物业费欠费的处理方式

物业费欠费的处理方式（精选9篇）

物业费欠费的处理方式 第1篇

物业费欠费的处理方式

物业费欠费包括民用住宅类物业费欠费和商用写字楼欠费两种，那么物业公司怎样应对这两种物业费拖欠的情况呢？

1.明确业主不交物业费的原因。了解了业主拖欠物业费的原因之后，主动打电话以及上门沟通，了解双方的诉求，明确业主对缴纳物业费不满意的地方，积极提高服务质量。

2.明确告知业主不缴纳物业费的后果。首先如果物业管理费晚交了，有可能要被收取滞纳金。这是业主肯定不愿意见到的后果。其次如果拖欠物业费严重的话，可能会被物业公司起诉。对物业公司来说，起诉不是目的，与业主积极沟通协商将问题解决才是对双方最好的结果。上法院费时费力不说，即使胜诉，也存在执行困难的问题。能不能收缴物业费也是未知数。

3.目前催天下平台作为互联网催收公司为您提供物业费催收服务，对于物业费拖欠，不缴纳物业费的情况进行互联网平台催收，平台依据大数据开发催收工具，积极解决物业费收缴难的问题。

催天下 让失信人寸步难行

物业费欠费的处理方式 第2篇

物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，2003年11月，国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定，但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。

欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。

随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。

笔者所在的公司自2004年初开始对80余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：

一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。

随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管

理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。

物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 „„ 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。

二、要加强基础管理工作，引入风险意识。

法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。

因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。

三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。

物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。

对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书;假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费;最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。

四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。

因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。

这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。

物业费欠费的处理方式 第3篇

1 政府相关部门要明确工作职责,依法履行好自己的职责

目前在一些地方,因为某些职能部门乱作为、不作为或履职不到位,加大了物业服务工作的难度。因此,需进一步明确政府各职能部门的职责,做好职权由法定,履职依法行;各职能部门要依法履行好涉及住宅小区消防、治安、规划变更、违法建设的拆除等方面的职责;各部门要发挥各自优势,在对住宅小区物业管理与服务监管、业主委员会指导、违法行为处置、矛盾协调等方面发挥积极作用,构建全方位、全过程的有效监管和处置机制,使住宅小区的物业管理与服务活动始终受到政府相关部门的指导和监管。

2 建立由街乡联动共管的机制

物业费收缴虽然是住宅小区物业管理与服务中的一项活动,但却是住宅小区物业管理与服务活动中一项比较重要的事项,一旦引发物业欠费纠纷就会影响整个社区的安全与稳定。引发物业欠费纠纷的原因是多种多样的,也可能涉及到多个部门和单位,如规划、房管、消防、电力、水务、燃气、公安、环保、质检等部门。为做好住宅小区的物业管理与服务工作,避免或减少产生物业欠费纠纷,应对住宅小区物业管理与服务进行综合管理与指导。建议将物业管理与服务的监管纳入社区管理,由街道办事处或乡政府作为总协调部门,由社区对物业服务的行为进行监督,调解处理物业矛盾,发挥预防与化解纠纷的作用。

3 加强宣传,引导业主和物业企业依法履责

调研发现,业主对自己的权利与义务不甚清楚,对基本的物业管理与服务内容不清楚,对业委会的工作和职责不清楚;物业企业员工存在同样的问题。建议政府相关职能部门履行好自己的职责,加强对物业企业员工、住宅小区居民的宣传,采用各种形式帮助他们学习《物权法》《物业管理条例》等法律法规,让物业企业和业主都了解物业管理与服务的法律法规,明确物业企业和业主各自的权利与义务,了解物业管理与服务中各自行为边界以及违反法律法规需相应的责任;督促物业服务企业承担相应社会责任,做好物业管理服务,提升物业管理行业的社会形象。

4 规范业主委员会的组建和换届改选工作

由于业主委员会是一个新生事物,大家对其还比较陌生,对业委会的组建和改选都在摸索过程中,各地并未形成比较成熟的经验与做法,导致有的业委会能发挥较好的作用,有的业委会没有发挥什么作用,有的甚至还其起到相反作用。因此,政府相关部门要总结经验与教训,规范对业委会组建和换届改选的工作流程。要总结推广业委会发挥作用比较好的社区的做法,指导新建社区业主委员会的组建工作,同时,也不能忽视对已有业委会换届改选工作的指导,要在新业委会的组建及已有业委会换届选举的程序、人选及议事规则等方面把好关,指导业主们按照法律规定程序和要求完成选举,将人品好、素质高、愿意为大家服务的人选为业委会成员。同时,对新业委会成员进行必要的培训,指导他们做好业委会的工作,督促他们为业主服好务。

5 扶持物业服务企业,培育物业服务市场

近十多年来,随着住宅小区的不断发展,人们对物业服务的需求也在不断增长,已初步形成了物业服务市场格局,但规范物业服务的法律法规明显不能满足需求。《前期物业管理招投标管理暂行办法》是建设部2003年颁布的,已有十多年,在实践中发挥的作用并不显著。虽然各地方也颁布了关于物业管理招投标的地方性法规,但总的来讲,物业服务市场还处于封闭或半封闭状态,物业管理与服务不成熟、不规范,并未打破谁开发谁管理的经营局面。缺乏对前期物业管理招投标的监管,存在走过场和陪标的现象;没有明确的法律法规来规范业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。政府相关职能部门需进一步细化物业服务招投标规则,使之具有可操作性;制定规则,指导业主大会、业主委员会选聘物业服务企业;为物业服务营造公开、公平、公正竞争的市场环境,满足广大业主的物业服务需求。

6 完善细化物业管理的法规规章,为物业服务制定标准

政府主管部门要在充分的调查研究和广泛沟通的基础上,在已有物业法律框架内,完善与细化有关物业管理与服务的法律法规、实施意见等,制定一系列物业管理与服务的可操作性强的政策法规等规范性文件,为物业服务制定合适的标准,用以指导物业管理与服务行业与企业的行为,处罚相关违法违规行为,使物业管理与服务有法可依,有法必依,违法必究。

6.1 依法明确各类房产的用途

在法律上要明确各类房产的用途,比如:住宅就是住宅,不能用于经营;还有做到产权明晰,让业主明白自己的权利边界在哪里;也要让物业公司明确自己的职责,依合同做好服务工作;让大家依法行事,让各方既享受权利,也自觉履行义务,达致社区和社会和谐。

6.2 完善与细化物业服务标准,提供差别化服务

目前,虽有一些物业服务标准,但还需完善与细化。物业管理服务需要统一标准,但也要提供一些差别化的服务。比方说,不仅要保障老百姓最起码有馒头吃,还要有对那些想吃或有能力吃包子或饺子的业主,提供相应标准的服务。换句话说,政府相关部门要对物业服务制定不同的标准,每一项服务标准收费不一样,优质服务可以收取较高的费用。首先要对基本物业服务提供一个标准和收费水平,其次还需对有不同物业需求的业主提供相应的服务标准和收费标准。

7 严格执法,加强监管,预防物业欠费纠纷的产生

政府加强监管、预防物业欠费纠纷可从以下几个方面着手。

7.1 做好对物业管理服务质量和收费的监管

物业服务质量与收费,是业主们最为关心的问题,也是引发物业纠纷的主要焦点,政府相关职能部门要做好对物业服务质量与收费的监管工作。政府相关部门要根据不同物业的性质与服务质量,制定相应的物业服务质量与收费的标准,实行政府指导和市场调节相结合,“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准。如此,物业服务企业按相应标准提供服务、收取物业费用;业主也按自己享受的物业管理服务标准和应交纳的费用,从而最大限度地避免物业欠费纠纷的产生。

7.2 加强资质管理,严格执行准入与退出制度

对本辖区内的物业服务企业实行严格的准入制度,让物业服务质量优、价格合理的企业进入物业服务市场;对已取得物业服务资质的企业实行动态管理:对存在物业服务问题的企业,要责令其在一段时间内进行整改,促使其提高服务质量,否则暂停其资质的评级资格;对于那些在服务方面存在问题严重的企业,则取消其物业服务的资质,迫使其退出物业管理市场。

7.3 规范物业服务招投标行为

政府相关部门要出台相关措施,规范物业服务招投标行为。对于无论是新建小区还是老旧小区,其物业服务公司的选聘都需通过公开的招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;对新建小区一定要促使房地产开发与提供物业服务分开,杜绝房产开发企业与物业服务企业有关联;同时要查处物业服务招投标中的违法违纪行为。

7.4 指导与规范物业管理移交行为

物业管理移交也是引发纠纷的原因之一,因此要规范物业管理移交行为。当业主选聘新的物业服务企业后,一定要明确新旧物业服务企业必须按时、按程序移交相关全部物业资料。如果他们拒不移交有关印章、会议纪要、业主清册等档案资料,政府相关部门要督促执行;并让他们承担不按时履行移交义务的法律责任。

7.5 严格执法,依法履行职责

对于已制定有关物业管理与服务的法律法规,政府相关部门要克服畏难情绪,严格执行,依法履行自己的职责,要及时对违法搭建、居改非、群租等各类损害公共利益的违法行为坚决查处,并予以改正;并对其中不认真履行职责、滥用职权的部门和人员进行纠偏与处罚,督促相关部门和工作人员认真履行职责,及时化解物业服务纠纷,维护广大业主的合法权益。

8 结语

政府相关部门要明确工作职责,制定符合物业管理实际的政策、法规,对物业企业加强指导和监督,并创造物业管理发展良好市场环境;加强宣传与引导,扶持与培育物业服务市场,规范各主体行为,能够在预防物业欠费纠纷中发挥积极的独特作用。

摘要：在预防物业欠费纠纷中,政府相关部门通过明确其工作职责,依法行政,建立由街乡联动共管的机制,加强宣传与引导,扶持与培育物业服务市场,完善细化物业管理的法规规章,为物业服务制定标准、规范各主体行为,发挥积极的独特作用。

关键词：物业欠费纠纷,政府部门,预防

参考文献

[1]房鸿雷.寻求业主与物业管理企业的和谐--由物业管理纠纷案件审理现状引发的思考[EB/OL].(2009-02-25)[2016-05-07].http://www.lawtime.cn/info/fangdichan/fang dichanlunwen/20110110124920.html.

物业欠费纠纷解决方式及效果评估 第4篇

关键词：物业费纠纷；解决方式；效果评估

前些年曾经研究过有关物业纠纷调解解决的问题①，但总感觉不太接地气。本文专门就物业欠费纠纷解决方式进行考察研究。目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政调解和政府干预以及人民调解等方式。我们走访社区、召开座谈会及问卷调查，发现这几种解决方式都有一定成效，但也存在一定的问题。

一、法院诉讼解决物业欠费的效果

法院判決对大家来说，具有权威性和严肃性，大家对法院在解决物业纠纷有很高的期望，老百姓最初也愿意将纠纷提交法院解决。但法院在化解物业欠费纠纷的过程确实存在诸多困境，导致效果很不理想。

（一）法院人手少，难以承受大量的物业欠费纠纷

近几年物业欠费纠纷案件量太大，可法院人手不足，难以承受大量的物业欠费纠纷；由于人户分离等原因导致送达十分困难，法院的送达人员很难找到当事人。虽然可以可公告送达，缺席判决，但判决的执行效果很不好。所以，法院只受理少量的物业欠费案件，将大部分案件委托给司法所、物业纠纷调解委员会做诉前调解。

（二）案件涉及业主数量多，与物业公司矛盾较大，调解难度大

物业欠费纠纷被起诉到法院时，往往是该小区内几十户甚至更多住户拒交物业费，涉诉人员众多。由于涉及到大多数甚至全体业主利益的共性问题，大家都会比较关注，需审慎处理。如果稍有不慎，很可能引发群体性纠纷；而且当物业欠费纠纷案件提交到法院时，双方的矛盾都比较激烈，情绪比较激动，即使涉诉金额不高，双方也难以达成调解，尤其是物业公司担心调解让步后导致连锁反应，怕其他业主效仿不交物业费，甚至交了物业费的业主会找他们退钱，就更不愿接受调解。由于调解工作量大，调解成功率低，法院不愿接收该类案件。

（三）物业欠费纠纷涉及法律关系及矛盾复杂，法院无法综合化解，难以“案结事了”

更为重要的是，引发物业欠费纠纷的原因较多，除了由双方履行物业合同引发纠纷外，还有停车管理、治安、邻里纠纷等引发欠费纠纷，矛盾是比较复杂；而且物业纠纷的诉讼主体的法律关系复杂，既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司等。法院在一个案件中，囿于法律的规定，难以对这些矛盾进行综合处理。有的业主迫于压力把本次判决的费用交了，下次依然不交，有的业主拒不履行判决，导致案结事未了，化解纠纷效果不理想。

（四）被告多为业主且败诉居多，业主不履行生效判决损害法院权威

在物业欠费纠纷案件中，案件的原告往往是物业服务企业，被告是业主。物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前准备充分；作为被告的业主，地位被动，其法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，平常也不太注意证据的收集和保护，因而无法用证据来支持自己的主张；而法院判决案件要“以事实为依据，以法律为准绳”，追求法律真实，需要当事人收集证据来证明自己的主张和诉求，故业主败诉居多。这种情形同样反映在业主起诉物业服务企业服务不佳、赔偿损失等类型案件中。由于业主不缴纳物业费是有一定正当原因的，但法院依法作出的判决与业主的心理预期不一致，导致他们对法院非常不信任，不履行生效判决书，损害了司法权威。

因此对物业欠费纠纷来说，由于涉诉人员众多，引发物业欠费纠纷的原因复杂②，法院诉讼并不是首选的解决方式，需要依赖其他方式做大量的化解工作。

二、司法所诉前调解物业欠费纠纷的效果

由于法院无力承受大量的物业欠费纠纷案件，将大部分案件委托给当地司法所或人民调解委员会进行诉前调解。司法所最初也愿意接受委托，且调解效果也不错。有的司法所一年能调解四五百件案件，甚至有的司法所一天能接收一百七十件，但最近几年不愿接受委托了，没有接着做下去。没有做下去的原因主要是经费问题。因为调解物业欠费纠纷也需要经费，但这个经费没有地方出。因为大部分业主白天都要上班，不在家，调解员经常为了调解欠费纠纷要工作到晚上十一二点，需要调解员大量加班，加班补助没有地方出，调解员们长期加班没有任何补助，非常挫伤他们的调解物业欠费纠纷积极性。此外，在调解过程需要打印调解协议等各类文件，所需的纸张、电脑、打印机及其他办公的用品等都无处解决。

（一）行政调解化解物业欠费纠纷的效果

对政府部门而言，没有调解的强制性要求，可能就不太愿意去做调解；另一方面，行政机关调解了，协议书也没有强制力，也影响其调解物业欠费纠纷的积极性。此外，在调解中，业主维权意识越来越高，对法律也有了解，所以增加了调解的难度，这也影响了行政部门调解的积极性。再者，行政解决物业欠费纠纷是单一性，主要是个案解决。比如：这次来上访或投诉，政府相关部门去解决一下，下次不来了就不解决了；或者是投诉一次调解一次，没有从跟不上去解决物业欠费纠纷问题，未形成长效解决机制。最后，物业纠纷涉及利益很多，代表的利益又不同，收费难造成服务下降。因此行政机关可以作为第三方，为物业欠费纠纷的解决搭建一个平台。

（二）物业纠纷调解委员会调解物业欠费纠纷的效果

这些年在区物业纠纷调解委员会的主持和指导下，人民调解做了大量工作，解决了大量的物业欠费纠纷。虽然人民调解的工作机制也比较好，但是作用也很有限。一是物业欠费纠纷起因涉及多个方面，专业性很强，涉及政策法律法规变动大，非专业人士难以掌握。这对调解员的要求很高，而人民调解的工作人员的素质有待提升，难以胜任；二是经费的制约问题。人民调解为他人挽回损失，但在调解中产生的办公经费却无处解决。这也影响了人民调解解决物业欠费纠纷作用的发挥。

上述方式在化解物业欠费纠纷各有优势，也各有不足，应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。

注释：

①参见唐素林：《试论物业纠纷的调解解决》，《华人时刊》，2013年第24期。

②参见唐素林：《物业欠费原因分析》，《法制博览》，2016年第6期。

该论文是北京政法职业学院与朝阳区综合治理社会矛盾多元调解专项组办公室合作课题“运用多元化解机制解决物业欠费纠纷的调查与思考”的成果之一。

物业费欠费的处理方式 第5篇

税月伴你行——专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。如果本文对您有所帮助，真心希望大家在文末顺便点赞，我们将为您提供更多更有价值的信息。

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本

应交税费——简易计税

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。

2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71 【113÷（1+3%）】

应交税费——简易计税

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。

物业管理纠纷的处理方式和程序 第6篇

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解；

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁；

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示；

2、仲裁事项；

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

3、被告提交答辩状；

4、开庭：调查、辩论、调解；

5、制作调解书或一审判决书；

6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

8、执行。

物业公司能否直接起诉欠费业主 第7篇

A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。

业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费； 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。

虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：

1、要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。

2、要保存催缴的证据，比如保留快递回执（回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。

3、在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。

高校学生欠费协作处理模型的研究 第8篇

一、高校收费管理机制存在的缺陷

(一)相关制度不够健全使收费工作管理部门的协调性减弱

国家为保证贫困生受教育的公平和权利,提出“不让一个经济贫困生因经济问题而辍学”的承诺,这是党和政府关注民生的重要举措。然而,由于相关的配套措施还不够健全,出现了部分学生借贫困学生认定,以一纸“贫困证明”挤占真正贫困生的资源,学校在面对这些问题时也显得谨小慎微,在面对恶意欠费的情况时也不同程度地存在管理缺位,缺乏对这部分学生相应的制约措施,特别是校院两级(或院系两级)的教育管理模式的协调沟通不够,给了部分学生恶意欠费以可趁之机。

学院各系、学生处、教务处、财务处等部门分工不明确,没有达成共识、齐抓共管;对学生缺乏必要的“狠心”,投鼠忌器、措施不力。为了分散职能及增加信息的透明度,学生收费工作不是也不能仅由财务部门单独完成,必须由学校内部多个部门,如学院各系、学生工作处、教务处、财务处等共同协作来完成。各职能部门虽然各司其职,但是有时配合不够密切,使得信息流通不顺畅,容易导致某一事物交叉管理,而又管理不到位,这样也导致了学生拖欠学费情况的发生。

(二)高校收费管理机制的低效率性使收费管理制度执行力变差

收费管理工作的低效率性表现为收费管理的手段和方式的滞后。目前高校大多采用的银行收费管理信息系统,由于手段和数据库的不完善,在实际工作中也出现了许多问题,如学生交费不方便、对账任务加重等,直接影响收费管理和财务核算工作。

各高校为了加强对学生收费的管理,普遍制定了从新生入学到毕业离校等环节的收费管理制度,但由于学校对于一些学生的特殊情况(比如休学、转学等)没有做明确规定,也未建立一套完整的收费管理体系,助学措施方面缺乏相应的约束机制和组织宣传力度,导致了收费管理制度执行乏力,未能达到预期的效果。

二、高校学生欠费协作处理模型

为解决上述问题,本文提出了一种新型高校学生欠费协作处理模型(图1、图2),它以学院各系、学生工作处、教务处、财务处等协作处理为基础,提出了一整套学生欠费处理的解决方案。

根据该协作处理模型,高校进行欠费管理时可以采取以下具体措施。

(一)优化行政管理质量,实行分级管理

1.有专门的院领导参与,组织财务处、学工处及各学院专管学生工作的书记一起,首先由学院加强高校学生道德、法制教育、加强诚信意识、提高宣传力度,以促进学生自觉交费意识。其次针对财务处定期报出的欠费清单,学院学工处及各二级学院辅导员共同合作,规范贫困生认定的操作流程,制定合理的贫困生量化指标,对非贫困生欠费的要及时予以催缴;对始终不予理睬、不予配合的学生给予一定的惩罚措施;对确实家庭暂时有困难的学生经院领导批准给予缓交;对于特困生由财务处通过银行办理助学贷款。

2.以财务处为中心在全院建立安全有效的网络系统。现在高校基本采取二级管理模式,学费收缴由财务部门统一负责,教学则由各院系负责。这种工作模式导致沟通机制的缺乏和信息的不对称,院系对学生是否按时缴费不能及时了解,财务处建立学生交费情况的网络,搭建起财务信息平台,对学费收欠费情况进行系统处理,由专人负责将学生收费情况,实时数据导入服务器定期进行数据更新维护,以便于广大师生通过网络及时查询,便于各学院动态掌握学生的欠费情况。

(二)明确各部门人员职责,加强部门间的团结合作

1.教务处的职责,该处负责提供学生分班情况、学费管理的原始资料,包括学生姓名、性别、录取专业、身份证号、学号、未报道学生退档等变动情况,及时提供学生转专业、调班级、休学、开除等学生变动明细。

2.学生处的职责,负责协助二级学院核查贫困生的资料,对学校的贫困生进行认定,对暂时有困难的学生给予办理缓交手续,与财务处合作完成助学贷款、赞助款等非学生自筹款学费的交纳。

3.教学系部的职责,实行书记负责制,负责全面了解学生家庭经济情况,对学费缓交、免交、助学贷款提供意见,了解学生交费情况,及时催缴欠费。

4.由专门部门负责学生开学注册工作管理,把好注册关。对于经过审核没有特殊原因欠费的学生坚决不予注册。

5.发挥财务部门收费体系核心作用。

(1)学校财务部门作为收费工作的主要部门,除负责具体实施收费工作的操作外,还必须与各部门联系,起到组织作用。主动与政府相关部门联系,依法收费。结合全省票据管理规范开发出财务收费管理系统,大大减轻了工作量同时还确保,工作质量。

(2)实行统一口径,学院的各项费用由财务处统一代收,以便及时掌握学生欠费情况。

(3)加强财务收费的内部控制,运用多种收费方式。开发高校学生收费系统,运用先进的管理手段加强财务的内部控制,提高工作效率和工作质量,目前高校教育学费等收取主要有以下几种方式:手工现金收费、银行卡POS机收费、银行代收费、银行批扣。上述几种收费方式以银行批扣收费处理方式为主,再结合其他几种收费方式作补充,以满足学生不同方式的缴费需求,大大提高了收费效率。

(4)安排专门的学生收费管理员,实行专项管理。部分学院学生收费工作由出纳负责收费,由于现在高校规模不断扩大,出纳的工作越来越重,不能对收费工作投入更多精力,学生收费工作任务的不断完善需要配备专门的学生收费管理员专项负责学生收费、查询、统计等业务,专门对学生学费收、欠费进行管理。既方便了学生交费,又提高了学生收费管理质量。

(5)采取积极有效的措施帮助贫困生解决学费问题。为了不让一名学生因为家庭经济困难而辍学,教育部、财政部等部委探索建立了一套比较完善的资助经济困难学生的政策体系,主要包括“奖、贷、助、减、免、补”六个方面,对家庭经济有困难及品学兼优的大学生进行帮助,充分利用国家的助学贷款政策,为贫困学生争取助学贷款、省政府奖学金等,提供校内勤工助学岗位。

三、模型的应用分析

常州工学院2004年以前,也曾为大量的学生欠费而困扰,经过近几年来的摸索,建立了高校欠费协作处理模型,实施近两年来全院学生欠费率降至3%以下,取得了较好的成效。

现以学院2003至2008年欠费情况为例说明如下:

从上图可看出在贫困生比例相当的情况下制定合理的政策是可以让恶意欠费从根本上杜绝的。以下几点合作是值得注意的:

(一)在全院完善校园网,实现各部门间资源共享。迅速搭建学生欠费信息查询平台,专人负责,定期进行数据的更新维护,方便全院师生及时对学费收缴情况进行了解。

(二)由财务处和学生服务中心合作,在开学时严格把好注册关,杜绝恶意欠费学生钻空子。

(三)与学工处合作加强对贫困生的助困工作。制定合理的贫困生认定机制,建立贫困生档案;在学院广泛开展勤工助学工作,不断增加勤工俭学岗位;设立各种奖学金制度,积极与地方企业合作对优等生进行困难补助,并在全院师生中开展募捐活动,帮助家庭有困难的学生。我院在2006年就对全院学生提供助学金460多万,涉及到的补助学生达8000余人。

四、结论

物业费欠费的处理方式 第9篇

理方式吗？

案例

甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。

案例解析

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题

营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、各地方政策解决方案的缺陷

之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖；同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题（对于小规模纳税人来讲，其他电费暖气费也存在同样的问题）。

三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策

2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。

54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；

注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题

54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。

而对于提供物业管理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的问题。即54号公告并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题。

另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题按照代购处理的规定。代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件。

五、如何开发票问题

提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

六、账务处理

以下分三种情况进行账务处理：单位：（万元，下同）

（一）按照正常转售自来水处理

可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

应交税费——应交增值税（进项税额）

3[103÷（1+3%）×3%]

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113（103+10）

贷：主营业务收入

100【113÷（1+13%）】

应交税费——应交增值税（销项税额）

13【113÷（1+13%）×13%】

3、结转增值税：

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费——未交增值税

甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。

（二）按照53号公告差额征税并简易计税政策

按照54号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71【113÷（1+3%）】

应交税费——应交增值税（简易计税）

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元

3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：

借：应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）

（三）按照代购政策处理

对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。

收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。

按照代购政策账务处理如下：

1、支付自来水公司水费时：

借：其他应收款

贷：银行存款

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：其他应收款

主营业务收入——代交水电费收入

9.43【（113-103）÷（1+6%）】

应交税费——应交增值税（销项税额）

0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】