物业项目调研报告

物业项目调研报告（精选6篇）

物业项目调研报告 第1篇

关于聘请前期物业管理顾问公司的申请

尊敬的公司领导：

随着生活水平的日益提高，消费者在住房方面的消费观点愈发清晰，大部分消费者对居所舒适度和生活环境的品质要求也愈来愈高。我公司在现阶段开发项目的物业管理尚处于初始阶段，无论人力物力和软实力都相当薄弱，如何在短时间内定位产品后续服务和增值服务内容，建立科学规范高效的管理体系，通过塑造物业品牌形象，提升开发产品的综合价值，是当前我司物业管理的首要工作目标。为此，特申请在前期管理中，外聘专业的物业管理咨询公司进行驻场全程跟进筹建工作。具体分析如下：

一、公司今后发展及项目品牌定位

随着房地产市场逐步走向理性和成熟，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的市场份额。

昨天购房是选地段、选价格，今天购房是选环境、选配套，明天购房就是选物业管理。大部分地产公司已意识到物业管理品牌效益这点，并已逐步开始将小区物业管理做为一个全新的卖点大包装，同时也为物业管理企业与潜在业主间的信息交流创造了客观条件。物业服务工作所发挥的重要作用，不仅仅是项目开发售后服务的重要环节，品牌物业公司的服务管理能使其房产增值保值，这种意识已逐渐成为房产营销的主要卖点之一，也亦被广大业主认同和接受。

良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，也能为为公司楼盘销售、营销宣传锦上添花，可以使物业本身更具有吸引力，为业主投资房产、置业房产起到很大的积极作用。营销阶段做好售后服务，打造物业管理品牌促进房产销售；物业管理已越来越成为投资置业者选择购房的一项重要标准。

二、目前敝司物管存在的现状

1、制度建设上存在不完善或执行不到位现象

2、物业管理品牌建设工作存在不足

3、队伍建设存在差距，员工素质远远未达到公司标准

4、员工道德情操教育存在滞后现象

5、员工专业知识和物业管理实操培训存在滞后现象

6、工作内容、标准不明确，互相促进、竞比方面存在不足

7、服务观念与公司要求存在不足

8、成本控制意识与公司要求存在不足

三、引进物业管理顾问公司的作用

物业公司管理水平和服务质量，是需要市场（物业使用人）的检验和积累的，刚开始成立的物业公司，没有经历过实战锻炼，很难达到预期的积极作用；为了能实现“短、平、快”的效果，通过引入行业知名专业顾问公司来作为我们的老师。引入专业顾问公司，通过顾问指导模式，缩短自己从零开始，从小到大的艰难过程，充分借鉴、学习、吸收和消化其在专业领域形成国际规范的管理水平和服务技能，快速培养自己新组建的队伍，从而实现短期内达到具相当管理水平和服务技能的物业服务企业，并最终达到服务地产公司的重要作用。

四、引入顾问公司的必要性

1、项目尚在开发初期，成立自己的物业公司，其将在前期施工介入和接管验收等方面维护地产公司和物业使用人的利益，避免和减少工程质量的后期返修整改和维护难度；

2、营销阶段，物业公司对内来说，相当于地产公司的一个后勤部门，在开盘、促销等特殊时间，物业公司的人手将是以绝对服从的态度为地产做好各项后勤工作；

3、营销现场环境很重要，这是地产公司对外展示的一个窗口，如果是自己的物业公司在现场实行专业化的物业管理，则能从本质上改善和提升现场的营销环境（保安、保洁方面）；

4、同样还是在营销阶段，设立专门的物业服务展示区域（如：万科、中海、华发、中信、雅居乐等地产公司均早已实施），在介绍房屋产品的同时，将后期的物业服务也作为营销卖点中的一个亮点，相信会吸引那些注重居住功能的客户，从而促进销售；

5、遇到突发事件（民工到营销中心闹事、外来人员滋扰等）时，自己物业公司的保安，绝对比别人公司的人和公安机关的人更好使；

6、交楼的顺利与否，直接影响到开发商后期的营销工作，自己的物业公司，会主动消化处理掉很多交楼过程中暴露出来的房屋产品质量问题，从而减少已交楼单元业主因交楼、整改问题而造成对地产公司的影响，让地产公司集中精力去作好营销工作；

五、顾问公司的主要任务：

1、导入新的管理概念和方法。

2、可以帮助企业解决管理和经营的问题。

3、可以帮助建立管理框架。

4、可以培训管理人员。

5、设计和试行试新的管理体系。

随着佳境康城项目的开发和交付，物业公司将会在更多地方体现物业公司的经济和社会价值，要想在短期内达到这样显著的效果，必须要引入国内知名专业物业顾问公司进行指导，从而才能达到“短、平、快”的立竿见影效果。

物业项目调研报告 第2篇

随着社会不断地进步，报告使用的频率越来越高，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。相信许多人会觉得报告很难写吧，以下是小编精心整理的物业项目经理辞职报告范文（精选6篇），希望对大家有所帮助。

物业项目经理辞职报告1

尊敬的领导：

您好！

我是xxx，很抱歉这次带给您这样一个不好的消息。我从xx年来到公司也有六年的时间了。在这六年里我从一孤身一人变成了别人的依靠，一个家里的支柱，孩子的爸爸。这几年可以说是我进步最大的几年，也是真正的开始长大成熟了，开始理解父母曾经的那些行为举动，不为人父，不知养儿难。开始能够体会自己父亲有多艰难了，能够理解为人父母的那份心意了。想想过去的自己挺可笑的，被父母管得严，总是想着快点长大这样我就能够快点出去长大挣钱买自己想买的东西了。但现在每天承担着一个家庭的重担，怀着无限重的责任，却又开始怀念过去自己在小时候的日子。那时候的一块钱还非常经花，那时候父亲的背还是笔直的，母亲的头发还是乌黑的，没有那么多烦恼，只想着在下课之后去小卖部买冰棒，在周末的时候约上小伙伴去河里抓鱼。但这些现在都于我无关了，我现在需要做的就是照顾着我的孩子长大，在看着他慢慢的前往远方，在他还年幼的时候照顾他，为他提供一定的帮助这是我作为父亲为数不多能够做到的事情。

当初从家乡出来的时候想着一定要做出一番事业，让父母过上好日子。可现在我父亲还没怎么过上好日子就走了，我真的是再后悔也没有用了。而我这次辞职的原因也是因为这个，我母亲一个人在家又没人照顾她，过去还有我父亲他们互相照顾，但现在就她一个人在家我也不放心。让我爱人回去的话孩子肯定也要和她一起回去，不然我一个人在这边工作，根本没有时间去照顾他。但这样的话我也就和家里分隔开了，或许短时间分开并没有什么关系，但是时间长了夫妻关系难免有裂痕，孩子在成长路上也会缺少父亲的关爱，这对于孩子的成长来说是不健康的。所以我和我爱人商量一番之后还是做出了这个决定，一起回去，又能照顾我母亲也能照顾好孩子，一家人也能在一起。但做出一个决定的时候总要舍弃掉一些，但这也是没办法的，如果可以的话我也想要一直待在这里。在这里工作了六年我也是产生了感情的，大家平常工作的那么愉快现在要分开了也是难免情绪有些低落。但也没有什么办法，我只能做出这样的决定，希望领导您能够理解，也祝愿领导您和各位同事都能够前程似锦。

此致

敬礼！

辞职人：xxx

20xx年x月x日

物业项目经理辞职报告2

尊敬的领导：

您好！

我是我们物业公司的一名项目经理，我的名字是xx。我来给您呈上我这份辞职报告的原因，是因为我觉得自己的能力不足，没有资格来继续担任项目经理一职。所以我希望，能在此次项目完成以后，就辞掉我经理的这个岗位。

虽然我在公司里干的时间很长，接触这方面工作的经验也很多，但是我依然觉得自己还不够优秀，还没有达到做一名项目经理的要求。公司里，还有很多其他的同事要比我更加的优秀，比我更加的突出，工作经验也比我的要多。比如市场部的xx，我一直很钦佩他，他20xx年就加入进了公司，一直为公司效力到现在，为公司创下了不少辉煌的业绩。还有我们项目部门的xx，他的能力是我们总所周知的，不仅有领导才能，而且还办事心细，比起我来，我觉得他要更胜一筹。所以公司里人才济济，而我只是这众多普通员工中的一名。我坐在项目经理这个权利重大的位置上实在是受之有愧。我觉得这个位置应该是要和它权利与之相配的人来坐，而以我现在的能力还匹配不上。

如果我继续占着这个位置，解决不好事情又做不出什么贡献，反倒还会引来众多部门员工的不服，这样不仅会使我自己下不来台，还会使领导难堪。所以我有这个自知之明。虽然我很想把这份工作做好，但是我在工作的时候，时常感到无能为力。这不是我对自己没有信心，也不是我在谦虚，这是我真真实实的感受。

在我担任项目经理的这期间里，我不仅没能够好好表现，还经常和我们部门的同事发生争执。甚至有时候，我还会在工作中出现很多不该犯的错误。虽然领导在我一次次犯错后，仍旧选择相信我，但是我却对自己的工作和能力一点一点失去了信心。我怕我再继续工作下去，我会让领导更加失望，给公司带来更多的损失。

我很感谢领导对我的信任和抬爱，很感谢在我工作期间，同事给予我的帮助和支持。我会在此次项目结束以后，交接好我手头上的所有工作内容和资料。希望在我离开以后，我们部门的同事能在新经理的带领之下，变得越来越优秀。也希望我们公司因为新经理的加入而发展的越来越好。

此致

敬礼！

辞职人：xx

20xx年xx月xx日

物业项目经理辞职报告3

尊敬的领导：

您好！

怀着复杂的心情写下这一份辞职申请，向领导提出要离开公司的想法。从五年前我来到我们xx物业公司，从一名普通的物业管理员到今天的项目经理，其中有着许多人的看重和栽培，我是十分感谢大家给予我的帮助的，我相信这是我一生中永远也不能够忘怀的。除此之外自己也是付出了不少的努力，其中付出的艰辛只有自己知道。我自己也不清楚自己是什么时候有了这个辞职的想法的，我只知道这是我不得不要做出的决定。

五年前我来我们物业公司面试的时候，一同竞争管理员这个职位的有好几个人，我在其中的成绩只能说优秀，绝对谈不上是佼佼者，所以当时我们所有人面试出来的时候，我是能看出来面试人员是比较为选谁的，之所以选择了我还是我进了公司有两年的时候跟一个面试的人混熟了，他告诉我当时是领导您拍的板，说着小伙子不错人比较机灵。所以领导您给予我的帮助我是一只记在心里的。后来，我从一个普通的管理员，努力地工作做到了现在的项目经理的位置，我是为它付出了不好的汗水和心血的。在我们物业的工作的时间我绝对不是最长的，但是对公司的感情我绝对是最深的之一，刚来物业的时候，我还只是一个孤身的青年，在物业工作的这几年，我的职位上升了，自己的人身大事也解决了，从单身到娶妻生子，所以说公司工作的这几年就是我不断成长的几年，这公司绝对算是我的一份情感寄托了。

对公司有这么深的感情，按道理来说我是不应该辞职的，只是现在我为什么会有这样的想法呢？因为我和妻子一直忙于工作，所以孩子都是交给他爷爷奶奶在农村带的，这次过年回去的时候，我们发现因为没有跟孩子相处，孩子对我们的感情不是特别的深，刚回去的时候孩子都不愿意叫我们。儿子连自己的爸妈都不愿意叫，这绝对是我们做父母的失误的地方，所以我跟我的妻子商量要不要把孩子接到自己的身边来带，但是又考虑到孩子上学的问题是个很大的难题，所以转时间我一直在忙着弄孩子上学读书的问题，这才使得我前段时间请了那么长的假，但是一直到今天都还没有弄好。我前面已经请了很长时间的假了，工作都是麻烦地其他同事，现在有时业务别叫忙的时候，我也不愿意因为自己的事情影响到我们物业公司的工作，所以想来很久我还是把这给位置让出来吧，让给更加有能力的人。

所以，很抱歉，我要辜负公司对我们的栽培和领导您对我的看重了。

此致

敬礼！

辞职人：xx

20xx年xx月xx日

物业项目经理辞职报告4

尊敬的领导：

您好!

我很遗憾自己在这个时候向公司正式提出辞职。

来到公司也已经快x年了，在这近x年里，得到了公司各位同事的多方帮助，我非常感谢公司各位同事。正是在这里我有过欢笑，也有过泪水，更有过收获。公司平等的人际关系和开明的工作作风，一度让我有着找到了依靠的感觉，在这里我能开心的工作，开心的学习。或许这真是对的，由此我开始了思索，认真的思考。

但是最近我感觉到自己不适合做这份工作，同时也想换一下环境。我也很清楚这时候向公司辞职于公司于自己都是一个考验，公司正值用人之际，公司新的项目的启动，所有的后续工作在公司上下极力重视下一步步推进。也正是考虑到公司今后在这个项目安排的.合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成的决策失误，我郑重向公司提出辞职。

我考虑在此辞呈递交之后的x到x周内离开公司，这样您将有时间去寻找适合人选，来填补因我离职而造成的空缺，同时我也能够协助您对新人进行入职培训，使他尽快熟悉工作。

能为公司效力的日子不多了，我一定会站好自己最后一班岗，做好工作的交接工作，尽力让项目做到平衡过渡。离开这个公司，离开这些曾经同甘共苦的同事，很舍不得，舍不得领导们的尊尊教诲，舍不得同事之间的那片真诚和友善。

在短短的x年时间我们公司已经发生了巨大可喜的变化，我很遗憾不能为公司辉煌的明天贡献自己的力量。我只有衷心祝愿公司的业绩一路飙升!公司领导及各位同事工作顺利!

辞职人：xxx

物业项目经理辞职报告5

尊敬的领导：

您好！

感谢公司的信任，让我有机会加入XX物业公司，也能够在现在担任公司XX项目的经理。我倍感荣幸，现在这个项目也已经快要进入到结尾的时候了，在这个结束的时候，我也感到非常的遗憾和抱歉，抱歉的是自己现在想要向公司和领导提出辞职，遗憾的是自己不能继续和公司的成员一起共事，此番辞职也是自己考虑了很久的，也希望公司和公司的领导可以同意。

我从公司的一名小的项目工作者到现在的项目经理，我感到非常的荣幸，我知道自己现在的离开不管是对于公司还是对于自己而言都是得不偿失的，我也知道自己现在向公司提出辞职无异于对公司不是一种挑战，我也很抱歉，辜负了公司和公司领导的期待我也感到非常的抱歉。从自己第一天进入到公司开始，我就决心要认真的为公司做事，在自己的工作当中和自己的工作岗位上面尽职尽责的完成自己的工作，通过自己努力去为公司创造出更大的价值，更是在自己的工作当中，在公司的上班期间，保证自己足够的遵守公司和工作上的规矩，按照公司的规矩和流程办事，更是对于自己的本份上的工作也更要严谨细致的完成，在项目上面要严格的按照流程去做，对于自己不会的或者不确定的地方也一定要问清楚之后再去执行，也因为自己对工作足够的认真，我也很荣幸的得到公司和公司领导的赏识，成为了公司的项目经理，这次的XX项目也是自己在这个岗位上面所经手的第一个项目，当初接手的时候也万万没有想到这也是自己在公司所经历的最后一个项目，尽管现在这个项目完成的非常的顺利，也已经接近尾声了，但是在项目的执行的过程当中，自己也感到前所未有的压力，更是对于自己的工作，很多时候都感觉有一些的力不从心，也是因为这次的项目让我感觉自己的能力还有待提高，尽管这个项目也已经完成，但是很多的地方都要得力于项目的其他的同事们，感觉自己在这个项目上面所贡献出的力量微乎其微，所以自己现在也非常的自责，辜负了公司和公司领导的信任。

通过这次的项目，我明白了自己在工作上的很多的不足和缺陷，感觉自己现在也没有能力去承担公司项目经理这个岗位的责任，所以在现在向公司辞去自己在公司项目经理的职位，希望公司可以批准。

此致

敬礼！

辞职人：XXX

20xx年X月X日

物业项目经理辞职报告6

尊敬的公司领导：

您好!

非常感谢领导给予在xx工作的机会以及在这几年里对我的帮助和关怀!由于某些原因，今天我在这里提出正式的辞职申请。

在公司几年的工作时间里，感谢公司给予我多次参加大小项目的实施机会，使我在这个工作岗位上积累了一定的技术技能和工程经验，同时也学到了许多工作以外的处世为人等做人的道理。所有的这些我很珍惜也很感谢公司，因为这些都为我在将来的工作和生活中带来帮助和方便。另外，在和xx各部门同事的朝夕相处的x年时间里，也使我对这个部门，对过去的、现在的同事建立了由浅到深的友谊，我从内心希望这份友谊，这份感情能继续并永久保持下去。xx的发展和建设在进一步的规范和完善中，真心祝愿××在今后的发展旅途中步步为赢、蒸蒸日上。

辞职人：xxx

物业项目调研报告 第3篇

【案情介绍】

本项目于2016年4月25日开标,共有9家供应商投标,经评审,深圳市A物业管理有限公司、深圳市B物业管理有限公司和深圳市C物业发展有限公司为综合得分最高的前三名。上述三家公司进行第二轮竞价,C公司以最低价获得中标资格。在确认中标结果时采购人发现C公司的投标文件响应情况与招标文件不符,且专家在打分时未予以扣除。于是市采购中心组织原评审专家复议,复议发现C公司在“拟安排项目主要技术人员(项目负责人除外)”及“投标人荣誉情况”方面存在打分错误,纠正后C公司的综合得分就不是排名前三,进而无法参与之后的竞价。

经调查核实后,获得以下情况:

1、关于拟安排项目主要技术人员(项目负责人除外)情况。

本项分值为10分,招标文件要求消防值班员至少有6人具有建(构)筑物消防员职业技能资格证书的得30%分数。

C公司提供的人员有8人,其中李某等6人所提供的资格证书为“自动消防系统操作人员资格证”,且该证书均已过期,1人未提供社保清单。因此此项C公司只有1人能得分。

2、关于投标人荣誉情况。

本项分值为2分,招标文件要求“投标人获得过中国物业管理100强企业的得10%分数(以中国物业管理协会颁发的为准)”。

C公司提供的荣誉证书中没有中国物业管理协会颁发的。

3、C公司应该被扣分约3.2分(纠正前的C公司得分与第四名只差0.177分)。

4、C公司被扣分,其排名应为第4名。

依据前述核实的内容,采购中心征询了财政委员会的意见,最终该项目按照废标处理。

【案件评析】

该案件的采购人为医院,属于事业单位,事业单位的招投标适用《政府采购法》《深圳经济特区政府采购条例》等相关法律法规,在实践中很少适用《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。因为采购主体不同,政府采购与非政府/事业单位主体的物业招投标存在诸多差异,但就物业服务项目采购而言,由于《招投标法》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》均未对供应商质疑投诉作出明确的规定,导致在很长一段时间内,深圳的物业管理招投标亦适用或参照政府采购的程序处理供应商的异议、投诉,目前关于普通主体的质疑、投诉如何处理暂无明确规定。

该案例展现了招投标中的一个非常重要的环节,即哪些人可以对中标结果提出异议,及对中标结果存在异议如何处理。按照法律规定采购当事人包括采购人、供应商和采购代理机构等,在政府采购活动中,现行法律、法规并没有规定采购人、采购代理机构存在异议时如何提出,更无相关程序的规定。通过该案例可以发现采购人可以对中标结果进行异议。

现行法律、法规中详细规定了供应商对中标结果提出异议的程序,按照《深圳经济特区政府采购条例》的规定,具体程序如下:

1、参与采购的供应商认为自己的的权益在采购活动中受到损害的,应当自知道或者应当知道之日起5个工作日内向采购人、政府集中采购机构或者社会采购代理机构(以下简称被质疑人)以书面形式提出异议。被质疑人应当自收到书面质疑材料之日内10个工作日就质疑事项书面答复被质疑供应商。

2、对被质疑人的答复不满意或者被质疑人未在规定时间内答复的,提出质疑的供应商可以自收到答复之日或者答复期满之日起15日内向主管部门投诉。

3、主管部门收到供应商投诉后,应当即时进行审查,符合条件的当场受理;不符合条件的不予受理,并书面告知投诉供应商。不能当场受理的,主管部门应当自收到投诉申请之日起3个工作日内作出是否受理的决定,并书面通知投诉供应商。

4、主管部门应当自受理投诉后20个工作日内作出书面处理决定并告知投诉供应商;情况复杂的,经主管部门行政首长批准可以适当延长,但延长时间最长不得超过10个工作日。

在供应商前述质疑投诉程序中有两个问题需要注意:

1、供应商投诉的事项应当是经过质疑的事项;

物业项目调研报告 第4篇

商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。

商用地产发展概况

2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。

商用物业抵押贷款主要风险特征

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：

项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。

项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。

租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。

贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。

银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。

商用物业抵押贷款风险防范建议

商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：

设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。

区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。

客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。

项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。

合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。

落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。

物业项目经理述职报告 第5篇

大家好!

年初，公司xx总再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写xx年物业优质服务的新 篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行xx总下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按xx总下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96% ;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

xx总在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润作为公司的副总脸往何处放，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结xx年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、xx年工作计划与思路

xx年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司xx总交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶。

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，xx年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，xx年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李总对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。

领导：

时光飞逝，岁月如梭，转眼入xx物业已二年有余，在这工作的二年里，无论在工作和生活中都受到公司领导和广大员工的支持，回顾这二年来的工作，作为xxx项目部经理，二年来，充分熟悉了项目部管理服务现状、工作流程执行、员工工作能力、工作量饱和程度，工作质量及工作完成效果、各项管理制度、行业法规等等，依据公司管理目标责任书及安全管理责任书，制定符合xxx项目部的工作思路和计划，并按照计划逐项开展落实工作。

秉承公司“真心付出真诚服务”的服务宗旨，在各部门的通力协作努力下，走过了20xx年创示范小区、园林式居住小区的规范化过程，走向了管理工作持续改进，服务品质稳步提升的20xx年。现将我的20xx年8月—20xx年8月的工作总结如下：

一、员工培训工作

1)、培训的方式：员工掌握工作技能与专业知识的程度，直接影响到服务管理水平的发挥，结合20xx年对员工培训的效果评估，针对物业知识和实际操作培训进行了有效结合，培训分为物业基础知识课堂培训、岗位技能现场培训、房屋及公共设施及配套设施现场实物培训;参观“国优”、“省优”物业小区等方式。

2)、培训的内容：重点以岗位工作技能为主，涵盖了项目部简介ppt、入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、物业服务礼节、案例分析、来电来访接待规范、创优档案资料收集、xxx质量手册、消防知识ppt、小区安全防范ppt、设施设备现场培训、房屋结构及配套设施现场培训等，全面的培训和学习共计：28课时。参观学习示范小区4个，使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识到培训是一种乐趣，是一种企业赋予的福利，提高了员工的专业技能、服务水平和职业素养。

1、客服员工培训：

客服中心新员工较多，为了尽快使员工掌握工作技能与专业知识，我亲自对员工进行了较为全面的物业知识和操作培训，培训重点以实际工作技能为主，涵盖了入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、酒店服务礼节、答客问、案例分析、来电来访接待规范、业主购房基本信息资料收集、xxx质量手册等，全面的培训和学习，共计90多课时。

使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识到培训是一种乐趣，是一种企业赋予自己的福利，较好的提高了员工的专业服务水平和职业素质。

2、保洁员培训

员工培训工作作为日常工作的指标任务利用中午休息时间每月2次集中培训,培训内容包括:《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、《清洁剂的性能和使用》等，同时在日常工作中不间断的指导和培训,使培训工作贯穿整个上半年度。

3、秩序员培训

对新招聘的秩序员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，同时配合品质部加大对在职员工质量管理文件的学习，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，从而增强秩序员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责。

二、项目档案管理

经过20xx年8月—20xx年8月对xxx文档管理进行了细化补充和完善，按照《国家创优秀示范大厦标准》物业档案管理要求对档案管理做了以下工作：

1)、20xx年8月建立良好的档案管理存放环境，更换玻璃档案柜，按分类编程序号，保持档案室通风、采光良好，杜绝室内防潮、防霉情况发生。

2)、20xx年2月针对公司内部文件、项目各部门记录、日常文件、客服日常记录、业主资料等，按不同部门、不同类型进行分类、重新整理档案目录存档;

3)、20xx年3月疏理了业主原来的资料，更新、补充、完善业主的信息。

3、物业对外联络工作：

1)、20xx年12月完成办公楼项目物业项目“陕西省创优秀示范大厦”验收工作;

2)、20xx年12月完成xxx项目、办公楼项目创“西安市园林式小区及大厦”验收工作;

3)、接待参观学习同行，通过20xx年的创优基础准备工作，20xx年以客服为中心的工作思路得到贯彻，经西安市住房保障局推荐、慕名来小区参观的同行有10家之多，在参观交流过程中，我们保持优势，提高不足，相互学习，相互促进，受益匪浅。

三、日常管理工作

1、治安方面

四月份发生两起入户盗窃事件，给项目部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为加强安全防范意识，扭转员工责任心不强的思想状态，针对被盗事件引以为戒，查找漏洞，总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因后果，拿出整改措施，以班长及骨干员工带动新员工，避免以后再次发生类似事件。

七月份秩序员与外来接小孩家长发生打架，造成7月22日晚间小区南大门被砸事件，严重影响公司及省市局声誉，给小区业主带来生活不便，针对事件发生的深刻教训，及时组织管理层员工，从管理中找问题，改变工作思路和方式，换位思考，多角度处理问题。做到安全是基础，和谐是目标。

2、应急事件：

在过去的一年里，组织部门员工多次进行治安演习，同时处理电梯困人、管道跑水、紧急停电、可疑人员的清理等突发事件24起，使员工之间的协调能力、团队合作精神有了明显提升。

3、消防工作方面

消防工作作为日常安全工作的重点，我部对辖区消防设施设备每月定期检查和不定期的抽查，对过期的灭火器及时进行了更换，并按安全标准化建设要求规范管理，多次组织部门员工进行消防常识培训、并在4月12日进行了灭火实战技能演练、7月3日进行了电梯困人实战技能演习等，使员工的基本灭火技能和电梯困人解救流程和操作技能有所提高。

4、安全标准化建设：

1)、依据《安全标准化实施方案》要求，制定项目部安全标准化实施计划，制定相关制度、措施，建立台账，按规范要求进行学习;

2)、秩序管理设门岗、巡逻岗、监控岗、车库岗，岗与岗之间密切联系，严格按岗位流程规范要求，对小区实行全方位24小时的安全保卫，严格的管理制度确保了上半年本辖区无刑事案件、火灾事故的发生。

5、保洁工作

1)日常保洁治理是以日常区域卫生清扫、保洁为主，并按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、碧水湾湖面落叶清理、喷泉清洗、污水坑清捞等各项机动工作,同时加大力度对外围及草坪落叶清扫,垃圾收集清运日产日清，并在天气进入蚊蝇滋生时节，加大小区的消杀工作，每周按计划对小区内92个雨水井，房前屋后、建筑垃圾及生活垃圾台集中消杀，每月定期对小区进行消杀灭鼠工作，放置鼠饵盒共计6次，发放粘鼠板300张，灭蝇纸500张。

四、节能增效:

为控制成本,杜绝物料浪费,清洁物料实行专人专管,严格领、发登记,并按计划用量领用。常用工具实行以旧换新,工具实行自我保管,谁丢失谁赔偿,在确保质量情况下,能省的一定省，该用的就用,清洁物料消耗在数量上下降很多,真正做到开源节流。

同时做好各种机械设备的使用、保管、养护维修工作,保洁车辆及大型工具做到用时检查，用后复查，定期维护保养，请厂家定期来检修并进行全面保养维护程序，一年来共计保养维修车辆24次，使车辆发挥其最大功效，真正提高了机械设备的使用寿命。

五、社区文化配合工作：

1、配合企划部完成20xx年元月公司新春文艺晚会;

2、配合企划部完成20xx年二月份元宵节猜谜晚会;

3、配合企划部完成20xx年三月份安全乘坐电梯进社区互动活动;

4、企划部配合完成20xx年三月份共建绿色家园业主植树节活动;

5、配合企划部完成20xx年四月向三原东周儿童村爱心募捐活动;

6、配合企划部完成20xx年五月电影进社区放映活动;

7、配合企划部完成20xx年六月幽幽粽飘香、端午节西瓜放送活动。

六、“创优秀示范小区”、“创西安市文明小区工作：

1、按照“创优”工作实施细则，完成3月20日资格申报，并与6月2日通过专家组初评工作，得分80分，进入创优下一阶段;

2、召开“创优”动员会，对员工进行创建《全国物业管理示范住宅小区》、《西安市文明小区》的各项标准要求培训，带领客服专员及班长以上人员到国优示范项目云顶园小区、秦电大厦，及省优项目融侨馨苑、万科城、中海.熙岸参观学习。

3、按照“创优”工作实施细则时间要求，4月份进行自查自检整改项目224项，6月16日前完成186项整改。组织各部门主管以上人员清理小区

绿化带及业主后花园内杂草、拾检石块、杂物、垃圾等共计7次对小区环境整改起到了促进作用。

七、工作中存在的不足及改正措施

1、管理工作不细致，工作执行力欠缺现象有待改进。

工作中不细，执行不到位主要表现在：员工不能及时落实工作意图，使培训的效果受到影响;在工作检查中，检查不细，发现问题不及时，纠正问题的措施不到位。

解决措施：规范引导员工的自觉学习意识，提高培训效果，将培训内容落实到岗位上，实际操作为主，减少空洞的讲解。

2、新入职人员工作经验不足，对安全防范服务工作程序掌握的不够全面，安全漏洞较多。

解决措施：以身作则向员工传授安全防范技能，言传身教引导员工责任意识，减少安全防范漏洞，对安防设施隐患及时进行整改。

3﹑公共区域巡查力度还需加强，客服专员、秩序员、保洁员的工作技能、服务意识不强。

解决措施：部门之间加强互动和沟通，项目组织全员现场培训，了解各部门职责增强配合意识，分工协作共同搞好服务。

4、工程维修的及时性、预见性和有效性有所欠缺。

解决措施：实行有偿服务制度，加强派工单时效性。

5、员工日常巡查空置房、装修户、出租户意识不强，力度不够;解决措施：对员工重点培训，交技巧办法、定措施，警务室、秩序部配合。

半年的工作细说起来还有很多很多，我们取得的成绩是微不足道，但其中的不足也让我们感到不安，但我们有信心将这些不足之处在今后的工

物业项目经理述职报告 第6篇

1、物业项目经理述职报告

公司领导：

20XX年是XX物业公司“一五”计划的关键一年，也是承前启后的“二五”计划启动年，我带领项目部全体员工出色的完成了全年的各项管理服务工作，同时按九大服务标准开展工作，其中收费率已达到了计划指标的118%：

09年在公司领导及各职能部门指导帮助下，我作为XXX项目部的经理，在一年的工作中时刻不忘作为一名公司中层管理者的神圣职责，始终与班子成员团结协作，带领项目部全体干部职工以“创一流物业管理项目部”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，提高服务质量，现将自己的工作进行汇报。

20XX年主要管理服务指标完成情况

1、确保设备完好率98%。

小区公共设施设备齐全完好，定期检查保养，给水泵、消防泵、中水泵及配套设施设专人管理，发现异常及时更换配件，同时对各种节门做到自行修复，确保设备运行正常。

2、做到维修及时率100%。

维修班前台从接待、报修填单、有规范记录、对入户维修完成的项目，由业主填写维修满意度；定期组织维修人员进行培训，对技术含量较高的工作进行仔细分析后再做处理，确保将业主家的损失降到最低。

3、维修合格率98%。

对维修项目进行检查、回访、保证质量、减少浪费避免重复作业。对业主提出的合理性意见，积极反应、上报，工作中控制责任事故率为0，完成维修回访率在30%以上，经常走访业主。

一、不断学习，努力提高自身素质

一年来，我坚持落实公司精细品牌，将标准及要求与创造性的开展工作相结合，不断增强自身的管理水平，提高干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。我始终以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，参加公司组织的各种培训，努力跟进，研究物业企业发展的方向，按公司标准要求转变观念，对此，本人从思想上首先要做到“认识到位、思想到位、工作到位”。为带好这只队伍，我严格执行公司的制度和流程，定期组织项目部人员对品牌建设、公司理念等相关内容进行学习，提高自身整体素质、服务意识、品牌意识，带领项目部全体员工有效推进xx物业经营机制和增长方式的转变，提高企业的经济效益，履行经理职责。在20XX年较好的完成了项目部定向发展目标中的各项管理服务工作。始终使项目部各项管理服务工作处于可控状态。

二、廉洁自律，树立良好形象

我在日常工作生活中，能够严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，每一位员工。自觉做到大事讲原则，小事讲风格，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做。不凭个人义气，不耍个人意志，不搞一言堂，努力的在员工之间解决矛盾，消除偏见和误会、加强与员工沟通感情，减少了坏风气膨胀，自觉维护领导班子在干部职工中的良好形象。

三、尽职尽责，做好本职工作

作为项目部经理，我将精力主要放在管理上，用在抓服务、抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。我坚持严格要求去安排、布置、检查各项工作，严格执行公司制定的项目部各项工作制度、工作标准和考核办法。

身为项目部经理，我始终按照公司制定的项目经理岗位职责开展各项管理服务工作，我在“便民服务”、“亲情服务”、“延伸服务”上狠下功夫，按照项目部定向发展目标进行对口安排逐项改进，以满足业主需求，首先就要培养一批高素质、新思想的好员工，项目部十分重视对员工整体素质的培训，定期安排员工对专业技能等内容进行学习测试，按照公司流程每周召开工作例会，处理日常工作中遇到的疑难问题，将工作内容逐一记录积极解决，保证业主有个健康舒适的生活环境。

一年来并相继推广了“保洁示范楼”、“维修示范员工”、“保安示范岗位”、“一专多能”“综合业务技能大比武”等评比活动，在此活动中更出现了很多的典型员工。通过在员工中推行典型事迹学习等多种形式，在全项目部广泛掀起“学典型，争先进，比贡献”活动，通过活动，有效提升了项目部的服务水平。在业主心目中树立了良好的物业公司形象，有效的提高了项目部的收费率，使整个项目部的管理有了显著的成效。

在抓好项目部员工的考核的同时也得在节约电、水、燃气上作文章，要求规范管理流程，落实控制措施；加强了治理跑、冒、滴、漏和私搭乱接、窃水窃电行为，强化水电的控制管理，为项目部减少了亏损，增加了收益。

项目部严格按照公司要求，填写绩效考核，如实反应各部门月工作完成情况和评比得分情况。对日常服务管理工作中的环境卫生、保安服务、维修服务、员工仪容仪表、员工考勤管理、员工文明用语使用情况进行严细考查。严格执行“三六”管理法，为了加大考核力度，实行考核人员到各口各班组以跟踪的形式进行考核，做到天天有检查，日日有记录。通过全面掌握各班组工作进展情况，大大提高了绩效考核的真实性。

四、存在的不足及改进方向

一、在某些工作方面、某些环节上按照公司“精、细”的标准去衡量还有一定差距，还没有把“精、细”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精、细管理上下功夫，坚决贯彻三句话的服务方式及“三六”管理法。

二、对新的管理的不适应和学习不够，使得在我的管理方法上显得有些不足，管理力度、考核力度、监控力度还有待于进一步提高，划分工作都已责任落实到人，有计划有结果。

三、队伍素质的建设，虽然我在项目部不断地安排各班组进行强化培训，但是整体的队伍素质不能完全地适应物业项目部的发展水平，还有待于进一步地提高，明年将继续加强项目部人员的培训工作。

四、项目部虽然没有参加20XX年“北京市示范住宅小区”的评比，但我们会在管理模式上进一步的完善和改进，向获得“”的项目部学习经验教训，力争在20XX年被评为“花园式小区”的荣誉称号。加强资料的归档管控。

五、加大对各项管理服务的巡查力度，针对难点问题进行专项研究、科学管理，采取定期和不定期检查的方法进行管理，措施1：在检查中要本着严细认真的原则，一视同仁，不留情面，对所查出的问题采取措施解决，重点问题重点解决，对未按公司要求的项目下发的整改通知单，要求限期整改并对其班组采取通报、有奖有罚的措施。使各班组运行更加标准化、系统化。措施2：20XX年，为了有效推进管理，根据“公司二五发展规划纲要要求，我将在项目部管理上实行“三抓”和“三不放过”的管理措施，对项目部工作进行高标准、全方位的强化管理。“三抓”一抓抓培训，提素质；二抓抓典型，上水平；三抓抓宣传，提名气。“三不放过”一是不按标准执行不放过；二是不按标准检查不放过；三是不按标准整改不放过。

项目部工作的困难并不会改变我工作的热情，我在今后的工作中，将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作，为公司实现第二个五年发展目标贡献我的全部力量。

述职人：张珍权

20XX年1月4日

2、物业项目经理述职报告

大家好!

年初，公司李总再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20XX年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李总下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李总下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李总在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润作为公司的副总脸往何处放，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思 落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结09年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、201x年工作计划与思路

201x年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李总交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶。

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，20XX年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，20XX年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李总对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿虎年公司好、你好、我好、大家好！

3、物业项目经理述职报告

xx年3月，组织上调任我为xx社区副主任。回顾在xx物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十六大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。自从玉山物业公司成立之日起，我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市场、求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加mba基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳健、充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、存在不足及改进方向