分析表明，项目潜在客源市场开发潜力巨大。
“ＸＸ温泉国际度假山庄
山庄项目建议书结论 第2篇
通过中研普华研究院对我国当前医药行业背景的分析，对行业政策的充分研判，对行业市场的调研及对数据的分析，对普宁英歌山工业园区周边投资环境的论证，结合公司已获得的.药品生产批文以及所掌握的药品生产技术、制药厂的规划布局等，根据这一系列充分的分析、比对，再结合数据的佐证，得出本项目的经济效益指标：(1)总投资收益率为35.69%;(2)投资回收期为4.;(3)财务净现值为251501万元;(4)财务内部收益率为28.45%。完全符合行业实际运行状况，说明项目切实可行。
此外，本项目的落成将充分带动当地产业链的发展，促进就业，保障民生，为当地乃至全国人民的健康做出了应有的贡献，社会效益突出。
造价鉴定结论中的需法庭裁定项目 第3篇
另一方面,一些鉴定机构对这个问题认识也存有模糊,认为只要当事双方有矛盾的、主张各异的就都要留给法庭裁定,不清楚鉴定人员有哪些事项的判定权力,从而造成鉴定结论中留待法庭裁定的事项过多,给自己和法庭都带来了不必要的工作。
根据笔者的经验,当遇到双方有矛盾的、主张各异的情况时,可以按如下的程序看是否可以得出明确的、唯一的结论:
1)看有无相关法律强制性规定。2)看合同有无约定。3)核实事实状态。4)寻求法庭帮助。
如经过以上程序仍不能得出唯一结论,则可按双方证据分别计价,并列为待法庭裁定事项。
下面是笔者总结的造价鉴定中需法庭裁定事项的集中情况,供参考:
首先需要法庭裁定的不是一个项目造价的多少,而是裁定事实本身。常见的是有关权属问题,如某种材料由谁购买、某项工作由谁实施,这类问题无法通过现场核实,只能交给法庭去裁定。
第二类是属于合同约定不清或没有约定。如是否总价条款,额外工作是否要计价。有些合同中会在合同价款条款中说明合同总价是固定的,但是又在结算条款中另行约定合同价款的形成办法,对于这样的双方真实意思的判断,鉴定机构没有权力判定。还会有这样的情况:一方主张了某项工作内容要求计价,另一方认为这项工作已包含在合同工作范围之内,但合同中没有对这个问题的明确约定,只好交由法庭裁定。
第三类问题是缺乏直接计价的要件。如合同约定洽商单要经过甲方及监理签字才能计价,但实践中普遍存在先干活后签字或不签字的情况,经鉴定人员核实现场后,会将这类项目造价计为“待确定”项目,留给法庭裁定。
第四类是合同约定本身涉嫌违法,如项目整体转包,双方约定收取一定比例的管理费。这类问题其行为本身是违法的,根据建筑法、合同法、招投标法和最高院司法解释,其合同也存在无效还是部分有效的认定问题,这个也超出了鉴定机构的权限和能力,也需要交给法庭来裁定。
综上,造价鉴定之所以与法医鉴定、文物鉴定不同,其结论中会频繁出现由法庭裁定项目,其根本原因来自于造价形成过程的复杂性。在形成造价结论的过程中,需要明确每一项影响造价的因素、事项,但由于当事人的举证能力和态度,以及鉴定机构不具备对争议事实的裁量权,因此,造价鉴定结论不能做到唯一。当然,如果法庭可以在鉴定结论出具之前,对相关事项进行调查并裁定,鉴定结论中自然可以不再列出需要法庭裁定的事项。事实上,笔者在个别项目的造价鉴定中,确实得到了法庭的帮助,使最终结论简洁、唯一。但是,这样会改变审判和鉴定的服务属性,具体做法目前也没有明确统一的规定。但是,从方便法庭审理的角度看,负责任的鉴定机构首先是不回避,不能等法庭对相关问题有明确意见后再行鉴定。其次是对需要法庭裁定的事项,应区分不同情况分别给出结论,方便法庭在裁定相关问题后,以做选择题和加减法的办法,很容易的得到最终结论。
摘要：以造价鉴定结论中是否应列出需法庭裁定事项这一矛盾为出发点,分析了矛盾的成因,提出了解决和减少该矛盾的程序,并对造价鉴定中确需法庭裁定的事项进行了分类。
关键词：造价鉴定,计价,自由裁量权,裁定
参考文献
结论与政策建议 第4篇
1.在短期政策方面。第一，“宽财政、稳货币”应成为近期宏观调控的基本取向。2016年国家继续实行积极的财政政策，加大财政政策力度，增加赤字规模（由1.62万亿增加到2.18万亿），提高赤字率（由2.3%提高到3%）。当前，中国经济下行压力不减和地方政府融资能力下降使得提高赤字率的必要性上升。有人担心赤字率提高会不会引起财政风险。但是实际上，财政上可以出现一点赤字，关键是要做到跨周期财政动态平衡，在经济下行时加大支出和投入，在经济好的年份留有余地。在当前形势下，财政政策还是要继续在稳增长中发挥关键作用。从目前情况来看，经济如果保持在6.5%-7%之内，3%的赤字率水平是比较合适的。如果经济增速进一步下滑，可以考虑提高赤字率。
货币政策并非越宽松越好，也不能因为杠杆高就一味收紧，关键是把握好度，做到既不太紧、也不太松。综合增长、物价、流动性以及外部环境等多种因素，近期货币政策应以稳为主。当前一年期存款实际利率已经为负（1年期存款利率1.5%，今年前6个月CPI为2.1%），再考虑到主要经济体货币政策仍将分化，可能会导致跨境资本流动更加频繁，因此，近期不宜继续降息。是否降准及何时降准，要根据经济增长、通胀水平、资本流动、外汇占款等变量综合权衡。
第二，处理好“三去”（去产能、去库存和去杠杆）之间的关系。解决产能过剩，有两种做法：一种是“关、停、并、转”，用减少产能的办法来消灭产能；另一种做法是通过扩张性的财政货币政策，用刺激有效需求的办法来消灭过剩产能。前一种办法好处是可以增加企业竞争力，也有助于去杠杆，但问题是如果没有新的增长引擎出现，这种办法可能会导致经济增长停滞，影响经济和社会稳定。后一种做法可以使经济在短期内恢复增长，可以为结构改革争取喘息时间，同时，有助于去库存和去杠杆，但不会自动导致企业生产效率的提高，还可能使杠杆率进一步提升。
今后一段时间，去产能无疑是一项重要工作，但需要一个过程，需要在既定政策框架内由市场自主决定和回答“去不去”、“去多少”、“怎么去”等问题，不能过多地使用行政手段干预企业正常生产经营。去杠杆就是要多管齐下，促进经济企稳回升是基础，优化融资结构是根本。
第三，密切关注“英国脱欧”对中国的影响。英国将开启历时两年的脱欧进程，相关谈判或将旷日持久，由脱欧而产生的不确定性将继续发酵，对全球经济、金融发展及政经格局产生持续影响。中国和英国、欧洲经贸关系十分紧密，“英国脱欧”将直接和间接地对中国产生不利影响。要加强对后续局势的跟踪、预判，妥善制订突发事件应急预案。要密切关注汇市、股市、国际资本流动等金融市场形势，针对可能出现的人民币贬值与资本外流压力。一方面，应加强与英国、欧盟国家沟通，保障自身经济利益；另一方面，应采取必要的外汇、资本流动管理措施，防范可能出现的金融波动。同时，也要做好研判，避免政策反应过度。
2.在中长期政策方面。第一，保持经济持续增长，避免“大起大落”。国际经验表明，一国经济从不发达阶段进入到发达阶段的关键，是要保持经济的持续增长。许多研究认为，未来10年，中国潜在增长率估计在6%-7%之间。要积极创造条件，推动潜在增长向实际增长的转变，使经济保持持续增长。一是要通过推动供给侧结构性改革，提高全社会资源配置效率，培育经济增长新动能。二是以科技创新推动产业结构向中高端迈进，根据动态比较优势定位中国在全球价值链中的位置，并做好产业、投资、外贸等领域的政策储备。三是拓宽区域发展空间，从沿海向内陆延伸，打造新增长极，推动区域协同联动发展。
第二，促进制造业由全球价值链低端向中高端延伸。制造业是国民经济的主体，是科技创新的主战场，关系产业能否顺利迈向中高端。这次国际金融危机爆发后，各国开始重新反思以往的发展模式，制造业再回归成为全球性趋势，美国再工业化、德国工业4.0等都说明了这一点，中国也开始加紧实施“中国制造2025”战略。
近年来，全球价值链的重构给全球经济带来了革命性的变化。面对新一轮全球价值链格局的大变革，中国应积极转变发展模式，从更大范围、更高水平上融入全球分工体系，从一般制造业向中高端制造业转变，谋求在全球价值链中地位的提升，带动中国经济向中高端水平迈进。要坚持“引进来”和“走出去”并举，加快设计、研发、营销等高级生产要素的沉淀，培育向全球价值链中高端延伸的国际竞争新优势，在巩固“中国制造”、“中国加工”地位的同时，重点推动“中国创造”、“中国营销”和“中国品牌”。
第三，主动作为，积极创造有利于中国发展的新外部环境。过去30多年，中国发展的外部环境总体是向好、宽松的，而未来，外部环境面临着不少挑战，我们预期总体上是偏紧的。所以要准确评估世界经济政治形势及其变迁，立足自身，主动作为，努力构建新形势下有利于中国发展的新环境。
山庄项目建议书结论 第5篇
结论是本项目验收监测精华部分，是对整个监测的总结，是判断该项目能否通过验收的主要依据，是环境管理部门重要依据。
笔者认为应该对本项目监测工作一个完整的总结，应该有明确的意见，主要包括：项目“三同时”制度执行情况、废水达标情况、废气达标情况、噪声达标情况、周边环境质量现状、固体废物处置情况、环境管理检查情况、公众意见调查情况、风险防范和安全检查情况、环评及批复环保措施落实情况等。
建议主要是针对在环境管理检查和监测时发现的问题提出相应的措施，也有的是环评和批复提出的环保措施未落实的且必须执行的措施再次提出。
建议必须具有可行、可操作性、有针对性，能够做到的措施，对于虚的、空头的、无法落实的措施尽可能不提或少提。对存在的问题必须提出相对应的措施，比如废水超标排放，要提出能够实现达标排放的具体工艺或措施，不能单独提一句深度治理。切记对在环境管理检查或监测中发现的问题没有相应措施。
山庄项目建议书结论 第6篇
5月12日，很荣幸参加了由陶堰镇中心小学承办的绍兴县小学英语中段对话教学研讨活动，更有幸聆听了由沈建平老师执教的四下Unit5 How much is it? 第二课时对话教学 和杨慧老师的三下Unit6 At the zoo第二课时对话教学，两位老师不同风格演绎了各自对英语教学的认真与执着，让我赞叹不已。
当天我观察的是杨慧老师对话教学中对话文本的拓展，我发现杨慧老师在一堂课上有5-6处的对话文本的拓展。
第一处：在教学对话：“Look at the …Wow, it’s
so…(big/small/tall/short/funny/cool/nice…)先跟老师读，学会句子的朗读，之后同桌为单位练习对话、上台演对话，之后还进行make a chant.即Look at the elephant, big ,big, It’s so big.Look at the mouse, small ,small, It’s so small.Look at the giraffe, tall ,tall, It’s so tall.Look at the rabbit, short ,short, It’s so short..通过chant巩固句型。
第二处：在猜谜语之后安排了一个Let’s make，即让同学们也模仿老师通过小组合作进行编谜语。不仅编谜语，还让同学们上台讲谜语，让其他同学猜谜语。
第三处：在学习完教材中的Let’s talk之后，杨老师不仅安排了老师和同学们一起演绎对话、学生们自己小组合作演绎对话，之后还安排了让同学们以四人小组为单位，选择自己喜欢的一种动物，合作编一个新的对话。我觉得这个很好，很值得我借鉴。当天课堂上，由于时间关系，杨老师只叫了一组同学上台去讲自己编的对话，我觉得如果再多叫几组上去就更好了。
第四处：The story 虽然很匆忙地带过，但也是一种拓展
第五处：homework中第二项作业：自己编一个对话或与同桌编对话。整堂课中老师不断用亲切地语言跟学生交流着，学生也多次以小组合作的形式互相用英语学习对话教学并拓展对话教学，让我觉得整堂课虽然内容很多，但并不让人觉得繁琐，反而觉得时间过得特别得快，一堂课特别充实，相信学生也会有这种感觉。如果一定要提点建议的话，我觉得把上述第二处拓展与第三处拓展在内容上分一下先后，重点放第三处，第二处猜谜语、编谜语可尽量减少点时间，这个做次要点。
恒德山庄休闲度假项目方案 第7篇
一、项目概述
项目位置：南昌市昌北经开区瑞香路（江西电力学院东侧）
位置概况：现有面积50亩、平均深度3米的长方形池塘两个，大小菜地两块,北面东西向并列两层小楼两栋.北临瑞香路，东面是一条小河,西临江西电力学院；场地西南角有小假山（凉亭）一座，场地东南角有小型养猪场一座，场地中间为一条水泥路面，两边为行道树,池塘四周种有柳树；场地西北角为恒德驾校训练场地。
投资人：南昌恒德驾驶培训有限公司
项目简介：该项目是集驾驶培训、餐饮、休闲住宿、垂钓娱乐为一体的多功能整体开发项目。
1、驾驶培训：投资200万元，硬化东面菜地及两池塘之间的场地，作为驾驶培训的训练场地.；投资100万在场地四周修建一条宽6米、厚20CM的水泥路面，围绕场地四周，将现养猪场推平，绕过西南角的假山亭与现驾驶训练场地相连，对场地中间道路进行改造。
2、特色餐饮：投资80万元将东面小楼的一楼建成一座南昌风情土菜馆，专门经营无污染绿色美食，新派土菜，让地道的赣菜产品及服务丰富周边市民生活。土菜文化历史悠久，并且很平民化，讲究简单、朴素的风格，无论休闲娱乐、商务谈判、聚会宴请，这里清新、舒适、优雅、安静的环境都将给人耳目一新，陶然世外的感受。
3、住宿中心: 投资50万将东面小楼二楼装修成二星以上标准的住宿标间。同时在东面小楼的南面建一个500平方米的停车场。
4、垂钓中心：投资50万兴建江南仿古木雕小房两排，面向两个池塘，作为休闲垂钓及棋牌娱乐场所。同时对假山“桃花亭”进行修整，载种桃花及观赏性植物，营造一个曲径通幽的欣赏鸟语花香的环境，将垂钓中心打造成一个环境优美、配套齐全的休闲娱乐垂钓中心。置身郊外，远离市内噪音、废气、废水污染，在乡村清新、透明的环境中，缓解身心疲劳，给人怡然自得的精神享受。
二、发展前景
昌北经开区地处梅岭风景区南端，有着得天独厚的自然风光，是重要的优质蔬菜和家禽供应中心，又与新建县县城红谷滩中心区相邻,同时是开发区道路枢纽中心。便利的交通，充足的菜品原料和消费群体，为项目的后期发展奠定了坚实的物质基础和人气。同时，近年来的经济快速发展和市民消费观念的与时俱进，考驾照和绿色餐饮及休闲娱乐已深入人心，也为本项目的发展提供了广阔的市场。
昌北经开区和新建县及周边高校在校生现有常住人口约50万人，对我们投资项目的实施有很大的发展空间，对实现我们的具体目标将是一个有力的保障。
三、可行性论证
1、随着我国经济的快速发展,交通发展更是迅猛,对拥有驾照的司机的需要量更是呈级数增长.而私家车的普及更是加推了对驾照的需求.而恒德驾校作为一个老牌驾校,有一个成熟 1的团队和优秀的教练队伍,有成熟的培训体系.我们依托现代的教学设备和培训经验,是成功的保障。
2、南昌人也被称最会享受的人，休闲娱乐市场繁荣火爆。江西的美食文化闻名全国，“赣菜”更是冠绝美食界，有“吃在江西，味在南昌”之说，“百菜百味”之称名不虚传。尤以农家菜方兴未艾,成为城市人餐饮的一道亮丽的风景线.经营特色：
驾驶培训——特色餐饮——休闲住宿——垂钓娱乐。
立项依据：
（1）我们拥有运作良好的驾驶培训公司。
（2）拥有现成的具有丰富餐饮住宿经验的管理人员。
（3）传承得天独厚的农家菜制作技艺的文化传统。
（4）风格独具的民间特色建筑装修设计风格。
（5）吃、住、驾驶培训、玩一条龙的服务体系。
（6）一步到位的投资实力。
（7）成熟的市场运作经验。
四、环境保障、消防、卫生、劳动安全与节能
1、环境保障措施：餐饮休闲中心产生的生活污水进入污水处理设施，进行处理才能排出。
2、消防，本项目消防重点部位是车辆及房屋，对此将进行防护措施投资，严格执行消防条例和防火制度。
3、卫生，本项目内产生的污水将建污水处理设施进行处理，员工建立个人卫生健康档案，定期组织卫生健康检查。
4、劳动安全,对职工进劳动安全培训，并对每位职工进行保险制度。
五、投资计划和资金筹措
1、投资资金及来源
（1）本项目总投资480万元，其中菜地硬化200万元，道路硬化及改造100万元，垂钓中心木屋建设50万元，二楼住宿装修50万元，一楼特色餐饮装修80万元。
（2）资金来源：全部由恒德驾驶培训有限公司出资承建。
2、建设进度
建设进度:总体基础设施建设工期计划3个月完成。道路硬化及餐饮休闲中心同时进行。最后一个月同时进行绿化美化工程建设。
六、评价结论：
本项目可行性较佳，请领导批准实施。
鉴于本项目投资较多，收益期较长，恳请领导给予较长的承包期限，建议为30年为恰。
恒德驾驶培训有限公司
山庄项目建议书结论 第8篇
结论与建议要点
—北京农村宅基地权属确认政策研究成果汇报
北京市农村宅基地权属确认政策研究，是市国土资源局委托市农村经济研究中心组织课题组完成的一项课题。从2007年4月开始，历时一年九个月，取得四项成果。
1、进行访问调查和抽样调查（58个村、1.2万户，均超过总体的1%），形成了《北京市农村宅基地使用现状调查报告》。
2、对国家和北京市有关农村宅基地法规政策从历史沿革和专题两方面进行整理，并收集本市区县具体规定和外省市管理法规，编印了《农村宅基地法规政策摘编》一书。
3、完成了《北京市农村宅基地权属确认政策研究报告》。
4、形成《关于北京市农村宅基地使用权登记发证有关政策的若干意见(代拟稿）》。
现将此次宅基地现状调查和政策研究得出的结论和建议要点汇报如下。
一、农村宅基地制度的演变与评价
1、现行农村宅基地制度框架起源于农村高级社时期，形成于计划经济时代；农村改革后管理机制强化，经济转轨中农宅流转政策逐步收紧，当今面临深层次的新问题。
2、现行农村宅基地制度的要点是：一宅两制，房地分离；无偿使用，长期不变；政府管制，不准流通【1】；强调福利，漠视产权【2】。
3、现行农村宅基地制度的评析。
（1）现行宅基地制度使农民获得了基本公平的住宅用地保障，实现了农村居者有其屋；严格的审批程序，避免了农地的乱占滥用，节约了土地；使宅基地管理大体有序有效，有利于农村稳定。
（2）现行宅基地制度虽然在计划体制时代维护了公有制和集体经济，在社会转型时期却导致了一系列新问题新矛盾的发生，例如，乱占滥用几度大量发生，闲臵房在积累，宅基地难以收回，农宅流转难以实现，致使资源资产浪费，等等。
（3）现行农村宅基地制度具有集体成员的福利性质，奠定了农村住房保障的基础。但却没有反应出宅基地的商品价值和财产性质，也成为当今农村宅基地使用问题的症结。
（4）现行宅基地法规政策发育不成熟，一是法规自身存有缺陷，许多规定难以执行，二是法规政策调整过于滞后，不能适应环境的变化和地区的差别。
（5）农村宅基地管理权高度集中于政府，宅基地集体所有者的权益被边缘化，基层的积极性难以发挥，致使问题成堆，久拖不决。
二、北京郊区农村宅基地利用人群变化与功能改变
1、郊区农村宅基地总面积没有大增加，违章数量有限，【1】 政府管制，包括宅基地的用途管制，宅基地计划指标和申报审批权、农房流转权等。1963年在《中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中规定：“社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主。”1998以前，法律法规允许某些城镇居民经过批准可以无偿或有偿取得农村宅基地盖房。1999年5月国务院办公厅39号文则规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅”。不仅宅基地流转，连农民房屋买卖的权利也受到严格限制。【2】《物权法》虽然把宅基地列入用益物权，但只赋予农户占有和使用两项权利，把一般用益物权具有的收益权抹掉了，在《物权法释义》中只强调宅基地是福利保障，不讲财产权。（见《物权法》117、152条；人大法工委《物权法释义》第336-337页）管理有序有效。
自从1962年宣布农村宅基地归集体所有，至今已经46年。改革以前农民温饱没有解决，农村新盖房数量少，村庄扩展不明显；上世纪80年代，郊区农村出现建房热。农村居民点用地1981年土地概查为 116.72万亩； 1992年土地详查为127.74万亩，2001年二次土地详查为133.43万亩，20年农村居民点占地增加16.71万亩，增长14.32%，年均递增0.67 %。由于城市扩张使一批村庄消失，2007年农村居民点用地比2001年还减少了1.39万亩。
上述数据表明，北京郊区贯彻执行国家宅基地法规政策是认真的，管理是有效的，宅基地管理没有失控。农村居民点占地稍有扩大，但不是造成耕地减少的主要原因。农村宅基地管理保持有序有效局面。违章建房占用宅基地并不是当今郊区宅基地管理的突出矛盾。
2、郊区村庄已经成为本地农民、城乡居民和外来人口共同利用的居民点，居住人口大量增加，村庄占地节约潜力有限。
京郊农村人口结构发生重大变化，已成为农民与居民、原住民与外来人口集聚地，村民就业多样化的社区。据北京市第二次农业普查，2006年末，居住在行政村地域内（村庄）的人口中本市农业户籍人口占52 %，本市非农业户籍人口占16.6 %，外来人口占31.4 %。近郊区村庄的外来人口已超过本地人。边远的集镇和旅游地也有不少的城市居民和外来农民工。
1990年京郊农业户籍人口达到392.0万人，为高峰值，此后不断下降，2006年降至292万，16年减少100万人。减 少２５%。同时,2006年农村本市户籍的从业人员中，有50.8万人离家到乡镇外就业，占26.5 %；本市农业户籍人口已有31.8万到城镇居住，占农业户籍人口的10.9 %。
但是村庄常住人口没有减少，反而不断增加，2006年末，居住在行政村地域内（村落）的常住户为143.6万户、501.6万人。比1996年第一次农业普查多出121.8万人，增幅32.1%。
另有调查数据显示，在北京居住半年以上的流动人口从1997年的146.3万增长到2006年的383.4万，九年间增加了237万。在北京居住5年以上的流动人口从1997年的16.4%上升到2005年的33.9%。纯外来人口家庭户97.6万户，接近北京市家庭总户数的五分之一。在北京流动人口中存在三分之一以上的‛不流动‛人口，已经成为事实上的‚新移民‛。
京郊农村村庄的人口结构及总量的变化，是对传统观念的颠覆。从中可得到这样的启示：其一，农村宅基地不再为农民专用，使用人已趋向多元化，‚农村宅基地使用人‛应予以新的概念；其
二、城市化不意味着乡村的消失，在一定的时期，还表现乡村人口的增长。因此，按乡村人口将大量减少为指导思想编制的农村土地利用规划计划，应该予以调整修正。
《北京城市总体规划（2004～2020）》安排，规划期内城镇建设用地增加500平方公里；与此相对应，要求村镇建设用地则由８４２平方公里减至３００平方公里，减少５４２平方公里、节省64.4%。这样的安排根据不足，恐怕难以实现。【1】
3、世界城市和绿色北京的定位，使郊区农业农村的生态服务价值日益重要，农家院与山川大地空气人文等资源结合在一起，成为城里人向往的好去处
市统计部门与有关单位研究提出了农业生态服务价值的计算方案。初步测算，2006年北京市农业生态服务价值为5813.96亿元。其中，一是来自农林牧渔业生产的经济价值269.97亿元，二是将农业特有的生态优势向二、三产业延伸所产生的农业生态经济服务价值为42.92亿元，三是农业范畴中的自然资源为人类的生存和生活环境带来涵养水源、保育土壤、固碳制氧、净化环境、生物多样性等功能，按一定系数贴现后的农业生态环境服务价值为5501.07亿元。生态服务总价值已经和京郊地区生产总值（2006年为5935.4亿元）不相上下。这个计算,使人们对郊区农业农村（包括农宅）的功能地位刮目相看。
2006年末，全市实际经营的农业观光园1230个，从事民俗旅游的村630个，民俗旅游接待户8726户，观光园和民俗旅游从业人员7.11万人；接待人数达到2193.13万人次，总收入14.15亿元。城里人看重 【1】规划编制者做出这样的安排，依据的是两个判断；一是“农村居民点比较分散，宅基地超标严重，大部分为平房，土地集约利用程度低。2003年，北京村民委员会3975个，北京农业人口为318万人，人均建设用地面积约为265平方米，远远高于国家标准150平方米的高限。”二是预计农民减少，2020年农民200万人，按人均150平方米计算，农村只需300平方公里就够了。实际情况是，农村并非只是农民居住。2006年行政村地域内常住人口501.6万人，以此计算，人均建设用地只有168平方米，并没有严重超标。村庄占地有节约的潜力，主要是平原地区，而那里居住的并非只是本地农民，必须考虑大量外来人口居住用地的因素。
的就是乡村和农户体现的生态环境与人文价值。
4、市场化、城市化和生态化，引起农村宅院功能的变化，生产资料的功能、环境功能和财产性功能突出出来，需要承认和保护。
主要表现为四个方面：
一是房屋出租。近郊最突出，成为农民财产性收入的主要来源。2007年郊区农民人均租金收入487元，其中近郊1439元，朝阳区达2228元，占人均纯收入13284元的16.8 %。同时为大量外来人口解决了居住问题，为企事业减低了人工成本，为社会营造了基本有序和谐的环境，实现多方共赢。不能以‚瓦片经济‛加以蔑视。
二是经营‚农家乐‛，发展观光休闲农业。市场很大，收入可观。三是住宅出卖。上世纪80--90年代城镇居民在农村卖房或申请宅基地建房逐渐增多，并为法律法规所允许。1999年国务院办公厅的一个通知才予以制止。据农业普查，2006年行政村常住人口中有户籍为村外市内（含村外乡内、乡外县内、县外市内）的人口31.7万人；外来人口157.5万人。合计189.2万人，占村庄常住人口的37.7%。他们在村内租房或买房常住。其中在农村购买农宅的至少有几万户，几十万人。
四是在拆迁时获取高额补偿。市政府2003年124号令确认了农宅拆迁补偿包括宅基地区位补偿价和房屋重臵成新价，等于承认了宅基地使用权是农民的财产权，有权获得级差收益。
目前，随着土地价格攀升和补偿标准提高，农宅价格上涨，农民对宅基地的重视已经到了‚寸土必争‛的程度。在城乡结合部的农院几乎全都建成房屋，用来出租，并等待拆迁获得尽多的补偿。一些农民卖房多年又反悔，以农房不能卖给城里人的政策为由要求法院宣布‚合同无效‛，也是受拆迁补偿利益吸引诱发的。农村存有闲臵农宅不愿轻易处理，主要成因也是房主看重宅院的财产性质，储备积蓄以追求更大经济利益。
5、郊区农村宅基地利用的未来演变趋势
生产方式决定生活方式、居住方式。宅基地与住房要为人类的生存繁衍与经济社会发展服务。在可预见的未来，郊区农村的演变，大体有三种类型，城镇化地区，农村将变成城市，大部分农民将上楼，过城市生活；乡村化地区，以二三产业为主，保留一些农业，变成城乡居民、本地与外来人口混居的社会；生态化地区，基本保留农村的风貌，不断提高生态服务价值和城市后花园的功能【2】。
不论哪类地区，宅基地使用权的财产功能都将保持，居住功能和生产资料功能会有差别。
现行宅基地制度必须顺应时代，进行改革与创新，以适应我国特色社会主义制度与市场经济体制和城乡一体化新格局。其演变将趋同城市住宅，建立农村住宅保障制度，同时继续在一般农村和生态发展区注意保留农村的居住方式和文化特色。
三、几个突出的政策处臵问题
【】• 2张强：《郊区化与非农化进程中村庄演变趋势及对策》，载《北京城乡发展报告（2007～2008）》
1、面积超标和一户多宅成因复杂，需要实事求是对待。据抽样调查，农村宅基地实际面积超过4分地的，占现有宅院的39.37%。而形成原因复杂，一是合作化前的祖产老院，当时不存在‚宅基地标准‛。二是社队批准同意形成，利用的是非耕地，或避免土地切割零碎,提倡发展民俗旅游形成接待大院，等等。三是房主长期劳动投入，通过劈山填坑拓展宅基地，多发生山区零散村落。四是违章占地，包括少批多占、挤街占道等，多是个别发生。由此来看，绝大多数面积超标事由，是客观造成的，宅基地使用者在超标形成中处于被动地位，不应承担超标责任。
法律规定‚一户一宅‛，实际上农村存在‚一户多宅‛，并在发展。据我们的抽样调查,‛一户多宅‛占7.53%。据农业普查数据，2006年末拥有2处住宅的11.81万户，占8.22%；拥有3处以上住宅的0.78万户，占0.55%。一户多宅的成因，一是接受继承和赠与必然发生；二是购买农宅或建新不拆旧、为子女预先建造而没用等。在确权时即使不确定其使用权，也难以依法收回。‚一户多宅‛既有在一地多宅，也有异地多宅，前者容易查清定性，后者不易查清定性，而且难以确权。由此看出，‚一户多宅‛的出现和积累，是农村人口消长和人口结构演变的必然，是叠加宅基地政策的缺陷造成的。
据此，对现有农宅确权登记工作，在宅基地面积上不宜用一个面积标准论是非；不能以适用于新申请划拨宅基地的‚一户一宅‛的硬约束，否认多数现存‚一户多宅‛的合法性、合理性。在对待面积超标和一户多宅问题上，应以稳定民心、和谐社会为大局，适当放宽政策，尊重历史，维持并认定现状宅基地面积的合法性，确认合情合理形成的‚一户多宅‛的宅基地使用权；对个别的少数的违法占用的宅基地可暂缓接受登记，等待处臵。确认超标占用宅基地和‚一户多宅‛，确实有失公平，可在今后宅基地制度改革中解决。
2、转非转居农民数量大，其宅院处理政策性很强。
计划经济时期，农民只有在国家招工转干时才能户籍农转非，发生数量有限，没有与农村宅基地使用形成矛盾。改革开放后，城乡人口流动放开，农转非条件放宽，农转非人员骤然增多。其后果也不再都是时来运转步步登高，转非不转工者有之，转居失业者有之，转非仍在农村居住者有之，还不同程度地依赖原有农宅。
农户变成居民户，大多进城定居，但多数保留原地的农宅。农转非后的农宅不再居住，继续保留宅基地，与农村宅基地用于村民（社员、农民）的原意相抵触。对此，北京市政府1989年《39号令》规定：‚由农业户口转为非农业户口以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除；也可以经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。‛有的区县政府还作出了‚一年之后必须自行拆除房屋‛的强制性规定。但是。由于规定脱离现实，无法实施。原来处臵规定不了了之。
据推算，至今，北京农村农转非累计人数100多万人。农村宅基地使用登记确权工作必须正视这种状况，并作出相应政策规定。历史实践证明，采取‚收回‛一刀切的政策行不通。其实，农转非使用农村宅基地之所以能成问题，根源在于宅基地制度的缺陷，症结是‚房‛‚地‛政策分离和宅基地无偿使用，也只能通过制度创新来解决。以宅基地使用登记发证而言，如同对待面积超标，可以对农转非宅基地先确认其使用权，在制度改革中再解决农转非居民与农民使用宅基地的区别性政策。
3、城镇居民和非本村农民购买农宅的处臵问题，需要慎重研究。（1）农宅买卖是发展趋势，情况多样。
农村改革初期以前，农宅买卖是个别的，多在村民‚内部‛发生。由于社会发展，居民购买农宅逐渐增多。现状调查显示，农宅买卖约占农户的４%左右，买卖情况多样，多数为私下交易。城镇居民和非本村（特别是外省市）农民购买农宅触及了政策红线，是宅基地确权必须慎重对待的问题。
（2）居民和外来农民购买农宅是社会发展的必然，正面社会效应明显。
农民买房的原因多是对空余住宅的处臵，是主动地将固定财产变现的经济行为，并非迫于贫困危难变卖家产。绝大多数也是另有住宅才肯出卖原住宅，房价一般也高于本地农民之间的交易。
在京郊购买农宅的城镇居民绝大多数是中低收入人群，外来农民也是在京打工就业者，为居住、工作而买，图的是环境和低价，调查中未曾发现一个富翁大款房地产商为经营房地产购买零散的农宅。
居民购买农宅产生了积极的社会经济效应；个别的毁约纠纷官司也是政策缺陷导致的，司法处臵不当纵容的。因此，禁止居民购买农宅令，受到城乡群众和基层干部的质疑，卖房毁约案件的不当判决造成恶劣后果，引起国内外的广泛关注。
城市居民和外地农民购买农宅，确实存在无偿使用集体成员共有宅基地的不公平问题，这只能通过宅基地制度改革来解决（可规定非本集体成员买农宅，宅基地使用有偿、有期限），不能因噎废食一刀切。
（3）对居民和外来农民购买的农宅，宅基地确权应区别对待。一是，按照‚法不溯及既往‛的原则，应以禁止居民购买农宅政策颁布为时限，之前的不应视为‚违规‛，并应纳入登记发证范围之内。
二是，对于非本集体成员与本村集体成员的房屋买卖行为，只要属于双方真实意思所为，宅院用于自住自用，其交易行为应予维护。
三是，考虑到《物权法》有关宅基地取得、行使和转让的规定，是基于‚从全国范围看，放开宅基地使用权的转让‛‚条件尚不成熟‛，为了维护现行法律和政策，并为今后修改有关法律，调整有关政策‚留有余地‛做出的，建议北京地区法院对于农民卖房反悔、要求宣布‚合同无效‛的诉求，‚暂不受理‛。以利维护买卖双方正当权益，保护诚实守信的交易规则，保障社会的和谐稳定，四、农村宅基地制度改革的大思路与有偿使用实验
1、农村宅基地制度改革创新的必要性
目前，农村宅基地使用与管理中积累了大量的涉及深层次的矛盾和问题，依据现行法规政策难以解决。矛盾、问题的根源，在于计划经济体制下形成的制度和政策没有随着社会主义市场经济和城乡一体化的发展加以改革反而予以强化。在北京郊区，由于市场化、工业化、城市化和生态化的推动，农村居民点成为农民与居民、本地人与外地人共同利用的社区，农宅的生产资料、环境和财产功能日趋突出，而宅基地政策法规和管理依然故我，与实际严重背离，因而导致矛盾重重，官司激增。必须率先改革，寻找新的出路。如果久拖不决，可能使问题积累、矛盾激化，贻误社会发展。
2、宅基地制度改革创新的思路
继续保持宅基地集体所有、农户长期使用的性质，同时引入市场机制，实行有偿使用，促进农宅流转。改革创新应遵循这样的原则：
（1）正视国情，维护土地公有制；
（2）保障农村村民居住并有利于居住质量的不断提升；（3）引入市场机制，体现土地及房屋的商品价值，增加‚房‛‚地‛内在联系，有利房产有序流转，促进城市化和城乡一体化；
（4）维护土地所有者的权益，增加土地的经济收益，使广大农民收益；
（5）有利于我国形成一元化的城乡住宅制度；
（6）具有可行性，便于操作，有利于行政管理职能转变。
3、宅基地制度改革创新的突破口——实行宅基地有偿使用。宅基地无偿划拨和使用是现行制度问题的症结，改革就应对症下药，从实行有偿使用入手。一旦宅基地实行有偿使用，大部分问题将迎刃而解。——宅基地使用将开放，消除了向使用多元化转变的障碍，人们就不用为界定使用人和条件再绞心费脑；
——有偿使用体现了宅基地的商品价值，使用有价将成为人们使用宅基地酌量的重要经济因素，消除‚不用白不用‛‚不占白不占‛的心态，能有效地遏制多占乱占宅基地、大量农宅闲臵的现象，有利于土地的合理利用。同时，实现土地收益，有利于增强集体经济实力和增加农民收入；
——密切‚房‛‚地‛联系，可为实现‚‘地’随‘房’走‛奠定基础，从而促进房产健康流转；
——实行有偿使用可提高集体管理宅基地的积极性，减少行政管理的负担，有利于管理体系的职能转变。推行宅基地有偿使用的原则和政策的要点：
（1）维护宅基地集体所有，保持宅基地用于居住的基本属性；（2）保持农村宅基地使用的福利性质和公平原则，农民（集体经济组织成员）无偿使用宅基地；
（3）宅基地使用费标准要符合地价原则，但要适应农村经济水平，起步要低（远低于地价），缓慢提高，始终使绝大多数使用人能够承受；
（4）政府规定使用费原则和标准，使用费标准应既有区域差异，又要体现使用人的户籍身份、土地质量、使用性质、房屋取得方式、人口户型等差别，区别对待；
（5）宅基地土地所有者是使用费的所有者、管理者，宅基地使用费实行专用，用于村庄建设和对农民（集体经济组织成员）无偿使用的补贴；
（6）实行宅基地有偿使用后，农宅房产可以继承、赠予、租赁买卖，按‚地随房走‛的原则予以变更登记，同时变更使用费标准。
五、宅基地使用权登记发证与政策的逐步调整
依据北京市农村宅基地使用与管理的现状和社会经济水平，以及国家政治经济环境，课题组就推行农村宅基地使用权属确认工作提出三个可行的方案，一是暂缓启动，积极准备；二是按照决策者的决定，适度放宽现行政策规定，实现登记发证，稳定民心，也能把握更确切翔实的现状，为制度改革提供依据；三是积极改革，先行实验，创新制度基本形成后，全面展开。并认为第三方案适应国家大环境，比较积极主动，可节省社会成本。
国土资源部于2008年7月14日下发《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求‚力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作‛。无疑，按照文件要求，北京市也要启动此项工作，并按《通知》提出的政策规定行事。《通知》提出的政策规定难以涵盖现实中的种种复杂情况，故就研拟北京市农村宅基地使用权登记发证政策规定提出几点建议。
1、确立尊重历史、面对现实、实事求是的原则，依据现行政策，适度放宽；
2、采取登记发证与制度改革分离，与越线处臵分离，以实现登记发证为主要目标，轻易不改变宅基地使用现状，确保社会稳定，将矛盾与问题臵于改革中解决。
3、面对宅基使用已多元化的现实，明确登记发证的范围是村内现有的合法建造或取得的宅院（含居住兼经营的农宅），不包括以生产经营名义审批的生产厂房用地；申请宅基地使用权登记发证的主体为合法取得农村住宅的所有者。农民户籍转为居民户口，对原籍农宅存续的农宅仍保留其宅基地使用权。
4、《通知》对宅基地面积规定有了重大突破，淡化了‚面积标准‛，无疑是一大进步。对三条面积规定应作必要的补遗修正。
5、‚一户一宅‛的政策适于新申批宅基地，不适于对现有宅基地登记确权。现有‚一户多宅‛形成原因是多样的，多是合法合情的，应予以登记发证。因此登记发证政策规定要有明晰的是非界限，明列不予登记的类型。
6、对城市居民购臵的农宅的登记发证应慎重，在禁令颁布前购买，又用于居住（或兼工作）的农宅应视为合法，予以登记发证。
7、严格审查农村新发生的现代豪宅大院的宅基地取得来源，集大家庭成员原来使用的宅基地建造的，应确认为多人共有共用，不能只列入具有农业户口的一人之下。
8、长期出租的农宅，申请登记时必须出具有效的租赁合同文书，以避免以租代买产生的纠纷。
9、集体开发的‚小产权房‛、农村集体住宅楼列入暂缓登记之内；
10、房主持有的种种宅基地证件，是登记的重要依据，但应依现状和新测量的数据重新登记。