棚户区改造资金审计

棚户区改造资金审计（精选8篇）

棚户区改造资金审计 第1篇

财政部有关负责人解读

《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》

2010年7月14日 人民日报

为支持地方做好城市棚户区改造工作，中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。财政部、住房城乡建设部近日出台了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，以确保城市棚改补助资金使用和管理的规范化、制度化，提高资金使用效益。财政部有关负责人对管理办法的具体内容进行了解读。

多改造多补助、不改造不补助

城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区改造规划和改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城中村改造和城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。

城市棚改补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给实施城市棚户区改造的省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。

为促进地方加快推进城市棚户区改造工作，城市棚改补助资金按照多改造多补助、不改造不补助的原则进行分配。

补助资金结合各地财政困难程度分配

城市棚改补助资金按照各地区城市棚户区改造的拆迁面积、拆迁户数等两项因素以及相应权重（分别为30%、70%），并结合财政困难程度进行分配。

拆迁面积包括住房和非住房拆迁建筑面积，以拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议为依据。拆迁户数以签订的拆迁补偿安置协议为依据，包括实物安置住房户数（原地安置和异地安置）和货币补偿户数，均为永久安置住房户数，不包括临时安置住房户数。

2010年补助资金已拨付地区财政部门

2010年，中央财政根据各地区当年计划城市棚户区改造户数和财政困难系数等因素测算分配城市棚改补助资金，并于2010年6月底前拨付到实施城市棚户区改造的相关地区财政部门。从2011年开始，中央财政根据各地区经核定的拆迁面积、拆迁户数和财政困难系数测算分配每个地区的资金规模，并于每年4月30日前下达到实施城市棚户区改造的各地区财政部门。

实施城市棚户区改造的各地区财政部门和主管部门，应当对城市棚改补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。对于弄虚作假，违规虚报城市棚改补助资金申请数据问题严重的，将按有关规定追究相关人员的责任。对于违反规定，采取虚报、多报等方式骗取城市棚改补助资金，不按规定分配使用城市棚改补助资金的，一经核实，财政部将收回已安排的城市棚改补助资金，或扣减下一该地区应得的城市棚改补助资金，并依法追究有关责任人员的行政责任。

棚户区改造资金审计 第2篇

管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强棚户区改造省级奖补资金管理，切实提高财政资金使用效益，根据《财政部 住房城乡建设部关于印发<中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法>的通知》（财综„2010‟46号）和《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综„2010‟8号）规定，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称棚户区改造省级奖补资金，是指由省财政设立并安排用于支持各地开展棚户区改造工作的奖励性补助资金（以下简称“省级奖补资金”）。

第三条 省级奖补资金采取“以奖代补”的方式，坚持“多干多补、少干少补”的资金分配原则，鼓励和引导各地推进棚户区改造工作。

第四条 省级奖补资金的补助范围，是指各市人民政府确定、并列入省政府批准的棚户区改造规划和计划的棚户区改造项目。

第二章 资金计算分配

第五条 省级奖补资金的分配，综合考虑棚户区改造的拆迁面积、拆迁户数以及相应权重分别占30％、70%，并适当考虑财政困难程度

计算分配额度。

（一）拆迁面积是由住房和非住房拆迁建筑面积组成，以拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议为准。

（二）拆迁户数为永久安置住房户数，不含临时安置住房户，以签订的拆迁补偿安置协议为准。内容包括：实物安置住房户数（原地安置、异地安置）和货币补偿户数。

（三）各市及省财政直接管理县（市）财政困难程度系数，由省财政厅按照上当地财力状况计算确定。

第六条 省级奖补资金按照公式法计算分配：

分配某市省级奖补资金数额= 省级奖补资金总额×[（某市实际完成拆迁面积×某市上财政困难程度系数）÷∑（各市实际完成拆迁面积×各市上财政困难程度系数）×30%＋（某市实际完成拆迁户数×某市上财政困难程度系数）÷∑（各市实际完成拆迁户数×各市上财政困难程度系数）×70%。

分配各省财政直接管理县（市）省级奖补资金，是在分配相关市奖补数额的基础上，结合各省财政直接管理县（市）财政困难程度，计算确定资金分配数额。

第七条 对已拨付省级奖补资金但未完成改造计划地市县，从下安排的奖补资金中予以扣减；对超额完成改造计划的给予奖励。

第三章 资金使用管理

第八条 省级奖补资金专项用于补助政府主导的棚户区改造项目，包括拆迁、安置以及相关基础设施配套建设等，不得用于棚户区改造中回迁安置以外的其他住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设。资金如有结余，可结转下继续安排使用。

第九条

各级财政部门要按照“专项管理，分账核算，专款专用，跟踪问效”的要求，切实加强省级奖补资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。

第十条 各地要将省级奖补资金纳入当地棚户区改造资金统一管理，并严格按照规定用途使用资金。省级奖补资金的拨付，按照财政国库管理制度的有关规定执行。

第十一条

财政部门要按规定及时足额地拨付资金，2010年的省级奖补资金要于8月底前拨付到位。从2011年起，省级奖补资金将于每年5月底前下达，各地须于6月底前拨付到位，并将下达资金文件抄送省财政厅驻相关市财政检查办事处。

第十二条 各市及省财政直接管理县（市）财政、住房城乡建设部门要按规定报送《 棚户区改造项目拆迁计划和完成情况表》（见附件），并附详细文字说明，经省财政厅驻相关市财政检查办事处确认后，加盖两部门公章，于每年2月10日之前，分别报送省财政厅、省城乡和住房建设厅。其中各省财政直接管理县（市）的数据材料须经所在市财政、建设部门盖章确认，并同时汇入所在市上报的材料中。

第十三条

省级奖补资金支出，按照当年政府收支分类科目规定的支出科目列支。

第四章 资金监督检查

第十四条 各级财政部门要加强省级奖补资金管理，对棚户区改造过程中各个环节的资金使用等情况，建立事前、事中、事后全过程监督考核机制，跟踪问效，确保资金安全，切实提高资金使用效益。

第十五条 财政部门要会同有关部门加强对省级奖补资金使用管理情况的监督检查。省财政驻相关市检查办事处要加大检查力度。省财政厅将会同省住房和城乡建设厅等部门，对各市资金使用省级资金情况进行抽查。对发现的违规截留、挤占、挪用、弄虚作假、虚报冒领、平衡预算等问题，一经查实，除追回资金、取消以后奖补资格外，将按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）的规定，严肃处理，并追究有关责任人的责任。

第五章 附 则

第十六条 各市可根据本办法，结合当地实际情况，制定具体实施办法，并报省财政厅、省住房和城乡建设厅备案。

第十七条 本办法由省财政厅会同省住房和城乡建设厅负责解释。

第十八条 本办法自2010年1月1日起施行。

棚户区改造资金审计 第3篇

要完成棚改的艰巨任务,很重要的一个条件就是资金必须到位。今年中央为了支持580万套棚户区的改造,专门安排了1494亿元的中央补助资金。

中央的补助资金和地方政府投入的财政资金是当前棚改资金的主要来源,今年的中央补助规模已经明确,力度明显加大,特别是这次国务院常务会议上还专门增加了100亿元,主要用于棚改的配套基础设施建设。但是,这远远不能够满足棚改的资金需求量,如何进一步拓宽棚改资金来源,持续推进棚改工作迫在眉睫。通过市场融资,包括通过融资平台向金融机构融资,应是未来棚改资金来源的主要方向。

同时,地方政府也应按照中央的要求,根据棚改目标任务,按照相应的渠道落实资金。其中的关键还是要吸引社会资金参与支持棚改。近几年, 国家开发银行、农业发展银行等金融机构对棚改给予了大力支持,积极支持符合信贷条件的棚改项目,发放了很多贷款。按照国务院常务会议的部署,今后要积极创新融资机制,吸引银行业金融机构进一步加大对棚改工作的支持。具体来说:一是推动政府购买棚改服务的方式,国家开发银行依据政府购买棚改服务协议对符合条件的项目给予贷款。二是预算安排政府购买棚改资金不足的市县,要把省级政府代发的地方政府债券,优先用于棚改。

棚户区改造资金审计 第4篇

要完成棚改的艰巨任务，很重要的一个条件就是资金必须到位。今年中央为了支持580万套棚户区的改造，专门安排了1494亿元的中央补助资金。

中央的补助资金和地方政府投入的财政资金是当前棚改资金的主要来源，今年的中央补助规模已经明确，力度明显加大，特别是这次国务院常务会议上还专门增加了100亿元，主要用于棚改的配套基础设施建设。但是，这远远不能够满足棚改的资金需求量，如何进一步拓宽棚改资金来源，持续推进棚改工作迫在眉睫。通过市场融资，包括通过融资平台向金融机构融资，应是未来棚改资金来源的主要方向。

同时，地方政府也应按照中央的要求，根据棚改目标任务，按照相应的渠道落实资金。其中的关键还是要吸引社会资金参与支持棚改。近几年，国家开发银行、农业发展银行等金融机构对棚改给予了大力支持，积极支持符合信贷条件的棚改项目，发放了很多贷款。按照国务院常务会议的部署，今后要积极创新融资机制，吸引银行业金融机构进一步加大对棚改工作的支持。具体来说：一是推动政府购买棚改服务的方式，国家开发银行依据政府购买棚改服务协议对符合条件的项目给予贷款。二是预算安排政府购买棚改资金不足的市县，要把省级政府代发的地方政府债券，优先用于棚改。

棚户区改造资金审计 第5篇

第一章 总则

第一条 为推进陕西省棚户区改造工作，加强陕西省棚户区改造开行贷款项目资金管理，规范贷款操作程序，遵循“统一授信、统贷统还、主体承贷、单项运作、分责还款”的总体原则，制定本办法。

第二条 本办法中的棚户区改造是指陕西省纳入国家2013-2017年棚户区改造计划的项目。

第三条 本办法中的贷款资金是指国家开发银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“省开行”），为实施陕西省棚户区改造所发放的贷款资金，既包括资本金过桥贷款资金（即软贷款），也包括中长期贷款资金。

第四条 贷款资金使用范为包括棚户区改造项目地块的征地、房屋征收（拆迁）、道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，以及新建回迁安臵房等。

第二章 贷款原则和内容 第五条 贷款原则

（一）坚持自主决定、自愿申报原则。各地要根据本地建设任务和建设资金筹集情况、财政状况、总体负债水平、债偿能力等综合考虑，自主决定是否借款，自愿申报。

（二）坚持量力而行、风险自担原则。各地在自愿申报借款额度时，要根据本地所承担的棚户区改造任务量、地方财力水平以及债务风险程度等因素，合理提出借款需求。

（三）坚持借偿一体、谁借谁还原则。用款市县要加强借款资金管理，规范借款、还款流程，认真履行还款义务，严格按照合同约定按时还本付息。

（四）坚持规定用途、专款专用原则。借款资金必须严格按照规定的范围使用，不得用于规定范围外以及其他商业开发建设项目。

第六条 借款内容

（一）借款平台。

陕西省人民政府（以下简称“省政府”）指定陕西保障性住房建设工程有限公司（以下简称“省保障房公司”）作为全省统筹借款的借款平台，向省开行提供与借款有关材料，承担借款资金划转、拨付、回款等责任。市县政府承担借款资金的第一还款责任，并指定一个用款人承担借款资金偿还的相应主体责任，其 条件要符合银行及监管部门要求。

（二）借款品种、限期及利率。

资本金过桥贷款占项目资本金的比例不超过50%（可用于弥补资本金不足），贷款期限7-9年；中长期贷款金额不超过项目总投资的80%，贷款期限10-15年。贷款利率由省开行争取国家规定的最优惠利率执行，目前按人民银行5年期以上基准利率下浮10%执行，如国家政策调整，按新规定执行。

（三）融资结构。

融资结构包括资本金（含中央和省级财政专项补助资金、市县政府筹集资金、开行资本金过桥贷款），比例不低于总投资的20%；地方市场化融资筹集到的企业和个人资金；开行中长期贷款等。

（四）担保方式。

省开行的资本金过桥贷款和中长期贷款统一由省保障房公司提供省开行认可的担保。

第三章 借款申报

第七条 各市县按照全省统一要求，结合本地棚户区改造任务和资金筹措情况，申报本地棚户区改造项目借款需求。第八条 省保障房公司会同省开行，根据全省棚户区改造任务情况，对申报借款项目建设成本进行审核，提出初步融资项目及借款额度意见，并报陕西省住房和城乡建设厅（以下简称“省住建厅”）、陕西省财政厅（以下简称“省财政厅”）审核。

第九条 建立由省住建厅牵头，省财政厅、陕西省发展改革委员会、陕西省审计厅、省开行、省保障房公司共同参加的联席会议，共同对市县项目进行审核。省财政厅、省住建厅根据审核结果，报省政府审定后，向市县下达贷款额度计划。

第十条 市县收到贷款额度计划后，必须在10日内向省保障房公司出具还款承诺函，承诺按时偿还贷款（包括过桥贷款和中长期贷款）。如市县未在规定时间内提供还款承诺书，将取消其贷款额度计划。对各市县条件不落实难以实施的项目，或资金已落实不再使用贷款的，经联席会议审定后可进行调整。

第四章 项目审批

第十一条 各市县按照下达的贷款额度计划，编制棚户区改造可行性研究报告。省保障房公司根据审核结果汇总编制全省《可行性研究报告》，办理“四项审批”手续，即：项目可研批复、规划意见、用地意见、环评意见。市县可研中的项目建设内 容、投资等必须与全省汇总可研完全一致。

第十二条 各市县根据项目审批权限，组织办理项目“四项审批”、“四证一书”（工程建设规划许可证、用地规划许可证、土地证、工程施工许可证、项目选址意见书）等手续。以地市为单位分批次汇总，上报省保障房公司、省开行进行审核，并报省住建厅确认。

第五章 合同签订

第十三条 合同签订

（一）经联席会议通过的项目，省保障房公司、市县政府及市县用款人就落实借款资金使用和偿还责任签订融资合作协议

（二）省开行作为项目贷款的安排行，在争取其总行批准贷款额度和利率后，与省保障房公司签订资本金过桥贷款总借款合同，省财政厅、省住建厅作为监督人共同签字；省开行与保障房公司、各市县用款人按各地市贷款额度分别签订中长期贷款总借款合同，省财政厅、省住建厅作为监督人共同签字；省开行与省保障房公司签订质押合同。

（三）省开行、省保障房公司及各市县用款人签订项目中长期贷款借款合同。

第六章 借款提取

第十四条 市县根据本地实际用款需求，在联席会议确定的额度内，通过用款人向保障房公司提出申请。借款可以分批次提取，自提款日开始计息。省保障房公司因承担借款而产生的相关税费由使用借款的市县承担。但在资金划转过程中因工作失职或未按规定执行而产生的费用，由造成损失的当事者负担。市县政府需将用款人使用的借款计入地方政府性债务，用款人进行相应的会计处理和统计。其中：

（一）提取资本金过桥贷款。省保障房公司审核各市县用款人需求后向省开行提出借款申请。省开行根据国家信贷政策的有关规定将申请的借款划转至省保障房公司再由省保障房公司于当日资金划转至市县用款人。

（二）提取中长期贷款。各市县用款人同时向省开行、省保障房公司提出申请。经双方审核一致后，由省开行根据国家信贷政策的有关规定将申请的借款划转至省保障房公司，再由省保障房公司于当日将资金划转至市县用款人。

第十五条 市县申请提款时，项目资本金应与省开行贷款同比例先期到位。对于已投入项目资本金的有关资料需经省开行审查认可；对于尚未投入使用的资本金，需划转至用款人在省开行 设立的账户。

第七章 借款使用

第十六条 市县用款人使用借款资金时需向省保障房公司提交项目用款审批表，同时提供采购合同（施工合同、商务合同）、监理合同、保险合同、招投标材料、监理报告、支付证书、大额正式发票等材料。省保障房公司审查同意后报省开行审批。省开行审批同意后将资金从市县用款人受托支付至交易对手。市县用款人须按月向省保障房公司及省开行提供工程形象进度表。

第八章 本息偿还

第十七条 省开行在借款本息到期日前40个工作日向借款人发送还款通知书。市县用款人需在到期前15个工作日向省保障房公司和省开行确认还本付息事宜，积极落实还款资金，于到期前10个工作日将还款资金划入其在省开行开立的账户，并向省保障房公司备案。还款时由市县用款人于还款前1个工作日将还款资金划入省保障房公司在省开行设立的账户。省开行于还款当日从省保障房公司账户完成扣收。

第十八条 如市县用款人在还款到期日前7个工作日仍未将 还款资金足额划入其在省开行开立的账户，由省保障房公司、省开行及省财政厅、省住建厅及时督促还款。如市县用款人仍未能按时足额还款，对于资本金过桥贷款，由省财政厅设立的偿债准备金等财政资金先行足额垫付；对于中长期贷款，由各市县财政先行垫付。垫付资金划转至省保障房公司用于偿还贷款。对于省财政已垫付资金及各市县财政未能足额垫付的资金，由省财政报经省政府批准后通过结算等手段及时扣还。各市县还款情况将纳入省政府对各市县保障性安居工程考核管理。对不能及时还款的市县，取消其评选优秀等次的资格。

第十九条 各市县政府及用款人要加强回笼资金管理，项目竣工后，项目配套商品房、商业设施、安臵房差价等收益先用于归还贷款。

第二十条 鼓励市县政府及用款人提前还款。根据市县用款人申请，经省保障房公司和省开行审核同意，各市县可以提前还款，并报省财政厅和省住建厅备案，利息按照借款实际发生期限计提。

第九章 监督与管理

第二十一条 各市县政府需将借款资金纳入地方政府性债务 管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同时，要切实加大市场化运作力度，加强项目运营和资产运作，发挥借款资金的杠杆作用，提升项目自身的还本付息能力。

第二十二条 借款资金按照专项管理、分账核算的原则管理，依据规定的项目和指定的用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，不得用于平衡本级预算。

第二十三条 各市县要根据省上的政策要求，参照本办法制订本级资金管理办法，并按省保障房公司及贷款银行要求办理资产抵押等手续，确保资金合规使用及按时偿还。各市县财政部门要加强对借款资金使用情况的监督检查，确保借款资金规范使用。

第二十四条 省开行（或指定代理人）、省财政厅、省住建厅定期检查借款资金使用及项目建设情况，如发现不按规定项目和指定用途使用借款资金的行为，将提前收回借款，并酌情扣减下一补助资金和借款额度。

第十章 附则

第二十五条 由省开行牵头组建的银团借款资金，以及其他银行借款资金管理参照本办法执行。

第二十六条 如遇政策调整，相应条款变化由各方协商确定。第二十七条 本办法自发布之日起施行，至借款偿还完毕之日停止。

棚户区改造资金审计 第6篇

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欢迎发表评论2012年07月10日16:29 来源：银行家 作者：高广春 黄国平纠错|收藏将本文转发至：

商业性资金参与工矿棚户区改造的三种途径—兼析辽宁省实践

高广春 黄国平

在各类安居工程或保障房建设中，工矿棚户区改造是最不适于商业性开发的一类。在绝大多数这类棚户区改造中，商业主导的路子基本上行不通，政府主导改造因而成为主流选项。在财政和政策性金融资源不足或难以大幅投入的条件下，有效策略是政府主导，即建立适当的政策激励环境引导商业性资金参与到棚户区改造中。在适当的政策激励下，商业性资金参与棚户区改造的模式有三种：一是信贷参与；二是参与企业自筹；三是债券融资。以下结合辽宁省棚户区改造案例进行具体分析。

政策激励下的信贷参与

所谓适当政策激励下的信贷参与，简而言之就是如果一种政策设计可以弥补棚户区改造中的信用缺陷，有效降低商业信贷参与的风险，商业信贷就会有足够的激励对棚户区改造提供信用支持。

工矿棚户区改造中的信用缺陷首先源自其作为保障房的一些特点所引致的信用风险因素。主要表现在建设、配售和消费三方面。其中在建设、配售环节主要风险因素包括：保障房缺乏商品房的预售制，而且建成后在配置环节滞留时间过长，相当一段时间不能转换为有效需求；配套资金能否及时到位存在不确定性；配套工程能否及时配建存在不确定性；保障房位置距中心区过于偏远，或质量存在隐患，给居住者带来各方面的不便，影响到认购，导致已经建成的保障房迟迟分配不下去；商品房配建保障房项目中存在信贷资金挪腾。所有这些问题导致，保障房建设不能及时有效回笼资金，相关的商业金融机构贷款因此暴露于风险之中。在消费融资环节的信用风险则主要表现在：由于保障对象一般收入水平低，信用偿付能力缺乏，其中多数人基本没有信用记录，因而这部分人群基本不具备信贷条件，商业性信贷参与支持保障房消费的风险大，拖欠和违约的概率高。

作为保障房中商业开发价值最低的工矿棚户区，其信用缺陷则更为突出。如以笔者调查，辽宁省工矿棚户区在这方面的突出信用问题表现在：其一，工矿棚户区的地理位置普遍处于偏远地带，空间劣势尤为明显，商业开发价值几近为零；其二，棚户区改造后的住房中的绝大部分是免费分配给原棚户区居民，几乎无法通过出售所建房屋偿付信用贷款，棚户区改造在经济上连成本都收不回，更不用说收益。由此，商业性资金参与支持工矿棚户区改造，面临较大的信用障碍。

由此，激励商业信贷参与支持工矿棚户区改造的关键是对棚户区改造中的信用缺陷进行信用增级，并使其信用满足商业性信贷的基本条件。显然，商业机构是不会涉足该领域，政府机构必须担此职责。具体的政策选项有：⑴提供一定比例的财政投入，这就如同在商业房地产开发中要求房地产企业在寻求商业信贷以前，先持有一定比例的自有资金，这样才能撬动相应比例的商业贷款。如果房地产企业遭遇损失，首先伤及的是自有资金，然后才是商业贷款，就此而言，房地产开发企业的自有资金事实上起了对商业贷款增信的作用。财政投入发挥的作用与此类似。⑵财政担保＋政府融资平台专项贷款。尽管2010年国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》制止地方政府以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接或间接形式，为融资平台公司的融资行为提供担保，但其他相关文件（如发改委2011年6月《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》）实际上对用于保障房建设的政府融资平台的融资行为网开一面，相应的地方政府财政担保此类信用就必须作为保留选项。就棚户区改造而言，“财政担保＋政府融资平台专项贷款”即棚户区改造所需的商业资金在提供财政担保、并作出明确偿付规划的条件下，由地方政府融资平台向商业银行申请专项用于棚户区改造的贷款，此贷款账户单立且专款专用。此设计就如同房地产商具有了一定比例的自有资金后，在向商业银行申请贷款时仍然需要将相关土地作抵押，同时以房产经营收入作为偿付来源。所不同的是，由于工矿棚户区改造几乎没有经济回报，相应的商业贷款不可能用棚户区改造收入作为偿付来源，而是以政府的其他收入，诸如土地出让净收益、一般预算财政收入等作为偿付来源。⑶政策性金融担保＋政府融资平台专项贷款。此设计与⑵的不同之处在于，对棚户区改造之商业性贷款的增信不是依靠财政担保而是通过政府设立政策性增信机构，如政策性担保基金、政策性保险机构等对工矿棚户区改造的商业性贷款进行担保或保险。政策性增新机构可单立，也可借助已有的国有保险机构分设此类业务以担此任。以上三个政策选项各有特点，选项⑴的优点在于政府直接投入资金，不足在于无法全面覆盖商业资金风险。选项⑵和⑶虽能覆盖商业性资金的风险但由于回报率低，不一定能足额筹集所需资金。三个选项之间的选择性组合是一种更优的政策安排，显然，无论是⑴＋⑵组合还是⑴＋⑶组合均能形成有效的政策激励，促成商业性信贷对工矿棚户区改造的支持。

据笔者调查，辽宁省工矿棚户区改造中的大部分政策组合表现为⑴＋⑵。首先，在2005～2011年的棚户区改造中，借助于中央财政、省级和地市级财政补贴，财政投入规模在总资金来源中的占比达到约30%，该比例与国内银行对商业房地产企业申请商业信贷所要求的自有资金比较接近；其次，综合辽宁省及其各地市提供的数据资料，辽宁省工矿棚户区改造中使用了相当数量的商业性贷款，这些贷款实际上用财政收入作担保，同时将土地转让金、财政收入作为还款来源（见表1）。

结合辽宁省的实践，政策激励下的信贷参与模式的优点在于：第一，商业信贷的参与以一定比例的财政投入和具有一级信用的政府财政担保的增信为基础，并以财政收入和土地出让金作为主要的偿付资金来源，基本上无信用损失之忧。因而该模式对商业信贷的激励较为充分。第二，由政府融资平台作为专项贷款项目进行运作，专款专用，并借助严格的规范和流程划拨使用，避免了可能的挪用和滥用，也隔离了融资平台其他债务风险。不足之处在于：由于财政既扮演担保又负有直接还款责任，难免存在财政压力，事实上辽宁省的个别地市已经出现延迟还款问题；在房地产业遭遇紧缩的宏观环境条件下，政府土地出让收入可能出现大幅收缩，从而对按期信贷偿付形成潜在风险。以笔者掌握的资料，辽宁省下辖部分地市在对信用贷款的偿付安排上存在对土地收益的较强依赖，在目前国家持续紧缩的房地产政策背景下，这样的安排难免酿成相应的偿付风险。

政策激励下的参与企业自筹

适当政策激励的另一个方向即促成商业企业参与工矿棚户区改造，并且参与企业自筹解决资金来源问题。如同适当政策激励下的商业信贷参与一样，政府要实现激励商业企业参与工矿棚户区改造的目标，焦点在于通过适当的政策设计使得房地产企业可以平衡参与棚户区改造所受的经济损失，甚至还可以获得一定的正收益。

这样一种思路相对于前述商业信贷参与思路，似乎更容易理解。这实际上类似于流行的商业开发中配建保障房的模式，该模式无论是从国际经验还是国内实践的角度均已有大量案例可查。不同之处主要表现在两点：其一是商业房地产开发配建安居房的案例，在空间上表现为同一个开发或建设区域，在项目运作上也属于同一项目。但就工矿棚户区改造而言，由于工矿棚户区改造项目几无商业价值，不可能在棚户区改造中的同一区域内进行商业房地产开发，因而也就不可能在同一区域内将商业房地产开发和棚户区改造组合为一个项目进行运作。其二是一般的保障房建设，在正常情况下至少可以回收建设成本，甚至略有盈利，但工矿棚户区改造因其特有的住房分配方式导致无法收回成本，更谈不上盈利。基于此两点差异，套用已有的商业开发中配建安居房的经验将无法操作。

一种变通的办法是，对项目和空间进行分离，即通过其他空间内的其他项目的商业开发及其收益来覆盖参与工矿棚户区改造所产生的经济损失，甚至还有额外剩余性收益。此法表现在政策思路上：一是在棚户区改造项目中，通过一定比例的财政资金投入和一系列政策减免的方式尽最大限度降低参与企业的成本支出，财政投入的比例依据具体项目和参与企业的实力而定，政策减免的范围包括土地出让金减免、管理税费减免等。二是对参与棚户区改造的房地产企业给予在商业房地产开发项目上的优惠政策，具体可包括两方面。首先是在政府投资的开发项目中，参与棚户区改造项目的企业在同样的竞标条件下优先获得中标机会；在多企业同时中标并共同参与政府投资的建设项目条件下，参与棚户区改造项目的企业获得更大的承建份额。其次是对于商业房地产开发项目，政府借助其独有的土地一级转让权，在综合竞标条件中，将参与棚户区改造项目作为一个重要因子并赋予较高权重。

辽宁省的部分棚户区改造中的部分项目运用的就是此种方法。以笔者所掌握的资料，参与棚户区改造的企业都有机会获得政府投资的建设项目或者在商业房地产的竞争中胜出。至于究竟需要多大规模的商业房地产项目才能平衡其在棚户区改造中的成本支出，辽宁省住建厅提供了一个颇有价值的测算方法。该方法假定所有的棚户区改造都采用此类模式，由此测算的规模大约是棚户区改造面积的3.4倍，即每参与1平方米棚户区改造的房地产开发企业或建筑企业需要获得3.4平方米的商业房地产开发或承建项目才能覆盖其在棚户区改造中所支出的成本。

结合辽宁省的实践，“政策激励下的参与企业自筹”模式的优点在于，政策留给商业企业的优惠空间大，商业企业参与棚户区改造的动力较为充分，可有效促动商业企业积极参与到棚户区改造中，从而在有限的财政条件下，最大化实现安居工程的目标。不足之处在于，在房地产业下行周期中，由于商业房地产开发和建设的风险加大，商业企业的收益预期下降，参与棚户区改造的动力相应弱化。

政策激励下的债券融资

适当政策激励的第三个方向即促成棚户区改造通过债券融资途径获得资金。此种路径也是包括前述发改委通知性文件所允许的，所不同的是发改委通知只是允许“进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设”，还允许“符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资”，但并没有明确提出发行专项用于保障房建设的专项债券。这样的规定难免会给政府融资平台留下违规空间，即挪用以保障房建设名义筹集的资金到其他盈利性项目，因此专项债券应该是一种更优的选项。

就工矿棚户区而言，具体运作思路是地方政府融资平台依靠政府信用向社会发行专项用于工矿棚户区改造的债券，债权偿付由财政担保。此即所谓“财政担保＋债券融资”模式，与“财政担保＋政府融资平台专项贷款”模式相比，该模式间的主要优点：一是融资成本低，原因则是该类债券以政府信用为背景，其价格高于存款利息但低于贷款利息；二是资金募集范围大，即向企业、政府和居民个人公开直接募集，从而以市场化的方式有效动员社会资金参与工矿棚户区改造。不足之处在于，在金融资产市场日益多元化的条件下，尽管此类专项债券收益高于存款收益，但由于存款利息已从2008年10月9日期免征所得税，而依据目前已有的法律法规文件，此类专项债券的利息所得税难免，所以其相对于存款利息的比较收益是否足以吸引社会资金参与，具有一定的不确定性。因此，有效利用该模式还需要国家出台相关的政策文件，对专项用于包括工矿棚户区改造在内的保障房建设的债券融资免征投资者利息所得税。

就辽宁省的棚户区改造而言，在笔者的调查中还没有见到债券融资的案例，主要原因应该是，在2005～2008年大规模棚户区改造期间，国家尚无相关的政策环境，事实上国家政策层面尝试保障房建设的债券融资模式只是近两年的事情。另外一个原因可能是辽宁省有效借助前两种融资模式筹集到了棚户区改造所需资金。但棚户区改造不仅仅是住房改造问题，更重要的是棚户区居民各方面生活条件全面改善的问题。参照发达国家的经验，低收入居民社区居住条件改善后，为进一步提升社区居民的生活水平，不少案例是通过发行各类具有地方政府信用背景的债券，例如美国的产业收入债券和税收增额融资、英国的城市发展基金等。因此，债券融资是工矿棚户区可持续改造不可或缺的资金募集途径。

棚户区改造资金审计 第7篇

枣政办字[2010]80号

枣庄市人民政府办公室

关于棚户区改造项目减免规费及奖补资金

有关事项的通知

各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：

为进一步加快全市棚户区改造步伐，根据《中共枣庄市委枣庄市人民政府关于进一步加快推进棚户区改造的意见》（枣发[2009]13号）有关规定，经市政府同意，现就我市棚户区改造项目减免规费及奖补资金有关事项通知如下，请认真遵照执行。

一、棚改项目安置房规费执行标准

（一）行政事业性收费免收项目。城市基础设施配套费，房地产综合开发费，人防工程建设费，城市环境卫生费，新型墙体材料专项基金，散装水泥专项资金，价格调节基金。

（二）经营性收费减半征收项目。施工图审查费，防雷减灾技术服务费，档案服务费，房产测绘费，工程交易服务费，地震安全性评估费，工程勘察设计费，委托拆迁费，拆迁评估费，规划技术服务费，工程建设监理费，环境评估费，预算编制费，决算审核费，招标代理费，房屋保温评估费，卫生有偿服务费。

以上经营性收费项目，经协商可以低于国家、省、市规定的50%标准收取。

二、棚改项目非安置房执行标准

城市基础设施配套费仅免收综合配套部分，其他收费项目按棚改项目安置房规费标准执行。

三、棚户区奖补资金使用

国家、省、市安排用于棚户区改造工作的奖补资金，主要用于棚户区回迁安置，不得用于棚户区改造中回迁安置意外的其他住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设。国有工矿棚户区改造项目纳入市级棚户区改造奖补资金范围。本通知自印发之日起施行。如有新的国家和省收费项目，经市财政局、市物价局核定后执行。全市棚户区改造工作完成后，本通知自行停止执行。

棚户区改造资金审计 第8篇

1 原北梁地区概况

1.1 北梁地区历史沿革

北梁地区位于内蒙古自治区包头市东河区, 北起110 国道, 南至西脑包大街、东大街、东河村北路, 西至二道沙河, 东至工业区东路, 总面积近13 平方公里。

包头市最早由包头村发展而来, 包头村原址位于包头市东河区北梁地区三官庙附近地区, 1697 年康熙皇帝第三次征缴葛尔丹时, 汉蒙商贩、手工业者随军来到包头经营、耕种、定居。之后大批山西人走西口来到包头, 促进了包头的繁荣。

1.2 用地布局、建筑及基础设施

老北梁地区用地主要以居住为主, 兼有部分单位用地, 居民的生活方式简单, 结构单一。给居民的休闲购物带来极大的不便, 同时交通不便也给居民的出行带来很大烦恼。

各项公共施设匮乏有以下两方面原因:一是整个地区历史久远, 综合的规划治理建设较少;二是高密度的居住人口, 此地为外来人员提供廉价的出租房, 导致人口的居住密度过高, 人均基础设施不能满足使用要求。

2 补偿和资金平衡问题分析

2.1 棚改补偿问题分析

(1) 货币补偿政策:被征收人选择货币补偿, 按照北梁区域内新建商品住宅的平均价格, 确定为每平方米3000 元进行补偿。在征收公告规定期限内签订协议的, 按照每平方米3000 元上浮10%给予奖励, 对于先签约先搬家的, 再给予一定奖励。

(2) 产权调换政策:被征收人选择产权调换, 坚持“征一还一、以旧换新”等原则, 确定安置房户型为:50、65、75、90 平方米四种户型。对在原有住房产权面积基础上, 选择增加面积的, 扩大10 平方米部分, 以优惠价每平方米1360 元结算;再扩大10 平方米部分, 以优惠价每平方米2000 元结算;再扩大面积部分按每平方米3000 元结算。在征收公告规定期限内签订协议的, 在原住房产权面积的基础上奖励10%;若选择不增加面积的, 给予每户10000 元奖励。在征收公告规定期限内提前签约搬家的, 再给予一定奖励。对于征收无批建手续的住房, 按照“征一还一、补交差价”的原则, 户均90 平方米以下按每平方米800 元, 90~150 平方米之间按每平方米1000 元, 150 平方米以上按每平方米1200 元补交差价后, 进行产权调换, 享受部分优惠政策。

(3) 住房保障政策:对低保户、低收入户、住房面积低于50 平方米的住房困难家庭实施住房保障。对原住房产权面积低于25 平方米的被征收人, 实施50 平方米廉租住房保障, 原住宅面积按货币补偿政策给予补偿, 补偿金可用于购买廉租住房产权或购买政府监管的商业项目产权, 实现居住、就业双保障。对原住房产权面积在25~50 平方米之间的被征收人, 实施65 平方米的安置房保障, 其中50 平方米归被征收人, 余下15 平方米由被征收人购买, 原住宅产权面积25~40 平方米之间的, 以优惠价每平方米2000 元购买;40~50 平方米之间, 以优惠价每平方米1360 元购买。针对“一房多户、一房多代”中涉及的离退休、低收入双亲或单亲老年人, 通过廉租住房进行住房保障, 其子女实行产权调换。享受住房保障办法的被征收人, 入住时可一次性补贴水电暖生活费用3600 元和首期公共设施设备维修基金。

2.2 资金平衡分析

(1) 资金总需求:北梁棚户区搬迁改造计划总投资近200 亿元, 其中:征收补偿资金约需33.01 亿元;安置房回购、建设资金约需77.24 亿元;城市道路等基础设施建设资金约需48.72 亿元;社会综合服务配套设施约需41.6 亿元。

(2) 资金筹措方式:一是市、区两级计划投入资金52 亿元 (其中:市财政三年共补贴15 亿元, 土地出让收益三年共投入15 亿元, 国债资金投入10 亿元, 东河区政府三年共投入7 亿元, 市本级土地等国有资产出让节余资金分三年共投入5亿元) ;二是自治区财政专项补贴资金13.2亿元 (财政专项补贴9 亿元, 保障性住房自治区配套补贴资金4.2 亿元) , 三是国家政策补贴资金9.8 亿元 (公租房、棚改房补贴资金) ;四是申请银行贷款125 亿元。

(3) 资金平衡方式:市本级财政投入和银行贷款本息主要通过搬迁腾空后规划建设用地的土地出让收益进行平衡。按照规划要求, 北梁棚户区13 平方公里范围内规划建设用地约6.6 平方公里, 10000 亩, 先期选择2000 亩条件较好的成熟地块, 通过招商引资方式进行土地一级开发, 利用市场资金推进房屋征收和安置房建设, 有效解决资金缺口, 缓解政府资金投入压力。同时, 逐步将搬迁腾空的8000 亩土地纳入土地储备计划, 集中进行收储, 并进行土地整理和配套, 待土地升值后适时挂牌出让, 土地出让收益用作偿还银行贷款本息, 有效防范政府信贷风险。经测算, 北梁棚户区规划建设用地经综合配套后, 按照每亩平均200 万元出让, 可回收土地价款160亿元, 扣除五项基金约27 亿元, 可实现土地收益133 亿元, 用于偿还银行贷款本息, 实现资金总体平衡。

3 结束语

棚户区改造解决了北梁棚户区居民的住房问题, 是改善北梁居民生活现状的需要、是有效利用历史文化价值的需要、是完善整体城市功能的需要。北梁棚户区改造, 不仅改变了北梁棚户区居民的命运, 而且显著提升了包头市、东河区的整体形象。其资金平衡的方式与特殊的补偿方式, 是值得以后的棚户区改造学习的重要方面。

摘要：棚户区是我国城市化进程中的特有问题, 棚户区的改造的问题是城市规划范围内解决城乡二元结构的关键, 而棚户区的改造过程中, 资金的平衡, 对拆迁居民的补偿又是进行棚户区改造的重点问题。本文对北梁地区的补偿问题和资金的问题进行了系统的梳理, 为以后的棚户区改造在这两方面提供借鉴。

关键词：棚户区改造,补偿问题,资金平衡

参考文献

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[4]韩雷.济南市棚户区改造模式研究[D].济南:山东建筑大学, 2014.