《房地产法兼合同法》试题答案

《房地产法兼合同法》试题答案（精选4篇）

《房地产法兼合同法》试题答案 第1篇

《房地产法兼合同法》试题

一、单项选择题

1、拆迁补偿的对象是指被拆迁人，主要是指（B）

A．房屋使用人

B．房屋所用人

C．房屋代管人

D．国家授权的国有房屋管理人

2、我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，教育、科技用地的最高年限为（C）

A．70年

B．40年

C．50年

D．80年

3、关于土地出让的招标事宜，下列说法正确的是（A）

A．招标人向社会发出的招标公告是邀约邀请

B．招标人不得要求投标人交纳投标保证金

C．决标后，招标委员会向中标者发出中标通知书

D．招标方式的中标者一定是出价最高者

4、下列不属于土地使用权抵押实现方式的有（C）

A．拍卖

B．折价

C．没收

D．变卖

5、土地开发是指通过“三通一平”或者“七通一平”，将生地变为熟地。下列属于“三通一平”的有（D）

A．通水、通电、通热力、平整土地

B．通排水、通电、通热力、平整土地

C．通邮政、通电、通水、平整土地

D．通水、通电、通路、平整土地

6、下列不属于房地产开发企业违反资质等级规定的处罚措施的是（C）

A．注销资质等级证书

B．吊销资质等级证书

C．没收财产

D．罚款

7、某建设单位2013年1月1日领取了施工许可证，该建设单位应该在（C）前开工，否则应申请延期。

A．2013年2月1日

B．2013年3月1日

C．2013年4月1日

D．2013年5月1日

8、下列房地产可以转让的是（A）

A．属甲乙两人共有房地产，且经两人同意的B．甲乙权属争议起诉的C．依法收回土地使用权的D．甲的房屋但被司法机关查封

9、《合同法》214条规定，租赁期限不得超过（A），超过部分无效。

A．20年

B．40年

C．50年

D．10年

10、异议登记的主要效力是（B）

A．限制更正申请人的权利

B．限制现时登记权利人的处分权

C．限制利害关系人的权利

D．限制请求权人的权利

11、诉讼采用（），仲裁采用（C）

A．一审终局，一审终局

B．一审终局，二审终局

C．二审终局，一审终局

D．二审终局，二审终局

12、房地产纠纷按照涉及的客体不同，分为(D)

A．房地产民事纠纷和房地产行政纠纷

B．房地产物权纠纷和房地产债权纠纷

C．国内房地产纠纷和国外房地产纠纷

D．土地纠纷和房屋纠纷

13、A企业收到传真后向B发出传真，对单价进行了调整，这属于作出实质性变更的行 为，因此原要约失效，该传真属于（D）

A．要约邀请

B．要约

C．承诺

D．新要约

14、甲乙两个企业在4月1日签订了100万元的买卖合同，合同4月1日成立，事后经查合同的标的是走私汽车，则该合同（B）

A．有效

B．无效

C．效力待定

D．不成立

15、代理是指经纪机构在受托权限内，以(C)名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。

A．经纪人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

16、《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(D)年，法律另有规定的除外。

A．3

B．4

C．5

D．2

二、多项选择题

1、下列“三改四建”内容中属于“三改”的有（BCD）

A.建立住房公积金制度

B.建立是社会化、专业化运行体制

C.建立按劳分配的货币工资分配方式

D.建立国家、单位、个人三者合理负担的住房建设投资体制

2、需要由国务院批准才可以征收的土地包括（ACD）

A.基本农田

B.基本农田以外的耕地超过45公顷

C.其他土地超过70公顷的D.基本农田以外的耕地超过35公顷

3、属于集体土地所有权的客体的有（BCD）

A.城市的土地

B.宅基地

C.自留地

D.自留山

4、可以由政府划拨的建设项目用地包括（AC）

A.军事用地

B.居住用地

C.城市基础设施用地

D.工业用地

5、下列关于房地产开发企业说法正确的有（ABD）

A.房地产专营企业按照资质分为五级

B.《暂定资质证书》有效期为1年

C.工商行政管理部门对符合法定条件的登记申请，应在收到申请之日起10天内予以登记

D.房地产开发企业也称开发商或建设单位

6、城市房地产开发规划管理集中体现在“一书两证”制度上，即（ABC）

A.《建设用地选址意见书》制度

B.《建设用地规划许可证》制度

C.《建设工程规划许可证》制度

D.《建筑工程施工许可证》制度

7、根据法律法规规定，可以不通过招标选择施工单位的项目包括()

A.涉及国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的B.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的C.施工技术主要采用专有技术的D.普通住宅小区

8、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的（AD）

A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

9、社会保障住房包括（ABC）

A．廉租房

B．经济适用房

C．限价房

D．商品房

10、免征房产税的有（ABCD）

A．军队的自用房产

B．国家机关自用的房产

C．宗教寺庙、名胜古迹自用的房产

D．个人所有非经营性用的房产

11、“三资企业”包括（ABC）

A．中外合资经营企业

B．中外合作经营企业

C．外商独资企业

D．民营企业

12、房地产交易中，依照法律定，优先购买权有(AB)

A．承租人优先购买权

B．共有人优先购买权

C．业主直系亲属优先购买权

D．业主债权人优先购买权

13、《合同法》规定，有下列情形之一的，合同可申请变更或撤销（AD）

A．合同存在重大误解

B．以合法形式掩盖非法目的C．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

D．合同订立显失公平

14、在要约生效后、受要约人承诺前，要约人可以撤销要约。但《合同法》规定，下列情形要约不得撤销：（ABC）

A．要约人确定了承诺期限

B．要约人以其他形式明示要约不得撤销

C．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作

D．受要约人违约

15、合同的法定解除条件包括（ABCD）

A．因不可抗力致使不能实现合同目的B．在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务

C．当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

D．当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的三、名词解释

1、财产征收（课本33页）

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

4、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的债权除外。

四、简答题

1、房地产法的渊源(课本11页:1-8)

2、简述房地产权利原始取得的方法（课本167页1-4）

3、简述“五险一金”的内容：

五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、简述《合同法》中要约失效的情形：

①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。

五、案例分析题(共10分)

2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分)

(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分)

(3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分)

(4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分)

答案：

三、名词解释：

1、财产征收

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

4、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的债权除外。

四、简答题：

1、(课本11页:1-8)

2、（课本167页1-4）

3、五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、案例分析题

（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意；根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的房屋进行抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同继续有效。根据我国法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司无权向乙公司收取租金来冲抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有。本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

《房地产法兼合同法》试题答案 第2篇

本试卷共6页，分三部分，共22小题，满分150分。考试用时120分钟。

出题: 广州市华侨外国语学校九年级语文备课组

第一部分积累与运用（共33分）

一、（6小题，18分）

1.下列词语中，每对加点字的读音都相同的一项是（B）（3分）

A．惩戒/ 逞能谀词/ 长吁短叹B．慰藉/ 训诫滞笨/ 鳞次栉比 ．．．．．．．．C．蓦然/ 肃穆煞白/ 一霎间D．扶掖/ 抽噎嗤笑/ 吹毛求疵 ．．．．．．．．2.．． 下列词语中，没有错别字的一项是(C)(3分)

A.商酌引颈受戮脊薄味同嚼蜡

B.栈桥孜孜不倦褶皱顾明思义

C.狡黠廓然无累干瘪袅袅烟云

D.亵渎不容质疑犀利粗治滥造

3.下列句子中，加点词语运用不恰当的一项是(D)(3分)

A.如何解决这个问题呢？专家们在会议室里商量着，众说纷纭，莫衷一是。．．．．B.新来的老师走了半天，转弯抹角，才找到那位学生的家。．．．．C.尽管伊朗多年来不断加大对海军的投入，但其军事实力与美国及其盟友强大的火力相比，仍是相形见绌。．．．．D.无论是高深莫测的天空，还是不值得一提的灰尘，都是大自然惟妙惟肖的艺术品。．．．．．．．．4.下列句子中，没有语病的一项是（B）（3分）

A.国家质检总局发布了全面暂停进口台湾方面通报的问题产品。

B.世博园里，各国的场馆就好像一张张国家名片，彰显着各自的特色。

C.我们要善于运用材料、积累材料、整理材料，只有这样，才能写好作文。

D.国家出台严厉的“国八条”楼市调控措施，是因为楼价问题突出的原因。

5.在下列四幅对联中，最适合张贴在学校门前的一联是（C）（3分）

A．白衣红心称妙手，高术精艺治难疾．．．．B．架集古今书万卷，柜藏中外帖千函

C．喜看杏坛添秀色，乐闻木铎振新声 ．．．．．．．．．．．．．．．D．夏鼎商彝历史远，残碑遗墨价值高

6.将下面的长句改写成三个短句，要求保持语意不变，可适当增删个别字词。（3分）

岭南文化是以农业文化和海洋文化为源头，在其发展过程中不断吸取和融汇中原文化和海外

文化，逐渐形成自身独有特点的原生性文化。

①岭南文化以农业文化和海洋文化为源头的原生性文化。②它在发展过程中不断吸取和融汇中原文化和海外文化。③它逐渐形成自身独有的特点。

二、（2小题，15分）

7.古诗文默写。（10分）

（1)根据课本，下列古诗文默写正确的两项是（C F）（4分）

A.一鼓作气，再而衰，三而竭。彼盈我竭，故克之。

B.李杜诗篇万口传，至今已觉不新鲜。江山待有才人出，各领风骚数百年。

C.山下兰芽短浸溪，松间沙路净无泥，潇潇暮雨子规啼。

D.莫言下岭便无难，赚得行人空喜欢；正入万山圈子里，一山放过一山栏。

E.先帝不以臣卑鄙，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

F.瀚海阑干百丈冰，愁云惨淡万里凝。

（2）根据课本，补写出下列名篇名句中的空缺部分。（六题只选四题作答。）（4分）①长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。（李白《行路难（其一）》）②因思杜陵梦，凫雁满回塘。（温庭筠《商山早行》）③无丝竹之乱耳，无案牍之劳形。（刘禹锡《陋室铭》）④半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊。（朱熹《观书有感》）⑤峨眉山月半轮秋，影入平羌江水流。（李白《峨眉山月歌》）⑥域民不以封疆之界，固国不以山溪之险，威天下不以兵革之力。（《孟子》二章）

（3）请根据上下文内容，在横线上填入初中课本中合适的古诗词名句。（4分）

[说明：本题有2分为附加分，加分后第7小题不超过10分。]

古代有些诗词沾染男儿泪，如范仲淹《苏幕遮》中的“酒入愁肠，①化作相思泪”，他在《渔家傲 秋思》中的“②将军白发征夫泪”，白居易《望月有感》中的“③共看明月应垂泪”，夏完淳《别云间》中的“④无限山河泪”。从这些句子中，我们体会到男子汉的一片深情。

8．根据课本,解释下面文言句子中加点词的意义。(5分)

（1）吾义(《公输》)（2）入则无法家拂（《生于忧患，死于安乐》）（3）皆刑《陈涉世家》）（4）而不知太守之乐《醉翁亭记》）（5）余强《湖心亭看雪》）

第二部分阅读与鉴赏（共57分）

三、（4小题，17分）

阅读下面文段，完成9～11题。

【甲】从小丘西行百二十步，隔篁竹，闻水声，如鸣佩环，心乐之。伐竹取道，下见小潭，水

尤清冽。全石以为底，近岸，卷石底以出，为坻，为屿，为嵁，为岩。青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂。潭中鱼可百许头，皆若空游无所依。日光下澈，影布石上，怡然不动，倏尔远逝，往来翕忽，似与游者相乐。潭西南而望，斗折蛇行，明灭可见。其岸势犬牙差互，不可知其源。坐潭上，四面竹树环合，寂寥无人，凄神寒骨，悄怆幽邃。以其境过清，不可久居，乃记之而去。同游者：吴武陵，龚古，余弟宗玄。隶而从者，崔氏二小生：曰恕己，曰奉壹。

（选自刘宗元《小石潭记》）

【乙】元丰六年十月十二日夜，解衣欲睡，月色入户，欣然起行。念无与为乐者，遂至承天寺

寻张怀民。怀民亦未寝，相与步于中庭。庭下如积水空明，水中藻,荇交横（héng），盖竹柏影也。何夜无月？何处无竹柏？但少闲人如吾两人者耳。

（选自苏轼《记承天寺夜游》）

9.下列句子中,加点词的意义相同的一组是(B)(3分)

A.从小丘西行百二十步怀民亦未寝，相与步与中庭 ．．B.闻水声，如鸣珮环但少闲人如吾两人者耳 ．．C.如鸣珮环，心乐之念无与为乐者 ．．D.以其境过清，不可久居全石以为底，近岸 ．．10.用现代汉语翻译下面的句子。（4分）

（1）其岸势犬牙差互（2分）溪岸的形状像犬牙那样交错不齐（“犬牙”、“差互”各占1分）

（2）但少闲人如吾两人者耳（2分）只是缺少像我俩这样的闲人啊（“但”、“耳”各占1分）

11.【甲】【乙】两文都写自然景物，两位作者身份也相似，都为被贬之臣，请分析他们在文中所表达的思想感情有何异同？（6分）

同：娱情自然山水，都有一种抑郁（郁郁不得志）和悲凉。（2分）异：【甲】文抒发贬居生活的凄苦、怨愤，（2分）【乙】文抒发赏月的欣喜、人生的感慨和漫步的悠闲。（2分，答出一个要点给0.5分，两个要点给1分，答全给2分）

12.阅读下面的唐诗，然后回答问题。（4分）

逢入京使 岑参

故园东望路漫漫，双袖龙钟泪不干。

马上相逢无纸笔，凭君传语报平安。

（1）“龙钟”、“传语”是什么意思？请选择其中一个回答。（2分）

（2）本诗表达作者怎样的思想感情？（2分）

四、（9小题，40分）

阅读下面文段，完成13～15题。

香港的士红、绿、蓝

①在香港，出租车有三种颜色：红色、绿色和蓝色。红色的出租车可以跑新界、九龙和香港岛，什么地方都可以去；绿色的只能留在新界；蓝色的只能留在偏僻的大屿山。为什么会这样?很多人搞不清楚，甚至包括很多香港人。

②为了回答这个问题，我找了很多原始材料，想知道当时的英国殖民政府为什么要把出租车分．．．．成三种颜色。了解了这个过程之后，我豁然开朗。根据当时官方的研究，香港的出租车一天跑24个小时，而且香港人做事勤勉，出租车营运都是两班制，各开12个小时。这部出租车24个小时都在马路上，私家车只是偶尔上路。当时的政府规定，出租车的牌照数量不得增加。如果想要不堵车，就要限制出租车的数量。那么，搞三种颜色的出租车，目的又是什么呢?

③我听到一个传言：官方觉得三种颜色的出租车管理起来很麻烦，需要三套管理办法，三套人员。所以，政府想干脆都改成红色。如果像传言所说的，哪一天所有的出租车都改成红色，那么，原来绿色和蓝色的出租车，再也不会到大屿山拉客，因为那里穷，他们都会到尖沙咀、香港岛去拉客。那样的话，尖沙咀和香港岛就变得和北京一样拥挤。

④到这个时候，我才搞懂政府弄出绿色出租车的目的。你收的钱比较少，当然，上缴的管理费也比较少，目的就是要你留在新界，为较穷的客人服务，你不能离开。蓝色的出租车收的费用更低，上缴的管理费也更低，就留在大屿山，接送更贫穷的百姓。如果绿色出租车跑到红色出租车的地盘去拉客，只要有老百姓看到或者被其他出租车司机看到，他们马上就会报警。全民的法制化意识使得交通井井有条。

⑤其实，问题还不是这么简单。回头看香港的建设。谁是香港最大的地主?不是李嘉诚，而是香港地铁公司。

⑥因为香港的城市发展是以地铁为主导，地铁开到哪里，房子就建到哪里。所以，房子都是

随着地铁线路而建的，坐地铁最方便。这样的市政建设，用制度化的方式，促使每一个老百姓使用地铁这种快捷的交通工具。这样就使得上路的汽车更少了。此外，香港的牌照费很贵，而且汽油费是内地的4倍。你可以开车，这无所谓，但每次加油，你就得付很高的价钱。香港解决了交通堵塞的问题；所有的管理办法根源于一个严格的、严刑峻法的法制化社会。

（选自《青年文摘》2009年第1期）

13.下面说法正确的一项是(C)(3分)

A.香港的地铁公司比李嘉诚厉害的是最有钱的，它可以随便到处建楼房。

B.从香港的汽油费是内地的4倍，可看出香港是个高收入和高消费的社会。

C.如果绿色出租车跑到红色出租车的地盘去拉客，只要有老百姓看到或者被其他出租车司机看到，他们马上就会报警。

D.政府为了方便统一管理决定要把所有的士都改成红色。

14.下面哪一项不是香港政府为了解决交通堵塞而采取的办法(D)(3分)

A.在香港买车上牌照的费用很贵。

B.香港的汽油费比内地要高4倍。

C.香港的房子都是沿地铁路线而建，老百姓出门坐地铁最方便。

D.香港的出租车上缴的费用是最少的，所以香港的出租车是最便宜的。

15．第②段加点的“这个问题”指代的是什么？（3分）

为什么红色的出租车可以跑新界、九龙和香港岛，什么地方都可以去；绿色的只能留在新界；蓝色的只能留在偏僻的大屿山。

阅读下面文段，完成16～17题。

唐宋“国花”意象与中国文化精神

①中国的咏花诗词从《诗经》初见端倪，《楚辞》初步建立了“花”作为人格象征的意象内涵。

唐宋诗词上承诗骚与魏晋风流，将“咏花”诗词的书写推向极致。花风即唐宋风，唐人尚牡丹，宋人崇梅花，两代国花由牡丹到梅花之更替，代表着截然不同的精神气质之转换，折射着潜在的文化裂变与重新整合，展示了中国文化精神整体的辩证统一构成的新境界。

②牡丹花大色艳，层层叠叠，具有雍容华贵的丰腴之美，传达出磅礴的春天气势，因而具有成为盛世精神的最好象征和载体的潜质。牡丹作为唐代备受推崇的“国花”，适逢其会地呈现出雄视百代的气势与襟怀，折射出大唐帝国的王者之风。说牡丹，便是说唐人的大气与雍容。唐代文人热烈的吟咏诞生了不少流光溢彩的传世佳作，将牡丹作为“国花”的王者之美烘托得淋漓尽致。人咏花，花映人，彼此间彰显着雍容华贵、灿烂绚丽和大气磅礴，共构着自信开阔、昂扬奋进、雍容大度的时代风貌。

③然而，由唐入宋，时运推移，文化国情发生巨大转变。理学大兴使得宋代文学精神趋向理性化和细密化，推崇气节、品格。两宋社会生活、思想文化的新气象，使梅花的审美特征日益受到关注与推崇，人格寄托意义不断丰富和凸显，价值持续提高。在宋代士大夫优裕、悠闲、雅致的生活氛围中，微小的梅花逐渐由自然存在走上了人们审美观赏的至位，最终被推为“群芳之首”，并打破了牡丹宠冠天下的局面，成为新一代“国花”。

④由“尚牡丹”到“尚梅”，乃是社会习尚和文人心态的变化而引发的审美趣味和价值取向的变化。

可以说，梅花的种种特质与当时的文化形态和文化精神相契合，迎合了两宋之交的文人追求风骨气节的心理需求。梅花之成为国花，是历代文人在千年间层累所致，尤其在艰难时世中愈品愈深的结果。

⑤作为唐宋国花的牡丹和梅花，都曾妍冠群芳，荣宠万户，但它们晋身之路既有直曲，气度也分豪与韵，这些都联系着它们迥异的命运。与梅花走向丰富的多元化意象内涵不同，牡丹在盛唐之后呈现出固定的单一化意象内涵，那就是作为大气雍容、荣华富贵的盛唐气象的象征出现在人们的追忆里。为何它没有能够像梅花一样继续向纵深发展，趋向多元化的圆融境界呢?

⑥首先牡丹意象作为盛唐文化的表征，在民族记忆强大的恒定力的笼罩下，其内涵被剥夺了拓

展的可能和空间。

⑦其次，牡丹在盛唐之后无端地承担了太多的历史负载。“红颜祸水”和“败坏世风”两罪相加，使

牡丹在人人赏识其国色天香的物态之美的同时，难免顾忌骂名。

⑧第三，李唐王朝与赵宋王朝不同地域文化的遗传基因，亦在他们对国花审美选择、意蕴发现

与赋兴比德上，有着支配性的作用。仅从自然地理而言，北地寒旱，宜牡丹而不宜梅,南土温湿适梅而不适牡丹。自然的选择也给人们的审美选择，提供着不同的、具有普遍代表性的对象。

⑨然而梅花意象由于宋人着力全面的开发，却得以不断升华，成为“岁寒三友”之

一、“花中四君

子”之首。梅花意象由此获得了贫贱不移、威武不屈的道德操守之义。梅花意象在历史的曲折行进中不断吐故纳新，容纳了中国文化多重人格的特征，绵延中国文化贵坚忍的生命力，成为中华民族精神的审美图腾。

(节选自《新华文摘》 有删改)

16.下面说法，错误的一项是(C)(3分)

A.花风即唐宋风，唐人尚牡丹，宋人尚梅花。

B.牡丹花大色艳，有雍容华贵的丰腴之美，传达出磅礴的春天气势，具有成为盛世精神的最好象征和载体的潜质。

C.梅花之所以成为国花，是因为宋代士大夫优裕、悠闲、雅致的生活氛围。

D.梅花的种种特质与当时的文化形态和文化精神相契合，迎合了两宋之交的文人追求风骨气节的心理需求。

17.请写出牡丹在盛唐之后呈固定的单一化意象内涵的原因。(6分)

首先，作为盛唐文化的表象，牡丹意象的内涵被剥夺了拓展的可能和空间。其次，牡丹在盛唐之后无端地承担了太多的历史负载。第三，李唐王朝地域文化的遗传基因，在其对牡丹审美选择、意蕴发现与赋兴比上，有着支配性的作用。

阅读下面文段，完成18～21题。

当向日葵还会跳舞的时候

秦文君

温暖的童年的家令我永远怀恋，家里有爸妈，两个弟弟。两个弟弟一个比我小一岁，另一个比我小两岁。他们像两只顽皮的小狗，喋喋不休地发自己的叫声，不断地闯些好玩的小祸。

这是一个很民主的家庭，爸妈不算特别富有，也没有厚实的积蓄，但是他们的收入能保证一

家人过上比较体面的生活，我和弟弟有新衣服，有玩具，有买书的零钱，每天有牛奶和糖果，也不必为钱担心，用现在的话说，爸妈属于中产阶级。

我特别想说说爸爸和我的故事。

在我小的时候，曾经一度认为爸爸太软弱，太慈爱，他从来不发火，一辈子也没看他有过对

立面，总是心平气和，但其实爸爸教育孩子有独特的方式。

每个小孩都会惹出无数麻烦,我想我能够平平安安地成长成材真是不容易。我曾经非常淘气。

记得当时家里住在一楼，有门有窗，但是爸妈上班去了，我就定一个规定，不准从门进出，还把门锁死了，我和弟弟进出都是走窗户，也不是好好地爬出爬进，窗户底下用各种席子卷起来，做成地道，还有陷阱。爸爸知道后对我们“抓大放小”，说小孩都贪玩，只要我们安全，相互友爱，诚实，其他的就包容了。

我从认字起，爸爸就给我买书刊，我关注的第一本文学书是爸爸在阅读的《红岩》，当时书名

上的字我还识不全，就念成了“红山石”，别人都笑了，而爸爸微笑着说：“她聪明，大概的意思并没有错。”后来我阅读了一些书，爸爸问我书里的情景，我都乐于叙述事件，描绘人事，从来不会串起来，也从来没有表达不清的时候，爸爸总是欣喜地倾听着，然后说：“不错。”

有一阵我爱看有关公主的书，童话和民间故事都爱，只要里面提到公主。大多数的公主在书

中都是善良而又高贵的，尽管公主常常不及皇后漂亮，权力也在皇后之下。但皇后是结过婚的大人，身上仿佛少了许多神秘的光辉；而公主却像星星，像百合花，最重要的是，公主会有人来求婚，我当时读得迷进去了。有一次，我忽然想造一座临时宫殿，在里面扮成公主。

这种事没法在家里做，因为弟弟们会打岔和捣乱，他们对公主的故事没有兴趣，周围有个带

别样眼色的旁观者，会玩不出花样的。我和同样想做公主的同学去我家楼上的小伙伴家，在大房间中划出一块，作为宫殿的一隅，把阳台上的花一盆一盆搬进来，给公主赏花用，又把高背的椅子列成两队，给公主的侍女们坐，然后在床上布置楼台亭阁。床显得太高，于是又搬木方子搭台阶。其实已经弄得初具规模了，又想布置个荷花池，这样才多几分雅趣。千辛万苦搬来大木盆，往里放上塑胶荷叶，浇上两大桶水时，突然发现木盆漏水了，顷刻之间，水漫开来。房间里全浸了水，走路能踩出水花。我突发奇想，说干脆多放些水，做个龙宫内的公主。为了这宏大的目标，我们一桶一桶往里提水，可水始终积不起来，像有个吞水怪似的。正在纳闷，就听楼下的弟弟们狂呼起来，原来，水全渗下楼去，我们家闹起了水灾。即使这样，爸爸也只是封我为“捣蛋公主”，并没有多说什么，他还继续给我买好看的公主书。

刚进小学时，我曾很抗拒学校，觉得老师太严厉了，我喜欢无拘无束的自在生活，所以常常

从学校偷跑出来，到我家窗户下面的花园里鼓捣一些别的事，比如舀一勺蜂蜜洒在地上，聚集起几百上千只蚂蚁，然后全部圈养起来。爸爸劝我回归学校，把那些蚂蚁都放了，说那样它们高兴。他把这件事处理得轻描淡写。

后来又有麻烦了，有一次我看到窗底下种的向日葵会跳舞——每当太阳升起的时候它真的会

摇摆。我把这个发现告诉同学时，他们不仅不相信，还说我是个爱说谎话的孩子，因为他们没有看到向日葵跳舞。见同学都不理解我，我找不到认同感，又不愿意去学校。一天、两天不去以后第三天就更不愿意去了，决定做逃学的坏孩子。

爸爸要我去学校，可我特别要面子，害怕去学校被同学嘲笑。爸爸让我一定要面对这个难关。

为了鼓励我重返学校，他想了一个办法，给我准备了两种糖，一种是给不为难我的同学吃的，还有一种是给问我为什么不来上课的同学吃的。比如有同学问我：“你怎么不来上课呀？”我就给他一颗糖说：“请吃糖吧。”如果他还继续问，我就再说：“请吃糖吧”，又往对方嘴里塞一颗糖，爸爸说这个叫堵嘴的糖。这个办法很管用，我发现同学们问了几次后，就不再追问了。后来他们甚至忘记我这个不好的“前科”。我用这个办法融入班级后，变得非常珍惜失而复得的学校生活，终于成为品学兼优的学生。

爸爸这种鼓励和温和宽容的方式是适合孩子的，在成长过程中，孩子实际上是“无所不能”的，有潜力的。这个潜力有可能是偶然的时候被激发了，或者在偶然的时候被压掉了。

2007年年初，爸爸查出患了癌症且已是晚期，妈妈、弟弟和我都非常震惊。爸爸生病的时候

我们经常陪他，在一起谈很多东西。我们共同回忆起非常温暖的童年时真是有喜有悲，因为我们知道爸爸不久后就要去世了，医生诊断说他还能活三个月。

我们在一起回忆共同珍惜的岁月。儿童文学作家好像是天生的，对童年记忆力强，我连两三

岁时舍不得爸爸去出差的事都能够记起。爸爸的病更让我深深沉浸在与他相处的往事中，很多已遗忘的人和事想起来了，原来不明确的故事，也通过跟爸爸的共同回忆知道了。

我庆幸有个有太阳味的童年，它给了我写作的动力——爱，有父母之爱，有师生之爱，也有

家人之间的爱，还有各种生活在周围的人的爱，也有读者的爱。那些温暖的事情，就如走在路上正好太阳照过来，就如坐在台阶上晒晒太阳，有爱你的人轻轻拍拍你的肩膀。温暖可能是非常细小的，这些温和的对待也许对别人来讲不算什么，但是对于我来讲，就是一个依托，一个信念。

温暖的童年未必只有欢乐，其实也有无法回避的一些催人泪下的一面，比如见识人生的无常：

童年时我最好的一个朋友，她是我心里藏得最久的一个秘密——我的朋友十来岁时从楼上摔下来，从一个美丽的女孩变成一个丑八怪驼背、瘸腿。她摔下来后就不愿意再跟同龄人在一起了。我看到她时她整个人都被绷带绑着，可怕极了。我的童年除了面对人生的课题，还要面对时代的缺陷。当然时代只是文学演绎的一个背景，文学中人之间的相处，人的性情、性格，这些应该说是不受时

代影响的，是一种永生的东西，许多忧伤的和美的东西也没有时间性，是永恒的。

（有删节）

18.爸爸以鼓励、温和宽容的方式教育孩子, 请用简洁的语言概括文中哪些事能体现

爸爸的这种教育特点。(5分)

(1)我和弟弟走窗户，爸爸包容我们。(2)爸爸鼓励我读书。(3)我扮公主闯了祸，爸爸宽容我。(4)爸爸劝我放了蚂蚁回归学校。(5)爸爸鼓励逃学的我重返学校。

19.文中“两个弟弟一个比我小一岁,另一个比我小两岁,他们像两只顽皮的小狗,喋喋不休地发自己的叫声,不断地闯些好玩的小祸”一句对人物的描写细腻传神,请从修辞方法的角度评析此句的表达效果。(共4分,修辞手法1分,评析2分，语言1分。)

围绕“比喻及其表达效果”回答即可。示例：这句话用了比喻的修辞手法,生动形象地表现出两个弟弟顽皮淘气、活泼可爱的特点,表达了作者对两个弟弟的喜爱之情。

20.联系上下文回答下面问题。（8分）

（1）“我庆幸有个有太阳味的童年”这句话表达了作者怎样的思想感情？(共4分,答出任意两个方面即可)围绕“自豪、赞美、感激、怀念”等方面来回答。示例：表达了作者对爸爸能给自己一个充满爱的快乐童年的感激之情，以及对童年生活的留恋。

（2）文中多次提到“温暖的童年”,作者不以此为题,却用“当向日葵还会跳舞的时候”作题目,有什么好处?(共4分,答出任意两个方面即可)围绕“新颖、形象、引起读者阅读兴趣、有文学色彩、有想象力、有象征意义、突出童年生活的特点、更能表现出作者对童年的怀念”等方面来回答。

21.作者通过追忆童年往事,叙述了成长体验,抒发了人生感慨,其中哪一点引起了你的共鸣?请结合生活经历谈谈你的感悟。(共5分,结合文章内容1分,结合生活经历2分,感悟1分,语言表达1分)

只要结合文章中作者的任意一种成长体验或人生感慨回答即可。例如“被宽容”“受到鼓励”“感到快乐”“充满爱”“懂得珍惜”“人生有欢乐也有悲伤”等。

第三部分写作（共60分）

22．按要求作文。（60分）

房地产试题及答案 第3篇

1．房地产的特点不是（D）。

A、不可移动性 B、保值性C、个别性 D、短暂性 2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。A、主体 B、客体C、房地产法 D、内容 3．我国土地所有权的归属不可能是（D）。

A、全民所有 B、国家所有C、集体所有 D、个人所有

4．土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。A、政府和企业共同经营 B、企业代理经营C、国家委托经营 D、政府垄断经营

5．土地使用权出让的最高年限为（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A）。A、租金 B、出让金C、使用费 D、补偿安置费

9、以下不是公房租赁原则的是（）。

A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、实行“以租养房”、“适当照顾职工负担” D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化

1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性

B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性

D相互之间的影响性 2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C)个月可收回投资.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）

A 房屋出租

B 房地产抵押

C 土地使用权出让

D 土地使用权转让

5．一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(C)万台.A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列说法不正确的是(A)

A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上

D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。答案：

解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B）A 101万元

B 137万元

C 256万元

D 500万元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．从房地产投资的角度说,风险是指(B)

A房地产投资结果的好坏程度

B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度

D房地产开发程度 11．风险最大的是商业物业风险,是因为(A)A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难

C商业的社会发展方向不易预测

D商业人员无法竞争时心理变化很大

12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金

B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态

D物质形态和货币形态 13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）A销售收入

B开发利润

C成本利润率

D投资回报率 14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B）

A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。

B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围

D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

A10日

B15日

C1个月

D2个月

解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．关于贷款担保说法错误的是（B）

A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18．（A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A市级购物中心 B区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店

19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：应明确调查的步骤。

21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。A消费者类别

B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力

D消费者购买习惯 23．在房地产市场的分类中,二级市场是指(B)A土地使用权转让市场

B新建商品房租售市场

C 土地使用权出让市场

D土地使用权出让和新建商品房租售市场 24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该

项投资的税后现金回报率为(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为(C A等额还本付息法

B菲尔德法 C汽球法

D还款常数法

27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括(D)A基准收益率

B目标成本利润率

C目标投资利润率

D目标财务杠杆比率

28．某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般说来,标准方差越小,投资风险(A)

A越小 B越大

C越难控制

D越难估算

30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A 会计师

B 经济师

C 估价师 D 工程师

31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D）的工作内容．

A物业管理

B设施管理 C资产管理

D组合投资管理 33．房地产投资信托按(D)的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型

B抵押方式

C投资业务

D信托性质 34．编制工程进度计划的方法有横道图法和(A)

A网络图法

B表格法

C竣工图法

D坐标图法 解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其(D)A共代理了多少项目 B代理成交额是多少 C人员素质

D代理的成功率有多大

一、单选[共20题，每题1分，总计20分]

1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积

37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）支付。

A．承租人

B．业主

C．承租人和业主共同

D．物业管理公司

4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。

A．潜在B．过去

C．现在D．未来

5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率

8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕

10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。

A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感

B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样

C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比

D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布 B．人口分布 C．时间分布 D．经济分布

13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。

A．质量 B．品牌 C．价格 D．类型

14、建筑功能评价是指（B）。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算 D．对建筑产品社会性功能的评估

15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。

A．娱乐用房 B．写字楼 C．高级住宅和公寓 D．餐饮用房

16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。

A．投资机会选择 B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析 D．市场分析和项目财务评价

17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（D）。

A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．质量保险

19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多项选择题

1．房地产法的调整对象包括有（A、C）。

A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系 D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系 2．房地产业包括（A、B、C、D、E）。

A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖 E、房地产抵

3．房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、个别性D、永久性 E、不可移动性 5．可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技术 C、建筑工人

D、房屋 E、建造行为 6．土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（D、E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。

A、出让金 B、租金 C、使用费

D、补偿费 E、安置费

8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、D）。

A、占有权

B、使用权 C、转让权 D、抵押权

E、质押权

11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、C、E）。A、出让 B、抵押 C、转让 D、质押 E、租赁

1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ABCD）A变现性差

B投资额巨大

C投资回收周期长

D需要专门的知识和经验 E具有过人的胆量和风险承担精神。

2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ABCE）因素。A抵押物的流动性

B贷款期限的长短

C通货膨胀的预期

D贷款企业的信用等级

E所处的市场条件

解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。

3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（BCD）。A企业资信等级

B项目基本情况 C市场分析结果

D财务评价指标 E贷款担保方式

4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（AB）确定。A消费价格指数

B商业零售价格指数

C上证价格指数

D建安工程价格指数

E中房价格指数

5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（BCDE）方面。A销售收入

B物业增值

C减少纳税

D股权增加

E 租金

6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE）等后果。A租金收入减少

B附加支出增加 C物业资本价值下降

D运营成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投资者可以控制的风险包括(CDE)

A利率风险

B政策性风险

C 资本价值风险 D持有期风险

E比较风险 解析：AB属于系统风险.8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C别墅 D客栈

E酒店

10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面

A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检验。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E关注各项工程的工作量。

11．下列说法不正确的是（CDE）

A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 E现行营业税的税率为3％

13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＡＣＤ）的模

Ａ同质偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入与成本

B销售收入与费用

C成本与产量

D利润与成本

E销售收入与销量 15．财务评价的辅助报表包括（BDE）

A损益表

B总投资估算表

C资产负负债表 D经营成本表

E借款偿还表 解析：AC为基本报表。

41、房地产间接投资包括（BD）。

A．置业投资 B．购买房地产开发企业的股票

C．开发投资 D．购买房地产投资信托基金

42、投资型物业购买者购买行为受（ABC）的制约。

A．房地产投资收益水平B．其他投资工具的收益水平

C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D．购买者自身特点偏好

43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ABC）。

A．管理费 B．利润

C．施工机械使用费 D．所得税

44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD）。

A．退还保留金 B．最终付款 C．预付款 D．工程进度付款

45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD）。

A．发送售楼书 B．市场调查 C．展示样板房 D．制定现场广告牌

46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。

A．社会平均利润率 B．资本供求状况 C．国家宏观信贷政策 D．目标收益率

47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。

A．土地费用高 B．投资风险减少 C．投资风险增加 D．开发周期缩短 E．开发周期延长

48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。

A．建设周期较长 B．工程性质比较特殊 C．规模较大 D．技术复杂 E．工期紧迫

49、旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重 C．旧城区人口密度大、建筑密度小

D．旧城区的建筑物多是危旧房 E．旧城区受城市规划限制更苛刻

50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE）。

A．目标的确定性 B．政策的可间断性与协调性 C．政策的针对性 D．政策的导向性

E．政策的公平性和效率

51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ABCD）。

A．建筑容积率及总建筑面积 B．地上建筑面积及密度

C．规划建设用地面积及建筑高度 D．绿地率和停车位个数 E．地下建筑面积及有效面积系

52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD）。

A．销售税金 B．土地使用税金 C．房产税金 D．企业所得税 E．城市规化税

53、属于影响产品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生产技术方案 B．生产规模 C．生产组织方式 D．技术水平与管理水平

E．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平

54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD）。

A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ABC）。

A．可能面积的组合 B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

六、简答题

1．简述房地产法律关系的概念及构成要素

1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、客体和内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。（2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。

2．简述房地产的特点

2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。（2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。

3．简述房地产法的调整对象

3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。

4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件

4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

5、简述商品房预售的概念和条件

5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

6、简述房地产开发的特点

6、房地产开发的特点：（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目和附属工程。（3）投资量大，综合成本高。（4）建设周期长。

7、简述房地产开发应遵循的原则

7、房地产开发应遵循的原则：（1）严格执行城市规划原则。《城市规划法》和《城市房地产管理法》确定了“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理”。“房地产开发必须严格执行城市规划”。（2）坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。（3）按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。（4）设计、施工必须符合标准和规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。

8、简述不得转让的房产

8、不得转让的房产主要有：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定禁止转让的。

1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？

答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。

（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点:

（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》；

（2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；

（3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》；

（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》；

（5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照；

（6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；

3、简述住宅开发项目的特点

答题要点：（1）、市场潜力巨大。

（2）、开发投资风险相对减小。

（3）、多元化的市场需求。

（4）、对开发商投资能力要求较低。

4、物业代理的作用有哪些？

答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）、提高市场运行效率

5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？ 答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。

（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。

6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？

答题要点：

1、企业素质

2、资金实力

3、企业偿债能力

4、经营管理能力

5、获力能力

6、企业在贷款银行的资金流量

7、企业信誉

8、其它指标。

7、可行性研究的作用。答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；

（2）是筹集建设资金的依据；

（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；

（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；

8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？

（1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。（2）公开招标、邀请招标、议标。

9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？275 答题要点：（1）、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。

（2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。

10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326 答题要点：（1）直接投资和间接投资方式；

（2）权益性投资和债务性投资方式；

（3）权益参与贷款；

（4）售后租期。

计算题

1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案: 该酒店第一年末的净收益现值为: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元 该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销

售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? 答案:(1)项目总开发价值: 项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米 总销售收入: 4700×46000=30080万元 销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元

项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本: 土地成本: 1000×64000=6400万元 建造成本: 1400×64000=8960万元 专业人员费用: 8960×8%=716.8万元

管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元 财务费用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元 b建造成本专业人员费用管理费用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元 c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元

销售费用: 30080×2.5%=752万元

总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

(3)开发商成本利润率: 开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元

开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式: 1.投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2.投资回收时间分析计算公式:

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范 围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）

七、论述题

1．论述房地产法的基本原则。

1．房地产法的基本原则是：(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。

2、论述土地使用权出让的特点。

2．土地使用权出让的特点：(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。

3．论述房地产转让的特点。

3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：（1）房地产转让人必须是房地产权利人。（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包

括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。

4．论述房地产抵押的概念及特点。4．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。

5．论述房屋租赁的原则及规定。

5、公房租赁，应遵循以下原则：(1)充分利用、合理分配；(2)实行“以租养房”、“适当照顾职工负担”；(3)逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。同时国家规定：(1)承租人可以依照政府规定与第三人换房；(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权；(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。 私房租赁应遵循以下原则：(1)主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交纳房租，出租人有修缮义务。(2)公平合理。一般租金不超过房屋修缮费、折旧费、管理费、税款和法定利息。同时国家规定私房租赁：(1)房屋所有权必须清楚；(2)私房出租必须是自住有余；(3)出租人与承租人签订租赁合同，并报房屋所在城市的房管机关备案；(4)房屋租金标准由政府规定；(5)承租方应妥善保管和使用房屋，出租人应对房屋及设备及时检修，保障居住安全。

1、结合实际说明房地产开发之利。答题要点：

（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本

收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。

2、房地产市场宣传的主要手段有哪些？结合实际说明目前人们最易于接受的是哪几种？ 答题要点：（1）、广告。广告旨在通过开发商直接或间接通过开发商的物业代理间接地向潜在的买家或租客就欲租售的物业进行宣传。根据项目推销的范围和重点，可选择印刷广告、网络广告、广播电视广告和招贴广告等多种形式。（2）、邮寄宣传品。通过邮寄宣材料进行房地产市场宣传可单独使用，也可作为报刊广告的辅助手段。主要邮寄对象是根据有关线索筛选出的潜在买家或租客。（3）、发送楼书。售楼书是有关物业的详细介绍材料。这类材料通常印制成精美考究的小册子，对于易变动的资料如售价等也可印制成活页附在里面。售楼书一般仅寄给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的人，或直接寄给那些已知的对租买该物业有兴趣的人。（4）、现场广告牌和广告围栅：几年来开发商越来越注重利用开发项目施工工地的围栅板进行广告宣传。这种宣传有两个优点，首先，挡住了施工现场的不雅景观，给过往行人提供一个良好的、有吸引力的景观；其次，该种广告有助于强化项目的市场形象。这种广告能很好的配合项目其它的市场宣传工作，使人们对项目、开发商留下良好的、持久的印象。（5）、楼盘推出庆典仪式。在某些情况下，有必要在工程建设过程中进行封顶仪式或工程竣工后举行庆典仪式，已正式将所开发的楼宇推向市场。

（6）、现场展示样板房：当建筑物施工完毕后，对开发商来说很重要的一点就是提供样板房，即将建筑物的某一层或某层的一部分进行装修、配器家具设备和必要的装饰品，共有兴趣买楼或租住的人士参观，让其亲身感觉假如入住该建筑物，将是一种如何的感觉。

房地产策划试题附答案 第4篇

1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。

3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。

4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售 许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。

5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的 种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种： 生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。

6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。

用优势（STRENGTH）和劣势（WEAKNESS）评价项目现状，扬长避短，规避市场风险，进而选择和确定开发的总体目标和长远目标，制定和选择实现目标的行动方案。

7、市场细分就是根据消费者明显不同的需求特证将整体市场划分成若干个消费者群的过程，每一个消费者群都是一个具有相同需求和欲望的细分子市场。

8、房地产销售阶段按照每一批房源的推案节奏一般分为筹划蓄水期（导入期）、预约认筹期 公开热销期、持销期等四个时段。

9、房地产品牌从大的属性来分主要为开发商品牌与项目品牌。项目品牌的组成要素一般为（请至少填写五个）名称、VI识别视觉特征、品牌个性、品牌认同、品牌联想、品牌信任、品牌核心价值、品牌资产等

10、房地产项目在正式公开发售后价格一般采用低开高走的策略，根据项目的销售状况、市场竞争、累积客户多少进行调整，通常有“小步快跑”与“小步慢跑”价格策略。小步快跑上调提价是指如果在正式开盘前预约客户的量超过首批推案量3倍以上，在热销阶段可以每半个月提一次价格，幅度在1%—5%之间；小步慢跑提价法需要看首推房源预约客户反馈情况。一般来说，如果客户对价格反馈不看好，在热销阶段价格最好每一个月或每两个月提价一次，提价次数不宜过分频繁。

二、选择题（多项选择）

1、一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？

（A）对产品定位的暗示（B）、社区规模的传达（C）对物业功能属性的传达（D）对目标客户价值观的迎合（E）要通俗上口，音节搭配和谐（F）需要体现高档 答案：A、B、C、D、E

2、在进行产产品概念性设计时,我们经常会讨论到空间概念.一般说来，房地产住宅小区的四大空间是指：

（A）公共空间（B）平面空间(C)半公共空间(D)错层空间(E)私密空间(F)景观空间(G)半私密空间 答案: A、C、E、G

3、在竞争激烈的市场环境或疲软的市场行情下,我们通常谈到需要激发刚性需求.以下哪些属于房地产刚性需求范畴?(A)婚房需求(B)拆迁需求(C)馈赠需求(D)投资性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地产广告平面设计中,为了体现个案高品质市场定位,需要重点考虑颜色组合,以下那些组合能体现项目的档次与高品质?(A)金黄+紫色(B)酒红+淡黄(C)大红+黑色(D)草绿+白色（E）橄榄绿+米黄(F)橙红+蓝紫 答案: A B E

5、长三角某城市具体个案定位于高档住宅,容积率为0.8,位于郊区,临近天然湖泊,空气环境良好,你认为适宜的主力户型规划面积应为:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 适宜做联排别墅或叠加别墅

6、挖掘物业价值最大化是营销策划的重要命题.通常我们所说的物业价值主要包括以下哪些部分:(A)区位价值(B)社区价值(C)客户价值(D)产品价值(E)城市价值(F)服务价值 答案: A、B、D、F

7、房地产广告企划媒体主要分为大众媒体与小众媒体，以下哪些媒体通路属于小众媒体？（A）户外（B）电视（C）DM（D）休闲场所POP（E）网络 答案： C、D

8、项目正式公开发售后，以下哪些是正确的企划方向？

（A）揭秘热销（B）答谢广告（C）致歉广告（D）成交客户现身说法

（E）加大电视广告力度（F）减少报广的投放力度（G）对成交客户进行分析，调整媒体通路

答案：A、B、C、D、G

9、新城市主义理念一直被很多郊区大盘开发借鉴并应用，以下哪些属于新城市主义概念范畴？

（A）倡导步行（B）城市复兴（C）TOD交通主导开发（E）不破坏原有生态系统（F）解决城市就业

答案：A、C、E、F

10、对商业地产开发，以下哪些观点是正确的？

（A）、商业地产贩卖的是新生活理念（B）商业物业在规划设计时需要先考虑经营需要（C）商业物业的价格定位主要看市场需求与供应，与租金无关（D）把中庭做大有利于提升商业氛围 答案：B

三、改错题(若认为正确,无需改正)

1、房地产项目营销推广在公开前期,应重点进行品牌宣传、产品核心概念的导入,预约客户需要达到首批公开房源的数量方可正式开盘;在销售进入持销期阶段,应重点通过DM、短信、团购、SP等手段开发新客户,为下一批所推房源累积有效客户.改正: 预约客户需要达到首批公开房源的数量的2-3倍以上方可正式开盘.2、若某具体个案客户预约情况不甚理想,可以先开盘,通过开盘SP制造人气,以推动项目发售.改正:若客户预约情况不甚理想,可以通过以下措施进行修正:(1)通过前阶段的客户分析报表,调整媒体通路,把有限的广告预算发布到更有效的媒体通路上,以提高客户预约成功率;(2)先不盲目开盘,否则开盘后人气冷清,口碑效应差;(3)客户预约不足,主要是客户量的不足,其次对价格的抗性,因此价格信息不宜过早公开,销售与企划的首要目标是开发新客户,通过行业协会、团体机关、客户会、DM以及其它手段挖掘新客户,并通过DM等方式累积有效客户;在预约前首先要在销售案场制造人气假象,并尽可能安排假客户.(4)在预约前可以开展具体的SP如产品推介酒会,客户咨询联谊活动以增强现场来人量;(5)检讨户外引导动线是否充分实施;(6)检讨平面报广是否针迎合意向客户的审美品位与价值观;(7)检讨客户预约时机是否不当,如周边竞争项目有同质化的新房源推出等.(8)检讨工地现场包装是否生动化,是否能冲击眼球,是否能体现项目定位,是否能让客户体验与感知项目品质;(9)检讨业务员接待技巧是否到位,检讨此批次房源客户是否有抗性,如高压线等

说明:此题也可作为问答题备用,具体问题是:若某项目在公开发售前预约情况不理想,该如何应对?

3、住宅小区的会所大多经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，也要尽量沿街设置,一定要进行差异性功能定位，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。正确,无需修改.4、房地产住宅项目在户型设计时一定要控制总价与面积,一般说来,小三房比较容易去化,故需要增加小三房的比例.改正:户型设计时一定要遵循项目市场定位与客户定位,并不是说一定要盲目控制面积.若项目定位于高端客户,可适当增加大三房的比例,若项目定位于普通年轻客群或工薪阶层,则应增加小三房比例.5、中高端项目电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。

正确，无需修改

6、户外广告传播周期长，到达率高，冲击力强，频次高，能见度高，位置可选择性强，并能根据销售需要即时调整信息发布，尤其对经常户外活动的中高端客群传播达到率高，是一般房地产项目的首选媒体；电视听觉、视觉和立体动感的全方位渗透，广告的冲击力理解度强闯性的广告传达，高普及率，能快速建立到达率，能提供品牌的形象诉求，对项目客户成交作用比较大，是房地产广告的重要媒体。报纸广告时效性强，信息量大，传播性强，主动性、有选择性阅读，无阅读时间限制，一般说来报纸广告能迅速传播销售信息，促销广告应重点在报纸发布。

改正：一般说来，在经济发达地区，报纸、户外、电视依次是房地产的首选三大媒体。报纸的时效性强，对成交促进作用最大，是所有房地产项目的首选媒体；户外广告对项目发售前品牌宣传与概念导入效果明显，但促进成交一般不及报广；电视广告对项目品牌形象宣传效果比较好，但对成交促进效果不是太明显。

值得注意的是，在经济欠发达地区或城市规模偏小的县级市，户外一般是房地产广告的首选媒体。

四、问答题

1、谈谈房地产项目销售接待中心功能区域如何划分.并结合你具体工作实践,谈谈销售接待中心装饰细节的注意点.答案：

（一）接待中心入口外部

1、景观绿化区，景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不能影响外部的视线。（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）；车行和人行通道要分开，同时考虑泊车以后进入售楼处的人行通道。

2、停车区域，考虑回车场，保证客户进入和离开的通道预留停车场指示标识的位置

3、预留精神堡垒、引导旗、户外POP位置，位于售楼处通道入口最靠近城市主干道的区域设置精神堡垒；沿城市主干道及售楼处通道预留引导旗位置；外POP的高度及位置对于外部人流要有明显的视觉牵引作用。

（二）接待中心内部

1、模型区—含预留裱板、透视图安装或放置的区域

2、洽谈区

3、销控区

4、专案及专案助理办公室

5、会议室

6、财务室

7、其他需要的办公空间

8、储藏间

9、洗手间

（三）接待中心外侧参观通道

1、景观示范区

2、室外休息区，结合景观示范区布置，保证8－10组室外休闲桌椅（带有遮阳伞），同时留出一定面积场地（可搭建小型舞台）方便举行sp活动

3、室外烧烤区或休闲活动区 销售接待中心装修的细节：

（一）柜台和桌椅高度和宽度

1、柜台桌面离地面80－85cm，下设10－15cm抽屉，柜台下应设电源，台面设置电话出线口，避免明线缠绕，后排柜台台面要设电源放麦克风和电脑，同时考虑麦克风和电脑走线

2、销控区地面要比洽谈区地面高10－12cm（后排柜台比前排柜台高出一个台阶）

3、柜台桌面前面应有10－12cm高档板

4、柜台桌面宽60cm左右

5、后排柜台考虑设文件柜方便专案助理使用

（二）户外据点的灯光

1、要考虑白天的和晚上的效果

2、看板上下都可以打灯，但注意等的光源可达距离

3、可做霓虹也可做跑灯

（三）接待中心内电器

1、接待中心的电力要与其面积相匹配，一般要求为70－80瓦/m2

2、一般每0.6m要放总光源，分区设置开关以求省电

3、照明要充分

4、灯光颜色要根据个案特点来定

5、电器开关要集中

6、电话要设定群响

7、各办公室内也需要设置分机，在专案和专案助理办公室内设置单线的传真机

8、现场音响的喇叭可以预埋在销售大厅（模型区、洽谈区、销控区）的顶部

9、音响控制一般设置在柜台区

10、音响控制要考虑后排柜台和洽谈区各设一部麦克风

（四）其它

1、尽量避免室内有柱，若实际存在，要考虑平面区域划分，动线视线不受其阻隔

2、尽可能做到与室外主干道有最大的橱窗面，用大片玻璃表现

3、办公室尽量留明窗通风

说明：此问题答案并没有绝对的标准尺度，关键是考察笔试者实际的操作经验。

2、商业地产项目定位需要考虑哪些条件？具体定位主要包括哪些内容？ 答：考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流； 七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体、连锁医药服装超市便利店、个体经营等）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）；

说明：同理，此问题也无绝对的标准答案。主要是考察其对商业地产的理解。

3、楼书材质与印刷工艺怎样才能提升项目品质？

答：楼书在具体用纸方面一般考虑铜板纸，但为了体现项目品位与档次，在用纸方面可以考虑亚粉纸与艺术特种纸张，富有质感觉与艺术性。

亚粉纸为亚光铜板纸，印刷效果柔和高雅；艺术纸具有特殊肌理效果或特异纸质特色。楼书和单页中DM用艺术纸个性表现力强，有高贵感

楼书和销海用纸须考虑纸张的厚薄。一般来说，印刷海报与楼书用纸不应低于200克。为了提高品质，在具体印刷工艺上可以采用以下手法：

1、电化铝烫印，既“烫金”。其实电化铝除金色外，还有银色、红色、蓝色等。楼书和单页中楼盘名称、标志等用电化铝烫印，可熠熠生辉，提升档次。

2、压凹凸图文。在印好图文的纸平面上，为了使其中主要图文轮廓更为明显突出，有一定的立体感，压印一定高度的凹凸层次。压凹凸图文用于楼书的封面，加强显示建筑图形或楼盘名称、标志的轮廓。

3、复膜，又称“贴塑”。其方法是在印好的印件上通过贴塑机的热压装置，将塑料薄膜贴到印件上，起到增加牢度和防潮作用。薄膜有光膜和亚膜之分。

4、楼盘效果图对于后期广告宣传、品质塑造、业务员接待有很大的帮助。对于一高档小区，毗邻景观河，配套有会所、商业街，产品形式以高层为主，请问在案前需要设计部门提供哪些方面的效果图？

答：需要以下效果图

1、项目整体鸟瞰图

2、项目园林效果图

3、项目组团园林效果图

4、项目园林端景效果图

5、项目建筑园林关系图

6、项目沿街商业配套建筑效果图（日景和夜景）

7、项目会所建筑效果图（日景和夜景）

8、项目会所内部装修效果图

9、项目楼宇大堂装修效果图

10、项目电梯厅装修效果图

11、项目主入口效果图（日景和夜景）

12、项目中央景观效果图

13、项目休闲购物街效果图（日景和夜景）

14、项目滨河景观及休闲街效果图（日景和夜景）

说明：项目效果图对企划至关重要，故通过此项命题考察应聘者的实际操作能力与经验。

五、计算题

某项目4月份媒体投放与投放分析报表如下，若5月份销售目标是成交50套，预算费用为55万，请请谈谈5月份广告费用如何进行合理预算？

媒体 报纸 电视 户外

已来人或已购客户转介绍 工地现场

来人 100 25 70 20

来电 150 20 80 28

成交 25 4 15 10

4月份广告实际发生费用

30万 10万 25万

说明：本题无绝对标准答案，仅是考察应聘者是否能灵活掌握媒体费用预算的实际工作技能。答：

1、从上表可以看出，报纸广告是本案来人、来电、成交的首选媒体，且成交客户接近一半，30/25=1.2,也就是说每成交客户一人，单位成本为1.2万元，报纸广告来人/成交=4，其他媒体来人/来电比例皆大于4，说明报纸广告来人成交比例比较高.2 从上表可以看出，报纸广告的效果最好，户外其次。故报纸广告所占比例应在一半25万以左右上，户外广告其次，预算15万左右

3、广告费用预算的原则是在实际推广过程中，既节省开支，又能取得实效。如何降低广告成本，通过上表我们发现，已来人或已购客户介绍成功率很高，说明楼盘的口碑传播效果好，故我们需要加大对老客户的回访与推介力度。建议召开以已来人或已购客户的SP活动，如联谊酒会，客户答谢晚会等，促进老客户的好感度，并加大转介绍奖励的力度。这部分费用上月没有投入，5月份需要加强SP，故可以追加SP费用，考虑到活动的效果与影响，SP预算不低于10万；、从上表可以看出电视广告对成交影响甚微，故5月份需要减少电视广告的投入，仅考虑在电视上维持一定的暴光度，可以减少一半以上，即3-5万元左右；